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顧問管理制度是企業(yè)內部管理的重要組成部分，旨在規(guī)范顧問的工作行為，提高咨詢服務的質量與效率，確保企業(yè)目標的達成。它涵蓋了顧問的選拔、職責設定、工作流程、績效評估、激勵機制以及爭議解決等多個方面。
包括哪些方面
1. 顧問選拔：明確顧問的專業(yè)資質、經(jīng)驗和技能要求，設定合理的選拔標準和流程。
2. 職責劃分：詳細定義顧問的工作職責，包括咨詢內容、服務對象、工作時間等。
3. 工作流程：規(guī)定顧問從接洽項目到完成任務的整個工作流程，確保流程順暢。
4. 績效評估：建立公正的績效評價體系，定期對顧問的工作成果進行評估。
5. 激勵機制：設計合理的薪酬和獎勵制度，激發(fā)顧問的工作積極性。
6. 合同管理：規(guī)范顧問合同的簽訂、變更和終止，保障雙方權益。
7. 培訓與發(fā)展：提供持續(xù)的專業(yè)發(fā)展機會，提升顧問的專業(yè)能力和滿意度。
8. 爭議解決：設立有效的糾紛解決機制，處理顧問與企業(yè)間的矛盾。
重要性
顧問管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 保證服務質量：通過明確職責和流程，確保顧問提供的服務符合企業(yè)需求。
2. 提高工作效率：規(guī)范的工作流程能減少溝通成本，提高工作效率。
3. 維護企業(yè)利益：通過合同管理和績效評估，保護企業(yè)的投資回報。
4. 激勵顧問潛能：合理的激勵機制能激發(fā)顧問的工作熱情，促進個人與企業(yè)共同成長。
5. 維護和諧氛圍：有效的爭議解決機制有助于保持團隊穩(wěn)定，維護企業(yè)內部的和諧氛圍。
方案
1. 設立顧問委員會：由各部門代表組成，負責顧問的選拔、評估和管理。
2. 定制化培訓：根據(jù)顧問的專業(yè)背景，提供針對性的技能培訓和行業(yè)動態(tài)更新。
3. 雙向反饋機制：定期收集顧問和使用部門的反饋，優(yōu)化管理制度。
4. 公平透明的評價：采用量化和質性指標相結合的方式，確保績效評估公正。
5. 靈活的激勵政策：結合項目難度和成果，設置浮動的報酬和獎勵，鼓勵創(chuàng)新和卓越表現(xiàn)。
6. 定期復審制度：每年至少一次全面復審顧問管理制度，以適應企業(yè)發(fā)展變化。
顧問管理制度的建立和完善是一個持續(xù)的過程，需要企業(yè)領導層的重視和支持，以及全體員工的參與和配合，以實現(xiàn)顧問與企業(yè)的共贏。
顧問管理制度范文
第1篇 地產置業(yè)顧問入職辭職重大過失管理規(guī)定
置業(yè)顧問入職、辭職、重大過失規(guī)定
1、入職:置業(yè)顧問由公司公開招聘或內部推薦有樓盤管理經(jīng)驗的專業(yè)人士,大專以上學歷,達到入職考核條件?？己撕细窈蠓娇扇肼氃囉谩?/p>
公司新聘銷售人員,見習培訓時間為15天,主要工作是掌握樓盤概況,了解周邊樓盤情況, 模擬、演習等經(jīng)公司考核合格后,方可上崗售樓。
2、辭職:置業(yè)顧問必須提前30天(按勞動法規(guī)定)書面提交辭職報告于所屬公司,并于離職前辦理好工作移交,對沒有提前申請或工作移交不當者,將根據(jù)其造成的損失程度進行處理。
3、重大過失:按情節(jié)輕重處以500元以上或直接開除處罰,并承擔相應的經(jīng)濟法律責任。
2)對客人、同事、上司無禮,出言不遜或恐嚇、威脅、騷擾客戶。
3)當班時飲酒或不服從上班安排,在工作中有意欺騙上司。
4)私藏、挪用公司的貴重物品。
5)謊報消息或編造、傳播公司、同事利益的謠言。
6)侮辱、毆打客戶或同事。
7)盜竊、騙取或故意損壞客戶、同事或公司的財物
8)只能按公司下發(fā)的價格銷售,在銷售人員允許的讓利權限內,對外開展銷售活動,嚴禁泄露現(xiàn)場銷售低價。
9)泄露公司的文件、資料,使公司利益遭受損害。
10)聚眾鬧事,組織、參與斗毆事件;煽動員工怠工、罷工等行為。
11)不準利用職務之便為個人牟取不當?shù)美?。?參與炒房和炒賣房號,泄漏和炒賣可戶資料,私自收取客戶定金,向客戶索取好處費等。
12)向客戶推薦房號前應先核對銷控,不準推薦已銷售的房號。
13)不準向客戶做出未經(jīng)確認的承諾或欺騙客戶。
14)不準怠慢客戶,更不準與客戶發(fā)生爭執(zhí)、斗毆。
15)不準擅自離崗或安排其他人員替崗
16)不準積壓和拖延客戶異議,能馬上處理、解答的問題當天答復,需要請示后處理的必須當天請示并負責跟進。
4、未經(jīng)同意擅自離職的,未發(fā)工資和提成按公司考勤管理制度處理。(請參考公司新的考勤管理制度)
第2篇 地產顧問公司員工手冊辦公室管理制度
地產策劃顧問公司員工手冊:辦公室管理制度
第一條會議管理
(一)會議召集前通知:
1、會議日期及開會時間。
2、會議目的及宗旨。
3、與該項會議有切身關系的人員及會議記錄人員。
4、與會者應準備的資料。
5、會議室的布置工作,應具備的設備。
(二)會議管理要領
1、嚴格遵守會議的開會時間。
2、會議開始時主持人(召集單位)就會議議題作簡潔說明。
3、會議進行中的注意事項:
1)發(fā)言內容是否偏離會議主題。
2)發(fā)言者是否過于集中于某些人、事。
3)會議從頭到尾是否有人沒發(fā)言。
4)發(fā)言的內容是否斟酌結論推進。
4、在必須延長會議時間時應先取得與會人員的同意。
5、尊重主持人或發(fā)言人,請不要隨意接話、插話。
6、應把會議的結論整理出來交給全體人員表決。
(三)會議注意事項:
1、發(fā)言者應控制時間。
2、不可打斷他人的發(fā)言。
3、不可中途離席。
4、會議中關閉所有的通訊設備或者把通訊設備調成無聲狀態(tài),以免打
擾他人。
(四)會議種類
1、公司會議:主要包括公司年度總結會、年度預算會,全體員工大會,由公司總經(jīng)理批準,各部門主管負責召集。專業(yè)會議:主要包括業(yè)務、綜合(如經(jīng)營活動)分析會,由各部經(jīng)理批準,主管、業(yè)務員負責召集。
部門會議:各部門召開的工作會,由各部門主管決定召開并負責召集。
其他會議:涉及多個部門負責人參加的各種會議,由總經(jīng)理或主管、副總經(jīng)理批準,辦公室組織并負責召集。
第二條出差管理
(一)為配合本公司業(yè)務需要,以達成公司經(jīng)營目標,公司必須調派員工出差。
(二)員工出差前應填具出差申請單。出差期限由派遣主管視情況需要,事先予以核定,并依決定權限呈報后,向財務人員預支差旅費,出差人于出差前須預支差旅費者,應于出差期間可能需要之差旅費金額范圍內,于《出差申請單》內填寫,經(jīng)部門經(jīng)理核準后,總經(jīng)理審批。并經(jīng)財務主管審核應借費用后,向出納員領取預支款項。(《出差申請單》為兩份,一份交財務部以備報銷查證,一份交管理部備案)
(三)出差途中,除因病或遭遇意外災害或因實際需要由主管指示延時外,不得因私事或借故延長期限,否則,除不予報銷差旅費外,并依情節(jié)輕重論處。出差完畢返回公司后,應于五日內上交有關憑證,并填寫《差旅費支出明細表》,與出差旅費單據(jù)并呈,經(jīng)部門經(jīng)理核準、財務主管審核,總經(jīng)理審批再向出納結賬,領取應補差旅費或交還預支差旅費之余額。
(四)差旅費的規(guī)定
1、差旅費指因公出差發(fā)生的住宿、交通和補助費用等。
2、申請差旅費需提前填寫《出差申請表》,審批后將申請表交至財務部后借支差旅費。
3、住宿標準
董事長、總經(jīng)理:實報實銷。
其他員工:省會城市不超過250元/雙人間/日,地級市城市不超過200元/雙人間/日,縣級市城市不超過150元/雙人間/日。
員工入住的酒店應以保證員工安全、衛(wèi)生、并有利于完成公司交予的出差任務的前提下,既能較好的體現(xiàn)公司形象又能夠降低公司差旅費為標準,全體出差人員應樹立強烈的成本意識,努力降低差旅費的開支。若實際發(fā)生額低于以上標準,則實報實銷。
4、交通標準
飛機:董事長、總經(jīng)理或由董事長、總經(jīng)理批準的人員可乘坐飛機,并全部乘坐經(jīng)濟艙位,其他人員無權乘坐飛機。
火車:長途以硬臥為準,短途以硬座為準,未經(jīng)批準,不得乘坐軟臥(席)及以上等級列車,如確因時間緊等原因未能買到普通硬臥車票而買到硬臥以上等級車票的,應由乘車人或購票人提出申請報總經(jīng)理同意,管理部備案。
火車長短途判定標準,應滿足以下任意一點:
乘坐時間在7個小時以上的為長途,7個小時以下為短途。
乘車的大部分時間在夜間行駛的是長途,乘車的大部分時間在白天行駛并能夠到達目的地的是短途。
在非正常時點(如:春運等)如無法實現(xiàn)乘坐火車,經(jīng)公司領導批準可以乘坐飛機。
因公出差乘坐飛機,公司將為其購買航空意外保險。
5、補助標準
差旅補助包括出差人員因公午餐費、交通費、通信費以及其它雜項開支。
董事長、總經(jīng)理實行實報實銷。
補助時間計算方法為按實際差旅天數(shù)計算。
餐費補助標準:省會城市40元/人/日;地級市城市30元/人/日,縣級市城市20元/人/日,返回公司將不允許另行報銷餐費。
出差期間的宴請招待應嚴格控制,宴請需提前向本部門主管及有關領導申請。
在公司同意統(tǒng)籌的情況下,出差員工駕駛個人汽車前往出差地,汽油費、過橋(路)費、停車費等實報實銷,其它補助按以上標準執(zhí)行。
6、本著高效、節(jié)約的原則,公司嚴格控制差旅人次、住宿、交通標準、行程安排等,出差須提前說明。
7、由于特殊原因差旅費超標的,出差人必須寫出原因,經(jīng)總經(jīng)理審批后方準予以報銷。
8、出差人員應對差旅費票據(jù)的合法性、真實性負責,出差人員應按財務規(guī)定把票據(jù)粘貼整齊并填寫清楚,凡票據(jù)不齊全者,不予報銷。
9、職務為身兼數(shù)職的,出差補助以職務最高的計算。
10、差旅費納入部門財務核算。
第三條信息系統(tǒng)管理制度
(一)日常工作制度
1.員工用機是指由公司統(tǒng)一購買并發(fā)放給員工使用的臺式計算機、筆記本電腦等計算機設備(包括其外圍設備)。
2.員工用機的軟硬件標準和配置由公司統(tǒng)一制定。使用者應自覺愛護。員工不得擅自拆卸計算機或自行安裝更換硬件設備。不得安裝盜版軟件,不得自行安裝internet上下載的免費軟件。
(二)信息系統(tǒng)保密管理
1.每一位員工應對自己使用的計算機的信息安全負責。如果機內存放保密資料且操作系統(tǒng)為win98或win95等無安全認證機制的系統(tǒng),應設置cmos開機密碼。開機密碼由使用者自己設置和保管。密碼遺忘,用戶自行負責。員工離開公司時,應事先取消密碼,并通知管理部核實后方可簽離。
2.每一位員工應牢記自己登錄公司網(wǎng)絡的密碼。密碼不應放置在別人易于
獲取的地方,不得將用戶名及密碼轉讓他人使用。涉及保密文件的用戶應每兩個月改變密碼一次。員工進入公司時,應填寫上網(wǎng)申請記錄單,由部門主管簽字確認后,由信息中心開設網(wǎng)絡登錄帳戶,電子郵件信箱和共享目錄權限。
3.員工離開公司時,應到管理部簽離。經(jīng)辦公室主任確認所有網(wǎng)絡權限取消并簽字后,員工方可離開公司。
4.每一位員工應積極主動的檢查所使用的計算機內是否有病毒。信息中心將在所有客戶機上安裝防毒程序。每位員工在打開外部發(fā)送來的文件之前應檢查是否存在病毒。在向公司網(wǎng)絡服務器上拷貝文件之前,應確認文件不含有病毒。
第四條環(huán)境與衛(wèi)生
為保持公司擁有一個良好的工作環(huán)境,所有員工都應該自覺遵守下列規(guī)則:
1.下班前請清理好自己座位上的文件,將它們鎖入文件柜。
2.請愛護自己使用的機器、座位及其它辦公用具。
3.與其他員工友好相處、禮貌待人。
4.避免浪費公司的財產或其他資源。
5.使用筆記本電腦的員工,每天結束工作時必須將電腦鎖入柜中。若因個人原因造成機器或零件的丟失,將由員工個人負責賠償。
第3篇 寫字樓物業(yè)管理顧問工作范圍職責
寫字樓物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責
物業(yè)管理顧問服務是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。
為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務,以使物業(yè)能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。
我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排:
一、前期物業(yè)顧問服務
物業(yè)管理雖然常常被視為房地產發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務,同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應該盡快開始在這期間,物業(yè)管理顧問的主要工作是:
●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。實行總經(jīng)理責任制度,下設物業(yè)、財務、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務、自我運轉、自我發(fā)展、自我完善的目標及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設立臨時辦公室及購買辦公設備等。
●審查設計圖紙,全面細致地反映物業(yè)管理賴以順利實施的各種需要,包括設定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經(jīng)驗所知,在規(guī)劃設計上的各種問題和缺陷(例如配套設施、機電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設施及建筑材料等),提交設計單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。
●設定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關的法律文件,務求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應商及承包商,協(xié)商服務條款及簽訂合同。
二、物業(yè)管理計劃
一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點、當?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標和承諾,我公司將:
●制定一套詳細的物業(yè)管理計劃,內容包括物業(yè)管理公司的服務范圍、營業(yè)方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務等。
●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進一步落實。
●編定崗位責任獎懲制度及規(guī)章制度。
三、人事管理
●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級員工薪津,福利標準。
●協(xié)助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。
●協(xié)助招聘及聘用員工。
●根據(jù)相關法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動合同。
●協(xié)助與勞動部門聯(lián)絡,安排有關員工聘用登記事宜。
四、員工培訓
●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員,物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理,配合市房地產管理部門進行培訓,取得相應的上崗證書,并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關物業(yè)作實習,了解及熟悉專業(yè)管理模式及運作。
●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓,使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序,同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。
●安排各級員工進入物業(yè)內部實地訓練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務。
●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓班,務求員工服務素質,能達到既定之標準。
五、常規(guī)管理工作
z寫字樓全部落成后將會是一個設備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務、維護物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。
這些工作包括:
●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡并建立公關機制,接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求,不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。
●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務機構、人力資源管理和行政管理。
●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。
●維修及保養(yǎng)管理:
-維持物業(yè)配套設施的維修和保養(yǎng),長期設立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設備的正常運作和延長物業(yè)的壽命。
-協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內之補修程序。
-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預算。
-根據(jù)大廈的設備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進行定期保養(yǎng)維修。
-協(xié)助計劃24小時緊急維修系統(tǒng),設立施工組織。
-協(xié)助制定公眾投標、驗收及付款程序。
●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:
-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。
-協(xié)助聘用及訓練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。
-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:
-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。
-確保大廈內外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。
-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。
-維持綠化及園藝服務,美化環(huán)境。
-審查大廈內外的招牌和指示牌的質量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運作,做必要的修理和更新。
●保險:辦理物業(yè)和附屬設備的財產保險,防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產損失:
-協(xié)助檢定投保手續(xù)。
-協(xié)助為大廈公共地方及公共設施選定保險公司,安排購買財產保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。
●建立物業(yè)檔案,維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。
六、財務管理
●協(xié)助設立會計財務制度,包括各級員工的財務權限及支出批準程序,務求有效控制管理收支。
●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。
●協(xié)助選用財務管理系統(tǒng)及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。
●協(xié)助設定帳戶管理結算方式及報表格式,編制財務使用管理文件。
●安排會計師作季度
審核。
●建立財務及住戶資料庫,以提供標準資料及財政狀況預測,作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。
●為物業(yè)開設必須的銀行帳戶,制訂有關收取費用安排。
●協(xié)助為管理資金并開設獨立銀行帳戶,負責管理資金。
●搞好財務管理,安排管理費的核收和使用,適當處理維修及儲備基金,為業(yè)主的長遠利益制定妥善的安排。
第4篇 辦公樓物業(yè)管理顧問提案前言
《辦公樓物業(yè)管理顧問提案》前言
首先感謝__人員房屋服務公司對我公司的信任,使我們有機會參與z辦公樓物業(yè)經(jīng)營管理競標,展示我公司實力。我們非常珍視這個機會,為貴公司在z辦公樓的經(jīng)營管理上作出貢獻。
由于我們接觸項目時間較短,對項目的實際情況了解較少,故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗編制而成的,所以不可避免的有關內容與實際情況不甚符合,我們希望能有機會與貴司領導共同討論協(xié)商,共同致力于形成一個切合z寫字樓實際情況的高水平的物業(yè)管理方案。
貴公司投資建設了z辦公樓,而我公司具有對寫字樓管理的豐富經(jīng)驗和專業(yè)的管理理念,所以我們有信心,同時也有實力將z辦公樓經(jīng)營好,管理好,使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。
第5篇 別墅一期物業(yè)管理顧問服務設想
別墅一期項目物業(yè)管理顧問服務設想
__物業(yè)經(jīng)過十多年的實踐摸索,不斷總結、不斷發(fā)展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優(yōu)勢。對于__別墅一期項目,我們將把這些管理優(yōu)勢通過顧問輸出的形式,全部運用到實際工作之中,全力以赴,指導和協(xié)助管理商塑造精品,樹立品牌!
第一部分 高水準的物業(yè)服務
一、全面推行酒店式管理模式,寓精細管理于精誠服務之中。
1、傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè),多依照物業(yè)管理條例和業(yè)主公約范本制定一套規(guī)章制度與約束條件,然后要求各業(yè)主/住戶遵照執(zhí)行,較少考慮業(yè)主的實際感受。而酒店式物業(yè)管理,完全是以業(yè)主為核心,從衣、食、住、行、商務金融、文教衛(wèi)生、休閑娛樂等各個方面推出具有針對性的專項服務,并以菜單式的風格設計使業(yè)主/住戶一目了然,并通過訓練有素的從業(yè)人員,提供熱情、高效、優(yōu)質的酒店式專業(yè)化服務,使業(yè)主/住戶得到超凡的享受,體會到作為消費者的尊貴與自豪。
2、傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè),依然采用行政管理模式中的辦公室組織編制,但酒店式物業(yè)管理模式則改設服務中心,更加突出了物業(yè)管理行業(yè)服務的特性,擺正了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的主賓關系。此外還調整了作業(yè)流程,服務中心已成為內部指揮中心和對外信息溝通的唯一渠道。設置服務中心后,采取一站式服務和首接責任制,也就是當業(yè)主來到服務中心時,哪一位接待員第一時間接待的,他就有責任負責協(xié)助解決該業(yè)主的一切需求,而不能讓業(yè)主跑來跑去到處找人,直到業(yè)主滿意離去為止。
3、很多服務行業(yè)里的工程維修服務都是按部就班的照既定工作計劃有序進行,就是偶有客人投訴或其他服務需求,也必須排隊等待,逐步解決。只有在酒店行業(yè)里,客人的投訴或需求才是永遠擺在第一位的,客人就是上帝不是一句空洞的口號,絕不能讓客人有一絲的不滿存在,即所謂零缺點服務(100-1<0)。提供的服務必須百分百合乎標準,達到客人的要求。假如有一點不合格,其結果不是99分,而是小于0分。酒店式物業(yè)管理,就是把酒店行業(yè)的這種服務意識和服務效率導入到物業(yè)管理行業(yè)中來,使得客人的投訴有回音,故障維修處理不過夜,努力達到業(yè)主/住戶的滿意率為百分之百。
二、iso9000國際質量管理體系、iso14001國際環(huán)境管理體系和ohsms18001職業(yè)健康安全管理體系三位一體導入項目的物業(yè)管理工作中。
1、作為國內第一家通過iso9000國際質量管理體系認證的物業(yè)管理公司,__物業(yè)具有一整套質量體系文件,并通過有效控制切實保證管理服務按照既定的程序和標準高質量地持續(xù)、穩(wěn)定運行。
2、按照iso14001國際環(huán)境管理體系的要求,使綠色環(huán)保、安全、節(jié)約等觀念融入到物業(yè)管理工作之中。如清潔綠化等工作要使用環(huán)保產品、注意節(jié)約水電、實行低噪音操作等。
3、依照ohsas18001職業(yè)健康管理體系的標準,提倡人性關懷。這主要體現(xiàn)在物管公司對內部員工和相關合作者的身心健康的關懷。如為員工提供必要的勞動安全保障措施、生活條件關注,對相關勞動者的勞動安全進行監(jiān)督等等。
三、實行氛圍管理,追求無為而治的物業(yè)管理崇高境界。
氛圍管理為__物業(yè)首創(chuàng),并為眾多同行所推崇。氛圍式管理是物業(yè)管理人性化的充分體現(xiàn),通過社區(qū)環(huán)境的建設、社區(qū)文化活動的開展等手段,變強制性管理為溫馨的提示和引導,從而潛移默化的達到治理的目的。比如:保安人員的制服不再采用傳統(tǒng)的生硬的款式,而代之以精心設計的便服,增加親切感;警示標牌上的警示語不再使用禁止、不準等強制性語言,而改用有濃厚文化氣息的語句,使人在耳目一新的同時自覺的遵守規(guī)定;定期開展多層次的社區(qū)文化活動,促進業(yè)主之間的交流,提高人們的生活品味等等。通過這些管理手段,引導廣大業(yè)主/住戶自覺的為維護社區(qū)的環(huán)境作出貢獻,營造出一種健康、向上的生活氣氛和溫馨的生活氣息。
第二部分 物業(yè)管理服務專業(yè)化
有效整合__物業(yè)下屬公司及各專業(yè)資源,為香格里山別墅一期的物業(yè)管理工作提供強大的技術支持和保障。
__物業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中率先走專業(yè)化的道路,現(xiàn)已擁有__樓宇科技有限公司、__電梯工程有限公司、__社區(qū)環(huán)境工程有限公司三家子公司。此三家公司都具有獨立法人資格,除對內為__物業(yè)的客戶提供專業(yè)服務外,還對社會承接項目。在長期工作中積累了相當豐富的專業(yè)經(jīng)驗,并擁有一批高素質的專業(yè)人才。
__樓宇科技公司:專業(yè)從事樓宇消防、變配電、安防、弱電和中央空調等設備維護保養(yǎng)以及智能化小區(qū)的設計、施工一條龍服務。
__電梯工程公司:專業(yè)從事電梯的安裝、維修和保養(yǎng)業(yè)務。
__社區(qū)環(huán)境工程公司:專業(yè)從事樓宇外墻清洗、二次供水設施消毒清洗、空調系統(tǒng)清洗及水質處理和園林綠化工程的設計、施工和維護等業(yè)務。
第6篇 萬科物業(yè)管理體系顧問項目
萬科物業(yè)管理體系(顧問項目)
(一)企業(yè)內部管理及iso9000體系
顧問服務更多的是管理經(jīng)驗的輸出,萬科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗是顧問服務最強有力的支撐平臺。多年的管理探索和經(jīng)驗總結,萬科物業(yè)建立了詳細全面的質量管理體系文件,包括質量手冊一冊和體系文件六冊,共計上百萬字,對公司業(yè)務運作和企業(yè)管理的各個方面均制定了相應的規(guī)程,確保所有過程得到有效策劃、運作和控制。在體系文件的指導下,萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財務管理、業(yè)務管理等一套科學、有效的規(guī)章管理制度體系。
貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務基礎,輸出管理服務經(jīng)驗,另一方面,也將結合被顧問公司的實際,以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。
(二)顧問服務運作管理體系
為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務輸出,確保每一顧問項目順利達到既定目標,公司內部針對顧問服務制定了一系列的管理制度,具體包括:
1顧問項目運作程序
2顧問組進駐管理程序
3顧問工作監(jiān)督程序
4顧問服務監(jiān)察制度
5顧問書審批管理程序
6建議函遞交、跟蹤流程
7顧問服務計劃編制、更改審批流程
8顧問服務信息管理制度
9顧問服務全程工作計劃表
10顧問書提交計劃表
11顧問服務工作進度表
12顧問期工作報告
13顧問服務月度工作報告
14物業(yè)管理監(jiān)督審核報告
15建議函跟蹤記錄表
16顧問書提交計劃調整表
17顧問服務計劃階段性分析報告
18顧客滿意度調查表
第7篇 物業(yè)顧問弱電智能化管理建議
物業(yè)顧問項目弱電智能化管理建議
一、智能化系統(tǒng):
1、室外停車場建議加設監(jiān)控探頭,防止車輛?？堪l(fā)生擦碰時責任不清,給物業(yè)增加不必要的麻煩。
2、建議啟用電子巡更系統(tǒng)。由于近來不法分子盜竊手段高明,建議在各樓層天臺加裝巡更點,可有效防止盜竊情況的發(fā)生。在車庫及每層樓道也要安裝相應的巡更點,督促巡邏員做好巡樓工作。
3、目前小區(qū)車輛管理未建立發(fā)卡驗證制度,停車場智能化系統(tǒng)未安裝啟用。車輛出入不發(fā)卡,將不利于護衛(wèi)員對車輛的識別與確認。建議盡快對智能道閘進行安裝調試,并盡快投入使用,嚴格執(zhí)行車輛入場發(fā)卡,出場驗卡放行的制度,確保萬無一失。(另8號樓地下停車場崗亭位置安裝不合理,不利于車管員收取停車費用,請盡快更改)
4、8號樓地下停車場及一樓后門可直接進入小區(qū), 建議增加門禁系統(tǒng),刷卡進出小區(qū),可有效防止閑雜人員進出,減少不安全因素。使用可擴展門禁卡,集停車繳費、會所消費、門禁開鎖于一體,實現(xiàn)一卡通功能,做到以人為本,方便業(yè)主。(門禁開鎖功能要設置權限,做到本棟業(yè)主卡,只能刷開本棟單元門。)另外每層后樓梯防火門應安裝特殊閉門器,做到只出不進。
5、根據(jù)現(xiàn)行國家安全法,錄像應保存一周以上,現(xiàn)貴小區(qū)設計硬盤錄像機硬盤容量為120g,有些不能實現(xiàn)保存一周的要求。建議將人員流動量較大的監(jiān)控點設置于一臺硬盤錄像機上,將硬盤容量擴展至200g。將錄像規(guī)格設置為動態(tài)錄像,以減小硬盤使用空間。
6、紅外系統(tǒng)應具有聲、光、電報警功能,增大小區(qū)安全系數(shù)。紅外報警要和攝像監(jiān)控聯(lián)動,當發(fā)生紅外報警時,監(jiān)控探頭要能迅速自動定位到報警區(qū)域,鎖定目標,并發(fā)出聲音和射燈信號。(現(xiàn)小區(qū)內未安裝聲光功能,可由維修人員自行設計安裝,減少費用支出)
7、紅外探頭位置分區(qū)情況,應繪圖掛出,當發(fā)生紅外報警時,方便迅速確定位置,巡邏到位,降低危險系數(shù)。
8、電梯對講要連通到監(jiān)控中心,當電梯發(fā)生困人事故,可及時與被困人員對話,了解電梯故障,安撫被困人員情緒。
二、消防系統(tǒng):
1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高,現(xiàn)已無法更改,建議當業(yè)主裝修需要接管降低噴頭位置時(需要排空當層噴淋水,造成一定浪費),需經(jīng)管理處專業(yè)人員驗收,測試耐壓及滲漏情況,防止出現(xiàn)消防水噴射現(xiàn)象。
2、地庫內排風閥接線工藝粗糙,線頭裸露,建議盡快整改,為小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)做準備。
3、消防中心的值班制度、火災處理流程及制度應盡快上墻,建議制定火災報警主機操作流程圖并張貼(方便值班人員使用),建議制定火災時的報警標準用語(包括大廈的位置、大廈的類型、樓高、面積、火災類型、現(xiàn)場情況、消防中心聯(lián)系電話、聯(lián)系人等),消防中心墻上應有火災電話119的標識牌,管理處應配備足夠的消防器材,如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批,建議將各種消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上應標明用途及名稱)、并將工具柜陳列在室外可供業(yè)主參觀。
4、防火卷簾門保養(yǎng)前應在各主要進出口及試驗的防火卷簾門前放好保養(yǎng)中的警示標識牌,并有專人看守。對其它卷簾門,為了防止出現(xiàn)意外,必須關掉電源。保養(yǎng)時應通知停車場管理人員予以配合。
三、注意事項:
1、各種設備管理制度齊全并上墻,設備房內應標明設備責任人和消防責任人。
2、控制柜內應清潔無塵,附有控制線路圖,柜內線路整潔規(guī)范,柜內電源開關應標明用途。
3、水泵房要求在其門坎處設防鼠板,以防止小動物進入設備房,危及設備安全。同時加強水泵控制柜房內的通風降溫,防止溫升過高,損壞變頻器。
4、設備管理應該制定完善的文件系統(tǒng),例如:機電設備統(tǒng)計表、設備保養(yǎng)計劃表、設備日常/一級/二級保養(yǎng)記錄、設備保養(yǎng)檢查記錄、設備維修記錄,設備功能線路更改記錄,計量器具檢定記錄、設備(器具)購置申請表及相關的驗證記錄、設備完好率統(tǒng)計表、公共設施周巡視記錄、消防設備月檢查表等等。
5、停車場月卡發(fā)放軟件要安裝于財務電腦室,由財務人員統(tǒng)一授權發(fā)卡。防止出現(xiàn)財務管理混亂、貪污現(xiàn)象的發(fā)生。(小區(qū)進出口管理電腦及月卡發(fā)放電腦要聯(lián)網(wǎng),方便停車卡的掛失。)
6、所有智能化系統(tǒng)要有說明書,消防編碼、智能道閘、硬盤錄像要有軟件備份,方便以后維保工作進行。要充分保障施工工藝,各智能施工線路要有明顯標示。(如該線路功能、終端設備要在線路上詳細標示)
7、弱電工應配備二名以上,防止休假或辭職,使智能化系統(tǒng)無人維修。
8、若有可能建議加裝信息發(fā)布系統(tǒng),在電梯口安裝信息發(fā)布屏,由服務中心針對不同情況發(fā)布如天氣、收費、溫馨提示等信息,于無形中提高小區(qū)檔次。
9、誤操作、誤刪除是智能化產品損壞、功能失靈的重要原因。操作人員只有在培訓授權的情況下,方可操作系統(tǒng)。
10、弱電智能化系統(tǒng)的防雷措施尤為重要,監(jiān)控消防中心控制柜要有專門的弱電保護接地。外圍弱電設備要裝設電涌保護裝置,防止直擊雷或感應雷損壞設備。
第8篇 物業(yè)顧問給排水空調節(jié)能管理建議
物業(yè)顧問項目給排水、空調及節(jié)能管理建議
1、ab座寫字樓地下層的生活水池檢查孔應加裝防蟲網(wǎng)與水池口蓋板,溢水管出水口加裝不銹鋼絲網(wǎng)防蚊蟲,屋頂水箱和生活水池的溢水管處,應設計安裝溢水報警器,防止自動補水控制器失控,造成跑水和淹水損失。
2、小區(qū)的給排水系統(tǒng),消防系統(tǒng)噴淋系統(tǒng)的閥門,應每個月手動開關一次,防止閥芯結水垢,絲桿腐蝕關閉不嚴。
3、小區(qū)的變頻供水裝置與熱水裝置同機房、變頻柜環(huán)境溫度超標,夏季時期應配置落地風扇對變頻柜降溫。
4、ab座寫字樓地下層生活泵房結露嚴重,應對啟動柜加裝隔離裝置,如塑鋼窗,防止?jié)窨諝馊肭止耋w結露,變頻器受潮,對水泵電機端加鍍鋅板擋水,防止露水入電機,每天輪換工作兩臺泵。
5、a座27樓層屋頂水箱的出水管產生的露水積在封閉段的地面上,穿墻的消防水管受淹水腐蝕,應盡快用水泥包住地面段水管形成水泥鋼管反腐。
6、電梯底坑的抽水泵應定期巡檢,防止抽水裝置失控淹緩沖器和轎箱。
7、abc座的各層水管井內沒有設計安裝排水管設施,當管井發(fā)生跑水時溢水流入通道進入房間和電梯轎箱,應在各層水管井內安裝2寸pvc排水管和地漏。
8、中央空調的冷凍水和冷卻水管路已經(jīng)注水,水質未做水處理,管路浸水后生銹,應盡快對空調水系統(tǒng)做水處理或濕保,防止管內生銹堵塞風機盤管的熱交換器。
9、為確保滾動軸承設備可靠運轉,對重要設備應提高潤滑油脂等級,對生活水泵,空調冷凍冷卻泵,空調柜機,冷卻塔的軸承加注二流化鉬高溫油脂,防止軸承失油磨損。
10、對溴化鋰蒸汽空調機安全管理規(guī)范和真空管理規(guī)程應上墻做公示,空調運行值班人員應嚴格按規(guī)范規(guī)程操作,空調運行人員需培訓結業(yè)持證上崗。
11、對空調新風機、空調柜機的過濾網(wǎng)應定期清洗,風機的傳動帶定期調整張力和檢查振動,發(fā)現(xiàn)超標,立即調整維修。
12、冷卻塔安裝在四樓屋頂,a、b座高樓拋異物會掉入冷卻塔布水槽流水孔,影響冷卻塔降溫效果,應在布水槽上加裝防護網(wǎng),防止異物掉入后堵塞布水孔流水。
13、對寫字樓衛(wèi)生間風機,電梯機房空調機,公共通道燈具,應加裝微電腦時控開關,按季節(jié)調整設備自動起停時間節(jié)能增效,延長設備壽命。
14、中央空調制冷制熱能耗大,應因地制宜,科學管理,就能節(jié)能,當空調制冷制熱滿負荷運行兩小時后,室溫達標,可降低制冷制熱負荷,當回水溫度增大一至二度時,增大工況負荷,讓室溫緩慢變化,動態(tài)循環(huán)操作,不斷持續(xù)創(chuàng)新節(jié)能降耗運行。
第9篇 顧問物業(yè)管理公司組織架構
顧問項目物業(yè)管理公司組織架構
一、________公司組織建設的基本思路:
示范:
____物業(yè)管理有限公司成立初期,管理項目限于____花園一項目,若組織層級過多則易造成在工作溝通、銜接方面的不暢并導致管理效率低下。因此,在公司發(fā)展初期,應先行規(guī)范業(yè)務管理,同時從發(fā)展的角度考慮,設立的組織架構必須具有豐富的可塑性,必須既能滿足當前階段發(fā)展的需要,又易于職能的擴充與轉換。
項目初期擬設立____物業(yè)管理有限公司與____花園管理處合二為一的組織架構,在組織層級和部門設置上進行了精簡與壓縮,易于工作協(xié)調。同時以業(yè)務管理和職能管理為兩大主干,組織職能的線條劃分比較明晰,避免了職能重疊,多頭管理。在該組織架構中,物業(yè)公司總經(jīng)理下設兩名部門經(jīng)理,公司內部分設綜合辦公室和客戶服務中心共兩個部門,兩位部門經(jīng)理向總經(jīng)理負責。
隨著公司業(yè)務的發(fā)展壯大,當出現(xiàn)多項目操作時,可將原架構中綜合辦公室的職能提升,設置為職能管理部門;客戶服務中心則轉變?yōu)槲飿I(yè)管理處,其中客戶服務中心對外代表公司接受客戶服務,對內代表客戶提出服務需求,因此客戶服務中心經(jīng)理具有組織協(xié)調其他業(yè)務部門的職責和權利,在組織上保證以客戶為中心原則的體現(xiàn)。
____物業(yè)管理有限公司組織架構的基本思路是:全面順利介入____花園的物業(yè)管理,保證____花園的物業(yè)管理在一個較短時期內,達到較高的管理服務水平。在此基礎上逐步推進物業(yè)公司的發(fā)展,豐富健全物業(yè)公司的各項職能。
二、該組織架構特點:
1)體現(xiàn)了以顧客為中心的服務理念。四個業(yè)務部門圍繞客戶服務中心運作,客戶服務中心對內代表客戶提出服務要求,對外代表管理處接受服務申請。
2)調整靈活。在業(yè)務范圍逐漸擴大的過程中,可通過在業(yè)務口增加人員,在行政職能口崗位細分(品質和培訓分拆、人事、信息、資料分拆、行政后勤和采購分拆)來加以解決,而不必在架構上進行大的調整。
3)便于人才培養(yǎng)及儲備.除各業(yè)務口負責人外,客戶管理員、品質培訓人員均對部門的各項業(yè)務較熟悉,有利于公司管理梯隊的培養(yǎng)。
三、____物業(yè)管理有限公司組織架構圖
四、____物業(yè)管理公司組織架構說明
公司內部共設置兩個部門,分別為:綜合辦公室、客戶服務中心。
公司總經(jīng)理下設一名綜合辦公室主任和一名客戶服務中心經(jīng)理。項目初期業(yè)務量不大且成本控制要求高時,客戶服務中心經(jīng)理可由總經(jīng)理兼任,也可在公司發(fā)展壯大或需要人員儲備時,單獨任命經(jīng)理。由于該經(jīng)理職責涉及管理處主要業(yè)務,可作為管理處經(jīng)理的儲備人選,客戶服務中心經(jīng)理的選擇既可從客戶管理員中提拔也可從業(yè)務部門負責人中抽調;
客戶服務中心設立安全管理、工程技術、清潔綠化部門、客戶服務部門,下設現(xiàn)場操作崗位,安全班、公共維修班、設備運行班、家政維修班、綠化運行班、家政服務班、清潔運行班、前臺接待、裝返修管理、經(jīng)營管理、客戶大使、社區(qū)文化的崗位。
綜合辦公室主任負責品質、財務、人事和后勤等工作的管理。在初期部分崗位可以兼任(如人事與培訓,信息與資料管理),業(yè)務擴大后則可拆分為品質、人力資源、行政后勤部等職能部門。
以上組織架構人員可考慮前期運行階段的成本和工作量,適當在人員上進行兼職,待后期管理規(guī)模擴大和收入正常后再分別設立。
第10篇 顧問物業(yè)安全管理基本思路
顧問項目物業(yè)安全管理基本思路
公共安全管理(以下內容供參考)
____小區(qū)實行24小時封閉式安全管理,力求達到熱情規(guī)范,快速有效的管理目標。熱情規(guī)范是對安全員服務意識和服務行為的要求,它通過人員的招聘、培訓和考核加以保證;快速有效則是對安全管理結果的要求,合理的崗位設置、工作流程、完善而有效的技防措施是確保快速有效的基礎。
為了建立一支熱情規(guī)范的安全管理隊伍,安全員的基本素質必須符合公司的相應要求(____物業(yè)對保安人員的基本素質要求見顧問書《人力資源冊》)。
人員的培訓使合格的人員不斷融入公司的團隊,使公司的服務理念和行為規(guī)范得到有效保證。安全管理員的培訓除了常規(guī)的員工入職和強化培訓之外,還包括每周的班例會、計劃科目的軍事訓練。每季度舉行緊急集合及消防演習,使員工保持高度的職業(yè)敏感和快速反應能力。
安全管理工作的監(jiān)督考核由管理處經(jīng)理予以全面監(jiān)控和指導,安全主管負責安全管理工作的業(yè)務指導、檢查、考核。安全管理班長負責班組日常業(yè)務的監(jiān)督和落實。考核措施包括個人月度考核,經(jīng)理對安全工作的月度檢查和季度評估及夜間查崗等。
合理的崗位設置是保證小區(qū)安全管理快速有效的基礎,____小區(qū)一期5棟入伙時設置6個安全崗,分別是1#檢查崗(當班班長)、2#巡邏崗、3#巡邏崗、4#大門崗、5#外圍崗和中心崗。為保證24小時全封閉安全管理實行3班工作制,一線安全人員共18人,包括3個當班班長。安全主管負責安全工作的組織協(xié)調和監(jiān)控。
1#檢查崗負責本班總體現(xiàn)場安全管理、2#巡邏崗負責內部庭院、周邊圍板及地下車場巡邏,3#巡邏崗負責樓道巡邏(見巡邏路線圖)。4#大門崗負責小區(qū)入口控制兼地下車庫入口管理,4#外圍崗負責地面停車場、營銷中心和地下車場出口,中心崗負責監(jiān)控中心值班。
巡邏崗的巡邏方案見下圖,該巡邏方案的設置保證巡邏人員在巡邏區(qū)域的任意一點距其巡邏區(qū)域最遠點的距離不超過300m,配合周界防越和家居防盜設施的使用,確保小區(qū)內任意一點發(fā)生的緊急事件,安全員可在1分鐘內趕到現(xiàn)場實施處理,實現(xiàn)快速有效的管理目標。
注:線框為藍色為巡邏簽到處。
大門崗是小區(qū)安全管理的第一道防線,擔負著人員及車輛的出入管理,物資進出的放行等重要職責。為了規(guī)范小區(qū)進出人員的管理,建立外來人員進出登記制度,將無關及閑雜人員阻擋在小區(qū)之外,同時使進入小區(qū)的外來人員處于受控狀態(tài)。所有進出小區(qū)的車輛實行憑票(卡)出入的管理制度。為了保證小區(qū)業(yè)主的財產安全,搬出小區(qū)的貴重物資實行登記放行制度,需有業(yè)主或業(yè)主委托人簽字認可,大門崗方可放行。
中心崗擔負著小區(qū)所有安防設施的集中控制和各類事件的協(xié)調處理,類似值班經(jīng)理的角色,因此中心值班人員除要求有較強的責任心外,還要求有較高的文化水平以便能掌握中心安防控制設備,較快的反應能力以便出現(xiàn)突發(fā)事件時迅速采取措施果斷處理,將事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)。
_____小區(qū)規(guī)劃中有完善的智能化安防設施,是小區(qū)業(yè)主安全的守護神。小區(qū)周邊的紅外對射系統(tǒng)能對外來人員的非法侵入進行報警,中心的監(jiān)控設備自動將該區(qū)域的監(jiān)控畫面切換到顯示屏,中心值班人員即可迅速根據(jù)現(xiàn)場情況安排巡邏人員前往查看。住戶家中的家居防盜系統(tǒng)是小區(qū)住戶安全防范的又一道防線,和中心聯(lián)網(wǎng)的居家防盜報警系統(tǒng)在有人非法進入住戶家中時立即向中心發(fā)送報警信號,中心人員即可根據(jù)報警樓棟號迅速采取措施應急處理。
合理的巡邏方案、完善而有效的安防設施,嚴密而規(guī)范的工作流程確保了__小區(qū)安全管理工作的快速有效。
消防管理
消防管理是小區(qū)安全管理的重要組成部分,根據(jù)國家預防為主,防消結合的消防方針,____小區(qū)管理處經(jīng)理作為部門消防安全的第一責任人負責組織消防工作的具體實施、培訓、演習、檢查、完善消防設施,組織和建立義務消防隊,制訂和實施滅火方案。管理處建立消防設施巡查制度,管理處全體人員均為義務消防隊員。
出租屋及暫住人員管理
通過建立出租屋出租審批和登記制度,防止非法經(jīng)營機構和三無人員進入小區(qū),同時掌握暫住人員的變化和流動情況。
停車場管理
停車場管理是小區(qū)安全管理的又一重要方面,停車場內的車輛是管理處管理范圍內顧客提供的產品,管理處應保證這些顧客提供產品的安全和完好無損。為此應建立車輛憑證出入制度,停車場巡邏檢查制度,在條件具備時可通過相關智能化設備的使用,采取ic卡刷卡出入,配合車場監(jiān)控設備的使用,實現(xiàn)無人化管理。此時建立ic卡領用和發(fā)行管理制度,杜絕因ic卡管理不善而造成的車輛被盜事件。
為了降低停車場的經(jīng)營管理風險,在適當時機購買相關停車場公共責任保險,以保障管理處利益。
說明:如顧問人員尚未進駐現(xiàn)場,不了解現(xiàn)場實際情況,可暫不編制上述一、二點,改為編制安全管理工作綜述。示例如下:
第11篇 _廣場第二年物業(yè)管理顧問服務
名軒廣場第二年物業(yè)管理顧問服務
工作內容
1、品質管理:
逐步引進is09000為基礎之管理模式,協(xié)助甲方完善該項目之管理運作制度
2、形象定位;
向甲方建議管理處的形象包裝方案,確立國際化商業(yè)物業(yè)管理形象。
協(xié)助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的峰件允許的前提下),若該項目被評定為全國省、市示范大廈,甲方同意獎勵乙方港幣330,000元(全國),港幣220,000元(省),港幣110,000元(市),并且在接獲評定通知之曰起7天內向乙方一次支付。
3、操作檢討
3.1 定期與物業(yè)管理公司人員召開例會,為日常管理運作包括財力、保安、人事、維修保養(yǎng)、清潔綠化、客戶服各等各方面提供意見與指志,或進行現(xiàn)場巡視,檢查該項目的整體物業(yè)管理水平,包括以下操作檢討:
每季一次檢討該項目機電設備的運作、維護與保養(yǎng)工作,并在檢討后提出指導。
每季一次檢討該項目的保安運作、并在檢討后提出指導。
每季一次檢討該項目的客戶服力工作,并在檢后提出指導。
每月一次檢討該項目的清潔綠化水平,并在檢討后提出指導。
每月一次檢討該項目日常重大突發(fā)事件的處理情況,并在檢討后提出指導。
在主要節(jié)日慶典前指導管理處進行策劃與布置。
3.2 每季一次審閱該項目的管理費收入狀況、及整體財務狀況。
3.3 每年年底時指導物業(yè)管理公司處草擬下一年度的工作計劃進行審意閱,并在審閱后一個月內提出書面意見。
4員工培訓:
每年指導管理處制定該項目的培訓計劃,并派員在主要培訓課程擔任導師。所計劃的培訓提綱包括:
客戶服務
能耗管理
保安監(jiān)控
清潔綠化
督導管理
危機應變管理
預防性維修保養(yǎng)
環(huán)境保護
財務管理
語言應對
溝通技巧
先進物業(yè)管理知識
5、管理審核:
5.1 每年派員檢視主要機電設備設施運作情況一次,并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告。
5.2 每年派員檢視該項目的安全管理狀況一次,并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告.
3.3 指導管理處每年進行用戶意見調查一次,在管理處統(tǒng)計結果后進行分析,分析后八星期內向甲方提交報告。
6、工作方式:
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在本合同第二年商業(yè)物業(yè)管理顧問服務階段,甲乙雙方約定每月三次(約每十天)在甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現(xiàn)場巡視一次,每次為期一天,將乙方的顧問工作體現(xiàn)及完成。為更有效地完成工作,甲乙雙方同意工作會議或現(xiàn)場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等),應事先通知對方及另訂日期,但每月應不少于三次工作會議或現(xiàn)場巡視。乙方通過書面報告或會議紀錄,將意見和建議呈送甲方,完成有關工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案,并接受甲方監(jiān)管,使顧問工作時間和運作落到實處。
第12篇 _廣場首年物業(yè)管理顧問服務
名軒廣場首年物業(yè)管理顧問服務
1、建設規(guī)劃
1.1 審閱該項目的主要土建及機電設備施工圖紙,從曰后管理、可維修性及運作效益的角度提出意見和建議
1.2審閱該項目的主要機電設備數(shù)據(jù),就其性能、載荷、可維修陸等提出意見和建議
1.3 審閱該項目的主休裝修設計圖紙,從曰后管理、可維修陸及運作效益的角度提出意見和建議
1.4 審閱該項目的管理用房數(shù)據(jù),就其分布及合適性的提出意見和建議
2、驗收接管
2.1 向甲方建議項目驗收接管小組架構組織,并提供相關的驗收接管培訓予主管人員
2.2 審查該項目驗收接管計劃,并提出意見和建議
2.3 審查該項目缺遺漏清單,并提出意見和建議
2.4 審查機電設備供貨商提供予管理處工程部人員的機電設備操作實務培訓課程,免卻有關人員在機電設備投入使用時出現(xiàn)不懂操作的情況
2.5 審查機電設備供貨商所提供的操作手冊是否完整和符合規(guī)格
2.6審查機電設備供貨商所提供的設備施線路圖是否完整和符全規(guī)格
2.7審查項目建設總承包公司所提供的竣工圖紙是否符合規(guī)格
3、建立制度和系統(tǒng);
3.1財務管理
a)協(xié)助甲方草擬首年度財務管理收支預算案
b)向甲方建議首年度管理服務費用收費標準
c)向甲方建議財務收支處理規(guī)則和程序
d)向甲方建方建議財務人員崗位責任
3.2 單元交付
向甲方建議單元交付工作小組架構組織,并協(xié)助甲方:
制定單元交付工作計劃
提供相關的工作培訓(特別是客戶服務培訓)予單元移交小組主管人員
檢查單元交付工作情況,必要時提出意見和指導
3.3 管理架構
向甲方建議該項目管理處總體架構組織,并協(xié)助甲方:
e)制定員工招聘計劃,包括招聘方式、學歷及技術要求、工作經(jīng)驗、考核形式等等
f)制定管理處員工守則
g)建議各級員工制服設計構思
3.4 業(yè)戶管理制度
協(xié)助甲方建立業(yè)戶管理制度,包括:
a)制定管理公約
b)制定業(yè)戶手冊
c)制定業(yè)戶裝修指南
3.5 裝修管理
向甲方建議業(yè)戶二次裝修管理辦法,包括:
裝修期場地管理及清潔管理辦法
裝修期垃圾收集處理方案
3.6 看板/導示系統(tǒng)
向甲方建議總體廣告牌及導示牌的布局和位置
對總體廣告牌及導示牌的設計提出意見和建議
3.7 設備管理及運行系統(tǒng)
向甲方建議工程部最適運作組織架構
向甲方建議首兩面年預防性維修保養(yǎng)計劃
協(xié)助制定首兩年預防性維修保養(yǎng)計劃
向甲方提供工程部必須購置的維修工程用具及器材清單
向甲方建議機電設備房間管理辦法
向甲方建建議工程部人員崗位責任
3.8 人事管理系統(tǒng)
向甲方建議制定人事部人員崗位責任
制定首年度員工培訓計劃
制定人事運作規(guī)則及程序
3.9 行政管理系統(tǒng)
向甲方建議鎖匙貯存及領用規(guī)則
向甲方建議檔存檔規(guī)范
向甲方建議倉庫(布草房)收發(fā)制度
向甲方建議管理處辦公室文儀器材購置清單
3.10 安全管理系統(tǒng)
向甲方建議保安人員崗位責任
向甲方建議消防人員崗位責任
向甲方建議保安部運作規(guī)則和程序
向甲方建議消防定理計劃,包括消防演練、消防培訓、設備管理及各級防火責任人制度
3.11 客戶服務系統(tǒng)
向甲方建議客戶查詢或投訴的處理程序
向甲方建議客戶服務人員崗位責任
向甲方建議首年度客戶服務工作計劃
。審查該項目客戶服務中心的設計及配套設施,并提出意見和建議
3.12 清潔綠化管理系統(tǒng)
審查該項目落成后清潔工作計劃,并提出意見和建議
審查該項目開荒清潔工作計劃,并提出意見和建議
3.13 停車場管理系統(tǒng)
向甲方建議貨物、家具、裝修材料進出管理規(guī)定
向甲方建議業(yè)戶物流動線安排
審閱該項目停車場總體規(guī)劃,并提出意見和建議
審閱該項目地面停車及交通安排,并提出意見和建議
3.14 其它服務
審查該項目落成后之財產保險及公共責任保險預案并提出意見和建議
向甲方建議日常物業(yè)管理常用緊急應變計劃
協(xié)助甲方制定該項目開幕計劃
4、工作方式:
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期物業(yè)管理顧問服務階段,甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現(xiàn)場巡視一次,每次為期一天,將乙方的顧問工作體現(xiàn)及完成。為更有效地完成工作,甲乙雙方同意工作會議或現(xiàn)場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等),應事先通知對方及另訂日期,但每星期應不少于一次工作會議或現(xiàn)場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄,將意見和建議呈送甲方,完成有關工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案,并接受甲方監(jiān)管,使顧問工作時間和運作落到實處。
第13篇 _廣場首年商業(yè)管理顧問服務內容
名軒廣場首年商業(yè)管理顧問服務內容
商業(yè)管理顧問內容:
商場管理的目標,是為商戶創(chuàng)造最佳的營商環(huán)境,吸引顧客消費,從而令發(fā)展商的物業(yè)獲得最高的回報與知名度。為此,提供的商業(yè)管理顧問服務范圍如下:
1、完善設計服務
建筑師在設計一個商場時,最困難之處在于必須滿足發(fā)展商之余,同時能切合未來商戶及消費者的需要,而后者往往正是建筑師難以掌握的。因此國外許多成功商場在開發(fā)初期,即委托市場策劃及商場管理顧問,以配合建筑師把潛在租戶及消費者的需求融入設計中,令將來落成的商場更能切合市場需要。
本公司憑借龐大的零售商網(wǎng)絡、最新的市場信息和豐富的商場營運經(jīng)驗,對潛在租戶及目標消費者自然透切了解。
在設計階段初期,本公司會分析及檢討前期顧問對該項目所作的市場研究、擬定商場之主題、定位和商戶組合,以擬定將來商場運作上所需的配置。
同時本公司會檢討相關建筑設計,包括后場空間與設施規(guī)劃,例如進貨平臺、排水坑道、垃圾壓縮以及處理設備、服務走道、洗手間、嬰孩室、殘障設施、坡道、美食廣場清潔、清潔人員儲藏室、工程機房、推廣活動儲藏室、汽車洗車設施等等…,這些后場的規(guī)劃對未來商場的營運影響重大,如果設計錯誤或考慮不周,將嚴重影響未來商場的對外形象、租賃條件收益,以至其營運支出等。
2、本公司可對下列各項提出建議,但不只限于下列各項:
商場主要門口設計規(guī)劃
商場±要出入門口的停車規(guī)劃(包括貴賓停車、出租車停車、殘障人士停車)
戶外廣告招牌、燈箱規(guī)劃
戶內、戶外美景、綠化規(guī)劃
管理中心辦公室規(guī)劃
中央控制室規(guī)劃
戶內廣告招牌、方向指引、警告、防火標志規(guī)劃
保全系統(tǒng)、區(qū)位,以及崗哨,包括停車場區(qū)域
停車場收費、管理規(guī)劃
工程工作室與工程儲存空間(大多數(shù)商場供應不足)
洗手間、清潔員工室規(guī)劃
后場規(guī)劃,包括卸貨平臺、貨運電梯、垃圾壓縮機、垃圾房、服務空間與走道儲存空間規(guī)劃
員工餐廳、培訓室、更衣室與洗手間
中庭吊掛系統(tǒng)
推廣、促銷道具工作室及儲藏空間
舞臺與表演空間規(guī)劃
建議音響、廣播系統(tǒng)與區(qū)位規(guī)劃
美食廣場規(guī)劃,包括后場、垃圾處理、清洗室、洗衣室、制服儲藏室
主力店例如百貨公司、量販店、電影院及其它餐廳、娛樂業(yè)種之員工通道、顧客通道及卸貨區(qū),特別在晚上商場關門以后
建議節(jié)約能源方法
3、籌備管理服務(開幕前)
交付使用前九個月的管理籌備工作,對將來商場能否順利開幕至為重要。本公司將為項目籌組和培訓管理隊伍,負責從建筑施工單位手中接管竣工大廈,統(tǒng)籌、監(jiān)控租戶統(tǒng)一裝修,策劃/配合開幕宣傳推廣、公關活動,建立商場營運管理系統(tǒng)和制度,確保商場順利運作及開幕。
4、本公司將為專案組成專案工作小組,并按大廈工程進度及實際需要派駐資深商場總經(jīng)理到大廈,全力統(tǒng)籌下列工作:
制定管理架構及崗位配制
制訂初步管理收支預算案
建議管理費、加時空調費的收費基準
建議宣傳推廣費的收費基準
制訂商場運轉指引
制定租戶手冊及裝修指南.
合同檢閱及文件記錄
籌組商場管理中心
制訂管理方針
制訂商場管理系統(tǒng)
制定財務管理系統(tǒng)
制訂采購制度及程序
商場機電設備調試
制訂計劃及預防性維修計劃
設備預防性維修檢核方案
選聘員工及進行培訓
制定大廈接收、交付使用程序
工程遺漏報告及跟進工作
安排投保
租戶裝修管控
統(tǒng)籌申辦各項許可證及批文
5、營運管理服務(開幕后)
商場開幕后,所有日常運作應該盡快踏上軌道,提供一個安全、清潔、舒適的購物環(huán)境予顧客之余,還要達到理想的營運效益。
同時,面對競爭激烈的零售消費市場,國外許多成功商場都會透過宣傳推廣活動為消費者帶來刺激、新鮮感,因此如何推行有效的宣傳推廣、促銷及公關活動也是商場能否保持市場競爭力的關鍵。
6、本公司已結合國內外許多成功經(jīng)驗,而建立了一套專業(yè)及高水準的商場管理系統(tǒng):
市場分析
租戶聯(lián)系
客戶服務、小區(qū)服務
宣傳推廣、促銷及公關活動
節(jié)日裝飾
日常行政運作
員工持續(xù)培訓
設備、設備維護
清潔、園藝綠化
保安、消防工作
停車場管理
財務管理
成本控制
保險
檢討現(xiàn)存制度
提交改善建議
提交商場整體營運報告
7、提供商業(yè)招商代理,包括主力店、次主店和散戶,相關委托事項由雙方另行協(xié)商并簽定合同(見附件五)。
8、工作左式:
甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期商業(yè)管理顧問服務階段。甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現(xiàn)場巡視一次,每次為期一天,將乙方的顧問工作體現(xiàn)及完成。為更有效地完成工作,甲乙雙方同意工作會議或現(xiàn)場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等),應事先通知對方及另訂日期,但每星期應不少于一次工作會議或現(xiàn)場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄,將意見和建議呈送甲方,完成有關工作。
乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案,并接受甲方監(jiān)管,使顧問工作時間和運作落到實處。
第14篇 物業(yè)顧問咨詢資料、檔案管理制度
物業(yè)項目顧問咨詢資料、檔案管理制度
為使公司顧問管理工作有效進行,加強公司顧問資料和檔案的管理,確保公司顧問資料、檔案的保密性,現(xiàn)制定以下管理制度:
一、顧問咨詢資料分為共用資料與項目資料兩大類。共用資料包括:專業(yè)書籍、法規(guī)、技術規(guī)范、標準、圖集大樣、設備樣本圖冊、園林圖集、建筑風格圖集、戶型圖集、氣象資料、新技術新成果、公司規(guī)章制度、iso9001、iso14001體系文件等。項目資料為每個項目咨詢服務活動中產生的全部資料的集合。如該項目來往文件、公函、提供的資料樣本、項目咨詢規(guī)劃、物業(yè)管理策劃與設計、顧問建議書、咨詢實施細則、物業(yè)管理過程實施方案、項目圖紙、照片等。
二、共用資料宜做成數(shù)據(jù)庫,以方便查找。項目資料應按項目分類歸檔,需用電子文檔和書面文檔兩種方式進行保存,由專人進行管理。
三、項目資料的電子文檔需建立專門的子目錄進行管理,目錄按歷史項目、在管項目、前期項目三類劃分,每個項目內文件按性質進行分類存檔。
四、書面顧問資料的借閱,需在顧問咨詢部辦理借閱手續(xù)。重要、保密資料需經(jīng)過公司領導批準后方可借閱。
五、對顧問咨詢資料電子文檔或數(shù)據(jù)庫由咨詢部主管設置相應權限,使用人員在得到咨詢部主管同意后方可進入該文件。
六、同一項目的資料,由發(fā)件人在使用完畢后將其歸納入相應的目錄。
七、顧問項目結束,該項目所有顧問資料轉移至歷史資料目錄統(tǒng)一進行管理。
八、對發(fā)展商發(fā)給公司的各種傳真件,接收人員需將其復印后按項目存檔,特別是對于發(fā)展商對公司所給文件的簽收回執(zhí),更應注意保存其原始記錄。
九、未得到公司同意,任何人員不得將公司顧問資料進行拷貝和復印。
第15篇 物業(yè)顧問管理經(jīng)濟責任制
物業(yè)項目顧問管理經(jīng)濟責任制
為提高顧問咨詢服務質量,增強咨詢顧問的工作責任感,明確顧問項目組各相關人員的責、權、利關系,引入激勵機制,完成目標,確?？蛻魸M意。特制定顧問管理經(jīng)濟責任制:
一、顧問項目采用目標管理法,公司采用經(jīng)濟手段對目標的實現(xiàn)加以控制。
二、顧問項目的工作目標(質量目標、進度目標、成本目標、顧問費收取目標)由咨詢部、財務部根據(jù)合同及定額計算制定。項目時間較長時,制定階段目標。
三、全部顧問工作由顧問團、駐場顧問兩部分人員協(xié)作完成。不派駐場顧問的項目,由咨詢部代表顧問團成員,與公司簽訂項目目標管理責任書。有駐場顧問的項目,由駐場經(jīng)理代表駐場人員與公司簽訂項目目標管理責任書。
四、項目完成目標,顧問團、駐場人員按項目目標管理責任書中規(guī)定的辦法提取獎金。顧問團人員的獎金按工時進行分配。駐場人員的獎金由駐場經(jīng)理進行分配。
五、未完成目標或階段目標,按責任書的約定,對項目服務人員進行處罰。
