第1篇 物業(yè)管理公司企業(yè)文化簡介
物業(yè)管理公司企業(yè)文化
一、客戶承諾:為您想得更多,讓您住得更好。
二、工作宗旨: 真誠服務、客戶滿意。
三、企業(yè)精神: 敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)。
四、質量方針:瞄準國際先進水平,不斷提高服務質量; 以嚴謹管理和優(yōu)質服務,為客戶營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。
五、團隊精神:所有員工都要有'我的**、**的我'的歸屬感、責任感和榮譽感,實行軸心負責制,強調1+1+1〉3,即在任何情況下,都要自覺遵守和維護公司利益和形象,使整體效能大于元素效能之合。
六、全程服務:所有員工都要把對每一個客戶的每一次具體服務與公司的生存發(fā)展、個人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來,明確100-1≤0,就是說即使一次微小的失誤,也有可能前功盡棄,必須爭取零缺陷、無微瑕服務。
七、經(jīng)營宗旨:以客為友--您的物業(yè)是我們追求完美的事業(yè),即事事以客戶滿意為大前提,充分滿足客戶需求并站在客戶的角度去不斷超越客戶需求,增加客戶對物業(yè)管理的接受和信任程度,不讓客戶有'花錢買難受'的感受。
八、經(jīng)營理念:
1、以質量立足市場:質量上做到規(guī)范化、標準化,以高標準的質量管理體系立足市場,并不斷突破與自我超越,使**物業(yè)獲得市場的認同。
2、以品牌角逐市場:有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力。'**'的精神內涵就是以品牌去占領、去獲得市場。這種精神內涵的實現(xiàn)是以規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌,自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。
3、以信譽贏取市場:'**'以'管就高標準,干就創(chuàng)一流',樹立起**良好的市場口碑和'有諾必踐、一諾千金'的社會信譽。
4、以實力拓展市場:'**'對物業(yè)管理實行條塊結合、以條為主的專業(yè)化管理,和內外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營,通過組建、磨合、擴充,形成獨樹一幟的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
第2篇 住宅概況物業(yè)管理特點分析
住宅項目概況及物業(yè)管理特點分析
一、***概況
zz市'***'位于zz市航海路與世紀迎賓大道交叉口,緊鄰880畝世紀游樂園、200畝航海廣場、多路公交車直通全市,新東南板塊龍頭地位;經(jīng)濟繁華、交通便利,地理位置極其優(yōu)越。
運用動靜、商住分離的設計手法,集合歐洲城邦百年精華,恢宏創(chuàng)就;集景觀大道、協(xié)和廣場、太陽廣場、和平走廊、月亮島、晨曦廣場、十二星座廣場、歐式園林有機結合,
***秉承'居住改變生活'的設計理念,針對客戶群體特點,強調建筑功能的整體性和時代性,從規(guī)劃、景觀、房型、建材等方面都充分體現(xiàn)了人文、自然、生態(tài)和未來。
***以國際最新流行的設計語言,從整體到局部無一不在體現(xiàn)歐洲古典建筑純粹之美,高低錯落、豐富多變的建筑輪廓回應zz東南城市天際線;以歐洲截取生活為摹本突破zz東南商業(yè)格局,投資自用兩全其美。
***總建筑面積18萬平方米,24棟多層住宅,小區(qū)內各項配套設備設施齊全,綠化景觀廣場,高級會所等應有盡有,處處體現(xiàn)了'以人為本'的居住理念,塑造了zz市小康居住生活的新典范。
***為hnz*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的多層和小高層混合型住宅小區(qū),是zz市重點項目,省委、市委、市政府及其他相關部門對其給予厚望。
***為高檔多層和小高層混合型住宅小區(qū),機電設備眾多,管網(wǎng)也相對比較復雜。
二、***物業(yè)管理特點
需要品牌物業(yè)管理為之裝扮
好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護,需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮,只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點,才能使物業(yè)物有所值。hn**物業(yè)管理有限公司是hn**集團的全資子公司,現(xiàn)為國家二級資質。
公司以發(fā)展求生存,通過先進的管理策劃,規(guī)范的操作實施,iso9001和iso14001國際環(huán)境質量體系的導入、科學與系統(tǒng)的培訓、有效的監(jiān)督、評估和調整等步驟,廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進經(jīng)驗,并結合自身的資源優(yōu)勢,實施以關懷員工、關注顧客的需求,關注環(huán)境的溫馨和諧,關注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理,形成具有鮮明特色的**物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。
如今,**物業(yè)已順利通過了iso9001和iso14001國際質量體系雙認證,并發(fā)展成為融住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和復合型物業(yè)管理為一體的多元化全程物業(yè)管理服務公司,先后有多個項目獲得國家、省、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)(小區(qū)),園林式單位的榮譽稱號。**物業(yè)人有實力、有決心、有信心,在***的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。
管理者需對高檔多層住宅小區(qū)整體運作具有經(jīng)驗和優(yōu)勢
***作為zz市首席小康生活住宅區(qū),凝聚了hnz*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無窮的心血和汗水,zz人民對其給予厚望,這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備管理高檔住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗和優(yōu)勢。
**物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾80萬平方米,高檔別墅逾10萬平方米,高層寫字樓10萬余平方。
從高檔住宅小區(qū)的日常服務,到溫馨細致的客戶服務,再到獨具**特色的社區(qū)文化活動服務,**人形成了融'第一責任制'和'一站式服務'為一體的物業(yè)管理服務體系,并將在***的管理上具有獨特的經(jīng)驗和優(yōu)勢。
設備的安全運行是基本保障
***設備復雜、種類繁多,要保證設備的高效、可靠、安全運行,需要一套行之有效的管理辦法。**物業(yè)有專業(yè)的機電設備維修保養(yǎng)隊伍,形成一套獨特的機電設備管理模式。公司以iso9001和iso14001質量管理體系中制定的各類設備程序管理文件及其作業(yè)指導書為標準,全面推行tpm(totalproductivemaintenance )全面生產(chǎn)維修模式,變被動維修為主動保養(yǎng),使我們的設備設施管理更規(guī)范化、程序化。因此我們對于***的設備管理胸有成竹,游刃有余。
安全管理是重中之重
***地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復雜性,安全管理是重中之重。針對***的特點,在護管員定崗方面,根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的特點,按照內外相分離的基本原則,因地設崗,因區(qū)設崗,嚴格控制人流走向,重點加強居住區(qū)域安全力量,使業(yè)主安心、放心。
采取分類管理,各有側重的管理模式
***物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)境,又要面對外來單位和個人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務中,從商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手,采取分類管理,各有側重的管理模式,使各分區(qū)相對獨立。在商業(yè)物業(yè)管理中著重優(yōu)質的禮儀和功能服務,尊重業(yè)主的個性彰顯和自由空間;在住宅物業(yè)管理中更多關注人性化管理和親情關懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意,讓所有的用戶滿意,讓外來的客戶滿意,真正感受到我們溫馨而周到的服務。
塑造良好的外在形象
***作為zz市的明星樓盤,承擔著引領小康生活標準區(qū)的重任,這就要求物業(yè)公司在作好各項基本服務的基礎上,強化工作人員公務禮儀培訓,對內營造溫馨的生活環(huán)境,對外塑造良好的外在形象。
第3篇 交通中心大廈物業(yè)資料檔案管理
交通指揮中心大廈物業(yè)資料檔案管理
檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分,科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為交通指揮中心大廈及公用設施的使用、維修、改建和各項管理服務工作提供有效的質量記錄。本公司自成立以來,一貫重視檔案資料的建立與管理工作。針對交通指揮中心的物業(yè)管理形式,我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的管理手段,配備專職檔案管理人員,建章建制,對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。
一、需建立的檔安、資料分類檢索
需交通指揮中心提供的資料
1.產(chǎn)權資料
a.項目批準文件
b.用地批準文件
c.建筑執(zhí)照
d.拆遷安置資料
2.技術資料
a.規(guī)劃圖
b.竣工圖
◆總平面圖
◆單體建筑、結構、設備竣工圖
◆消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖
c.地質勘測報告
d.開、竣工報告
e.圖紙會審記錄
f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)
g.隱蔽工程驗收簽證
h.沉降觀察記錄
i.竣工驗收證明書
j.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
k.新材料、構配件的鑒定合格證書
l.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書
m.砂漿、混凝土試塊試壓報告
n.供水的試壓報告
o.綠化工程竣工圖紙及相關資料
p.其他技術資料
管理處需建立的資料
1.物業(yè)資料
a.大廈基本資料
b.大廈功能分區(qū)資料
c.大廈設備資料
2.業(yè)主資料
a.業(yè)主公約
b.內部辦公人員名冊
c.內部各科室設置及分布資料
3.日常管理資料
a.保潔管理記錄
◆日常巡查記錄
◆綠化消殺記錄
◆水箱清洗記錄
◆二次供水化驗單
b.保安管理記錄
◆日常巡查記錄
◆交接班記錄
◆值班記錄
◆物資搬運放行記錄
◆緊急事件處理記錄
◆車輛管理記錄
◆夜間查崗記錄
◆閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶
c.車輛管理檔案
◆車輛詳細資料
◆地下車庫使用公約
◆車輛出入及停放記錄
d.裝修管理檔案
◆裝修通知書(附圖紙)
◆裝修工程隊安全責任書
◆臨時施工人員登記表
◆施工單位營業(yè)執(zhí)照
e.維修服務檔案
◆維修服務登記表
◆內部服務協(xié)議書
◆維修服務回訪記錄
f.收費管理檔案
◆月收費明細表及匯總表
◆每季度管理費收支公布單
◆委托銀行代收款協(xié)議書
◆管理處與外單位簽訂的各類合同
g.設備管理檔案
◆各類公用設施保養(yǎng)維修記錄
◆各項機電設備保養(yǎng)維修及運行記錄
◆設備分承包方維修保養(yǎng)記錄
◆設備檢查記錄
h.社區(qū)文化檔案
◆各項活動計劃及實施記錄
◆圖片及錄像
◆新聞媒介報道剪集
◆業(yè)主反饋意見及各項建議
i.顧客意見調查、統(tǒng)計記錄
j.服務質量回訪記錄
k.顧客投訴及處理記錄
l.員工管理檔案
◆員工個人詳細資料
◆員工業(yè)績考核記錄
◆員工內務管理檢查記錄
m.培訓檔案
◆各項培訓計劃及實施記錄
◆培訓結果考核及跟查記錄
◆軍事訓練及消防演習記錄
n.行政文件
◆政府部門文件
◆物業(yè)公司及集團公司文件
◆管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件
◆管理處獲得的榮譽
o.業(yè)主管理委員會文件
◆籌備期間文件:如通知、選票、選舉結果等
◆成立后運作文件:如會議通知、歷次會議紀要等
二、檔案、資料管理辦法
檔案、資料建立及管理運作流程示意圖
圖九檔案資料管理運作流程圖
檔案資料收、發(fā)管理程序
*管理處重要資料(如交通指揮中心提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負責人驗收,完善交接手續(xù)后方能分卷立檔。
*管理處日常管理文件(如管理處通知、通報等)按照本公司制定的文件管理程序進行發(fā)放及接收手續(xù),并分卷立檔。
檔案資料管理要求
*采用多種形式的文檔儲存方式,如電腦磁盤、光盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等,并采用相適應的保管、儲存方法。
*盡可能把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存,便于查找和利用。
*電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類文件管理,并定期清除過期效文件。
*原始文件按照文件使用性質及重要性進行分類,并編制相應的文件目錄。當文件狀況有所變動時,應及時調整目錄的有關數(shù)據(jù),以保證查閱者及時找到有效的文件。
*檔案的鑒定必須由管理處經(jīng)理或其指定人員負責,對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,其他未經(jīng)授權人士無權決定。
*檔案組卷按不同業(yè)務性質分塊,以內容分類,逐一編號,登記造冊,編輯目錄,并按不同業(yè)務部門分柜保存。
*專人負責檔案保管,做到檔案標識清晰,分類明確,易于查找;檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可惜出
。檔案管理人員需按時檢查檔案借閱情況,以便及時收回在外文件,防止因管理疏忽所導致的文件流失。
*檔案室內保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質等要求,配置有效的滅火器材,并放置適當?shù)母稍飫┯靡苑莱?檔案管理人員需及時進行檢查和清理,保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。
*針對交通指揮中心物業(yè)檔案資料特點,制定嚴格的檔案保密制度,對檔案資料的安全保密管理向業(yè)主負責。
第4篇 物業(yè)管理法規(guī)測試題2
物業(yè)管理法規(guī)測試題(下篇)
一、判斷題(每題1分,共10題)
1、專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域,包括為這些空間和區(qū)域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施。( √ )
2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內,專有部分以外的,屬于全體業(yè)主或兩個以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施。( √ )
3、物業(yè)建設單位依法所保留非法定共用部分的物業(yè)或配套設施,可以不按照原規(guī)劃設計的用途和功能使用。( χ )
4、建筑物專有部分的修繕、管理、維護,由業(yè)主自行負責并獨立承擔費用。( √ )
5、物業(yè)建設單位在物業(yè)管理中應以未出售物業(yè)的業(yè)主身份依法享有業(yè)主的權利并承擔業(yè)主的義務。( √ )
6、業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分,不論是否涉及到共用部分均應向物業(yè)管理企業(yè)申報登記。( √ )
7、建筑物區(qū)分所有權的所有人對其專有部分享有單獨所有權,可以自由占有、使用、收益、處分、并排除他人干涉。( √ )
8、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費由建設單位交納。( √ )
9、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內1/2以上的業(yè)主參加才能生效。( χ )
10、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納。( √ )
二、選擇題(每題1分,共20題)
1、保修期滿后,物業(yè)共用設施和附屬建筑物修繕的最終責任由業(yè)主或業(yè)主大會承擔,執(zhí)行責任由( b )承擔。
a、業(yè)主 b、施工單位 c、建設單位 d、物業(yè)管理企業(yè)
2、( a )不屬于物業(yè)管理安全防范服務的范圍
a、業(yè)主人身與財產(chǎn)的安全保障 b、治安協(xié)防
c、交通秩序管理 d、消防管理
3、物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向( b )收取有關費用。
a、業(yè)主 b、最終用戶c、業(yè)主委員會
d、業(yè)主大會 e、物業(yè)管理企業(yè)
4、物業(yè)管理糾紛的處理,通常分為( a )三個層次。
a、協(xié)商解決、調解、仲裁或訴訟
b、協(xié)商解決、調解、仲裁和訴訟
c、協(xié)商解決、調解、訴訟
d、協(xié)商解決、調解、仲裁再訴訟
5、建筑物致人損害的民事責任適用于( b )的歸責原則。
a、違約責任原則 b、過錯推定責任原則
c、無過錯責任原則 d、公平責任原則
6、先行調解制度作為我國民事訴訟的一項基本原則,在物業(yè)管理的行政復議和行政訴訟中( d )先行調解制度。
a、也適用b、允許采用c、應該采用d、不適用
7、業(yè)主委員會是( d )。
a、全體業(yè)主合法權益的代表 b、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者
c、重大事項的決策者 d、業(yè)主大會的執(zhí)行機構
8、對于管理運作混亂、濫用職權、嚴重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會,( d )可以責令其整頓或暫停工作。
a、開發(fā)建設單位b、全體業(yè)主
c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府物業(yè)管理主管部門
9、除首次業(yè)主大會外,業(yè)主行使業(yè)主大會會議表決權的依據(jù)是( a )。
a、業(yè)主大會議事規(guī)則 b、業(yè)主每人一票
c、業(yè)主所擁有的建筑面積 d、物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定
10、依據(jù)民法通則第一百二十六條的規(guī)定,建筑物或者附屬設施等倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的( b )應當承擔民事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。
a、建造施工者b、所有人或者管理人
c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府主管部門
11、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含( a )。
a、 前期物業(yè)服務合同約定的內容 b、業(yè)主公約約定的內容
c、業(yè)主臨時管理規(guī)約約定的內容d、物業(yè)服務合同約定的內容
12、物業(yè)管理活動內容的依據(jù)是( b )。
a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務合同
c、業(yè)主的財產(chǎn)權d、行政主管部門的監(jiān)督
13、物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對(a)。
a、業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾
b、前期物業(yè)服務合同予以書面承諾
c、業(yè)主公約予以的承諾
d、物業(yè)服務的內容予以的承諾
14、制定物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的權力歸(b)
a、物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會
c、行政主管部門 d、居民委員會
15、業(yè)主大會發(fā)起的主體是(c)
a、建設單位 b、物業(yè)管理企業(yè) c、業(yè)主 d、行政主管部門
16、業(yè)主大會作出重大事項決定時,必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主( b )通過。
a、2/3以上b、所持投票權2/3以上
c、1/2以上d、所持投票權1/2以上
17、首次業(yè)主大會投票權確定辦法由( c )規(guī)定
a、由《物業(yè)管理條例》 b、建設部
c、省、自治區(qū)、直轄市 d、全體業(yè)主
18、我國有權制定憲法、法律的國家權力機關是( a )
a、全國人民代表大會 b、國務院
c、地方行政機關 d、地方人民代表大會
19、我國第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是( c )。
a、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》
b、《物業(yè)管理條例》
c、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
d、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》
20、我國第一部以授權立法形式頒布的地方性物業(yè)管理法規(guī)是( a )。
a、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》
b、《上海市居住物業(yè)管理條例》
c、《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理服務條例》
d、《海南省物業(yè)管理條例》
三、多項選擇題:(每小題1分,共20分)
1、國家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限為( abcde. )
a.地基基礎和主體結構為工程的合理使用年
b. 有防水要求的屋面,衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年
c.供熱與供冷系統(tǒng)為兩個暖期、供冷期
d.電器系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為兩年
e.裝修工程為兩年
2、業(yè)主管理規(guī)約可以對( abcd )作出約定。
a.物業(yè)的使用 b.物業(yè)的維護及管理
c.業(yè)主的共同利益 d.物業(yè)應當履行的義務
3、實行物業(yè)服務費用包干制的,物業(yè)服務費用的構成包括(abc)
a.物業(yè)服務成本 b.稅費
c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤 d.物業(yè)管理企業(yè)的酬金
4、依據(jù)國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》第十三條的規(guī)定,( ab )可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請專業(yè)服務機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
a.物業(yè)管理企業(yè)b.業(yè)主大會c.業(yè)主委員會d.物業(yè)建設單位
5、物業(yè)管理服務收費標準由( a d)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。
a.業(yè)主 b.業(yè)主大會 c.業(yè)主委員會 d. 物業(yè)管理企業(yè)
6、合同訂立的合法原則所包括的內容有( abcd )。
a.合同內容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定
b.合同內容不得損害國家利益
c.合同內容不得損害社會公共利益
d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定
7、以下屬于物業(yè)建設單位義務的有( abcd )
a. 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約
b. 建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明
c. 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任
d. 承擔已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)的物業(yè)服務費用
8、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( abcde )合同法的基本原則。
a.公平原則b.平等原則 c.自由原則
d.誠實信用原則e.合法性原則
9、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,有( abcdef )情形之一的,合同無效。
a. 以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益
b. 損害社會公共利益
c. 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益
d. 以合法形式掩蓋非法目的
e. 違反法律的強制性規(guī)定
10、住宅物業(yè)的建設單位,在下列( ac)情況下,經(jīng)批準可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
a.投標人少于3個b.投標人少于5個
c.住宅規(guī)模較小d.物業(yè)建設單位認為沒有必要
11、通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標人應當按照以下( abc )規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作。
a. 新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成
b. 預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成
c. 非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成
d. 非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前60日完成
12、合同附隨義務是因締約關系而產(chǎn)生的( abc )以及其他誠實用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務。
a.協(xié)助b.通知c.保密d.保護
13、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應該承擔( acdef )的違約責任。
a.繼續(xù)履行合同b.支付罰款金c.支付違約
d.雙倍返還定金e.賠償損失f.采取補救措施
14、有下列( abcd )情形之一的,當事人可以解除合同
a. 因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的
b. 在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務
c. 當事人一方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行
d. 當事人一遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。
15、以下說法正確的是( a b )。
a. 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格
b.物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同提供相應的服務
c.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當與業(yè)主大會辦理物業(yè)驗收手續(xù)
d.物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主委員會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
16、以下說法錯誤的是(b c)
a、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格
b、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主不再負連帶責任
c、前期物業(yè)服務合同可以約定期限,且該期限未滿,業(yè)主委員會不得終止前期物業(yè)服務合同
d、住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,必須告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
17、以下屬于行政處罰的是( abcd )。
a. 警告 b. 罰款 c. 沒收非法所得和非法財物
d. 行政拘留 e.罰金
18、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(acd)
a. 責令限期改正
b. 處委托合同價款20%以上50%以下的罰款
c. 處委托合同價款30%以上50%以下的罰款
d. 情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書
19、物業(yè)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(abd)
a. 責令限期改正
b. 給予警告
c. 沒收違法所得,并處10萬元以上30萬元以下的罰款
d. 沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款
20、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關系應遵循( abcd )的原則。
a. 有利生產(chǎn)b.方便生活 c.公平合理 d.團結互助
四、論述題:
1、 試述《物業(yè)管理條例》的立法原則(8分)
答:《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則。
一是,物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則。
在我國《物權法》尚未出臺的情況下,《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權理論,對業(yè)主權利義務的規(guī)定,其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人的權利義務。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權基礎之上。
二是,維護全體業(yè)主合法權益的原則。
為維護全體業(yè)主的合法利益,《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關政府部門的行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定,也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面,《條例》設定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。
三是,現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則。
《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,對被實踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質管理等制度,予以保留?！稐l例》注重肯定實踐成果,將在實踐中積累的良好經(jīng)驗,如主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等,確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題,如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉嫁責任等,《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導思想,設立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度,符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律,符合未來立法趨勢。四是,從實際出發(fā),實事求是的原則。
我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡,沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市,在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平
等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權省、自治區(qū)、直轄市制定。
2、《條例》的基本思路之一是:保護業(yè)主的財產(chǎn)權利,協(xié)調好單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關系。試問:你是如何理解這一基本思路的 (12分)
答案一: 物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產(chǎn)權。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)企業(yè)?！稐l例》本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權利的原則,并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當然,隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高,越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。
《條例》充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關系,均遵循了民事法律關系的基本原則,強調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務與被服務的關系,保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權。對于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎上自行平衡?！稐l例》對業(yè)主財產(chǎn)權利的尊重和保護,還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權的救濟上。建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應該依法承擔民事?lián)p害賠償責任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,或利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護,剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權益的立法精神。行政機關在實施對物業(yè)管理活動的行政管理中,必須牢牢把握這一精神。
答案二:業(yè)主的財產(chǎn)權利是物業(yè)管理的基礎,物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產(chǎn)權利,不僅要保護單個業(yè)主的權利,而且要保護全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業(yè)主合法權益的保護:一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利及其內容。
二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,業(yè)主大會應當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益,決定物業(yè)管理中的重大事項,業(yè)主委員會負責公共日常事務,為保護業(yè)主合法權益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會的會議形式和表決方式,業(yè)主通過業(yè)主大會行使自己在物業(yè)管理中的權利,如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務合同的內容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同等,為保護業(yè)主的合法權益提供程序上的保障。四是通過規(guī)范建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為,來保護業(yè)主的合法權益。如條例規(guī)定了建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當依法承擔物業(yè)的保修責任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權歸業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關公用事業(yè)費用時,不得收取手續(xù)費等額外費用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的用途等。
五、案例分析:
(一)某業(yè)主委員會成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內公布物業(yè)管理服務收費及支出賬目,物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內公布。業(yè)主委員會即在小區(qū)內張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費,并向業(yè)主委員會交費。第二天,業(yè)主委員會在小區(qū)內擺攤收費,并給交費的業(yè)主開具蓋有委員會公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會的行為是否合法,物業(yè)管理企業(yè)應當依哪種途徑解決該問題。(8分)
答案要點:
1、業(yè)主委員會違反了《物業(yè)管理條例》第15條的規(guī)定,其收費行為沒有法律依據(jù)。
2、物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調解的方法要求業(yè)主委員會停止收費行為。
3、物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴,要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會的違法行為。
4、依據(jù)《物業(yè)管理條例》第19條的規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應當責令限期改正或者撤
(二)為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程,經(jīng)政府主管部門的批準,物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺上,設置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中,物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權益,要求拆除招牌。試問:(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質應如何分配(2分)
(2) 物業(yè)管理企業(yè)設置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權益(2分)
答: (1)租金屬于商業(yè)收入,應歸全體業(yè)主所有,可用于彌補物業(yè)管理費的不足;
(2)未侵害業(yè)主的利益。因為廣告牌是由市政府要求設立的,具有公益性。
(三)某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業(yè)企業(yè)上門催討時,陶小姐以前不久其家水管滲漏,物業(yè)企業(yè)沒有及時進行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業(yè)管理費用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)為什么(3分)
答:自來水管屬于業(yè)主專有設施,其維修應由業(yè)主自行負責。當然也可以請物業(yè)企業(yè)維修,但這種維修屬特約服務的范圍,不屬物業(yè)管理綜合服務的范圍,物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務,所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。
(四)一天清晨,某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場,稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本,沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄,于是就讓車主自行去公安機關報案。10個多月之后,物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險企業(yè)的起訴書副本,稱保險企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權,車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費,車主與停車場構成保管合同關系,要求物業(yè)管理企業(yè)承擔車輛丟失的賠償責任。試問:
(1)物業(yè)管理企業(yè)應車輛丟失的承擔責任嗎法律依據(jù)是什么(2分)
(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,如何具備保管合同關系(3分)
第5篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
荊州市**物業(yè)管理有限公司自承接博盈**廣場項目以來,著眼于為荊州招商引資及經(jīng)濟建設樹立良好的服務窗口,重視廣場的社會效益。為此,**廣場管理處實行規(guī)范化的物業(yè)管理,通過良好的物業(yè)服務質量水平,為大廈的業(yè)主招商及**廣場資產(chǎn)的保值增值服務取得了良好的社會效應。
**廣場物業(yè)管理處對大廈的招商工作起到了良好的推動作用,自物業(yè)公司前期介入大廈的輔助施工驗收,確保**廣場實現(xiàn)智能化環(huán)保型商務寫字樓綜合功能,并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務,樹立了荊州商務、文化、藝術之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達85%,確保業(yè)主軍沙公司實現(xiàn)良好的**回報,資金收入穩(wěn)定上升。
優(yōu)質的物業(yè)管理品牌吸引了大批高質量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務中心、太平洋人壽保險公司、康佳公司等知名企業(yè),高素質的租戶在不斷推物業(yè)管理服務水平的同時,均能按時交納物業(yè)管理服務費用,截止十月份,物業(yè)管理服務費用收繳率達100%,本年度前期**廣場物業(yè)管理處營業(yè)額接近300萬,為物業(yè)公司正常運轉創(chuàng)造有力的經(jīng)濟基礎。
**廣場物業(yè)管理處為增加營業(yè)收入,不斷完善對業(yè)主、租戶的服務,通過獨具特色的個性化服務項目,打造物業(yè)管理強勢品牌,管理處由專業(yè)的維修隊、保安隊、保潔隊等服務人員廣泛開展以下個性化服務項目,如:私人保安、上門維修、商務保姆、專業(yè)保潔、家政服務、商務代辦等有償服務項目,以上項目均贏得了租戶的廣泛好評。目前,**物業(yè)正通過不斷積累人才、管理、技術資源優(yōu)勢,重點以承接高檔寫字樓、別墅小區(qū)全方位物業(yè)管理服務項目為突破口,廣泛開展對外物業(yè)個性化特色服務:專業(yè)物業(yè)、酒店經(jīng)營管理咨詢;人才、勞務、培訓輸出等業(yè)務,進一步打造優(yōu)質物業(yè)管理品牌,為全面推動行業(yè)整體管理服務水平不斷努力。
截止目前,公司財務狀況運行良好,預計全年將實現(xiàn)營業(yè)額收入達300萬,綜合利潤達20萬。經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,**廣場已成為荊州市招商引資、**服務和商務交流中心,取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務寫字樓和精品物業(yè)管理典范。
第6篇 物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)管理維護培訓
物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)的管理與維護培訓
1、供電設備的組成
用電單位的用電來源,一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電,是用戶直接從高壓線路上取得電源,通過自備的降壓變壓器,將高壓轉換成低壓(380伏/220伏),再分配給各用電點;低壓供電,是指從供電局已經(jīng)轉換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資,也不用對其進行維護(由供電局維護)。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定,一般用電容量大于250千瓦以上的單位,必須選用高壓引進。
用戶將低壓電流通過控制閘,根據(jù)需要將'電能'分配到各用電點,這項工作稱為配電;將高壓轉換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設備的場所叫配電室(站)/變壓室(站)。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具,如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。
用電量大的單位,為監(jiān)視供用電情況,達到安全可靠運行的目的,還必須設置一些聲、光、指示信號、控制計量儀表、保安防護系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設施。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng),使電正常運行。
2、供電設備的管理與維護
(1)供電設備的管理
對供電設備進行管理的目的是保證其正常運行,供電不間斷。為此,首先應了解和掌握全部設備的各種資料。應掌握的資料包括以下幾個方面:
①供電范圍內各建筑物的構造方式、用點內容及主要要求(如住宅和商服設施、工廠車間、辦公樓等,對用電的要求是不一樣的);
②供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配件方法(如高、低壓重點保護單位,單、雙路供電等);
③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖;
④施工中的各級各階段的驗收證明書、變更洽商紀錄(如絕緣遙測記錄,接地點組織的測定,單、全負荷實驗結果報告和支路的負荷電流實測記錄,電壓變化情況記錄等);
⑤核對實際安裝的線路及設備的數(shù)量、規(guī)格、型號、位置是否與圖紙要求一致,地下埋設管路的具體位置與平面圖是否一致;
⑥正式使用后,各用戶內的主要用電設備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負荷變動情況等。
掌握資料后,即應制定管理辦法。一般包括下列內容:
①定期巡視維護和重點檢測。
根據(jù)供電范圍內的具體情況,參照供電局的'電氣設備運行管理規(guī)程',寫出固定的巡視日期和內容(可分為一般部位和重點部位、一般項目和重點項目等);根據(jù)設備的使用頻率和季節(jié)的不同,定出測定的項目,如雨季前要進行遙測地極的接地電阻值,夏季要進行遙測線路的絕緣電阻值,以及特殊節(jié)日前的有關項目檢查等。
②建立各項設備檔案。
所有較大的用電設備均應按臺編號,建立檔案,如鍋爐房內的風機、水泵、廚房內的機具。一般建立如下檔案:電氣平面圖、設備原理圖、接線圖等有關圖紙;用電電壓、頻率、實測電流等有關數(shù)據(jù);維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。
③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識,掌握用電的一般知識和應遵守的用電規(guī)定。
(2)供電設備的維護與保養(yǎng)。
供電設備的維護范圍,須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權分界點的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)'全國供用電規(guī)則'對維護管理與產(chǎn)權分界的界定,供電局與用戶電氣設備的維護管理范圍遵照以下原則:
①低壓供電的,以供電接戶線的最后(第一)支持物為分界點,支持物屬供電局;
②10千伏及以下變壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點,第一斷路器或進線套管的維護責任由雙方協(xié)商確定;
③35千伏及以上高壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點,第一機電桿屬供電局;
④采用電纜供電的,本著便于維護管理的原則,由供電局與用戶協(xié)商確定;
⑤產(chǎn)權屬于用戶的線路,以分支點或以供電局變電所外第一基電桿為分界點,第一基電桿維護管理責任由雙方協(xié)商確定。計費電度表及附屬件的購置、安裝、移動、更換、校驗、拆除、加封、啟封等均由供電局負責。
對供電設備的維護可分為日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩個方面。應根據(jù)供電范圍內的具體情況,參照供電部門的'電氣設備運行管理規(guī)程',定出重點檢查的項目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運行的保證也是維護保養(yǎng)的標準和依據(jù)。主要有以下內容:
①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常,使用電源的變化情況,高峰用電時的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有無差異;
②核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合(按規(guī)定采用熱元件時,整定值為負荷電流的1-1.5倍,采用熔絲時,按負荷電流的1.25-1.5倍選用);
③配電箱的固定是否牢固,箱內期間是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否靈活,刀刃及接點有無燒傷,導線絕緣是否老化、變脆,熔短器有無焦痕;
④導線絕緣是否良好(用兆歐表搖測絕緣電阻值,低壓線路應不低于0.5兆歐),各類絕緣導線的絕緣是否老化,特別是各接頭處有無變焦、變脆,絕緣包布有無失效,接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象;
⑤沿墻及沿頂棚架設的明線是否松脫、垂落、損傷,有無其他物品觸碰到線,室外架空線的瓷瓶是否破裂,導線垂度是否過大,有風時導線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象,電桿是否歪斜,木桿根有無糟朽、缺土、下凹;
⑥金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管線固定是否牢固,管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管子有無塌腰變形;
⑦各用電器具,如燈頭、開關、插座等是否牢固,燈頭吊線據(jù)地是否太低,有無自行拉扯的臨時線路等;
⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定(防雷接地10歐姆以下,保護接地4歐姆以下),接地導線有無傷痕和腐蝕;
⑨特殊房間應有特殊要求,如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應按照有關規(guī)定重點進行檢查維護。
(3)線路的常見故障及檢修
線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時,首先應根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷,找出故障原因及故障所在,在按情況加以排除。
①斷路,分線斷路和中線斷路兩種,應換新線。
②短路,是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象(即電阻等于或接近于零),應環(huán)線或重新包扎。
③接觸不良,是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應分段檢查,找出接觸不良部位重裝重接。
④漏電。這是因為導線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流
泄漏,嚴重的能造成人身事故,或造成不能正常用電。檢查方法時用兆歐表測量線路或設備的絕緣電阻,然后按具體情況予以修復或更換。
⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導線在長期不通風、散熱極差的狀態(tài)下工作,導線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化,導致導線絕緣電阻下降。此時,必須對管內導線進行更換。
3、電力系統(tǒng)的操作
設置操作模擬圖板的目的如下:
(1)電氣設備的實際狀態(tài)很難一目了然,有了模擬圖板,可以明確展示供電方式和電器設備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的'合'、'斷'狀態(tài)。
(2)可以正確部署安全措施,防止錯誤操作事故,并借以指導值班人員進行倒閘操作的模擬演習。
(3)可以進行日常培訓練習,提高值班人員的操作技術水平以及處理事故的能力。
(4)可以加深值班人員對電力設備的接線方式、布置方位、命令代號的記憶。
變配電所高低壓電器設備部分停電工作的制度如下:
(1)變配電所高低壓電器設備部分停電工作,應執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內容應包括:工作內容、工作地點、停電范圍、停電時間以及安全措施等。
(2)工作范圍應在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明,用不同顏色標明停電及帶電部分。
(3)在工作票中,應填寫清除所要拉開的隔離開關和斷路器的高度編號,并應注明裝設接地線的確實地點和應設的遮攔和標示牌等。
(4)工作終結,要履行送電前的檢查以及工作負責人在工作票上簽名等手續(xù)。
工作票簽發(fā)應由電氣負責人或電氣工程師擔任,簽發(fā)工作票時應重點檢查的內容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正確。
(4)工作票所劃停電范圍是否正確,有無其它電源返回的可能。
(5)所指派的工作負責人和工作人員的技術水平是否能滿足工作需要,能否在規(guī)定的停電時間內完成工作任務。
(6)所準備的工具、材料以及安全用具是否齊全。
工作監(jiān)護制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護人的職責是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護的主要內容如下:
(1)部分停電時,監(jiān)護人應時刻注意工作人員的活動范圍,使其與帶電設備保持規(guī)定的安全距離。
(2)帶電作業(yè)時,除應監(jiān)護工作人員的活動范圍外,還應注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正確等。
(3)監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動作或違反規(guī)程的做法時,應及時提出糾正,必要時可令其停止工作,并立即向上級報告。
(4)監(jiān)護人在執(zhí)行監(jiān)護時,不應兼做其它工作。在下列情況下,監(jiān)護人可參加班組的工作:
①全部停電時;
②在變電所內部分停電時,只有在安全措施可靠,工作人員集中在一個工作地點,工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時;
③所有室內、外帶電部分,均有可靠的安全遮攔,完全可以做到防止觸電的可能時。
凡遇到下列情況時,可不填寫工作票:
(1)事故緊急搶修工作。
(2)用絕緣工具做低壓測試工作,如用鉗形電流表進行的測試工作等。
(3)線路工作人員在巡視或檢查外觀時。
工作結束后送電前,進行安全檢查的內容如下:
(1)工作負責人應會同值班員對設備進行檢查,特別要核對斷路器及隔離開關的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況,核對無誤后,雙方在工作票上簽字。
(2)拆除臨時遮攔、臨時接地線和標示牌,恢復常設遮欄、換掛標示牌等。
(3)清點現(xiàn)場工具和材料,不應有遺漏。
(4)工作負責人對工作范圍進行全面檢查,認為沒有問題后宣布工作終結,帶全體工作人員撤離工作地點之后,方可辦理送電手續(xù)。
(5)送電后,工作負責人應檢查設備情況,運行正常后才可離開現(xiàn)場。
操作票是防止錯誤操作的主要措施之一。它的主要內容應包括操作任務、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護人以及操作時間等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下:
(1)當受令人得到操作命令,并復誦無誤后方可執(zhí)行。
(2)在變、配電所的架空或電纜出線上進行工作而要求停電時,值班人員必須在接到工作負責人的書面要求后,填寫操作票,方可進行操作。
(3)倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對設備較熟悉者作監(jiān)護。
(4)操作前,應根據(jù)操作票內容和順序在模擬板上進行核對性操作。
(5)操作時,應先檢查斷路器或隔離開關的原來位、合位置,并檢查是否與工作票所填寫的一致。
(6)操作中,應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制,要求每操作完一步即應由監(jiān)護人員在操作項目前劃'√'。
(7)每張操作票只能填寫一項操作任務,并應由操作人填寫操作票。
(8)操作票應有編號,以操作過的操作票應注明'已執(zhí)行',對以執(zhí)行的操作票,保存期限至少為三個月。
操作人員在執(zhí)行操作票的過程中,發(fā)現(xiàn)操作票上填寫的內容有錯誤,應拒絕執(zhí)行;同時,應立即向調度員或現(xiàn)場負責人報告,提出不能執(zhí)行的理由,并指出錯誤之處,但不可私自涂改。
第7篇 物業(yè)公司員工錄用管理程序2
質量管理程序文件
--物業(yè)公司員工錄用管理程序(二)
1.0 目的
明確員工錄用流程及崗位任職要求,提供符合要求的人力資源,確保公司管理目標的實現(xiàn),以滿足客戶對服務的需要。
2.0 適用范圍
適用于公司各部門、管理處操作層人員。管理人員管理辦法按**深圳(集團)公司要求執(zhí)行。
3.0 定義
3.1操作層崗位類別:a) 操作層員工b) 操作層臨時聘用工
3.2操作層員工:維修工、電梯工
3.3操作層臨時聘用工,包括:保安員、清潔工、綠化工、廚工、救生員、服務員
4.0職責
4.1 總經(jīng)理負責崗位任職要求的批準及各類人員轉正、聘用批準。
4.2 管理部負責除維修工以外的操作層招聘錄用及轉正審核工作。
4.3辦公室負責管理層及操作層維修工的招聘、錄用及轉正審核工作(按**深圳(集團)公司規(guī)定執(zhí)行)。
4.4辦公室負責制定各類人員崗位任職要求(部門經(jīng)理助理以上任職要求按**深圳(集團)公司要求執(zhí)行)及人事檔案管理。
5.0 工作程序
5.1 申請
各部門、管理處出現(xiàn)空缺職位時,由各部門、管理處負責人填寫《人員需求表》,并注明特殊要求及原因,報管理部或辦公室會簽意見,總經(jīng)理批準后再由責任部門負責招聘。
5.2 錄用
5.2.1 求職員工需填寫《面試考核表》,責任部門負責面試。
5.2.2 面試合格者,需到區(qū)級以上醫(yī)院進行體格檢查,各項指標合格后方可錄用,同時填寫《員工入職登記表》。
5.2.3 求職員工需提供資料:
a、身份證原件、復印件
b、計劃生育證明
c、深圳戶口擔保人身份證原件、復印件及擔保書
d、崗位資格證書(有資格要求的崗位)
5.2.4 辦公室對面試、體檢合格的求職員工,在其《面試考核表》上加簽意見后報總經(jīng)理批準,通知接收部門或管理處安排新到崗員工工作,并將其人事資料存檔。
5.3 轉正
錄用后員工試用期一般為三個月至六個月,工作滿三個月后填寫《試用(見習)人員轉正定級呈批表》,經(jīng)所在部門負責人審核,并報公司領導批準后方可轉正。
6.0 相關文件
6.1《崗位任職要求》(***-qp-02-gl-01)
7.0 質量記錄
7.1《人員需求表》(***-qp-02-1/a)
7.2《面試考核表》(**(深圳)集團公司統(tǒng)一版本)
7.3《員工入職登記表》(***-qp-02-3/a)
7.4 《試用(見習)人員轉正定級呈批表》(***-qp-02-4/a)
第8篇 北城小區(qū)物業(yè)管理近期目標和遠期規(guī)劃
北城春色小區(qū)物業(yè)管理近期目標和遠期規(guī)劃
1、'北城春色小區(qū)'的管理目標
'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理實行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年內達到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標準,并加入誠信物業(yè)的倡議活動,二年內達到寧波市'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準,三年內達到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準。
2、近期管理目標(1-3年)
(1)第一年,重點抓好裝修階段的管理,使小區(qū)設施、設備保護完好,運行正常,小區(qū)的建筑風格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作,加強與業(yè)主溝通,動態(tài)巡檢,發(fā)現(xiàn)違章行為,及時制止。同時各項物業(yè)管理服務逐步推出運行,設立'北城春色小區(qū)'網(wǎng)上服務平臺。協(xié)助成立業(yè)主委員會。聽取開發(fā)商和業(yè)主對管理服務的意見和建議,不斷改進,使 '北城春色小區(qū)'推出的酒店式物業(yè)管理得到業(yè)主的認可,小區(qū)管理水平達到'市級優(yōu)秀',參加誠信物業(yè)活動,并通過多種物業(yè)延伸服務,增加收入,達到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結經(jīng)驗的基礎上,結合創(chuàng)優(yōu)達標、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動,利用網(wǎng)站論壇開設'小區(qū)管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強業(yè)主參與管理意識。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營管理上,奉行'業(yè)主滿意第一'的服務理念,在管理服務中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營導向,全方位提升服務質量,使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務。第三年小區(qū)管理水平達到'全國示范'標準。
3、遠期規(guī)劃
(1)按照'統(tǒng)一管理,綜合服務'的原則,在管理服務中動態(tài)監(jiān)督工作質量,不斷引入新的理念,強調員工的培訓,不斷提高業(yè)務水準。盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當使用物業(yè)造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區(qū)的現(xiàn)有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業(yè)的附加值,保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎。
3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管,形成'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理特色,使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應,創(chuàng)造一個安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實實在在體驗到優(yōu)質物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。
第9篇 s物業(yè)檔案管理培訓
物業(yè)檔案是物業(yè)形成、變遷和管理工作中的歷史記錄。因此物業(yè)檔案管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分。
物業(yè)檔案是指關于某物業(yè)所有的包括過去和現(xiàn)在的一切活動中所形成的,具有參考價值,應當歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。
1、物業(yè)檔案的內容:
物業(yè)檔案的內容主要由物業(yè)設計施工圖、物業(yè)產(chǎn)權檔案和物業(yè)卡片三部分組成(簡稱圖、檔、卡)。此外,根據(jù)物業(yè)管理的工作需要所編制的各種帳冊和表格也屬于物業(yè)檔案資料的內容。
物業(yè)設計施工圖是一種反映物業(yè)現(xiàn)狀的圖紙,在物業(yè)大修或改建時,它們反映了物業(yè)的功能和結構等的變化情況,使之成為與物業(yè)的現(xiàn)狀相吻合的專業(yè)圖紙;是物業(yè)使用、保養(yǎng)、維修的重要依據(jù)。
物業(yè)管理公司可以通過圖紙了解物業(yè)的分布,占有、結構、面積、層數(shù)、建成年份以及各戶房屋與土地的權屬范圍和面積,了解物業(yè)使用、維修、改建后在結構與功能上的變化情況,為正確使用和維護物業(yè)提供了重要依據(jù)。
2、物業(yè)檔案的特點:
專業(yè)性、動態(tài)性、真實性、價值性、法律性。
3、物業(yè)管理檔案的要求:
物業(yè)檔案管理工作是一項動態(tài)性較強的管理工作,當物業(yè)的產(chǎn)權發(fā)生移動或房屋現(xiàn)狀因大修、改建等原因發(fā)生變化時,各種物業(yè)資料應及時進行變更異動,才能保證物業(yè)資料的準確、完整、真實、真正反映物業(yè)的狀況。為此,物業(yè)檔案管理要求做到規(guī)范化、科學化、經(jīng)常化。具體的要求是:
(1)收集資料要全面;
(2)整理資料要規(guī)范;
(3)保管資料要科學;
(4)變更資料要及時;
(5)使用資料要得當;
(6)統(tǒng)計資料要準確。
4、物業(yè)檔案的收集
收集的實質就是集中,收集工作是物業(yè)檔案管理工作的起點,是一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)檔案收集的要求是:
(1)納入計劃、明確責任;
(2)內容要齊全、完整、準確、翔實;
(3)形式要標準規(guī)范;
(4)載體要豐富。
5、物業(yè)檔案的整理
(1)物業(yè)檔案的整理要求:
整理工作就是將處于零亂狀態(tài)和需要進一步條理化的檔案進行基本的分類、組合、排列和編目,使之系統(tǒng)化。
要求做到:分類科學,組卷合理,排列有序,保管期限準確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內目錄和備考表(異動記錄)填制準確、字跡工整、圖樣清晰,載體和裝具質地優(yōu)良,便于保管和利用。
(2)設備檔案管理
設備的標識、建帳和資料的管理
①設備的標識:
所有設備實現(xiàn)單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
②設備的建帳:
建立《機電設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術資料、保養(yǎng)人等。
③設備資料的歸檔:
每臺設備資料依次編入:每臺設備所涉及的設備檢查保養(yǎng)計劃表、設備檢查保養(yǎng)表、機電設備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。
第10篇 物業(yè)管理處客服接聽電話的藝術
管理處客服接聽電話的藝術
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對正它講話,就會有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說話含糊不清,或聲線太低,對方便不會明白你說的是什麼,別亢聲疾呼。用平時友誼的語調來談話就可以,并且要來得自然。
假如你是zz廣場職員,你便應該向對方說明:我是***管理處×××。你先把大廈說出顯示你愿意在友誼的平面下和對方通話;這樣,會鼓勵對方也把他的名字說出,因
第11篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關崗位的服務質量的要求和操作技能,增強服務意識,從而提高企業(yè)整體素質和服務質量。
2.0適用范圍:公司各類人員的招聘、培訓、辭(退)職。
3.0職責:
3.1 用人部門負責提出用人申請。
3.2 綜合事務部負責發(fā)布招聘信息及收集應聘信息。
3.3 綜合事務部負責組織對應聘人員進行管理。
3.4 綜合事務部全面負責公司員工培訓的日常管理工作。
3.5 綜合事務部負責制訂公司《月培訓計劃》,組織實施,并予以評估。
3.6 對涉及崗位技能的培訓由相關部門組織實施并予以評估。
3.7 綜合事務部負責職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務部負責員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門根據(jù)工作需要提出用人申請,填寫《用人申請單》,報綜合事務部審核,由綜合事務部上報總經(jīng)理審批。
4.1.2 綜合事務部負責按公司文件規(guī)定的人員素質要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應聘資料移交綜合事務部。
4.1.3 綜合事務部與用人申請部門共同對應聘資料進行篩選,通過面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務部負責職員試用期滿的轉正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓
4.2.1 入職培訓:綜合事務部應在一周內對新入職員工進行入職培訓,內容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓完成后須對培訓效果進行評估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓
4.2 .2.1 綜合事務部每年底組織調查各部門對下年度培訓的需求。
4.2.2 .2綜合事務部匯總培訓需求后,制訂年度培訓計劃。
4.2.2 .3各部門每月底上報下月培訓計劃,并按計劃實施與考核。
第12篇 xx物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述
物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊概述
保潔管理是物業(yè)管理中的環(huán)境清潔衛(wèi)生工作項目之一,它包括轄區(qū)內的所有公共場地、轄區(qū)內樓宇從樓頂?shù)降讟?包含地下)共用場地垃圾的收集、清運以及區(qū)域內的'四害'消殺防疫等。環(huán)境清潔衛(wèi)生主要工作思路包括:
一是要將糾正不良衛(wèi)生習慣與清潔衛(wèi)生管理相結合,注重宣傳教育,提高業(yè)主的衛(wèi)生意識;
二是要將業(yè)主參予衛(wèi)生清潔管理與衛(wèi)生清掃相結合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產(chǎn)生、垃圾堵塞下水道等現(xiàn)象的發(fā)生。
三是預見性防范治理與實時保潔相結合,超前的環(huán)境維護計劃對作好保潔管理非常關鍵,只有樹立前瞻意識,才能確保小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生滿足業(yè)主不斷增長的需求。
第13篇 學校物業(yè)管理處員工守則
學校項目物業(yè)管理處員工守則
(一)工作態(tài)度
1.禮儀-是員工對顧客和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容,使用敬語,'請'字當頭,'謝'字不離口,接電話時先說'您好'。
2.喜悅-最適當?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨?微笑'是友誼的大使,是連接顧客橋梁,它會使員工樂業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺。
3.效率-提供高效率的服務,完成高效率的工作,急顧客所急,為顧客排憂解難,藉以贏得滿意及公司的聲譽。
4.責任-無論是常規(guī)的服務還是日常的管理工作,都應盡職盡責,一切務求得到及時圓滿的效果,給人以效率快和良好服務的印象。
5.協(xié)作-是公司管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間應互相配合,真誠協(xié)作,不得互相扯皮,應同心協(xié)力解決疑難,維護公司的聲譽。
6.忠實-忠誠老實是員工必須具有的品德,有事必報,有錯必改,不得提供假情況,不得文過飾非,陽奉陰違。
(二)儀態(tài)
1.所有必須以立姿的員工,其正確姿勢應是:雙腳以兩肩同寬自然垂直分開(體重均落在雙腳上,肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹)。
2.所有以座姿工作的員工,必須座姿端正,不得翹二郎腿,不得將腿搭在座椅扶手上,不得盤腿,不得拖鞋。
3.工作時間,身體不得東歪西倒,前傾后靠,不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜。
(三)儀表
1.身體、面部、手部必須清潔,提倡每天洗澡,換洗內衣物。
2.每天要刷牙漱口,提倡飯后刷牙漱口,上班前不吃異味食物。
3.頭發(fā)要常洗、整齊。男員工不準蓄長發(fā)、燙發(fā),頭發(fā)不得有頭屑。
4.女員工上班要化妝,但不得濃妝艷抹,男員工不得化妝。
5.不得佩戴任何飾物、留長指甲,女員工不得涂色在指甲上。
6.必須佩帶工號牌或名牌,統(tǒng)一佩在左胸處,不得任其歪歪扭扭,注意修整,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正
(四)表情
1.微笑,是員工最起碼應有的表情。
2.面對賓客住戶應表現(xiàn)出熱情、親切、真實、友好,必要時還要有同情的表情,做到精神振奮,情緒飽滿,不卑不亢。
3.和賓客交談時應眼望對方,頻頻點頭稱是。
4.雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔,不得敲桌子、鼓擊或玩弄其他物品。
5.行走迅速,但不得跑步,不得二人搭脖、挽手而行,與客人相遇應靠邊而走,不得從二人中間穿行。與賓客同時進出門(如電梯門),應讓賓客先行。請人讓路要講對不起,不得橫沖直撞,粗俗無禮。
6.不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品,發(fā)出不必要聲響?？人浴⒋驀娞鐣r應轉身向后,并說對不起。
7.不得當眾整理個人衣物。不得將任何物件夾于腋下。
8.上班期間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志。
9.不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。
10.要注意自我控制,隨時注意自己的言行舉動。
11.客人和你講話時應全神貫注,用心傾聽,不得東張西望,心不在焉。
12.在為客人服務時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。
13.員工在服務、工作、打電話和與客人交談時,如有客人走近,應立即示意以表示已注意他(她)的來臨。不得無所表示,等客人先開口。
(五)接聽電話
1.所有來電,務必在三響之內接答。
2.接電話先問好、報單位,說'請問能幫您什么忙',不得倒亂次序。
3.通話時,聽筒一頭應放在耳朵上,話筒一頭置于唇下約五公分處,中途若需與他人交談,應用另一只手捂著聽筒。
4.必要時要作好記錄,通話要點要問清,然后向對方復述一遍。
5.對方掛斷之后,方為通話完畢,不得先于對方掛線及用力擲聽筒。
6.在崗位上,不得打私人電話、傳私電話,家人有急事來電,應從速簡潔結束通話,他人接聽,只代為記錄。
7.對話要求按本守則'言談'一節(jié)規(guī)定辦。
(六)言談
1.聲調要自然、清晰、柔和、親切,不要裝腔作勢,聲量不要過高,亦不要過低,以免客人聽不太清楚。
2.不準講粗言、使用蔑視和污辱性的語言。
3.三人以上對話,要用相互都懂的語言。
4.不得模仿他人的語言語調和談話,不講過分的玩笑。
5.說話要注意藝術,多用敬語,注意'請'、'謝'字不離口。
6.不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。
7.要注意稱呼客人姓氏,未知姓氏之前,要稱呼'先生'或'女士'。
8.指第三者時不能講'他',應稱'那位先生'或'那位女士'。
9.無論從客人手上接過任何物品,都要講謝謝。
10.客人講'謝謝'時,要答'不用謝',不得毫無反應。
11.客人來時要問好,注意講'歡迎您的光臨',客人走時,注意講'祝您愉快',或'歡迎下次再光臨'。
12.任何時候不準講'喂'或說'不知道'。
13.暫時離開面對的客人,一律講'請稍候',如果離開時間較長,回來后要講'對不起,讓您久等'。不得一言不發(fā)就開始服務。
14.當為客人完成一項服務后應主動詢問是否還有其他事需要幫助。
(七)工作服
1.工作服應干凈、整齊、筆挺。
2.非因工作需要,不得在小區(qū)以外穿著工作服。
3.扭扣要全部扣好,穿西裝服時,不論男、女第一顆扭扣須扣上,襯衣的第二顆扭扣須扣上,不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖,領帶必須結正。
4.工作服外衣衣袖、領口和襯衣領口,不得顯露個人衣物及個人物品,如紀念章、筆、紙張等,工作服衣袋不得多裝物品,顯得鼓起。
5.只準按規(guī)定著鞋上班,皮革不準釘金屬掌,禁止著涼鞋,女員工只準著肉色襪,其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準,襪頭不得露出裙腳,襪子不得有破洞。
(八)保密
未經(jīng)批準,員工不得向外界傳播或提供有關公司之任何資料,公司的一切有關文件及資料不得交給無關人員,如有查詢,可請查詢者到總經(jīng)理辦公室接洽。
第14篇 某物業(yè)管理有限公司章程
_______物業(yè)管理有限公司章程
第一章總則
第一條依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關法律、行政法規(guī)及_____人民政府有關政策制定本章程。
第二條本公司在____工商行政管理局登記注冊,注冊登記名稱為:
_____________物業(yè)管理有限公司(以下簡稱公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三條公司宗旨是:依法管理,業(yè)主至上,服務第一。
第四條公司依法登記注冊,具有企業(yè)法人資格。公司股東以其出資額為限對公司承擔責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。公司以其全部法人財產(chǎn),依法自主經(jīng)營,自負盈虧。
公司一切活動遵守國家法律法規(guī)規(guī)定。公司應當在登記的經(jīng)營范圍內從事活動。
公司的合法權益受法律保護,不受侵犯。
第二章公司的注冊資本和經(jīng)營范圍
第五條公司的注冊資本為人民幣____萬元。
第六條公司經(jīng)營范圍是:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務業(yè)。
第三章股東姓名(或名稱)和住所
第七條____公司股東共__個,分別是:
第四章股東的出資額和出資方式
第八條公司的注冊資本全部由股東自愿出資入股。
第九條股東的出資方式和出資額:
第五章股東的權利和義務
第十條股東享有下列權利:
(一)享有選舉和被選舉權;
(二)按出資比例領取紅利。公司新增資本時,原股東可以優(yōu)先認繳出資;
(三)按規(guī)定轉讓和抵押所持有的股份;
(四)對公司的業(yè)務、經(jīng)營和財務管理工作進行監(jiān)督,提出建議或質詢。有權查閱股東會議記錄和公司財務會計報告。
(五)在公司辦理清算完畢后時,按所出資比例分享剩余資產(chǎn)。
第十一條股東履行下列義務:
(一)足額繳納公司章程規(guī)定的各自認繳的出資額;
(二)在公司辦理清算時,以認繳的出資額對公司承擔債務;
(三)公司一經(jīng)工商登記注冊,不得抽回出資;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的經(jīng)營管理,提出合理化建議,促進公司業(yè)務發(fā)展;
(六)不按認繳期限出資或者不按規(guī)定出資額認繳的,應承擔違約責任。
第六章股東轉讓出資和條件
第十二條股東之間可以相互轉讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時,必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意(公司只有兩名股東的,必須經(jīng)全體股東同意);不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。經(jīng)股東同意轉讓的出資,在同等的條件下,其他股東對該出資有優(yōu)先購買權。股東轉讓出資后的公司股東人數(shù)必須符合法律規(guī)定。
第十三條受讓人必須遵守公司章程和有關規(guī)定。
第七章公司的機構及
其產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則
第十四條公司股東會由全體股東組成,股東會是公司的最高權力機構。
第十五條股東會行使下列職權:
(一)決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃;
(二)選舉和更換執(zhí)行董事,決定有關執(zhí)行董事的報酬事項;
(三)選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關監(jiān)事的報酬事項;
(四)審議批準執(zhí)行董事的報告;
(五)審議批準監(jiān)事的報告;
(六)審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案;
(七)審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(八)對公司增加或者減少注冊資本作出決議;
(九)對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議;
(十)對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議;
(十一)修改公司章程。
第十六條股東會的議事方式和表決程序按照本章程的規(guī)定執(zhí)行。
股東會對公司增加或減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式以及公司章程的修改作出的決議,必須經(jīng)代表三分之二以上表決權的股東通過。
股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。
第十七條股東會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議半年召開一次。
股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持,執(zhí)行董事或者監(jiān)事,可以提議召開臨時會議。
第十八條召開股東會議,應當于會議召開十五日以前通知全體股東。股東會應當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。
第十九條公司不設立董事會,設執(zhí)行董事一人。
第二十條執(zhí)行董事為公司的法定代表人,其產(chǎn)生程序是由股東會選舉產(chǎn)生。
第二十一條執(zhí)行董事對股東會負責,行使下列職權:
(一)負責召集股東會,并向股東會報告工作;
(二)執(zhí)行股東會的決議;
(三)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;
(四)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;
(五)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(六)制訂公司的增加或減少注冊資本的方案;
(七)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(八)決定公司內部管理機構的設置;
(九)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務負責人,決定其報酬事項;
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二條執(zhí)行董事任期3年。任期屆滿,可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會不得無故解除其職務。
第二十三條公司設經(jīng)理,由執(zhí)行董事聘任。經(jīng)理對股東會負責,行使下列職權:
(一)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作,組織實施股東會決議;
(二)組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;
(三)擬訂公司內部管理機構設置方案;
(四)擬訂公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具體規(guī)章;
(六)公司章程和股東會授予的其他職權。
第二十四條執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事行使職權時,必須遵守下列規(guī)定。
(一)董事、經(jīng)理、監(jiān)事應當遵守公司章程,忠實履行職務,維護公司利益,不得利用在公司的地位和職權為自己謀取私利。
董事、經(jīng)理、監(jiān)事不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產(chǎn)。
(二)董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。
董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個人名義或者以其他個人名義開立帳戶存儲。
董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。
(三)董事、經(jīng)理不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本
公司利益的活動。從事上述營業(yè)或者活動的,所得收入應當歸公司所有。
董事、經(jīng)理除公司章程規(guī)定或者股東會同意外,不得同本公司訂立合同者進行交易。
(四)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事除依照法律規(guī)定或者股東會同意外,不得泄露公司秘密。
(五)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事執(zhí)行公司職務時違反法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應當承擔賠償責任。
第二十五條公司設監(jiān)事一人,由股東會選舉產(chǎn)生。執(zhí)行董事、經(jīng)理及財務負責人不得兼任監(jiān)事。
第二十六條監(jiān)事行使下列職權:
(一)檢查公司財務;
(二)對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;
(三)當執(zhí)行董事、經(jīng)理的行為損害公司的利益時,要求執(zhí)行董事、經(jīng)理予以糾正;
(四)提議召開臨時股東會;
第八章 公司財務、會計
第二十七條公司應建立、健全如下財務、會計制度:
(一)公司應在每一會計年度終了時制作財務會計報告,并依法經(jīng)審查驗證,并在每年的1月1日至1月15日送交各股東審閱。
財務會計報告應當包括下列財務會計報表及附屬明細表:
①資產(chǎn)負債表;
②損益表;
③財務狀況變動表;
④財務情況說明書;
⑤利潤分配表;
(二)公司應當按照公司章程規(guī)定的期限將財務會計報告送交各股東。
(三)公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金,并提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應當先用當年利潤彌補虧損。
公司在從稅后利潤中提取法定公積金后,經(jīng)股東會決議,可以提取任意公積金。
公司彌補虧損和提取公積金、法定公益金后,所余利潤,公司可按照股東的出資比例分配。
股東會違反前款規(guī)定,在公司彌補虧損和提取法定公積金、法定公益金之前向股東分配利潤的,必須將違反規(guī)定分配的利潤退還公司。
(四)公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉為增加公司資本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司職工的集體福利。
(六)公司除法定的會計帳冊外,不得另立會計帳冊。
對公司資產(chǎn),不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第九章 公司的合并、分立
第二十八條公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新設合并兩種形式。
本公司吸收其他公司為吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如與其他公司合并設立一個新的公司為新設合并,合并各方解散。公司合并,應當由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應當自作出合并決議之日起十日內通知債權人,并于三十日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起三十日,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保,不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得合并。
公司合并時,合并各方的債權、債務,應當由合并后存續(xù)的公司或者新設的公司承繼。
(二)公司分立,其財產(chǎn)作相應的分割。
公司分立時,應當編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應當自作出分立決議之日起十日內通知債權人,并于三十日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起三十日內,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得分立。
公司分立前的債務按所達成的協(xié)議由分立后的公司承擔。
第二十九條公司需要減少注冊資本時,必須編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。
當公司作出減少注冊資本決議之日起十日內通知債權人,并于三十日內在報紙上至少公告三次。
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p;公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
第十章公司解散與清算
第三十條公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿;
(二)股東會決議解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然災害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一條公司解散,應在十五日內由股東、有關主管機關或有關專業(yè)人員成立清算組,進行清算。逾期不成立清算組進行清算的,債權人可以申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算。
清算組在清算期間行使下列職權:
(一)清理公司財產(chǎn),分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單,同時制定清算方案并報股東會確認;
(二)通知或者公告?zhèn)鶛嗳?應在清算組成立之日起十日內通知債權人,并于六十日內在報紙上至少公告三次;
(三)處理與清算有關的公司未了結的業(yè)務;
(四)清理所欠稅款;
(五)清理債權、債務;
(六)處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動。
第三十二條公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的,分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用,繳納所欠稅款,清償公司債務。
公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后剩余財產(chǎn),公司按照股東出資比例分配。
第三十三條公司清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。
附則
一、本章程于二零零四年十月二十七日訂立。自______工商行政管理局登記注冊之日起生效。
二、由全體股東簽名、蓋章確認。
全體股東簽名:
第15篇 物業(yè)房屋本體及公用設施管理要求
物業(yè)項目房屋本體及公用設施管理要求
1、制訂鋼管桁架、砌體、鋼筋混凝土、防水、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。
2、定期進行房屋查勘。確保房屋和公用設施的安全、正常使用。
3、規(guī)范二次裝修,全程跟蹤監(jiān)督。
4、編制詳細的、符合行政辦事中心及會議大廈物業(yè)和東莞氣候特點的房屋及公用設施維修養(yǎng)護計劃。
5、嚴格制定維修養(yǎng)護工作時間,在不影響用戶活動、辦公、交流的前題下開展維修養(yǎng)護工作,并確保人員和財產(chǎn)的安全。
6、嚴格搞好房屋結構及公用設施的維修養(yǎng)護工作,確保房屋及公用設施的優(yōu)良性能和安全運行。
7、嚴格做好房屋公共部分內外裝飾工程的維修養(yǎng)護工作,確保裝飾工程的持久性和完好性。
8、以養(yǎng)護為目的,以維修為手段,確保維修養(yǎng)護的及時性,發(fā)現(xiàn)問題立即處理,消除隱患。
9、確保房屋及公共設施維修養(yǎng)護實施過程中使用材料的環(huán)保性能。
10、各安全巡邏崗及保潔崗在工作中加強對房屋停車場、道路等狀況的巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時報告工程技術部補修(單項費用超過3000元的工程書面報機關事務局協(xié)調處理),做到'零修不過夜',中修不超過72小時,大修有計劃。
1l、對于需分承包的維修項目,嚴格進行分承包商評審,嚴格監(jiān)督施工,保證維修質量。
12、定期檢查所有標志,損壞或脫落的標識類標志,在發(fā)現(xiàn)后24小時內予以修復。
13、物業(yè)服務中心經(jīng)理每年就物業(yè)房屋的使用維修情況,做出管理報告。
第16篇 物業(yè)區(qū)綠化管理守則
物業(yè)園區(qū)綠化管理守則
為搞好園區(qū)綠化管理工作,共建美好家園,共創(chuàng)一流小區(qū),特制定本規(guī)定:
1、園區(qū)的綠地、假山、人工湖及其他配套設施,由本管理處實行統(tǒng)一管理。
2、園區(qū)內所有人員都應樹立主人翁意識,自覺愛護園區(qū)內一草一木一景。
3、違反本規(guī)定,有下列行為之一者,由本管理處管理人員責令其限期糾正、清除或采取補救措施,并賠償。
(1)踐踏草坪,在綠地上吐痰、便溺、拋紙屑、煙頭等雜物者,管理處將責令其糾正和及時清除。
(2)在魚池、湖中洗手、擲物、潑污水者,管理處將責令其糾正。
(3)攀折樹枝、采摘瓜果,在樹干、假山及園林小品上亂刻亂畫、張貼廣告、打釘拉繩、晾曬衣物者,管理處將責令其清除和限期改正。
(4)占用綠地,在綠地堆放物品、傾倒垃圾、私搭亂建者,將賠償綠地損壞費用的二倍。
(5)凡需在園林綠地上挖掘施工的,必須經(jīng)管理處批準,憑《嶺南新世界花園施工許可證》在綠化管理員的指導下施工,否則,將賠償由此造成的一切損失。
4、為了您和他人的安全,本園區(qū)陽臺護欄及外窗臺一律不得擺放花盆。由此引起的后果本管理處概不負責。
5、破壞假山結構,損壞、盜竊花木、園林小品、觀賞魚、瀑布、噴泉、自動噴灌設備等配套設施者,處以2倍至10倍重建(購)價的賠款。違反園區(qū)管理規(guī)定的,由園區(qū)保安部給予處理;情節(jié)嚴重構成犯罪的,由處法機關追究其責任。
