物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實務【16篇】

發(fā)布時間：2023-12-24 06:58:01 查看人數：76

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物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實務

第1篇物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實務

物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務

第一章物業(yè)管理企業(yè)的設立和組織機構

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設立程序、內部組織機構設置以及物業(yè)管理相關法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機構及其職能。

熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結構形式,物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度。

了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結構設計的要求和主要影響因素。

(三)要點說明

1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征

2.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

3.物業(yè)管理企業(yè)的設立程序

(1)工商注冊登記

(2)資質管理

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置

(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素

(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求

(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構及其職責

第二章物業(yè)管理招標投標

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理招標投標相關法規(guī)和物業(yè)管理招投標內容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理招標投標相關法規(guī),物業(yè)管理招、投標的內容、步驟和要求,物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。

熟悉:物業(yè)管理招標的條件和程序,投標的策略和技巧。

了解:物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。

(三)要點說明

1.物業(yè)管理招標投標及其特點

2.物業(yè)管理招標投標的原則與要求

3.物業(yè)管理招標投標的策劃與實施

4.物業(yè)管理招標的類型

5.物業(yè)管理招標的方式

6.物業(yè)管理招標的內容

考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務

第2篇小區(qū)物業(yè)管理內容5

小區(qū)物業(yè)管理內容(五)

在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項進行管理:

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;

2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設備、中央供水系統等;

3、物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;

4、物業(yè)規(guī)劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理;

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;

6、交通、車輛行駛及停泊;

7、配合當地公安機關進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;

8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動;

9、整理、保管與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;

10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為,要求賠償經濟損失及支付違約金;

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;

12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統一編號。

第3篇某物業(yè)消防管理規(guī)則條約

物業(yè)消防管理規(guī)則條約

1、物業(yè)服務中心作為社區(qū)消防工作的負責人,有責任貫徹“預防為主,防消結合”的方針。業(yè)戶有義務協助物業(yè)服務中心共同維護社區(qū)的消防安全。

2、消防通道是小區(qū)一旦發(fā)生意外火情的緊急救援通道,嚴禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區(qū)消防救援的順利進行。

3、業(yè)戶不得在其戶內、單元或公共場所存放易燃易爆危險品以及可觸及法律法規(guī)或對其他業(yè)戶構成滋擾和危險的物品。

4、各樓梯走道、出口應保持暢通無阻,請不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。

4、嚴禁在設立禁令標志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護安全疏散標志和照明設施等。

5、業(yè)戶使用家用電器需保證安全用電,請勿超負荷用電,以免發(fā)生事故。發(fā)現電器線路老化應及時請專業(yè)維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃氣爐、灶具。

6、業(yè)戶因自身疏忽導致的水、氣、煙或其他有關物體外溢,損害他人及財產的,應由該業(yè)戶承擔全部責任。

7、為了消除消防隱患,請勿在地下車庫、地下通道、電梯內等場所吸煙。

8、業(yè)戶進行室內裝飾裝修所用的材料應符合防火要求或進行防火處理,焊接、用電作業(yè)需由專業(yè)人員進行,并落實安全區(qū)保障措施(如:配備滅火器材)。

9、禁止隨意動用樓內消防設備和器材,愛護安全疏散照明設施,嚴禁損壞、竊取消防設備和器材。如發(fā)現損壞或盜竊消防設備器材的行為,業(yè)戶有權進行阻止且及時通知物業(yè)服務中心。

10、小區(qū)內禁止使用明火,如在小區(qū)內燃燒樹葉、垃圾等。

11、小區(qū)內一旦發(fā)生火情,應采取有效的應變措施(如切斷電源,關閉火源通向走廊的門等),并及時通知物業(yè)服務中心,服從秩序維護人員疏導,迅速有序的轉移到安全地帶。

第4篇 z城商場物業(yè)員工培訓管理計劃

現代城商場物業(yè)員工培訓管理計劃

企業(yè)要堅持以人為本的原則,建立新型管理機制,各崗位競爭上崗,實行考核,倡導危機意識和競爭意識,堅持持續(xù)有效地員工培訓與考核,培訓是管理之根本,是提高員工素質,確保管理質量的重要因素。進駐前的強化培訓和在職員工的培訓相結合,管理維修人員100%持證上崗,同時輔以考核措施,使員工在服務觀念,專業(yè)技能和基礎知識方面打好基礎。再推行目標管理,把總目標分解到班組,使班組到員工個人明確自己的分項目標,共同參與管理,人人肩上有指標,使總體目標得以實現。

1.培訓目的

通過系統的分階段、分層次培訓,使員工在掌握本崗位管理服務操作技能的基礎上,致力提高員工的業(yè)務能力、管理服務水平和綜合文化素養(yǎng),強化服務意識,熱愛本職工作,從而造就一支品質優(yōu)良、專業(yè)技術過硬、服務熱情周到的員工隊伍。

2.培訓項目

1)入職培訓。

時間要求:入職當天,共2課時。

培訓內容:

a)公司簡介

b)物業(yè)概況

c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質、工作時間、工資標準、計算方法、發(fā)放時間及享受各類節(jié)假日福利待遇等)

d)《員工手冊》

e)公司紀律要求及規(guī)章制度(包括作息時間、宿舍管理、員工食堂、請銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責、規(guī)章及質量標準等)

培訓方式:介紹、答疑

培訓人:各部門主管、班長

考試考核:一周后由主管領導以提問方式進行考核

2)上崗培訓:

時間要求:三個月試用期,共24課時

培訓內容:

a)公司企業(yè)文化

b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c)物業(yè)管理基礎知識

d)物業(yè)管理基本法規(guī)

e)操作和服務中的禮儀禮節(jié)

f)本部門工作手冊

g)如何處理業(yè)主投訴

h)安全、消防常識

培訓方式:集中授課(4人以上)、單獨輔導及自學(4人以下)

培訓人:公司相關培訓教員

考試考核:入職三個月后,對入職培訓和上崗培訓內容進行書面考試,然后進行轉正考核綜合鑒定,決定去留。

3)在職培訓:

管理層及管理中心員工在職培訓

時間要求:全年,共50課時。

培訓內容:

服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問題及投訴的處理技巧

酒店式物業(yè)管理特色服務的內容

物業(yè)管理法規(guī)知識

各工作崗位的職責和操作流程

現代企業(yè)管理的督導與溝通方式

培訓方法:集中授課

培訓人:公司經理、培訓教員

考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。

(2)維修人員在職培訓:

時間要求:全年共70課時

培訓內容:

服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識

物業(yè)管理基礎知識

機電設備的養(yǎng)護和維修知識

維修工作技巧及緊急事故的處理方法

消防安全及消防設備的養(yǎng)護和維修知識

f);物業(yè)管理法規(guī)

g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

培訓方法:集中授課。

培訓人:維修中心主管、班長

考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。

(3)保安人員在職培訓:

時間要求:全年,共70課時。

培訓內容:

服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

安全保衛(wèi)工作知識

物業(yè)管理知識及有關法律法規(guī)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問題及投訴的處理技巧

專業(yè)技能培訓

模擬消防實戰(zhàn)演習

培訓方法:集中授課或訓練

培訓人:保安主管、隊長及班長

考試考核:專業(yè)技能考核每季度一次,消防演習每半年一次,書面知識考試年終進行,同時進行年度考核鑒定。

(4)保潔員/綠化工在職培訓

時間要求:全年,共70課時。

培訓內容:

服務業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務意識

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

清潔用具和清洗用品的使用方法

綠化工具和除草、施肥的操作方式

花草的修剪及病蟲害的防治

各崗位職責

各崗位工作流程

安全知識

培訓方法:集中授課

培訓人:保潔主管、班長

考試考核:年終書面考試,同時進行年度考核鑒定。

3.外派培訓:

選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關行政部門舉辦或指定的培訓班進行培訓取證。

其外培項目:

物業(yè)管理上崗資格培訓班

部門經理培訓班

物業(yè)管理企業(yè)經理培訓班

iso9000內審員培訓

消防上崗資格培訓

4.培訓質量檢驗標準

新員工必須在三個月試用期內通過入職培訓、上崗培訓才能轉為正式員工,培訓不少于26課時,(每課時為1小時)。

在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓不少于70小時,才能通過年終考評。

在崗管理層員工每年需參加在職培訓不少50小時,才能通過年終考評。

員工轉崗,必須參加轉崗培訓24小時,才能通過年終考評。

凡書面考試不合格者,給予一次補考機會,補考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。

管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。

第5篇某某物業(yè)管理公司管理原則

某物業(yè)管理公司的管理原則

一、統一指揮原則。各級員工都必須執(zhí)行公司經理會議的決策,接受公司經理的統一領導。

二、層級管理原則。每一級在工作中必須聽從直接上級的指揮或執(zhí)行上級授權人員的命令,各級管理人員只對直接下級擁有指揮權。但在特殊情況下,任何上級對下級均有調動權。

三、分工負責原則。每一個員工按照分工對自己分擔的業(yè)務工作負全面責任。

四、利益連帶原則。每一個員工的責任、權限、利益三方面連帶生效。

五、命令服從原則。每一個員工都必須執(zhí)行其直接上級的命令。

六、督導工作原則。各部門及人員要接受并配合公司授權的監(jiān)督部門或人員的督查和指導,對工作中的偏差,要及時采取糾正措施進行改進,決不允許對檢查人員進行任何形式的攻擊和抗拒。

七、民主參與原則。每一個員工對本部門及公司的經營與管理均享有建議權和監(jiān)督權。

八、友好協作原則。在不影響本部門正常工作的前提下,各部門有盡可能為其他部門提供協作的責任。

九、絕對原則。每一個員工(不分職級)都必須以公司利益為己任,不做有損公司利益的事。若有突發(fā)事件,不管在什么情況下,都必須盡力去處理,使損失減低到最小程度。

十、獎優(yōu)懲劣原則。每一個員工的功績都將受到獎勵,其過失也將受到應有的懲處。

第6篇物業(yè)事故處理報告管理程序

1.0程序目的

對所發(fā)生的事故及時處理和調查,并采取適當的糾正和預防措施,控制事故的影響范圍,減少事故損失。

2.0適用范圍

適用于對管理區(qū)域內事故的調查、處理控制和報告。

3.0工作職責

3.1管理處全面負責程序的管理與控制工作。

3.2各部門是本程序的配合實施單位。

3.3管理處經理審批事故處理報告并制糾正預防措施。

4.0工作程序

4.1事故報告制度

4.1.1一般事故,立即報告部門負責人。

4.1.2重大事故,立即報告管理處,并在24小時內向公司報告。

4.1.3特重大事故,除按重大事故報告程序執(zhí)行外,要保護事故現場,并在2小時內向相關主管職能部門報告。

4.2事故調查

4.2.1一般事故由責任部門進行調查,事故發(fā)生起計2日內向管理處報告調查結果。

4.2.2重大事故由管理處組織相關部門進行調查,事故發(fā)生起計2日內向公司報告調查結果。

4.2.3特重大事故由管理處組織相關部門會同公安等部門進行調查。

4.3事故處理

4.3.1一般事故由相關部門按有關規(guī)定處理,并將處理結果以書面報告管理處。

4.3.2重大事故及特重大事故由管理處組織相關部門進行處理,寫出事故報告。事故報告內容包括如下方面:

1)事故的發(fā)生時間、::地點、傷亡人員或經濟損失情況;

2)事故發(fā)生的直接原因和直接責任者;

3)對事故的處理意見;

4)防范的糾正和預防措施。

4.3.3管理處對事故的處理結果以公告通報形式,發(fā)各部門預防類似事故再次發(fā)生。

5.0相關記錄

qr-021-01 《重大事件報告》

第7篇某某工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內容

某工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理內容

日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務功能的重要階段,我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分,在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議,并依據貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案,為今后物業(yè)管理打基礎。

常規(guī)期物業(yè)管理工作,包括房屋、設施、設備維護、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內容,其中有些項目已在前面相關章節(jié)體現。在此章節(jié)我們只是就其有關內容進行闡述。

一、介入期

在此階段,我們主要是進行調研、編寫方案、做好驗收接管工作。

(一)、調研、編寫方案工作

(二)、驗收接管

1、擬定驗收接管方案,組建驗收接管小組。

2、對項目進行全面驗收、接管,包括資料接管,另附驗收接管相關表格。

3、如有整改,在整改完畢后對整改項目進行接管,屆時另列清單交接。

二、常規(guī)期物業(yè)管理

(一)、安全管理

1、安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層,全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統;第四層為最里層,實行步行巡查,發(fā)現問題及時處理或匯報處理,同時我們將編制專項方案進行演練。

2、消防管理:我們將建立消防責任小組,分三級巡查:第一級為保安員巡查;第二級為維修人員巡查;第三級為管理層人員巡查。另外,我們將編制消防應急方案進行演練。

(二)、車輛管理(其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行)

1、我們將根據規(guī)劃實行規(guī)范管理,包括標識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。

2、合理使用停車場資源,使其資源利用最大化。

(三)、環(huán)境管理

1、對于內外綠化,我們將按照《綠化管護制度》嚴格執(zhí)行,這里不再細述。

2、環(huán)衛(wèi)管理上:我們首先實行垃圾分流,使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實行人員培訓到位、工作到位、檢查評比到位、質量到位的“四個到位”,始終保持責任區(qū)域干凈、整潔。詳見清潔衛(wèi)生管理。

(四)、物業(yè)管理標的中各項目大、中型維修養(yǎng)護和日常小修管理:

管理處在每年年初,向貴公司上報年度各項目大、中型維修計劃書,并按計劃執(zhí)行。對于日常的小型維修,管理處將在第一時間保質保量進行維修和按年度計劃進行養(yǎng)護。

(五)、客戶服務及品質管理:

設文員及品管各一人,負責整個管理處接待、內務、單位的服務品質等工作。我們將人員崗位職責上墻公布,并要求服務人員統一著裝、佩帶明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹,真正起到形象窗口的作用。

第8篇小區(qū)住戶手冊：物業(yè)管理篇

龍城小區(qū)住戶手冊:物業(yè)管理篇

一、物業(yè)管理人

湖南zz龍城物業(yè)管理有限公司依據《物業(yè)管理委托合同》作為本物業(yè)管理人,享有或承擔《物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的物業(yè)管理人的各項權利、義務及責任,對本物業(yè)實施綜合一體化管理。

二、管理人的責任

--公共房屋的使用、維修、養(yǎng)護和業(yè)主室內有償服務;

--消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、園林綠化地、溝、渠、池、井、通道、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;

--公共區(qū)域清潔衛(wèi)生;

--車輛行駛及停泊;

--公共秩序;

--市住宅主管部門規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

三、管理人的權利

--根據有關法律、法規(guī),結合實際情況,制訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理辦法;

--依據《物業(yè)管理委托合同》和政府有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用;

--選聘專業(yè)公司承擔專項經營業(yè)務;

--制止違反本手冊和物業(yè)管理規(guī)定的行為。

四、管理人的義務

--以向業(yè)主服務為宗旨,注重社會效益、經濟效益與環(huán)境效益的統一;

--按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對本物業(yè)實施物業(yè)管理;

--接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

--組織或協助有關部門開展社區(qū)文化活動和全民健身活動以及提供社區(qū)生活服務;

--按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經營活動。

五、管理費的運用

--公共場所保安、清潔、綠化等日常管理費用;

--公共設施維修、保養(yǎng)費用;

--公共區(qū)域(分攤范圍以外)水、電費用;

--公共設備、設施必要的保險費用及法定稅費;

--員工的工資、津貼、福利及辦公費用;

--因管理工作需要而聘請的專業(yè)公司及人員的費用;

--社區(qū)文化活動的費用;

--管理公司的酬金;

--其他管理費用。

六、管理費的繳付

--支票支付:當住戶為公司客戶時,可以采用支票的形式繳付費用;

--現金繳付:業(yè)主或住戶親自到管理處交納管理費;

--管理費由業(yè)主或租戶繳付均可,但如有拖欠,最終仍由業(yè)主承擔交納負責。

七、房屋本體維修基金

--本基金按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定收取;

--本基金用于房屋本體公(共)用設施的維修保養(yǎng)項目,不夠支付時經業(yè)主大會決定,由各業(yè)主按規(guī)定分攤;

--本基金由管理處以房屋本體為單位設立專帳管理;

--業(yè)主發(fā)生變更的原業(yè)主所交基金不予退還。

八、管理人員

--管理處各類服務人員按職能分工不同,因安全護衛(wèi)和清潔、綠化工作人員較專注于本職工作,未必全面了解小區(qū)所有事務,客戶若有問題(緊急事件除外),請向管理處來電或來訪咨詢。

--本公司禁止管理處所有員工收受住戶任何賞金或物品。

--為保持高效率的物業(yè)管理服務,懇請客戶合作,避免直接(緊急情況除外)差使管理人員做私人服務,如有工作需求,請與管理處聯系。

九、聯絡途徑

--歡迎住戶提出與本物業(yè)管理有關的任何意見,可以用電話、信函、來訪等各方式,另外敬請留下姓名、詳細地址及電話號碼,以便進一步聯絡;

--若是投訴個別管理人員不努力工作、不稱職、不廉潔及不軌行為,請盡可能提供其姓名、編號、以便調查及處理。

十、物業(yè)管理處

--管理處是小區(qū)物業(yè)管理的事務中心;

--用戶可通過管理處咨詢物業(yè)管理服務及其它服務。

第9篇物業(yè)管理管理層培訓教案：面對不同性格的員工

物業(yè)管理公司管理層培訓教案:如何面對不同性格的員工

所謂性格,是指人對客觀現實的穩(wěn)固態(tài)度以及與之相適應的慣常的行為方式中表現出的個性心理特征。性格是一個人個性的核心,它直接影響到人的行為方式,進而影響到人際關系及工作效率。因此,在管理過程中,根據人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說,“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來說,有幾類人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。

l.脾氣暴躁、常與人結怨者。某君出生于一個地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現很認真,也很執(zhí)著,但不順利時,他總認為是其他人故意刁難他,為此經常大發(fā)雷霆,甚至到領導那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。

當這類情緒激動、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時,你首先應讓他們坐下來,然后仔細聆聽他們的談話,不要發(fā)言,因為他們在激動時所說的話往往是雜亂無章的、未經組織的,讓他們把事情的經過說完,或者在一定程度上說,是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對冷靜之中,再來表示你的處理方法。

你不必試圖改變一個脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉換話題。雖然任何一個公司的紀律都不會要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動輒發(fā)脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會他們學習控制自己的情緒,并強調公司不贊成以亂發(fā)脾氣的方式來解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作,鼓勵他們多參與同事們的活動,讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的,沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。

2.自尊心極重,感情脆弱者。這類人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門,對紛繁復雜、競爭激烈的社會不太適應。領導者幾句提醒她們的話,聽在她們耳中,就象被老師當眾責罵,心中極為不安,無形中產生了一股壓力,對工作喪失信心和興趣,甚至產生跳槽的念頭和行為。

具有這類性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時誠惶誠恐,對上級說話時語調總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

對待此類員工,說話時措詞必須小心謹慎,盡量避免從個人角度出發(fā),多強調“我們”和“公司”。在批評她們工作中的問題時,必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關切的問候,都會增加她們的安全感和自信心。在平時例行的工作中,不妨把握機會稱贊她們的表現。再三的鼓勵或許讓你都感到自己嘮叨,但對她們來說卻是很受用的,而且有種被重視的感覺。同時,應該讓她們明白,在工作中發(fā)生錯誤時,可能是多種原因造成的,不一定與個人能力有關。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。

3.消極悲觀、缺乏自信者。公司召開會議、討論某項新建議時,有人提出反對是正常的。但你可能會發(fā)現,在你的公司里有這樣一類人,他們不管提出的建議是什么,從不進行深入的思考,總是一味地阻撓和反對,這不僅會阻礙公司的變革,而且破壞了公司創(chuàng)新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對的真正原因。

有些人之所以反對各種建議,只是因為他們消極悲觀,缺乏信心,擔心失敗。如果你發(fā)現某位員工一貫努力工作,對公司忠心耿耿,而且還頗有業(yè)績,只是有些缺乏信心,你可以給他機會,培養(yǎng)他的自信心。例如,你可以找他談談你的新計劃,讓他負責實施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說你取消該計劃。此時,你可以請他不要對任何事都采取否定的態(tài)度,應該提出積極而且有建設性的意見。如果他懷疑該項計劃的可行性時,你就鼓勵他找出可行的方法,并且全力幫助他實施,讓他體驗變革的樂趣及由此獲得的成就感。

當然,你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀,日理萬機的你既沒有這個時間,也沒有這個能力。你只能讓他了解你是個樂觀進取、凡事采取積極態(tài)度的人,尤其是接洽一項艱巨的工作時,更應以肯定且樂觀的態(tài)度對待。如果他一向尊重你,多少也會被你感染而產生信心。

4.阿諛奉承者。在許多辦公室里,?？梢姷搅镯毰鸟R、阿諛奉承者,他們經常稱贊你,且附和你所說的每一句話。如果有這種員工,就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評,但人們總是更喜歡被表揚。

有些管理者認為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現也不差,就可以任由他們繼續(xù)奉承下去。但事實上,你的姑息態(tài)度,會使他們感覺你默認了這種吹捧,不僅會強化他們的這種行為,還會使他們輕視你,降低了對你的尊重。

對待這種下屬,在與他們溝通時,無須太嚴肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當他們向你賣弄奉承的本領時,你可以淡淡地回應:“別夸張了”。倘若他們再三附和你的計劃時,你可以說:“你最好給自己留一點時間,考慮新的計劃和建議,下次開會每個人都要談自己的意見”。如此一來,他們便不敢也不好意思再做“應聲蟲”了。

5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬丈、積極進取的人,甚至你能感覺到下屬的目標直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當感到自己的地位受到威脅時,即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會使下屬對你的尊敬大打折扣。

但是,對待下屬中急功近利者卻不能忽視。因為急功近利者往往為了個人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進度,造成人際關系緊張。

與急于表現自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產生你忌才的錯覺,而不接受你提出的任何建議。你可以認真聆聽他的建議,適當稱贊他的表現,表示你對他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊,他一定會進一步表現自己,那時候,你可以漫不經心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會對其他員工比較公平,如果其他人比你更急進,你能否容忍地象你現在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語調要象平常說笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設身處地,為其他人想一想。

6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。

對待這類員工,千萬別用類似的打擊性語言:“你有多少才能

第10篇美術文化館物業(yè)管理整體設想策劃

美術(文化)館物業(yè)管理整體設想及策劃

(一)項目概況

美術館是集美術展覽、美術品收藏和美術培訓教育等功能為一體的公共文化設施。占地面積8000平方米,建筑面積達15000平方米,擁有八個標準展廳,一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑廣場,以及7層多功能辦公大樓,因此物業(yè)管理工作十分重要而艱巨。

(二)管理設想

根據文化場館物業(yè)管理的自身運作規(guī)律,針對美術館目前的實際情況,我們經過初步綜合分析,認為在對該物業(yè)的管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作:

1、高標準、高水平管理的措施

(1)建立和實施完善的物業(yè)管理質量體系

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質量的物業(yè)管理服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系。近幾年來,在國內物管行業(yè)逐漸推廣實施的iso9001-2000質量體系標準被實踐證明是行之有效的,這一點我們公司在導入并通過iso9001-2000質量體系國際認證后,就深深地體會到其好處。在美術館的物業(yè)管理工作中,從一開始就要堅持做到高標準、高起點,科學管理、規(guī)范服務。

(2)培育高素質的員工隊伍

人才對我們來說,是最重要的資源,它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個環(huán)節(jié),一是'引進關',引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質。二是'培訓關',我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃,要求大家有現代的物業(yè)管理意識,為業(yè)主服務的意識,都要做到一專多能,每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的重要依據。作為做好物業(yè)管理服務工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標是:培養(yǎng)一支高素質的精干的員工隊伍。

2、管理深度和廣度的做法

社會在進步、時代在發(fā)展。對于美術館這樣一個精英薈萃的項目而言,物業(yè)管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為:隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化,物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上,除了依靠科技手段外,還應盡可能和社會各專業(yè)服務機構聯合,滿足業(yè)主的多方面需求。

3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設想

(1)硬件建設

可靠的安全保障系統、管理完善的環(huán)境設施、簡潔醒目的形象設計系統、安全方便的交通網絡以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為美術館環(huán)境和文明建設提供了物質保證。

嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識,加強車輛的監(jiān)控和引導,及時處理突發(fā)事件。

運用現代科技手段,'三防'結合,確保安全。'三防'結合即是人防、物防、技防相結合。'人防'上我們實施快速反應系統,物防上采用圍墻、防盜裝置,技防采用高科技的智能化系統等手段提高防范能力。

(2)軟件建設

創(chuàng)建高檔次的文化場館,軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短,管理公司和廣大業(yè)主均需要進一步加深對物業(yè)管理的認識和自身修養(yǎng),這個過程需要日積月累的努力,物業(yè)管理公司應著眼于長遠發(fā)展,持之以恒地在軟件建設上下功夫。

(三)管理目標

1、業(yè)主單位滿意率達90%以上;

2、有效投訴率低于2次;

3、有效投訴處理率達100%;

4、責任展品受損率,資產流失率為0;

5、房屋及公共配套設備、設施完好率98%以上;

6、場館內治安案件案發(fā)率為零,無任何重大管理責任事故發(fā)生;

7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達標率為100%;

8、利用現代化管理手段對物業(yè)進行管理;

9、消防管理通過政府規(guī)定,年檢完好率100%。

(四)管理措施

1、導入iso9002質量管理體系

我司已建立了iso90002質量保證體系,并順利通過第三方認證,通過多年的實際運作和持續(xù)改進,質量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定,并具有較強的可操作性,質量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。隨著國際標準化組織于2000年12月頒布了2000版質量管理標準,我們審時度勢,積極跟進,及時對原有的質量體系進行了改版,并成功獲得is09002∶2000質量管理體系的認證。在美術館物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行is09002,以期在為客戶提供優(yōu)質服務的過程中不偏離既定的軌道。

2、實施'質量、成本雙否決'運行機制

我司結合物業(yè)管理行業(yè)的服務特性,全面推行'質量、成本雙否決'機制。公司每年通過與管理處簽訂目標管理責任書,把服務質量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項最重要的指標,且兩者是'或'與'否'的關系。我們將把這一套運行機制用于該場館的管理實踐中,力求在'服務質量'和'成本控制'之間找到更準確的結合點,以提供'質優(yōu)價廉'的服務產品。

3、建立'加油站式'的員工培訓機制

由于提供服務產品的主體之間的個性差異,對于服務產品的提供,不能簡單地只制造一種'準則',而是應該依據服務需求的變化而不斷調整,也即服務的層次、內容和方向做出相應變化,其中一項關鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。在實踐中,我們推出了'加油站式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。同時,我們亦強化'管理者就是培訓者'、'培訓是公司對職員的最大福利'的觀念,并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。

4、倡導開放式的管理服務

物業(yè)管理公司與客戶之間關系若協調不好,必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此,我們倡導和強調開放式的管理服務,即:我們通過要求其按時公布財務帳目、定期提交'管理報告'、組織'管理處開放日'活動、公布管理處主管人員的聯系電話等措施,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、管理體系的全面整合和提升

社會的環(huán)境時時在變,需求亦時時在變,始終沿用舊有的管理模式和服務方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務需求的要求的。在美術館的日常工作中,將致力于用新型的'以客戶為中心、以流程為導向'的運作取代傳統的'以企業(yè)為中心、以職能為導向'運作,實現物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。

6、致力于共用設施、設備的循環(huán)改進

樓宇管理的一個重要內容就是共用設施、設備的管理和維護。共用設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦公和安全保障等問題。根據我們對樓宇多年的管理經驗,我

第11篇物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解4

物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(4)

第四節(jié) 物業(yè)管理公司的勞動報酬和福利

一、勞動報酬和福利費用的前瞻

勞動報酬是激勵員工的重要手段?？茖W而合理地確定員工的勞動報酬,不僅能有效地激發(fā)員工的積極性,促進員工努力實現組織的目標,而且能在當今物業(yè)管理人才競爭日趨激烈的社會里,吸引和保留住一支精干、富有競爭力的員工隊伍。

(一)正確編制勞動定員

勞動定員,是指企業(yè)為完成規(guī)定的工作任務而應有的人員配備。要根據公司的經營方向、規(guī)模、服務內容、接管物業(yè)類型、員工素質等實際情況,在建立崗位責任制的基礎上,本著人盡其才、提高勞動效率的精神,規(guī)定各部門、各工種崗位必須配備的各類人員的數量。勞動定員的編制一般有以下四種方法:

(1)崗位定員法。根據內部的機構設置、服務設施、崗位職責與要求,再考慮各個崗位的工作量、班次與出勤率等因素來確定定員人數。

(2)比例定員法。根據各部門、工種的勞動任務分析工作量,在制定勞動定額的基礎上,按照一定比例來確定定員人數。

(3)設備定員法。以設備數量和實際工作量為基礎,員工的實際工作量由看管定額、設備開動的班次、出勤率等因素決定,以此來確定定員人數。

(4)效率定員法。根據各部門或班組的勞動效率來編制定員人數。

(二)勞動報酬和福利費用的預測

物業(yè)管理公司勞動報酬和福利費用的預測,實際上是一個公司對整個人力費用的預算。其中,勞動報酬即工資的預測流程是這樣的:

(1)根據經營服務要求確定勞動定額;

(2)根據勞動定額確定崗位人數;

(3)根據機構設置確定各層次、各個崗位的份額;

(4)確認每一種崗位的工資數;

(5)把各個崗位的人數乘以崗位工資額,各崗位累加得出工資報酬的預測;

(6)以平均工資乘人數的方式,得出工資總額。

而福利費用的預測,則可按公司內的人數為一單元,在工資報酬總額的基礎上提取百分比來計算。

例如:年度養(yǎng)老保險金=月工資總額×人數×25

第12篇物業(yè)初級物業(yè)管理員應知試卷

考試時間:100分鐘

單位__________崗位_________姓名__________得分_________

一、填空題:(每空格2分,共24分)

1、按物業(yè)分級標準,目前多層住宅分_____級,你認為**花園應該屬____級。

2、物業(yè)管理屬于_____________產業(yè)。

3、物業(yè)管理日常運行主要有兩方面的工作:一是__________、二是____________。

4、物業(yè)管理是個服務性行業(yè),從本質上說,物業(yè)管理公司的'產品'只有一個,那就是_________,其主要分三大類_________、_________、____________。

5、企業(yè)文化的三大部分____________、___________、___________。

二、多項選擇題:(每小題2分、共30分;每選對一小點得0.5分,選錯一小點不得分)

1、住宅小區(qū)業(yè)委會代表和維護()的合法權益。

a、產權人b、物業(yè)管理公司c、使用人d、政府e、業(yè)主

2、物業(yè)管理公司了解業(yè)主期望的方法有()。

a、管理人員與業(yè)主直接接觸b、鼓勵一線服務人員反映情況

c、業(yè)主投訴分析d、業(yè)主期望全面調查e、業(yè)主期望測試

3、下列對物業(yè)治安管理中'服務'的認識不正確的是()。

a、做好小區(qū)安全保衛(wèi)就是服務b、保安人員要樹立'業(yè)戶第一'服務指導思想c、保安中只有門衛(wèi)有較強的服務性d、管理是服務,保安也是一種服務

4、常用清潔保養(yǎng)清潔劑中呈堿性是()。

a、漂白水b、燒堿c、綠水d、105石水e、潔廁靈

5、管理、維護物業(yè)充分發(fā)揮物業(yè)功能的幾大文件是()。

a、建議書b、投標書c、管理公約d、用戶手冊e、裝修指南

6、下列關于公共水電分攤說法錯誤的是()。

a、物業(yè)單位辦公的水、電費用應由物業(yè)公司負擔

b、小區(qū)綠化物養(yǎng)護、園林水池噴泉,應向住(用)戶分攤

c、小區(qū)開展多種經營活動的水、電費用,應由物業(yè)管理綜合服務費列支

d、小區(qū)范圍路燈用電費用,由小區(qū)住戶分攤

7、住宅小區(qū)公共性服務性收費的費用構成包括()。

a、綠化、衛(wèi)生、保安費b、辦公費、管理人員工資、福利

c、法定稅費d、有線電視天線費

8、下列哪些滅火器適用于撲救帶電設備引起的火災()

a、化學泡沫滅火器b、干粉滅火器

c、鹵化烷滅火器d、二氧化碳滅火器

9、()三足鼎立,組成物業(yè)治安管理較為完善的系統。

a、門衛(wèi)b、輪值c、巡邏d、監(jiān)控

10、下列屬于入伙手續(xù)文件的是()。

a、入伙通知書b、收樓須知c、用戶登記表

d、驗房(鋪)書e、房(鋪)交接書

11、upvc管材的優(yōu)點有()。

a、受力條件好b、耐腐蝕c、質量輕d、安裝方便

12、首次業(yè)主大會召開的前提條件之一是()。

a、發(fā)展商同意b、物業(yè)管理公司同意c、政府主管部門同意

d、已交付使用物業(yè)的建筑面積達50%以上

e、已交付使用物業(yè)的建筑面積大于30%小于50%且物業(yè)的使用超過1年

13、業(yè)主通過業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理中擁有下列哪些權益()

a、選聘、解聘物業(yè)管理公司b、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理行為

c、指揮物業(yè)管理公司工作d、審查、監(jiān)督物業(yè)費用的收支

e、參與修訂管理公約

14、污水檢查井的作用主要是()。

a、連接多條排水管b、方便清通管道

c、檢查化糞池d、檢查地下水池

15、要做好物業(yè)治安管理,就要堅持()。

a、預防為主,防治結合b、與社會治安相結合

c、服務第一,用戶至上d、硬件、軟件一起抓

e、服務性與經營性相結合

三、判斷題:(每題1分,共14分)

1、用戶需改變煤氣管道的臥室或廁所應向物業(yè)管理處申請批準后才可實施。()

2、改變停車場使用性質,須經國土局和城市規(guī)劃部門批準。()

3、排水管的排水動力是重力。()

4、室內不得存放超過0.5公斤的汽油、酒精等易燃物品。()

5、物業(yè)發(fā)展商與小業(yè)主是買賣關系而不是平等平行關系。()

6、物業(yè)管理中業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛由物業(yè)管理協會解決。()

7、業(yè)主收樓時必須本人親自來辦理相關手續(xù)。()

8、物業(yè)管理公司在業(yè)主入伙時可收取水電管理備用金。()

9、物業(yè)停車場收費崗的保安員要做到錢票相符,日清月結。()

10、一般民用建筑是由基礎、墻或柱、樓地面樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。()

11、地基不均勻沉降會引起鋼筋砼構件產生撓曲、變形、甚至開裂。()

12、物業(yè)管理公司在業(yè)主入伙時可預收部分管理費。()

13、合理使用,不隨意拆改原結構,不隨意改變原建筑的用途是保護好房屋的基本要求之一。()

14、建筑物上的避雷針、避雷網及屋頂的其他金屬物體連接成一個整體。()

四、簡答題:(32分)

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理主要有哪些方面(6分)

2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的四個階段及各階段的主要工作內容。(6分)

3、在裝修檢查時主要應注意哪幾方面(7分)

4、業(yè)主投訴的處理方法(7分)

5、98年《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定對業(yè)主欠費應承擔的法律責任(6分)

第13篇物業(yè)管理質量體系文件分供方管理程序

物業(yè)管理公司質量體系文件:分供方管理程序

1.0目的確保物業(yè)公司選擇的分供方能提供滿足合同要求的物資和服務。

2. 0適用范圍適用于相關部門采購物資時,對物資供應商(即分供方)和物業(yè)管理服務項目分承包方的選擇。

3．0職責

3.1 行政部組織對分供方和物業(yè)管理服務項目分承包方進行資格審查、質量審查和檔案的建立及管理。

3.2 物業(yè)管理公司經理負責批準確定合格分供方與分承包方名單,并由經理或其指定人員簽署采購或分包合同。

4. 0工作程序

4.1 物資供應商的選擇和評審

4.1.1 供應商的資格要求:a)必須有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)供應商提供商品的價格,c)供應的物資必須能保證符合所需物資的型號、規(guī)格、質量要求等。

4.1.2 各部門(管理處)應擬出符合上述要求的若干家供應商,對其評審等從以下幾方面進行:a)供應商的資質,信譽情況,b)供應商的品牌,c)產品樣品的評審,d)對比類似產品使用的歷史情況,e)對比類似產品的試驗結果,f)供應商售后服務狀況等。

4.1.1 行政部對評審結果進行記錄,并將兩個以上入選的供應商評審記錄報物業(yè)管理公司經理確認批準,形成《分供方評審表》。

4.1 物業(yè)管理服務項目(包括外協加工及制作)分承包方的選擇和評審

4.2.1 分承包方的資格要求a)有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)提供的服務能滿足本公司管理和質量要求,c)在達到質量要求的前提下,價格適宜。

4.2.2 行政部擬定出符合上述要求的若干家分承包方,會同相關部門或人員對其進行初審,內容包括:a)分承包方的資質,信譽情況,b)分承包方的質量保證體系資料(如有),c)分承包方的技術力量、人員素質。d)價格,e)有無服務方面的承諾等。

4.2.3 行政部對評審結果進行記錄,入選的分承包方評審記錄由管理者代表確認以后,報物業(yè)管理公司經理批準。

4.2.4 所有經評估合格的供應方都應列入《合格分供方一覽表》中,該名單由物業(yè)管理公司經理批準。

4.2.5 工程發(fā)包由物業(yè)管理公司經理負責,應注意:a)工程發(fā)包應嚴格按照投標或定向議標程序和相關規(guī)定進行,b)對方提供的業(yè)績及榮譽資料必須進行驗證考查作出評審,c)建安工程合同除應有明確的工程范圍、工期、質量標準、竣工時間外,還必須明確取費等級、材料設備供應責任、工程造價核定及撥款結算的規(guī)定等。a)由相關部門起草合同的文本,按《采購與分包合同、協議簽定程序的有關規(guī)定》核準。

4.1 對分供方的詢價控制參見《工程發(fā)包、采購、外協加工的詢價制度》

4.2 合格分供方的年度復審

4.4.1 物業(yè)管理公司經理每年12月組織對合格供應商和合同期在1年以上的合格分承包方進行一次年度復審,審核內容包括:a)過去一年分供方的業(yè)績,b)過去一年供應的物資質量狀況/分承包服務的質量管理狀況,c)各部門對相關分供方工作的檢查和評定記錄,d)本公司于其在以往的采購活動中未發(fā)現過嚴重質量問題糾紛。(注:提供一次性服務的分供方無需進行該項目復審)

4.4.2 凡在評審中確定沒有達到合同要求的分承包方,經物業(yè)管理公司經理批準,以下列方式處理:a)取消其合格分供方資格,b)要求其限期整改,對未能在限期內改進的,終止承包合同,取消其合格分承包方資格。

4.4.3 行政部建立合格分供方檔案,并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發(fā)放到管理者代表和相關部門。合格分供方檔案主要包括以下內容:a)分供方提供初審時的資料,b)供應商的產品介紹或說明/分承包方年度復審記錄,c)分供方提供的其他資料。

1.0相關文件

5.1 《工程發(fā)包、采購、外協加工的詢價制度》

5.1 《采購與分包合同、協議簽定程序的有關規(guī)定》

第14篇 xx住宅物業(yè)培訓及管理計劃

住宅項目物業(yè)培訓及管理計劃

培訓承諾

各類服務人員上崗培訓率達到100%;

各類專業(yè)人員持證上崗。

培訓計劃

源源不斷的人員培訓是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此,公司根據自身發(fā)展的需要,建立了自己的'培訓中心'。'培訓中心'每年舉辦二期6個月全脫產的物業(yè)經理培訓班和不定期的各類專業(yè)的培訓班。培訓師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學者及境外資深物業(yè)管理專家擔綱,講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理,從物業(yè)管理的規(guī)范服務、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經費的籌措、成本核算及資金的運行等。到目前為止,已有多名人員經過經理崗位培訓已經上崗,而且已得到了大家的一致好評。

[新進員工培訓方案]

培訓目的:使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等,以便能迅速的適應公司的運作模式,工作要求;提高工作效率。

培訓內容:

①公司基本情況、組織機構、主要領導介紹

②公司管理理念和服務理念教育

③企業(yè)文化、價值觀的傳遞

④《員工手冊》、職業(yè)道德及有關制度教育

培訓時間:4課時

【管理處經理、副經理培訓】

通過培訓使培訓人員能參與市場競爭,能獨立操作一個樓盤,有較強的公關意識與協調能力,必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策,懂得各類物業(yè)權屬的手續(xù)辦理,掌握資金的運行原則和資金的正確使用,成為企業(yè)領導的好當家。

培訓時間為3-4周

類別科目

序號培訓科目課時授課內容

物業(yè)管理

法規(guī)1物業(yè)管理現行

政策法規(guī)6物業(yè)管理的現行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;

物業(yè)管理

基礎知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論;機構設置;人員配備;管理方案的制定;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;

3質量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001貫標知識;

4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5辦公樓管理;公寓樓管理;別墅管理;一般住宅管理實務;國外的物業(yè)管理;

物業(yè)管理

運作實務5各類專業(yè)管理18設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調;電梯;管道;給排水系統保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;服務收費價格制定等;

6內部管理8.5物業(yè)管理的資金運行;服務費用的取繳與使用;物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收;行政人事管理;計算機操作;檔案管理

注:一小時為一課時

【各部門主管培訓】

通過培訓,能協助物業(yè)經理的工作,做好各自崗位的本職工作,制定部門崗位責任制,協調各部門、各崗位之間的關系,定期或不定期地對下屬進行崗位培訓。

培訓時間為3-4周

類別科目

序號培訓科目課時授課內容

物業(yè)管理

法規(guī)1物業(yè)管理現行

政策法規(guī)6物業(yè)管理的現行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;

物業(yè)管理

基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;

3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務;經濟適用房操作實務;

物業(yè)管理

運作實務4各類專業(yè)管理24設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調;電梯;管道;給排水系統保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;兒童樂園設施管理;

物業(yè)管理

運作實務5內部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范;崗位標準及考核;文檔管理;

6企業(yè)的品牌建設3.5物業(yè)管理與服務理念等

實習與考察7實地操作與實踐56(根據需要可適當延長)

注:一小時為一課時

【一般管理人員培訓】

通過培訓,樹立100%為業(yè)戶服務的思想,把'服務'作為一種敬業(yè)精神,基本了解物業(yè)經營管理知識、法律知識,必須掌握建筑知識、機電設備維修保養(yǎng)知識,物業(yè)環(huán)境保護及管理知識,文檔管理知識等。

培訓時間為2-3周

類別科目

序號培訓科目課時授課內容

物業(yè)管理

法規(guī)1物業(yè)管理現行

政策法規(guī)6物業(yè)管理的現行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;

物業(yè)管理

基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運作相關知識;

3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務;經濟適用房操作實務;

物業(yè)管理

運作實務

物業(yè)管理

運作實務4各類專業(yè)管理設備工程管理;房屋(建物知識);機電設備;空調;電梯;管道;給排水系統保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務禮儀;特約性服務與兼營性服務;文檔管理;

5企業(yè)的品牌建設3物業(yè)管理與服務理念等

實習與考察6實地操作與實踐45(根據需要可適當延長)

注:一小時為一課時

[業(yè)戶服務培訓內容]

課程概述:

業(yè)戶是物業(yè)業(yè)主(產權人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統稱。業(yè)戶服務是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權籍管理、檔案資料管理等方面的服務。為適合業(yè)戶服務的需要,物業(yè)管理公司可以在項目管理處設置一個業(yè)戶服務部,作為物業(yè)管理接待服務的窗口,專門負責業(yè)戶服務工作。

培訓對象:1、管理處經理

課程目標:

通過經理培訓班學員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學習等培訓,使學員們對業(yè)戶服務的重要性有進一步的理解與掌握,使學員們深刻地認識到業(yè)戶服務是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關系的重要途徑、是

第15篇物業(yè)管理處電腦操作保養(yǎng)說明書

物業(yè)管理處電腦操作保養(yǎng)說明

1.0操作步驟

1.1開機順序:

1.1.1開啟電源。

1.1.2打開外圍設備(如打印機、掃描儀等)的電源。

1.1.3開啟顯示器。

1.1.4開啟主機。

1.2運作:

依照軟件系統規(guī)定的正常程序進行運作。

1.3關機順序:

1.3.1正常完全退出正在使用之軟件系統。

1.3.2繼續(xù)退出至根目錄下。

1.3.3關閉主機

1.3.4關閉顯示器。

1.3.5關閉外圍設備(如打印機、掃描儀等)。

1.3.6關閉電源。

2.0注意事項:

2.1電腦房的環(huán)境保持干凈整齊,上機操作時嚴禁吸煙,不準吃東西。

2.2操作人員無論是短暫離開還是長時間離開前,都必須遵循正常程序退出系統,并作屏幕保護或關機,防止他人使用。

2.3關機:

2.3.1關機后一段時間內,不能頻繁地做開機關機的動作,因為這樣對配件的沖擊很大,尤其是對硬盤的損傷更為嚴重,一般關機后距離下一次開機的時間,到少應有1分鐘。

2.3.2嚴禁機器正在讀寫數據時突然關機,這樣很可能會損壞驅動器(硬、軟驅等),更不能在機器工作時搬動機器。

2.3.3死機時,應先檢查電腦的電源是否插好,電源插座是否接觸良好,主

機顯示器以及打印機、掃描機、外置式modem、音箱等主要外接電源的設備電源插頭是否可靠地插入電源插座。再檢查是否病毒感染,軟件安裝、配置問題引起的死機;檢查后,再同時按鍵盤上的'ctrl'、'alt'和'del'鍵啟動,或主機箱上的'reset'按鈕,重新啟動電腦。

2.4儲存和備份。

2.4.1每當輸入一定數量之后,須及時儲存。

2.4.2每日工作結束前,重要文件資料須做軟盤備份并妥善保管.

2.5病毒防治:

2.5.1未經主管、操作人員批準同意及檢查消除病毒,嚴禁使用外來盤。

2.5.2嚴禁上機玩游戲。

2.6軟件維護:

2.6.1未經主管、操作人員批準同意,嚴禁改動軟件。

2.6.2未經主管、操作人員批準同意,嚴禁向機內拷入任何軟件。

2.7硬件維護:

2.7.1非操作人員,嚴禁私自插撥接線。

2.7.2插撥線須在關閉電源后進行。

2.7.3每日工作結束后,關閉電腦有關的電源開關。

3.0使用工具:

大小規(guī)格(十字、一字)螺絲批等。

4.0維護保養(yǎng)項目:

4.1每月定期維護保養(yǎng)項目,維修班并做好《設備月維護保養(yǎng)記錄表》:

4.1.1檢查電腦設備及外圍設備(打印機、掃描儀等)是否完好。

4.1.2檢查電腦設備的螺絲、電源、線路是否松脫。

4.2日常維護保養(yǎng)項目:

4.2.1清潔設備外殼及外圍設備(打印機、掃描儀等)外表灰塵。

4.2.2清殺病毒。

第16篇物業(yè)管理知識--電梯管理篇

物業(yè)管理知識學習--電梯管理篇

001、電梯操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎是:根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。

002、對電梯運行人員和維修人員的基本要求是:對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓,堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度。

003、電梯每年要進行一次安全年檢工作。

004、對電梯維修技術人員的要求:除電梯的日常保養(yǎng)維護外,電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。

005、每年都要制定電梯定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃。

006、要健全電梯設備檔案及修理記錄。

007、電梯專用鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。

008、電梯運行過程中發(fā)生故障,首先要救護乘客出梯。

009、對電梯保潔的規(guī)定:保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。定人定時對軌道、門導軌進行清潔,加油潤滑等。

010、電梯停駛保養(yǎng)時,首先要切斷控制電源,以確保安全。

011、對電梯機房衛(wèi)生的要求:電梯機房要保持整潔,做到無積灰、無蛛網,地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。電梯機房要有明亮的采光,窗玻璃完好無損且光亮清晰,通風良好,并配有必要的消防器材。

012、對曳引電動機的衛(wèi)生要求:曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無積油。

013、對電梯控制屏的衛(wèi)生要求:電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣,做到無灰塵,磁鐵接觸開關無銹蝕、無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結吸住不放,造成電動機繼續(xù)運轉。

014、對電梯井道底坑的衛(wèi)生要求:井道底坑如有積水.必須首先斷電.然后排除。有漏水、滲水情況.一定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物.保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關有效運作。

015、對轎廂的衛(wèi)生要求:轎箱內外、頂上、底下均須經常擦凈,防止生銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。

016、對各層站廳門及地坎槽的衛(wèi)生要求:各層站廳門及地坎槽要經常清潔,以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈,保持整潔衛(wèi)生。

017、電梯檢修或保養(yǎng)首先要注意的問題:電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌,確認轎廂內無乘客后,方可停機。

018、在轎廂頂維修和保養(yǎng)時應注意:在轎廂頂維修和保養(yǎng)時,除了判斷故障和調試需要外,禁止開快車。工作時必須帶安全帽。

019、電梯井井底作業(yè)應注意:禁止關閉廳門(廳站留有人監(jiān)視時除外),廳門口必須擺設告示牌,防止無關人員靠近。

020、電梯傳動機件保養(yǎng)應注意:電梯凡是轉動機件均須加油潤滑,要做到定點、定質、定量、定期、定人,確保安全運行。

021、電梯維修保養(yǎng)工作完成后,應注意:必須認真清理現場,清點工具和物品,切忌遺漏。

022、機房、井道因工作需要動火,應注意:必須遵守大廈動火規(guī)定.辦好動火證,指定專人操作和監(jiān)視,事后清理火種。

023、電梯工作制度的主要內容有:嚴格執(zhí)行電梯設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。堅守工作崗位,值班時間不做與本崗位無關之事。密切監(jiān)視和掌握各機的運行動態(tài)。遇重大活動,及時做好需變動的電梯運行方式的調度、管理工作.必要時可設置專梯以適應客流量的需要。每日19:00以后及節(jié)假日期間,由于客流量減少,一般可關閉數部電梯。按時完成設備的定期保養(yǎng)和維修工作。認真學習專業(yè)知識,熟悉設備結構及性能,做到故障判斷準確,處理迅速及時。值班人員違反制度或失職造成設備損壞。將追究其責任。

024、電梯的定義:用電力拖動,有載人或載物轎廂,夾在鋼性軌道問垂直運行;其傾斜角度不超過15度的運輸設備。

025、電梯有四大空間,機房、轎廂、層門、井道。

026、電梯機房對溫度的要求是不超過攝氏40度。

027、非電梯工不可以進入電梯井道,特殊情況必須在電梯工協助并監(jiān)護下進入井道。

028、乘客進入轎廂后應遵守的規(guī)定:不打鬧、蹦跳,不依靠在轎門上,不強行阻止轎門開關且不強行扒開門,不在轎廂吸煙。

029、呼梯的要求是怎樣的:必須用手指觸按欲去方向呼梯按鈕,燈亮即松。

030、阻止

電梯轎門關閉的可行辦法有:按住開門按鈕,按住電梯前行方向外呼按鈕,按住安全觸板,擋住光電眼。

031、清潔電梯轎廂時禁止用水沖洗轎廂和廳門外框,禁止讓水流入井道,禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。

032、電梯終端安全保護裝置有6個,安裝在井道頂部裝有3個,井道底部有3個。

033、電梯有哪兩種安全保護裝置:保護裝置由機械式安全保護裝置和電器安全保護裝置兩部分組成。

034、電梯正常運行的三個基本條件是:1、必須選擇好樓層;2、必須要關閉好所有廳、轎門,門聯鎖電路被接通;3、必須要確定好電梯的運行方向,定向電路被接通。

035、電梯在發(fā)生下述三種嚴重情況時,須經有關部門嚴格檢查,鑒定合格后方可使用:l、當電梯發(fā)生嚴重的沖頂和撞底時;2、當發(fā)生地震時;3、當發(fā)生火災時。

036、常用的排除電梯電路故障的方法有:工作程序法;分段、分區(qū)法;電壓法;短接法。

037、維修人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作:門區(qū)是電梯最危險的地方之一,電梯的事故和故障經常發(fā)生在這里。維修人員如果在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作,萬一其它人員誤操縱電梯或電梯失控,則會躲避不及面發(fā)生傷亡事故。

038、曳引鋼絲繩的報廢標準是:l、當曳引鋼絲繩上出現斷股時,應立即報廢:2、曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑、銹皮、點蝕、麻坑等損傷,應予以報廢;3、曳引鋼絲繩磨損后,其直徑小于等于原直徑的90%時則應報廢;4、當曳引鋼絲繩出現斷絲,斷絲在繩內均勻分布,在一個捻距內的最大斷絲數超過32條時(以8*19為例),應予以報廢。

039、按下關門按鈕后,門不能關閉的原因是:關門按鈕接點接觸不良或損壞;關門電路中關門限位開關或開門按鈕互鎖觸點接觸不良。從而導致關門電路有斷點,關門繼電器不能吸合;關門繼電器損壞;門電機限流電阻燒斷;門電機電路熔斷器燒斷;門電機傳動皮帶過松或磨斷。

040、按下關門按鈕門不能關閉故障的排除方法:修復或更換關門按鈕;用導線短接法將關門電路中的斷點找出,然后修復或更換選層開關;更換關門繼電器;更換限流電阻;更換熔斷器;斷帶則換新皮帶;過松則適當轉動偏心軸來調整皮帶張緊度。

041、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向,電梯卻不能運行的原因是:關門速度過慢而沒有力量,以致不能帶動廳門關閉好,門鎖開關未接通,門鎖繼電器未吸合,所以電梯不能啟動運行;門刀沒有插入到門鎖開關的兩個滾輪中間。即未對好門;關門限位行程開關未接通;關門繼電器部份觸點損壞。運行繼電器損壞。

042、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向,電梯卻不能運行的故障排除方法:調整門電機限流電阻及分流電阻;重新調整門鎖開關并對好門刀;調整關門限位行程開關的位置;修復或更換關門繼電器;修復或更換運行繼電器。

043、廳門未關閉電梯卻能運行的原因是:門鎖繼電器觸點粘死;門鎖開關觸點被短路。門聯鎖回路接線短路。

044、廳門未關閉電梯卻能運行的故障排除方法:調整或更換門鎖繼電器;修復或更換門鎖開關;排除短路點。

045、電梯開門速度過慢的原因是:門電機限流電阻過大;開門電路分流電阻上的行程開關觸點粘死;門電機傳動皮帶打滑。

046、電梯開門速度過慢的故障排除方法:擰緊或更換開門限位開關;修復或更換開門限位開關;排除電路繼電器;更換開門繼電器。

047、制動器不能張開的原因是:制動器調整彈簧過緊;眼位螺栓間隙調整過小;電磁鐵線圈燒毀;制動器電路有斷點。

048、制動器不能張開的故障排除方法:重新調整彈簧力;增大眼位螺栓與支架間隙,正常為0.25-0.35毫米;更換電磁鐵線圈;排除電路斷點。

049、制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的原因是:制動閘瓦與制動輪鼓間隙不均勻而偏磨:制動閘瓦與制動輪鼓間隙過小;制動器調整彈簧過緊。

050、制動器制動閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的故障排除方法:調整制動器閘瓦與制動輪鼓之間的間隙,使之均勻并在0.25-0.35毫米之間;放松制動器調整彈簧至規(guī)定范圍。

051、制動器不能制停電梯的原因是:制動器調整彈簧過松;閘瓦與制動輪鼓間隙不均而且過大;制動閘瓦和制動輪鼓間有油污。

052、制動器不能制停電梯的故障排除方法:收緊制動器調整彈簧至規(guī)定范圍;調整閘瓦與制動輪鼓間隙,使之均勻并在0.5-0.7毫米之間;清洗油污。

053、減速軸過熱的原因是:軸向游隙過小;箱體潤滑油過小;潤滑油粘度低或質量差;環(huán)境溫度過高。

054、減

速軸過熱的故障排除方法:調整軸向游隙,添加潤滑油至油鏡中線位置;更換合格的潤滑油;加強通風,降低環(huán)境溫度。

055、按下選層按鈕后沒有選層信號的原因是:選層繼電器失靈;選層按鈕觸點接觸不良;信號燈接觸不良或燒毀;選層回路出現斷點。

056、按下選層按鈕后沒有選層信號的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換選層按鈕;上緊或更換燈泡;排除回路上的斷點。

057、選層后,運行方向指示燈不亮的原因是:自動定向電路有斷點;定向繼電器損壞;定向指示燈泡燒毀或接觸不良。

058、選層后,運行方向指示燈不亮的故障排除方法:用電壓法或導線短接法排除電路斷點;修復或更換定向繼電路;更換燈泡或修復燈口。

059、電梯上行平層高而下行時平層低的原因是:制動器調整彈簧過松;制動閘瓦與制動輪間隙過大或不同心。

060、電梯上行平層高而下行時平層低的故障排除方法:按規(guī)定調緊彈簧壓力;按規(guī)定值調整好閘瓦與制動輪間隙;調整制動器底部墊片,使閘瓦與制動輪同心。

061、電梯上行時平層低而不行時平層高的原因是制動器調整彈簧過緊;閘瓦與制動輪鼓間隙過小。

062、電梯上行時平層低而不行時平層高的故障排除方法:按規(guī)定調松彈簧壓力;調整閘瓦與制動輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內。

063、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的原因是:對重部份過重;換速電路選點不合適;平層器與遮磁板位置不當。

064、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的故障排除方法:用電流表測量電梯上下行的電流值來調整(減小)對重重量;調整換速點,一般是換速后4-6秒平層為宜;調整遮磁板位置。

065、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的原因是:對重部份過輕;平層器與遮磁板位置不當。

066、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的故障排除方法:加重對重部份至合適范圍;調整遮磁板位置。

067、電梯在運行中突然停車的原因有:外電網停電或斷相供電;總開關保險絲熔斷或跳閘;超速閘車;門刀在運行時碰門鎖開關滾輪,從而使門聯鎖電路斷開,電梯會突然停車。

068、電梯在運行中突然停車的故障排除方法:如果停電時間長,則需要盤車至平層位置,讓乘客離去,找出原因后更換保險絲或重新合上總開關,找出電源總開關,并掛上井道有人工作標記然后向上盤車,使安全鉗脫離導軌,。然后查明超速原因并修復正常才使用;調整門刀與門鎖開關兩滾輪的位置,使電梯正常運行中門刀要從兩滾輪中間通過,而廳門開啟時兩滾輪又能夾持住門刀。

069、電梯自動溜車的原因是:制動器失靈;曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現打滑現象;轎廂部份與對重部份重量差過份懸殊;曳引鋼絲繩張力不均。

070、電梯自動溜車的故障排除方法:調整制動器,使之恢復正常工作;檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪;按規(guī)定調整好重量差;電梯轎廂不能超載運行;調整全部曳引鋼絲繩所受張力,通過調節(jié)繩頭組合彈簧的壓緊程度,使各鋼絲繩受力均衡。

071、電梯預選層站不停車的原因是:轎內選層繼電器觸點接觸不良;快速運行繼電器被臟物粘死,使快車電路不能斷開換速,電梯不能停車。

072、電梯預選層站不停車的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換快車運行接觸器。

073、電梯關門時夾人的原因是:安全觸板的保護電路接線短路;安全觸板傳動機構失靈;安全觸板的微動開關被壓死。

074、電梯關門時夾人的故障排除方法:檢查電路,排除短路點;調整安全觸板傳動機構的擺桿、拉桿、轉軸等,使之動作靈活、可靠;修復或更換微動開關。

075、局部保險絲經常燒斷的原因是:該回路元件或導線碰地;繼電器絕緣墊片擊穿; 保險絲容量過小。

076、局部保險絲經常燒斷的故障排除方法:檢查出碰地點酌情處理;加強絕緣或更換繼電器;按額定電流選擇合適的保險絲。

077、電梯大修后要進行哪些項目的試驗:電梯在大修后,一般要進行下面幾個項目的試驗:1、靜載試驗;2、運行試驗;3、超載試驗;4、安全鉗試驗;5、油壓緩沖器的復位試驗。

078、電梯的靜載試驗:電梯的靜載試驗應符合下列要求:將轎廂位于底層,陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷。乘客、醫(yī)院用電梯和載重量不大于二千公斤的載貨電梯,載以額定起重量的200%,其他各類電梯載以額定重量的150%,歷時10分鐘。試驗中各承重構件應無損壞,曳引繩在槽內應無滑移,制動器應可靠剎緊。

079、電梯的超載試驗:電梯的超載試驗應符合下列要求:轎廂應載以額定

起重量的110%,在通電持續(xù)率40%的情況下,歷時30分鐘,電梯應能安全地起動和運行,制動器作用應可靠,曳引機工作應正常。

080、第一臺電梯是由:美國奧的斯電梯公司于18*制造的。

081、快速電梯的分類標準是:電梯按速度分類,額定速度1.75m/s以上的電梯稱為快速電梯。

082、電梯發(fā)生故障時,維修人員應該在一小時之內趕到現場處理故障。

083、電梯、自動扶梯發(fā)生安全事故時,業(yè)主應向市勞動行政部門報告;發(fā)生重大人員傷亡事故的,業(yè)主還應在24小時內向公安機關、檢查機關報告。

084、電梯系統的限位開關應采用:自動復位開關。

085、電梯開門時有什么情況發(fā)生:當電梯門開至1/2時,門機進行減速。

086、當電梯上行方向超速時,能起保護作用的開關是:限速器開關。

087、電梯不啟動的原因有:電壓不夠、斷相、安全回路斷開、門未關好。

088、電梯上行時突然停車,可能的原因有:廳門門鎖斷開、轎廂急停開關接觸不良、斷電。

089、電梯在平層位置只能開門不能關門,可能的原因有:1、關門限位開關斷開不能復位;2、關門斷電器觸點損壞。