第1篇 港式物業(yè)管理專題介紹1
一、大廈公契
(一)大廈公契(deeds of mutual covenant)的性質(zhì)
在香港,大廈公契是一份必須在土地注冊(cè)處注冊(cè)的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設(shè)計(jì)條例、建筑物管理?xiàng)l例所規(guī)定,詳細(xì)列明了各單位的用途,清楚地列明大業(yè)主、小業(yè)主及經(jīng)理人所應(yīng)有的權(quán)利、權(quán)益及責(zé)任。另外,公契還定義了公共權(quán)益及公共地方的劃分與用途,特別在維修保養(yǎng)樓宇方面都有詳細(xì)說(shuō)明。同時(shí)大廈公契無(wú)論是對(duì)現(xiàn)時(shí)的業(yè)主還是將來(lái)的業(yè)主都有同樣的約束力。
(二)大廈公契的產(chǎn)生
大廈公契通常是由發(fā)展商委托其律師制訂,并由發(fā)展商、首次買家及經(jīng)理人等聯(lián)合簽訂,有時(shí)亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等?？梢哉f(shuō)大廈公契是整個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)多元化的產(chǎn)物。
(三)大廈公契――管理者權(quán)力的來(lái)源
管理大廈的權(quán)力主要來(lái)源于大廈公契,大廈公契詳細(xì)列明了經(jīng)理人的職責(zé),并授予其充分權(quán)力執(zhí)行對(duì)整個(gè)大廈的全面管理。如負(fù)責(zé)大廈公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng),為大廈購(gòu)買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn),擬定、收繳、追討及運(yùn)用管理費(fèi),每年公布審核帳目,執(zhí)行及監(jiān)察公契約規(guī)定各業(yè)主應(yīng)該遵守履行的條款等等。
(四)大廈公契的發(fā)展
由于公契是由發(fā)展商的律師制定的,其他小業(yè)主并未有機(jī)會(huì)提出意見(jiàn)及參與制訂,因 此早期的大廈公契出現(xiàn)了許多過(guò)于保護(hù)發(fā)展商的條款,也有些大廈的物業(yè)管理權(quán)長(zhǎng)期操縱在發(fā)展商手中。
鑒于以上情況,香港政府于1987年10月15日發(fā)出了第一份關(guān)于非工業(yè)樓宇的《草擬 新公契指引》,該“指引”規(guī)定從1987年12月1日起,凡不符合“指引”的公契不能獲注冊(cè)總署批簽?！爸敢钡漠a(chǎn)生對(duì)保障眾多小業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益起了重大變化。比如“指引”規(guī)定:對(duì)于未售出的單位發(fā)展商仍需交付管理費(fèi);承包合約如超過(guò)總管理支出的20%,則必須公開(kāi)招標(biāo),第一任管理公司任期最多不能超過(guò)兩年,業(yè)主可以成立立案法團(tuán)來(lái)監(jiān)督管理公司的運(yùn)作并可以更換表現(xiàn)不佳的管理公司等等。
(五)大廈公契與《建筑物管理?xiàng)l例》及守則
香港早在1970年6月已發(fā)布了《多層大廈(業(yè)主法團(tuán))條例》,于1993年5月6日經(jīng)立法局通過(guò)作了大量修改,并正式改名為《建筑物管理?xiàng)l例》。該條例第34e條文特別規(guī)定了“公契”所必須包括的強(qiáng)制性條款,即經(jīng)理人每年制定預(yù)算的程序、保存帳目時(shí)間、開(kāi)設(shè)獨(dú)立銀行戶口、設(shè)立特別基金、訂立服務(wù)合約程序、經(jīng)理人辭職、業(yè)主委員會(huì)終止經(jīng)理人的委任及經(jīng)理人委任結(jié)束后的責(zé)任。
換言之,《建筑物管理?xiàng)l例》是一部法律,“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件,而守則和手冊(cè)則是管理者為有效執(zhí)行管理及方便小業(yè)主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如:業(yè)主守則、用戶消防手冊(cè)、修車場(chǎng)使用守則、內(nèi)裝修規(guī)則等。
(六)名詞的互用
“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等?！肮芾砉尽庇袝r(shí)也稱“經(jīng)理人”或“管理者”?！鞍l(fā)展商”即“大業(yè)主”或“第一業(yè)主”。
第2篇 港式物業(yè)管理專題介紹3
三、管理費(fèi)的理定
在物業(yè)管理中,管理費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題之一。很多時(shí)候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用管理公司是怎么理定管理費(fèi)的為什么有時(shí)候管理費(fèi)會(huì)增加等下面從幾個(gè)方面為大家介紹管理費(fèi):
(一)管理費(fèi)開(kāi)支包括的內(nèi)容
1.公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng),如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等;
2.公共地方清潔服務(wù);
3.保安服務(wù);
4.公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等;
5.管理公司員工薪金及福利;
6.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn);
7.大型維修改善儲(chǔ)備基金;
8.管理公司酬金;
9.行政支出,包括法律及專業(yè)費(fèi)用、核銷費(fèi)用、管理處的支出一切雜項(xiàng)等。
以上開(kāi)支,管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目,如業(yè)主有要求,應(yīng)隨時(shí)提供給業(yè)主查詢,管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對(duì),交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。
(二)管理費(fèi)的增加
管理費(fèi)理定之后,并非一成不變,因各種因素的影響在新的一年度開(kāi)始,往往管理費(fèi)需要調(diào)整,通常下列因素會(huì)直接影響管理費(fèi)的水平。
1.通貨膨脹因素;
2.發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶,故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開(kāi)支赤字;
3.管理公司財(cái)務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見(jiàn)的因素。
物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi),必須通過(guò)一定的程序進(jìn)行,不可以擅自做主。簡(jiǎn)言之,須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開(kāi)會(huì)決議否定了新的收支預(yù)算案,經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同,然后另外增加不得超過(guò)此數(shù)的10%,直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開(kāi)始沒(méi)有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案,則管理費(fèi)不可以有任何增加。
雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個(gè)方法,但如果赤字額巨大,僅僅靠合理地 增加管理費(fèi)并不能解決問(wèn)題,有時(shí)會(huì)需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字,或暫挪用管 理費(fèi)押金或儲(chǔ)備基金,以應(yīng)付當(dāng)前的需要,待管理帳戶有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。
(三)管理費(fèi)的分擔(dān)
有了管理費(fèi)支出總額,那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)小業(yè)主頭上的呢按現(xiàn)時(shí)的大廈公契計(jì)算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見(jiàn)的方法:
1.以該單元的建筑面積;
2.以不可分割權(quán)份數(shù);
3.以管理份額。
無(wú)論以哪一種方法計(jì)算分?jǐn)?其每個(gè)單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出,下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。
第3篇 港式物業(yè)管理專題介紹5
五、業(yè)主參與大廈管理的形式
當(dāng)業(yè)主購(gòu)買多層建筑物的單位時(shí),亦同時(shí)擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù),因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港,業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種:即業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主立案法團(tuán)及互助委員會(huì)。
(一)業(yè)主委員會(huì)
通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會(huì)的組成方法及動(dòng)作程序。因此,其權(quán)利與責(zé)任同樣來(lái)源于大廈公契。委員會(huì)的任務(wù)主要是協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見(jiàn)及作出建議。
管理者通常有責(zé)任在大廈入伙一年之后召開(kāi)業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。此后業(yè)主委員會(huì)須每年召開(kāi)一次大會(huì),每次召開(kāi)大會(huì)及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)通常包括主席、副主席、秘書(shū)等職位,并且所有會(huì)議須有詳細(xì)記錄及保存在一個(gè)固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會(huì)通常不少于五名成員(依大廈單位個(gè)數(shù)而定),任期為每三年一屆。除了每年召開(kāi)年會(huì)以外,亦應(yīng)該按管理者的要求,隨時(shí)召開(kāi)會(huì)議。至于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限可大到召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì),如大會(huì)通過(guò)多數(shù)決議案后,可給管理者三個(gè)月書(shū)面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業(yè)主委員會(huì)是不可發(fā)出類似的終止通知的,業(yè)主委員會(huì)具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。
(二)業(yè)主立案法團(tuán)
業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定而成立的獨(dú)立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團(tuán)在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施,可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。
成立法團(tuán)的第一步就是召開(kāi)業(yè)主大會(huì),并選出管理委員會(huì),然后再由委員當(dāng)中選出一名管理委員會(huì)主席,如公契有規(guī)定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫(kù)與一名秘書(shū)(但這兩個(gè)職位不一定要由委員擔(dān)任)。管理委員會(huì)成立后28天之內(nèi),必須按照條例向土地注冊(cè)處處長(zhǎng)申請(qǐng)并把各業(yè)主注冊(cè)后方成為法團(tuán)。有了業(yè)主立案法團(tuán),各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負(fù)責(zé)任等就都交給了法團(tuán)去運(yùn)用及執(zhí)行。
事實(shí)上,法團(tuán)是透過(guò)管理委員會(huì)代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情,而管理委員會(huì)將用類似公司董事局的方式處理法團(tuán)事務(wù)。根據(jù)規(guī)定,法團(tuán)須于成立之日15個(gè)月內(nèi)召開(kāi)法團(tuán)的第一周年大會(huì),其后每年須召開(kāi)業(yè)主周年大會(huì)一次。管理委員會(huì)亦須至少每三個(gè)月開(kāi)會(huì)一次,管理委員會(huì)必須容許業(yè)主或業(yè)主書(shū)面授權(quán)人士在合理時(shí)間內(nèi)審查帳目,并且須定期向業(yè)主報(bào)告處理法團(tuán)事務(wù)的經(jīng)過(guò)。與業(yè)主委員會(huì)相比,法團(tuán)的權(quán)能要大得多,而且能更好地代表物業(yè)主的利益,因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理?xiàng)l例》中就已規(guī)定,一座大廈如成立了業(yè)主立案法團(tuán),那么該法團(tuán)所屬的管理委員會(huì)將取代已有的業(yè)主委員會(huì),也就是說(shuō)兩種形式不可以同時(shí)在一座大廈里存在。
(三)互助委員會(huì)
互助委員會(huì)是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織,其基本目標(biāo)是使各住戶發(fā)揚(yáng)睦鄰精神、團(tuán)結(jié)互愛(ài)、提高責(zé)任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作?；ブ瘑T會(huì)最少要有三人,即主席、秘書(shū)及司庫(kù)各一名,由居民自行選出,然后向政務(wù)總署提出申請(qǐng),獲批準(zhǔn)后即告成立。由于互助委員會(huì)是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織,其活動(dòng)一般不可以使用管理費(fèi),而主要是向社會(huì)團(tuán)體、商戶、賽馬會(huì)、市政局及政務(wù)署等申請(qǐng)贊助。
另外須指出的是互助委員會(huì)的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價(jià)錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會(huì)管理,因此,也是由房屋委員會(huì)來(lái)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)管理這些物業(yè),通常一個(gè)管理合約期為兩年,互助委員會(huì)的意見(jiàn)對(duì)物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當(dāng)?shù)挠绊懽饔谩?/p>
與業(yè)主立案法團(tuán)相比,互助委員會(huì)對(duì)大廈管理的參與相對(duì)較少,而其相當(dāng)多的精力都用于組織各種消閑康樂(lè)活動(dòng),聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對(duì)屋村的歸屬感。另外,每個(gè)屋村可以成立多個(gè)互助委員會(huì)(每座大廈一個(gè)),但如組織立案法團(tuán)則只能成立一個(gè)法團(tuán)。理論上講,法團(tuán)與互助委員會(huì)是可以在一個(gè)屋村里同時(shí)存在的。
目前在國(guó)內(nèi)由外商管理的高檔外銷物業(yè)中,已開(kāi)始引用港式的大廈公契,但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會(huì),政府還沒(méi)有相應(yīng)的法律或條例來(lái)支持及接受業(yè)主立案法團(tuán)的成立。
第4篇 港式物業(yè)管理專題介紹2
二、大廈保險(xiǎn)
大廈各單元內(nèi)部的保險(xiǎn)通常由業(yè)主或住戶自行負(fù)責(zé),但對(duì)物業(yè)和樓宇的公共地方及設(shè)施的保險(xiǎn)則應(yīng)由一個(gè)共同的團(tuán)體承擔(dān),以保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對(duì)第三者的生命及財(cái)物安全。
專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購(gòu)買保險(xiǎn),以便在意外發(fā)生后,全體業(yè)主的賠償問(wèn)題有所保障。在香港,管理公司須考慮的大廈保險(xiǎn)有以下三類:
(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)通常又分為兩種情況:一種是只保公共地方及設(shè)施;另一種還包括大廈的結(jié)構(gòu)。購(gòu)買保險(xiǎn)之前,管理公司會(huì)依照大廈公契的投保要求,并聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量師對(duì)投保額進(jìn)行估價(jià),然后向信譽(yù)好的保險(xiǎn)公司投保,以便大廈在遭受火災(zāi)、水浸及其他受保的風(fēng)險(xiǎn)所造成毀壞時(shí),小業(yè)主的利益有所保障。
(二)公共責(zé)任險(xiǎn)
此類保險(xiǎn)通常沒(méi)有固定保額,保險(xiǎn)公司通常會(huì)以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù),再視其管理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價(jià)。購(gòu)買此類保險(xiǎn)后,投保人對(duì)第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任,便由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如:大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生,而管理公司被控并證明確有職責(zé)疏忽時(shí),保險(xiǎn)公司須對(duì)受害者依法例作出賠償。
(三)雇員賠償保險(xiǎn)
香港勞工法例規(guī)定:雇主必須為其雇員購(gòu)買意外傷害保險(xiǎn),保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎(jiǎng)金、花紅等)作為準(zhǔn)則。
購(gòu)買保險(xiǎn)之后,專業(yè)的管理公司卻會(huì)特別注意以下事項(xiàng):
1.復(fù)核保單資料,詳審?fù)侗Ｈ嗣Q、地址、保額、投保風(fēng)險(xiǎn)范圍、期限等是否準(zhǔn)確;
2.妥善保存保單;
3.每年重估保額并續(xù)保
當(dāng)真正有事故或意外事故發(fā)生時(shí),如管理公司認(rèn)為保險(xiǎn)公司賠償不足,則可以通過(guò)以下方式尋求解決:
1.向保險(xiǎn)索償委員會(huì)投訴;
2.向保險(xiǎn)業(yè)聯(lián)會(huì)投訴;
3.向消費(fèi)者委員會(huì)投訴;
4.通過(guò)法律途徑向保險(xiǎn)公司起訴。
應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是管理公司購(gòu)買的大廈保險(xiǎn)通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災(zāi)造成損失則由業(yè)主自行承擔(dān);又如業(yè)主水龍頭忘記關(guān)閉,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內(nèi)部購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn),以進(jìn)一步保障其自身利益。
第5篇 港式物業(yè)管理專題介紹4
四、管理費(fèi)的迫討
一般大廈公契都會(huì)詳細(xì)列明每個(gè)單位所占的應(yīng)付管理費(fèi)的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租,就算在租約上列明由住客支付管理費(fèi),管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款?？傊?業(yè)主有責(zé)任準(zhǔn)時(shí)繳付管理費(fèi),管理公司亦有責(zé)任代表其他業(yè)主向有欠管理費(fèi)的業(yè)主追討。
個(gè)別業(yè)主在決定購(gòu)買物業(yè)之前,應(yīng)透過(guò)負(fù)責(zé)買賣文件的律師向管理公司查清前業(yè)主是否已繳付所有大廈管理費(fèi)用。如前業(yè)主欠交管理費(fèi),新業(yè)主一旦簽了屋契,則前業(yè)主所欠的管理費(fèi)或大廈維修費(fèi)用所承擔(dān)的部分,可能由新業(yè)主負(fù)責(zé),管理公司可依法向新業(yè)主追討。故此,為免除不必要的麻煩及責(zé)任,業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)之前,應(yīng)查清前業(yè)主是否已清繳所有大廈管理的有關(guān)費(fèi)用。
當(dāng)管理公司發(fā)現(xiàn)大廈有單位欠交管理費(fèi)時(shí),通常會(huì)采取以下途徑來(lái)追討:
1.向住客及業(yè)主同時(shí)發(fā)出通告,詳列所欠款項(xiàng)及清還期限及說(shuō)明管理公司會(huì)采取什么行動(dòng)。
2,過(guò)期未付,管理公司可采取法律行動(dòng),假如所涉及的款項(xiàng)少于一萬(wàn)伍干元港幣,則可透過(guò)小額錢債審裁處解決;若款項(xiàng)超過(guò)此數(shù),管理公司便需入稟地方法院提出控訴。
3.假若管理公司無(wú)法與欠管理費(fèi)的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度,管理公司可向田土廳登記,特別注明該單位所欠管理費(fèi)總數(shù),當(dāng)該單位轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主必須先清付所欠的管理費(fèi),否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。
4.對(duì)于出租單位,如租約訂明租金已包括管理費(fèi),但業(yè)主卻不交管理費(fèi),那么管理公司可向法庭申請(qǐng)封租令,要求租客在繳付租金時(shí)扣除業(yè)主所欠的管理費(fèi),直接付予管理公司,剩余的租金才歸還業(yè)主。
此外,一些舊大廈公契還有規(guī)定:業(yè)主若欠交管理費(fèi),管理公司有權(quán)截?cái)嗥渌姽?yīng)及禁止其使用公共地方和設(shè)施,但實(shí)際上這種方法并不可以應(yīng)用,因?yàn)樵谙愀?水、電都由私人公司與業(yè)主有直接的服務(wù)關(guān)系,管理公司無(wú)權(quán)給小業(yè)主斷水?dāng)嚯?而禁止業(yè)主使用公共設(shè)施亦容易惡化業(yè)主與管理公司之間的矛盾。
最后,倘涉及的款項(xiàng)非常龐大時(shí),管理公司是可以入稟法庭申請(qǐng)強(qiáng)逼將該物業(yè)出售,將所得的款項(xiàng)用以償還管理費(fèi)用。
專業(yè)的管理公司決不會(huì)待到個(gè)別業(yè)主拖欠管理費(fèi)達(dá)到一萬(wàn)伍干元港幣以上才采取行動(dòng),而最好的方法莫過(guò)于減少業(yè)主拖欠管理費(fèi)的機(jī)會(huì)。為避免業(yè)主疏忽而忘記了交費(fèi),管理公司可安排住戶通過(guò)銀行每月自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方法支付管理費(fèi),此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費(fèi)收支進(jìn)度表,提醒那些經(jīng)常拖欠管理費(fèi)的業(yè)主?？傊?收繳管理費(fèi)通常是管理公司最頭痛的問(wèn)題,業(yè)主不交管理費(fèi)可以找出一萬(wàn)個(gè)理由,但有效追討方法卻很有限,有時(shí)管理公司亦需根據(jù)實(shí)際情況而靈活處理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)講,加強(qiáng)及改善管理公司與客戶住戶的關(guān)系非常重要。
