第1篇 物業(yè)管理法規(guī)試題
1、物業(yè)管理法律關(guān)系客體可以分為( )。
a.物 b.貨幣 c.行為 d.非物質(zhì)財富
2、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)( )以及國際公約。
a. 地方性法規(guī) b. 行政規(guī)章 c. 宗教戒律 d. 司法解釋
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物( )所構(gòu)成。而且是以( )處于主導地位。
a.專有部分所有權(quán) b.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
c.共用部分持分權(quán) d.人身權(quán)和人格權(quán)
4、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為( )。
a.占有 b.使用 c.收益 d.相鄰權(quán)
5、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應承擔的義務為( )。
a.按照本來用途和使用目的使用專有部分
b.維護建筑物的安全和外觀美觀
c.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線
d.獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任
e.對他人的合理行為應相互容忍
6、以下關(guān)于業(yè)主權(quán)利、義務的敘述正確的是:( )
a. 業(yè)主有對自用部位完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利;
b. 單個的業(yè)主對共用部位有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利;
c. 業(yè)主的基本義務是遵守有關(guān)法律法規(guī)及業(yè)主公約的規(guī)定;
d. 業(yè)主有參加業(yè)主大會的權(quán)利,并有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。
7、業(yè)主大會的職責是:( )
a. 聽取、審議業(yè)主委員會的工作報告
b. 審核與修訂《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件
c. 與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同
d. 業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減
8、業(yè)主大會在進行投票時,如某物業(yè)由兩人或兩人以上共同共有,則該物業(yè)投票時可由下列方式執(zhí)行:( )
a. 各共有人均有權(quán)投票
b. 各共有人可授權(quán)其中一人投票
c. 各共有人可授權(quán)共有人以外的某位業(yè)主投票
d. 該物業(yè)業(yè)主無投票權(quán)
9、在下列各項中,屬于業(yè)主委員會職責的有( )。
a.召集和主持業(yè)主大會,報告物業(yè)管理實施情況
b.批準物業(yè)管理合同
c.草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程
d.物業(yè)檔案資料的管理
e.監(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場地的使用和維護
10、以下關(guān)于業(yè)主委員會權(quán)利義務的敘述錯誤的是:( )
a. 業(yè)主委員會有召集和主持業(yè)主大會的權(quán)利
b. 業(yè)主委員會有否決業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程的權(quán)利
c. 業(yè)主委員會應向業(yè)主大會報告工作
d. 業(yè)主委員會應定期向物業(yè)管理公司報告工作
11、房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作,其主要職能是依法行政,包括:( )
a. 規(guī)劃、組織和推動全國物業(yè)管理工作的實施
b. 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作
c. 制定物業(yè)管理價格和稅收政策
d. 協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門與機構(gòu)的關(guān)系,創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運作和發(fā)展的良好外部環(huán)境
12、以下關(guān)于業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司關(guān)系的敘述正確的是:( )
a.物業(yè)管理公司必須服從業(yè)主委員會的指揮
b.業(yè)主委員會必須服從物業(yè)管理公司的指揮
c.兩者是聘用與被聘用的合同關(guān)系
d.兩者是基于物業(yè)管理合同的平等民事主體關(guān)系
13、合同又可以叫做( )。
a.契約 b.協(xié)
議 c.交易 d.合約
14、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( )。
a.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定
b.合同內(nèi)容不得損害國家利益
c.合同內(nèi)容不得損害社會公共利益
d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定
e.依法成立的合同受法律保護
15、物業(yè)管理合同因以下原因而終止:( )
a.合同約定的服務期限屆滿,雙方又沒有續(xù)簽合同的
b.物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會解除合同的
c.因不可抗力致使物業(yè)管理合同的目的無法實現(xiàn)的
d.其他法律規(guī)定或當事人約定終止的情形
16、前期物業(yè)管理合同與一般物業(yè)管理合同的不同之處在于:( )
a. 合同主體不同
b. 物業(yè)管理費用的承擔人不同
c. 物業(yè)管理合同期限不同
d. 合同的終止方式不同
17、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( )合同法的基本原則。
a.公平 b.平等 c.自愿 d.誠實信用 e.遵守法律、行政法規(guī)
f.尊重社會公德,不得擾亂社會經(jīng)濟秩序,損害社會公共利益
18、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,有( )情形之一的,合同無效。
a.以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益
b.損害社會公共利益
c.惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益
d.以合法形式掩蓋非法目的
e.違反法律的強制性規(guī)定
f.違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定
19、下列各項中,屬于合同的書面形式的是( )。
a.電報 b.電傳 c.傳真 d.電子郵件
20、合同的生效條件包括( )。
a.當事人具備相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力
b.當事人意思表示真實
c.手續(xù)和程序符合法律的規(guī)定和當事人的約定
d.合同內(nèi)容不違背國家利益和社會公共利益
e.合同內(nèi)容符合法律法規(guī)的規(guī)定
21、合同附隨義務是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的( )以及其他誠實用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務。
a.協(xié)助 b.通知 c.保密 d.保護
22、房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)( )對物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。
a.物業(yè)管理服務的收費檔次 b.物業(yè)管理企業(yè)的注冊資產(chǎn)
c.專業(yè)技術(shù)人員 d.物業(yè)管理業(yè)績
23、依據(jù)國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第六條的規(guī)定,實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由( )與( )協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)? )備案。
a.房地產(chǎn)主管部門 b.業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)代表人
c.非業(yè)主使用人代表 d.物價部門
e.稅務部門 f.物業(yè)管理公司
24、依據(jù)國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第十條的規(guī)定,物業(yè)管理單位應當定期向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布( ),接受業(yè)主、非業(yè)主使用人以及業(yè)主委員會的監(jiān)督。
a.收費的收入和支出帳目
b.業(yè)主名冊及聯(lián)系電話
c.物業(yè)管理公司員工的獎金分配情況
d.住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大措施
e.物業(yè)管理年度計劃
f.物業(yè)管理公司的利潤分配方案
25、物業(yè)管理立法應當規(guī)范( )方面的權(quán)利與義務。
a.政府主管部門 b.業(yè)主 c.物業(yè)管理公司
d.房地產(chǎn)開發(fā)商 e.建設(shè)單位
&
nbsp;26、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應該承擔( )的違約責任。
a.繼續(xù)履行合同 b.支付罰款金 c.支付違約金
d.雙倍返還定金 e.賠償損失 f.采取補救措施
27、在下列各項中屬于行政處分的是:( )
a.記過 b. 拘留 c. 開除 d. 罰金
28、以下屬于物業(yè)管理糾紛的是:( )
a. 房屋共有人對共用天臺使用產(chǎn)生的糾紛
b. 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因收取物業(yè)管理費產(chǎn)生的糾紛
c. 物業(yè)管理公司總經(jīng)理不服公司免職決定而產(chǎn)生的糾紛
d. 因業(yè)主拒交物業(yè)維修基金而產(chǎn)生的糾紛
29、建立物業(yè)管理投訴制度的意義在于:( )
a. 有利于維護業(yè)主委員會、業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益;
b. 有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為;
c. 有利于房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理的監(jiān)督和管理;
d. 有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。
30、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關(guān)系應遵循( )的原則。
第2篇 iso9000物業(yè)-物業(yè)管理合同評審簽定程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.1物業(yè)管理合同的評審和簽定 頁碼: 1/3
1.目的:
在合同簽訂之前,對產(chǎn)權(quán)人(單位)或開發(fā)商(以下簡稱委托方)的要求及公司提供物業(yè)管理的能力進行綜合評審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責,為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。
2.適用范圍:
適用于公司承接新物業(yè)項目管理合同的簽訂及原管理項目合同期滿續(xù)簽管理合同,包括開發(fā)公司委托管理的和物業(yè)管理委員會委托管理的物業(yè)管理合同,合同的簽署必須經(jīng)雙方充分協(xié)商后,根據(jù)雙方要求和法律規(guī)定進行。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.3章
3.2 iso9002標準第4.3章
4.職責:
4.1公司副總經(jīng)理負責審查合同草案,批準并與委托方簽訂合同。
4.2經(jīng)營管理部負責與委托方保持聯(lián)系,編制合同草案。
4.3經(jīng)營管理部負責對物業(yè)基本情況、管理用房、管理目標、管理服務的審核。
4.4工程維修部負責對建筑本體,市政公共設(shè)施、配套服務設(shè)施的審核。
4.5保安服務部負責對治安狀況的審核。
5.工作程序:
a物業(yè)單項委托合同的評審與簽定:
5.1公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理,接到開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理委托要求后,副總經(jīng)理安排經(jīng)營管理部根據(jù)委托方的要求和建設(shè)部物業(yè)委托管理合同范文制定《物業(yè)管理委托合同》。
5.2保安服務部根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀制定保安人員配置數(shù)、崗亭設(shè)置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費用的開支預算。
5.3工程維修部按國家有關(guān)標準做出對建筑本體、市政公共設(shè)施和接管后零維修服務費用的開支預算。
5.4經(jīng)營管理部依據(jù)政府有關(guān)部門制定的物業(yè)管理收費標準和各部門的開支預算,制定物業(yè)管理委托收費標準。
5.5經(jīng)營管理部依據(jù)5.4的內(nèi)容和建設(shè)部物業(yè)管理委托合同范文,制定《物業(yè)管理委托合同》草案,交副總經(jīng)理審核。
5.6合同磋商:
5.6.1合同草案經(jīng)副總經(jīng)理審核后,由經(jīng)營管理部與委托方聯(lián)系,約定時間磋商。
5.6.2合同磋商內(nèi)容、討論情況和修改意見由經(jīng)營管理部形成《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》雙方簽字認可。
5.6.3根據(jù)《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門進行討論,決定是否繼續(xù)磋商,并提出修改意見。
5.6.4副總經(jīng)理決定繼續(xù)磋商后,由經(jīng)營管理部聯(lián)系,直至與委托方達成一致意見。經(jīng)副總經(jīng)理審核批準后形成合同文本。
5.7合同的簽定:
5.7.1審批后的合同由經(jīng)營管理部聯(lián)系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經(jīng)理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經(jīng)營管理部形成紀要。
5.7.2單個產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位在辦理進住手續(xù)時簽定《物業(yè)管理委托合同》見《物業(yè)的入住管理》(ej-qp3.1)。
5.7.3合同簽署后,正本由經(jīng)營管理部保管,副本交財務部、綜合辦公室保管。
b與物業(yè)管理委員會簽署物業(yè)管理委托合同:
5.8物業(yè)管理委托方為分散單個產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位,在辦理入住手續(xù)后,當入住面積超過70%時,小區(qū)應按政府有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會。公司根據(jù)接管以來運作的實際情況,準備與物業(yè)管理委員會簽定新的物業(yè)委托合同。
5.8.1經(jīng)營管理部根據(jù)物業(yè)管理委員會提出的新要求進行評審,對原合同進行修改,并形成草案報副總經(jīng)理審核。
5.9執(zhí)行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽
定程序。
5.10合同修改:
5.10.1當公司與物業(yè)管理委員會簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與分散單個產(chǎn)權(quán)人或單位在進住時簽定的合同內(nèi)容相抵觸時,執(zhí)行與物業(yè)管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。
5.10.2當公司與物業(yè)管理委員會簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與開發(fā)商簽定的合同內(nèi)容相抵觸時,執(zhí)行與物業(yè)管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。
5.10.3合同執(zhí)行過程中,如委托方提出修改合同,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門對新的要求重新評審。
5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認可后方能修改。
6.支持性文件與有關(guān)記錄:
6.1《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》無固定格式
6.2《物業(yè)管理委托合同簽署紀要》無固定格式
6.3《物業(yè)管理委托合同》無固定格式
第3篇 物業(yè)質(zhì)量手冊：管理評審
5.5管理評審
5.5.1公司每年組織各部門、管理處進行一次管理評審,以評價公司質(zhì)量管理體系的持續(xù)適宜性和有效性、充分性。如發(fā)生重大不符合事項或體系發(fā)生重大變化及其他情況時,可適當增加評審的次數(shù)。
5.5.2管理評審由公司總經(jīng)理主持,管理者代表負責組織。
5.5.3管理評審內(nèi)容:
a)公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標;
b)業(yè)主/住戶的要求;
c)過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性;
d)預防和糾正措施的狀況;
e)以住管理評審的跟蹤措施;
f)有關(guān)影響質(zhì)量管理體系的因素;
g)改進的建議。
5.5.4 管理評審的輸出應包括以下方面有關(guān)的決定和措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過程有效性的改進。
b)與顧客(業(yè)主/住戶)要求有關(guān)產(chǎn)品的改進。
c)資源的需求。
5.5.5 公司制定并執(zhí)行文件化程序《管理評審控制程序》,確保管理評審活動正常進行。
5.5.6 管理評審記錄按《管理評審控制程序》的要求進行記錄和保存。
5.5.7 支持性文件
《管理評審控制程序》
第4篇 萬楊物業(yè)管理公司簡介材料
萬楊物業(yè)管理有限公司的簡介
蘇州工業(yè)園區(qū)萬楊物業(yè)管理有限公司是在原萬楊物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于2001年12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務私人有限公司(cpg fm)是新加坡工程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司,公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務項目,還提供包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務等服務項目。在新加坡,cpg fm所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物,總建筑面積超過800萬平方米,包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前,cpg fm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機構(gòu),并進行廣泛的業(yè)務開拓及合作。在中國,cpg fm的業(yè)務已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場(大型商場)和甲級寫字樓等。
萬楊物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣,開發(fā)面積超過150余萬平方米,是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一,具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量。
合資后的萬楊物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人,為適應公司在管理水平上達到國際高質(zhì)量服務的要求,公司對新入職管理層人員學歷要求達到大專以上。
合資后的萬楊公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗,在管理上不斷精益求精,以國際化的標準管理企業(yè)。公司在2002年2月順利通過新加坡國際標準認證公司的iso9001:2000質(zhì)量認證。合資后的萬楊公司依托新工強大的技術(shù)支持,同新工共享資源,有能力承接各種類型的物業(yè)項目,能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務,致力于為客戶提供一站式的服務,并不斷提供增值服務,為客戶帶來更大的服務價值。
公司實行總經(jīng)理負責制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園(涉外)項目部、嘉湖閣(涉外)項目部、翠湖雅居(涉外)項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部(管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等)。
現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗,并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同,在蘇州地區(qū)樹立了“萬楊”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號,1999年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”,2001年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的萬楊物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢,向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務,與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展,通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施,提供滿足客戶商業(yè)運作需求的服務,并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中,全面提升其管理的科技含量。萬楊物業(yè)公司的宗旨是:確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值;確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作;維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境;保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務、吸引優(yōu)秀人才?！比f楊物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下,開拓進取,精心打造萬楊品牌。
第5篇 物業(yè)管理人員職業(yè)道德培訓材料教案
物業(yè)管理人員職業(yè)道德培訓材料
物業(yè)管理屬第三產(chǎn)業(yè),管理公司主要通過各種優(yōu)質(zhì)、高效的管理和服務獲取酬金,并以此建立起自己的人才隊伍和行業(yè)聲譽。10多年來,我國物業(yè)管理業(yè)在人才、經(jīng)驗等行業(yè)資源近于空白的情況下得到了快速而良好的發(fā)展,一大批敬業(yè)樂業(yè)的物業(yè)管理者發(fā)揮了重要作用。目前,在許多管理公司及其所屬管理處擔任中高級管理者的正是這群早期的物業(yè)管理從業(yè)人員。伴隨著中國物業(yè)管理的發(fā)展,在相當長的時間內(nèi),這些對物業(yè)管理有深刻認識、有豐富經(jīng)驗的管理者仍將是中國物業(yè)管理的“領(lǐng)頭羊”。
但是,由于物業(yè)管理的發(fā)展飛速,管理人員不斷增加,加上人才培訓跟不上、致使國內(nèi)物業(yè)管理者的整體素質(zhì)仍然跟不上行業(yè)發(fā)展的要求,滿足不了業(yè)主和使用人的需要。作為一個新行業(yè),物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范尚未真正形成。在眾多的投訴案例中,業(yè)主投訴的焦點,除了管理和服務的質(zhì)量外,便是管理人員的從業(yè)道德規(guī)范。因此,一個困擾政府主管部門、管理公司、業(yè)主和管理人員的問題便顯得愈加突出了,這就是:現(xiàn)在的物業(yè)管理者,應該具備和遵循哪些職業(yè)道德
(一)物業(yè)管理者職業(yè)道德的基本內(nèi)容
職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)的人,在職業(yè)活動的整個過程中必須秉承和遵循的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準則。
良好的職業(yè)道德的基本因素,包括職業(yè)認識、職業(yè)感情、職業(yè)意志、職業(yè)信念、職業(yè)行為和習慣五個方面。這就是:在不斷提高職業(yè)認識的基礎(chǔ)上,逐步加深職業(yè)感情,磨煉職業(yè)意志,進而堅定職業(yè)信念,以養(yǎng)成良好的職業(yè)行為和習慣。
物業(yè)管理者職業(yè)道德的基本內(nèi)容包括:物業(yè)管理者的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準則。
1.物業(yè)管理者的職業(yè)思想
一個人的職業(yè)思想,指引著他在職業(yè)活動中的一言一行。只有深刻認識到職業(yè)的特性、特點和要求,并經(jīng)過不斷的實踐磨煉,才能形成正確的職業(yè)思想,才能在日常工作中把每一件事做好。據(jù)一些資深物業(yè)管理者總結(jié),物業(yè)管理者職業(yè)思想十分豐富,但以下幾點最為關(guān)鍵:
(1)業(yè)主至上觀
物業(yè)管理公司是受業(yè)主聘請擔任物業(yè)管理工作的,物業(yè)管理公司的一切努力和工作,都是為了滿足業(yè)主的需要。因此,物業(yè)管理者要擺正自己與業(yè)主的關(guān)系,真正做到以業(yè)主為尊,業(yè)主至上。物業(yè)管理者應該明白,是業(yè)主為管理公司、也為自己提供了工作的機會。業(yè)主的滿意,是自己工作的方向和目標。那種不履行合同與承諾、管理與服務不對板、收多少管理費做多少事、多收費少做事甚至冷眼對(惡言辱罵)業(yè)主的行為,無異于砸管理公司的牌子、丟自己的飯碗。
(2)管理就是服務觀
物業(yè)管理的興起,改變了過去房管體制下的老爺作風,因此受到人們的歡迎。盡管物業(yè)管理本質(zhì)上就是提供服務,但是由于受傳統(tǒng)思想的影響,一些物業(yè)管理者對物業(yè)管理的這一特性尚缺乏認識,總以為自己是個“管事兒的”,即便對業(yè)主,也只有“管”,不想服務。
管理就是服務觀,就是在管理過程中,一切從服務業(yè)主出發(fā),把日常工作看成是服務,把服務當成最大的滿足,即便是一些不直接面對業(yè)主的崗位,如機房、控制室,也要把工作質(zhì)量的好壞與為業(yè)主服務聯(lián)系起來,以最好的管理質(zhì)量為業(yè)主提供安全、舒適、高效的生活和工作環(huán)境。
(3)技術(shù)服務觀
在物業(yè)管理崗位上,管理是一門技術(shù),工程是一門技術(shù),服務也要講技術(shù)。隨著現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展,物業(yè)科技含量越來越高,物業(yè)運作的程序更加復雜,業(yè)主對管理與服務的要求更加多樣化。這就要求物業(yè)管理者在管理與服務技術(shù)上更加專門,更加博雜,不間斷地學習物業(yè)管理專業(yè)知識,不斷提高業(yè)務水平,以更高、更新的水平為業(yè)主提供更滿意的服務。
(4)忠誠的服務觀
一方面,物業(yè)管理者要忠于業(yè)主,業(yè)主的利益高于一切,嚴格履行管理合同,盡最大努力維護業(yè)主的利益不受損失;另一方面,隨著委托管理模式的推行,越來越多的物業(yè)由管理公司托管。管理公司為了不負業(yè)主所托,總是選派優(yōu)秀管理者擔任某一物業(yè)的管理人員,尤其是高級管理人員。因此,物業(yè)管理者也必須忠于管理公司,并按合同要求維護管理公司的聲譽和利益,切不可只顧業(yè)主或其他方的利益而損害管理公司的利益,更不能以不正當?shù)摹⑦`規(guī)的言行損害管理公司的形象和聲譽。
許多物業(yè)管理公司把職業(yè)思想具體化、條理化,使之易于操作。如廣州世界貿(mào)易中心大廈管理有限公司的職業(yè)思想(道德)要求包括敬業(yè)愛崗、遵守紀律、認真學習、公私分明、勤儉節(jié)約、團結(jié)合作、嚴守秘密等。
2.物業(yè)管理者的行為規(guī)范和行為準則
行為規(guī)范和行為準則是根據(jù)職業(yè)思想的要求而制訂的、用以約束員工言行的基本準則和要求。物業(yè)管理者行為規(guī)范和行為準則一般包括儀表儀容、言行舉止、來電來訪、投訴處理等。如廣州世界貿(mào)易中心大廈管理有限公司要求員工處理投訴時必須做到:①員工必須牢記業(yè)主是上帝,所有工作必須以業(yè)主為中心,員工必須高度重視業(yè)主的投訴;②細心、耐心地聆聽業(yè)主投訴,讓業(yè)主暢所欲言;③認真用書面形式記錄業(yè)主投訴內(nèi)容,并作為業(yè)主投訴處理的第一責任人迅速而妥善地解決業(yè)主所投訴的問題或轉(zhuǎn)報有關(guān)部門;④投訴事項中,若涉及本人的作業(yè)行為,不得隱瞞,更不得偽造;⑤業(yè)主投訴經(jīng)調(diào)查屬實,可作為員工獎勵或處罰依據(jù);⑥對投訴業(yè)主應表示感謝,對由于管理和服務不當、不周而對業(yè)主造成的不便或損失表示歉意。處理完投訴后,應主動報告業(yè)主,了解業(yè)主的滿意程度。
(二)物業(yè)管理者的職業(yè)道德修養(yǎng)
建設(shè)部頒布的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》第15條規(guī)定,小區(qū)管理人員要遵守職業(yè)道德規(guī)范。隨著物業(yè)管理的發(fā)展及從業(yè)人員的增加,可以預計,政府有關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會將制定全面可行的物業(yè)管理道德規(guī)范,進一步約束和規(guī)范物業(yè)管理者的行為,從整體上提高物業(yè)管理者的職業(yè)道德水平。因此,物業(yè)管理人員只有不斷提高職業(yè)道德修養(yǎng),才能適應不斷發(fā)展的物業(yè)管理業(yè)及其新要求。
修養(yǎng),是指個人在人生目標、思想品質(zhì)和知識技能等方面,經(jīng)過長期的有目的的鍛煉和培養(yǎng)所達到的一定水平,以及逐漸養(yǎng)成的在待人接物方面的正確態(tài)度。
物業(yè)管理職業(yè)道德修養(yǎng),是指管理者在物業(yè)管理與服務過程中,堅定自己的職業(yè)選擇,不斷加深對物業(yè)管理行業(yè)特性、準則的認識,樹立忠誠意識、服務意識、質(zhì)量意識、利人意識,并以此指導、規(guī)范、升華自己的言行,從而達到使管理公司滿意、業(yè)主滿意、管理者自己滿意的理想境界。
那么,物業(yè)管理者怎樣才能加強職業(yè)道德修養(yǎng)呢
1.加深行業(yè)認識
物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、幽雅的工作和生活環(huán)境,并且其基準還隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善,生活內(nèi)容的充實和豐富,無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)美。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務
性管理,而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神,既具有現(xiàn)代城市風貌,又具有個性特色的工作和生活環(huán)境,形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會”;既充分發(fā)揮物業(yè)的功能,又能在充分保障業(yè)主的合法權(quán)利的同時,增加業(yè)主的睦鄰意識,創(chuàng)造相互尊重、和平共處的群居關(guān)系。物業(yè)管理者要充分認識到物業(yè)管理對城市功能的完善及對城市精神文明建設(shè)的重要性,明確自己在城市建設(shè)與發(fā)展中所擔任的重要角色,自覺地把自己的工作與人們美好的生活環(huán)境聯(lián)系起來,把自己視作美好生活的創(chuàng)造者和維護者。
2.樹立服務意識
物業(yè)管理在中國大陸還是一個新興的行業(yè),既有生機勃勃、前景美好的一面,又有經(jīng)驗不足、有待完善的一面。惟其不完善,物業(yè)管理業(yè)才充滿機會、充滿挑戰(zhàn)。但是,物業(yè)管理者一切工作都是服務,一切努力都是為了服務。只有樹立起新型的現(xiàn)代服務觀,才能主動地、創(chuàng)造性地開展服務工作。一個成熟的物業(yè)管理者,總會自覺地把為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)的服務作為職業(yè)的追求,并以此獲得職業(yè)的滿足感?？梢哉f,是否樹立了服務意識,是物業(yè)管理者職業(yè)道德修養(yǎng)的主要內(nèi)容。
3.提高文化素質(zhì)
第6篇 物業(yè)管理投標書投標人簡介
《物業(yè)管理投標書》投標人簡介
第一章:投標人簡介
jsly物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè),公司由從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的業(yè)界精英共同創(chuàng)建,麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖挛飿I(yè)管理事業(yè)的精干團隊, 公司于20**年*月*日正式成立,注冊資金為200萬人民幣,具有三級物業(yè)管理資質(zhì),公司法人代表是sl先生。
作為一家年輕的企業(yè),jsly物業(yè)管理有限公司堅持高起點、高標準的原則,立志通過規(guī)范化、標準化、制度化、流程化的管理,通過運用現(xiàn)代管理科學和先進技術(shù), 達到一流管理、一流形象、一流效益。
我們倡導'1、2、3的服務模式',即:
'1'個結(jié)果: 服務圓滿,業(yè)主滿意。
'2'個必須: 必須帶走業(yè)主的煩惱--煩惱到零點; 必須留下ly的真誠--真誠到永遠;
'3'個不漏: 一個不漏地記錄業(yè)主反映的問題;一個不漏地處理業(yè)主反映的問題;一個不漏地復審問題的處理結(jié)果。
我們注重將物業(yè)的整體管理溶入服務之中,注重理性管理與感性服務二者相結(jié)合,在具體的項目管理上將引進一站式管理模式,即從業(yè)主的需求→提供服務→業(yè)主滿意的全新流程式服務理念,同時更加關(guān)注業(yè)主的滿意度--就是本公司追求的最根本所在。
jsly物業(yè)管理有限公司堅持'以客戶為中心'的服務宗旨,強調(diào)從細節(jié)以及服務著手,本著'以人為本,貼近業(yè)主,關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實與潛在需求'的人性化服務原則,追求四個'最'---最舒適、最便利、最親情和最順暢的溝通,力求將管理服務工作的每一個細節(jié)做到盡善盡美,使業(yè)主生活無憂無慮,開心每一天。
我們的質(zhì)量方針是客戶為尊、誠信為本、持續(xù)改進、精益求精。
我們的管理理念是堅持服務的創(chuàng)新,通過主動、專注、高效、精細的專業(yè)化服務,用心創(chuàng)造價值。
我們的服務目標是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會創(chuàng)造效益。
我們的服務理念是一切為了您滿意。
展望未來,jsly物業(yè)管理有限公司將始終堅持'一切為了您滿意' 的服務理念,不斷的超越自我、精益求精、追求卓越,堅持走服務創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展之路,為提高物業(yè)管理服務水平而不懈追求!
第7篇 物業(yè)工程部記錄管理作業(yè)指導書
1.0目的:
保證工程部各項工作正常進行。
2.0范圍:
工程部填報記錄的各種表格。
3.0作業(yè)方式
3.1由資料員對所有表格進行存放,并保證其供應量符合使用要求。
3.2記錄表格使用人員需要使用,資料員提出申請,由資料員統(tǒng)一發(fā)放,并對其數(shù)量、時間,進行登記。
3.3記錄表格記錄完畢后,由記錄者整理后,交還資料員,由資料員對其進行裝訂、存檔。
3.4需要向其它部門發(fā)送的記錄表格,由資料員印制后,向其他部門發(fā)送并做好資料交接記錄。
3.5對《工程部日志》、《值班記錄表》進行每周發(fā)放并回收上周記錄,并會同工程部負責人對其進行分析、處理。
4.0支持性工具:
《工程部日志》
《值班記錄表》
《資料交接表》
編制:審核:批準:日期:
第8篇 物業(yè)管理公司綠化試題
區(qū)域姓名總分
一、對錯題:(請在每題的括號里打上'√'或'×')每小題4分,共計60分。
(1)鳳仙花生長適溫是10度至25度。( ×)
(2)鳳仙花在32度以上便停止生長。( √)
(3)通風不良的情況下,鳳仙花容易患蟲害。(√ )
(4)一般情況下,鳳仙花都是作為多年生花卉栽培。(×)
(5)鳳仙花一般在日照百分之七十的情況下,生長最好。( √ )
(6)鳳仙花的種子具好光性,所以播種時不必覆蓋土壤。(√)
(7)鳳仙花喜溫暖、半陰、濕潤土壤疏松肥沃的環(huán)境,忌高溫暴曬,不耐旱、怕水漬。( √)
(8)矮牽牛種子發(fā)芽適溫::是20至23度。( √ )
(9)矮牽牛生長適溫為15度至30度。( √ )
(10)矮牽牛耐半陰,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牽牛生長的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太濕。(√ )
(12)鳳仙花在通風不良的情況下,易患白粉病、莖腐病。應該注意水分的管理,藥品合理的使用,以免大面積傳染。(√)
(13)矮牽牛喜光、耐輕霜、耐熱,日照充分開花不斷。(√ )
(14)鳳仙花、矮牽牛種子是蒴果,一般會自動爆裂將種子散出,應在清晨其尖端變黃時采收。(√ )
(15)矮牽牛、鳳仙花繁殖一般是扦插和播種,但是大量生產(chǎn)還是利用種植繁殖。( √)
二、請列出本小區(qū)任意四十種花卉名稱。(不分先后,每種花卉計1分,共計40分)。
答:1胡椒木、2大紅花、3七彩大紅花、4美國槐、5琴也榕、6黃槐、7紅烏桕、8紅繼木、9黃連翹、10鳳仙花、11紅刺林投、12五彩鐵、13七彩鐵、14矮牽牛、15蜘蛛蘭、16文殊蘭、17駁骨丹、18黃榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海紅鐵、24大葉青鐵、25芒果、26水葡萄、27雞蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黃蟬、31一串紅、32細葉紫薇、33大葉傘、34綠蘿、35百合竹、36金心百合竹、37花葉榕、38垂葉榕、39九里香、40
第9篇 物業(yè)公司管理手冊修訂換版
物業(yè)公司管理手冊的修訂和換版
1、管理手冊的修訂
1.1管理手冊的修訂和換版由品質(zhì)部組織實施。
1.2文件的修訂
1.2.1管理手冊由品質(zhì)部組織修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審定,總經(jīng)理批準后,品質(zhì)部負責制作、登記和發(fā)放。
1.2.2作業(yè)指導書由各相關(guān)部門填寫《文件修訂單》,經(jīng)品質(zhì)部審核,管理者代表批準后,品質(zhì)部負責制作、登記和發(fā)放。
1.2.3當修訂部分達到原版面的三分之二或公司機構(gòu)發(fā)生重大變動時,由管理者代表批準,進行換版。
1.3修訂時采用發(fā)新頁換舊頁的方式進行,其要求如下:
1.3.1將本次修訂內(nèi)容和版本號修改之后,加以粗黑體字形式作出標識,將本頁內(nèi)容重新打印,換頁修訂后應將舊頁收回。
1.3.2文件修訂后,應將修訂后的修訂頁及時發(fā)放到位,并將原文件收回,非受控版本文件,不作修訂。
1.3.3發(fā)給外單位的非受控版本不進行跟蹤修訂。
2、管理手冊的換版
2.1由品質(zhì)部根據(jù)管理評審、內(nèi)部審核以及內(nèi)容修訂的程度,經(jīng)管理者代表同意后進行換版,換版后的手冊由總經(jīng)理重新審定批準并發(fā)布。
2.2手冊需換版時,注明新版號,發(fā)新收舊。
2.3品質(zhì)部應保存管理手冊換版前后的兩種版本。
第10篇 物業(yè)管理手冊質(zhì)量管理體系策劃
1、 本公司依據(jù)iso9001: 標準的要求,對公司的管理體系進行了策劃,對質(zhì)量管理體系所需的過程進行有效控制,以實現(xiàn)本公司的管理目標,并符合標準要求;
2、 按管理手冊建立的質(zhì)量管理體系是在策劃、識別、確定、執(zhí)行、監(jiān)視、測量分析所需過程及確保管理目標得以實現(xiàn)的前提下進行的,現(xiàn)行的質(zhì)量管理體系按本手冊及相應的程序文件規(guī)定實施。
3、 當發(fā)生下列情況質(zhì)量管理體系須進行變更策劃:
3.1 企業(yè)宗旨、方針、目標發(fā)生變化;
3.2 企業(yè)內(nèi)部組織重大調(diào)整變化;
3.3 企業(yè)發(fā)生重大質(zhì)量事故;
3.4 企業(yè)外部環(huán)境變化;
3.5 顧客和相關(guān)方導致的變更;
3.6 法律、法規(guī)發(fā)生變化。
4、 上述原因的變化造成質(zhì)量管理體系變更時,由管理者代表組織相關(guān)部門進行策劃,并形成會議紀要,應確保體系策劃和實施時保持質(zhì)量管理體系的完整性。在策劃和實施更改時,若涉及管理體系文件的變更時,按照《文件控制程序》執(zhí)行。
第11篇 物業(yè)管理公司章程-中山市
第一章 總則
第一條中山市***物業(yè)管理公司是從事住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)園區(qū))內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治的服務性管理企業(yè)。
第二條 本公司遵守國家和地方政府的有關(guān)法律法規(guī),依法管理,守法經(jīng)營,并作為團體會員參加中山市物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會。
第三條 本公司宗旨:以服務、便民、微利為目的,以公共服務、專項服務、特約服務為特色、管理與服務并舉,寓管理于服務,以服務促管理,業(yè)主至上,想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急,為業(yè)主提供完善的、多層次的優(yōu)質(zhì)服務。
第二章 企業(yè)名稱、駐地及經(jīng)濟性質(zhì)
第四條本公司經(jīng)工商行政管理部門注冊登記,公司所在地設(shè)在中山市**區(qū)(鎮(zhèn))**路(管理區(qū))內(nèi),定名為中山市****公司。
第五條本公司隸屬于***領(lǐng)導,為**所有制企業(yè),實行獨立核算,自負盈虧,并依法承擔民事責任。
第三章 注冊資金和來源
第六條本公司注冊資金總額為**萬元,固定資金為**萬元,流動資金為**萬元,資金來源為***。
第四章 經(jīng)營管理范圍和方式
第七條 本公司經(jīng)營管理范圍(略)。
第八條 本公司對住宅設(shè)施和公共設(shè)施的管理和其他項目的服務,采取有償服務的經(jīng)營方式。
第五章 組織機構(gòu)及職能
第九條本公司設(shè)經(jīng)理一名,副經(jīng)理**名,下設(shè)……。
第十條 本公司各部門的職能:(略)
第六章 法人代表的產(chǎn)生程序及職權(quán)范圍
第十一條公司的經(jīng)理為本企業(yè)的法人代表,其由公司董事會任命或聘任,任期為三年。
第十二條 公司實行經(jīng)理負責制,法人代表依法行使如下權(quán)利:
1、有對本公司經(jīng)營管理的決策權(quán);
2、有對下級管理人員職務的任免權(quán);
3、有權(quán)調(diào)動、招聘、辭退本企業(yè)職工,依法合理實施獎懲;
4、有權(quán)調(diào)動企業(yè)內(nèi)部資金,安排勞動工資計劃,決定職工工資獎金分配方案和福利標準;
5、對外代表本公司行使法人權(quán)利。
第七章 財務管理制度和稅后利潤分配
第十三條認真執(zhí)行國家制定的財經(jīng)紀律和各種財務制度,獨立編制資金平衡或資產(chǎn)負債計劃,搞好公司財物管理,為經(jīng)理提供決策依據(jù)。
會計人員要認真搞好財務預決算,理順資金構(gòu)成,建立有關(guān)賬目;出納人員要管好現(xiàn)金和票據(jù),熟悉收支和往來賬。
按規(guī)定進行納稅登記并繳納稅款。
第十四條 稅后利潤分配比例還貸及債務基金占**%;完善及發(fā)展基金占**%;儲備基金占**%;職工工資及福利金(獎金、勞動保險、醫(yī)療費、住房補貼及住房公積金、困難補助等)占**%;其它占**%。
第十五條 職工分配實行按勞取酬,獎勤罰懶,體現(xiàn)多勞多得。
第八章 勞動用工制度
第十六條 本公司執(zhí)行政府有關(guān)勞動用工規(guī)定,職工分為固定工、合同制工和公司合同工。勞動合同的期限為固定期限和無固定期限,期滿可續(xù)簽合同。
第十七條聘用人員須約定試用期,試用期一般為三個月,試用期滿由本公司決定聘用或聘任,同時簽訂勞動合同。
第十八條聘用職工如有違反合同條款,本公司有權(quán)解除勞動合同。公司與勞動者也可雙方協(xié)商解除勞動合同。
第九章 章程的修改和終止
第十九條本章程若需要修改,由經(jīng)理提出意見,經(jīng)董事會或職工大會討論,并請示主管部門同意,到工商行政主管部門備案。
第二十條 由種種
原因使本公司需要終止經(jīng)營時,由經(jīng)營者提出書面申請,報主管部門同意,并組織賬務清理小組負責清理債權(quán)債務,辦理完稅手續(xù)和進行其它善后處理工作,同時到建設(shè)主管部門和工商行政管理部門辦理資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照的注銷手續(xù)。
在未宣布正式終止經(jīng)營時,本公司按原方式講行正常運作。
第十章 附 則
第二十一條 本章程與國家法律、法規(guī)和政策相抵觸時,以國家制定的法律、法規(guī)和政策為準。
第二十二條 本章程報主管部門批準,并在市建設(shè)局備案和辦理工商登記核發(fā)營業(yè)執(zhí)照之日起開始生效。
第12篇 物業(yè)公共管理之公共區(qū)域管理
7.公共區(qū)域管理工作規(guī)程
7.1 目的
為了規(guī)范對公共場所的管理,保持良好的公共環(huán)境。
7.2 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對公共場所的管理。
7.3 職責
7.3.1 公司經(jīng)理負責貫徹實施本規(guī)程。
7.3.2 客戶部主管和物業(yè)助理負責對本規(guī)程的過程控制和監(jiān)督實施。
7.3.3 本物業(yè)住戶和物業(yè)管理公司各部門負責具體執(zhí)行本規(guī)程。
7.4 公共區(qū)域的管理
7.4.1 公共場所主要是指:外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠等。
7.4.2 公共場所管理的主要內(nèi)容是指:對外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠、標示牌、廣告牌等方面的管理。
7.4.3 公共場所的日常管理
1)由客服部安排物業(yè)助理對公共場所進行管理,物業(yè)助理必須每天對公共場所進行巡視檢查一次,并將檢查情況及時記錄于《公共區(qū)域現(xiàn)場巡視表》中,發(fā)現(xiàn)問題必須及時處理或匯報。
2)物業(yè)助理對巡視發(fā)現(xiàn)的問題應及時轉(zhuǎn)交相關(guān)部門進行處理。同時應及時進行跟蹤和檢查,直到問題處理合格為止。
3)物業(yè)助理應依據(jù)公共場所的使用情況和巡視檢查情況分析和總結(jié),提出合理化建議。部門主管應根據(jù)使用情況和管理情況及時進行調(diào)整和處理。
7.4.4 公共場地的使用管理
1)臨時使用申請、審批與使用
2)客戶因商務需要,而要求使用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場地時,則客戶可書面申請,附加活動方案,交給客服部主管進行審核,經(jīng)公司領(lǐng)導審批同意后,客戶方可按活動方案組織實施。
3)客戶必須在客服部指定的位置區(qū)域內(nèi)進行活動組織,不得私自擴大或占用批準范圍以外的地方。
4)客戶必須在規(guī)定的時間內(nèi)進行使用,因商務需要確需延長時間時必須到客服部辦理延續(xù)使用手續(xù),經(jīng)批準同意后,方可繼續(xù)使用。
7.4.5 場地臨時使用的裝飾布置要求
1)場地臨時使用時,要求客戶必須裝飾整齊、美觀大方,符合物業(yè)管理的各項管理規(guī)定。
2)客戶裝飾時,不得損壞公共設(shè)施。否則,物業(yè)管理公司有權(quán)要求客戶給予適當?shù)馁r償。
3)客戶使用完畢后,應及時對使用的場地進行清理,經(jīng)客戶管理人員驗收合格后方可辦理退還押金手續(xù)。
7.5 廣告牌的管理
7.5.1 臨時使用申請、審批與使用
1)本物業(yè)的客戶需要安裝廣告招牌時,應及時到客服部提交書面申請并附廣告牌的設(shè)置方案,辦理廣告牌的申請手續(xù)。
2)客戶管理人員接到客戶申請后,應及時交部門主管審核,經(jīng)公司領(lǐng)導審批同意后,客戶方可按照方案組織實施。
3)客戶制作、安裝廣告牌時,必須使用統(tǒng)一的、合格的材料,以保證廣告牌的制作和安裝質(zhì)量。
4)客戶廣告牌在使用期間,必須時時保證廣告牌處于完整良好的使用狀態(tài),發(fā)現(xiàn)損壞后應及時進行維護,不得拖延,否則,物業(yè)管理公司有權(quán)采取強制措施要求整改。
5)客戶使用廣告牌到期前一個月,必須及時到客服部辦理延期手續(xù),客戶管理員應提前告之客戶,若客戶未作回應,則物業(yè)管理公司將按照到期進行處理,客服部有權(quán)將廣告牌租賃給其它客戶。
6)若因廣告牌的制作質(zhì)量或安裝質(zhì)量的問題,給物業(yè)管理公司或他人造成損失時,由客戶承擔一切后果。
7.5.2 廣告牌懸掛規(guī)定
1)所有客戶均無權(quán)私自在本物業(yè)內(nèi)過道、綠化帶、外墻壁、屋面、天臺和其他場地設(shè)立廣告招牌。
2)所有商鋪招牌只能在所租用的商鋪內(nèi)或門面上懸掛、張貼。
3)任何客戶均不得在窗外和玻璃上懸掛、張貼任何招牌及廣告。
4)占用門前走道或封堵部分通道(不影響消防,經(jīng)物業(yè)管理公司批準)臨時使用的按“公共場所的日常管理”規(guī)定收取場地臨時使用費。
5)凡違反以上規(guī)定內(nèi)容者,按照違章裝修進行處理。除令其拆除、撤銷、修補破損、恢復原狀外,并處以1000―2000元人民幣罰款。
第13篇 海德社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析
海德國際社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析
一、海德國際社區(qū)的特點
海德國際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽兩大商業(yè)城市的交界處,位于世紀大道旁、蓮花山上、東陽江畔。山麓、河流成就了海德國際社區(qū)的完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學校等組成,這是一座堪與美國社區(qū)媲美的生態(tài)園林社區(qū),她標志著義烏的居住水平由此與國際同步。
海德國際社區(qū),作為一個高品質(zhì)的多元化國際社區(qū),在規(guī)劃設(shè)計及生活方式的營造上,表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風范,將文化融于建筑之中,讓建筑與自然和諧融合,充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性,更加適合不同居者的口味。
根據(jù)海德國際社區(qū)的發(fā)展趨勢,社區(qū)的購房業(yè)主,將大部分為事業(yè)有成的成功人士。這些業(yè)主購房觀念成熟,置業(yè)目的明確,文化品位較高,他們在選擇海德國際社區(qū)的同時,也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務,感受尊貴的專署服務,確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標。
海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題,建筑布局合理,配套設(shè)施完善,社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致,道路、景觀以及河、湖、園等分布其間,學校、商場、公寓、商鋪一應俱全,充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假 等的需要。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。
二、海德國際社區(qū)的管理難點
在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務工作中,凸現(xiàn)出來的難點主要有以下方面:
1、整個社區(qū)體量巨大,建筑類型多樣,業(yè)主提出的物業(yè)管理服務標準和需求各有不同。
2、地域處在新開發(fā)區(qū)域,城市功能延伸尚未完全到位,社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈,政府與開發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮,這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務,滿足業(yè)主的衣食住行等高標準要求。
綜上分析,針對于'海德國際社區(qū)'業(yè)主的物業(yè)管理服務工作,已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務的物業(yè)管理,物業(yè)公司只有延伸服務內(nèi)涵,拓展服務領(lǐng)域,創(chuàng)新服務理念,以管理城市生活區(qū)的理念,提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個類型、各個階層業(yè)主需要的,管家式專屬物業(yè)管理服務模式,從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個方面,讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務,才能滿足業(yè)主的真正需要,從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務工作。使海德國際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟、娛樂中心區(qū)。
三、物業(yè)管理難點解決方法
1、實施規(guī)范化管理,使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。
根據(jù)海德國際社區(qū)的地理位置和建筑格局,我們認為海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務,應該在人文服務上突出'尊貴、舒適',在環(huán)境管理上體現(xiàn)'生態(tài)、綠色',在社區(qū)文化中彰顯'高雅、高尚',在治安秩序上感受'安全、安心'。
在海德國際社區(qū)購房的業(yè)主對于高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務內(nèi)容,以及國家、地方關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)都將會有一定了解。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴格按照'規(guī)范化'的要求實施物業(yè)管理服務工作,并針對高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對小區(qū)員工進行崗前綜合培訓和崗上加強培訓。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務和管理的任何一個細節(jié),都能夠遵照國家的'條例',地方的'法規(guī)'開展工作,大到道路、河流、房屋外觀,小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴格按照'條例'、'規(guī)定'實施規(guī)范化管理。保持高檔社區(qū)的原有風格,以國家示范住宅小區(qū)的標準服務整個社區(qū),保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內(nèi)不斷增值。
同時,分公司內(nèi)部進行規(guī)范化管理,運用先進的扁平化管理模式,以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動整個社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務,建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng),加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系,提升管理服務品位,形成與海德國際社區(qū)一致的'國際化管理'風格。
2、開展人性化的管家式服務,使物業(yè)管理服務提檔升級,獲得社會、業(yè)主認可。
根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求,把業(yè)主需要的服務提供給業(yè)主,滿足不同業(yè)主的不同需要,讓'人性化'專署的管家式物業(yè)管理服務涵蓋業(yè)主生活的各個層面。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個細節(jié),使物業(yè)服務更加貼近人性、貼近業(yè)主,是我們追求的目標。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況,公司將在社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車,作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具,為業(yè)主的出行、購物、工作提供方便。考慮到業(yè)主救護和應急出行的需要,配備應急服務車輛,提供24小時應急服務,為有救護、應急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務。公司還將組織引進一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商,為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務,更多關(guān)注業(yè)主細微的物業(yè)管理服務需求,使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務,創(chuàng)造海德國際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍,按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū),以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位,計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。設(shè)立商務生活服務中心,提供代辦、代購、代買、代售等服務,和周邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構(gòu)建立合作伙伴,對于社區(qū)業(yè)主只要持有vip卡,就可享受打折、優(yōu)惠服務。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會認知度,把海德國際社區(qū)建設(shè)成居住亮點和投資熱點。
3、開拓創(chuàng)新,注重環(huán)保,為業(yè)主提供超值服務,提升社區(qū)品位。
海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū),突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用,公司在未來的物業(yè)管理服務中,也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務的主題,圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動,注重保護、維護自然環(huán)境和自然生態(tài),實現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計規(guī)劃初衷。
提升物業(yè)服務的科技含量,建立網(wǎng)絡社區(qū),實現(xiàn)網(wǎng)上報修、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務論壇等智能化物業(yè)服務平臺,物業(yè)費內(nèi)容在網(wǎng)上公布,由銀行托收各種費用。創(chuàng)建海德國際社區(qū)的網(wǎng)絡家園。
公司還將依托下屬子公司在家政服務、清洗保潔、花卉養(yǎng)護、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務,創(chuàng)造全新的大家庭氛圍,把海德國際社區(qū)打造為東陽與義烏市的頂級多功能社區(qū)。
第14篇 醫(yī)院前期物業(yè)管理思路及管理模式
醫(yī)院項目前期物業(yè)管理思路及管理模式
一、項目前期管理思路
根據(jù)我們對**市第二醫(yī)院項目的實際情況的分析,我們擬訂的**市第二醫(yī)院項目的前期物業(yè)管理思路為:
* 強調(diào)成本控制意識和成本管理程序;
* 強調(diào)流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進;
* 強調(diào)日常服務的專業(yè)化、規(guī)范化、標準化、與專項服務的人性化、個性化;
* 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升;
* 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)技能以提高綜合素質(zhì)。
二、針對項目擬采取的管理方式
根據(jù)我們對**市第二醫(yī)院項目的定位分析,我們確立項目的管理模式是:
* 緊密圍繞'質(zhì)量、成本雙否決'的運作核心,提供'質(zhì)優(yōu)價廉'的服務產(chǎn)品;
* 倡導'以廣大用戶為中心'客戶服務前項化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;
* 致力于充分發(fā)揮職能部門作用和個人的主觀能動性,積極采取有效措施,將醫(yī)院的物業(yè)管理服務做得細致入微。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對醫(yī)院的特色及實際情況,我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。管理物業(yè)規(guī)律與醫(yī)院實際運作狀況相結(jié)合,使每一步管理程序和每個管理環(huán)節(jié)形成一個制度化、系統(tǒng)化的有機整體,使內(nèi)部管理和現(xiàn)場管理有機地相互協(xié)調(diào)配合起來。我公司將秉承'服務創(chuàng)造價值,品質(zhì)成就未來'的管理理念,依托我們在已有項目的成功經(jīng)營模式和經(jīng)驗,完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)甲方在招標文件中對醫(yī)院的服務范圍、內(nèi)容的規(guī)定因素,我們擬在醫(yī)院采用以'以客戶為中心、以品質(zhì)為導向'的 '客戶服務前項化'經(jīng)營管理模式。
物業(yè)管理中心運作原理模型圖
三、創(chuàng)建有效的服務價值鏈
圍繞'服務創(chuàng)造價值、品質(zhì)成就未來'的經(jīng)營理念和我們擬在醫(yī)院采用的'以客戶為中心,以品質(zhì)為導向'的經(jīng)營管理模式,如中標后我公司將在醫(yī)院項目全面推行競爭型服務戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為廣大用戶提供優(yōu)良的服務,又能向周邊展示我管理公司風采的團隊。
我公司將用高性價比的優(yōu)質(zhì)服務為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進物業(yè)的保值、增值,同時為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務為客戶創(chuàng)造消費價值、為公司員工創(chuàng)造投資和工作價值、同時為社會創(chuàng)造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意作為我們的追求目標。
創(chuàng)建有效服務鏈示意圖
第15篇 物業(yè)公司宿舍管理員職務說明書
1監(jiān)督管理一切內(nèi)務,分配清掃、保護整潔、維護秩序、水電煤氣及門戶管制;
2 員工食堂及員工宿舍煤氣的驗收;
3員工入離職的宿舍安排及回收檢查;
4宿舍物品的統(tǒng)計,及宿舍變動人員名單的更改;
5宿舍每月水電費的審核上報;
6宿舍周圍衛(wèi)生及滅四害的管理;
7員工娛樂設(shè)施及閱覽室的管理;
8狼狗的喂養(yǎng);
9監(jiān)督環(huán)境衛(wèi)生的維護及關(guān)閉門窗;
10負責員工閱覽室、娛樂室的日常管理及維護;
11負責公共地區(qū)的清潔,公共設(shè)施的修繕,水、電、門窗等的安全巡視,出現(xiàn)問題及時報告并采取措施,安排解決;
12有下列情形之一者,有責任立即通知行政部:
12.1違反宿舍管理制度,情節(jié)嚴重;
12.2宿舍內(nèi)有不法行為或火災險情;
12.3員工身體不適以致病重,應及時送醫(yī)院并通知其親友。
第16篇 商住物業(yè)經(jīng)營管理成本測算案例
商住項目物業(yè)經(jīng)營管理成本測算案例
一、 物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。
三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
(1) 人員編制和基本工資標準:見表(01)
人員編制和基本工資標準表(01)
序 號 項 目 人 數(shù)(人) 工資標準(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費用測算
管理/服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測算結(jié)果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
(1) 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費:
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費
清潔衛(wèi)生費測算見表(04)
清潔衛(wèi)生費測算見表(04)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。
5、 保安費:
保安費用測算見表(05)
保安費測算表(05)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元/年) 測算結(jié)果(元/月m2)
1 裝備費 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費 (暫不計) / /
3 房租費 (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)
辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產(chǎn)折舊費:
固定資產(chǎn)總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產(chǎn)折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費:
兩稅一費為前八項之和的5.75%,則
稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經(jīng)營管理服務費匯總表見(06)
經(jīng)營管理服務費匯總表(1-6)
序 號 項 目 金 額(元/月.平方米) 費用所占比例
1 工資福利費 4.463 57%
2 維修費 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費 0.041 0.5%
5 保安費 0.020 0.2%
6 辦公費 0.501 6.4%
7 折舊費 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費收入的補貼:
機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分攤物業(yè)管理費=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業(yè)經(jīng)營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經(jīng)營管理服務費為:
經(jīng)營管理費=7.817-0.230
