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第1篇 zz廉租公寓電梯管理服務(wù)方案
廉租公寓電梯管理服務(wù)方案
電梯維護保養(yǎng)可分為:周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的,遵照廠家要求。
周保養(yǎng)基本要求:
1.電梯要求每周保養(yǎng)一次,時間不少于二小時,要求維護人員做到定人、定時、定梯進行保養(yǎng)。
2.對電梯以下各部位要進行檢查,確保其工作正常、清潔、潤滑。
(1)電源開關(guān)、安全開關(guān)。
a、控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷,接線牢固。
b、檢查熔斷器、熔絲接觸情況,接點牢固,應(yīng)無打火現(xiàn)象。
c、急停、安全窗、井底、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好,動作正常、可靠。不準(zhǔn)跨接。
(2)曳引機:外觀機體應(yīng)保證清潔光亮。
(3)減速機
a、運行時應(yīng)平穩(wěn)無異常振動。
b、減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。c.減速箱油溫不超過85℃;
(4)電動機
a、電動機運行中不應(yīng)有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應(yīng)停梯檢查是否有異物侵入滑動軸承,軸承是否損壞。
b、電動機油位應(yīng)在油鏡中心附近。
c、電動機使用時環(huán)境溫度不應(yīng)高于40℃,溫升不應(yīng)高于銘牌規(guī)定。
d、電動機軸承竄量不大于4mm。
(5)制動器。
a、動作平穩(wěn)可靠,不打滑,閘瓦接觸面不小于70%。
b、抱閘未打開時,閘瓦應(yīng)抱合緊密,盤車輪不應(yīng)用手能盤動。
c、抱閘打開時,兩側(cè)間隙應(yīng)一致,其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)大于0.7mm。
d、抱閘開閉應(yīng)靈活、自如,線圈溫升不超過60℃。
(6)控制柜
a、柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常,儀表準(zhǔn)確。
b、無發(fā)熱現(xiàn)象,各接觸點接觸嚴(yán)密無粘連燒損現(xiàn)象;
c、柜內(nèi)反開關(guān)無油污無積塵。
(7)限速系統(tǒng)
a、限速輪:外觀清潔,動作靈活,無明顯月期打點,油路通暢,繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損。
b、漲繩輪及安全鉗裝置:外觀清潔,油路通暢,轉(zhuǎn)動平穩(wěn),張緊輪氈墊加油,安全鉗各聯(lián)動機構(gòu)靈活,鉗口與導(dǎo)軌側(cè)工作面間隙在2-3mm間。
(8)選層系統(tǒng):選層器轉(zhuǎn)動及滑動部分清潔及油量充足,接點清潔,壓力適當(dāng)。
(9)廳、轎門系統(tǒng)
a、廳、轎門正常關(guān)閉后,應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò);鎖緊元件的最小嚙合長度為7mm,此時外廳門不應(yīng)能用手扒開。
b、安全觸板、光電裝置功能可靠。
c、廳門、轎門、轉(zhuǎn)動部位及滑道:轉(zhuǎn)動部件清潔,轉(zhuǎn)動自如,填加潤滑油,上、下滑道雜物清除,上滑道加油,吊門輪、門滑塊磨損的及時更換。
d、開關(guān)門機構(gòu):開關(guān)門總程清潔,活動及轉(zhuǎn)動部位清潔加油,皮帶松緊度適當(dāng),不打滑,開門機清除積碳、保潔。
(10)層顯系統(tǒng),內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。
a、各元件指示功能正常,按鈕活動自如無卡阻。
b、燈光顯示正常,清潔無塵。
(11)井道系統(tǒng)
a、轎廂,對重導(dǎo)靴間隙均勻、靴襯無嚴(yán)重磨損。
b、油盒、油刷無缺損,軌道潤滑良好。
c、鋼絲繩張力均勻且無斷股。
(12)衛(wèi)生,鐵門至機房間的樓道;機房;轎頂;底坑等部位應(yīng)保持清潔,無垃圾,清除油污及灰塵。
月保養(yǎng)
月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對電梯的各部件進行清潔、潤滑、檢查、特別是對安全裝置的檢查。
1、減速機:減速機應(yīng)無異常響聲,清除表面積塵油垢。
(1)為蝸輪油的滾動軸承加油,檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。
(2)檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致,緊固曳引輪各部位螺栓。
2、電動機、發(fā)電機組
(1)清除其內(nèi)外灰塵及油污。
(2)測速系統(tǒng)工作正常,傳動系統(tǒng)無損傷。
3、制動器
(1)檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。
(2)緊固各連接螺栓。
(3)線圈溫升不超過60℃。
4、限速系統(tǒng)
(1)清除夾繩鉗口處異物、油污。
(2)旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油。
(3)檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無異常磨損。
(4)檢查張緊裝置及電氣開關(guān)及動作是否正常。
5、控制柜、勵磁柜。
(1)檢查各各電氣元件、儀表,對不靈敏及損壞元件應(yīng)及時調(diào)整更換。
(2)檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況,如嚴(yán)重凸凹不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭。
(3)檢查機械聯(lián)鎖裝置,對動作不可靠的應(yīng)調(diào)整。
6、鋼絲繩
(1)檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況,繩頭螺栓應(yīng)鎖緊,開口銷齊備。
(2)鋼絲繩張力應(yīng)均勻。
7、廳轎門系統(tǒng):清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪,門導(dǎo)軌軸承,涂抹潤滑油。
8、選層系統(tǒng)
(1)清除各部位灰塵及油污,調(diào)整電氣選層器動作間隙或準(zhǔn)確度。
(2)為鋼帶輪及漲繩輪軸加油,為活動拖板導(dǎo)軌加注潤滑油。
9、導(dǎo)軌:對有自動潤滑裝置的導(dǎo)軌,應(yīng)加注機械潤滑油。
10、安全裝置
(1)檢查部位:斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置,急停開關(guān),修檢開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)。
(2)各安全裝置應(yīng)靈活可靠,無卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。
11、底坑清掃底坑雜物,清除緩沖器及各部件的灰塵,保持底坑干燥。
半年保養(yǎng):半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保養(yǎng)。
1、電動機、發(fā)電機組
(1)添加軸承潤滑油。
(2)檢查修理碳刷刷架、清理,向器。
2、曳引鋼絲繩
(1)調(diào)整張力與平均值相差不大于5%。
(2)鋼絲繩表面油污過多,應(yīng)清除。
(3)檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。
(4)檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況
3、導(dǎo)靴
(1)清洗自動潤滑裝置,軸承處加注金屬基潤滑脂。
(2)緊
固導(dǎo)靴螺栓,固定式導(dǎo)靴與導(dǎo)軌正面間隙應(yīng)符合規(guī)定。
(3)檢查滑動導(dǎo)靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應(yīng)更換。滾動輪導(dǎo)靴的滾輪的無異常響聲,發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。
4、開門機
(1)檢查整個系統(tǒng),轉(zhuǎn)動部位填充潤滑脂。
(2)開門電機碳刷磨損超過原長度1/2的應(yīng)更換。
(3)轉(zhuǎn)動系統(tǒng)可靠無損傷。
5、導(dǎo)軌:檢查導(dǎo)軌連接板、導(dǎo)軌壓板、導(dǎo)軌支架、及焊接部位應(yīng)無松動無開焊,并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。
6、接線盒及電纜。
(1)檢查各接線盒,緊固各接線端子,清除其灰塵。
(2)檢查電纜有無掛碰、損傷,緊固電纜架螺栓。
7、極限、限位開關(guān)
第2篇 廉租公寓水泵管理服務(wù)方案
廉租公寓水泵管理服務(wù)方案
1、 目的:規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。
2、 適用范圍:適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機組)的維修保養(yǎng)。
3、 職責(zé)
(1) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
(2) 設(shè)備部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。
⑶ 水泵房組長/管理員具體負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。
(4) 公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。
4、 程序要點
(1) 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。a、每年的12月15日之前,由設(shè)備部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。b、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則:a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度;b、給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患);c、合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。c、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;b、備品、備件計劃;c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;d、預(yù)計費用。
(2) 水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
⑶ 小區(qū)內(nèi)主供水管(dn100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、pc中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。
(4) 水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。a、電動機維修保養(yǎng):a、用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;c、檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;d、清潔電動機外殼;e、檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。b、水泵維修保養(yǎng):a、檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;b、轉(zhuǎn)動水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根;d、清潔水泵外表;e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。f、檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換。g、檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。
(5) 控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。a、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;b、檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換;c、檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改;d、交流接觸器維修保養(yǎng):a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;c、清潔鐵芯上的油污及臟物;d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況;e、擰緊所有緊固件。e、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):a、用500v搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5mi'~,否則應(yīng)進行干燥處理;b、外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線。f、熱繼電器維修保養(yǎng):a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應(yīng)更換;b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。g、自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):a、用500v搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于1oomω,否則應(yīng)烘干處理;b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;c、自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象;d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應(yīng)將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。h、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。i、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):a、檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。j、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;b、檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;c、偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。k、閘閥維修保養(yǎng)。a、閘閥維修保養(yǎng):b、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油;d、對閘閥閥桿加黃油潤滑;e、對銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。l、止回閥維修保養(yǎng):a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。m、浮球閥維修保養(yǎng):a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直;c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。n、液位控制器維修保養(yǎng):a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊;d、緊固所有螺母。o、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。a、用500v搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25mω以上,否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。b、檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。c、檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。d、清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。p、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)。a、檢查支持托架是否牢固,否則應(yīng)加強。b、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。c、檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。q、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則應(yīng)由設(shè)備部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。r、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由設(shè)備部主管盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。s、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交設(shè)備部存檔,保存期為長期。t、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時,應(yīng)由設(shè)備部主管填寫《停--申請表》,經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部,由公共事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水,應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
第3篇 公寓物業(yè)管理服務(wù)處員工禮儀規(guī)范
公寓物業(yè)管理服務(wù)處員工禮儀規(guī)范
一、目的:為提升管理處的整體形象,提高和規(guī)范各崗位場所人員的言談、舉止、穿著裝扮、待人接物、迎賓送客的禮儀行為。
營造一種舒適、大方、整潔的工作環(huán)境,制定本規(guī)定。
二、適應(yīng)范圍:物業(yè)管理服務(wù)處所有員工
三、職責(zé):3.1、公司領(lǐng)導(dǎo)、管理服務(wù)處主任負(fù)責(zé)禮儀形象的監(jiān)督工作,征求物業(yè)使用人(第一評判者)的意見。
3. 2各主管負(fù)責(zé)對員工禮儀形象培訓(xùn)、考核。
3. 3管理服務(wù)處所有員工按照此程序要求在工作中予以實施。
四、方法與過程控制
4.1管理人員禮儀形象規(guī)則
4.1.1服務(wù)意識管理人員形象體現(xiàn)了本管理服務(wù)處的管理者形象,應(yīng)該是本管理服務(wù)處的最佳形象和代表形象。
管理人員形象如何,體現(xiàn)了本管理服務(wù)處精神狀態(tài)和管理水平。
同時對提升和維護本公司的企業(yè)形象關(guān)系甚大,也是外界評價本公司的重要依據(jù)。
本崗位形象總體要求:儀表端莊,態(tài)度謙和,禮節(jié)周全,舉止大方,談吐文雅,工作認(rèn)真,不亢不卑,關(guān)系融洽。
4.1.2辦公室環(huán)境形象規(guī)則a、辦公室環(huán)境體現(xiàn)管理服務(wù)處的工作狀態(tài)和管理水平。
辦公室環(huán)境應(yīng)該呈現(xiàn)與保持一種整潔、肅靜的工作氛圍。
b、辦公室內(nèi)不可有私人性質(zhì)的物品擺放與張掛,而一切公務(wù)需要的圖表和用品,要布置整齊得體。
c、辦公室內(nèi)桌椅、架柜以及陳設(shè)物品要擺放恰當(dāng)適宜,要以方便工作和整體協(xié)調(diào)為準(zhǔn)則,不可以個人方便、隨意調(diào)整陳設(shè)。
d、個人工作臺面上的辦公用品、文件、票據(jù)、電腦、電話等擺放有序。
可以收入屜柜中的物品,應(yīng)及時收放,盡量保持辦公臺面清凈。
臺面上除茶杯外,不可有個人其它生活用具陳放。
e、在辦公室內(nèi)不宜有過多過長時間的交談。
對外長時間接待與訪談,宜移入會議室進行。
嚴(yán)禁在辦公室內(nèi)閑聊、說笑和辦理私人性質(zhì)的事物,要保持辦公室的公務(wù)狀態(tài)的肅靜。
4.1.3管理人員儀表規(guī)則a、著裝:管理人員著裝要體現(xiàn)精明 的職業(yè)特色和對業(yè)主的尊重。
上班時應(yīng)著統(tǒng)一工裝,不得穿休閑裝、晚裝、短褲、背心或其它奇裝異服。
穿統(tǒng)一工裝,應(yīng)當(dāng)整套穿著,不可隨意搭配。
男士穿西服、皮鞋,系領(lǐng)帶,領(lǐng)帶應(yīng)系好拉正符合規(guī)范。
若著襯衫,應(yīng)將衣擺扎入褲內(nèi),長袖袖口扣好,不可翻卷袖口。
當(dāng)班時工作牌應(yīng)配戴在左前胸規(guī)定位置。
服裝要常洗常換,不可有污漬和汗味,不可陳舊不潔。
b、儀容:管理人員儀容要雅潔大方。
男士不可留長發(fā)、剃光頭、蓄胡須、戴耳飾。
發(fā)型要常規(guī)大方。
女士應(yīng)作職業(yè)淡妝,不可濃妝艷沫,不可用氣濃烈的芳香化妝品、染黃紅頭發(fā),不可佩戴過多飾物。
辦公室人員一律不可蓬頭垢面或酒后當(dāng)班。
c、儀態(tài):管理人員儀態(tài)要規(guī)矩端莊,不可懈怠隨便。
坐姿要求正直,以規(guī)范的辦公室坐姿當(dāng)班,不可翹腿搭腳。
站姿要求挺直,不可歪斜扭擺。
行走要輕快,不可隨意溜噠。
當(dāng)班時不可當(dāng)著業(yè)主的面吃零食、打哈欠、伸懶腰、挖耳掏鼻或作其它不雅動作。
禁止在當(dāng)班時有任何非職業(yè)性的舉止言行,如:哼唱、跳踏、手舞足蹈、閑聊、玩笑、嚼口香糖、行走溜噠。
4.1.4辦公室通訊規(guī)則a、辦公室內(nèi)接打電話,一要規(guī)范;
二要禮貌。
接打電話要先問好自報單位,再靜候?qū)Ψ奖硎?酌情回答或辦理。
如“您好,全和物業(yè)萬景管理服務(wù)處!”。
不可在接電話時說:“喂,找誰”、“喂,什么事”、“喂,哪里”。
b、對方電話找人,應(yīng)先回答:“請稍候”或者“他不在,需要傳達(dá)什么嗎”,不允許放置電話長時間不作回復(fù)。
c.若需問對方的姓名、單位,只可禮貌地征詢,如“請問貴姓”、“能告訴我貴公司名稱嗎”,不可說:“你是誰”、“你是什么單位”。
e.不可對號筒大聲喊叫、高聲喊人接電話或摔拍電話。
f.在崗時打私人電話時間不宜過長或與來話方閑聊。
4.1.5辦公室班前班后規(guī)則a.上班前首先換好工裝、打開電腦,不可在正式開班前仍拖拖拉拉辦理班前準(zhǔn)備事務(wù)。
b.下班后,應(yīng)做好班后清理工作再離開辦公室,要關(guān)掉自用電腦、電器,歸檔文稿,收拾文具,清理臺面,完成自己負(fù)責(zé)的公共衛(wèi)生工作。
4.1.6管理人員上訪業(yè)主、住戶禮儀a.管理人員上訪業(yè)主、住戶時,應(yīng)先按門鈴或用中指扣門,按鈴或敲門不可長時間按扣不?；驘o禮的砸門拍門。
主人開門后,應(yīng)向其作自我介紹:“打擾了,我是全和物業(yè)管理公司萬景管理服務(wù)處,我的名字是――,今天我來是關(guān)于____事,來了解一下情況或協(xié)調(diào)處理,希望您能給予支持”。
如果對方不愿意時,不可強行闖入。
事情了解或處理完了,要感謝對方的支持和配合,并留下一張名片(第一次),告訴對方,如果有什么事可以找我。
b.在與業(yè)主、住戶交談或了解情況時,態(tài)度要熱情、溫和,談話內(nèi)容要以工作為主,在表明某些觀點時,要耐心解釋,將事情的原因、根據(jù)說清楚。
4.2會所人員禮儀形象規(guī)則
4.2.1 、服務(wù)意識會所的各種消閑健身的設(shè)施和場所是為業(yè)主提供的游樂服務(wù)項目。
是體現(xiàn)管理公司服務(wù)質(zhì)量的重要場所。
所以,會所服務(wù)人員應(yīng)該向業(yè)主提供高品位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
4.2.2 、會所服務(wù)人員形象規(guī)則a儀表:要求雅潔大方。
上崗應(yīng)該統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一發(fā)式、統(tǒng)一化職業(yè)淡妝。
工作動作、站姿、坐姿、走姿、手勢、表情、眼神等要一律按崗位規(guī)范操作表現(xiàn),舉止要落落大方,行為要彬彬有禮。
b禮儀:會所服務(wù)人員有規(guī)范的高品位的服務(wù)禮儀表現(xiàn)。
凡問候、稱謂、應(yīng)詢、迎送、操作等都應(yīng)按規(guī)范的禮節(jié)進行。
具體要求如下:1.稱呼禮節(jié):對業(yè)主和客人應(yīng)使用敬語稱呼:
①要以“先生”、“小姐”、“夫人”、“女士”敬語稱呼對方,如已知業(yè)主氏,應(yīng)在敬語前加姓氏,如“李先生”、“張小姐”;
②指代用語只可用“這位”、“那位”、“哪位”,不可用“這個”、“那個”、“哪個”;
③招呼業(yè)主時不可用“喂”、“唉”,用普通話稱對方要用“您”,不可用“你”;
④稱謂對方要語氣謙敬,不可粗直無禮,或急呼高叫。
2. 問候禮節(jié):與業(yè)主或客人照面,應(yīng)有得體的問候。
①根據(jù)不同的時間和場合,應(yīng)主動問候?qū)Ψ?如:“您好”、“早上好”、“下午好”、“晚上好”;
②如值節(jié)日,應(yīng)問候節(jié)日賀語,如:“新年好”、“春節(jié)快樂”、“圣誕快樂”。
3. 握手介紹禮節(jié):作為服務(wù)人員,不應(yīng)主動向?qū)Ψ阶晕医榻B或主動與對方握手。
如對方有主動握手表現(xiàn),也不應(yīng)回避。
握手時宜趨前躬身,表示恭敬。
4. 談話禮節(jié):
①與客人談話應(yīng)恭敬站立,不可坐著答問;
②與客人談話要以業(yè)務(wù)答詢?yōu)閮?nèi)容,不可自己主動閑談一些與業(yè)務(wù)無關(guān)的事項;
③與客人談話態(tài)度要誠實和藹,不可有粗俗頂撞的表現(xiàn);
④凡客人的詢問為業(yè)務(wù)內(nèi)容要實事求是回答,凡非業(yè)務(wù)詢問,尤其是透露的內(nèi)容,應(yīng)婉言回避。
5.服務(wù)用語:要使用規(guī)范的服務(wù)用語,不可該說不說或不按規(guī)矩說話。
①客人到來時,應(yīng)說:“歡迎”、“請進”;
②客人有吩咐時,應(yīng)說:“是”、“明白”、“我照辦”;
③不能立刻為客人服務(wù)到位時,應(yīng)說:“請稍候”、“請等一下”;
④客人為服務(wù)帶來方便與合作時,應(yīng)說:“謝謝”、“實在讓您費神”;
⑤因服務(wù)打擾或耽擱了客人,應(yīng)說:“對不起”、“讓您久等了”等。
6. 迎候待賓禮節(jié):
①業(yè)主到各會所時,服務(wù)人員應(yīng)站立迎候,并要做到“四到”即“客到、微笑到、敬語到、致禮到”;
②凡到會所的各功能室活動的業(yè)主,服務(wù)人員應(yīng)主動熱情招呼,應(yīng)交待清楚該引領(lǐng)到位;
③凡屬服務(wù)人員應(yīng)提供的服務(wù)方便,服務(wù)人員要一體做到,不宜離開的不可離開,不宜在場的也不可在場。
7. 工作操作禮節(jié):
①需要業(yè)主登記活動時,要恭敬請求,并說:“請在這里登記”;
②售票、開票、收費等操作要操禮節(jié)語言辦理,收錢、遞票要有禮儀手勢;
③在錢、票、計時等方面如與業(yè)主發(fā)生不合,要耐心查對,和氣解釋,絕不可發(fā)生爭吵。
8. 送別禮節(jié):業(yè)主離開會所時,要有道別禮節(jié)用語,如:“再見”、“歡迎再來”、“請走好”。
如有必要,對業(yè)主要送到會所外。
4.2.3 泳池、網(wǎng)球場服務(wù)人員形象規(guī)則a.上崗時,著規(guī)定的工裝或運動裝,工裝和運動裝要成套穿著。
b.工號牌要配戴在規(guī)定的左胸位置,不可隨意配戴在其他位置。
c.站立服務(wù)時站姿要求端正挺拔。
d.在崗時要保持莊靜,不可隨便說笑。
e.要竭盡服務(wù)職守,保持熱情、誠懇、禮貌、周全的服務(wù)狀態(tài)。
要對業(yè)主多提供方便和幫助。
f.服務(wù)操作要注意禮節(jié),迎候、送別、收售票據(jù)等都要按應(yīng)有禮儀規(guī)范操作。
g.要注意文明禮貌語言的運用,凡需敬語、禮節(jié)語、問候語的地方,要得體地使用,不可不用,不可對業(yè)主用語粗直無禮。
h.業(yè)主離去時,應(yīng)有恭敬的送別禮節(jié)和道別禮節(jié)語言。
j.凡遇業(yè)主不按規(guī)則辦事,如泳池的更衣、拖鞋擺放,球場運動方式等事項時,則應(yīng)婉言提示,即使對方不聽規(guī)勸,也要語言溫和謙敬或主動多做服務(wù),切不可態(tài)度急躁,語言失敬,更不可因此與客人發(fā)生爭吵。
k.班前要準(zhǔn)時做好一切準(zhǔn)備工作,正點開放;
班后要清理到位,做到善始善終。
4.2.4 會所、服務(wù)中心前臺值班人員操作形象a.業(yè)主進入儀態(tài)作點頭、微笑致禮,并操問候敬語,如“您好”、“早上好”、等等。
b.來訪客人接待見有生客,起身迎候,微笑問候,如“歡迎光臨,請問找誰”、“您要我提供什么幫助”;
接待走訪客人要熱情、客氣、禮貌,杜絕一切冷淡、粗魯、無禮的言談態(tài)度。
c.公務(wù)人員入內(nèi)凡因公務(wù)需要入樓人員,應(yīng)驗看出入證,應(yīng)操敬語“請出示出入證件”并指明公務(wù)辦理方位。
d.購房看房顧客接待凡有購房看房顧客登門,應(yīng)熱情歡迎,并要主動問明:“請問,您要我提供什么幫助”。
凡對方有不明了處,應(yīng)盡可能禮貌解答清楚,并指明售樓處方位。
e.送別禮節(jié)
①外出時,應(yīng)打招呼,如“您走去”“您走好”;
②來訪客人走出時,應(yīng)道別,如“您走好”“再見”“歡迎再來”。
4.3安全管理員形象規(guī)則
4.3.1 、服務(wù)意識。
安全管理員應(yīng)明確自身形象在物業(yè)管理公司的第一表征形象值。
安全管理員應(yīng)該在儀表儀態(tài)、操作態(tài)勢、服務(wù)表現(xiàn)上完善自身形象建設(shè),為本公司留下第一眼先聲奪人的高品位標(biāo)志形象。
崗位形象總體要求:著裝整潔,站姿端正,儀態(tài)嚴(yán)謹(jǐn),表情莊敬,步履穩(wěn)重,目光有神,操作規(guī)范,軍警風(fēng)紀(jì)。
4.3.2 、崗位形象規(guī)則a道口崗操作形象規(guī)范1.進車寫卡
①站位、站姿。
站姿呈工作狀態(tài)立正式或挎立式。
身體微側(cè)于汽車通道一方,關(guān)注車輛進入情況。
值崗時無業(yè)務(wù)需要不得走離站位;
②迎候禮節(jié)。
汽車行至攔截坡前時,值崗人員應(yīng)致禮表示迎接,再側(cè)身取車輛入?yún)^(qū)記時卡;
③迎卡姿式。
目視司機,右手將記時卡遞交司機,以左手平指示意,要求動作規(guī)范,彬彬有禮;
④讓進禮節(jié)。
遞卡后,值崗人員雙臂應(yīng)按規(guī)定動作行讓進禮,要體現(xiàn)公司對來車乘員的熱情接待與禮遇。
2. 出車驗卡收費
①站姿、站位。
值崗人員呈工作狀態(tài)站姿,身體微側(cè)向車來向;
②出車致禮。
車停攔截坡前時,值崗人員應(yīng)向司機立正敬禮,并準(zhǔn)備接卡、記時、收費;
③驗卡收費。
驗卡時,值崗人員以右手接卡,熟練地驗卡、計時收費,并應(yīng)向司機報明收費數(shù)據(jù),如:“您的車計費停車____分鐘,請交停車費____元”。
放行車輛示意放行時,值崗人員應(yīng)平伸左臂,注目出車。
3. 不需記卡收費進出車輛,可只按進出車迎讓和送別禮節(jié)操作指示行車操作形象。
向前手伸一臂,另一臂同時向行車方向示意擺動;
。
4. 行人出入答詢
①行人出入,應(yīng)作注目、點頭致意迎送禮節(jié)操作;
②貴賓、領(lǐng)導(dǎo)人員、業(yè)主陪同客人出入,應(yīng)敬禮致候。
③凡遇詢問,應(yīng)先向問詢者敬禮,然后回答問題;
④安全管理員應(yīng)熟知區(qū)內(nèi)路段和樓號單元,回答應(yīng)明確快捷;
⑤與詢問者交談時,應(yīng)注意使用下列敬語:“先生(小姐),要我?guī)湍鍪裁础薄罢垎?找哪個部門、樓號”等等。
對詢問者不可以盤查或其他不敬語對答。
5.崗務(wù)交接
①崗務(wù)換崗交接,應(yīng)按規(guī)交接禮節(jié)進行,先由接崗人敬禮,交崗人還禮;
②雙方致禮后,交崗人應(yīng)報明崗上業(yè)務(wù)情況,然后撤崗,與接崗人易位。
6. 值崗禁忌
①值崗人員可儀容不整,精神懈怠;
②值崗人員不可擅自離崗,不可與他人聊天,不可在崗時做其他與崗位無關(guān)事項;
③不可讓閑雜人員在崗位附近逗留;
④除交接崗務(wù)外,其他事務(wù)不宜在崗?fù)?nèi)外辦理。
如需辦理,在不影響崗務(wù)的情況下,離崗到他處辦理。
b.流動崗1.站姿與走姿流動崗保安人員在流動值勤中,經(jīng)常作站姿與走姿的交替形態(tài)。
站要求站正、站直、站穩(wěn),走要求走軍步、走直線、走穩(wěn)重。
站、走的姿態(tài)都不得松松垮垮、隨隨便便、散散漫漫、懈懈怠怠,不可作散步式、遛噠式、消閑式、呆滯式。
站姿、走姿都要端正精神。
2. 查詢凡發(fā)現(xiàn)有可疑的人與現(xiàn)象,應(yīng)作有禮貌的查詢。
如見有陌生人從樓內(nèi)進出,則可上前詢問,問詢方式可為:“先生(小姐),請問找誰”。
如見有人攜物從樓內(nèi)走出者,應(yīng)先判明有無可疑之處,如有可疑,作應(yīng)上前查詢,查詢語言為:“先生(小姐),請留步,帶出什么東西可否查看一下”等等。
盤查往往會引起對方反感,盤查無疑點后,應(yīng)表示歉意,語言表示為:“對不起,耽誤您了,請!”,被查對方如有不滿表示,應(yīng)解說:“實在對不起,這是例行公事”。
對于盤問后的人員,都應(yīng)有道歉、敬禮、禮送等表示。
敬禮要規(guī)正,禮送要作請行手式。
3. 進入車輛指揮
①凡進入?yún)^(qū)內(nèi)裝、卸貨物車輛或其他車輛,應(yīng)按以下程序操作:示意停車、指示分流車輛放行入?yún)^(qū);
②示意停車操作形象。
向來車前方上揚左臂,上揚左掌與臂成直角,五指并攏,按交警停車指示姿式操作;
③指示行車操作形象。
向前手伸一臂,另一臂同時向行車方向示意擺動;
④分流車輛操作形象。
對于可入?yún)^(qū)?？寇囕v,應(yīng)在指示入行后,作敬禮和問候操作。
問候語言為“歡迎光臨!”;
對于暫時無車位進入?yún)^(qū)內(nèi)車輛,應(yīng)作說明,如“區(qū)內(nèi)暫無車位,請?？繉γ孳噲?多謝合作!”或“暫無法入?yún)^(qū),請稍候便為您安排,謝謝!”;
⑤行車糾紛處理操作形象。
行車糾紛和爭執(zhí)多發(fā)生在區(qū)內(nèi)暫無車位,來車不服從指揮,要強行入?yún)^(qū)的問題上,如遇此糾紛,應(yīng)按勸說、解釋、請求諒解的原則處理,盡可能避免爭吵。
操作語言應(yīng)多道歉、多歡慰,如“實在暫無車位,謝謝合作,請稍候”、“對不起,暫無法入?yún)^(qū),我會盡快為您安排。
”等等。
值班人員應(yīng)做到“你火我不火,你急我客氣,你吵我道歉”。
如遇無法勸說、不聽行車指揮,強行進入的車輛,應(yīng)報告上級管理部門處理。
4.3.3 對講機使用使用對講機時的文明用語:
一、對講時,請呼對方編號。
例如“______”。
二、語言要規(guī)范、文明、禮貌,例如“請講”等。
三、語言要簡潔明了,例如“是”,“明白”,“我照辦”等。
四、講話結(jié)束時,要說“完畢”。
4.4水電、維修技術(shù)人員形象規(guī)則
4.4.1服務(wù)意識建設(shè)高品位的服務(wù)形象要求技術(shù)人員有:熱情主動的服務(wù)意識;
周到完美的服務(wù)效果;
禮貌和善的服務(wù)方式。
本崗位形象總體要求:環(huán)境整潔、儀容整潔、服務(wù)周到、禮貌熱情。
4.4.2水電維修人員形象規(guī)范a.接到維修派單后,應(yīng)及時準(zhǔn)備用品和工具,盡快前往維修,不可拖延不辦,若因故不能及時維修項目,應(yīng)向業(yè)主說明原因。
b.維修人員上門修繕應(yīng)注意登門禮節(jié)。
應(yīng)先按門鈴或用中指扣門,按鈴或敲門不可長時間按扣不?；驘o禮的砸門拍門。
主人開門后,應(yīng)和藹地自我介紹,語言模式是:“我是____物業(yè)維修人員______,先生(小姐、太太)您需要維修______。
”并出示相關(guān)證件。
在得到房主同意后再入門維修。
c.收費維修,先向業(yè)主報明損壞程度、配件價格、維修預(yù)算工時,在修畢報價簽單時,要如實清楚地向業(yè)主說明報價根據(jù)。
d.維修工作要做到“快、好、省”三字要求,不可該快不快,該省不省,維修效果不好。
e.如在報價收費時,業(yè)主有疑問,出現(xiàn)還價或拒繳現(xiàn)象,應(yīng)耐心解釋。
重大的不可解決的費用收繳問題,不可在業(yè)主家中吵要,要上報主管人員解決。
f.維修人員不可因施工作業(yè)為由,衣裝不整,儀容不雅登門修繕,禁止不穿工裝、穿拖鞋、短褲或著背心,甚至赤膊上門維修。
g.在業(yè)主家中維修不可吸煙、哼唱、吃零食或互相說笑。
h.上門維修應(yīng)盡可能保持業(yè)主家中清潔,佩帶工作用布、塑料鞋套等保潔用具,若不可保持,則應(yīng)向業(yè)主通報,工作完畢后及時清掃干凈。
i.嚴(yán)禁酒后登門工作。
4.5保潔工禮儀形象規(guī)則
4.5.1 服務(wù)意識工作中要保持精神飽滿,工作認(rèn)真、勤快。
4.5.2 保潔工禮儀形象規(guī)則a.業(yè)務(wù)操作時如遇過往行人應(yīng)禮讓為先,靈活退讓,要讓行、讓位、讓方便,若有礙他人時,要使用敬語:“請當(dāng)心、對不起、打擾您了、請這邊走、謝謝”,同時做以禮節(jié)手勢示意。
不可為了工作方便用粗直語言讓他人退讓,或徑直操作,妨礙他人。
b.工作時凡與業(yè)主、客人相遇應(yīng)有禮貌問候,或點頭示意,用語為:“您好!早晨好!”特別是早晨第一次見業(yè)主一定要問候。
多次相遇可點頭微笑致意,要表現(xiàn)出民益人的禮儀素養(yǎng)。
c.凡登門處理業(yè)務(wù),要先以中指扣門,扣門節(jié)奏要輕緩,不可用全掌或拳頭砸門,按門鈴也不宜久按不停,聽到回應(yīng)后,說明來意,得到允許方可進門,不經(jīng)主人允許,嚴(yán)禁闖進闖出,對主人講話要謙恭有禮,并使用敬語:“打擾您了,請問門外____可以掃走嗎__物最好放到__處,謝謝合作!”等等。
d.凡遇詢問客人,要恭敬禮貌對答,指點路徑要按規(guī)定禮節(jié)手勢示意方向。
e.業(yè)主或客人有疑難時,要主動熱情給予幫助,可主動表示:“需要我為您做什么嗎”“請稍候,我為您打聽一下”“請找____,他會幫您解決”等等。
f.發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,要有防范意識,但用語一定要注意禮節(jié),如“請問先生(小姐)您找誰”“請問有什么事讓我?guī)椭钡鹊取?/p>
不可用盤查態(tài)度和證據(jù)詢問,如需要盤查應(yīng)報知保安人員處理。
g. 綠化保潔人員八不準(zhǔn):1.不準(zhǔn)當(dāng)班時與同伴閑談;2.不準(zhǔn)與業(yè)主過分親近,失去恭敬;3.不準(zhǔn)將個人私事或公司糾紛向他人申訴;4.不準(zhǔn)使用不雅失敬語;
5.不準(zhǔn)在公共場所大聲喧嘩或呼叫;6.不準(zhǔn)損耗公務(wù)和拾撿他人財物;7.不準(zhǔn)當(dāng)班與他人發(fā)生爭吵現(xiàn)象;8.不準(zhǔn)當(dāng)班時有影響公司行業(yè)形象的所有不良不雅言行舉止。
第4篇 學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)理念目標(biāo)承諾
學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)理念、目標(biāo)與承諾
1、__學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)理念
1.1建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來,在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)逐漸推廣實施的iso9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實踐證明是行之有效的。在__學(xué)生公寓的物業(yè)服務(wù)工作中,我們將從介入開始就導(dǎo)入iso9001系統(tǒng)管理的方法與標(biāo)準(zhǔn),堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點,用科學(xué)管理手段使物業(yè)服務(wù)規(guī)范化。
1.2實施人性化管理
'崇尚人性'是我們公司管理服務(wù)工作的精髓,在__學(xué)生公寓的物業(yè)服務(wù)中,我們將廣泛引入人性化物業(yè)服務(wù)的理念,關(guān)注員工的不同需求,在管理,環(huán)境,空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊重,又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對工作、生活、精神上的需求得到滿足,使我們的服務(wù)管理工作得到學(xué)生的理解,認(rèn)可和支持,也使公司的經(jīng)營管理理念得到員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)服務(wù)的各處細(xì)節(jié),都要體現(xiàn)出對人的珍愛和關(guān)懷。
1.3實施全方位服務(wù)
社會在進步,時代在發(fā)展,人們的理念在不斷地轉(zhuǎn)變,學(xué)生對學(xué)生公寓樓的各種需求也在不斷地擴展,物業(yè)服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。我們認(rèn)為要滿足廣大學(xué)生日益增長的各種需求,我們公司必須樹立全方位服務(wù)意識,堅持以社會效益,環(huán)境效益,心理效益為主,經(jīng)濟效益為輔的全方位服務(wù)理念。
1.4營造安靜文明、整潔舒適、安全有序的學(xué)習(xí)住宿環(huán)境
為使__學(xué)生公寓的空間環(huán)境進一步活躍和更具活力,我們將利用公寓內(nèi)的有限空間和高層建筑的垂直樓層空間,導(dǎo)入酒店賓館式的模式,設(shè)置醒目的引導(dǎo)標(biāo)識,放置盆栽植物和盆景點綴環(huán)境,使學(xué)生和訪客真正感受到賓至如歸的感受。
為保證車輛進出和停放安全有序,我們準(zhǔn)備設(shè)置各類交通警示標(biāo)識,加強對車輛進出行駛和停放的約束引導(dǎo),保障安全。同時在公寓的治安防范管理上,我們將通過'人防、物防、技防'相結(jié)合的基本治安思路,做到'內(nèi)緊外松',確保公寓的治安安全。'人防'上我們實施快速反應(yīng)系統(tǒng),由保安監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強調(diào)多重結(jié)合,即巡邏流動崗與固定門衛(wèi)相結(jié)合,全面防范與重點防范相結(jié)合。'物防'上采用合理分段開關(guān)公寓主要通道和提高防范能力。'技防'上運用閉路攝像監(jiān)控、電子門警系統(tǒng)等,結(jié)合公司的統(tǒng)一管理,快速調(diào)度,確保治安防范萬無一失。
1.5創(chuàng)新管理
人類進入21世紀(jì),在這急劇變化的年代里,唯一不變的真理就是'改變'。那種固定不變的常規(guī)型管理已經(jīng)不能適應(yīng)變化的環(huán)境,必將為創(chuàng)新管理所取代。
物業(yè)管理起源于西方,是西方文明的產(chǎn)物,中國在開展物業(yè)管理近二十年來,通過不斷的學(xué)習(xí)和摸索,使這個行業(yè)有了較大的發(fā)展,但同西方發(fā)達(dá)國家相比,還有較大的差距,__公寓是一座來華中科技大學(xué)學(xué)習(xí)的中外學(xué)生居住的物業(yè)大廈,作為負(fù)責(zé)管理服務(wù)的酒店管理公司,我們應(yīng)把國內(nèi)外先進的物業(yè)管理理論同本物業(yè)的實際情況相結(jié)合,不斷進行管理服務(wù)創(chuàng)新,滿足學(xué)生日益增長的需求。
針對__公寓學(xué)生特點,我們將超前性、創(chuàng)造性地實施24小時的準(zhǔn)酒店式服務(wù),我們將在貫徹iso9001體系的基礎(chǔ)上,進一步規(guī)范服務(wù)行為,一方面超前挖掘?qū)W生的潛在需求,滿足學(xué)生深層次的物質(zhì)和精神需要,學(xué)生想到的我們一定盡力做到,學(xué)生沒想到的我們要想到,并做好。另一方面,我們將創(chuàng)造性建立富有特色的服務(wù)模式,提供豐富多彩獨有特色的服務(wù)。
2、管理目標(biāo)
公寓內(nèi)現(xiàn)住的和將要入住的學(xué)生他們對公司提供的物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的要求是不言而喻的。
武漢宏嘉酒店管理有限公司完全有信心、有能力承擔(dān)__公寓的物業(yè)管理及綜合服務(wù)工作,,我們將憑借我公司先進的管理理念,以及總公司的人才優(yōu)勢,管理優(yōu)勢,技術(shù)優(yōu)勢,把__公寓管理成'安全、文明、整潔、舒適'的學(xué)生公寓。
3、管理質(zhì)量承諾
我們對__公寓物業(yè)管理服務(wù)的各項指標(biāo)承諾如下:
序號指標(biāo)名稱公司指標(biāo)管理指標(biāo)實施措施
1公寓完好率90%落實責(zé)任人,實行巡視制度,建檔記錄,無損壞公共設(shè)施。
2公寓零修、急修及時率95%接到維修通知10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,及時完成并建立回訪檔案記錄。
3維修工程質(zhì)量合格率98%分項檢查,一步到位,并進行回訪制度,以確保維修工程合格,滿足客戶需要。
4清潔保潔率95%落實責(zé)任人進行保潔工作,實行巡查制度,建檔記錄,服務(wù)主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保公寓內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清,空氣清新,設(shè)施完好。
5雨水井、污水井完好率98%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護,實行巡查制度,建檔記錄,服務(wù)主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保溝、渠、井完好,并定期暢通、清理。
6排水管、明暗溝完好率98%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護,實行巡查制度,建檔記錄,服務(wù)主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保排水管暢通無阻、無塌陷。
7路燈完好率98%落實責(zé)任人,實行巡查制度,建檔記錄,服務(wù)主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護。
8停車棚完好率98%落實責(zé)任人,實行巡查制度,建檔記錄,服務(wù)主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保設(shè)施完好,方便使用。
9公共設(shè)施完好率90%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護,實行巡查制度,建檔記錄,服務(wù)主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保設(shè)施完好,美觀清潔。
10公寓內(nèi)治安案件發(fā)生率0保安經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗,每周訓(xùn)練與每月訓(xùn)練相結(jié)合,以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài),落實保安崗位職責(zé),明確責(zé)任,實行24小時巡視制度,以確保公寓的安全。
11消防設(shè)施設(shè)備完好率100%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護,實行巡查制度,建檔記錄,服務(wù)主管監(jiān)督執(zhí)行,并定期維護和檢修,以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用。
12火災(zāi)發(fā)生率0公司全員義務(wù)消防員制,并定期進行培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳,設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患,及時處理并通知公司,確保公寓內(nèi)消防安全。
13學(xué)生有效投訴率及處理率1%
98%按照政策規(guī)定,做好各項工作,同時加強與學(xué)生的溝通,定期舉行學(xué)生肯談會,了解學(xué)生的愿望和要求,滿足學(xué)生的合理需要,發(fā)生投訴即時處理并記錄,同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。
14物業(yè)管理服務(wù)滿意度85%在日常工作中及時收集學(xué)生的需求信息,盡可能地滿足學(xué)生的需求,加強雙方的溝通,以確學(xué)生對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意。
4、實現(xiàn)管理目標(biāo)、承諾的工作措施
隨著各高校后勤改革的不斷深入,有相當(dāng)一部分高校已實行了學(xué)生公寓的物業(yè)管理專業(yè)化,與原來的管理模式相比,現(xiàn)代高校公寓物業(yè)管理更加側(cè)重服務(wù)。在建設(shè)'和諧校園'的過程中,我們將認(rèn)真貫徹中央
十六號文件精神,不斷加強和完善學(xué)生公寓物業(yè)管理'管理育人、服務(wù)育人'的職能。
十六大以來,'和諧社會'的建設(shè)已成為時代的主題。高等學(xué)校在社會上是創(chuàng)造先進生產(chǎn)力的重要場所,是培養(yǎng)先進文化發(fā)展的重要搖籃,在和諧社會的建設(shè)中起著先鋒作用,建設(shè)'和諧校園'成為了社會對我們的期待。
學(xué)生公寓不僅是學(xué)生休息場所,也是學(xué)習(xí)場所,更是一個極其重要的思想文化和意識形態(tài)陣地。所以,公司將會把公寓作為對大學(xué)生進行思想教育的重要基地之一。公司將會邀請學(xué)校有關(guān)部門如學(xué)生工作處、院系等將政治輔導(dǎo)員派駐進公寓,加強學(xué)生的管理;在公寓內(nèi)設(shè)立心理咨詢室以對學(xué)生進行心里疏導(dǎo);學(xué)生黨團組織進公寓;成立學(xué)生公寓自律委員會等等。
一、了解學(xué)生需求,制訂切實可行的服務(wù)方案。只有針對學(xué)生的要求,'投其所好',我們的服務(wù)才能被較好地接受并取得良好的效果。公司將會采取靈活的工作思路、工作方式,與學(xué)生真正建立良性互動的關(guān)系。我們會通過設(shè)立意見箱、舉辦懇談會、開辟宿管論壇等形式,多渠道多途徑地了解學(xué)生的意見與建議,然后針對性地制定管理服務(wù)方案。
二、加強員工培訓(xùn),提高服務(wù)水平。學(xué)生對公寓物業(yè)管理服務(wù)工作的要求會越來越高,光靠經(jīng)驗型的管理和服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,必須引進規(guī)范化管理,實施人性化管理、目標(biāo)管理等科學(xué)管理模式,提高服務(wù)水平。因此,公司一方面會積極引進高素質(zhì)的管理人員,另一方面也會大力挖掘老員工的潛力,加強培訓(xùn)和再教育工作。公寓管理服務(wù)一線的員工是直接與學(xué)生打交道的,他們的思想意識、工作水平、服務(wù)態(tài)度直接決定了公司在學(xué)生眼中的服務(wù)質(zhì)量。為此公司將會實行了公寓員工培訓(xùn)試點工作,編輯《公寓員工學(xué)習(xí)園地》,把物業(yè)管理服務(wù)知識、日常工作規(guī)范、人性化管理理念、先進員工事跡介紹等灌輸給一線員工,通過實例講解、現(xiàn)場演練等多種方式來提高一線員工的業(yè)務(wù)水平與思想素質(zhì)。
三、多方溝通,力創(chuàng)'和諧'。安全是學(xué)生公寓管理服務(wù)的首要工作,由于少數(shù)學(xué)生為自己一時方便,使用違章電器、明火、蚊香等,極易引起火災(zāi),造成人員傷亡財產(chǎn)損失。如果安全工作得不到保障,和諧校園的創(chuàng)建是無從
談起的。但是往往在工作中,安全檢查與學(xué)生利益會發(fā)生直接矛盾。我們既要深刻認(rèn)識公寓安全管理工作的重要性,又要采取合適的方式解決矛盾。在
對學(xué)生宿舍進行安全管理時,公司會注意行為的善意,不使好事變成壞事,使學(xué)生對我們產(chǎn)生意見。我們會張貼檢查公告,多表揚先進宿舍,同時對存在安全隱患的宿舍進行通報批評。公司會充分利用學(xué)生自律委員會、利用勤工儉學(xué)學(xué)生、通過校保衛(wèi)處、留學(xué)生辦公室等參加安全檢查活動,組織學(xué)生相互參觀,及時化解物業(yè)管理服務(wù)行為中的矛盾和意見。
四、引導(dǎo)學(xué)生自我管理、發(fā)揮學(xué)生組織的力量。現(xiàn)在的大學(xué)生個性強、要求高,在進行管理育人的時候不宜采用簡單的辦法,要善于引導(dǎo)他們進行自我管理、自我教育。在大學(xué)階段是學(xué)生完成社會化的主要時段,使他們良好的成熟發(fā)展也是我們的重要職責(zé)。公司將以高度的責(zé)任感積極幫助他們進行自我管理。這里所謂的'管理育人、服務(wù)育人',不是教會他們疊被子、打掃衛(wèi)生、不使用熱的快之類,而是要通過言傳身教培養(yǎng)學(xué)生學(xué)會生活、學(xué)會相處、健康成長。實際工作中,我們將通過學(xué)生黨團組織進公寓、通過組建學(xué)生自律委員會、開展'雅室評比'、'宿舍文化節(jié)'等文化活動等促進學(xué)生自我管理。公司全體管理服務(wù)人員將多做引導(dǎo),多創(chuàng)造條件,多搭建平臺給學(xué)生。
第5篇 廉租公寓電梯管理服務(wù)方案
廉租公寓電梯管理服務(wù)方案電梯維護保養(yǎng)可分為:周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的,遵照廠家要求。周保養(yǎng)基本要求:
1.電梯要求每周保養(yǎng)一次,時間不少于二小時,要求維護人員做到定人、定時、定梯進行保養(yǎng)。
2. 對電梯以下各部位要進行檢查,確保其工作正常、清潔、潤滑。
(1) 電源開關(guān)、安全開關(guān)。a、控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷,接線牢固。b、檢查熔斷器、熔絲接觸情況,接點牢固,應(yīng)無打火現(xiàn)象。c、急停、安全窗、井底、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好,動作正常、可靠。不準(zhǔn)跨接。
(2) 曳引機:外觀機體應(yīng)保證清潔光亮。
⑶ 減速機a、運行時應(yīng)平穩(wěn)無異常振動。b、減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。
a. 減速箱油溫不超過85℃;
(4) 電動機a、電動機運行中不應(yīng)有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應(yīng)停梯檢查是否有異物侵入滑動軸承,軸承是否損壞。b、電動機油位應(yīng)在油鏡中心附近。c、電動機使用時環(huán)境溫度不應(yīng)高于40℃,溫升不應(yīng)高于銘牌規(guī)定。d、電動機軸承竄量不大于4mm。
(5) 制動器。a、動作平穩(wěn)可靠,不打滑,閘瓦接觸面不小于70%。b、抱閘未打開時,閘瓦應(yīng)抱合緊密,盤車輪不應(yīng)用手能盤動。c、抱閘打開時,兩側(cè)間隙應(yīng)一致,其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)大于0.7mm。d、抱閘開閉應(yīng)靈活、自如,線圈溫升不超過60℃。
(6) 控制柜a、柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常,儀表準(zhǔn)確。b、無發(fā)熱現(xiàn)象,各接觸點接觸嚴(yán)密無粘連燒損現(xiàn)象;c、柜內(nèi)反開關(guān)無油污無積塵。
(7) 限速系統(tǒng)a、限速輪:外觀清潔,動作靈活,無明顯月期打點,油路通暢,繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損。b、漲繩輪及安全鉗裝置:外觀清潔,油路通暢,轉(zhuǎn)動平穩(wěn),張緊輪氈墊加油,安全鉗各聯(lián)動機構(gòu)靈活,鉗口與導(dǎo)軌側(cè)工作面間隙在2-3mm間。
(8) 選層系統(tǒng):選層器轉(zhuǎn)動及滑動部分清潔及油量充足,接點清潔,壓力適當(dāng)。
(9) 廳、轎門系統(tǒng)a、廳、轎門正常關(guān)閉后,應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò);鎖緊元件的最小嚙合長度為7mm,此時外廳門不應(yīng)能用手扒開。b、安全觸板、光電裝置功能可靠。c、廳門、轎門、轉(zhuǎn)動部位及滑道:轉(zhuǎn)動部件清潔,轉(zhuǎn)動自如,填加潤滑油,上、下滑道雜物清除,上滑道加油,吊門輪、門滑塊磨損的及時更換。d、開關(guān)門機構(gòu):開關(guān)門總程清潔,活動及轉(zhuǎn)動部位清潔加油,皮帶松緊度適當(dāng),不打滑,開門機清除積碳、保潔。
(10) 層顯系統(tǒng),內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。a、各元件指示功能正常,按鈕活動自如無卡阻。b、燈光顯示正常,清潔無塵。
(11) 井道系統(tǒng)a、轎廂,對重導(dǎo)靴間隙均勻、靴襯無嚴(yán)重磨損。b、油盒、油刷無缺損,軌道潤滑良好。c、鋼絲繩張力均勻且無斷股。
(12) 衛(wèi)生,鐵門至機房間的樓道;機房;轎頂;底坑等部位應(yīng)保持清潔,無垃圾,清除油污及灰塵。月保養(yǎng)月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對電梯的各部件進行清潔、潤滑、檢查、特別是對安全裝置的檢查。
1、 減速機:減速機應(yīng)無異常響聲,清除表面積塵油垢。
(1) 為蝸輪油的滾動軸承加油,檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。
(2) 檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致,緊固曳引輪各部位螺栓。
2、 電動機、發(fā)電機組
(1) 清除其內(nèi)外灰塵及油污。
(2) 測速系統(tǒng)工作正常,傳動系統(tǒng)無損傷。
3、 制動器
(1) 檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。
(2) 緊固各連接螺栓。
⑶ 線圈溫升不超過60℃。
4、 限速系統(tǒng)
(1) 清除夾繩鉗口處異物、油污。
(2) 旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油。
⑶ 檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無異常磨損。
(4) 檢查張緊裝置及電氣開關(guān)及動作是否正常。
5、 控制柜、勵磁柜。
(1) 檢查各各電氣元件、儀表,對不靈敏及損壞元件應(yīng)及時調(diào)整更換。
(2) 檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況,如嚴(yán)重凸凹不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭。
⑶ 檢查機械聯(lián)鎖裝置,對動作不可靠的應(yīng)調(diào)整。
6、 鋼絲繩
(1) 檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況,繩頭螺栓應(yīng)鎖緊,開口銷齊備。
(2) 鋼絲繩張力應(yīng)均勻。
7、 廳轎門系統(tǒng):清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪,門導(dǎo)軌軸承,涂抹潤滑油。
8、 選層系統(tǒng)
(1) 清除各部位灰塵及油污,調(diào)整電氣選層器動作間隙或準(zhǔn)確度。
(2) 為鋼帶輪及漲繩輪軸加油,為活動拖板導(dǎo)軌加注潤滑油。
9、 導(dǎo)軌:對有自動潤滑裝置的導(dǎo)軌,應(yīng)加注機械潤滑油。
10、 安全裝置
(1) 檢查部位:斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置,急停開關(guān),修檢開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)。
(2) 各安全裝置應(yīng)靈活可靠,無卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。
11、 底坑清掃底坑雜物,清除緩沖器及各部件的灰塵,保持底坑干燥。半年保養(yǎng):半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保養(yǎng)。
1、 電動機、發(fā)電機組
(1) 添加軸承潤滑油。
(2) 檢查修理碳刷刷架、清理,向器。
2、 曳引鋼絲繩
(1) 調(diào)整張力與平均值相差不大于5%。
(2) 鋼絲繩表面油污過多,應(yīng)清除。
⑶ 檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。
(4) 檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況
3、 導(dǎo)靴
(1) 清洗自動潤滑裝置,軸承處加注金屬基潤滑脂。
(2) 緊固導(dǎo)靴螺栓,固定式導(dǎo)靴與導(dǎo)軌正面間隙應(yīng)符合規(guī)定。
⑶ 檢查滑動導(dǎo)靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應(yīng)更換。滾動輪導(dǎo)靴的滾輪的無異常響聲,發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。
4、 開門機
(1) 檢查整個系統(tǒng),轉(zhuǎn)動部位填充潤滑脂。
(2) 開門電機碳刷磨損超過原長度1/2的應(yīng)更換。
⑶ 轉(zhuǎn)動系統(tǒng)可靠無損傷。
5、 導(dǎo)軌:檢查導(dǎo)軌連接板、導(dǎo)軌壓板、導(dǎo)軌支架、及焊接部位應(yīng)無松動無開焊,并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。
6、 接線盒及電纜。
(1) 檢查各接線盒,緊固各接線端子,清除其灰塵。
(2) 檢查電纜有無掛碰、損傷,緊固電纜架螺栓。
7、 極限、限位開關(guān)
(1) 對極限開關(guān)做越程試驗,越程距離為150~250mm,銷軸部位應(yīng)加注潤滑油。
(2) 限位開關(guān)越程50~150mm,銷軸部位應(yīng)加注潤滑油。
第6篇 酒店式公寓物業(yè)管理目標(biāo)服務(wù)承諾
酒店式公寓物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)承諾
一、目標(biāo)定位:
從入伙之日起就按照'國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)'進行管理,兩年內(nèi)達(dá)到'市優(yōu)'稱號。公寓內(nèi)無因物業(yè)管理責(zé)任造成的重大治安案件;客戶對物業(yè)管理服務(wù)的滿意率為98%;信息處理及時率為100%;設(shè)施設(shè)備完好率99%;房屋零修、急修及時率100%;投訴處理率100%。
二、服務(wù)承諾:
序號內(nèi)容達(dá)到方式
12年內(nèi)通過iso9002質(zhì)量體系的認(rèn)證。培訓(xùn)員工對質(zhì)量體系的認(rèn)識,通過健全、規(guī)范內(nèi)部管理制度來提高員工服務(wù)意識,順利通過認(rèn)證
22年內(nèi)通過'市優(yōu)'考核以國優(yōu)考評標(biāo)準(zhǔn)的要求來進行日常管理工作,
3盡顯'酒店式管理,禮賓式服務(wù)'特色服務(wù)的實現(xiàn),得到客戶的認(rèn)同加強員工培訓(xùn),使管理模式和特色服務(wù)成為同行業(yè)亮點。
4每季度公開一次的《公開管理報告》制度在公布一周內(nèi),公寓主管公開接受業(yè)主的質(zhì)詢;
5業(yè)主所有疑問、意見、建議及投訴要在十五分鐘得到安排或答復(fù);'首接負(fù)責(zé)制及時處理、限時報告'流程的落實,員工服務(wù)意識的提高,保證服務(wù)的及時性。
第7篇 公寓綠化服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)
公寓綠化服務(wù)管理
1.管理要求
(1)目的:通過綠化服務(wù),對公寓各類綠化植物進行整理修剪、防蟲防病、施肥噴藥、防風(fēng)防寒等養(yǎng)護管理,使小區(qū)綠地中的草坪、花卉、灌木、喬木等保持生長茂盛,綠意蔥蘢。使小區(qū)業(yè)戶在美麗多彩的環(huán)境里工作和生活。
(2)適用范圍:公寓小區(qū)內(nèi)的綠地、花壇、花境,樓內(nèi)公共部位擺花等。
(3)職責(zé):制訂綠化服務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護分承包管理服務(wù)辦法、綠化服務(wù)質(zhì)量檢查及評議辦法等規(guī)范性管理文件,并組織實施。
(4)工作程序:參照專業(yè)服務(wù)運作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
2.管理要點
公寓綠化檔次較高,管理上還必須掌握:
(1)綠化區(qū)域內(nèi)的裝飾小品、建筑小品,應(yīng)保持整潔完好。功能性小品(坐椅、桌、園燈、路燈、休憩走廊、兒童游戲設(shè)施)應(yīng)保持完好,發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)即時保修。
(2)水池、噴泉景觀保持水面無雜物、垃圾。
(3)草坪一般不允許入內(nèi)踐踏,栽培管理要求精細(xì),應(yīng)定期檢查。
(4)綠化植物生長良好,根據(jù)養(yǎng)護規(guī)定修剪、除草、施肥、澆水。
(5)主管每月一次對綠化分承包進行評價。
第8篇 某公寓物業(yè)延伸服務(wù)管理
公寓物業(yè)延伸服務(wù)管理
延伸服務(wù)即非公共性服務(wù),是物業(yè)管理公司應(yīng)業(yè)戶特約服務(wù)需求、專項需求而提供的服務(wù)。在公寓物業(yè)管理中,由于入住公寓的業(yè)戶層次高,生活較富裕,對延伸服務(wù)非常需要,有的公寓還配有會所,設(shè)有康樂、健身、休閑場所,還開設(shè)了購物、美發(fā)、洗染等服務(wù)項目。物業(yè)管理公司必須盡可能給予滿足,'讓您更滿意'。①體現(xiàn)公司的服務(wù)理念;②展示公司品牌;③適應(yīng)業(yè)戶日益增長的服務(wù)需求;④擴大公寓物業(yè)管理經(jīng)營,既創(chuàng)造了經(jīng)濟效益,又獲得社會效益。
1.延伸服務(wù)的則
(1)便捷、優(yōu)質(zhì):公寓居住業(yè)戶檔次高、經(jīng)濟富裕,業(yè)戶需求延伸服務(wù)體現(xiàn)品位,要求便捷、舒適,因此公寓的物業(yè)管理延伸服務(wù)要突出便捷和優(yōu)質(zhì)的原則,讓業(yè)戶稱心滿意,有一個良好的居住環(huán)境。
(2)合理配置:延伸服務(wù)項目的設(shè)置應(yīng)從公寓及周邊狀況出發(fā),采用拾遺補缺、富有特色的原則。如為業(yè)戶提供會所服務(wù),康樂、健身、休閑、購物、美發(fā)、洗染、鐘點工服務(wù)等,以及業(yè)戶特約需求的其他服務(wù)。
2.延伸服務(wù)經(jīng)營方式
(1)自營:可以挑選有相關(guān)技能的員工,經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn),擔(dān)任相關(guān)服務(wù)項目,經(jīng)營收入歸物業(yè)管理處,或經(jīng)營者按一定比例提成。這種方式需要一定的開辦投資,如室內(nèi)裝修,添置相關(guān)的設(shè)備設(shè)施,承擔(dān)相應(yīng)的能耗費用。管理上屬緊密型。
(2)招商:為了搞活延伸服務(wù)的資金投入,如購物、洗染、美發(fā)、餐飲等,可以通過招商方式吸引各行業(yè)到公寓區(qū)域內(nèi)設(shè)點服務(wù)。物業(yè)管理公司可以通過租賃協(xié)議形式確定雙方利益。管理上屬松散型。
(3)合作:這種延伸服務(wù)的設(shè)立多適用于銀行、郵政等壟斷性特殊行業(yè)?？膳c地區(qū)的相關(guān)部門協(xié)商,如銀行服務(wù),可在公寓區(qū)域內(nèi)設(shè)點,還可以設(shè)立自助取款機,便利業(yè)戶存兌、各種金融投資。郵政設(shè)點,可由地區(qū)郵政支局來設(shè)點,提供通郵服務(wù)、報刊書籍雜志銷售,服務(wù)人員由郵政部門提供,一般性的服務(wù)可以挑選物業(yè)管理人員擔(dān)任。
3.延伸服務(wù)收費管理
延伸服務(wù)的收費要合理合法,要注意經(jīng)濟效益和社會效益相結(jié)合,要體現(xiàn)服務(wù)有所值,甚至優(yōu)質(zhì)價廉。一般來說,物業(yè)管理公司籌劃和提供的延伸服務(wù)有兩種收費措施。
(1)延伸服務(wù)收費按業(yè)戶需求具體內(nèi)容和業(yè)戶商定,采和契約式收費。契約式收費必須體現(xiàn)公平、合理,必要時報物價部門備案。
(2)延伸服務(wù)收費項目按行業(yè)規(guī)范執(zhí)行。
第9篇 公寓業(yè)戶服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)
公寓業(yè)戶服務(wù)管理
1、入伙管理
(1)向入伙業(yè)戶發(fā)出《房屋驗收單》、《住宅使用公約》、《住宅裝修責(zé)任書》、《業(yè)戶手冊》、《入伙須知》、《裝修指引》(符裝修申請表)、《委托服務(wù)項目》。
(2)業(yè)戶服務(wù)部在受理業(yè)戶入伙時由接待人員和陪同驗房人員做好如下記錄:
1.業(yè)戶登記表;2.驗房簽收記錄;3.入伙資料簽收記錄;4.領(lǐng)取鑰匙簽收記錄;5.委托代辦服務(wù)記錄;6.入伙收費記錄。
(3)根據(jù)入伙情況按以下兩種方式辦理入伙手續(xù)。
1.集中入伙:住宅小區(qū)啟用初期,管理處對于出現(xiàn)的短期集中入伙,為方便業(yè)戶可臨時組成入伙工作組,集中辦理入伙手續(xù)。
2.平時入伙:管理處由業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)接待業(yè)戶的入伙,入伙中有關(guān)手續(xù)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
(4)入伙程序
1.業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入伙手續(xù);
2.管理處接待人員審核業(yè)戶入伙通知書、入伙手續(xù)書及售房單位要求的相關(guān)資料:
3.管理處接待人員審核資料無誤后按入伙收費項目開具票據(jù)并收費;
4.管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況,業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《住宅裝修責(zé)任書》;
5.管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入伙文件并請業(yè)戶簽收:
6.管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項目:
7.管理處接待人員陪同業(yè)戶驗房,抄水、電表底數(shù),業(yè)戶驗房合格辦理收房,鑰匙交付簽收手續(xù)。驗收不合格限期整改;
8.管理處經(jīng)理在集中入伙期間每月對入伙資料、記錄、內(nèi)部注記抽查四次〔正常工作期間每月抽查一次〕,發(fā)現(xiàn)不符要求的,用書面通知業(yè)戶服務(wù)部整改,對運作上的不完善,經(jīng)分析后提出糾正預(yù)防措施并加以落實。每月一次檢查入伙收費情況是否符合要求、規(guī)范。
2.業(yè)戶溝通
每季度發(fā)放業(yè)戶評議表,了解服務(wù)質(zhì)量;小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱,每天定時開箱;設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴;及時回訪業(yè)戶征詢意見,并反饋各有關(guān)服務(wù)管理部門。
(1) 多途徑與業(yè)戶保持溝通,經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見,及時提供各類服務(wù),滿足合理要求。
(2) 每半年至少開展一次公益性活動,事先做好可行性調(diào)研,報計劃并做好策劃,事后要分析小結(jié),使該項工作不斷改進提高。
3.業(yè)戶接待
(1)管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話,受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴。
(2)管理處實行周一至周五9:00-21:00;周六、日9:00-17:00業(yè)戶接待,365天24小時應(yīng)急維修服務(wù),并公開辦事制度,公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。
(3)管理處監(jiān)督、投訴電話24小時開通,72小時內(nèi)有回復(fù)。
(4)管理處實行維修回訪制度。
1、管理處必須及時對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪;管理處經(jīng)理每月隨機進行抽查,保證回訪質(zhì)量;
2、回訪時間:安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪;房屋滲漏水項目維修三天內(nèi)回訪;其他項目維修一星期內(nèi)回訪。
(5)對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題,24小時內(nèi)書面通知維修人員整改。
(6)接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。
(7)處理投訴要做到讓業(yè)戶滿意,及時與業(yè)戶溝通,處理結(jié)果做好記錄,每周進行統(tǒng)計和小結(jié)。
4.權(quán)籍管理
(1)業(yè)戶服務(wù)部主管要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態(tài)反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。
(2)業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊,并輸入計算機。
(3)產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容:
①房屋類型;②使用面積、建筑面積;③土地分?jǐn)偯娣e;④使用情況;⑤附屬設(shè)施情況;⑥車庫使用情況;⑦其他。
(4)租賃清冊內(nèi)容
①租賃戶姓名;②租賃時間;③使用房屋地址;④內(nèi)部裝修情況;⑤其他。
(5)業(yè)戶服務(wù)部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。
(6)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)務(wù)管理員的管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況,管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知管理員整改。
5.裝修管理
(1)業(yè)戶填好《裝修申請表》并附有關(guān)圖紙說明與施工人員身份證復(fù)印件。
(2)業(yè)戶服務(wù)部拿到審批材料當(dāng)場初審后,將施工人員登記表交施工隊負(fù)責(zé)人帶回填寫,同時向施工隊介紹小區(qū)裝修的規(guī)定。
(3)接受裝修申請后,業(yè)戶服務(wù)部經(jīng)請設(shè)備主管初審,管理處經(jīng)理復(fù)審,隔天將經(jīng)審核的裝修申請表的一聯(lián)送交裝修業(yè)戶。
(4)施工隊負(fù)責(zé)人攜《裝修申請表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處,提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片,現(xiàn)場管理員檢查無誤后為施工隊輸臨時出入證,施工隊繳納有關(guān)費用,管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字。
(5)業(yè)戶服務(wù)部主管辦理臨時出入證,通知業(yè)戶可以開始裝修施工,并通知現(xiàn)場主管,實施現(xiàn)場管理。
(6)裝修結(jié)束現(xiàn)場管理員收回臨時出入證,并結(jié)清費用。對跌的臨時出入證作好登記并通知保安服務(wù)部。
(7)裝修管理記錄:
①裝修管理日志;②業(yè)戶裝修違規(guī)整改通知書;③施工人員管理記錄;④臨時出入證收發(fā)記錄。
(8)裝修管理質(zhì)量要求:
①業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定,無危及安全、外觀或改變用途情況;
②裝修審核過程兩天內(nèi)完成;
③管理處每天兩次巡視裝修施工現(xiàn)場,消除違章于未然;
④裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭,無違章裝修。房屋完好率在100%投訴率在0.5%下。
(9)裝修管理質(zhì)量檢驗:
①管理處經(jīng)理每月不定期抽查四次裝修管理情況;
②管理處經(jīng)理違章裝修業(yè)戶的處情況每檢查;
③對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,書面通知相關(guān)人員改進,屬于多次出現(xiàn)的問題,分析原因并開具糾正/預(yù)防措施實施通知單;
④管理質(zhì)量的情況作管理處的考核內(nèi)容之一。
6.業(yè)戶檔案管理
(1)管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案,業(yè)戶檔案一戶一檔。
(2)業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作。
(3)文檔管理員負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。
(4)業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收。
(5)管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作,對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改。
7.業(yè)戶征詢、評議統(tǒng)計與分析辦法
(1)業(yè)戶評議表的發(fā)放與回收
1、管理處每季按公司規(guī)定的'業(yè)戶評議表'樣式發(fā)放,數(shù)量以不低于20%入伙業(yè)戶數(shù)為準(zhǔn),發(fā)放對象應(yīng)盡量避免在年度內(nèi)重復(fù);
2、理處在發(fā)放'業(yè)戶評議表'時應(yīng)寫明發(fā)放時間(一般為每季末月中旬)、發(fā)放對象,落實發(fā)放人和回收人及回收時間(以發(fā)放日起算半月內(nèi)),并做好相關(guān)記錄;
3、理處在每季第一個月5日前把上季度'業(yè)戶評議表匯總分析'及'業(yè)戶評議表'原件(10天內(nèi)返還管理處保存)交上級主管部門。
(2)統(tǒng)計技術(shù)方法及運用
1、按統(tǒng)計技術(shù)控制程序中推薦方法(排列圖、因果圖)實施應(yīng)用;
2、管理處經(jīng)理組織統(tǒng)計人員和相關(guān)人員,對匯總的'業(yè)戶評議表'結(jié)果進行評價分析,運用排列圖,找出服務(wù)過程中的薄弱環(huán)節(jié);運用因果圖,分析產(chǎn)生問題的原因,實施控制,予以改進,并保存過程中所有的記錄;
3、運用排列圖,從影響服務(wù)質(zhì)量的諸多問題中,找出關(guān)鍵的少數(shù)(在全部問題中占80%比重的1至2個問題),為制定措施提供條件;
4、用因果圖,從人、機、料、法、環(huán)五個方面分析服務(wù)質(zhì)量(結(jié)果)與各影響因素(原因)之間的關(guān)系,必須從大到小、從粗到細(xì),分層次地進行分析,直到可以采取措施為止;
5、服務(wù)過程中存在的問題按檢驗和試驗的控制程序、不合格項的控制程序、糾正和預(yù)防措施控制程序和統(tǒng)計技術(shù)控制程序中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
第10篇 公寓維保服務(wù)管理規(guī)定
1.電梯設(shè)備維保服務(wù)管理
(1)目的:保障業(yè)戶使用電梯安全正常。
(2)適用范圍:電梯設(shè)備及附屬設(shè)備的運行及維保。
(3)職責(zé):監(jiān)督、檢查電梯分承包商專業(yè)維修人員的作業(yè)達(dá)標(biāo)、維保完成情況。
(4)工作程序:參照專業(yè)服務(wù)運作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
2.房屋、設(shè)施維保服務(wù)管理
(1)目的:定期對房屋進行養(yǎng)護和維修,確保其處于安全正常使用狀態(tài)。
(2)適用范圍:公寓房屋建筑,公用部位、設(shè)施的維修養(yǎng)護管理。
(3)職責(zé):維修工負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的維修養(yǎng)護,設(shè)備主管負(fù)責(zé)以維修養(yǎng)護工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和委托維修的聯(lián)系工作。
(4)工作程序:參照專業(yè)服務(wù)動作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
(5)設(shè)備主管:每年12月按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》,組織實施房屋設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo)、檢查。
3.給排水設(shè)備(設(shè)施)維保服務(wù)管理
(1)目的:定期對給排水設(shè)備(設(shè)施)進行維修保養(yǎng),保證生活、消防用水的需要。
(2)適用范圍:公寓給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作。
(3)職責(zé):負(fù)責(zé)對維修工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。
(4)工作程序:參照專業(yè)服務(wù)動作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
(5)設(shè)備主管:每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;組織實施給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo)、檢查。
4.公共設(shè)施維保服務(wù)管理
(1)目的:定期對公共設(shè)施進行養(yǎng)護和維修,確保其處于安全正常使用狀態(tài)。
(2)適用范圍:公寓公共設(shè)施的維修保養(yǎng)管理。
(3)職責(zé):負(fù)責(zé)對維修養(yǎng)護工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。
(4)工作程序:參照專業(yè)服務(wù)動作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
(5)設(shè)備主管:每年12月按使用情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》,組織實施公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo)、檢查。
5.供配電設(shè)備(設(shè)施)維保服務(wù)管理
(1)目的:定期對供配電設(shè)備(設(shè)施)進行維修保養(yǎng),保證業(yè)戶和設(shè)備用電的需要。
(2)適用范圍:公寓供配電設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作。
(3)職責(zé):負(fù)責(zé)對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。
(4)工作程序:參照專業(yè)服務(wù)動作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
(5)設(shè)備主管:每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;組織實施給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo)、檢查。
6.弱電設(shè)備(設(shè)施)維保服務(wù)管理
(1)目的:定期對弱電設(shè)備(設(shè)施)進行維修保養(yǎng),保證安全和生活需要。
(2)適用范圍:公寓攝像監(jiān)控、周界報警、電子對講、信號接收設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作。
(3)職責(zé):主管負(fù)責(zé)對分承包方的維保人員弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)和弱電設(shè)備的定期檢查及應(yīng)急處理工作進行監(jiān)督管理。
(4)工作程序:每年參照專業(yè)服務(wù)運作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
(5)設(shè)備主管:每年參照專業(yè)服務(wù)運作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;組織實施給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo)、檢查。
7.消防設(shè)備(設(shè)施)維保服務(wù)管理
(1)目的:定期對消防設(shè)備(設(shè)施)進行維修保養(yǎng),保證其處于完好狀態(tài)。
(2)適用范圍:公寓消火栓系統(tǒng)、水噴淋系統(tǒng)、送風(fēng)、排煙機及火災(zāi)報警設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)。
(3)職責(zé):主管負(fù)責(zé)對消防設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng),進行指導(dǎo)、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。
(4)工作程序:參照專業(yè)服務(wù)運作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。
(5)設(shè)備主管:12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計劃表》;組織實施給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作,并進行指導(dǎo)、檢查。
第11篇 _公寓樓管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公寓樓管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
一、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修,或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位,及時作出記錄備案,重點檢查。年底進行全面檢查,對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價,制定年度維護計劃,作好檢查和維修記錄。
二、共用部位及設(shè)施設(shè)備的運行維護管理
1、定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)維護,保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行。
2、在不受外界客觀情況的影響下,保證公寓的供暖、供水、供電、供氣、有線收視和通訊正常運行。
3、公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。
4、正確操作和使用設(shè)施設(shè)備,無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。
三、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、清理公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。每天定時清掃一次;垃圾每天清運一次;及時清掃積水和積雪;及時清理亂堆亂放物品,亂張貼的宣傳品;隨時清理公寓內(nèi)公共部位的廢棄雜物。保持環(huán)境整潔有序。
標(biāo)準(zhǔn):目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬;墻面干凈整潔,無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫;區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。
2、清理樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。擦洗各樓層及其通道的防火門、消防栓柜、樓梯扶手、護欄、電梯轎箱,更換電梯轎箱地墊;定期清理門窗玻璃、天花板、暖氣片、管道等部位的灰塵;雨雪天氣門口放置防滑地墊,設(shè)置提示牌等。
標(biāo)準(zhǔn):樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水;樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手印;門窗玻璃明凈;天花板潔凈無明顯污漬,房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
3、每天定時清掃公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間、洗浴室、開水房、洗衣房;沖洗潔具、擦拭墻壁、拖洗地面、巡視檢查設(shè)施設(shè)備、放置衛(wèi)生紙、清理垃圾雜物、更換垃圾袋等。
標(biāo)準(zhǔn):地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬,垃圾清理及時,隨時放置衛(wèi)生紙,設(shè)備完好無損,金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。
四、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、公寓管理接待處24小時管理服務(wù)值班,及時登記非本公寓內(nèi)來訪或臨時居住人員,在可能涉及人身安全的地方設(shè)置明顯標(biāo)志及防范措施。
2、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序,并注意維護車輛安全。
3、進行安全知識的宣傳教育,使住宿人員掌握基本的安防知識和技能。
4、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進行巡視、檢修,保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好,消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。
5、制定緊急突發(fā)事件處置預(yù)案,進行培訓(xùn)和演練;積極配合公安機關(guān)等部門處理安防事件,作好公寓綜合治理。
6、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座;嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。
7、來訪人員進行登記,晚間限時離開,未經(jīng)允許,嚴(yán)禁留宿。
8、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
五、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公寓內(nèi)綠化植物擺放位置合理、定時養(yǎng)護、保持葉面干凈無灰塵,無病蟲害、無枯死等現(xiàn)象;根據(jù)季節(jié)及時更換擺放花卉植物。
六、供暖服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
供暖期提前試水調(diào)試,按時送暖。保證室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到16℃±2℃,及時處理供暖中出現(xiàn)的問題。
七、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、24小時受理報修,一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場,維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到,確因特殊情況不能及時到場處理的,應(yīng)向保修人說明情況,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結(jié)束后,將地面清理干凈,物品歸位,經(jīng)用戶簽字確認(rèn)方可離去。維修滿意率100%。
2、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡查,及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
八、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):
1、文明服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員,及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理;對提出的問題和需求進行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。
2、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況,并備存登記資料,以便提供服務(wù)和查詢。
3、按照公寓管理規(guī)定,及時辦理入住和遷出手續(xù),保證公寓物品的及時回收,損壞處置,相關(guān)費用的收取結(jié)算;以及提示遷出人員個人物品的攜帶搬遷。
4、對公寓居住人員的信件報刊,及時準(zhǔn)確地收取投遞,不出現(xiàn)遲投、錯投、漏投等差錯,保護個人重要信件的安全。
第12篇 zz廉租公寓水泵管理服務(wù)方案
廉租公寓水泵管理服務(wù)方案
1、目的:規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。
2、適用范圍:適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機組)的維修保養(yǎng)。
3、職責(zé)
(1)主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
(2)設(shè)備部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。
(3)水泵房組長/管理員具體負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。
(4)公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。
4、程序要點
(1)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。
a、每年的12月15日之前,由設(shè)備部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
b、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則:
a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度;
b、給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患);
c、合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
c、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:
a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;
b、備品、備件計劃;
c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;
d、預(yù)計費用。
(2)水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時,應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
(3)小區(qū)內(nèi)主供水管(dn100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、pc中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。
(4)水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
a、電動機維修保養(yǎng):
a、用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù);
b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;
c、檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理;
d、清潔電動機外殼;
e、檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重,如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
b、水泵維修保養(yǎng):
a、檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承;
b、轉(zhuǎn)動水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸;
c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根;
d、清潔水泵外表;
e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。
f、檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換。
g、檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。
(5)控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
a、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;
b、檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換;
c、檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應(yīng)整改;
d、交流接觸器維修保養(yǎng):
a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;
c、清潔鐵芯上的油污及臟物;
d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況;
e、擰緊所有緊固件。
e、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):
a、用500v搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5mi'~,否則應(yīng)進行干燥處理;
b、外殼應(yīng)可靠接地,如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后,擰緊接地線。
f、熱繼電器維修保養(yǎng):
a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應(yīng)更換;
b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
g、自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):
a、用500v搖表測量絕緣電阻,應(yīng)不低于1oomω,否則應(yīng)烘干處理;
b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換;
c、自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象;
d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應(yīng)將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。
h、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
i、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
a、檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡;
b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。
j、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng):
a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應(yīng)干燥處理;
b、檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接;
c、偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。
k、閘閥維修保養(yǎng)。
a、閘閥維修保養(yǎng):
b、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;
c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油;
d、對閘閥閥桿加黃油潤滑;
e、對銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
l、止回閥維修保養(yǎng):
a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;
b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧;
c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。
m、浮球閥維修保養(yǎng):
a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應(yīng)更換;
b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應(yīng)校直
;
c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。
n、液位控制器維修保養(yǎng):
a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換;
b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;
c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊;
d、緊固所有螺母。
o、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。
a、用500v搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25mω以上,否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。
b、檢查密封圈是否已老化,如已老化則應(yīng)更換。
c、檢查軸承磨損情況,如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。
d、清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。
e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
p、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)。
a、檢查支持托架是否牢固,否則應(yīng)加強。
b、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目,否則應(yīng)整改。
c、檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。
d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。
q、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則應(yīng)由設(shè)備部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。
r、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由設(shè)備部主管盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。
s、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交設(shè)備部存檔,保存期為長期。
第13篇 公寓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公寓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
一、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修,或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位,及時作出記錄備案,重點檢查。年底進行全面檢查,對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價,制定年度維護計劃,作好檢查和維修記錄。
二、共用部位及設(shè)施設(shè)備的運行維護管理
1、定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)維護,保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行。
2、在不受外界客觀情況的影響下,保證公寓的供暖、供水、供電、供氣、有線收視和通訊正常運行。
3、公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。
4、正確操作和使用設(shè)施設(shè)備,無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。
三、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、清理公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。每天定時清掃一次;垃圾每天清運一次;及時清掃積水和積雪;及時清理亂堆亂放物品,亂張貼的宣傳品;隨時清理公寓內(nèi)公共部位的廢棄雜物。保持環(huán)境整潔有序。
標(biāo)準(zhǔn):目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬;墻面干凈整潔,無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫;區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。
2、清理樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。擦洗各樓層及其通道的防火門、消防栓柜、樓梯扶手、護欄、電梯轎箱,更換電梯轎箱地墊;定期清理門窗玻璃、天花板、暖氣片、管道等部位的灰塵;雨雪天氣門口放置防滑地墊,設(shè)置提示牌等。
標(biāo)準(zhǔn):樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水;樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手印;門窗玻璃明凈;天花板潔凈無明顯污漬,房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
3、每天定時清掃公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間、洗浴室、開水房、洗衣房;沖洗潔具、擦拭墻壁、拖洗地面、巡視檢查設(shè)施設(shè)備、放置衛(wèi)生紙、清理垃圾雜物、更換垃圾袋等。
標(biāo)準(zhǔn):地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬,垃圾清理及時,隨時放置衛(wèi)生紙,設(shè)備完好無損,金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。
四、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、公寓管理接待處24小時管理服務(wù)值班,及時登記非本公寓內(nèi)來訪或臨時居住人員,在可能涉及人身安全的地方設(shè)置明顯標(biāo)志及防范措施。
2、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序,并注意維護車輛安全。
3、進行安全知識的宣傳教育,使住宿人員掌握基本的安防知識和技能。
4、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進行巡視、檢修,保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好,消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。
5、制定緊急突發(fā)事件處置預(yù)案,進行培訓(xùn)和演練;積極配合公安機關(guān)等部門處理安防事件,作好公寓綜合治理。
6、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座;嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。
7、來訪人員進行登記,晚間限時離開,未經(jīng)允許,嚴(yán)禁留宿。
8、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
五、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公寓內(nèi)綠化植物擺放位置合理、定時養(yǎng)護、保持葉面干凈無灰塵,無病蟲害、無枯死等現(xiàn)象;根據(jù)季節(jié)及時更換擺放花卉植物。
六、供暖服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
供暖期提前試水調(diào)試,按時送暖。保證室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到16℃±2℃,及時處理供暖中出現(xiàn)的問題。
七、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、24小時受理報修,一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場,維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到,確因特殊情況不能及時到場處理的,應(yīng)向保修人說明情況,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結(jié)束后,將地面清理干凈,物品歸位,經(jīng)用戶簽字確認(rèn)方可離去。維修滿意率100%。
2、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡查,及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
八、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):
1、文明服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員,及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理;對提出的問題和需求進行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。
2、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況,并備存登記資料,以便提供服務(wù)和查詢。
3、按照公寓管理規(guī)定,及時辦理入住和遷出手續(xù),保證公寓物品的及時回收,損壞處置,相關(guān)費用的收取結(jié)算;以及提示遷出人員個人物品的攜帶搬遷。
4、對公寓居住人員的信件報刊,及時準(zhǔn)確地收取投遞,不出現(xiàn)遲投、錯投、漏投等差錯,保護個人重要信件的安全。
第14篇 某公寓秩序管理服務(wù)方案
誠基公寓秩序管理服務(wù)方案
1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容
1.1小區(qū)基本實行封閉式管理;
1.2實行24小時值班及巡邏制度;
1.3執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查,做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項,如:照明、漏水等;
1.4結(jié)合小區(qū)特點,制訂安全防范措施;
1.5進出小區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行;
1.6小區(qū)停車有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊;
1.7非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔;
1.8危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
1.9及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件,必要時疏散人員,及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄;
1.10檢查小區(qū)設(shè)施是否完好;
1.11負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理,保證車道暢通,設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理;
1.12檢查進口設(shè)備、工具及非開放時段進出人員的憑證,負(fù)責(zé)人員登記工作;
1.13監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工,裝修人員的出入登記,裝修工具物料的出入登記。
2.門崗服務(wù)
2.1門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé),在管理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序管理服務(wù);
2.2在指定位置,指定面向立崗,嚴(yán)禁脫崗;
2.3立崗姿勢端正,面帶微笑行注目禮,熱情回答詢問,禁止與他人閑聊。
2.4外來人員進出管理
2.4.1裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù),經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》,方可進入管理區(qū)域,離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》;
2.4.2對裝修施工人員進出狀況,每天下午5:00核對一次,保證人、卡數(shù)量相符;
2.4.3非開放時外來人員,應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù),佩帶《臨時出入證》,方可進入管理區(qū)域。
2.5物品進出管理
2.5.1非開放時大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證,經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后,方可放行;
2.5.2進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨,20:00-次日7:00放行。
2.6機動車輛進出、停放管理
2.6.1對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度,禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。
2.6.2向進入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時停放證》,放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后,并做好記錄。
2.6.3地面停車場車輛停放有序,并做好車輛狀況檢查,發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主,并向管理處報告,做好記錄。
2.6.4對于外來車輛實行計時收費制度。
2.6.5車輛駛出小區(qū)時,收回停放證,并按停放時間收取停車費,做好記錄。
2.7地下車庫管理
2.7.1車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進出車庫;
2.7.2無《停車證》車輛,應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進車庫,但不得占用業(yè)戶車位;
2.7.3督促進車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志,不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車;
2.7.4保持車庫及車庫出入口清潔、通暢;
2.7.5經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報告;
2.7.6車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場,立即向管理處報告。
2.7便民服務(wù)
2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時,請業(yè)主將重物暫放在指定點,用對講機通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務(wù);
2.7.2接到業(yè)主通知,要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。
3.巡崗服務(wù)
3.1管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務(wù),確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。
3.2區(qū)內(nèi)巡視
3.2.1巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表,并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋;
3.2.2巡視內(nèi)容:走道清潔,公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等;
3.2.3按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏,巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。
3.2.4客戶需要幫助時,應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理;
3.2.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物,通過對講機及時報告,并迅速查明情況,嚴(yán)密監(jiān)視;
3.2.6發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況,立即向客戶指出,及時阻止,并報告管理處做出相應(yīng)處理;
3.2.7遇緊急情況,按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;
3.2.8巡視時看到小垃圾及時拾撿,投入就近的垃圾箱內(nèi);發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等,應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù);
3.2.9巡視結(jié)束后,交接巡視器材;
3.3夜間巡視
3.3.1夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化;
3.3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等,確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi);
3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立刻報警并封鎖各個出入口,進行處理;
3.4突發(fā)事件的處理
為應(yīng)對突發(fā)事件,按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè),平時應(yīng)定期參加演練。
3.5發(fā)生火警
3.5.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119;
3.5.2通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū);
3.5.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作,聽候指揮。
3.6發(fā)生刑案
3.6.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護現(xiàn)場,并救護傷員;
3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。
3.6.3向公安人員提供情況,協(xié)助破案。
3.7發(fā)生盜、搶事件
3.7.1用對講機報告請求支援,同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人;
3.7.2對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具,及時報告公安部門110;
3.7.3保護現(xiàn)場,協(xié)助破案。
3.8發(fā)現(xiàn)觸電事故
3.8.1切斷電源,使觸電者脫離電源;
3.8.2報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心,同時盡快施行人工急救,并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120,請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場;
3.8.3引導(dǎo)救護車抵達(dá)現(xiàn)場;
3
.8.4無救護車時,臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。
3.9發(fā)現(xiàn)電梯困人
3.9.1立即用對講機報告,敦促設(shè)備人員迅速前往處理;
3.9.2安慰被困人員;
3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險,安全接應(yīng)被困人員。
3.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞
立即用對講機報告,增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。
4.監(jiān)控崗服務(wù)
4.1日常工作
4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行,監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班,錄像帶資料保存1個月,錄像帶循環(huán)使用。
4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像,跟蹤監(jiān)視,做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。
4.1.3接到周界報警系統(tǒng)報警時,立即用對講機向經(jīng)理報告,并跟蹤處理過程,做好記錄,然后將系統(tǒng)復(fù)位,重新布防。
4.1.4負(fù)責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。
4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理
4.2.1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進行檢查,發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修,并做好記錄。
4.2.2任何人(包括秩序管理人員)未經(jīng)管理處經(jīng)理同意,不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。
4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施,避免錄像帶發(fā)霉。
4.2.4新的錄像帶啟用時應(yīng)在標(biāo)價欄注明開始使用日期;每次錄像后,注明錄像時間;錄像帶連續(xù)使用24個月應(yīng)更換新帶;發(fā)現(xiàn)錄像模糊,不能有效分辨監(jiān)控對象的,應(yīng)及時更換新帶。
4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次,保持顯示屏、錄像機等設(shè)備清潔。
4.3中央監(jiān)控室的出入管理
4.3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室。
4.3.2因工作需要進入中央監(jiān)控室的管理人員,應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn);外來人員進入,應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可,由秩序管理人員陪同進入。
4.3.3凡進入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。
5秩序管理各崗位之間的輪換
5.1秩序管理崗位采用崗位固定,人員輪值的方法,即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗;
5.2換崗程序:巡視崗--→門崗--→監(jiān)控--→巡視崗;
5.3換崗必須從巡視崗開始輪換,不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。
6秩序管理崗位設(shè)置
6.1秩序管理崗位每崗設(shè)置2人,由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線,每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。
6.2秩序管理人員品行端正,作風(fēng)正派,無劣跡記錄;身體健康;具有初中以上文化水平,能處理秩序管理的日常工作,能作每日執(zhí)勤記錄。
7秩序管理服務(wù)檢查制度
7.1自查:秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,做好記錄;
7.2秩序管理班長巡查:秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況,每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次,做好記錄;
第15篇 z公寓物業(yè)常規(guī)管理服務(wù)內(nèi)容
博雅公寓物業(yè)常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容
一、配合銷售前期介入管理階段
__物業(yè)在與博雅公寓合作的過程中,將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。__物業(yè)在與眾多家開發(fā)商成功合作的過程中,在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗,并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。
(一)博雅公寓開盤期(或開盤前),物業(yè)管理工作將投入運行,__派出安管員、保潔、綠化人員進駐公寓,項目主管定期進行日常管理及檢查(具體進駐時間由房地產(chǎn)公司確定)。
1、安全管理、保潔、綠化人員由__在下屬各管理處挑選經(jīng)驗豐富的人員組成,派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認(rèn)可,同時房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。
2、安管員負(fù)責(zé)協(xié)助售樓處、示范單位公寓大門等崗位的形象工作,同時負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作;保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、會所、公寓的清潔、綠化工作。
3、現(xiàn)場主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。
4、__定期派出培訓(xùn)專家從操作、實務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范、細(xì)節(jié)精細(xì)化等方面對上述人員進行培訓(xùn)。
目的:
博雅公寓的定位,客戶素質(zhì)亦較高,因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借客戶多年來對__物業(yè)的認(rèn)同,通過物業(yè)管理人員在銷售期間的介入,以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心,并以__良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念,讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務(wù)。'賣樓先賣服務(wù)'將使物業(yè)管理成為博雅公寓的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。
(二)銷售配合
1、協(xié)助制作整個公寓的標(biāo)識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng),樹立公寓尊貴形象。
2、定期派出高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。
3、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進行評價,據(jù)此進行改進。
4、根據(jù)博雅公寓實際情況及房地產(chǎn)公司要求,在銷售上提供其他方面的配合。
二、移交接管階段
(一)移交接管的主要工作
1、__物業(yè)公司本著對建設(shè)單位、業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度,將對房屋的建筑、房屋的附屬設(shè)施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統(tǒng)的驗收。發(fā)現(xiàn)問題由房地產(chǎn)公司責(zé)成相關(guān)單位限期整改,維護建設(shè)單位和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。
2、熟悉公寓內(nèi)建筑、設(shè)施設(shè)備的情況,如各種管線及管道的走向,各類設(shè)備的性能、技術(shù)指標(biāo),操作規(guī)范等,為做好交接工作奠定基礎(chǔ)。
3、各種竣工圖紙、技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備的合格證書(保修書)的收集整理,待整體項目與物業(yè)管理公司辦理移交手續(xù)時一并移交。
4、對前期工程尚未完成遺留的問題協(xié)同建設(shè)單位做好善后工作,將有關(guān)問題分類分項備忘在案,盡最大努力做好各方宣傳解釋工作,維護建設(shè)單位的利益。
(二)接管準(zhǔn)備工作
1、編制人員工作計劃,根據(jù)工程進展適時招聘各類人員。按照__模式在接管前半個月各類人員必須全部到崗,并進行上崗前培訓(xùn),將共同科目和作業(yè)科目分兩個方面對所有人進行培訓(xùn),培訓(xùn)后進行考核,擇優(yōu)錄取。
2、各類主要技術(shù)人員的培訓(xùn)。由公司有針對性的進行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),為今后的設(shè)備正常運行、維修與保養(yǎng)提供有力的技術(shù)保障。
3、結(jié)合博雅公寓的實際情況,擬將進一步修改各類公共性的管理文件,細(xì)化各項管理制度和工作流程,形成切實可行的管理方案,嚴(yán)格按照各項操作規(guī)程進行操作。
4、加強各項對外工作的聯(lián)絡(luò),如消防、公安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、稅務(wù)、物價及物業(yè)管理主管部門、街道居委會等政府相關(guān)職能部門建立良好的工作關(guān)系,為今后的正常管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
5、各種物質(zhì)的準(zhǔn)備。編制物質(zhì)采購計劃,辦公設(shè)施設(shè)備、辦公用品、安全管理器材、設(shè)備維修工具、保潔綠化工具、器材、員工服裝,印制各類文件、表格等。
6、各類指示標(biāo)牌的落實:全面導(dǎo)入__cis標(biāo)識系統(tǒng)如主入口平面導(dǎo)視圖、各類禁行標(biāo)識、停車場指示牌及綠化公益性標(biāo)識等。
7、完善公寓的消防設(shè)施、消防器材,在相應(yīng)重點部位再配置一定數(shù)量的滅火器。
8、進場后我公司將高質(zhì)量的做好博雅公寓各門廳大理石地面的拋光保養(yǎng)工作,確保__物業(yè)入場時有一全新的環(huán)境、面貌,樹立__物業(yè)良好的公眾形象。
三、物業(yè)常規(guī)管理階段
(一)房屋建筑外觀規(guī)范管理
1、在公寓宣傳欄內(nèi)大力宣傳國務(wù)院379號令《物業(yè)管理條例》及公寓管理法規(guī)和公眾性規(guī)章制度;
2、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《長沙市城市房屋裝修管理辦法》及公寓《業(yè)主公約》、《裝修守則》有關(guān)約定的條款;
3、加強檢查和巡視力度,防止損壞房屋外墻外貌,發(fā)現(xiàn)問題及時堅決制止和限期恢復(fù)原狀,確保公寓原有建筑風(fēng)格,使建筑外觀完好、整潔、美觀;
4、樓宇維修時管理處工作人員應(yīng)到現(xiàn)場指導(dǎo)和施工監(jiān)督,確保樓宇維修質(zhì)量;
5、收集資料,建立物業(yè)資料檔案,管理完善、隨時可查。
(二)設(shè)施設(shè)備管理
1、公寓公用設(shè)施設(shè)備是否處于良好狀態(tài)、是否能夠保證正常運行,與業(yè)主、使用人的日常生活緊密相關(guān)。公寓內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)由安全管理部監(jiān)控中心負(fù)責(zé)操作,智能化系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、水泵等設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)其日常運行與管理,并嚴(yán)格按照設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程進行操作。
上述系統(tǒng)、設(shè)備維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng),除特種設(shè)備應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的保養(yǎng)單位進行保養(yǎng),其它設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)進行維修保養(yǎng)。在保修期內(nèi)設(shè)備的中修、大修由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任,保修期滿后設(shè)備的中修、大修或改造由維修部提出維修申請報告,經(jīng)管理處核準(zhǔn)后報請長沙市房管局或公寓業(yè)主委員會批準(zhǔn),由維修資金支付。
2、公寓內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)建立齊全的設(shè)施設(shè)備檔案,項目齊、目錄清可隨時查閱,確保所有設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)良好、運行正常,無事故隱患,而且保養(yǎng)檢修制度完善,每日有值班記錄、設(shè)備運行記錄,管理人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)備機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗,消防設(shè)施設(shè)備完好無損,隨時可以啟動。對于停電、停水、火警、暴雨暴風(fēng)的緊急狀態(tài)下,有應(yīng)急預(yù)案防護措施。
3、市政公用設(shè)施的管理,公寓配套的二次供水、供
電、通訊、照明等設(shè)施設(shè)備齊全運行正常,確保主出入口秩序井然,道路暢通。地面及室內(nèi)停車出入口平坦,有明顯交通標(biāo)識?；S池、窖井、污水、雨水排放暢通。
4、報修管理。24小時受理業(yè)主、使用人的報修接待,各類零修、急修及時率98%以上,質(zhì)量合格率100%,建立報修服務(wù)回訪制度,并有回訪記錄。
(三)安全與消防管理。
針對博雅公寓的安全與消防管理,__物業(yè)根據(jù)數(shù)年社區(qū)安全與消防管理經(jīng)驗的積累,制定出如下安全與消防管理措施:
1、安全管理
(1)協(xié)助公安機關(guān)維護公寓安全與秩序,實施24小時安防值班制度及巡邏制度,統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一胸牌、規(guī)范用語、文明值勤;
(2)實行人防、技防、物防、群防相結(jié)合的立體式防護體系,機動與定時巡邏的模式保障公寓安全并有巡邏記錄、交接班記錄,各項制度齊全、安全管理措施落實;
(3)重點加強對外來流動人員的管理,對進出車輛、實行登記和離開注銷手續(xù)的管理辦法,對裝修人員采取辦理臨時出入證管理,并對他們的活動范圍進行一定的限制。對可疑陌生人員采取重點監(jiān)控或跟蹤的手段,必要時上前禮貌驗證盤查。加強夜間、公寓盲點巡邏頻率,不給犯罪分子可乘之機;涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)識并采取防范措施,主出入口兩邊交通車輛管理運行有序,無亂停亂放機動車、非機動車現(xiàn)象;
(4)對火警事故、交通事故、治安事故以及其他應(yīng)急情況,有應(yīng)急處理預(yù)案,保障公寓內(nèi)無重大治安刑事案件、交通事故和火災(zāi)事故;
(5)公寓內(nèi)若有重大活動,如:促銷會、大型文藝匯演,安管部門應(yīng)有安全管理方案,保證活動安全順利開展;公寓安管人員定時上門對裝修人員進行驗證,對無證人員請其到管理處補辦手續(xù)或禮貌將他們請出公寓;
(6)為保護公寓業(yè)主、使用人的財物安全,對大件物品流動實施申報制、盤查制和登記制,業(yè)主、商戶大件物品的搬出必須向管理處申報,所有大件物品流動均由安管部出具《大件物品放行憑證》。
2、消防管理
(1)安全部協(xié)助消防部門負(fù)責(zé)公寓消防安全防范工作,維修部負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)、完好無損、隨時可啟動的管理,管理處主任為公寓消防安全第一責(zé)任人,安管部主管為公寓消防監(jiān)督員,管理處管理人員、維修人員、安管員、綠化保潔人員均為公寓義務(wù)消防隊員;
(2)安管員在每日的巡邏期間,發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施設(shè)備存有隱患的應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,并將信息及時反饋維修部,應(yīng)及時予以整改與修復(fù);
(3)建立齊全的消防責(zé)任制,管理處成員組成的義務(wù)消防隊員,平時接受消防技能和防火知識的培訓(xùn),加強消防演練,熟悉管理處《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,一旦發(fā)生火災(zāi)能迅速按《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》投入滅火戰(zhàn)斗,管理處還將每年在公寓內(nèi)實施一次消防演練;
(4)監(jiān)控室實施24小時值班制度,值班記錄、監(jiān)控記錄齊全,消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到100%,無火災(zāi)隱患和火災(zāi)事故率。
3、車輛交通停放管理
(1)創(chuàng)造公寓優(yōu)美環(huán)境、井然有序的安全秩序,不僅依托公寓硬件設(shè)施的形象包裝,而且依托完善的軟件管理體系及工作人員規(guī)范禮儀的引導(dǎo)。公寓廣場的機動車、非機動車的出入、停放是物業(yè)管理公司對公寓物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),由安管人員記載的進入時間;外來來訪機動車輛(除:消防車、救護車、市政搶險搶修車、垃圾清運車)須發(fā)卡登記,方能入內(nèi)。
(2)非機動車出入公寓憑博雅公寓管理處非機動車專用卡出入。機動車停放按規(guī)劃設(shè)計的地下停車、地面停車區(qū)域定點定位停放有序,對于停車場地管理處將安排專職車管人員進行現(xiàn)場管理,嚴(yán)禁機動車亂停亂放。業(yè)主、使用人的機動車及外來來訪機動車的停放收費按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(3)非機動車的停放按設(shè)計規(guī)劃區(qū)域場地統(tǒng)一停放,嚴(yán)禁在道路、綠地、單元走道或各公用部位亂停亂放。非機動車場地若有專人管理,其收費按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(四)便民服務(wù)內(nèi)容
