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第1篇 寫字樓物業(yè)管理顧問工作范圍職責
寫字樓物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責
物業(yè)管理顧問服務是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。
為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務,以使物業(yè)能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。
我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排:
一、前期物業(yè)顧問服務
物業(yè)管理雖然常常被視為房地產發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務,同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應該盡快開始在這期間,物業(yè)管理顧問的主要工作是:
●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨立法人地位的經濟實體。實行總經理責任制度,下設物業(yè)、財務、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務、自我運轉、自我發(fā)展、自我完善的目標及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設立臨時辦公室及購買辦公設備等。
●審查設計圖紙,全面細致地反映物業(yè)管理賴以順利實施的各種需要,包括設定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經驗所知,在規(guī)劃設計上的各種問題和缺陷(例如配套設施、機電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設施及建筑材料等),提交設計單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。
●設定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關的法律文件,務求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應商及承包商,協(xié)商服務條款及簽訂合同。
二、物業(yè)管理計劃
一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點、當?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標和承諾,我公司將:
●制定一套詳細的物業(yè)管理計劃,內容包括物業(yè)管理公司的服務范圍、營業(yè)方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務等。
●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進一步落實。
●編定崗位責任獎懲制度及規(guī)章制度。
三、人事管理
●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級員工薪津,福利標準。
●協(xié)助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。
●協(xié)助招聘及聘用員工。
●根據(jù)相關法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動合同。
●協(xié)助與勞動部門聯(lián)絡,安排有關員工聘用登記事宜。
四、員工培訓
●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員,物業(yè)經理及維修保養(yǎng)經理,配合市房地產管理部門進行培訓,取得相應的上崗證書,并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關物業(yè)作實習,了解及熟悉專業(yè)管理模式及運作。
●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓,使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序,同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。
●安排各級員工進入物業(yè)內部實地訓練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務。
●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓班,務求員工服務素質,能達到既定之標準。
五、常規(guī)管理工作
z寫字樓全部落成后將會是一個設備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務、維護物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。
這些工作包括:
●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡并建立公關機制,接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求,不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。
●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務機構、人力資源管理和行政管理。
●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。
●維修及保養(yǎng)管理:
-維持物業(yè)配套設施的維修和保養(yǎng),長期設立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設備的正常運作和延長物業(yè)的壽命。
-協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內之補修程序。
-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預算。
-根據(jù)大廈的設備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進行定期保養(yǎng)維修。
-協(xié)助計劃24小時緊急維修系統(tǒng),設立施工組織。
-協(xié)助制定公眾投標、驗收及付款程序。
●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:
-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。
-協(xié)助聘用及訓練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。
-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:
-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。
-確保大廈內外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。
-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。
-維持綠化及園藝服務,美化環(huán)境。
-審查大廈內外的招牌和指示牌的質量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運作,做必要的修理和更新。
●保險:辦理物業(yè)和附屬設備的財產保險,防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產損失:
-協(xié)助檢定投保手續(xù)。
-協(xié)助為大廈公共地方及公共設施選定保險公司,安排購買財產保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。
●建立物業(yè)檔案,維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。
六、財務管理
●協(xié)助設立會計財務制度,包括各級員工的財務權限及支出批準程序,務求有效控制管理收支。
●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。
●協(xié)助選用財務管理系統(tǒng)及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。
●協(xié)助設定帳戶管理結算方式及報表格式,編制財務使用管理文件。
●安排會計師作季度
審核。
●建立財務及住戶資料庫,以提供標準資料及財政狀況預測,作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。
●為物業(yè)開設必須的銀行帳戶,制訂有關收取費用安排。
●協(xié)助為管理資金并開設獨立銀行帳戶,負責管理資金。
●搞好財務管理,安排管理費的核收和使用,適當處理維修及儲備基金,為業(yè)主的長遠利益制定妥善的安排。
第2篇 某物業(yè)管理顧問工作人員工作紀律準則
物業(yè)管理顧問工作人員工作紀律準則
一、遵章守紀、嚴于律己、盡職盡責,不做'特殊員工'與'自由員工';
二、廉潔奉公、清白自身、光明磊落,不搞不正之風、歪門邪道;
三、實事求是、量力而行、誠實坦明,不夸大其辭、弄虛作假;
四、加強聯(lián)絡、積極溝通、友好協(xié)作,不搞'個人主義'和'幫派主義';
五、注重形象、言行得體、強化素養(yǎng),不做有損公司、集體和個人形象之事;
六、營銷適路、策略合理、推廣有力,不違背顧問工作各項原則與行為規(guī)范;
七、樸實大方、真誠實在、穩(wěn)健踏實,不華而不實、嘩眾取寵、脫離現(xiàn)實;
八、思路清晰、表達明確、行為妥當,不能言不由衷、夸夸其談、空洞縹緲;
九、言行一致、言出必行、守信守時,不能表里不一、言行不致、失信于人;
十、尊重上級、服從領導、團結同事,不能目中無人、自以為是、自成一體;
十一、及時匯報、工作請示、接受督導,不能自行其事、擅作主張;
十二、因公外出、勤儉節(jié)約、合理花費,不能講享受、講闊氣、大手大腳;
十三、遵守規(guī)定、費用報銷、層層把關,不能超標、超額、超范圍;
十四、方案實用、指導性強、專業(yè)水準高,不能照搬、照抄、不具使用價值;
十五、遵紀守法、遵循公德、剛正不阿,不做有違背道德與良知的不良之事;
十六、家庭和睦、尊老愛幼、公私分明,不做有負家庭與公司之事。
第3篇 安全管理咨詢顧問（建筑）工作職責與職位要求
職位描述：
職責描述：一、職責描述：
1、根據(jù)宣傳要求向客戶企業(yè)方或者社區(qū)進行普及性工傷預防宣傳，如通過報刊、電視、網絡媒體、宣傳品發(fā)放等方式；
2、面向人社局選取的工傷事故和職業(yè)病發(fā)生率高、工傷保險費繳納比例高的重點行業(yè)和單位，進行工傷預防的定向宣傳；
3、根據(jù)人社局選取的用人單位，進行行業(yè)分類，形成有針對性的調研評價報告以及工傷預防宣傳以及培訓方案；
4、根據(jù)人社局選取的工傷事故和職業(yè)病發(fā)生率高的重點行業(yè)和單位，進行工作環(huán)境、生產工藝風險進行調研評價，并形成調研評價報告，并提供針對性較強的互動參與式培訓；
5、對人社局選取的單位負責人、工傷經辦人、安全生產管理骨干或一線班組長進行導師專題培訓；
6、針對人社局選取的重點單位，為每家用人單位有針對性地建立工傷三級預防體系；
7、根據(jù)企業(yè)客戶方的實際情況，進行定制化的安全管理體系建設方案，并進行指導實施、跟蹤、檢查、反饋、完善；
8、對項目完成情況進行技術總結，并向上一級分管政府部門領導進行工作匯報。
二、職位要求
1、本科以上學歷，五年以上安全生產管理工作經驗，能根據(jù)企業(yè)不同的性質和特點編寫安全培訓ppt方案，并能獨立授課。具有一定的團隊管理工作經驗，具有建筑行業(yè)和房地產行業(yè)安全生產培訓以及管理工作經驗者優(yōu)先；
2、年齡30-45歲，溝通、表達能力佳，形象氣質好，談吐有序、思維清晰；
3、持有注冊安全工程師資格證書；
4、熟悉《安全生產法》、《職業(yè)病防治法》、《工傷保險條例》、《社會保險法》等以及配套相關政策。
三、薪酬福利
1、 本崗位月薪10k-15k，外加項目獎金。
2、提供五險一金及一份商業(yè)保險，各種生日慰問、節(jié)日慰問、婚假、喪假、帶薪年假等基本福利，團建基金+話費補貼+交通補貼+孝慈基金+結婚禮金等福利。
3、 工作時間八小時，朝九晚六雙休。
4、 每年還有13-15天的過年假期便于與家人膩一起。
5、 公司給您良好的學習成長機會、培訓資源、晉升空間。
第4篇 物業(yè)顧問項目入伙工作管理程序
顧問項目入伙工作管理程序
為保證小區(qū)業(yè)主的順利入伙以及入伙后各項物業(yè)管理服務工作的正常開展,規(guī)范業(yè)主入伙時的各項手續(xù)辦理工作,防止因疏漏造成入伙時物業(yè)公司工作的被動,特制定此管理程序。
一、管理職責
1、管理處經理負責物業(yè)的前期介入工作安排工作,并負責組織、協(xié)調、落實入伙前的各項準備工作及入伙時的各項工作安排。
2、客戶服務中心負責入伙前相關資料的準備和入伙手續(xù)的辦理工作,協(xié)助財務人員核定各類收費標準和報批工作,并接待顧客,解答顧客問題,建立住戶檔案,并妥善保管。
二、入伙前相關準備工作
1、在項目入伙前一個月,物業(yè)公司與地產公司營銷、設計、項目等部門成立入伙工作小組,定期通報工作進展,相互配合,同時與營銷部門一起收集前期客戶反映的焦點問題,制定統(tǒng)一說辭或解決方案。
2、管理處經理制定入伙前的各項工作計劃,包括:工作內容、負責人及完成時間。
3、管理處經理負責管理處組織架構、崗位職責的制定;確定辦公室、培訓室、倉庫、宿舍、食堂等具體位置并安排人員進行裝修工程施工的跟進。
4、物資采購:由管理處經理指定專人負責辦公用品、辦公及維修設備/工具、保潔/保安用品的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。
1)辦公用品包括:家私、各類文具等。
2)辦公及維修設備/工具包括:電腦、打印機、電話、電工工具等。
3)保潔/保安用品包括:各類清潔工具、剪草機、對講機、警棍等
5、根據(jù)物業(yè)的實際狀況,完善閉路監(jiān)控、停車場設施、信箱、康體娛樂設施、園林綠化等公用設施。
6、管理處經理指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套設施完善工程等所產生的各項費用,以便與相關單位結算。
7、對外公共關系的聯(lián)絡
1)由經理指定人員與政府相關部門建立公共關系,包括:燃氣、水、電、有線電視、派出所、街道辦、居委會、工商、稅務、物價、房管等。
2)管理處各類工商證照和收費許可證的辦理。
3)停車場的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和收費許可證的辦理。
4)配合發(fā)展商用水/用電指標的申請、 電話、電視、燃氣、郵政的開通手續(xù)。
8、入伙前一周應準備好所有相關資料,必備的有:
1)《入伙須知》
2)《業(yè)主臨時公約》
3)《委托銀行代收款協(xié)議書》
4)《房屋交付驗收表》
5)《業(yè)主(住戶)資料卡》
6)《物品領用登記表》
7)《業(yè)戶手冊》
8)《停車場管理協(xié)議書》
9)《停車場車位租用協(xié)議書》
10)《裝修管理服務協(xié)議書》
11)《裝修申報表》
12)《商戶管理協(xié)議書》
13)《商鋪消防管理責任書》
14)房間的建筑平面圖(備索)
15)其他與業(yè)主相關或需了解的資料
9、將《入伙須知》樣本于業(yè)主辦理入伙手續(xù)前遞交至發(fā)展商,以便發(fā)展商將其與《入伙通知書》一并發(fā)放給業(yè)主,告知業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的應知事項。
10、管理處管理人員、技術人員提前一個月到位,安全員、保潔員提前半個月到位,并由客戶服務中心負責員工作服的制作。
11、在入伙流程設計方面,以方便客戶為導向,組織參與入伙人員演練,制定項目應知應會,培訓到人。
三、入伙手續(xù)辦理程序
1、顧客(業(yè)主或住戶)按《入伙須知》中的規(guī)定,攜帶相應的各種資料前往管理處辦理入伙手續(xù)。
2、入伙手續(xù)辦理
1)入伙引導、檢驗《入伙通知書》
管理處指定專人引導業(yè)主到入伙手續(xù)辦理現(xiàn)場,由專人檢驗業(yè)主的《入伙通知書》以及應攜帶的相應資料。
2)驗房
由管理處技術員、發(fā)展商相關人員共同陪同業(yè)主驗房,抄錄水、電、燃氣表底讀數(shù),并共同確認,在《房屋交付驗收表》上記錄,驗房后若顧客提出質量問題,由管理處將《房屋交付驗收表》復印件交發(fā)展商處理,發(fā)展商處理完畢后,交顧客簽字確認存檔。
3)填寫資料
管理處經理指定專人發(fā)放入伙手續(xù)的相關資料,工作人員指導和協(xié)助業(yè)主填寫各種相關資料。
4)驗收資料
管理處經理指定專人檢驗并收回業(yè)主的《入伙通知書》及填寫好的各種相關資料。屬業(yè)主需帶走的資料交由業(yè)主帶回。
5)繳費
管理處財務人員負責收取入伙相關費用并開具相應的票據(jù)。
6)顧客憑入伙交費收據(jù)領取房門鑰匙等相關物品、禮品,并在《物品領用登記表》中簽收。
7)如需返修,管理處留存一把房間的入戶門鑰匙,以便返修施工。
3、入伙資料整理完畢后,由管理處資料員將住戶房屋、業(yè)主及常住人員的詳細資料錄入電腦中。
4、業(yè)主資料的管理:
1)管理處資料員負責保管業(yè)主(住戶)提供的資料。業(yè)主和租戶的資料應分類保管。
2)業(yè)主(住戶)的資料屬保密資料,管理處經理以上人員或管理處經理授權人員因工作需要辦理相關手續(xù)后方可查閱。
3)有關業(yè)主(住戶)持有ic卡的電腦資料等其他資料同屬保密資料,未經管理處經理批準,保管人員不得隨意給人查閱。
四、入伙手續(xù)辦理流程圖
入伙引導、驗《通知書》資料發(fā)放--驗房--填寫資料--驗收資料--繳費辦ic卡--領鑰匙--領禮品--裝修辦理/完成入伙手續(xù)
第5篇 物業(yè)管理顧問咨詢組織工作職責
物業(yè)管理顧問咨詢組織職責
顧問咨詢機構應建立面向顧客的組織結構,以便于和客戶溝通,提供'客戶滿意'的服務。作為公司的主業(yè)之一,咨詢工作由公司總裁領導,下設職能部門'顧問咨詢部' 負責具體工作事宜。咨詢部是顧問咨詢工作的管理部門,也是面向客戶的服務中心。為保證組織形式的簡約、高效,咨詢部人數(shù)不宜過多,應通過調用公司資源、整合社會資源開展顧問咨詢工作。
第6篇 管理體系貫標咨詢顧問工作職責與職位要求
職位描述：
工作職責：
1、負責兩化融合管理體系貫標咨詢服務；
2、為企業(yè)提供管理信息化領域的第三方咨詢服務，包括信息化評測、診斷、規(guī)劃、培訓等；
3、參與或負責相關咨詢項目的需求調研和分析、方案設計和編寫、招投標等工作。
職位要求：
1. 熟悉 iso質量管理體系認證工作，對兩化融合領域評估規(guī)范、質量管理體系有深入的了解與研究；
2. 具備企業(yè)診斷評估，信息化解決方案設計、撰寫與實施的專業(yè)能力；
3. 了解貫標基本流程，從事過質量、環(huán)境等貫標或認定工作，有erp/plm/自動化等信息化工作經驗者優(yōu)先；
4. 勇于挑戰(zhàn)與創(chuàng)新，性格開朗，親和力強，具備高度的團隊合作精神。
第7篇 瀚德物業(yè)管理顧問工作紀律準則
一、遵章守紀、嚴于律己、盡職盡責,不做'特殊員工'與'自由員工';
二、廉潔奉公、清白自身、光明磊落,不搞不正之風、歪門邪道;
三、實事求是、量力而行、誠實坦明,不夸大其辭、弄虛作假;
四、加強聯(lián)絡、積極溝通、友好協(xié)作,不搞'個人主義'和'幫派主義';
五、注重形象、言行得體、強化素養(yǎng),不做有損公司、集體和個人形象之事;
六、營銷適路、策略合理、推廣有力,不違背顧問工作各項原則與行為規(guī)范;
七、樸實大方、真誠實在、穩(wěn)健踏實,不華而不實、嘩眾取寵、脫離現(xiàn)實;
八、思路清晰、表達明確、行為妥當,不能言不由衷、夸夸其談、空洞縹緲;
九、言行一致、言出必行、守信守時,不能表里不一、言行不致、失信于人;
十、尊重上級、服從領導、團結同事,不能目中無人、自以為是、自成一體;
十一、及時匯報、工作請示、接受督導,不能自行其事、擅作主張;
十二、因公外出、勤儉節(jié)約、合理花費,不能講享受、講闊氣、大手大腳;
十三、遵守規(guī)定、費用報銷、層層把關,不能超標、超額、超范圍;
十四、方案實用、指導性強、專業(yè)水準高,不能照搬、照抄、不具使用價值;
十五、遵紀守法、遵循公德、剛正不阿,不做有違背道德與良知的不良之事;
十六、家庭和睦、尊老愛幼、公私分明,不做有負家庭與公司之事。
第8篇 前期介入物業(yè)管理顧問工作內容
合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個月
結合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。
(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設計內容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。
(二)根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質量。
1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設備機房的環(huán)境、::通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設置一些環(huán)保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調工程施工前,根據(jù)設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議;在空調設施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。
10、從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;
16、對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及z海物業(yè)長期以來的物管經驗對管理商的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關法規(guī)政策等,對管理商的機構設置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質要求等提出建議;
19、對會所的規(guī)模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,::準確推測準業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經營的項目,在此基礎上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經濟收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度
,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;
2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據(jù)當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設計方案,方案要求功能完善、先進,設計合理、實用;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經驗提供專業(yè)建議;
2、對物業(yè)內商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會所增設的項目及物業(yè)配套設施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調設備安裝前,對設備的適用情況和選型提供咨詢;在空調設備安裝時,對空調設施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術、設計、施工等的成功經驗;
7、根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況,盡力提高工程施工質量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度。
(八)指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作,確保工程質量。
(九)指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責成有關施工單位進行整改,然后進行復驗,最后協(xié)助收集驗收報告。
(十)根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關物業(yè)管理收費政策,指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準,提出專業(yè)改進建議。
第9篇 物業(yè)管理顧問服務工作要點內容
物業(yè)管理顧問服務工作要點內容
一、相關概念
1、物業(yè)顧問服務-------指優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)向房地產開發(fā)商、其他物業(yè)公司或企事業(yè)單位提供物業(yè)管理及相關服務的咨詢、指導、培訓和技術支持等,它包括項目的前期規(guī)劃設計、施工、安裝階段的介入;提升品牌銷售配合;物業(yè)公司或服務機構籌建(或現(xiàn)有物業(yè)公司規(guī)范提高);管理方案策劃、機構設置;人員招聘培訓;建章立制、入住指導;iso9000質量體系的導入;人員系統(tǒng)培訓、實習指導;創(chuàng)優(yōu)迎檢、輸入企業(yè)文化、實現(xiàn)規(guī)范管理服務等。
二、顧問服務的三階段及其工作要點
1、全程顧問服務三階段:
(1)前期介入階段----前期考察、前期策劃、工程建議、銷售配合、竣工驗收與物業(yè)公司組建等階段。
(2)實操指導階段----入伙前期籌備、集中入伙、裝修搬遷管理和正常管理(業(yè)委會籌建、續(xù)簽合同)等。
(3)服務質量跟蹤與提升----iso9000質量體系貫徹認證、迎檢創(chuàng)優(yōu)、品牌宣傳。
2、三階段的顧問服務目標內容:
(1)前期介入階段
a、從規(guī)劃設計、材料設備選型、施工管理、銷售配合等諸多方面,為開發(fā)商提供最符合現(xiàn)實使用情況和最貼近業(yè)主實際需求的專業(yè)建議;從物業(yè)管理的角度對項目的規(guī)劃設計方案、景觀方案、施工圖紙、各種設施設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議;
b、從物業(yè)管理角度檢驗項目開發(fā)模式是否科學合理性,從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低今后的管理成本提高效益。
c、根據(jù)市場調研,就項目的物業(yè)發(fā)展定位和管理標準提供建議;
d、配開發(fā)商樓體銷售期 的物業(yè)形象展示和銷售的后勤服務工作;
e、強化施工監(jiān)理、全面掌握物業(yè)信息、介入項目竣工驗收、接管驗收工作,為后期的管理奠定堅實基礎。
f、協(xié)助合作方測算物管成本,確定物業(yè)管理費標準。
(2)實操指導階段
a、入伙籌備階段
指導制定物業(yè)公司的組織架構、崗位設置、崗位職責、人員配備方案等;
對主要管理人員進行培訓,并協(xié)助操作層人員的招聘與培訓;
協(xié)助制定入伙交接驗收標準集實施程序,協(xié)助制定入伙前工作計劃;
指導物業(yè)公司于開發(fā)商之間各類專業(yè)設施設備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)
指導物業(yè)公司對機電設備進行維修保養(yǎng)及日常管理。
。。。。。。。。。
b、集中入伙階段
指導成立入伙期個工作組及其責任制度;
制定入伙工作流程,緊急應變方案等;。。。。
c、裝修搬遷階段
利用有效的管理手段和管理力度保護集中裝修搬遷期間的公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時有監(jiān)督裝修質量,避免遺留安全隱患;
兼顧先入住業(yè)主的正常工作有序和后入住業(yè)主的順利裝修,將兩者有效隔離開來從而避免有效投訴;
指導建立嚴格的裝修審批及管理程序;。。。。。。
d、正常管理階段
e、服務質量跟蹤與提升階段
第10篇 物業(yè)顧問管理工作范圍
物業(yè)項目顧問管理工作范圍
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等。
3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。
5、專業(yè)裝修工程質量監(jiān)理與裝修管理。
6、公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。
7、公共環(huán)境的酒店式清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。
8、交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
9、對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理,確保安全。
10、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。
11、接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設施及設備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。
12、全方位家居服務和各類商務服務支持等。
13、協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用,維護全體物業(yè)使用人的公共利益。
14、理禮并用、德法共行,對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。
第11篇 物業(yè)顧問管理工作內容
項目物業(yè)顧問管理工作內容
一、前期介入階段
合作期限:由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個月
結合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。
(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設計內容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。
(二)根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質量。
1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設置一些環(huán)保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調工程施工前,根據(jù)設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議;在空調設施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。
10、從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;
16、對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及zz物業(yè)長期以來的物管經驗對管理商的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關法規(guī)政策等,對管理商的機構設置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質要求等提出建議;
19、對會所的規(guī)模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,準確推測準業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經營的項目,在此基礎上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經濟收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;
2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據(jù)當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設計方案,方案要求功能完善、先進,設計合理、實用;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經驗提供專業(yè)建議;
2、對物業(yè)內商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會所增設的項目及物業(yè)配套設施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調設備安裝前,對設備的適用情況和選型提供咨詢;在空調設備安裝時,對空調設施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術、設計、施工等的成功經驗;
7、根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況,盡力提高工程施工質量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度。
(八) 指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作,確保工程質量。
(九)指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責成有關施工單位進行整改,然后進行復驗,最后協(xié)助收集驗收報告。
(十) 根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關物業(yè)管理收費政策,指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準,提出專業(yè)改進建議。
(十二)配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要,提供zz物業(yè)企業(yè)簡介、主
要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。
二、 實操指導階段
合作期限:共一年,由本物業(yè)首期入伙之日前二個月起計,又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。
前期籌備期
指一期物業(yè)入伙前,zz協(xié)助管理商從機構組建、人員培訓到為一期物業(yè)入伙做相應籌備的工作時期。
(一)在發(fā)展商需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時,協(xié)助發(fā)展商進行整改,并提供切實可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二) 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構設置、擬定人員編制:
_協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案;
_協(xié)助管理商根據(jù)機構設置和崗位定編制定出各級各類崗位責任制。
(三)協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況,測算物管成本,提出物業(yè)管理收費標準,報當?shù)卣飪r部門審批。
_人工費用測算;
_設備耗能費用測算;
_設備維修保養(yǎng)費用測算;
_清潔定額費用測算;
_園藝綠化項目的定額費用測算等。
(四)協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)組建工作隊伍:
_提供人員配置及相應素質要求的具體方案;
_協(xié)助對招聘人員進行筆試、面試、實操考核。
_提供員工入職及崗前培訓參考計劃,并協(xié)助做好培訓計劃;
_協(xié)助擬制員工在職培訓年度規(guī)劃,并對規(guī)劃實施進度、落實情況等進行跟蹤檢查和指導;
_協(xié)助對操作工進行操作培訓;
_協(xié)助對操作工進行常見故障診斷及設備管理培訓;
_就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助;
_提供物業(yè)管理收費系統(tǒng)軟件使用培訓。
(五)協(xié)助管理商培訓各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層),協(xié)助對各專業(yè)技術工人進行考核及資格等級的評定,以確保人員素質。
(六)協(xié)助制定入伙交接驗收標準及實施程序:
_按照iso9000國際質量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗收標準。
_協(xié)助成立入伙接管驗收領導小組。
_指導召開各種入伙專題會議。
_協(xié)助發(fā)展商制定'三通'及其它項目入伙必備目標方案。
_協(xié)助接管驗收小組及有關人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組,并制定交接驗收計劃。
(七)提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單,協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設施設備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)。
(八)指導管理商對設備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等 級進行劃分,對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質量。
(九)協(xié)助管理商按iso9000體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件:
1、提供管理運作所需的工作程序藍本,并結合項目實際協(xié)助管理商進行修訂、充實和完善;
2、協(xié)助建立各專業(yè)設施設備移交的有關手續(xù)、資料、文件和程序;
3、協(xié)助制定各專業(yè)設施設備管理規(guī)章制度、設備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標準、程序和措施;
4、協(xié)助制定設施設備運行記錄監(jiān)控的有關程序和文件;
5、根據(jù)設計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關操作指導書、安全規(guī)程、應急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導性文件;
6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機電設備等項目管理方案;
7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標準和程序,編制清潔作業(yè)指導書;
8、協(xié)助制訂綠化操作標準,擬制綠化養(yǎng)護規(guī)范;
9、提供員工手冊和人事管理制度示范文本,指導并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關制度;
10、提供質量管理相關的各種記錄表格、樣本,并結合項目管理目標和質量要求協(xié)助管理商進行修訂和取舍;
11、協(xié)助設置會計帳薄,建立會計核算體系;
12、協(xié)助建立健全財務管理制度。
(十)協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案;并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。
(十一)為管理商提供日常物業(yè)管理所需設備、材料清單,協(xié)助編制對外分包的有關程序,協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。
(十二)指導會計核算,幫助進行財務成本分析,提高經濟效益。
(十三)協(xié)助制定入伙前工作計劃:
_協(xié)助成立入伙領導小組。
_協(xié)助制訂入伙計劃。
_指導制定收樓、入伙必備文件資料,如《業(yè)主公約》、《住/用戶手冊》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請登記表》等。
_指導制定管理費預算,管理成本核算方案,根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價部門的有關規(guī)定協(xié)助制定各項收費標準。
_協(xié)助制定入伙管理制度。
_協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件(例如:通知發(fā)展商與當?shù)剜]政部門聯(lián)系落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等)。
_協(xié)助制定開辦費用清單、預算及采購計劃。
_指導制定入伙后各專業(yè)服務分派方案。
_制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小組、場景布置、宣傳、人事安排、各種指引標識等。
集中入伙期
指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。本期時間短,工作量大、環(huán)節(jié)多,需豐富的工作經驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去,使入伙工作得以有條不紊地進行,并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機構打交道,第一印象的好壞,將決定物業(yè)管理機構日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。
為此zz將提供以下顧問服務,以保證入伙工作順利進行,為今后物業(yè)管理的正常進行打下良好的基礎:
_指導成立入伙期各工作組,制定各個工作組責任制度。
_`1制定入伙工作流程,緊急應變方案等。
_協(xié)助發(fā)展商有關部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公,提供一條龍服務。
裝修搬遷期
指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其物業(yè)進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。此時物業(yè)管理公司的工作難點有二:
_面對大量不同的裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
_業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被有效投訴,也是一個棘手的問題。
為此,zz將提供一整套根據(jù)長期實踐經驗總結出來的行之有效的管理辦法,有效幫助解決以上問題,主要內容包括:
_指導建立嚴格的裝修審批程序,包括對裝修單位資質、裝修圖紙等的審批。
_指導建立裝修單位進場管理工作流程。
_指導建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。
_指導建立裝修日常監(jiān)督管理制度,包括巡查管理制度、裝修時限管理制度等。
_指導建立裝修現(xiàn)場驗收制度。
_指導建立裝修單位退場管理工作流程。
_指導建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。
_指導建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。
_指導建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項。
正常管理期
指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。
此時zz主要提供的顧問服務內容有:
_通過日常工作中的實際運作進一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
_指導建立嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
_指導建立一整套具有可操作性且指標量化的清潔、園藝綠化操作考評管理制度。
_指導建立財務管理制度、財務人員崗位責任制,提供專業(yè)財務收費系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務培訓、使用指導等工作。
_指導建立樓宇機電設備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度,如電梯五級(周、半月、月、季、年)保養(yǎng)制度等。
_按照iso9002國際質量保證體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
_指導建立特殊場所(如會所等)物業(yè)服務管理方案。
_顧問團定期對項目進行考評,并就各專業(yè)所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況;
按iso9002標準對管理商的各專業(yè)設備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時提出整改缺陷和糾正處理措施報告給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運行;
檢查設備的完好率,對各專業(yè)系統(tǒng)故障進行診斷,提供維修技術指導,以便及時排除故障;
根據(jù)管理商運作過程的實際情況,對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正補充,對系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;
對會所設備設施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向發(fā)展商提出建議,以便達到預期效果;
根據(jù)合同要求,在物業(yè)評優(yōu)時,向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導:
_ 各專業(yè)設施設備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導;
_ 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導;
_ 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導;
_ 在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導;
_ 提供園藝綠化方面的咨詢、指導。
三、服務質量跟蹤階段
合作期限: 實操指導階段結束后的三個月。
服務質量跟蹤階段是zz的顧問團在駐場顧問撤出一段時間后,再次實地考察項目,對項目物業(yè)管理機構進行全面的檢查、考評,檢驗其管理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應的咨詢輔導工作。如果有服務質量下滑的跡象,考察團將提出相應的整改意見,并要求物業(yè)管理機構限期完成整改,以確保zz物業(yè)所提供顧問服務質量的持續(xù)穩(wěn)定。
(一)顧問團每季度對項目現(xiàn)場進行考核評價,并就各專業(yè)相關內容在運作中 存在的問題或不足,給出書面整改意見及建議。
(二)解決遺留的疑難問題,協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料,保證設備的完好,確保交接工作順利完成,物業(yè)管理正常運行。
第12篇 常規(guī)物業(yè)管理顧問工作內容
合作期限:共一年,由本物業(yè)首期入伙之日前二個月起計,又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。
■前期籌備期
指一期物業(yè)入伙前,z海協(xié)助管理商從機構組建、人員培訓到為一期物業(yè)入伙做相應籌備的工作時期。
(一)在發(fā)展商需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時,協(xié)助發(fā)展商進行整改,并提供切實可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二)協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構設置、擬定人員編制:
1.協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案;
2.協(xié)助管理商根據(jù)機構設置和崗位定編制定出各級各類崗位責任制。
(三)協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況,測算物管成本,提出物業(yè)管理收費標準,報當?shù)卣飪r部門審批。
1.人工費用測算;
2.設備耗能費用測算;
3.設備維修保養(yǎng)費用測算;
4.清潔定額費用測算;
5.園藝綠化項目的定額費用測算等。
(四)協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)組建工作隊伍:
1.提供人員配置及相應素質要求的具體方案;
2.協(xié)助對招聘人員進行筆試、::面試、實操考核。
3.提供員工入職及崗前培訓參考計劃,并協(xié)助做好培訓計劃;
4.協(xié)助擬制員工在職培訓年度規(guī)劃,并對規(guī)劃實施進度、落實情況等進行跟蹤檢查和指導;
5.協(xié)助對操作工進行操作培訓;
6.協(xié)助對操作工進行常見故障診斷及設備管理培訓;
7.就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助;
8.提供物業(yè)管理收費系統(tǒng)軟件使用培訓。
(五)協(xié)助管理商培訓各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層),協(xié)助對各專業(yè)技術工人進行考核及資格等級的評定,以確保人員素質。
(六)協(xié)助制定入伙交接驗收標準及實施程序:
1.按照iso9000國際質量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗收標準。
2.協(xié)助成立入伙接管驗收領導小組。
3.指導召開各種入伙專題會議。
4.協(xié)助發(fā)展商制定'三通'及其它項目入伙必備目標方案。
5.協(xié)助接管驗收小組及有關人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組,并制定交接驗收計劃。
(七)提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單,協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設施設備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)。
(八)指導管理商對設備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等 級進行劃分,對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質量。
(九)協(xié)助管理商按iso9000體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件:
1、提供管理運作所需的工作程序藍本,并結合項目實際協(xié)助管理商進行修訂、充實和完善;
2、協(xié)助建立各專業(yè)設施設備移交的有關手續(xù)、::資料、文件和程序;
3、協(xié)助制定各專業(yè)設施設備管理規(guī)章制度、設備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標準、程序和措施;
4、協(xié)助制定設施設備運行記錄監(jiān)控的有關程序和文件;
5、根據(jù)設計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關操作指導書、安全規(guī)程、應急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導性文件;
6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機電設備等項目管理方案;
7、協(xié)助管
理商制訂清潔保潔標準和程序,編制清潔作業(yè)指導書;
8、協(xié)助制訂綠化操作標準,擬制綠化養(yǎng)護規(guī)范;
9、提供員工手冊和人事管理制度示范文本,指導并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關制度;
10、提供質量管理相關的各種記錄表格、樣本,并結合項目管理目標和質量要求協(xié)助管理商進行修訂和取舍;
11、協(xié)助設置會計帳薄,建立會計核算體系;
12、協(xié)助建立健全財務管理制度。
(十)協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案;并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。
(十一)為管理商提供日常物業(yè)管理所需設備、材料清單,協(xié)助編制對外分包的有關程序,協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。
(十二)指導會計核算,幫助進行財務成本分析,提高經濟效益。
(十三)協(xié)助制定入伙前工作計劃:
1.協(xié)助成立入伙領導小組。
2.協(xié)助制訂入伙計劃。
3.指導制定收樓、入伙必備文件資料,如《業(yè)主公約》、《住/用戶手冊》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請登記表》等。
4.指導制定管理費預算,管理成本核算方案,根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價部門的有關規(guī)定協(xié)助制定各項收費標準。
5.協(xié)助制定入伙管理制度。
6.協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件(例如:通知發(fā)展商與當?shù)剜]政部門聯(lián)系落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等)。
6.協(xié)助制定開辦費用清單、預算及采購計劃。
7.指導制定入伙后各專業(yè)服務分派方案。
8.制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小組、場景布置、宣傳、人事安排、各種指引標識等。
■集中入伙期
指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。本期時間短,工作量大、環(huán)節(jié)多,需豐富的工作經驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去,使入伙工作得以有條不紊地進行,并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機構打交道,第一印象的好壞,將決定物業(yè)管理機構日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。
為此z海將提供以下顧問服務,以保證入伙工作順利進行,為今后物業(yè)管理的正常進行打下良好的基礎:
1.指導成立入伙期各工作組,制定各個工作組責任制度。
2.制定入伙工作流程,緊急應變方案等。
3.協(xié)助發(fā)展商有關部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公,提供一條龍服務。
■裝修搬遷期
指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其物業(yè)進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。此時物業(yè)管理公司的工作難點有二:
1.面對大量不同的裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
2.業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被有效投訴,也是一個棘手的問題。
為此,z海將提供一整套根據(jù)長期實踐經驗總結出來的行之有效的管理辦法,有效幫助解決以上問題,主要內容包括:
1.指導建立嚴格的裝修審批程序,包括對裝修單位資質、
裝修圖紙等的審批。
2.指導建立裝修單位進場管理工作流程。
3.指導建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。
4.指導建立裝修日常監(jiān)督管理制度,包括巡查管理制度、裝修時限管理制度等。
5.指導建立裝修現(xiàn)場驗收制度。
6.指導建立裝修單位退場管理工作流程。
7.指導建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。
8.指導建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。
9.指導建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項。
■正常管理期
指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。
此時z海主要提供的顧問服務內容有:
1.通過日常工作中的實際運作進一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
2.指導建立嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
3.指導建立一整套具有可操作性且指標量化的清潔、園藝綠化操作考評管理制度。
4.指導建立財務管理制度、財務人員崗位責任制,提供專業(yè)財務收費系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務培訓、使用指導等工作。
5.指導建立樓宇機電設備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度,如電梯五級(周、半月、月、季、年)保養(yǎng)制度等。
6.按照iso9002國際質量保證體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
7.指導建立特殊場所(如會所等)物業(yè)服務管理方案。
8.顧問團定期對項目進行考評,并就各專業(yè)所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
9.各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況;
10.按iso9002標準對管理商的各專業(yè)設備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時11.提出整改缺陷和糾正處理措施報告給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運行;
12.檢查設備的完好率,對各專業(yè)系統(tǒng)故障進行診斷,提供維修技術指導,以便及時排除故障;
13.根據(jù)管理商運作過程的實際情況,對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正補充,對系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;
14.對會所設備設施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向發(fā)展商提出建議,以便達到預期效果;
■根據(jù)合同要求,在物業(yè)評優(yōu)時,向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導:
_各專業(yè)設施設備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導;
_物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導;
_物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導;
_在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導;
