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某物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書(shū)【16篇】

發(fā)布時(shí)間:2023-12-15 18:20:01 查看人數(shù):51

某物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

第1篇 某物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1.0目的

規(guī)范服務(wù)收費(fèi),確保各項(xiàng)收費(fèi)的合理和用戶滿意。

2.0適用范圍

管理處為業(yè)主提供的有償服務(wù)收費(fèi)和管理費(fèi)、水費(fèi)及其它費(fèi)用的收取。

3.0職責(zé)

3.1收費(fèi)員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用核算、收取工作。

3.2管理處主任助理負(fù)責(zé)費(fèi)用催繳工作。

3.3管理處主任對(duì)費(fèi)用收取各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。

4.0工作程序

4.1各項(xiàng)費(fèi)用產(chǎn)生的記錄、依據(jù)

4.1.1管理費(fèi)收取根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定執(zhí)行。

4.1.2業(yè)主購(gòu)買(mǎi)桶裝飲用水由送水隊(duì)員填寫(xiě)《業(yè)主送水清單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.3業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施時(shí),由監(jiān)控中心隊(duì)員填寫(xiě)《會(huì)所娛樂(lè)單》,注明娛樂(lè)項(xiàng)目、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.4為業(yè)主提供的室內(nèi)清潔服務(wù)由清潔人員填寫(xiě)《清潔服務(wù)單》,注明單元、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.5為業(yè)主提供的維修服務(wù),由維修人員填寫(xiě)《維修單》,注明維修項(xiàng)目、時(shí)間、材料清單、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.6為業(yè)主提供的私家花園綠化養(yǎng)護(hù)、泳池養(yǎng)護(hù),根據(jù)養(yǎng)護(hù)協(xié)議按月收取費(fèi)用。

4.1.7維修人員每月底抄寫(xiě)業(yè)主水表行度,統(tǒng)計(jì)用量,由收費(fèi)員核算水費(fèi)。

4.2核算、打印《收費(fèi)通知單》

4.2.1每月初由收費(fèi)員根據(jù)4.1各項(xiàng)費(fèi)用單據(jù)核算各單元應(yīng)繳費(fèi)用。

4.2.2每月5日打印《收費(fèi)通知單》,核算無(wú)誤后由護(hù)管隊(duì)送發(fā)至各單元。

4.3費(fèi)用收取

4.3.1每月10日進(jìn)行第一次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開(kāi)票據(jù)。

4.3.2收費(fèi)員核算《未繳費(fèi)單元清單》,由管理處主任助理聯(lián)系未繳費(fèi)單元,通知業(yè)主及時(shí)繳納費(fèi)用。

4.3.3每月20日后進(jìn)行第二次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開(kāi)票據(jù)。

4.3.4每月底核算《欠費(fèi)清單》,由管理處主任助理向欠費(fèi)單元發(fā)放《費(fèi)用催繳通知單》。

4.4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

4.4.1管理費(fèi):別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。

水費(fèi)排水費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

自來(lái)水價(jià)格增值稅加壓費(fèi)合計(jì)

25 m3以內(nèi)1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3

26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3

30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3

4.4.2水費(fèi)、排水費(fèi):水費(fèi)采用三級(jí)式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),排水費(fèi)為0.5元/m3。

4.4.3會(huì)所娛樂(lè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

消費(fèi)項(xiàng)目消費(fèi)時(shí)段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/小時(shí))備注

打網(wǎng)球9:00~17:0030不開(kāi)燈

17:00~24:0050開(kāi)燈

麻將9:00~17:0020

17:00~24:0025

乒乓球9:00~17:0010

17:00~24:0025

桌球9:00~17:0020

17:00~24:0030

游泳101.20米以上人員

51.20米以下人員

4.4.4桶裝飲用水:礦物質(zhì)水:18元/桶,純凈水:16元/桶。

4.4.5室內(nèi)清潔費(fèi):15元/人/小時(shí)(清潔人員自備毛巾、桶)。

4.4.6私家花園綠化養(yǎng)護(hù):以與業(yè)主簽訂的協(xié)議為準(zhǔn),零星作業(yè)時(shí)20元/人/小時(shí),提供剪草機(jī)為5元/小時(shí)。

4.4.7維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

序號(hào)項(xiàng)目規(guī)格工時(shí)

(分鐘)材料費(fèi)人工費(fèi)

1鋪設(shè)電話線明鋪1.00元/米2.00元/米

2鋪設(shè)catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米

3更換電話插座10自備10.00元/只

4更換電視信號(hào)插座30

5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支

6換日光燈20w飛利浦20.00元/支

7換環(huán)形燈管22w、32w國(guó)產(chǎn)1530.00元/支

8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支

9換啟輝器飛利浦105.00元/支

10換空氣開(kāi)關(guān)30自備10.00元/只

11換漏電開(kāi)關(guān)30

12換鎮(zhèn)流器40

13更換排氣扇3010~30元/臺(tái)

14更換玻璃門(mén)、窗滑輪4025.00元/個(gè)20~40元/扇

15清洗排風(fēng)扇6020~50元/次

16清洗抽煙機(jī)12050~100元/次

17清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)4010元/臺(tái)

18安裝玻璃自備5~50元/次

19安裝洗衣機(jī)7010~60元臺(tái)

20安裝抽油煙機(jī)10025~50元/臺(tái)

21掛畫(huà)、鏡框、對(duì)聯(lián)155~10元/幅

22安裝空調(diào)窗式自備250~400元/臺(tái)

23分體350~500元/臺(tái)

24安裝音響等家用電器12010~100元/次

25安裝燈具、門(mén)鈴及檢修60自備10~20元/個(gè)

26安裝窗簾6010~50元/次

27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次

28安裝熱水器強(qiáng)排式9060~100元/臺(tái)

29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺(tái)

30分體空調(diào)加雪種r2212080元/kg100元/臺(tái)

31清洗翅片100

32更換壓縮機(jī)≤5匹180自備250元/臺(tái)

33拆空調(diào)≤5匹60100~300元/臺(tái)

34拆熱水器、抽油煙機(jī)6010~50元/臺(tái)

35檢修電路自備

50~200元/次

36修理防盜門(mén)5025~35元/扇

37修理家具配件3010~10

0元/次

38修理、更換水龍頭單閥1010元/次

39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個(gè)

40更換門(mén)鎖、信報(bào)箱鎖等1010~50元/次

41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次

42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次

43疏通座廁40~80100元/次

44疏通地漏20~60

45疏通浴缸不開(kāi)檢查口40~80

46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次

47疏通下水管道主管2050~200元/次

48疏通下水管道支管1010~100元/次

49滲水處理10~50元/次

50修理、更換水表40自備20~100元/次

51調(diào)節(jié)、調(diào)試家電免費(fèi)

52可視對(duì)講檢修服務(wù)240

53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次

注:

1、上表所列維修工時(shí)為一般情況下的維修時(shí)間,特殊情況下視維修量而定;

2、收費(fèi)低于5元時(shí),按5元收費(fèi);上表未列出的維修項(xiàng)目,按工時(shí)收費(fèi)。以30分鐘/次計(jì)價(jià),每30分鐘收費(fèi)25元/人。

5.0記錄表格

《收費(fèi)通知單》

《業(yè)主用水統(tǒng)計(jì)表》

《業(yè)主送水清單》

《會(huì)所娛樂(lè)單》

《清潔服務(wù)單》

第2篇 物業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理年度物業(yè)管理責(zé)任書(shū)

物業(yè)公司項(xiàng)目總經(jīng)理年度物業(yè)管理責(zé)任書(shū)(參考文本)

為確保物業(yè)分公司責(zé)任目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),經(jīng)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標(biāo),并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表_物業(yè)管理公司與項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書(shū)。

第一條基本狀況

項(xiàng)目

1數(shù)值

2占地面積

總建筑面積

住宅建筑面積

商業(yè)建筑面積

地下室面積

其他面積

3容積率

4住宅類型

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

住宅

商業(yè)

5停車位

地面

地下

停車服務(wù)費(fèi)

地面

地下

6綠地面積

綠地率

7其他

8備注

第二條經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

一、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

項(xiàng)目一:

1、責(zé)任期內(nèi)管理費(fèi)總收繳率不低于%

2、租金收繳率不低于%。

3、其中各個(gè)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的本年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(收入、支出、利潤(rùn)、虧損)

4、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):項(xiàng)目二:項(xiàng)目三:二、安全目標(biāo)

不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;注:重大安全責(zé)任事故是指:因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

三、管理指標(biāo):

1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運(yùn)作;

2、責(zé)任期內(nèi)達(dá)到(保持)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號(hào)其中本年度完成--------的稱號(hào);

3、配合地產(chǎn)公司銷售工作

4、其他需要設(shè)定的目標(biāo)四、質(zhì)量目標(biāo)

1、業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達(dá)到%以上,

第三條管理權(quán)限及義務(wù)

一、責(zé)任人權(quán)力

1、人事管理權(quán):

(1)對(duì)物業(yè)管理公司經(jīng)理級(jí)及經(jīng)理級(jí)以下員工(不含財(cái)務(wù)人員)的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);

(2)對(duì)物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、任免、調(diào)配、解聘和獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。

2、財(cái)務(wù)管理權(quán):

日常經(jīng)營(yíng)管理資金元以內(nèi)(不含固定資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi))的支出決定

權(quán)。

3、獎(jiǎng)金分配權(quán):

(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對(duì)各部門(mén)工資與獎(jiǎng)金額度進(jìn)行調(diào)整與分配;

(2)按與下屬各部門(mén)經(jīng)理簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》的責(zé)任目標(biāo)完成情況對(duì)責(zé)任人實(shí)施獎(jiǎng)金分配,但應(yīng)報(bào)項(xiàng)目公司行政部備案。

二、項(xiàng)目所在公司權(quán)力

1、人事管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)經(jīng)理的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。

2、財(cái)務(wù)管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),對(duì)其運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

3、考核權(quán):

(1)對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);

(2)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。三、物業(yè)分公司總經(jīng)理義務(wù)

1、接受項(xiàng)目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);

2、確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn);

3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進(jìn)行工作匯報(bào);

4、自覺(jué)接受上級(jí)公司的監(jiān)控、考評(píng)、檢查;

5、保證物業(yè)公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;

6、保證員工的生活、工作次序;

7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級(jí)公司義務(wù)

1、及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持;

2、提供信息支持;

3、提供資金支持。

第四條目標(biāo)考評(píng)

一、項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)公司資金的運(yùn)作和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

二、項(xiàng)目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

三、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績(jī)效考評(píng)。

考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)項(xiàng)目所在公司(或管理公司)績(jī)效考評(píng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、制度,日

常工作檢查情況和本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。

第五條獎(jiǎng)懲條款

一、獎(jiǎng)勵(lì)措施

1、如果責(zé)任目標(biāo)完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項(xiàng)目所在公司的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金。

2、如果超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)則按照超過(guò)部分的8%----15%提取獎(jiǎng)勵(lì)金:

二、懲罰措施

1、如果本責(zé)任書(shū)所列的三類責(zé)任目標(biāo)不能全部完成,則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目所屬物業(yè)管理管理公司整個(gè)獎(jiǎng)金總額的5%,物業(yè)總經(jīng)理個(gè)人應(yīng)得獎(jiǎng)金的10%,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;

2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級(jí)公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。

第六條目標(biāo)的調(diào)整

一、若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成,則本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)失效,遺留問(wèn)題由項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)公司總經(jīng)理共同協(xié)商處理;

二、責(zé)任目標(biāo)的調(diào)整按物業(yè)管理制度中目標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條其他

一、本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項(xiàng)目所在公司存檔壹份,物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。

二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)協(xié)商解決,

補(bǔ)充條款與責(zé)任書(shū)具有同等效力。三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。四、若責(zé)任書(shū)簽署人發(fā)生變動(dòng),繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書(shū)所規(guī)定事項(xiàng),

并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。五、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員對(duì)相應(yīng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)有最終解釋權(quán)。

六、本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。

項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理:物業(yè)公司總經(jīng)理:

日期:日期:

第3篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處物業(yè)管理責(zé)任書(shū)

物業(yè)公司項(xiàng)目管理處物業(yè)管理責(zé)任書(shū)

確保管理處責(zé)任目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理辦公會(huì)與管理處共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標(biāo),并由管理處主任作為責(zé)任人代表管理處與項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書(shū)。

第一條基本狀況

管理處名稱

物業(yè)類型管理總建筑面積

商業(yè)用房面積管理用房面積

寫(xiě)字樓面積住宅面積

綠化面積用戶戶數(shù)

車位數(shù)量人員編制

管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月工資額度

一)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

第二條責(zé)任目標(biāo)

1、轄區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積為m2,租金收費(fèi)面積為m2,

每年收費(fèi)總額萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)

元。

2、責(zé)任期內(nèi)管理費(fèi)總收繳率不低于%。

3、租金收繳率不低于%。

4、全年各項(xiàng)開(kāi)支控制在萬(wàn)元。二)安全目標(biāo)

1、全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;

注:重大安全責(zé)任事故是指:

萬(wàn)元或每年虧損不超過(guò)萬(wàn)

因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;

因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;

因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

三)管理目標(biāo):

1、在責(zé)任期內(nèi)實(shí)施并健全管理處所建立的管理體系運(yùn)作;

2、責(zé)任期內(nèi)達(dá)到(保持)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號(hào);

四)質(zhì)量目標(biāo)

1、公司組織的業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達(dá)到%以上,

2、月檢考核評(píng)定未出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月'不合格'或累計(jì)三個(gè)月'不合格'。

一)責(zé)任人權(quán)力

1、人事管理權(quán):

第三條管理權(quán)限及義務(wù)

1)對(duì)管理處主管級(jí)以下員工(不含主管級(jí)員工和財(cái)務(wù)人員)的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);

2)對(duì)主任助理、主管級(jí)員工和財(cái)務(wù)人員任免、調(diào)配、解聘和獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。

2、獎(jiǎng)金分配權(quán):在管理處核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對(duì)員工工資與獎(jiǎng)金額度進(jìn)行調(diào)整與分配。

二)項(xiàng)目物業(yè)分公司權(quán)力

1、人事管理權(quán):對(duì)管理處主任及以下各級(jí)員工的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。

2、財(cái)務(wù)管理權(quán):對(duì)管理處財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

3、考核權(quán):

1)對(duì)管理處運(yùn)作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);

2)對(duì)管理處主管(含)以上級(jí)別人員的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。

三)管理處主任義務(wù)

1、接受項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo);

2、確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn);

3、向項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理匯報(bào)工作;

4、自覺(jué)接受公司各職能部門(mén)的監(jiān)控、考評(píng)、檢查;

5、保證物業(yè)公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;

6、保證管理處員工的生活、工作次序;

7、保證管理處員工的整體操作技能和工作質(zhì)量的提高。四)項(xiàng)目物業(yè)分公司義務(wù)

1、及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持;

2、提供信息支持;

3、提供資金支持。

第四條目標(biāo)考評(píng)

一)項(xiàng)目物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查管理處資金的運(yùn)作、成本控制情況和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

二)項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)管理處主任的績(jī)效考評(píng)??荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)項(xiàng)目

物業(yè)分公司績(jī)效考評(píng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。

一)獎(jiǎng)勵(lì)措施

第五條獎(jiǎng)懲條款

1、如果責(zé)任目標(biāo)完成,則管理處主任可按項(xiàng)目物業(yè)分公司的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金。

2、超額獎(jiǎng)勵(lì):二)懲罰措施

1、如果本責(zé)任書(shū)所列的三類責(zé)任目標(biāo)不能全部完成,則每不能完成其中一項(xiàng)(不含管理目標(biāo)第1條款內(nèi)容)指標(biāo),扣減項(xiàng)目責(zé)任人獎(jiǎng)勵(lì)措施第1條款中個(gè)人應(yīng)得目標(biāo)獎(jiǎng)金的10%,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;

2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級(jí)公司將追究管理處主任及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。

第六條目標(biāo)的調(diào)整

一)若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成,則本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)失效,遺留問(wèn)題由項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會(huì)與管理處主任共同協(xié)商處理;

二)責(zé)任目標(biāo)的調(diào)整按《物業(yè)管理手冊(cè)》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條其他

一)本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)一式肆份,項(xiàng)目所在公司備案壹份,項(xiàng)目物業(yè)分公司存檔壹份,管理處存檔壹份,管理處主任壹份。

二)未盡事宜由管理處主任同項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會(huì)協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與責(zé)任書(shū)具有同等效力。

三)在責(zé)任期內(nèi)管理處主任違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。

四)若責(zé)任書(shū)簽署人發(fā)生變動(dòng),繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書(shū)所規(guī)定事項(xiàng),并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。

五)項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會(huì)對(duì)相應(yīng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)有最終解釋權(quán)。

六)本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。

項(xiàng)目物業(yè)分公司總經(jīng)理:

管理處主任:日期:日期:

第4篇 物業(yè)管理手冊(cè)之物業(yè)項(xiàng)目承接

物業(yè)管理手冊(cè):物業(yè)項(xiàng)目承接

1總則

1.1本手冊(cè)規(guī)定的物業(yè)項(xiàng)目承接主要是針對(duì)管理公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外的新物業(yè)項(xiàng)目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程。

1.2物業(yè)項(xiàng)目承接過(guò)程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進(jìn)行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。

1.3各物業(yè)分公司在開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目承接工作中應(yīng)充分識(shí)別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體操作與業(yè)主委員會(huì)簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對(duì)外項(xiàng)目承接工作。

2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書(shū)、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。

2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書(shū)、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。

3對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目承接

3.1基本規(guī)定

3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對(duì)外承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,但在具體操作前必須將對(duì)外承接項(xiàng)目的工作意向報(bào)經(jīng)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn),批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步的洽談或報(bào)名參與投標(biāo)。

3.1.2各地物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目應(yīng)遵循國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,通過(guò)投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息

3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)信息后,應(yīng)迅速組織人員從開(kāi)發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料,報(bào)本公司總經(jīng)理審查。需要購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的,必須先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對(duì)收集的初步信息進(jìn)行分析,決定是否

參加投標(biāo)。

3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時(shí),物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計(jì)劃書(shū),經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報(bào)項(xiàng)目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)。投標(biāo)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時(shí)間等。

3.3投標(biāo)申請(qǐng)

3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)。

3.3.2投標(biāo)申請(qǐng)的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。

3.4投標(biāo)工作小組

3.4.1物業(yè)分公司通過(guò)招標(biāo)單位的資格審查,成為投標(biāo)單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門(mén)的專業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組,完成物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評(píng)審、參加開(kāi)標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。

3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時(shí)間進(jìn)度等必須形成書(shū)面的投標(biāo)工作計(jì)劃。

3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員,全過(guò)程參與投標(biāo)工作。

3.5投標(biāo)文件編制

3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細(xì)研讀招標(biāo)文件,對(duì)招標(biāo)文件的每一條款要求達(dá)成一致理解,并就需要澄清的事項(xiàng)列出問(wèn)題清單及解決途徑,在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):

a)就招標(biāo)文件中的問(wèn)題與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通、澄清;

b)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘,了解物業(yè)項(xiàng)目及周邊區(qū)域情況;

c)開(kāi)發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過(guò)往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);

d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門(mén)政策、工作慣例收集、研究;

e)需要時(shí),開(kāi)展相關(guān)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查等。

3.5.2上述各項(xiàng)工作完成后均必須形成書(shū)報(bào)告,詳細(xì)陳述收集信息內(nèi)容、來(lái)源、可

信程度,以分析結(jié)論和建議。

3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書(shū)的格式要求逐項(xiàng)考慮,編制相應(yīng)的投標(biāo)書(shū)。編制時(shí)主要考慮以下方面的要求:

a)標(biāo)書(shū)的形式;

b)投標(biāo)書(shū)表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書(shū)的情況;

c)適度的報(bào)價(jià);

d)投標(biāo)書(shū)所附的證據(jù)資料。

3.5.4投標(biāo)書(shū)一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:

a)投標(biāo)函;

b)投標(biāo)報(bào)價(jià);

c)物業(yè)管理方案;

d)招標(biāo)文件要求的其他材料。

3.5.5在招標(biāo)單位沒(méi)有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測(cè)算要求時(shí),物業(yè)分公司應(yīng)按

《物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)》,以及《開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引》、《日常運(yùn)作成本測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。

3.6投標(biāo)文件的評(píng)審與批準(zhǔn)

3.6.1投標(biāo)文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果應(yīng)形成書(shū)面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。

3.6.2投標(biāo)文件的評(píng)審應(yīng)參照本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行,并著重考慮以下各方面的問(wèn)題:

a)投標(biāo)書(shū)格式是否滿足招標(biāo)文件的要求;

b)招標(biāo)文件及溝通過(guò)程中的疑問(wèn)是否均已澄清,并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn);

c)物業(yè)管理方案是否有針對(duì)性,能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;

d)招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;

e)是否存在過(guò)度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達(dá);

f)成本測(cè)算是否合理、可行,等等。

3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后,應(yīng)將投標(biāo)文件及評(píng)審記錄一并報(bào)項(xiàng)目

所在公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)。

3.7投標(biāo)書(shū)的報(bào)送及評(píng)標(biāo)

3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)后的投標(biāo)文件,物業(yè)分公司投標(biāo)小組負(fù)責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標(biāo)規(guī)定的時(shí)間報(bào)送招標(biāo)單位參加開(kāi)標(biāo)。

3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專人代表公司參加招標(biāo)單位的開(kāi)標(biāo)過(guò)程。根據(jù)招標(biāo)單位要求,公司的投標(biāo)代表對(duì)投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi),對(duì)任何改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及可能引起服務(wù)成本增加的事項(xiàng),都必須重新按上述規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)審和報(bào)批。

3.8中標(biāo)及合同簽訂

3.8.1物業(yè)分公司收到招標(biāo)單位中標(biāo)通知后,應(yīng)按本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標(biāo)單位進(jìn)行合同文件的起草和談判,招標(biāo)文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標(biāo)文件中的承諾執(zhí)行。

3.8.2任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款,或改變?cè)瓕徟^(guò)的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合

同前報(bào)項(xiàng)目所在公司、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)再次審批。

3.8.3所有參加投標(biāo)的項(xiàng)目,如未能中標(biāo)或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書(shū)面報(bào)告,詳細(xì)分析未中標(biāo)或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

3.8.4投標(biāo)過(guò)程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標(biāo)計(jì)劃書(shū)、招標(biāo)文件、相關(guān)調(diào)查分析報(bào)告、投標(biāo)文件及其評(píng)審記錄等。

4業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)

4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個(gè)月應(yīng)開(kāi)展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個(gè)月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。

4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過(guò)程,應(yīng)完成以下工作:

a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(duì)(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估;

b)針對(duì)性開(kāi)展業(yè)主(住戶)調(diào)查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)

意見(jiàn)和要求;

c)必要時(shí),開(kāi)展針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查;

d)針對(duì)業(yè)主委員會(huì)要求改進(jìn)的方面,以及本公司認(rèn)為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進(jìn)的方面進(jìn)行策劃,提出初步改進(jìn)方案。

4.3針對(duì)顧客需求及行業(yè)市場(chǎng)的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實(shí)可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟(jì)原則下滿足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。

4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會(huì)正式做出承諾,提交書(shū)面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。

4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊(cè)第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評(píng)審和批準(zhǔn)手續(xù)。

5相關(guān)文件與記錄

5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)

5.2wdwy-wi-mm6101開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引

5.3wdwy-wi-mm6103日常運(yùn)作成本測(cè)算指引

5.4投標(biāo)計(jì)劃書(shū)

5.5投標(biāo)項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告

5.6投標(biāo)書(shū)

5.7物業(yè)管理方案

第5篇 某物業(yè)項(xiàng)目顧客財(cái)產(chǎn)管理程序

物業(yè)管理有限公司程序

--顧客財(cái)產(chǎn)管理程序

1.目的

明確與顧客之間責(zé)權(quán)關(guān)系,維護(hù)顧客及公司利益。

2.范圍

適用于公司各管理處。

3. 定義

顧客財(cái)產(chǎn)包括顧客的房屋、各類設(shè)施設(shè)備、郵件、鑰匙、委托采購(gòu)或代辦事務(wù)的現(xiàn)金或資料、顧客及其家庭成員相關(guān)資料(身份、身份證號(hào)、車牌號(hào)、電話號(hào)碼、家庭住址、家境、職業(yè)、嗜好)、深圳**地產(chǎn)代管物資等。

4.職責(zé)

4.1分管總經(jīng)理助理負(fù)責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)房屋接管驗(yàn)收工作。

4.2管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督顧客財(cái)產(chǎn)的識(shí)別、驗(yàn)證、保存及維護(hù)工作的落實(shí)。

4.3相關(guān)崗位人員負(fù)責(zé)顧客財(cái)產(chǎn)的控制和使用。

5.方法和過(guò)程控制

5.1房屋接管驗(yàn)收按《物業(yè)移交驗(yàn)收程序》及《入住手續(xù)辦理程序》嚴(yán)格執(zhí)行。

5.2顧客提供的鑰匙按《鑰匙管理程序》執(zhí)行。

5.3顧客郵件管理

5.3.1顧客郵件屬于受國(guó)家法律保護(hù)的私人財(cái)產(chǎn),任何人員不得私自拆毀。

5.3.2普通郵件由投遞人員直接投入顧客郵箱,當(dāng)班安全管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督,如由管理處代收,相關(guān)接收人員應(yīng)在《郵件簽收登記表》中登記注意郵件安全,并及時(shí)通知顧客領(lǐng)取。

5.3.3特殊郵件(如:特快專遞等)須簽收的,由控制中心或指定安全員負(fù)責(zé)顧客郵件的簽收,并在《郵件簽收登記表》中登記,及時(shí)通知顧客領(lǐng)取,并請(qǐng)顧客在記錄本中簽字確認(rèn)。

5.3.4接收郵件時(shí),應(yīng)注意郵件有無(wú)破損,如有異常應(yīng)及時(shí)知會(huì)顧客,必要時(shí)應(yīng)協(xié)助聯(lián)系郵政部門(mén)處理。

5.3.5超過(guò)一個(gè)月無(wú)人領(lǐng)取的郵件,應(yīng)在管理服務(wù)區(qū)域予以公告,確認(rèn)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)時(shí)退回當(dāng)?shù)剜]政部門(mén)。

5.3.6因郵件名址不詳?shù)仍驘o(wú)法送交的,應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交郵政部門(mén)處理。

5.4 顧客委托采購(gòu)或代辦事務(wù)的現(xiàn)金、資料的管理

5.4.1當(dāng)有顧客委托采購(gòu)事項(xiàng),現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員須詳細(xì)詢問(wèn)清楚采購(gòu)物品的數(shù)量、種類、規(guī)格、型號(hào)及顧客要求等,并及時(shí)知會(huì)相關(guān)人員。

5.4.2具體操作過(guò)程參照《居家服務(wù)提供與控制程序》執(zhí)行。

5.4.3采購(gòu)物品必須經(jīng)過(guò)顧客驗(yàn)證后方可使用,驗(yàn)證不合格的物品不得投入使用,并就不合格品處理與顧客充分溝通達(dá)成共識(shí)。

5.4.4對(duì)于顧客延長(zhǎng)接受時(shí)間的物品,須采取必要的保管措施,避免物品損壞、變質(zhì)、變形等影響物品使用功能的現(xiàn)象發(fā)生,并聯(lián)系顧客,必要時(shí)請(qǐng)顧客盡快領(lǐng)回。

5.4.5委托事項(xiàng)完成后及時(shí)回復(fù)顧客,轉(zhuǎn)交相關(guān)的證明資料,如收據(jù)、發(fā)票、回執(zhí)等。

5.5 顧客及其家庭成員資料的管理

5.5.1凡涉及顧客隱私的資料必須妥善保管,任何人未經(jīng)管理處經(jīng)理許可,不得向外界透露顧客及其家庭成員資料。部門(mén)工作人員如因工作需要須調(diào)用顧客資料,須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意。

5.5.2當(dāng)政府部門(mén)及司法機(jī)關(guān)等工作人員因公務(wù)需要須使用、查看顧客隱私資料時(shí),管理處接待人員應(yīng)驗(yàn)證對(duì)方的身份、證件等并報(bào)部門(mén)經(jīng)理同意按《重要資料管理辦法》執(zhí)行。

6.支持性文件

**wy4.2.3-z01-01 《重要資料管理辦法》

**wy7.5.4-s01 《物業(yè)移交驗(yàn)收程序》

**wy7.5.1-g01《入住手續(xù)辦理程序》

**wy7.5.1-z02 《鑰匙管理程序》

**wy7.5.1-g04《居家服務(wù)提供與控制程序》

7.質(zhì)量記錄表格

**wy7.5.4-go1-f1 《郵件簽收登記表》

第6篇 物業(yè)項(xiàng)目物資采買(mǎi)管理程序

述職報(bào)告――16

附件11

物業(yè)項(xiàng)目物資采買(mǎi)的管理程序

一、計(jì)劃內(nèi)物資采買(mǎi)的管理程序:

1.項(xiàng)目物資的采買(mǎi)工作需按月向公司申報(bào)采買(mǎi)計(jì)劃,由物業(yè)總經(jīng)理審批。

2.項(xiàng)目日常消耗用品要填寫(xiě)消耗用品情況調(diào)查表,每月一張調(diào)查表,申報(bào)下一個(gè)月的采買(mǎi)用品時(shí)一并向公司提交調(diào)查表。

3.對(duì)于所以計(jì)劃內(nèi)需要采買(mǎi)的物品由公司采買(mǎi)部門(mén)到市場(chǎng)上尋價(jià)、尋質(zhì),貨比五家后統(tǒng)一采買(mǎi),對(duì)于每個(gè)月用量比較大的物品,由公司采買(mǎi)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、和相關(guān)的專業(yè)部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行招標(biāo),選定一家長(zhǎng)期供應(yīng)商。

4.在公司指定的供應(yīng)商向各項(xiàng)目供貨期間,項(xiàng)目負(fù)責(zé)對(duì)供應(yīng)商的供貨質(zhì)量監(jiān)督,及時(shí)向公司反映對(duì)指定供貨商的各種意見(jiàn)。

二、計(jì)劃外物品采買(mǎi)的管理程序:

1.允許在計(jì)劃外采買(mǎi)的物品

1)工程維修的緊急用品。

2)為解決業(yè)主實(shí)際問(wèn)題需要緊急采買(mǎi)的特殊用品。

3)對(duì)計(jì)劃遺漏的辦公用品,如果不是必須緊急使用應(yīng)該等下月計(jì)劃再采買(mǎi),必須緊急使用的物品有項(xiàng)目經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)把控。

2.每月各項(xiàng)目有500元的緊急物品自行采買(mǎi)的權(quán)限,(其中工程維修主管可以有200元權(quán)限)但對(duì)于緊急采買(mǎi)的物品事后必須填寫(xiě)緊急采買(mǎi)物品的報(bào)告單,說(shuō)明緊急采買(mǎi)的原因,在每月向公司提交采買(mǎi)申請(qǐng)時(shí)要同時(shí)提交當(dāng)月緊急采買(mǎi)物品的報(bào)告單由物業(yè)總經(jīng)理審查。

第7篇 物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序

物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序(十五)

1.0目的本程序明確了對(duì)公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運(yùn)行。

2. 0適用范圍適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施(電視閉路監(jiān)視系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng)、造型景點(diǎn)、單車棚、公共照明、路燈等)。

3. 0職責(zé)3.1管理處負(fù)責(zé)由小區(qū)內(nèi)專業(yè)部門(mén)維修的市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常維護(hù)管理。

3. 2管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施問(wèn)題的外部協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施的策劃。

3. 3工程部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;

小區(qū)公用設(shè)施方案制定及小區(qū)公用設(shè)施供應(yīng)商的委托評(píng)審工作。

3. 4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按合同的規(guī)定向供應(yīng)商支付規(guī)定的費(fèi)用。

4.0實(shí)施程序

4.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理

4.1.1市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工時(shí),管理處應(yīng)要求其出具書(shū)面申請(qǐng)及施工圖,在簽署初步意見(jiàn)后報(bào)工程部,工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運(yùn)行的情況下對(duì)圖紙進(jìn)行審批。

4.1.2管理處根據(jù)工程部的意見(jiàn)收取押金,對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?;謴?fù)。

4.1.3工程部在其施工、驗(yàn)收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補(bǔ)充在相應(yīng)的資料中。

4.1.4市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工期間,管理處應(yīng)每日不少于兩次巡視檢查,以實(shí)行對(duì)市政公用設(shè)施的監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在公用設(shè)施巡檢記錄表上做出記錄并及時(shí)通知市政有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)迅速處理。

4.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理

4.2.1 管理部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公用設(shè)施進(jìn)行策劃,工程部制定方案并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,竣工后將資料整理歸檔。

4.2.2 工程部負(fù)責(zé)按《建筑物維護(hù)管理程序》的規(guī)定對(duì)小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行發(fā)包和評(píng)審,并將情況通知管理處。

4.2.3 管理處負(fù)責(zé)各自小區(qū)公用設(shè)施的日常維修,無(wú)法完成的維修改造工程報(bào)工程部安排。

4.2.4 管理處負(fù)責(zé)對(duì)供應(yīng)商按合同要求進(jìn)行監(jiān)管,并配合工程部對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)審。

4.3故障狀態(tài)的處理

4.3.1 小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修,影響較大時(shí)應(yīng)及時(shí)向管理部報(bào)告,同時(shí)將結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。

4.3.2 各管理處負(fù)責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障,并通知供應(yīng)商,將處理結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。

4.3.3 如供應(yīng)商不能按合同要求及時(shí)進(jìn)行維修的,管理處應(yīng)將情況上報(bào)工程部,由工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。

4.3.4 如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務(wù)。

4.3.5 公用設(shè)施日常巡檢的時(shí)間為每周一次;

但在臺(tái)風(fēng)暴雨前后必須加強(qiáng)巡檢,以防故障發(fā)生。

5.0相關(guān)文件與記錄008-01公用設(shè)施巡檢記錄表008-02小區(qū)臨時(shí)開(kāi)挖申請(qǐng)表010-01供應(yīng)商資格評(píng)定表010-02合格供應(yīng)商清單

第8篇 物業(yè)項(xiàng)目員工管理培訓(xùn)計(jì)劃

物業(yè)項(xiàng)目員工的管理和培訓(xùn)計(jì)劃

員工是我們最寶貴的資產(chǎn),我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上未說(shuō),經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍。員工管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在物業(yè)管理工作中,我們提出的人員管理體系由三部分組成:

(一)、聘用與考核

1、聘用

對(duì)于操作層員工,依照相關(guān)人事勞動(dòng)部門(mén)招聘人員規(guī)定,根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取,錄用后經(jīng)過(guò)對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3-6個(gè)月,依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定,簽訂勞動(dòng)合同書(shū)。

2、考核考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下:

a.每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲??己寺?00%,淘汰率5%,崗位輪換率10%。

b.對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。

c.培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核,培訓(xùn)考核率100%.

d.對(duì)分公司經(jīng)理每年進(jìn)行兩次考評(píng),充分征求甲方意見(jiàn)和員工民主評(píng)議,根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。

(二)、量化管理與規(guī)范操作

(1)量化管理:

a.實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,對(duì)相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。

b.分公司對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。

c.年度考核量化,年度崗位輪換率10%,淘汰率5%。

d.實(shí)行財(cái)務(wù)成本雙控制的管理模式。公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,有計(jì)劃的控制成本,提高企業(yè)效益。

(2)規(guī)范運(yùn)作

a.按照is09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)行。

b.運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》等,規(guī)范管理分部員工的行為。

c.實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略。

從員工選聘入手,獎(jiǎng)懲機(jī)制貫穿整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作中。獎(jiǎng)勵(lì)包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。

(1)對(duì)選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核,合格者正式上崗。

(2)日常運(yùn)作中采用 5% '末位'淘汰制,實(shí)行強(qiáng)制性淘汰(辭退、降職)。

(4)對(duì)工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者,堅(jiān)決淘汰。

(三)、在項(xiàng)目進(jìn)駐三個(gè)月前開(kāi)始將進(jìn)駐的人員開(kāi)始培訓(xùn)。

附:員工管理網(wǎng)絡(luò)圖

人員管理

1、素質(zhì)機(jī)制--公司企業(yè)精神,制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格錄用考核,培訓(xùn)培養(yǎng)提高

2、配置機(jī)制--工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力

3、組織機(jī)制--制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施

4、壓力機(jī)制--量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合

5、激勵(lì)機(jī)制--工資福利等物質(zhì)保障,榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)。

第9篇 物業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理整體分期物業(yè)管理責(zé)任書(shū)

為確保項(xiàng)目所屬物業(yè)公司責(zé)任目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),經(jīng)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標(biāo),并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表__物業(yè)管理公司與項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書(shū)。

第一條項(xiàng)目物業(yè)基本狀況

項(xiàng)目數(shù)值

1占地面積

2總建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積

地下室面積其他面積

3容積率

4住宅類型

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用住宅商業(yè)

5停車位地面地下

停車服務(wù)費(fèi)地面地下

6綠地面積綠地率

7其他

8備注

一、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

第二條責(zé)任目標(biāo)

1、責(zé)任期內(nèi)管理費(fèi)總收繳率不低于%

2、整個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)物業(yè)管理成本不超過(guò):萬(wàn)元,其中開(kāi)辦費(fèi)------;為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測(cè)算:------經(jīng)營(yíng)期收支盈虧------(收入----支出----)

4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):;停車服務(wù)費(fèi):元/個(gè).月

二、安全目標(biāo)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;

注:重大安全責(zé)任事故是指:

因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。

三、管理指標(biāo):

1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運(yùn)作;

2、責(zé)任期內(nèi)達(dá)到(保持)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號(hào)其中本年度完成--------的稱號(hào);

3、配合地產(chǎn)公司銷售工作

4、其他需要設(shè)定的目標(biāo)

四、質(zhì)量目標(biāo)

1、業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達(dá)到%以上,

第三條管理權(quán)限及義務(wù)

一、物業(yè)公司總經(jīng)理權(quán)力

1、人事管理權(quán):

(1)對(duì)物業(yè)管理公司經(jīng)理級(jí)及經(jīng)理級(jí)以下員工(不含財(cái)務(wù)人員)的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);

(2)對(duì)物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、人員任免、調(diào)配、解聘和獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。

2、財(cái)務(wù)管理權(quán):

日常經(jīng)營(yíng)管理資金元以內(nèi)(不含固定資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi))的支出決定權(quán)。

3、獎(jiǎng)金分配權(quán):

(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對(duì)各部門(mén)工資與獎(jiǎng)金額度進(jìn)行調(diào)整與分配;

(2)按與下屬各部門(mén)經(jīng)理簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》的責(zé)任目標(biāo)完成情況對(duì)責(zé)任人實(shí)施獎(jiǎng)金分配,但應(yīng)報(bào)項(xiàng)目公司備案。

二、項(xiàng)目所在公司權(quán)力

1、人事管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)經(jīng)理的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。

2、財(cái)務(wù)管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),對(duì)其運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。

3、考核權(quán):

(1)對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);

(2)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。三、物業(yè)管理公司總經(jīng)理義務(wù)

1、接受項(xiàng)目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);

2、確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn);

3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進(jìn)行工作匯報(bào);

4、自覺(jué)接受上級(jí)公司的監(jiān)控、考評(píng)、檢查;

5、保證物業(yè)公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;

6、保證員工的生活、工作次序;

7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級(jí)公司義務(wù)

1、及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持;

2、提供信息支持;

3、提供資金支持。

第四條目標(biāo)考評(píng)

一、項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)公司資金的

運(yùn)作和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

二、項(xiàng)目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查所屬物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

三、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績(jī)效考評(píng)??荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)項(xiàng)目所在公司(或管理公司)績(jī)效考評(píng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。

第五條獎(jiǎng)懲條款

一、獎(jiǎng)勵(lì)措施

1、如果責(zé)任目標(biāo)完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項(xiàng)目所在公司的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金。

2、超額獎(jiǎng)勵(lì):如果超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)則按照超過(guò)部分的8%----15%提取獎(jiǎng)勵(lì)金:

二、懲罰措施

1、如果本責(zé)任書(shū)所列的三類責(zé)任目標(biāo)不能全部完成,則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目所屬物業(yè)管理管理公司整個(gè)獎(jiǎng)金總額的5%,物業(yè)總經(jīng)理個(gè)人應(yīng)得獎(jiǎng)金的10%,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;

2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級(jí)公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)

任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。

第六條目標(biāo)的調(diào)整

一、若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成,則本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)失效,遺留問(wèn)題由項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)公司總經(jīng)理共同協(xié)商處理;

二、責(zé)任目標(biāo)的調(diào)整按《目標(biāo)管理責(zé)任制》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條其他

一、本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項(xiàng)目所在公司存檔壹份,所屬物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。

二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與責(zé)任書(shū)具有同等效力。

三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。

四、若責(zé)任書(shū)簽署人發(fā)生變動(dòng),繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書(shū)所規(guī)定事項(xiàng),

并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。

五、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員對(duì)相應(yīng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)有最終解釋權(quán)。

六、本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。

項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理:所屬物業(yè)管理公司總經(jīng)理:

日期:日期:

第10篇 物業(yè)項(xiàng)目倉(cāng)庫(kù)管理程序格式怎樣的

物業(yè)管理有限公司程序--倉(cāng)庫(kù)管理程序1.目的對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資的儲(chǔ)存、保管、進(jìn)、出庫(kù)進(jìn)行有效的控制。

2. 范圍適用于公司各部門(mén)。

3. 職責(zé)3.1 房產(chǎn)后勤管理部負(fù)責(zé)對(duì)公司各部門(mén)倉(cāng)庫(kù)管理工作的監(jiān)督。

3. 2部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)倉(cāng)庫(kù)管理工作的監(jiān)督檢查。

3. 3倉(cāng)管員負(fù)責(zé)按規(guī)定對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行管理。

3. 4部門(mén)出納/行政管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)督倉(cāng)管員的盤(pán)點(diǎn)與記帳工作。

3. 5財(cái)務(wù)管理部協(xié)助審定調(diào)劑物資的價(jià)格。

4. 方法和過(guò)程控制

4.1 倉(cāng)庫(kù)管理要求

4.1.1各部門(mén)倉(cāng)庫(kù)應(yīng)懸掛本部門(mén)《倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定》,其規(guī)定中應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.物資區(qū)域、種類劃分;

b.倉(cāng)庫(kù)的溫度濕度要求;

c.防霉、防濕、防火要求;

d.物資出入庫(kù)、領(lǐng)借用、盤(pán)點(diǎn)等管理;

e.對(duì)特殊物資如待處理物資、報(bào)廢物資、饋贈(zèng)物資、危險(xiǎn)品物資等的管理辦法。

f.其他未予明確的,部門(mén)可根據(jù)實(shí)際操作需要制訂流程或規(guī)定。

4.1.2各部門(mén)應(yīng)根據(jù)物資的種類、用途等特點(diǎn)以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉(cāng)庫(kù)條件對(duì)倉(cāng)庫(kù)實(shí)行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險(xiǎn)品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。

4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應(yīng)做好標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)應(yīng)統(tǒng)

一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。

包裝盒、包裝箱上的標(biāo)識(shí)應(yīng)朝外。

4.1.4倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的消防設(shè)施應(yīng)功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個(gè)滅火器。

4.1.5對(duì)一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應(yīng)設(shè)立最低庫(kù)存量,以保證能及時(shí)掌握缺貨情況并安排申請(qǐng)采購(gòu)。

4.1.6存放有毒物資的倉(cāng)庫(kù)須帶鎖柜裝并做好標(biāo)識(shí),除責(zé)任人外其他人未經(jīng)許可不得動(dòng)用。

4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險(xiǎn)品的物資倉(cāng)庫(kù)須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。

4.2 物資入庫(kù)

4.2.1 倉(cāng)管員對(duì)經(jīng)檢驗(yàn)合格的物資進(jìn)行核實(shí)后,填寫(xiě)《進(jìn)倉(cāng)單》(辦公文具、資產(chǎn)及職能部門(mén)零星采購(gòu)的物資除外),由相關(guān)人員簽字確認(rèn)后,按指定位置入庫(kù),出納員憑《進(jìn)倉(cāng)單》連同發(fā)票一同報(bào)銷,入庫(kù)的所有物資都必須及時(shí)登記入帳。

4.2.2 對(duì)急用物資可先直接拿至現(xiàn)場(chǎng)使用,事后由采購(gòu)員攜帶發(fā)票到倉(cāng)庫(kù)填寫(xiě)《進(jìn)倉(cāng)單》,由倉(cāng)管員入帳。

4.2.3 對(duì)于已領(lǐng)出庫(kù)未使用必須返回倉(cāng)庫(kù)的可單獨(dú)計(jì)價(jià)的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘?shù)纫约胺祩}(cāng)物資價(jià)值超過(guò)人民幣壹佰元的,在返回倉(cāng)庫(kù)時(shí),倉(cāng)管員必須填《進(jìn)倉(cāng)單》,由返倉(cāng)人員在《進(jìn)倉(cāng)單》中的備注欄中注明返倉(cāng)的原因和物資的來(lái)源并簽名確認(rèn),經(jīng)倉(cāng)管員驗(yàn)收入庫(kù)后及時(shí)登記入賬。

4.3 物資出庫(kù)

4.3.1 物資的出庫(kù)必須憑《物資領(lǐng)(借)用單》,項(xiàng)目清楚,手續(xù)齊全。

4.3.2 物資要按照'先進(jìn)先出'的原則發(fā)放。

對(duì)于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫(xiě)《物資領(lǐng)(借)用單》,由倉(cāng)管員銷帳。

剩余物資必須存放在剩余物資存放點(diǎn),剩余物資未使用完前,不能開(kāi)封新物資。

4.3.3 急用物資領(lǐng)用人員必須填寫(xiě)《物資領(lǐng)(借)用單》,對(duì)物資質(zhì)量情況作檢驗(yàn)記錄,隨后補(bǔ)辦審批手續(xù),由倉(cāng)管員帳面銷帳。

4.3.4 《物資領(lǐng)(借)用單》由物資使用人填寫(xiě),相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人審批;

部門(mén)經(jīng)理須對(duì)整個(gè)物資領(lǐng)用合理性情況進(jìn)行監(jiān)督。

4.3.4 建立員工個(gè)人領(lǐng)用物資檔案,對(duì)所有需要?dú)w還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調(diào)動(dòng)、離職時(shí)由倉(cāng)管員負(fù)責(zé)收回清點(diǎn),填寫(xiě)歸還日期后驗(yàn)收入庫(kù)。

如有損壞或丟失倉(cāng)管員應(yīng)在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關(guān)規(guī)定予以賠償。

4.4 物資盤(pán)點(diǎn)

4.4.1倉(cāng)管員每月底對(duì)庫(kù)存物資進(jìn)行盤(pán)點(diǎn),并填寫(xiě)《倉(cāng)庫(kù)物資盤(pán)點(diǎn)表》,報(bào)部門(mén)經(jīng)理審批。

4.4.1部門(mén)出納或行政管理員每季度至少一次與倉(cāng)管員一起對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資盤(pán)點(diǎn),以確保盤(pán)點(diǎn)的有效性、準(zhǔn)確性。

4.5其它物資的管理

4.5.1 對(duì)于各類饋贈(zèng)品、回收物品、邊角料、萬(wàn)科地產(chǎn)留下來(lái)的物資等,由部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況按物資類別進(jìn)行入庫(kù),倉(cāng)管員及時(shí)登記入帳。

4.5.2 暫時(shí)不能處理的物資按待處理物資管理辦法進(jìn)行處理。

4.6待處理物資管理

4.6.1 對(duì)不能及時(shí)處理的物資、需報(bào)廢的物資,應(yīng)統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉(cāng)管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權(quán)限報(bào)批處理。

4.6.2 對(duì)于2022元以下的物資,部門(mén)經(jīng)理根據(jù)待處理物資的情況可做出變賣、內(nèi)部調(diào)劑、報(bào)廢等處理。

4.6.3 對(duì)2022元以上(含2022元)的物資須報(bào)總經(jīng)理或授權(quán)人審批處理。

4.7對(duì)于需調(diào)劑的物資或資產(chǎn),報(bào)部門(mén)經(jīng)理審核后,以郵件形式發(fā)送房產(chǎn)后勤管理部。

4.8房產(chǎn)后勤管理部與財(cái)務(wù)管理部視情況進(jìn)行核實(shí)及價(jià)格審定,并由房產(chǎn)后勤管理部掛于物資供需網(wǎng)站。

4.9各部門(mén)在采購(gòu)物資前,必須在公司物資供需網(wǎng)站上查閱,確無(wú)可調(diào)配的物資時(shí),方可另行采購(gòu),否則財(cái)務(wù)管理部有權(quán)拒絕報(bào)銷。

5.支持性文件wy7.

5.1-a0

8 《危險(xiǎn)品管理程序》6.質(zhì)量記錄表格wy7.

5.5-01-f1《進(jìn)倉(cāng)單》wy7.

5.5-01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》wy7.

5.5-01-f3《倉(cāng)庫(kù)物資盤(pán)點(diǎn)表》wy7.

5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy

6.2-01-01-f

6 《交接手續(xù)完善表》wy

6.2-01-03-f

5 《離職手續(xù)表》

第11篇 綠景物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

工程管理部門(mén)擔(dān)負(fù)著物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的使用、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修等工作,并確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。

一.工程管理部門(mén)職責(zé)為:

1.確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修(含應(yīng)急搶修)等。

2.負(fù)責(zé)工程資料的建檔與管理。

3.提供其它委托修理等服務(wù)。

二.保證設(shè)備運(yùn)行,滿足正常運(yùn)行需要

根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備設(shè)施配備及客戶入駐情況,為保證客戶的日常工作需要,對(duì)設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的管理,保障水、電、暖通等按時(shí)正常供應(yīng)

三.設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修

為合理有效地使用各類設(shè)備,追求設(shè)備最經(jīng)濟(jì)的壽命周期、最合理的費(fèi)用成本及最佳的設(shè)備綜合性能,設(shè)備管理工作必須達(dá)到:

1.管好-設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護(hù)等裝置完好無(wú)缺,達(dá)到正常使用要求。無(wú)'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象。

2.用好-按操作規(guī)程或要求進(jìn)行工作,嚴(yán)禁設(shè)備帶故障工作或超負(fù)荷運(yùn)行。

3.養(yǎng)好-做好日常及定期清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、修復(fù)等保養(yǎng)工作。

4.員工應(yīng)做到:

(1)會(huì)使用-對(duì)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用(控制)范圍清楚,使用方法熟練。

(2)會(huì)保養(yǎng)-精心養(yǎng)護(hù)、善于保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

(3)會(huì)檢查-熟悉設(shè)備的正常運(yùn)行狀況,隨時(shí)觀察(看、聽(tīng)、聞、摸或借助儀器工具等)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。

(4)會(huì)維修-準(zhǔn)確判斷故障原因,掌握維修操作方法,徹底排除設(shè)備的各種故障。

四.設(shè)備保養(yǎng)與維修的關(guān)系:

1.應(yīng)以'養(yǎng)'為主,以'修'為輔,平時(shí)加強(qiáng)主動(dòng)保養(yǎng)才能最大限度地減少設(shè)備故障后的被動(dòng)維修。

2.維修又應(yīng)以計(jì)劃為主,預(yù)防第一、重在平時(shí)(日常或定期巡檢、維修)。

3.設(shè)備設(shè)施的維修工作分類見(jiàn)下圖所示;

日常維修 巡檢、報(bào)修

預(yù)防性維修

計(jì)劃內(nèi)維修定期檢修

改良性維修完善、改造、更新

維修

應(yīng)急維修

計(jì)劃外維修

接受委托維修服務(wù)

4.設(shè)備設(shè)施的巡視檢查

設(shè)備設(shè)施巡視檢查是設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一,應(yīng)定期或不定期進(jìn)行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢,不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時(shí)安排進(jìn)行。巡視的目的在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題,消除隱患。每次巡檢均要有詳細(xì)記錄。

五.建立設(shè)備運(yùn)行及維保制度,明確操作規(guī)程

建立健全設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計(jì)劃,設(shè)備運(yùn)行人員的崗位責(zé)任制度、交接班制度等。工程管理人員要對(duì)設(shè)備進(jìn)行普查,掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài),落實(shí)維保計(jì)劃。定期巡檢或測(cè)試重要設(shè)備(如:加強(qiáng)配電房高低壓供配電設(shè)備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測(cè)試工作),以確保設(shè)備的安全運(yùn)行。

六.設(shè)備運(yùn)行值班

根據(jù)實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)定,安排設(shè)備運(yùn)行值班。如:高低壓配電室應(yīng)二十四小時(shí)值班;中央空調(diào)運(yùn)行期間安排專人值班操作。

七.工程技術(shù)資料檔案管理

應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的技術(shù)圖紙資料,驗(yàn)收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時(shí)準(zhǔn)確填寫(xiě)設(shè)備臺(tái)帳等。

八.二次裝修管理

1.為了大樓(大廈)整體要求及避免對(duì)其他客戶的影響,對(duì)客戶租賃(自用)物業(yè)的二次裝修須進(jìn)行管理和監(jiān)督,要求裝修符合建筑、設(shè)備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定(此項(xiàng)管理與服務(wù)清潔部門(mén)、保安部門(mén)共同執(zhí)行)。

2.二次裝修的管理包括:受理裝修申請(qǐng)、確定裝修公司后,應(yīng)向工程部門(mén)提供裝修公司資質(zhì)證書(shū)(復(fù)印件)及裝修圖紙等資料,并予審核,若不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)修改后重新審核。簽署裝修及安全責(zé)任協(xié)議書(shū)等。此外,根據(jù)需要還須申報(bào)消防、衛(wèi)生防疫等部門(mén)批準(zhǔn)。

3.裝修施工期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查,裝修工程結(jié)束需驗(yàn)收或整改,驗(yàn)收通過(guò)后需將驗(yàn)收記錄、工程圖紙資料等存檔。

九.空置房屋管理

對(duì)尚未交付使用的空置房屋,為保證空置單元完好,達(dá)到可隨時(shí)交付要求,平時(shí)仍需要對(duì)其加強(qiáng)管理。

定期巡查空置房屋,記錄狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改,保證空置房屋設(shè)備設(shè)施能隨時(shí)投入交付使用。

十.報(bào)修及應(yīng)急搶修

設(shè)備設(shè)施運(yùn)行使用中,往往會(huì)出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況,工程部門(mén)須迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備,恢復(fù)正常使用功能。

接到報(bào)修后一般在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),報(bào)修工作需填寫(xiě)《報(bào)修單》,修復(fù)后客戶驗(yàn)收簽字(包括所用材料)。

若遇搶修或重大事故報(bào)修,相關(guān)維修人員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)報(bào)工程部門(mén)經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時(shí),由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門(mén)采取應(yīng)急措施。

十一.委托服務(wù)

客戶單元內(nèi)自用設(shè)備需委托管理處維修或安裝(小型)時(shí),需填寫(xiě)《 委托服務(wù)單》,由工程部門(mén)指派專業(yè)人員完成。此項(xiàng)服務(wù)屬有償服務(wù),維修(安裝)的人工材料費(fèi)用均在《 委托服務(wù)單》中填寫(xiě),請(qǐng)用戶驗(yàn)收簽字確認(rèn)。

十二.機(jī)房管理

制定機(jī)房管理制度,定人定期清掃機(jī)房。確保所管機(jī)房的環(huán)境整潔、通道暢通、無(wú)積水、無(wú)積灰、無(wú)雜物、無(wú)鼠害、無(wú)'跑、冒、滴、漏';主要機(jī)組和附屬設(shè)備無(wú)積灰、無(wú)銹蝕、運(yùn)行良好、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)裝置齊全。

十三.安全管理

1.設(shè)備安全防護(hù)裝置及消防設(shè)施齊全無(wú)缺。供配電設(shè)備要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)及接地安全檢查,定期檢查事故隱患并及時(shí)整改。設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁抽煙,各種動(dòng)火、動(dòng)電操作須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。

2.

特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。對(duì)新進(jìn)人員應(yīng)進(jìn)行'三級(jí)'安全教育(公司、部門(mén)、班組),對(duì)安全事故的處理,必須做到'三不放過(guò)'(事故原因沒(méi)有查明不放過(guò)、整改措施不落實(shí)不放過(guò)、員工未受到教育不放過(guò))。

十四.節(jié)能降耗

第12篇 ds物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序

物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序

1目的

本程序明確了對(duì)客戶排水管理實(shí)施控制的職責(zé),方法和要求,以確??蛻繇樌? 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。

2適用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的排水管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16

4相關(guān)文件

4.1《質(zhì)量手冊(cè)》

4.2城管辦(1988)12號(hào)《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》

4.3深圳水字(1991)1026號(hào)《深圳市市政排水設(shè)施管理細(xì)則》

4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》

4.5《物業(yè)的供水管理》

4.6《物業(yè)的裝修管理》

4.7《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

5職責(zé)

5.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。

5.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗(yàn)收。

5.3公司機(jī)電工程部管道維修班負(fù)責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。

6實(shí)施程序

6.1排水工程的驗(yàn)收

6.1.1機(jī)電工程部參加新建工程排水管道的驗(yàn)收并向施工部提出驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)。

6.1.2工程驗(yàn)收合格方可投入使用。

6.1.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。

6.1.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)向樓宇管理處進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。

6.2排水管道的日常管理

6.2.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。

6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題通知機(jī)電工程部處理。

6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)受理, 屬機(jī)電工程部的職責(zé), 報(bào)告機(jī)電工程部處理。

6.3排水管道的定期維護(hù)管理

6.3.1機(jī)電工程部每周安排維修班對(duì)室外排水管道進(jìn)行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫(xiě)《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負(fù)責(zé)巡視。

6.3.2在雨季前安排一次對(duì)全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫(xiě)《給排水管道巡視記錄表》。

6.3.3化糞池由機(jī)電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請(qǐng)環(huán)衛(wèi)清理車進(jìn)行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。

6.4故障處理

6.4.1機(jī)電工程部接到用戶或管理處故障報(bào)告后,通知管道維修班處理。

6.4.2管道維修班在接到故障報(bào)告后,由班長(zhǎng)開(kāi)出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報(bào)告機(jī)電工程部,并記錄在維修單上。

6.4.3維修班如遇故障不能處理時(shí),報(bào)告機(jī)電工程部,機(jī)電工程部根據(jù)情況安排處理。

6.5排水工程的控制管理

6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機(jī)電工程部對(duì)用戶要求改建的排水工程,必須對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工質(zhì)量進(jìn)行控制。

6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機(jī)電工程部審查,并填寫(xiě)《管道安裝審批表》。

6.5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查,提出審批意見(jiàn)給用戶,用戶按審批意見(jiàn)修改圖紙后方可施工。

6.5.4機(jī)電工程部按審批意見(jiàn)及《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》進(jìn)行驗(yàn)收,合格后方可供水。驗(yàn)收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。

7質(zhì)量記錄

7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)

7.2管道安裝審批表

7.3維修通知單

7.4化糞池清理記錄表

7.5管理處值班記錄表

第13篇 某物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1.0目的

通過(guò)人員巡查,對(duì)房屋裝修實(shí)行依法管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工存在的問(wèn)題,維護(hù)房屋的整體結(jié)構(gòu)及用戶利益,確保房屋安全使用及其使用壽命,并防止產(chǎn)生環(huán)境公害和危及人身安全的隱患存在。

2.0適用范圍

適用于**居業(yè)主的裝修管理及現(xiàn)場(chǎng)巡查管理。

3.0職責(zé)

3.1管理處主任助理負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(用戶)裝修申請(qǐng)的審批,并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行巡查監(jiān)管及裝修驗(yàn)收工作。

3.2管理處收費(fèi)員核收裝修應(yīng)繳費(fèi)用。

3.3管理處維修人員負(fù)責(zé)對(duì)裝修線路、用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

3.4護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)裝修過(guò)程的巡查、監(jiān)督。

4.0作業(yè)用具

安全帽、絕緣鞋、水靴、測(cè)電筆、手電筒等器具。

5.0作業(yè)準(zhǔn)備

管理處準(zhǔn)備《裝修申請(qǐng)表》、《承諾書(shū)(施工事故及第三者責(zé)任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書(shū)》、《施工人員出入申請(qǐng)表》、《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》、《裝修承造商施工保證書(shū)》、《裝修許可證》、《**居住宅裝修管理規(guī)定》等表格和資料。

6.0作業(yè)內(nèi)容

6.1裝修申請(qǐng)手續(xù)辦理。

6.1.1由業(yè)主(用戶)準(zhǔn)備以下a-f項(xiàng)資料,交管理處審核。

a、入伙通知書(shū)/購(gòu)房合同/租房合同;

b、裝修設(shè)計(jì)方案/設(shè)計(jì)圖紙;

c、裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

d、施工人員身份證及相關(guān)資料;

e、代理裝修證明及代理人身份證;

f、其它相關(guān)資料、文件。

6.1.2管理處主任助理對(duì)業(yè)主備齊的資料及《裝修申請(qǐng)審批表》的內(nèi)容進(jìn)行審批,留存有關(guān)資料或復(fù)印件。

6.1.3向業(yè)主發(fā)放《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》,指導(dǎo)業(yè)主填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》。

6.1.4告知業(yè)主和施工單位,在裝修過(guò)程中,管理處對(duì)裝修質(zhì)量、涉及健康與安全、環(huán)境保護(hù)的要求,并要求其簽署《房屋裝修承諾書(shū)》、《裝修承造商施工保證書(shū)》、《治安、消防責(zé)任書(shū)》、《承諾書(shū)(施工事故及第三者責(zé)任)》。

6.1.5管理處主任助理核算業(yè)主裝修各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用,指引業(yè)主到收費(fèi)室繳納相關(guān)費(fèi)用。如業(yè)主未繳清費(fèi)用,管理處則不允許進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工(經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)特批除外)。

6.1.6施工單位負(fù)責(zé)人填寫(xiě)《裝修人員出入申請(qǐng)表》,向管理處提供施工人員身份證復(fù)印件及相關(guān)資料,辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。

6.2二次裝修現(xiàn)場(chǎng)管理

6.2.1治安、消防管理

6.2.1.1護(hù)管隊(duì)巡邏人員負(fù)責(zé)對(duì)二裝現(xiàn)場(chǎng)治安、消防、環(huán)境保護(hù)、安全文明施工等檢查管理工作。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為,應(yīng)立即予以制止或要求其即時(shí)整改。若未及時(shí)整改,應(yīng)向領(lǐng)班、管理處主任助理匯報(bào),由管理處主任助理依據(jù)《治安、消防責(zé)任書(shū)》中的相關(guān)條款發(fā)函并處理。

6.2.1.2工程如需動(dòng)明火作業(yè),施工單位動(dòng)火作業(yè)人員應(yīng)持有效操作證到管理處填寫(xiě)《施工臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》,并在動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)配備1~2瓶滅火器。在動(dòng)火人員妥善處理動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)后,管理處可發(fā)放《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》,并隨時(shí)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)情況。

6.2.2裝修過(guò)程施工人員出入、物品進(jìn)出及堆放控制

6.2.2.1施工人員持管理處辦發(fā)的本人有效《施工人員出入證》進(jìn)入小區(qū)施工。

6.2.2.2施工單位需要加班時(shí),應(yīng)到管理處填寫(xiě)《裝修加班申請(qǐng)表》,經(jīng)管理處主任審批后通知護(hù)管隊(duì),由護(hù)管班長(zhǎng)按表放行施工和定時(shí)清場(chǎng)。

6.2.2.3裝修所用材料、工器具、設(shè)備等物品的出入應(yīng)填寫(xiě)《物資出入放行單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)后,交管理處主任審核批準(zhǔn),門(mén)崗隊(duì)員根據(jù)實(shí)際物品的種類進(jìn)行控制。

6.2.2維修人員檢查內(nèi)容:

6.2.2.1墻外人行道地表應(yīng)無(wú)沉降、損壞現(xiàn)象;

6.2.2.2施工人員進(jìn)入工地要戴安全帽及其它防護(hù)用品;

6.2.2.3施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設(shè)施,須經(jīng)管理處同意,接駁供電、供氣設(shè)施要分別提供供電局、煤氣公司的施工許可證;

6.2.2.4裝修施工用電應(yīng)提前七天向管理處申報(bào),并說(shuō)明電器、工具的種類、負(fù)荷、使用時(shí)間,并提供特種作業(yè)人員的操作證;

6.2.2.5施工期間的臨時(shí)線路要按《廣東省臨時(shí)線路架接標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行,不許亂接亂拉,必須配備臨時(shí)配電盤(pán)。

6.2.2.6施工期間,不得損壞、挪用小區(qū)公共消防器材、移動(dòng)消防設(shè)施;嚴(yán)禁工地長(zhǎng)流水,造成水資源浪費(fèi)。

6.2.2.7工地?zé)缸鳂I(yè)要先向管理處申請(qǐng),辦理《動(dòng)火作業(yè)票》,確保線路符合安全規(guī)定,周圍無(wú)易燃易爆物品,不妨礙行人,燒及草地、樹(shù)木等。審批后由持證作業(yè)人員進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。

6.2.2.8滅火器配備:每100m2≥2*2kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器),滅火器的壓力指示應(yīng)在藍(lán)色區(qū)域。

6.2.2.9一旦發(fā)生上述各項(xiàng)問(wèn)題之一者,要立即進(jìn)行停工整改,經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤并由管理處同意后方可施工。

6.3裝修工程完工后,由管理處主任助理對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收,確定無(wú)違章現(xiàn)象。

6.4裝修工程驗(yàn)收完畢,管理處主任助理督促施工隊(duì)交回《臨時(shí)出入卡》,《裝修許可證》,此時(shí)辦理退回押金手續(xù)。如存在不符合審批要求現(xiàn)象應(yīng)立即指出限期整改,并根據(jù)情節(jié)填寫(xiě)《違規(guī)裝修處罰通知單》給予相應(yīng)處罰。

7.0作業(yè)要求:

7.1噪音控制:

7.1.1 噪音施工必須安排在每周一至周五下午14:00~18:00進(jìn)行,周末所有施工時(shí)間段不準(zhǔn)有任何噪音施工。

7.1.2 所有施工噪音音量不準(zhǔn)超出50分貝。

7.1.3 所有超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)分貝的施工必須向管理處提出書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)管理處征詢?nèi)w業(yè)主后方可執(zhí)行。

7.1.4 施工噪音的監(jiān)測(cè)由品保部負(fù)責(zé)。

7.2 粉塵控制

7.2.1 所有的袋裝水泥不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū),如果有涉及到水泥澆筑施工時(shí),必須調(diào)配后方可進(jìn)入小區(qū)。

7.2.2 直接在塵土上施工時(shí)必須潑灑少量水,防止塵土飛揚(yáng)。

7.2.3 所有單位在施工前必須在房屋的周圍采用一定的防護(hù)措施,以防止噪音、粉塵擴(kuò)散。

7.3 安全作業(yè)措施

7.3.1 所有施工單元必須有注冊(cè)資質(zhì),并留存復(fù)印件。

7.3.2 所有施工作業(yè)管理處有權(quán)進(jìn)行安全檢查,對(duì)漏水、漏電、漏煤氣等安全隱患要及時(shí)制止并限

期整改。

7.3.3 對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備配備情況要及時(shí)檢查。

7.4 環(huán)境污染控制

7.4.1 嚴(yán)禁漏水、漏油車輛進(jìn)入小區(qū)。

7.4.2 在施工現(xiàn)場(chǎng)不允許焚燒雜物、垃圾等物品。

8.0 相關(guān)文件及記錄

《**居住宅裝修管理規(guī)定》

《裝修申請(qǐng)表》

《房屋裝修承諾書(shū)》

《裝修承造商施工保證書(shū)》

《承諾書(shū)(施工事故及第三者責(zé)任)》

《裝修許可證》

《裝修登記表》

《施工人員出入申請(qǐng)表》

《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》

《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》

第14篇 某物業(yè)項(xiàng)目鑰匙管理程序

物業(yè)管理有限公司程序文件

--鑰匙管理程序

1.目的

加強(qiáng)鑰匙管理,消除安全隱患。

2.范圍

適用于公司各管理處。

3.職責(zé)

由部門(mén)經(jīng)理指定人員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、領(lǐng)用、保管和配制。

4.定義

本程序鑰匙指1、公用部位鑰匙,如管理用房、設(shè)備房、消防通道門(mén)、空置房鑰匙;2、顧客鑰匙,如驗(yàn)收移交或因維修家政等服務(wù)需要由顧客委托代保管的鑰匙。

5.方法和過(guò)程控制

5.1 公用部位鑰匙的更換、配制:

5.1.1部門(mén)經(jīng)理應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)公用部位鑰匙的配制、更換、保管工作。

5.1.2任何人未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時(shí),須由鑰匙管理員填寫(xiě)《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)部門(mén)經(jīng)理同意后方可配制。

5.1.3門(mén)鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)需更換時(shí),應(yīng)填寫(xiě)《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)部門(mén)經(jīng)理審批后予以更換,同時(shí)應(yīng)查明原因,如屬人為原因,應(yīng)追究責(zé)任。

5.1.4重點(diǎn)部位門(mén)鎖的更換應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)完成(節(jié)假日時(shí)可口頭報(bào)部門(mén)經(jīng)理同意),所更換的鑰匙交鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無(wú)論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無(wú)關(guān)人員可以用鑰匙進(jìn)出這些部位的情況,必須對(duì)門(mén)鎖、鑰匙進(jìn)行更換,特別是重點(diǎn)部位,以確保這些部位的安全。

5.2 公用部位鑰匙的保管

5.2.1在房屋移交驗(yàn)收時(shí),部門(mén)經(jīng)理指定專人接收所有公共設(shè)施鑰匙,按如管理用房鑰匙、設(shè)備房鑰匙等進(jìn)行分類,在《鑰匙清單》上登記。

5.2.2鑰匙管理員負(fù)責(zé)將所有鑰匙分類加以標(biāo)識(shí),并確保標(biāo)識(shí)的清晰及持久性。

5.2.3 公用部位鑰匙應(yīng)統(tǒng)一放在部門(mén)辦公室或控制中心的鑰匙柜內(nèi),除員工因工作需要而由其本人保管的公用部位鑰匙外,所有鑰匙必須進(jìn)行分類保管。

5.2.4由鑰匙管理員或當(dāng)值人員負(fù)責(zé)對(duì)鑰匙的領(lǐng)用、歸還情況進(jìn)行記錄。鑰匙管理員或當(dāng)值人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還的現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。

5.2.5倉(cāng)管員請(qǐng)假外出時(shí)需把倉(cāng)庫(kù)鑰匙交給部門(mén)經(jīng)理指定的人員,并在《鑰匙使用登記表》上簽名確認(rèn)。

5.3 公用部位鑰匙的使用

5.3.1因工作需要而借用鑰匙,須嚴(yán)格履行領(lǐng)用手續(xù)填寫(xiě)《鑰匙使用登記表》,同時(shí)使用完畢應(yīng)當(dāng)即交還,不得拖延。

5.3.2鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須交還鑰匙管理員或當(dāng)值人員。

5.3.3鑰匙不慎遺失,必須即刻報(bào)告部門(mén)經(jīng)理或鑰匙管理員,由部門(mén)經(jīng)理做出處理意見(jiàn),鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記備案。

5.3.4如果部門(mén)人員調(diào)動(dòng)、離職,鑰匙管理員負(fù)責(zé)收回其持有或借用鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上予以記錄。

5.4顧客鑰匙的管理

5.4.1在房屋移交驗(yàn)收時(shí),部門(mén)經(jīng)理指定專人接收所有房屋鑰匙,并在《顧客鑰匙清單》中單獨(dú)登記。在入伙時(shí),由顧客簽字領(lǐng)取,《顧客鑰匙清單》交部門(mén)資料管理員永久保存。

5.4.2如因返修、維修等原因需為顧客代保管鑰匙的,須指定專人負(fù)責(zé)所有鑰匙的領(lǐng)、借、還等手續(xù),由顧客在《顧客委托鑰匙登記表》中簽字確認(rèn)后。

由鑰匙管理員對(duì)領(lǐng)、借用顧客的鑰匙,須嚴(yán)格填寫(xiě)《顧客委托鑰匙登記表》,對(duì)過(guò)夜借用顧客的鑰匙必須經(jīng)過(guò)部門(mén)經(jīng)理同意后,方可借用,并負(fù)責(zé)追回,否則將追究鑰匙管理員責(zé)任。

5.4.3如有顧客委托管理處鐘點(diǎn)工服務(wù)、房屋出租并要求代管鑰匙的,管理處應(yīng)委婉提醒其誤會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能;如顧客仍堅(jiān)持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意后方可接收,并由部門(mén)經(jīng)理指定專人保管該鑰匙,并在《顧客委托鑰匙登記表》登記確認(rèn),由保管人負(fù)責(zé)跟進(jìn)鑰匙使用情況及追回鑰匙。

5.4.4顧客將鑰匙收回時(shí),鑰匙管理員或當(dāng)值人員應(yīng)讓顧客在相應(yīng)記錄中簽字確認(rèn)。

5.4.5顧客的鑰匙任何人員不得配置,如須更換顧客鑰匙必須有充分理由并由部門(mén)經(jīng)理與顧客溝通,獲得顧客簽名同意。

5.4.6無(wú)論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無(wú)關(guān)人員可以用鑰匙進(jìn)出顧客房間的情況,必須立即與顧客取得聯(lián)系,采取措施妥善處理。

5.4.7無(wú)論何種原因,顧客鑰匙遺失或向管理處反映需要非正常進(jìn)入時(shí),必須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意,在充分考慮法律風(fēng)險(xiǎn)后再行處理,如聯(lián)系專業(yè)人員開(kāi)鎖或強(qiáng)制性開(kāi)鎖,但事后必須提醒顧客及時(shí)更換鎖匙。

6.質(zhì)量記錄表格

**wy7.5.1-z02-f1《鑰匙配制申請(qǐng)表》

**wy7.5.1-z02-f2《顧客鑰匙清單》

**wy7.5.1-z02-f3《顧客委托鑰匙登記表》

**wy7.5.1-z02-f4 《鑰匙清單》

**wy7.5.1-z02-f5《鑰匙使用登記表》

第15篇 xs物業(yè)項(xiàng)目報(bào)修管理程序

物業(yè)項(xiàng)目報(bào)修管理程序

盡快處理用戶的報(bào)修,規(guī)范維修服務(wù)工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。

職責(zé)

a.值班工程師負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容,并通知設(shè)備部相應(yīng)人員。

b.設(shè)備部人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)與維修。

c.設(shè)備部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評(píng)審。

工作程序

a.值班工程師接到報(bào)修要求時(shí),及時(shí)填寫(xiě)《設(shè)備報(bào)修單》。

b.值班工程師將填好的《設(shè)備報(bào)修單》及時(shí)通知相關(guān)人員。

c.維修人員對(duì)用戶報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后進(jìn)行維修。

d.維修完成后,維修人員應(yīng)請(qǐng)用戶檢查合格后在《設(shè)備報(bào)修單》上簽名確認(rèn)。

e.維修人員將用戶簽名確認(rèn)后的《設(shè)備報(bào)修單》送回值班工程師處。

f.值班工程師負(fù)責(zé)每月《設(shè)備報(bào)修單》的匯總、統(tǒng)計(jì)工作,填寫(xiě)《月報(bào)修單匯總表》及《月報(bào)修單統(tǒng)計(jì)表》。

第16篇 某物業(yè)項(xiàng)目全委托管理指引內(nèi)容

物業(yè)項(xiàng)目全委托管理指引內(nèi)容

科瑞面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承接物業(yè)的全委托管理,即按與開(kāi)發(fā)商商定的管理方案,實(shí)行酬金制或承包制的專業(yè)化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按與開(kāi)發(fā)商商定的管理預(yù)算,確定科瑞的每月酬金數(shù)額,所有管理收支按照預(yù)算實(shí)施,不足部分由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼,贏余部分充實(shí)管理費(fèi)用或返回開(kāi)發(fā)商。承包制就是按預(yù)示方案由科瑞在經(jīng)濟(jì)上自主運(yùn)作,自負(fù)盈虧。

全委托管理的服務(wù)內(nèi)容:

1. 積極前期介入,從物業(yè)管理角度,提供、協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化服務(wù)集成管理;

2. 房屋本體使用的管理及維護(hù);

3. 公共(有)設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù);

4. 環(huán)境質(zhì)量管理;

5. 消防及安全防衛(wèi);

6. 紅線內(nèi)車輛及車場(chǎng)的服務(wù)管理;

7. 積極有效的公關(guān)關(guān)系和親和的社區(qū)文化建設(shè);

8. 物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理;

9. 便民特色服務(wù)的設(shè)計(jì)及管理;

10. 物業(yè)收益性的經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù);

11. 法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

項(xiàng)目管理服務(wù)

1.建立物業(yè)管理處

2.項(xiàng)目交接驗(yàn)收

3.入伙和裝修管理

4.客戶服務(wù):處理投訴、24 小時(shí)熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調(diào)查組織社區(qū)活動(dòng)

5.保安服務(wù):24 小時(shí)門(mén)崗、巡邏、監(jiān)控服務(wù);消防安全、車輛交通管理、停車場(chǎng)(庫(kù))管理、應(yīng)急預(yù)案

6.保潔服務(wù):公共環(huán)境清潔、外墻清洗、共用設(shè)施設(shè)備清潔、垃圾清運(yùn)、消毒殺蟲(chóng)服務(wù)

7.綠化養(yǎng)護(hù):公共綠地養(yǎng)護(hù)、四季鮮花擺放、室內(nèi)擺花

8.工程服務(wù):公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、24小時(shí)便民維修服務(wù)、制訂維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、智能化設(shè)備運(yùn)行管理、選擇公共設(shè)施設(shè)備維保承包商

9.人事財(cái)務(wù)管理:管理人員培訓(xùn)、制定人員考核制度、簽訂勞動(dòng)合同、維修資金管理、物業(yè)管理費(fèi)收繳、年度管理預(yù)算、收支損益報(bào)告

項(xiàng)目延伸服務(wù)

1.叫車、租車服務(wù)

2.報(bào)刊雜志訂閱

3.公用事業(yè)費(fèi)代繳

4.業(yè)主室內(nèi)清潔服務(wù)

5.業(yè)主室內(nèi)維修服務(wù)

6.業(yè)主庭院綠化設(shè)計(jì)養(yǎng)護(hù)

7.商務(wù)中心

8.房屋租賃中介

9.其它特約代理代辦服務(wù)

某物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書(shū)【16篇】

物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書(shū)1.0目的規(guī)范服務(wù)收費(fèi),確保各項(xiàng)收費(fèi)的合理和用戶滿意。2.0適用范圍管理處為業(yè)主提供的有償服務(wù)收費(fèi)和管理費(fèi)、水費(fèi)及其它費(fèi)用的收取。3.0
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