第1篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊頒布令3
物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊頒布令(三)
本公司依據(jù)《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000) 以及運(yùn)行三年以來的實際操作現(xiàn)況, 修訂了適合于物業(yè)管理服務(wù)過程控制的《質(zhì)量手冊》(b版)及其程序文件和其他支持性文件,現(xiàn)予以批準(zhǔn)頒布并于2006年1月18日生效實施。
本手冊是公司質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性文件,是指導(dǎo)公司在物業(yè)管理范圍內(nèi)建立并實施質(zhì)量管理體系的行動準(zhǔn)則。公司質(zhì)量管理體系貫標(biāo)范圍內(nèi)的全體員工必須遵照執(zhí)行。
最高管理者:
頒布日期:
第2篇 z小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容
目的:通過對設(shè)施設(shè)備的管理,使所有機(jī)電設(shè)備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務(wù)的要求
工作范圍1.供配電系統(tǒng)設(shè)備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統(tǒng)設(shè)備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。
3.消防系統(tǒng)設(shè)備:電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設(shè)備:各類電梯及其附屬設(shè)備。
5.弱電系統(tǒng)設(shè)備:電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設(shè)備等)。
6.通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備:通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。
工作項目1.設(shè)備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2.設(shè)備的標(biāo)識①所有的設(shè)備房須標(biāo)識其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)。
②所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識其設(shè)備編號等。
③對故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設(shè)備檔案管理①管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺賬》。
②工程維修中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各管理處設(shè)備檔案的管理工作,并對重要的設(shè)備資料做備份。
4.設(shè)備的運(yùn)行①設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。
②維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運(yùn)行管理。
③值班室/巡邏值班員負(fù)責(zé)將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督查。
5.設(shè)備的維修①設(shè)備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應(yīng)不超過8小時,若超過8小時,應(yīng)及時向維修主管報告,請求主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。
第3篇 物業(yè)管理員理論試題
2005物業(yè)管理員理論
2005年廣東省職業(yè)技能鑒定考試
物業(yè)管理員(四級)知識試卷
考試須知:本試卷適合物業(yè)管理員(四級)考試用,考生須按規(guī)定要求填寫姓名,單位,考生號碼,試卷滿分100分,考試時間為90分鐘,考試時用藍(lán)色圓珠筆或藍(lán)黑色鋼筆答,試卷上不準(zhǔn)寫與考試內(nèi)容無關(guān)的文字,考試時間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開考場。
一 二 三 總 分 總分人
分 數(shù) 得分 評分人
一、單項選擇題(每小題1分,共60分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿、續(xù)期的到續(xù)期屆滿,(c )由國家無償收回。
a.土地收益權(quán)b.土地處分權(quán)c.土地使用權(quán)d.土地所有權(quán)
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的質(zhì)量保修期,從( c )之日起計算。
a.工程峻工驗收合格 b.綜合驗收合格
c.交付 d.購買人取得房屋所有權(quán)證
3、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產(chǎn),其價格從長遠(yuǎn)來看是趨于( b )。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
4、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是(b)。
a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責(zé)
c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語言流暢,表達(dá)能力強(qiáng)
5、物業(yè)管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責(zé) b、實事求是,辦事公道
c、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌&
nbsp;d、遵守紀(jì)律,奉公守法
6、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現(xiàn)了(a)。
a、積極主動,講求時效 b、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌
c、刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì)d、儀表端莊,良好形象
7、社區(qū)公眾是指(c)
a組織內(nèi)部的公眾 b組織所有的公眾
c 組織所在地的公眾 d整個社會的公眾
8、在社交場合,無意與別人的目光相遇時,正確的選擇是(a)
a、眼神自然對視1-2秒,然后慢慢離開
b、馬上移開目光
c、眼神始終注視對方
d、無所謂
9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時間是在(a)
a、上午十點或下午四點左右
b、中午十二點,或下午二點左右
c、晚上十點左右
d、沒有講究
10、物業(yè)指的是( a)的房地產(chǎn)。
a.單元性 b.單體性c.復(fù)合性d.綜合性
11、下列不是物業(yè)性質(zhì)的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.壽命長久性d.持續(xù)增值性
12、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是( a)的關(guān)系。
a.服務(wù)與被服務(wù) b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理
13、(b )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和本源。
a.安保服務(wù)
b.房屋管理服務(wù)
c.共用設(shè)備維修服務(wù)
d.保潔服務(wù)
14、區(qū)分所有權(quán)人多見于( a)。
a.居住物業(yè)b.商業(yè)物業(yè) c.工業(yè)物業(yè)d.特種物業(yè)
15、撤換業(yè)主委員會成員,一般應(yīng)由( d)做出;
a.主管部門b.司法部門c.業(yè)主委員會d.業(yè)主大會
16、按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)依據(jù)( b)確定。
a.物業(yè)建筑面積 b.省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法 c.物業(yè)套數(shù) d.戶數(shù)
17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定( d),對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
a、管理契約 b、住戶手冊 c、管理規(guī)定d、業(yè)主臨時公約
18、業(yè)主購房的保修責(zé)任應(yīng)由( a)承擔(dān)。
a. 建設(shè)單位
b. 施工單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d.銷售單位
19、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn),可以采用( a)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協(xié)議 b、批準(zhǔn) c、推薦 d、選派
20、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( c)約定的內(nèi)容。
a、公共維修資金 b、物業(yè)裝飾裝修 c、前期物業(yè)服務(wù)合同 d、公用面積分?jǐn)?/p>
21、前期物業(yè)服務(wù)合同可以( a );但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由(d )交納。
a.投資單位 b. 銷售單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d. 建設(shè)單位
23、物業(yè)區(qū)域治安日常管理應(yīng)以(b)為主;
a. 公安部們b.物業(yè)管理公司c.聯(lián)防隊d.門衛(wèi)
24、物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機(jī)動靈活性以( c)為前提;
b. 公平性b.客觀性c.受制性d.實用性
25、(d)的形象從某種意義上代表著物業(yè)管理企業(yè)的形象。
a.保安部經(jīng)理 b.保安領(lǐng)班c.巡邏員d.門衛(wèi)
26、下列不屬于停車場正常組織準(zhǔn)備工作的是( d)。
a.使停車場清晰明亮
b.設(shè)置清晰標(biāo)識
c.配備安全防范設(shè)備
d.配備汽車排污檢測設(shè)備
27、預(yù)防火災(zāi),就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產(chǎn)生的條件
28、( d)是物業(yè)公司防火第一責(zé)任人;
a.保安領(lǐng)班b.保安隊長c.管理處經(jīng)理d.物業(yè)公司總經(jīng)理
29、(b)是指提供非人們居住的環(huán)境,包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境連個方面。
a、生產(chǎn)環(huán)境 b、居住環(huán)境 c、商業(yè)環(huán)境 d、辦公環(huán)境
30、下列不屬于物業(yè)環(huán)境中的硬環(huán)境的是(a )。
a、鄰里關(guān)系 b、房屋建筑 c、附屬設(shè)備d、公共設(shè)施和相關(guān)場地
31、下列不屬于環(huán)境管理中對資源利用的措施的是( d )。
a、利用工業(yè)廢渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固體廢棄物做農(nóng)業(yè)肥料
c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源
d、舊家電的翻新利用
32、下列不是環(huán)境污染特點的是( a )。
a、作用時間短b、影響范圍廣c、作用時間短d、污染物的濃度變化性大
33、環(huán)境衛(wèi)生管理是維護(hù)轄區(qū)( c)公共場所、共用部位的清潔衛(wèi)生。
a、一定區(qū)域 b、部分區(qū)域 c、所有 d、不確定區(qū)域
34、所有的清潔“開荒”項目中,( c )的清潔“開荒”難度最大;
a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室
35、一個居住區(qū)的規(guī)模是(a)萬戶,人口(a)萬人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》有(b)個服務(wù)等級。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》的三級標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)公共場所應(yīng)每日清掃(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、為了保證物業(yè)檔案資料的完整性,對于新建物業(yè)應(yīng)( b)。
a在接管物業(yè)時嚴(yán)格辦理物業(yè)管理檔案資料接管手續(xù)
b在早期介入階段就要做好資料收集規(guī)劃與安排,責(zé)成專人負(fù)責(zé)
c從原設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)單位、管理單位、設(shè)備、材料供貨單位等處收集、核對、補(bǔ)充完善各類資料
d千方百計地得到業(yè)主用戶的資料
39、物業(yè)中的共用設(shè)施和房屋建筑的共用部位的維修養(yǎng)護(hù)費用應(yīng)由共有人按(c )分?jǐn)偂?/p>
a人口比例
b各自住房面積比例
c產(chǎn)權(quán)比例
d購房價格比例
40、房屋維護(hù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作,認(rèn)真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。
a、有償服務(wù) b、以防為主 c、區(qū)別對待 d、經(jīng)濟(jì)合理
41、房屋維修管理的基本原則是(d )
a、經(jīng)濟(jì)合理原則 b、區(qū)別對待原則 c、有償服務(wù)原則 d、服務(wù)原則
42、房屋維修日常服務(wù)的首要指標(biāo)是(d )
a、定額指標(biāo) b、經(jīng)費指標(biāo) c、服務(wù)指標(biāo) d、安全指標(biāo)
43、房屋維修管理的主要內(nèi)容不包括(a )
a、房屋附屬設(shè)備的管理 b、房屋的安全與質(zhì)量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術(shù)管理
44、小修養(yǎng)護(hù)部位費用主要通過收取( b )籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經(jīng)營的收入中彌補(bǔ)。
a.公共性維修費b.物業(yè)管理服務(wù)費 c.物業(yè)的保修費 d.專項維修資金
45、.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實行管理,進(jìn)行( b)的現(xiàn)場檢查。
a.定時b.不定時 c.每時每刻 d.定時或不定時
46、下列屬于物業(yè)綠化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮陽、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環(huán)境
47、聯(lián)合國確定的城市人均綠地指標(biāo)為(c)m2,如此才能達(dá)到保證人類身心健康的基本標(biāo)準(zhǔn)。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是( c );
a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水
49、( b)是城市綠化系統(tǒng)中最廣泛、使用率最高的一部分;
a.公園綠化b.居住區(qū)綠化c.校園綠化d.道路綠化
50、居住小區(qū)中型游園服務(wù)半徑不得超過(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0萬居民的居住區(qū)要設(shè)一個大游園,人均綠地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物業(yè)綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應(yīng)安排在(a)之間;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不屬于綠化養(yǎng)護(hù)管理特點的是(b)。
a、經(jīng)常性b、偶然性c、針對性 d、動態(tài)性
56、物業(yè)管理區(qū)域(簡稱轄區(qū))的給水系統(tǒng)(即供水部門向物業(yè)管理區(qū)域供水總表以內(nèi))一律由轄區(qū)的(d)管理。
a業(yè)主 b使用人
c供水部門 d物業(yè)管理公司
57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象。
a 每天應(yīng)不多于兩次 b每天應(yīng)不少于兩次
c 每班應(yīng)不多于兩次 d每班應(yīng)不少于兩次
58、計劃停電時,物業(yè)管理主管部門至少提前(c)將停電事宜通知用戶;若不能,最遲應(yīng)在實施停電前1小時,將停電通知送達(dá)用戶或啟用廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。
a8小時&nb
sp;b12小時
c24小時d48小時
59、應(yīng)(a)巡查安全防范系統(tǒng)運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常立即處理,并做記錄。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)電梯開梯后進(jìn)行一次電梯全程運(yùn)行檢查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 評分人
二、多項選擇題(每小題1分,共20分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要補(bǔ)地價的情形主要有( abcd )。
a.更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途
b.增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率
c.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
d.出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期
2、忠于職守,盡職盡責(zé)是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、談話的雙方在交談過程中,應(yīng)從對方的角度考慮,在確定了主要交談內(nèi)容后,恰當(dāng)?shù)剡x用語言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話題,應(yīng)注意(acd)
a、重視禮節(jié)和習(xí)俗
b、使用行話、術(shù)語以及方言土語
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及對方反感的話題
4、以下屬于常規(guī)性公共服務(wù)的是( acd)。
a.房屋管理服務(wù)
b.家居裝修服務(wù)
c.共用設(shè)施維修服務(wù)
d.室外保潔服務(wù)
5、物業(yè)檔案資料主要包括( bd)。
a.建設(shè)單位資料 b.物業(yè)資料 c.管理企業(yè)資料
; d.物業(yè)業(yè)主和租戶資料
6、下列屬于業(yè)主義務(wù)的是( acd)。
a.遵守業(yè)主公約b.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
c.按時交納物業(yè)服務(wù)費用d.執(zhí)行業(yè)主大會的決定
7、國家提倡業(yè)主通過( abc )的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
8、國家鼓勵物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識 c、新方法d、新成果
9、撲救火災(zāi)的基本方法有(abcd)。
a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法
10、巡邏的方式主要有( bcd)。
a.員工巡邏和領(lǐng)導(dǎo)巡邏
b.定時、不定時巡邏。
c.著制服巡邏和便衣巡邏
d.晝間巡邏和夜間巡邏
11、關(guān)于物業(yè)的清潔保養(yǎng),下列比較恰當(dāng)?shù)恼f法是(bcd);
a.沒有什么技術(shù)性b.專業(yè)性較強(qiáng)c.是物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容
d.不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦
12、物業(yè)清潔保養(yǎng)的檢查有(abcd);
a.員工自查 b.領(lǐng)班作業(yè)檢查c.主管巡查d.部門經(jīng)理抽查
13、用戶入住階段的物業(yè)檔案信息包括( abcd )。
a.入住通知書、住戶須知 b.業(yè)主公約
c.用戶手冊d.購樓須知
14、下列不屬于施工、竣工及驗收階段信息的是( abd)。
a項目批準(zhǔn)文件
b地質(zhì)勘察報告
c用戶進(jìn)戶驗收表
d工程預(yù)決算資料
15、電梯井道內(nèi)應(yīng)(abcd)等。
a無積水、垃圾,b不得堆放雜物、
c不得敷設(shè)水管和d不得敷設(shè)煤氣管
16、用戶有以下(abcd)行為,物業(yè)管理公司將按用水量和用水時間追計水費,并按《業(yè)主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。
&nbs
p;a私自裝表接水 b私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計量
c繞表接水 d私自啟用水表
17、中央空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前準(zhǔn)備應(yīng)(acd)等。
a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常
c.檢查冷凍水系統(tǒng)d.檢查冷卻水系統(tǒng)
18、房屋日常維修急修項目包括(abc )
a房屋結(jié)構(gòu)性損壞b室內(nèi)線路故障引起停電漏電
c水泵水箱及故障和進(jìn)水表以內(nèi)水管暴烈和水龍頭嚴(yán)重漏水d屋面滲漏水
19、嚴(yán)禁帶電工作,緊急情況帶電作業(yè)時,必須在(abcd)進(jìn)行操作。
a有監(jiān)護(hù)人 b有足夠的工作場地
c有充足光線 d帶絕緣手套、穿絕緣鞋
20、每月空載試運(yùn)行發(fā)電機(jī)兩次,檢查(acd)運(yùn)行情況,并做好試運(yùn)行記錄。
a電池液位b發(fā)電機(jī)
c接線端子d外圍設(shè)備
得分 評分人
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯誤的打×,共20分)
請將答案按題號填入下列表格
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建設(shè)單位必須首先依法取得國有土地使用權(quán),繳納土地出讓金,才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(×)
2、職業(yè)道德經(jīng)常發(fā)生變化,缺乏必要的穩(wěn)定性和連續(xù)性。(×)
3、職業(yè)道德具有強(qiáng)烈的紀(jì)律性。(√)
4、發(fā)展物業(yè)管理的主要目的是改善城市環(huán)境(× )。
5、一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會( √)。
6、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
7、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。(√)
8、潛在危險區(qū)域設(shè)置危險提示、警告標(biāo)識可以避免物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生危險事故。( × )。
9、一般的固體、液體及帶電設(shè)備等都可用二氧化碳
滅火器滅火( √ )。
10、洗潔精是一種酸性類的清潔劑。(×)
11、綠化有兩個方面的功能:物質(zhì)功能和精神功能。( √ )
12、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)備案是一個物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營管理服務(wù)人員為便于實施物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行的一項基礎(chǔ)性、強(qiáng)制性的工作( × )。
13、物業(yè)管理公司日常服務(wù)的房屋小修項目主要是通過走訪查房收集和住戶報修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價的30%以上。( × )
15、返工性修繕是指對由于房屋設(shè)計或施工方法不當(dāng)產(chǎn)生質(zhì)量問題的房屋進(jìn)行的修繕。維修費用應(yīng)由設(shè)計部門或施工部門負(fù)責(zé)或撥?？罱鉀Q。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查,評定房屋完損等級,隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組織對危險房屋的鑒定,并確定解危方法,預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )
17、小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動效率要98%達(dá)到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo),是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量,搞好日常服務(wù)的必要保證。( × )
18、關(guān)于走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上;每季對轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。
19、外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固。( √ )
第4篇 物業(yè)公司人事管理聘用勞動合同
物業(yè)公司人事管理之聘用與勞動合同
1.聘用與勞動合同
1.1.聘用辦法
本公司采用定崗定編的人事管理制度。如部門因工作確實需要增加人員時,應(yīng)先提出申請并填寫《員工需求申請表》,由部門負(fù)責(zé)人簽名后交由人事行政部核實,并報送經(jīng)理審批,最后由人事行政部辦理有關(guān)選聘事宜。
1.2.聘用條件
1.2.1 年滿十八歲,身體健康,證件齊全;
1.2.2 作風(fēng)正派,道德品質(zhì)好,無任何不良紀(jì)錄;
1.2.3 相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員須經(jīng)技術(shù)資質(zhì)評定,具有相應(yīng)資格證及職稱證;
1.2.4 符合公司招聘的其它條件;
1.2.5 有下列情形之一者不予錄用:
1)剝奪政治權(quán)力尚未恢復(fù)者;
2)被判有期徒刑或被通緝,尚未結(jié)案者;
3)體格檢查經(jīng)本公司認(rèn)定不適合者;
4)未同原單位解除、終止勞動關(guān)系;
5)拖欠公款,有記錄在案者;
6)患有各種傳染病,身體或心理有缺陷者;
7)吸食毒品者;
8)曾被本公司開除免職者;
9)其它原因不予錄用者。
1.2.6 本公司實行用工回避制度。原則上公司的高層職員的親屬不得安排到所屬部門工作。
1.3.試用期
1.3.1 試用期原則上為一至三個月,特殊情況可適當(dāng)延長或縮短試用期,但最長不得超過六個月。
1.3.2 試用人員報到時,應(yīng)向人事行政部送交下列證件:
1)身份證、健康證復(fù)印件(原件同時核對);
2)學(xué)歷證、資格證書、專業(yè)培訓(xùn)證書等有關(guān)證件復(fù)印件(原件核對);
3)國家規(guī)定的有關(guān)特殊工種必須持《資格上崗證》。
1.3.3 新進(jìn)人員須填寫《應(yīng)聘登記審批表》,辦妥入職手續(xù),并接受公司崗前培訓(xùn)后,方可上崗試用。
1.3.4 試用期間,員工如因品行不良或服務(wù)成績欠佳,應(yīng)隨時停止其試用,予以解雇;試用未滿3日者,不予發(fā)放工資。
1.3.5 試用期滿,員工需填寫《試用期員工轉(zhuǎn)正審批表》,以書面形式提出轉(zhuǎn)正申請。根據(jù)試用期的表現(xiàn)及試用期間考核成績,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人和人事行政部主管簽署意見,最后由經(jīng)理審批。
1.3.6 試用合格者,公司與其簽訂《勞動合同書》;試用不合格者,終止試用關(guān)系。
1.4.晉升與調(diào)職
1.4.1 公司將根據(jù)工作需要,對員工進(jìn)行橫向、縱向兩種方式調(diào)動或提升至其它部門、其它崗位工作。
1.4.2 所有員工均有被晉升的機(jī)會,升職主要是對員工工作能力及潛在能力的一種肯定,以及給員工提供一個施展才華的舞臺,同時也是為了確保公司及員工個人更好的得到發(fā)展。晉升將根據(jù)員工本人的工作表現(xiàn)、工作能力、業(yè)務(wù)水平及知識結(jié)構(gòu)、員工發(fā)展?jié)摿Φ母叩?、品德好壞等?以及滿足公司發(fā)展及擴(kuò)張的需要。
1.4.3 如員工晉升后,因工作不勝任或犯有重大過失的,公司可視實際情況作出降職或免職決定。
1.4.4 員工晉升及調(diào)動屬公司重大人事決策,必須經(jīng)公司部門負(fù)責(zé)人、人事行政部主管及經(jīng)理討論研究決定。
1.4.5 員工升職加薪或降職減薪前,部門負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《員工薪資調(diào)整審批表》,并填寫詳細(xì)調(diào)整理由,交人事行政部核準(zhǔn),由經(jīng)理批準(zhǔn)后實行。
1.5.離職
1.5.1 辭職
1)員工辭職應(yīng)以書面形式提出申請,交部門負(fù)責(zé)人、人事行政部主管、經(jīng)理審批。試用員工須提前7個工作日遞交申請報告,正式員工須提前30天遞交申請報告。
2)員工辭職報告未獲批準(zhǔn)前,應(yīng)照常工作。
3)員工的辭職報告獲得批準(zhǔn),在離職時應(yīng)到人事行政部辦理離職手續(xù),填寫《員工離職手續(xù)表》,并辦理工作移交。員工辦妥相關(guān)手續(xù)并由相關(guān)人員簽名確認(rèn)后,持離職手續(xù)清單到財務(wù)部辦理工資結(jié)算,財務(wù)部填寫《員工工資結(jié)算表》,由財務(wù)部負(fù)責(zé)人審核后交經(jīng)理審批,再由財務(wù)部辦理工資結(jié)算事宜。
4)正式員工若未能提前30天書面申請報告通知人事行政部離職的,員工應(yīng)給予公司一定賠償金或扣減當(dāng)月工資(特殊情況經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)者除外)。
5)員工如未能全數(shù)歸還下列第1.5.3條中所列舉的物品,則需按一定金額進(jìn)行賠償,有價物品按原購貨價賠償,無價物品按實際損失情況給予賠償。
下列物品賠償金額定額如下:
工作證:rmb20元 員工手冊:rmb50元
1.5.2 辭退
1)公司可根據(jù)勞動合同相關(guān)條款及人事管理制度規(guī)定,可單方面提出終止雇用關(guān)系。試用員工,違反公司規(guī)章制度者、不能勝任職務(wù)者或試用考核不合格者可辭退。正式員工,違反公司規(guī)章制度者,依據(jù)《獎罰條例》可予辭退,不發(fā)資遣費。
2)當(dāng)員工收到《辭退通知書》后,應(yīng)于24小時內(nèi)辦妥離職手續(xù)離開公司。
1.5.3 員工離職應(yīng)交還的物品
1)員工所負(fù)責(zé)的相關(guān)業(yè)務(wù)的文件、資料、數(shù)據(jù)、公函以及各類單據(jù)及其復(fù)印件。
2)辦公臺、辦公桌、文件柜及宿舍(或車輛)的鑰匙。
3)清退所有的借款、借物。
4)工作證、工作服、對講機(jī)、計算器、員工手冊、工具等或其它。
1.6.勞動合同和社會養(yǎng)老保險
1.6.1 經(jīng)面試合格試用者,試用合格后簽訂正式勞動合同;
1.6.2 本公司與員工簽訂勞動合同原則上期限一年,一年合同到期后根據(jù)雙向選擇原則再續(xù)簽合同;
1.6.3 凡簽訂正式勞動合同的員工,本公司將依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定安排員工參加社會保險。
第5篇 中級物業(yè)管理員知識試卷2
中級物業(yè)管理員知識試卷(二)
一、 單選題(1~60題,共60道題,每小題1分,共60分。請將最恰當(dāng)?shù)拇鸢傅淖帜柑钊肜ㄌ?/p>
中)
1、 物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出()二字。
a 、管理 b 、經(jīng)營 c、服務(wù) d 、維護(hù)
2、 ()是對物業(yè)管理員基本要求,也是職業(yè)道德中的首要有求。
a、兢兢業(yè)業(yè),熱情服務(wù) b、積極主動,講求實效c、實事求是,辦事公道 d、忠于職守,盡職盡責(zé)
3、 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),入住率達(dá)到一定比例,可通過協(xié)商選舉業(yè)主房管小組成員,組成業(yè)主小組,一般按()建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a、100~300
第6篇 物業(yè)管理手冊術(shù)語和定義
1 公司簡稱
1.1 本手冊全部采用ee集團(tuán)房地產(chǎn)管理有限公司《經(jīng)營管理制度》中對各級管理 組織的簡稱,如:管理公司、項目所在公司。
1.2 物業(yè)分公司 物業(yè)分公司是指'大連ee物業(yè)管理有限公司'在各地區(qū)設(shè)立的分公司,負(fù)責(zé)
ee地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理服務(wù)。 各地區(qū)設(shè)立的物業(yè)分公司隸屬各地項目所在公司,管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對
項目所在公司在物業(yè)管理職能上的指導(dǎo)和監(jiān)督。
2 相關(guān)管理術(shù)語
本手冊完全采用 iso9000:2000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)術(shù)語和定義,包括(不限于): 質(zhì)量、顧客滿意、管理體系、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、持續(xù)改進(jìn)、供方、過程(流程)、 項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預(yù)防措施、審核、評審 等等。
3 自定義術(shù)語
3.1 管理制度 本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對'管理制度'的定義和解釋,并將
'管理制度'與 iso9000 標(biāo)準(zhǔn)中的'文件'定義統(tǒng)一起來。
3.2 備案、核準(zhǔn)與審批 本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對'備案'、'核準(zhǔn)'、'審批'的
定義和解釋,并嚴(yán)格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關(guān)權(quán)限。
3.3 物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù)) '物業(yè)管理'的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定,'是指業(yè)主通
過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配 套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩 序的活動。'
為突出本公司在物業(yè)管理活動中的服務(wù)定位,強(qiáng)化服務(wù)提供者的角色,本手冊
及其支持文件中均將'物業(yè)管理'稱為'物業(yè)服務(wù)'。'物業(yè)服務(wù)'、'物業(yè)管理'、 '物業(yè)管理服務(wù)'在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。
3.4 顧客 '顧客'是指物業(yè)服務(wù)的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶,以及配套商業(yè)網(wǎng)
點的經(jīng)營商戶或其他物業(yè)使用人。
3.5 前期介入 '前期介入'是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前,依據(jù)開發(fā)商要
求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務(wù)合同的約定,有償參與項目開發(fā)過程中涉及 有關(guān)物業(yè)管理領(lǐng)域的活動。
項目對外承接物業(yè)項目時,前期介入工作的階段和內(nèi)容按服務(wù)合同約定執(zhí)行。 管理公司范圍內(nèi)開發(fā)項目的前期介入階段和內(nèi)容,各級物業(yè)管理部門(公司)必
須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務(wù)部門(公司)的具體要求執(zhí)行。
3.6 專責(zé)人員 '專責(zé)'是指對某一項工作的結(jié)果負(fù)完全責(zé)任,或主要責(zé)任。但'專責(zé)'并不
意味著專職,也可以是兼職。
3.7 授權(quán)人員(部門) '授權(quán)人'或'授權(quán)人員'是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權(quán)力的
人員,授權(quán)方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)實際工作需 要,在其職權(quán)范圍內(nèi)做出的臨時授權(quán)。
臨時授權(quán)工作的責(zé)任一般仍由上級權(quán)力授予人承擔(dān),除非該項授權(quán)得到了更高一 級管理人員的書面批準(zhǔn)。
第7篇 某物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
1.目的:
加強(qiáng)租售現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。
2.范圍
公司全體租售業(yè)務(wù)人員。
3.職責(zé)
3.1管理處負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的獨立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進(jìn)、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行管理監(jiān)督;并負(fù)責(zé)管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓(xùn)及指導(dǎo)。
3.3租售人員負(fù)責(zé)客戶收款工作的溝通,財務(wù)人員負(fù)責(zé)收款。
3.4財務(wù)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督各項收款工作。
4.方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù),及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當(dāng)業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易;如客戶當(dāng)時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.7對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實《房地產(chǎn)證》、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2《樓宇求租(購)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》,簽訂時要注意核實客戶身份證。
4.3.3租賃交易時,應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時,則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.4房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應(yīng)留存一份合約原件存檔。
4.3.5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后,由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。
4.3.6交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由本公司財務(wù)人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由部門財務(wù)人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款:傭金在買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記(或出買方產(chǎn)權(quán)證明)時由部門財務(wù)人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交公司后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時,由經(jīng)辦人向公司申請,經(jīng)租售中心主管核對后按公司付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務(wù)收款
4.4.4.1客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
4.4.4.2銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作
日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負(fù)有保管責(zé)任。
4.4.4.3定金款和收款收據(jù)財務(wù)聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
4.4.4.4收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。
4.4.5所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.6轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
4.6.1轉(zhuǎn)讓流程圖
4.6.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;
轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.6.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5.質(zhì)量記錄表格
vkwy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
vkwy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
vkwy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
第8篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開發(fā)建設(shè)期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:開發(fā)建設(shè)期間
(一)開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.分析原設(shè)計圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務(wù)用房、總臺及門衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn),車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實,建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動場所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等,以提升物業(yè)的價值和整體效果。
2.提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置等方面的改進(jìn)意見。對建筑材料的選用,設(shè)備設(shè)施性能特點、使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設(shè)施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進(jìn)設(shè)備而影響其他設(shè)施設(shè)備的動作。對服務(wù)方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象,可提供服務(wù)設(shè)施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場開發(fā)的定位點。
3.提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場,熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程,機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試,管道線路和敷設(shè)走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項目則可在現(xiàn)場建設(shè)單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設(shè)備安裝,現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。
4.設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)咨詢臺
在項目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費者面對面進(jìn)行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),解答消費者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)的工作。
第9篇 物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理改進(jìn)計劃
**20**年度設(shè)備管理改進(jìn)計劃
設(shè)備管理以設(shè)備的使用,保養(yǎng),維修三方面為核心;將設(shè)備技術(shù)資料,有關(guān)的信息,日常設(shè)備管理活動,進(jìn)行有效地分門別類記錄,反映,統(tǒng)計,分析,實時掌握設(shè)備的動態(tài),延長設(shè)備的使用壽命.
針對**花園建筑設(shè)備的特點及現(xiàn)狀,要完善對設(shè)備電器技術(shù)資料、設(shè)備日常保養(yǎng)維修、設(shè)備使用、設(shè)備配件、能源消耗等幾方面設(shè)備管理規(guī)章制度,做為20**年度**設(shè)備管理改進(jìn)的基礎(chǔ)。
1.完善設(shè)備技術(shù)資料管理:
全面收集設(shè)備,輔助裝置,軸承,傳動機(jī)構(gòu);技術(shù)檔案等技術(shù)資料檔案,進(jìn)行分類,排序,存儲.做到設(shè)備編號和技術(shù)標(biāo)牌齊全,設(shè)備資產(chǎn)帳,物,卡相符.對設(shè)備實行全過程的管理,從選型、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造,直至報廢更新等都管理起來。
2. 完善設(shè)備日常修理管理(包括設(shè)備故障管理),減少設(shè)備故障率.
對設(shè)備電器的小修和大修、技術(shù)改造、設(shè)備故障、能源消耗、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時間等信息進(jìn)行詳細(xì)記錄。便于設(shè)備管理人員根據(jù)記錄制定最佳維修方案,并指導(dǎo)維修人員按照設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)部位的性能,技術(shù)要求,運(yùn)轉(zhuǎn)情況,而采取正確地維修方法,縮短因設(shè)備修理而停機(jī)的時間。使設(shè)備管理工作深入細(xì)致,實現(xiàn)維修工作量的考核數(shù)量化.
設(shè)備故障管理:主要記錄了設(shè)備故障發(fā)生的日期、故障維修方式、故障類型,并掌握設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)磨損情況。設(shè)備管理人員根據(jù)對歷次設(shè)備故障記錄的分析,故障類型的統(tǒng)計可得出:易損另配件,在正常條件下的磨損和使用期限,有計劃地進(jìn)行更換維修;對非正常的設(shè)備故障,設(shè)備管理人員就可采取相應(yīng)的措施,進(jìn)行改進(jìn)性維修,降低故障率。
3. 完善配件管理,使配件的庫存處于一個合理的水平.
對配件的管理從以下幾個方面入手:從設(shè)備管理的角度說:編制<<配件清單>>;記錄各臺設(shè)備所需要更換的主要易損件的編號、名稱、規(guī)格型號、使用數(shù)量、計劃庫存量和實際庫存量。通過對主要配件的管理,基本上就掌握了設(shè)備的配件需求量,
4. 減少能源消耗
確認(rèn)各設(shè)備的能耗狀況,提出確實可行的節(jié)能方案,在**花園中,中央空調(diào)的耗能占總能耗的55%,在20**年度,要對會所中央空調(diào),各棟大堂空調(diào)進(jìn)行多管齊下的維護(hù)保養(yǎng),包括冷凍水管,冷卻水管的清洗等,減少電能的消耗。
隨著**入住率的提高,原來申請的水指標(biāo)已不能滿足業(yè)主的需要,水指標(biāo)的更改申請的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行中,估計20**年初可完成.
5.加強(qiáng)對工程維修人員的管理,是改善設(shè)備管理的前提.
其中包括對工程維修人員的培訓(xùn), 工程維修人員的考核. 培訓(xùn)包括三方面:上門維修服務(wù)的規(guī)范,專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn),安全方面的培訓(xùn) 加大對專業(yè)知識的培訓(xùn)深度,如變頻技術(shù),弱電方面的技術(shù). 在工程人員考核方面
20**年度設(shè)備管理改進(jìn)計劃將圍繞以上五個方面開展
序號內(nèi) 容估計完成時間責(zé)任人
01用水指標(biāo)的更改申請20**年初 z
02大堂空調(diào)的維護(hù)保養(yǎng)單位的確定20** 1-4月 z
03規(guī)范及專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)(詳見20**年度的培訓(xùn)計劃)20** 1-12月 z
04安全規(guī)范的培訓(xùn)20** 1,4,7月 z
第10篇 頤和國際物業(yè)管理實施計劃材料
頤和國際物業(yè)管理實施計劃
作為一個剛組建的物業(yè)公司往往需要經(jīng)過一年的培訓(xùn)磨合才能成為一個成熟的團(tuán)隊。但根據(jù)頤和國際的實際情況以及開發(fā)商的需要,雅詩閣物業(yè)公司將按照如下計劃,爭取在2007年3月使整體物業(yè)工作走上正軌,達(dá)到開發(fā)商及業(yè)主所要求的標(biāo)準(zhǔn)。
1、近期工作(11月份)
此階段工作將圍繞交樓、設(shè)備交接工作進(jìn)行。保證物業(yè)公司能夠很好的接收開發(fā)商交付的項目,并對公司內(nèi)部人員進(jìn)行相應(yīng)的微調(diào)。
2、培訓(xùn)階段(12月份)
此階段培訓(xùn)分為三部分進(jìn)行:
第一部分:
針對物業(yè)公司在日常工作中出現(xiàn)的問題有針對性地進(jìn)行培訓(xùn),通過工作中所發(fā)生的案例,在最短時間內(nèi)提高員工的工作素質(zhì),解決內(nèi)部運(yùn)作問題,保證物業(yè)公司內(nèi)部運(yùn)作順暢。
第二部分:
系統(tǒng)培訓(xùn):內(nèi)容將圍繞物業(yè)公司人員禮儀禮貌、突發(fā)事件處理、日常工作流程、工作規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投訴處理技巧、專業(yè)業(yè)務(wù)能力提高等方面進(jìn)行。
第三部分:
采取“請進(jìn)來,走出去”的方式,將邀請部分專業(yè)人士如:酒店管理培訓(xùn)人員、物業(yè)顧問公司人員、禮儀培訓(xùn)師等進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)。
在走出去方面,因時間關(guān)系不能安排人員到北京、沈陽等物業(yè)開展較為成熟的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。在時機(jī)成熟后將安排部分物業(yè)公司主要管理人員實地考察學(xué)習(xí)。
3、考核階段(2007年1月)
在物業(yè)公司所有人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)后,全體人員將進(jìn)行相應(yīng)考核,考核不過關(guān)者,公司將按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處理。
各部門人員將利用此段時間行管理、業(yè)務(wù)大“比武”。采取公平競爭,競爭上崗的有效機(jī)制,提高員工的工作積極性。
4、人員調(diào)整、拔高階段(2007年2月)
通過前一階段的考核,對物業(yè)公司內(nèi)部不合格人員進(jìn)行調(diào)整,補(bǔ)充新鮮血液。通過對日常工作的不斷調(diào)整促使物業(yè)公司整體工作初步達(dá)到開發(fā)商及業(yè)主要求的工作標(biāo)準(zhǔn)。
第11篇 物業(yè)清潔機(jī)械使用保養(yǎng)管理程序
物業(yè)清潔機(jī)械使用、保養(yǎng)、管理程序
洗地機(jī):
1、于硬性地面清洗。
2、裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉(zhuǎn)。
3、按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。
4、插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。
5、從最靠電源插座的地方開始操作機(jī)器,防止機(jī)器壓過電線。
6、注意事項
6.1、工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進(jìn)刷子內(nèi)。
6.2、開動洗地機(jī)時,電源線要在操作者的背后。
6.3、使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達(dá)。
6.4、使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機(jī)器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。
7、保養(yǎng)工作
7.1、使用完畢,把機(jī)身及配件清洗干凈。
7.2、用干凈布擦凈機(jī)器、電線,將電線繞回機(jī)掛鉤,機(jī)器必須存放在干燥地方。
吸塵機(jī):
1、用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設(shè)備。
2、把軟管接駁在機(jī)身上,插入220伏電源。
3、開動時按頂上的開關(guān)按鈕。
4、吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內(nèi)。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機(jī)內(nèi)塵袋是否已清塵。
5.2、使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機(jī)吸去機(jī)內(nèi)及塵袋外微塵。
5.3、干性吸塵機(jī),切勿把水份吸入機(jī)內(nèi)。
6、保養(yǎng)工作
6.1、使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機(jī)身外殼。
6.2、將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。
吸水機(jī)
1、專用于清除積水。
2、把軟管接駁在機(jī)身,插入220伏電源。
3、吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。
4、吸水機(jī)如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應(yīng)及時把水倒掉。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機(jī)內(nèi)是否已倒水。
5.2、使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。
5.3、如機(jī)內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
6、保養(yǎng)工作
6.1、機(jī)器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機(jī)頭殼。
6.2、吸水機(jī)內(nèi)過濾器要拆開進(jìn)行清潔。
6.3、機(jī)身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進(jìn)行保養(yǎng)。
拋光機(jī)
1、專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。
2、拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3、檢查拋光機(jī)的拋光刷是否干凈、是否要更換。
4、檢查調(diào)節(jié)機(jī)速的控制器是否在正常機(jī)速的位置。
5、接通電源,操作應(yīng)從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應(yīng)重疊于前面已拋光的地面。
6、注意事項
6.1、在工作時不要將機(jī)速開行太快,以免碰撞。
6.2、不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機(jī)器。
6.3、操作機(jī)器時,不可抬起操作桿,這會導(dǎo)致機(jī)器失控。
6.4、機(jī)器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機(jī)器頂端噴到任何液體。
6.5、不可在機(jī)器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當(dāng)操作需移動操作桿時,
必須移動全部電線。
6.6、地線必須和開關(guān)盒、馬達(dá)相連,接錯將導(dǎo)致觸電、休克。
7、保養(yǎng)工作
7.1、每次使用后,需用干凈布擦凈機(jī)器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動盤下面,并斷開機(jī)器。
7.2、檢查馬達(dá)罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達(dá)外殼并用吸塵器除去灰塵。
高壓水槍
1、用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。
2、把水管接駁在機(jī)身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3、開動機(jī)身電源開關(guān)。
4、沖洗計劃好的地方。
5、注意事項
5.1、使用前檢查機(jī)器及水管是否損壞。
5.2、使用后必須將水管水放清。
清擦物品操作方法:
1、備:毛巾、刀片(必要時)、清潔劑(必要時)、呢絨布料(必要時)。
2、毛巾使用中要經(jīng)常清洗,保持干凈。
3、使用前將洗凈的毛巾擰干,對折多次后使用,一面擦臟后及時換另一面使用。
4、從物體的一端盡頭抹到另一端盡頭(避開有不平的一端)。
5、物體表面如有較厚的污漬,可先用刀片鏟干凈。
6、處理污漬時如無特殊情況,均使用中性清潔劑。
7、使用清潔劑時,需將清潔劑噴在毛巾上,再抹抹物,不可直接將清潔劑噴到物體上。
8、鏡面物體需要用質(zhì)量好的呢絨布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免劃傷鏡面。
9、清潔完畢后,必須將抹布洗凈晾干。
拖地操作方法:
1、濕拖前要擺放'小心地滑'標(biāo)識牌,拖布應(yīng)盡量擰干。
2、拖地時,先拖擦邊角落,后拖擦中間,盡量避免使拖布碰到墻壁、拖把撞到墻身或玻璃。
3、水桶要擺放在適當(dāng)位置,不能放在路中間,門口等以免影響客戶(應(yīng)盡量放在墻邊或一角,并在工作人員的視線之內(nèi))。
4、地拖不可太濕,地上不能有印,水要勤換(不能太黑)。
5、清潔完畢后,必須將拖布洗凈,擰干,晾干放好備用。
玻璃刮刀操作方法:
1、清洗時,先用羊毛套將兌好清潔劑的水涂抹在玻璃上。
2、涂水完畢后,將玻璃刮上的膠條與玻璃保持一定的角度,從玻璃的上端均勻刮至下端,使刮過的玻璃上不見水痕。
3、用干毛巾擦干水跡,一刮一抹重復(fù)進(jìn)行。
4、在刮鍍膜玻璃時,應(yīng)注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
5、如刮刀膠條有磨損而影響作業(yè)效果,應(yīng)及時更換。
6、更換膠條時,可把膠條先放在水里面一會兒,以便套入玻璃刮內(nèi)。
洗手間清潔操作方法:
1、準(zhǔn)備:工作前準(zhǔn)備好保潔洗手間的基本清潔工具和清潔物品、'正在清潔指示牌'。
2、沖洗:進(jìn)入洗手間,首先放水將衛(wèi)生潔具沖洗干凈。
3、清倒:掃除地面垃圾,清倒紙簍或垃圾桶。
4、清潔:按照先云臺、面盆、尿池、便池的順序,逐項逐個刷洗衛(wèi)生潔具,衛(wèi)生潔具要用專用刷子、抹布、百潔布、海棉塊等工具配合專用清潔劑刷洗。
5、抹凈:用抹布抹凈門窗、窗臺、隔板、墻面、鏡面、烘干機(jī)。
6、拖干:用地拖拖凈地面,使地面保持干凈,不留水跡。
7、補(bǔ)充:及時補(bǔ)充手紙、洗手液、香球,垃圾袋等。
8、噴灑:按規(guī)定噴灑除臭劑。
9、撤離:收拾所有清潔工具、清潔物品,撤除'正在清潔'指示牌,把門窗關(guān)好。
10、清洗頻率:每半小時至少巡視清潔一次。
11、環(huán)境主管每天至少檢查二次公共廁所清潔情況,并記錄于《洗手間檢查記錄表
12、清潔洗手間時,應(yīng)在現(xiàn)場放置'正在清潔'指示牌,以便使用人注意并予以配合。
13、清潔人員應(yīng)注意自我保護(hù),清潔時應(yīng)帶保護(hù)手套,防止清潔劑損害皮膚,清潔完畢后,應(yīng)使用肥皂洗手。
第12篇 物業(yè)公司消防管理程序
物業(yè)公司消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)所服務(wù)區(qū)域的消防管理,以'防消結(jié)合、預(yù)防為主'為工作方針,提高消防管理業(yè)務(wù)水平,切實保障服務(wù)區(qū)域內(nèi)顧客生命及財產(chǎn)安全。
2.范圍
適用于**物業(yè)公司各部門。
3.職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結(jié),建立健全防火安全責(zé)任制度。
3.2安全主管為部門直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織服務(wù)區(qū)域消防工作的具體實施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組織和建立義務(wù)消防隊,制定和實施滅火方案。
3.3部門經(jīng)理指定消防管理人員為責(zé)任人,負(fù)責(zé)防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災(zāi)工作。
3.4客戶服務(wù)部協(xié)助總經(jīng)理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
4.方法和過程控制
4.1義務(wù)消防隊伍的建立
4.1.1由中心主管負(fù)責(zé)建立由各部門成員組成的義務(wù)消防隊伍。
4.1.2消防總指揮:由公司經(jīng)理擔(dān)任,負(fù)責(zé)滅火工作的全面組織及指揮。
4.1.3消防副總指揮:由中心值班人員或設(shè)備主辦擔(dān)任,協(xié)助總指揮及保證設(shè)備的正常運(yùn)行。
4.1.4滅火組組長:由總指揮現(xiàn)場指定(一般為班長以上的人員),組織一切力量滅火,及時向中心報告火情。
4.1.5滅火組組員:由安全管理員和技術(shù)人員組成,聽從組長的安排,利用一切滅火器材全力滅火。
4.1.6聯(lián)絡(luò)組:由巡邏崗及附近保潔員組成,每隔一分鐘向總指揮匯報一次現(xiàn)場火情,協(xié)助滅火人員滅火。
4.1.7后勤組:由公司其他人員及男保潔組成,協(xié)助運(yùn)輸消防器材及消防工具。
4.1.8救護(hù)組:由公司出納帶領(lǐng)女保潔進(jìn)行救護(hù)。
4.1.9疏散組:由當(dāng)班安全管理員、保潔員、技術(shù)員組成。各出入口崗安全管理員,阻止人員進(jìn)入,指揮人員向外疏散;車場崗安全管理員阻止車輛進(jìn)入,指揮車輛向外疏散;保潔員指揮協(xié)助住戶疏散,技術(shù)人員確保相應(yīng)消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。
4.1.10治安組:由安全管理員組成,負(fù)責(zé)現(xiàn)場及所轄區(qū)域的治安管理,防止犯罪分子乘機(jī)作案。
4.1.11定期舉行消防安全知識結(jié)合消防作戰(zhàn)方案的培訓(xùn),使所有的員工了解消防基本常識,消防作戰(zhàn)程序的內(nèi)容及自在火災(zāi)發(fā)生時自己的任務(wù),每位員工熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,安全主管監(jiān)督消防器材的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.2滅火過程的原則
4.2.1接到人員或消防主機(jī)的火情報警。
4.2.2中心值班人員要立即判斷真?zhèn)?。若是假火?立即查明原因;若是真火警,立即啟動消防設(shè)備、通知消防總指揮、組織疏散人群。
4.2.3組織人員攜帶滅火器材趕到現(xiàn)場進(jìn)行滅火。
4.2.4火勢不能控制,尋求社會支援,火勢能控制,增加滅火人員,盡快撲滅。
4.2.5滅火后,保護(hù)現(xiàn)場,查明原因。
4.2.6由消防總指揮負(fù)責(zé)或指派專人落實了解起火原因。
4.2.7原因不明或有可疑時須保護(hù)好現(xiàn)場,查明原因。必要時報相關(guān)政府部門處理。
4.2.8及時填寫《緊急事件處理記錄表》
4.3每位員工的季度考核中必須包括相應(yīng)的消防知識,安全管理員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器、知道疏散人員的方法,督促員工規(guī)范進(jìn)行用火用電作業(yè),并管理好化學(xué)易燃、易爆危險物品。
4.4定人、定時、定措施消除火險隱患,每年十月組織一次消防實戰(zhàn)演(演習(xí)時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.5每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,人員以安全管理員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕到指定地點的時間和裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄,對緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.6對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計并記錄《消防設(shè)施清單》,《消防設(shè)施清單》應(yīng)根據(jù)情況及時更新,定期組織檢查修保養(yǎng)消防器材設(shè)備。
4.7積極協(xié)助消防機(jī)關(guān)對消防工作的檢查和指導(dǎo),每年三月和十月分別組織對住戶的消防知識宣傳。
4.8保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁儲存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各類劇毒物品。
4.9發(fā)現(xiàn)有異味、異聲、異色等現(xiàn)象要及時報告,并采取積極措施處理。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和小區(qū)裝修面積在50平方米以下的,由公司負(fù)責(zé)審核,超過50平方米的應(yīng)報消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工,裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),進(jìn)行防火處理。
4.11顧客進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電器線路或進(jìn)行動火作業(yè)前,必須報公司批準(zhǔn)。公司必須要求施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時電線。裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。
4.12必須有服務(wù)區(qū)的地下天然氣管網(wǎng)圖,服務(wù)取內(nèi)挖掘地面必須得到公司辦理申報手續(xù),經(jīng)部門經(jīng)理同意,方可動工。具備使用管道天然氣條件的服務(wù)區(qū),嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13物業(yè)公司須有地面層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于指揮中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置,底商在明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.14物業(yè)公司須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心;有消防設(shè)施清單,存放于指揮中心。
4.15服務(wù)區(qū)須配有足夠的消防用沙,不得挪做它用.
4.16每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心監(jiān)督消防器材的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.16火警、火災(zāi)處理方法
4.16.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.16.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點,燃燒物質(zhì),火勢情況等,馬上派人帶對講機(jī)、滅火器、消防工具到現(xiàn)場了解情況及滅火,確認(rèn)火災(zāi)程度,并及時向指揮中心匯報火
情。指揮中心同時迅速拔打119火警電話,將火災(zāi)情況進(jìn)行通報。
4.16.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進(jìn)入現(xiàn)場,通知有關(guān)人員組織疏散。立即安排人員關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.16.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場指揮人員趕赴現(xiàn)場救護(hù),同時集合全體人員布置救災(zāi)工作,并向總經(jīng)理匯報,安排設(shè)備負(fù)責(zé)人員切斷煤氣總閥及市電,并將應(yīng)急電源投入使用。
4.16.5火勢擴(kuò)大到三級(猛烈階段),通知顧客有序離開,在場工作人員指揮顧客安全疏散。
4.16.6同時指揮中心應(yīng)立即撥打火警電話119通知公安消防部門進(jìn)行搶救,并向社會求助。接應(yīng)組人員負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊伍。
4.16.7疏散組在組織好現(xiàn)場的同時,積極協(xié)助消防部門做好火災(zāi)現(xiàn)場的保護(hù)工作。
4.16.8安全管理部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行防火安全檢查,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
5.相關(guān)工作記錄表格:
5.1《消防設(shè)施清單》
第13篇 物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理控制程序
物業(yè)程序文件:綠化養(yǎng)護(hù)管理控制程序
1.目的
確保綠化植物的正常生長,為植物綠化養(yǎng)護(hù)工作提供指引,保持優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作。
3.定義:
無
4.職責(zé):
部門/崗位工作職責(zé)頻次/時間
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)流程及檢查標(biāo)準(zhǔn),監(jiān)督指導(dǎo)各管理
處綠化養(yǎng)護(hù)工作。每季度至少巡視檢查一次。
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)計劃方案的實施,并可根據(jù)自身
特點制定相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)方案,并巡視監(jiān)督養(yǎng)護(hù)情況。每半月至少巡視檢查一次。
環(huán)境負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審核落實養(yǎng)護(hù)計劃,并指導(dǎo)、監(jiān)督、抽查各綠化崗位
工作情況。每周至少巡視檢查兩次。
綠化負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作計劃,現(xiàn)場日常綠化養(yǎng)護(hù)工作監(jiān)督
管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。
5.方法及過程控制:
5.1綠化植物分類
5.1.1喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木。
5.1.2灌木:植物明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2綠化植物的移植、種植
5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節(jié)進(jìn)行(3--8月份)。
5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當(dāng)?shù)耐燎?保證有足夠的根系。
5.2.3綠化植物移植時,應(yīng)切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復(fù)生長。
5.2.4為了減少蒸發(fā),保持植物體內(nèi)有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。
5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當(dāng)?shù)目障丁?/p>
5.3澆水
5.3.1園林植物的澆水,應(yīng)遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進(jìn)行。
5.3.2室內(nèi)盆栽植物,應(yīng)每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時清洗墊盆。
5.3.3室外植物的澆水時間,應(yīng)根據(jù)天氣狀況和季節(jié)而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。
5.3.4剛修剪過的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時,應(yīng)避免把水澆在傷口上。
5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。
5.4日照
5.4.1室內(nèi)盆栽植物,每周移至室外無直射陽光處,接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,應(yīng)保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經(jīng)常修剪。對于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀,枝條無雜亂現(xiàn)象。
5.5.2綠籬花球必須形態(tài)明顯,無突出長枝。
5.5.3草坪高度應(yīng)保持在8cm左右。立春前進(jìn)行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪后,對用剪草機(jī)不能剪到的樹邊、墻角等部位,應(yīng)用割灌機(jī)割邊。
5.5.4現(xiàn)場綠化養(yǎng)護(hù)過程中所需的各種園林機(jī)械的具體操作方法,按《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結(jié)。在新植樹木時,盡可能加入有機(jī)肥,改良土壤。
5.6.2花壇應(yīng)每月松土,并結(jié)合施肥(以復(fù)合肥為主)一次。
5.6.3施肥應(yīng)以復(fù)合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。
5.6.4每周施肥后應(yīng)立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。
5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。
5.7病蟲害防治
5.3.7.1應(yīng)遵循'預(yù)防為主,綜合防治'的原則,每月進(jìn)行一次全面的預(yù)防性消殺。各管理處可根據(jù)具體情況安排,但至少兩個月需進(jìn)行一次。
5.3.7.2對嚴(yán)重的病蟲害,應(yīng)連續(xù)多次消殺,直至植物恢復(fù)正常生長。
5.3.7.3管理處在對各種植物進(jìn)行消殺作業(yè)時,具體操作辦法按《消殺作業(yè)控制程序》執(zhí)行,每次綠化消殺作業(yè)后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負(fù)責(zé)對每次綠化服務(wù)供方的現(xiàn)場消殺效果進(jìn)行總結(jié)評估并編寫《工作評估報告》。
5.8綠化接管
5.8.1管理處綠化負(fù)責(zé)人(外包的須會同供方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人)檢查工程養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。
5.8.2 接管前綠化施工單位須準(zhǔn)備的資料:與地產(chǎn)合同復(fù)印件、地產(chǎn)驗收合格書(必須有相關(guān)人員簽字)、驗收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。
5.8.3管理處負(fù)責(zé)人簽字、蓋章。現(xiàn)場養(yǎng)護(hù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的,記錄并限期整改,并知會地產(chǎn)客戶中心或返修組。
5.8.4 管理處正式接管自行養(yǎng)護(hù),或視情況分包給綠化服務(wù)供方。
5.9綠化養(yǎng)護(hù)的各種具體作業(yè)方法執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書及質(zhì)量記錄
5.9.1管理處綠化負(fù)責(zé)人在綠化養(yǎng)護(hù)管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.9.2管理處綠化負(fù)責(zé)人在對日常養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時,具體標(biāo)準(zhǔn)參考《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》。
5.9.3管理處綠化負(fù)責(zé)人在對日常綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評估報告》。
5.9.4管理處經(jīng)理、環(huán)境負(fù)責(zé)人在日常檢查綠化養(yǎng)護(hù)工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.9.5管理處綠化負(fù)責(zé)人日常組織養(yǎng)護(hù)人員對植物進(jìn)行消殺作業(yè)時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《 工作評估報告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業(yè)控制程序》
7.質(zhì)量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》
第14篇 物業(yè)管理員工文明用語培訓(xùn)
物業(yè)管理公司員工文明用語培訓(xùn)
1、用語:
1.1當(dāng)外來人員進(jìn)入辦公區(qū),需要驗證時:
'先生/小姐請留步,麻煩您出示證件。'
'謝謝,您請進(jìn)。'
'對不起,無證不準(zhǔn)進(jìn)入,這是本公司的規(guī)定。'
'先生/小姐,您找誰是否提前預(yù)約'。
1.2對客戶、領(lǐng)導(dǎo)或職工打招呼時:
'早上好'、'您好'、'請進(jìn)'、'再見,您慢走'。
1.3有物品出入商場時:
'先生/小姐,您是否辦理相關(guān)手續(xù)攜帶物品請您從地下室出入。'
'對不起,攜帶物品需辦理相關(guān)手續(xù),麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經(jīng)確認(rèn)后,方可放行。'
1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時:
'您好,這里是物業(yè)公司保安部,請問有什么事情需要我?guī)兔?
'請問您找誰'
'請稍等一下。'
'對不起,根據(jù)公司規(guī)定辦公電話不準(zhǔn)外借,很抱歉。'。
2、服務(wù):
2.1站崗的姿勢要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準(zhǔn)將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時不準(zhǔn)兩腿交叉或單腿伸得過長,倚靠在墻上。
2.2走路的姿勢要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。
2.3對來訪的客人打招呼時,應(yīng)做到有呼必應(yīng),有問必答,百問不厭。
2.4保安員要熟悉商場,并能準(zhǔn)確回答各層布局。
第15篇 物業(yè)管理知識模擬試題
物業(yè)管理知識模擬試題
一、單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )。
a 德國 b 美國 c 英國 d 法國
2、( )是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a 物業(yè)管理 b 房地產(chǎn) c 不動產(chǎn) d 單元性地產(chǎn)
3、因為物業(yè)具有(),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計,要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。
a 穩(wěn)定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。
a 經(jīng)濟(jì)效益 b 社會效益 c 安居樂業(yè) d 保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是( )。
a 維修 b 管理 c 經(jīng)營 d 服務(wù)
6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a 財務(wù)管理 b 保潔管理 c 環(huán)境經(jīng)營 d 車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計由( )進(jìn)行。
a 房地產(chǎn)開發(fā)商 b 房地產(chǎn)行政管理部門 c 業(yè)主和使用人 d 物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a 產(chǎn)權(quán)'經(jīng)營權(quán)分離 b 業(yè)主之上 c 專業(yè)高效 d 公平競爭
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協(xié)商 d 中介
模擬試題下載:物業(yè)管理知識模擬試題
第16篇 小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想
住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想
日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段,針對zz小區(qū)的特點,我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個部分組成。
前期介入階段,我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)主的層次需求,從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果,提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案,為接管打下堅實的基礎(chǔ)。
一、前期介入階段的管理
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對小區(qū)實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合zz小區(qū)的實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對zz小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。
2、提前對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳
為了更好地實施將來對zz小區(qū)的管理,我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識,并組織部分zz小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí),以求取得良好的社會效果,為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對zz小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上,通過接管驗收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題,準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
zz小區(qū)的驗收與接管程序如下:
二、日常管理運(yùn)作階段的管理
對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段,管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。
(2)管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。
(3)總公司實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。
(1)管理處負(fù)責(zé)記錄報修,并傳達(dá)至工程部。
(2)工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對'維修服務(wù)項目表'以外的報修內(nèi)容進(jìn)行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決。
(1)管理處負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。
(3)管理處負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查。
4、服務(wù)收費管理
規(guī)范管理處服務(wù)收費(包括管理費、水電費)程序,確保用戶對服務(wù)的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項費用的收取工作。
(3)樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項收費通知單,并協(xié)助財務(wù)做好各項費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進(jìn)行計費。
(5)管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費進(jìn)行審核。
5、社區(qū)文化活動管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進(jìn)行處理,保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。
(1)管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。
(2)當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。
(3)護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。
(4)其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護(hù)或搶險。
7、應(yīng)急分隊工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊,以應(yīng)付各類突發(fā)事件。
(2)管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。
(二)給排水設(shè)備及水景管理
1、給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理
確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定,保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)
及時處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。
(三)消防管理
1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設(shè)備操作
確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性,正確性。
中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。
3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運(yùn)行。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(2)工程部主管對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。
(2)工程部主管對上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
(3)管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。
5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理
定期演練對迅速撲滅火災(zāi),保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報警工作。
(2)工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。
(3)義務(wù)消防隊員負(fù)責(zé)火場滅火。
(4)樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。
(四)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理
對zz小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、運(yùn)行組:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強(qiáng)安全防范工作。
2、維修組:
負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施,設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)治安管理
1、護(hù)衛(wèi)隊管理
通過制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高,自覺維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。
(1)護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。
(2)護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。
2、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范
保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。
(1)護(hù)衛(wèi)員
應(yīng)遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。
(2)當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。
(3)護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)檢查和考評
3、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)
通過軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊伍。
(1)護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。
(2)護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。
(3)護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)檢閱、考評護(hù)衛(wèi)隊員整體軍體素質(zhì)。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過對轄區(qū)進(jìn)出人員的控制,確保轄區(qū)的安全。
(1)熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。
(2)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。
(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
(6)在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。
9、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡查管轄區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。
(3)維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。
(5)隊長負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對工作提出改進(jìn)方法及注意事項。
10、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。
(2)負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。
(3)負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務(wù)。
1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排:
①早晨6:00-10:00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運(yùn)雜物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。
2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排:
①早晨6:00-8:00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。
②上午8:30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站,并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車,并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。
③對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時循環(huán)一遍。
④13:00-17:30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉(zhuǎn)站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對小區(qū)進(jìn)行保潔,每小時循環(huán)一遍。
(七)園林綠化管理
對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔,16:00-18:30澆水。
對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補(bǔ)缺:視缺苗情況及時補(bǔ)缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(八)車輛管理
對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場。具體管理方式如下:
1、車輛進(jìn)崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應(yīng)立即走近車輛,向司機(jī)立正行舉手禮。
(2)當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當(dāng)司機(jī)開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機(jī)臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后,引導(dǎo)車進(jìn)入停車場。
(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機(jī)交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進(jìn)場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。
(3)若后面有車緊跟,應(yīng)立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)房屋管理
對zz小區(qū)的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30處理業(yè)主申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-11:30跟蹤監(jiān)督;14:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-17:30走訪、回訪。
2、房管服務(wù)內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視 (2)投訴接待 (3)違章檢查 (4)車輛管理
(5)治安 (6)清潔 (7)綠化 (8)維修 (9)機(jī)電設(shè)備
(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍 (12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)主的反饋意見。
(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進(jìn)行處理。
a、填寫意見轉(zhuǎn)呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長,負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
