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第1篇 房屋租賃合同糾紛案件20個法律要點(送最新范本)
1、房屋租賃合同糾紛案件，爭議焦點最多的是合同效力，其次是解除合同，還包括租期及押金糾紛，房屋水電煤費用糾紛，房屋設備的使用及賠償糾紛等。
2、房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要有：(1)未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。(2)違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。(3)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。(4)出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。(5)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。(6)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。(7)租賃期限超過二十年的，超過部分無效。(8)承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
3、司法實踐中，主張解除合同的情況和合同效力糾紛的數(shù)量相近，其中出租人和承租人主張解除合同的比例也相近。出租人主張解除合同的主要原因為承租人未經(jīng)同意違法改建、拖欠租金、擅自轉租等。承租人主張解除合同的主要原因為出租人交付房屋不符合規(guī)定、出租人未配合辦理消防或驗收手續(xù)、承租人經(jīng)營不善提前退租、第三人原因等。
4、在房屋租賃合同糾紛案件中，當事人主張違約金的，雙方應當在合同中有明確的約定，否則當事人只能按照要求違約方賠償違約損失，而不能主張違約金。根據(jù)司法實踐，在承租方違約的情況下，法院應充分考慮出租方的損失和承租方為違約所支付的成本，租賃保證金作為已經(jīng)事先支付的款項，應當考慮到守約方違約損失的計算之中，酌情減免承租人應承擔的違約金數(shù)額。當然如果租賃保證金數(shù)額過高，守約方違約損失已經(jīng)彌補，且出租方對合同解除也有過錯的，法院會酌情判令出租人退還部分租賃保證金。
5、租期及押金糾紛。私有房屋的租賃活動往往是投資活動，受租賃市場的周期性影響較大。由于租賃市場的供方競爭，導致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結束，就毀約終止合同：反過來，出租人也因為市場的變化，毀約終止合同，這都導致糾紛發(fā)生。同時，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導致對押金的爭議和糾紛。
6、房屋水、電、煤費用糾紛。這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場，往往不預先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關費用，一走了之。這給出租人帶來損失，從而引起糾紛。
7、房屋設備的使用及賠償糾紛。房屋租賃中，租賃雙方對房屋的裝修、設備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設備都比較好，而出租人也會明確要求使用人應當注意保護裝修和設備，但使用結果未能達到雙方預先約定的結果，可能引起糾紛。或者是使用人認為房屋的裝修及設備未達到出租人承諾的水準，或者業(yè)主認為使用人損壞了裝修及設備，等等，這些都會引起糾紛。目前，我國對房屋租賃中的房屋使用的結果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構雖然愿意接受租賃業(yè)務委托，但不愿意承擔租賃合同訂立后的委托管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關系，但無租賃管理的糾紛不少。
8、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法院法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！?/p>
9、根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定，“房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所(二)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內(nèi)設施狀況(三)租金和押金數(shù)額、支付方式(四)租賃用途和房屋使用要求(五)房屋和室內(nèi)設施的安全性能(六)租賃期限(七)房屋維修責任(八)物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納(九)爭議解決辦法和違約責任(十)其他約定?！绷硗?，如房屋可能拆遷，建議房屋租賃當事人在房屋租賃合同中約定房屋被拆遷時的處理辦法。
10、租賃房屋被燒毀是因為案外人故意縱火的犯罪行為所致時，如果承租人對于租賃房屋被燒毀沒有過錯，應根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十二條“當事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據(jù)實際情況，由當事人分擔民事責任”的規(guī)定，按公平原則，結合實際情況，由承租人對出租人的房屋損失承擔一定的賠償責任。((2018)粵民再5號)
11、租賃合同約定案涉房屋僅作為普通住房使用，不得用于合租及辦公的，如果承租人將案涉房產(chǎn)地址注冊為其公司的住所地，放置了辦公設備的，應當認定承租人違約改變房屋用途。((2017)粵民申5424號)
12、承租人轉租期間，房屋所有權發(fā)生變動的，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動，不影響租賃合同的效力”，在原租賃期間內(nèi)，承租人可繼續(xù)享有原合同的權利，不因房屋所有權的變動而有所改變。承租人作為第一承租人兼轉租人,依約可繼續(xù)享有向次承租人收取租金等權利。
13、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！钡牵鶕?jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”
14、根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，下列房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權證的(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的(三)共有房屋未取得共有人同意的(四)權屬有爭議的(五)屬于違法建筑的(六)不符合安全標準的(七)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的(九)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
15、根據(jù)最高人民法院關于適用 《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
16、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞一：對租賃標的物約定不明確，尤其是對租賃房屋的數(shù)量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差，決定著租金的少退多不補。)和質量(房屋租賃前后的狀況，決定著交付房屋前后的修繕義務。)約定不明確導致的糾紛。
17、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞二：對租賃房屋的使用用途約定不明確，承租人對租賃房屋進行超負荷、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續(xù)合理使用。比如承租者開設娛樂場所或者餐飲行業(yè)，通宵24小時營業(yè)，可能侵犯鄰居的利益，造成極其惡劣的影響。
18、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞三：租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確，導致合同解除時的保證金退費產(chǎn)生糾紛。根據(jù)合同法有關規(guī)定，一般應由出租人負責維修和保養(yǎng)，但當事人另有約定的除外。
19、在合同履行過程中常見的違約情形主要有：(1)出租人不按合同規(guī)定的時間交付租賃房屋，或者交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現(xiàn)為遲延履行，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水斷電，道路不暢，場地不清，等等。)(2)出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起，但糾紛的發(fā)生卻是頻頻出現(xiàn)。(3)承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付。(4)承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀。(5)承租人擅自將租賃房屋變相轉租、轉讓、變相合租等。(6)承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房。(7)出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉讓費。
20、2020最新房屋租賃合同范本
附件：2020最新房屋租賃合同范本出租方(甲方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁承租方(乙方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜，訂立本合同。第一條 房屋基本情況該房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁區(qū)(縣)▁▁▁▁▁▁.該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛(wèi)▁▁廚，建筑面積▁▁▁平方米，使用面積▁▁▁▁平方米，裝修狀況▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁，該房屋(□已/□未)設定抵押。第二條 房屋權屬狀況該房屋權屬狀況為第▁▁▁▁種：(一)甲方對該房屋享有所有權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權證，證書編號為：▁▁▁▁▁.(二)甲方對該房屋享有轉租權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權人允許甲方轉租該房屋的書面憑證，該憑證為：▁▁▁▁.第三條 房屋用途該房屋用途為：▁▁▁▁▁.乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關部門審核批準前，不擅自改變該房屋的用途。第四條 交驗身份(一)甲方應向乙方出示(□身份證/□營業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明。(二)乙方應向甲方出示(□身份證/□營業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明。第五條 房屋改善(一)甲方應在本合同簽訂后▁▁日內(nèi)對該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的費用由(□甲方/□乙方)承擔。(二)甲方(□是/□否)允許乙方對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定。第六條 租賃期限(一)租賃期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日，共計▁▁年▁▁個月。(二)租賃期滿，甲方有權收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應提前▁▁▁日向甲方提出(□書面/□口頭)續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。如乙方繼續(xù)使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期，雙方均有權隨時解除合同，但應提前▁▁▁日(□書面/□口頭)通知對方。第七條 租金(一)租金標準：▁▁▁元/(□月/□季/□半年/□年)，總計：▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁元)(二)租金支付時間及方式：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.(三)租金支付方式：(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的，乙方應在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行開立帳戶，通過該帳戶支付租金，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行支付租金的除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應于本合同簽訂之日起3個工作日內(nèi)應將其中一份合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行。)(四)甲方或其代理人收取租金后，應向乙方開具收款憑證。第八條 房屋租賃保證金(一)甲方交付該房屋時，乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：▁▁▁▁▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)(二)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金、以及乙方應承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數(shù)返還乙方。第九條 其他費用租賃期內(nèi)，與該房屋有關各項費用的承擔方式為：(一)乙方承擔(□水費/□電費/□電話費/□電視收視費/□供暖費/□燃氣費/□物業(yè)管理費/□▁▁▁▁▁▁▁▁)等費用。乙方應保存并向甲方出示相關繳費憑據(jù)。(二)房屋租賃稅費以及本合同中未列明的其他費用均由甲方承擔。第十條 房屋的交付及返還(一)交付：甲方應于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前將房屋按約定條件交付給乙方?！斗课莞綄僭O施、設備清單》經(jīng)雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后視為交付完成。(二)返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應返還該房屋及其附屬設施。甲乙雙方驗收認可后在《房屋附屬設施、設備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應結清各自應當承擔的費用。乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為(□乙方恢復原狀/□乙方向甲方支付恢復原狀所需費用/□乙方放棄收回/□歸甲方所有但甲方折價補償)返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權自行處置。第十一條 房屋及附屬設施的維護(一)租賃期內(nèi)，甲方應保障該房屋及其附屬設施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后的▁▁▁日內(nèi)進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限。(二)對于乙方的裝修、改善和增設的他物甲方不承擔維修的義務。(三)乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施發(fā)生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。如乙方拒不維修或拒不承擔賠償責任的，甲方可代為維修或購置新物，費用由乙方承擔。(四)對于該房屋及其附屬設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方不承擔責任。第十二條 轉租(一)除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉租給他人。(二)乙方轉租該房屋，應按規(guī)定與接受轉租方訂立書面轉租合同。(三)接受轉租方對該房屋及其附屬設施造成損壞的，由乙方向甲方承擔賠償責任。第十三條 所有權變動(一)租賃期內(nèi)甲方轉讓該房屋的，甲方應當提前▁▁▁日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買的權利。(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權發(fā)生變動的，本合同在乙方與新所有權人之間具有法律效力。第十四條 合同的解除(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔違約責任：1、該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷范圍的。2、因地震、火災等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：1、未按約定時間交付該房屋達▁▁▁▁日的。2、交付的房屋不符合合同約定嚴重影響乙方使用的。3、不承擔約定的維修義務致使乙方無法正常使用該房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回該房屋：1、不支付或者不按照約定支付租金達▁▁日的。2、欠繳各項費用達▁▁▁▁▁▁▁▁元的。3、擅自改變該房屋用途的。4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的。5、擅自將該房屋轉租給第三人的。6、利用該房屋從事違法活動的。7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.第十五條 違約責任(一)甲方有本合同第十四條第三款約定的情形之一的，應按月租金的▁▁▁%向乙方支付違約金。(二)因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產(chǎn)損失的，甲方應承擔賠償責任。(三)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，應提前▁▁日通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付違約金。(四)乙方有本合同第十四條第四款約定的情形之一的，應按月租金的▁▁▁%向甲方支付違約金。(五)乙方擅自對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復原狀或者賠償損失。(六)乙方需提前退租的，應提前▁▁日通知甲方，并按月租金的▁▁%支付違約金。(七)甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按▁▁▁▁▁▁▁▁▁標準支付違約金。(八)其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.第十六條 無權代理由甲方代理人代為簽訂本合同并辦理相關事宜的，甲方代理人和乙方應在甲方開具的授權委托書或出租代理合同的授權范圍內(nèi)確定本合同具體條款，甲方代理人超越代理權或代理權終止后的代理行為，未經(jīng)甲方書面追認的，對甲方不發(fā)生法律效力。第十七條 合同爭議的解決辦法本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決或申請調解解決協(xié)商或調解不成的，依法向______________________人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請仲裁。本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式▁▁份，其中甲方執(zhí)▁▁份，乙方執(zhí)▁▁份。本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。甲方簽名或蓋章： 乙方簽名或蓋章：身份證號碼： 身份證號碼：簽約時間：
第2篇 房屋租賃合同糾紛案件起訴狀
民事 起訴狀
原告：*** 性別：男 民族：漢 出生日期：19**年*月*日
身份證 號碼：****************** 電話：135*********
地址：武漢市江漢區(qū)******
被告：*** 性別：男 民族：漢，出生日期：19**年*月*日
身份證號碼：****************** 電話：130**********
地址： 北京 市海淀區(qū)******
案由： 租賃合同 糾紛
訴訟 請求：
一、判令被告向原告支付 違約金 共計32200元
二、判令被告賠償原告裝修損失10060.80元
三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失3573元
四、判令被告承擔本案的 訴訟費用
事實與理由：
原告與被告于2008年9月7日簽訂《北京市 房屋租賃合同 》 (以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于北京市海淀區(qū)**莊園8#樓的***房出租給原告，合同約定房屋租賃期自2007年9月8日至2010年9月7日，共計36個月。租金為每月5000元，支付時間分別為2007年9月7日、200年9月7日、2009年9月7日付款方式為“一年一付，付十二押一”。
2007 年9月7日，原告向被告交付2007年9月8日至2008年9月7日房屋租金60000元及押金5000元，并開始裝修、營業(yè)，裝修共花費 10060.80元。2008年12月，在原告忙于其他業(yè)務期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務無法開展。
在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同，但對方拒不繼續(xù)履行，對原告的要求置之不理。
原告與被告簽定的合同事實清晰、有效，被告違約事實清楚。請求法院依法維護原告的合法權益。
此致
武漢市江漢區(qū)人民法院
具狀人：
2009年4月 日
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第3篇 解答:審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題解釋
《人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》答記者問
人民法院發(fā)布了《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。司法解釋共五部分二十六條,分別就融資租賃合同的認定及效力、融資租賃合同的履行和租賃物的公示、融資租賃合同的解除、違約責任以及融資租賃合同案件的訴訟當事人、訴訟時效等問題作出了規(guī)定。
人民法院民二庭負責人就《人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》相關問題,回答了記者提問。
問:近日,人民法院發(fā)布了關于融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋,您能否為我們介紹一下制定該司法解釋的相關背景?
答:融資租賃在上世紀八十年代被引入我國,與交易實踐相比,有關融資租賃的立法則相對滯后。1996年人民法院制定發(fā)布了《關于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》,在立法尚付闕如的情況下,有效解決了實務之需。1999年《合同法》制定時,對該規(guī)定的相關內(nèi)容予以吸收,并在第十四章專章規(guī)定了融資租賃合同,成為審理融資租賃合同糾紛案件的主要法律依據(jù)。近年來,融資租賃業(yè)在我國呈持續(xù)高速發(fā)展態(tài)勢。不僅新設的融資租賃公司數(shù)量持續(xù)快速增長,融資租賃業(yè)務總量和糾紛數(shù)量也呈高速增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計,2022年人民法院受理的一審融資租賃合同案件為860件, 2022年為4591件,2022年則已達8530件。各地法院普遍反映,在融資租賃法律關系的構成、租賃物的范圍、融資租賃合同與買賣合同的關系、合同解除的后果、租賃物的公示等方面爭議較多。因《合同法》的規(guī)定相對較為原則,現(xiàn)行法律規(guī)定已不足以滿足司法實踐之需。2022年底,根據(jù)全國人大財經(jīng)委和全國人大常委會法工委的建議,人民法院啟動了融資租賃合同司法解釋的起草工作。
在廣泛征集各地法院及融資租賃行業(yè)對融資租賃合同爭議法律問題的基礎上,人民法院于2022年起草了司法解釋稿,并先后召開了法院系統(tǒng)、融資租賃行業(yè)、專家學者的論證會,對司法解釋稿進行反復論證、修改。2022年3月,人民法院通過公布了司法解釋稿,向社會公開征求意見,并專門征求了全國人大財經(jīng)委、全國人大常委會法工委、銀監(jiān)會、中國人民銀行、商務部、工商總局、國務院法制辦等國家機關和部門的意見。在綜合社會各界通過網(wǎng)絡反饋的1000余條意見及有關國家機關和部門的意見后,我們對司法解釋稿作了進一步的修改和完善。在此基礎上,經(jīng)2022年11月25日人民法院審判委員會第1597次會議討論,通過了該解釋。本解釋稿共五部分26條,主要針對融資租賃經(jīng)營實踐和審判實務中反映突出、爭議較多的法律問題作出了規(guī)定,重點解決了融資租賃合同的認定及效力、合同的履行及租賃物的公示、合同的解除、違約責任以及訴訟當事人、訴訟時效等問題。
問:司法解釋的制定堅持了哪些指導思想?
答:在司法解釋制定過程當中,我們主要遵循了以下指導思想:
一是促進交易,規(guī)范發(fā)展。通過減少認定融資租賃合同無效的情形、嚴格限定融資租賃合同的解除條件等方式,維護融資租賃合同按約正常履行。充分考慮融資租賃合同所具有的融資與融物相結合的特點,審慎認定融資租賃合同法律關系,引導金融資本為實體經(jīng)濟服務,規(guī)范和促進我國融資租賃市場的健康發(fā)展。
二是尊重市場,鼓勵約定。合同法規(guī)范在本質上屬于任意性、補充性的規(guī)范,本司法解釋也更多的體現(xiàn)出了約定優(yōu)先的指導思想。商人是自身利益的判斷者,融資租賃合同是平等市場主體之間簽訂的合同,合同條款的約定本身就包含了出租人和承租人雙方對履約成本、履約收益和履約風險的判斷。因此,在司法解釋中,我們堅持約定優(yōu)先原則,鼓勵雙方當事人以市場化的方式對合同的履行和解除、租賃物的風險負擔、租賃物清算等問題作出約定,以減少訴訟風險和損失的不確定性。
三是細化規(guī)則,易于操作?，F(xiàn)行的《合同法》以法律的形式正式確定了融資租賃合同制度的基本框架,但是從司法審判的角度看,一些條文的規(guī)定較為抽象,各地法院在條文的理解和適用上存在差異。比如,出租人的協(xié)助索賠義務及其法律責任,出租人對租賃物的瑕疵擔保免責的例外情形,承租人違約時出租人的司法救濟方式等。針對這些問題,司法解釋均做了進一步的明確和細化,以統(tǒng)一司法裁判尺度,增進裁判結果的可預測性。
四是尊重現(xiàn)實,適度前瞻。融資租賃被引入我國已有近三十年的時間,但其在近五年才取得了較快速度的發(fā)展。融資租賃交易形式和交易實踐尚處于不斷的發(fā)展變化之中,相關監(jiān)管制度、法律制度的建立和完善也需要一個積累和穩(wěn)定的過程。在此背景下,一方面司法解釋對行業(yè)經(jīng)營實踐中已經(jīng)相對成熟的做法、行業(yè)慣例給予了必要的認可;另一方面司法解釋也保持了適度的開放性和前瞻性,為融資租賃交易的實踐需求與未來相關法律制度的完善提供了必要的銜接。
五是立足國情,參照慣例。在司法解釋的起草過程中,我們堅持從實際出發(fā),在對我國融資租賃交易實踐進行深入調研的基礎上,積極聽取各方的意見和建議,依法衡平各方利益,力求司法解釋的各項規(guī)定契合我國的融資租賃交易實踐和發(fā)展階段,并對相關域外立法例和國際公約的共性規(guī)定給予了必要的參照。
問:在融資租賃行業(yè)高度發(fā)展的過程中,租賃物的范圍、租賃的形式不斷拓展,由此也產(chǎn)生了對一些融資租賃合同的性質和效力的爭議。比如,有的合同被認定為借款合同,有的融資租賃公司開展的業(yè)務被認為是影子銀行業(yè)務,還有不少融資租賃交易采取了售后回租的形式,存在是屬于抵押借款合同還是融資租賃合同的爭議。司法解釋對此問題持何態(tài)度?
答:融資租賃是與實體經(jīng)濟聯(lián)系最為密切的金融交易形式。在支持工業(yè)企業(yè)設備更新、促進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的規(guī)模化、推動航運業(yè)發(fā)展以及解決小微企業(yè)融資難等方面均發(fā)揮了不可替代的重要作用?？陀^地說,在我國融資租賃行業(yè)獲得高速發(fā)展的同時,一些融資租賃公司所從事的融資租賃業(yè)務也存在不夠規(guī)范的問題,比如,有的合同雖然名為融資租賃合同,但實際上并無實際的租賃物,從當事人的權利義務約定上看,僅有資金的借貸,而無租賃物的占用、使用。有的雖有租賃物,但租賃物的價值與租金構成并無直接關聯(lián)或差異過大,合同中約定的租金體現(xiàn)的不是租賃物的購買價值及出租人的成本利潤,而是承租人占用資金的利息成本。就這些合同的性質問題,各界存有不同認識。司法解釋第一條對此作出了明確規(guī)定:人民法院應當根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定,結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務,對是否構成融資租賃法律關系作出認定。對名為融資租賃合同,但實際不構成融資租賃法律關系的情形,人民法院按其實際構成的法律關系處理。由此可以看出,司法解釋嚴格堅持融資租賃交易所具有的融資與融物相結合的特征,不認可僅有資金空轉的“融資租賃合同”,以促進金融與實業(yè)的結合,規(guī)范和引導融資租賃業(yè)務及行業(yè)的健康發(fā)展。
對融資租賃行業(yè)實踐中廣泛存在的售后回租交易問題,確實存在合同性質是屬于抵押貸款合同還是融資租賃合同的爭議?？紤]到售后回租交易有利于市場主體盤活資產(chǎn)、引導資金服務實體經(jīng)濟,相關監(jiān)管部門的規(guī)章對此類交易形式也已明確認可,且承租人與出賣人相重合并不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規(guī)定,司法解釋對售后回租合同的融資租賃合同性質予以了認可。但如果出租人與承租人簽訂了售后回租合同,但實際并無租賃物,或者租賃物低值高估,以融資租賃之名,行借款、貸款之實,人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系處理。
問:實務中,基于部分租賃物的特殊性,有關政府部門就特定租賃物的經(jīng)營許可作出了資質限制。對融資租賃合同中的出租人即租賃公司是否需要取得特定租賃物的經(jīng)營許可以及未取得此類許可所簽訂的融資租賃合同是否有效,均存在不同認識。請問司法解釋對此是如何規(guī)定的?
答:對于特定的租賃物,比如醫(yī)療器械設備,因涉及到人民的生命健康安全,有關行政部門就其經(jīng)營許可作出限制是非常必要的。與此同時,也應當看到,融資租賃交易有其特殊性,即出租人在融資租賃交易中主要承擔資金融通的功能,其購買租賃物的目的系提供給承租人使用,而非將租賃物作為其自身從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的工具。因此,從融資租賃交易的本質來看,要求出租人具備特定租賃物的經(jīng)營許可并無必要。從承租人的角度來看,減少對出租人具備此類經(jīng)營許可的限制,也有利于承租人獲得更多的資金支持。基于上述原因,我們在司法解釋中對此作出了相應的規(guī)定,即根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,承租人對租賃物的經(jīng)營使用應當取得行政許可的,人民法院不應僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。
問:融資租賃交易通常涉及買賣和融資租賃兩個合同及出租人、承租人、出賣人三方主體,但《合同法》融資租賃合同章對有關融資租賃合同與買賣合同的銜接問題規(guī)定不明確。司法解釋對此是否作出了相應的規(guī)定?
答:典型的融資租賃交易包括三方當事人和兩個合同,即出租人與承租人之間的融資租賃合同和出租人與出賣人之間的買賣合同。但根據(jù)合同法的規(guī)定,融資租賃合同僅指出租人與承租人之間的融資租賃合同,而未囊括出租人與出賣人之間的買賣合同,由此產(chǎn)生融資租賃交易中因買賣合同中產(chǎn)生的訴爭及損失是否可以通過融資租賃合同予以救濟,以及如何救濟的問題。而買賣合同與融資租賃合同的效力的關系、解除的關系,因涉及兩個合同,也無法在合同法的融資租賃合同章中找到明確的法律依據(jù),成為困擾司法實踐的一個重要問題。司法解釋從不同角度對此問題作出了規(guī)定。比如,根據(jù)司法解釋第五條第一款有關承租人拒絕受領租賃物的規(guī)定,出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物義務,承租人因租賃物嚴重不符合約定或出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物,經(jīng)承租人或者出租人催告,在催告期滿后仍未交付的,承租人享有拒絕受領租賃物的權利。
在融資租賃交易中,買賣合同系為融資租賃合同而訂立,融資租賃合同是買賣合同訂立的前提,因此,買賣合同與融資租賃合同的效力、履行與解除必然影響到另一個合同?，F(xiàn)行合同法融資租賃合同章系基于融資租賃合同所作出的規(guī)定,融資租賃交易中的涉及買賣合同的訴爭應當依據(jù)合同法買賣合同章及買賣合同司法解釋的規(guī)定予以解決,但涉及買賣合同與融資租賃合同之間的牽連關系的問題,現(xiàn)行法律規(guī)定不明。司法解釋對此從三個方面做了積極的探索。一是規(guī)定因買賣合同導致融資租賃合同目的無法實現(xiàn)的,可解除融資租賃合同。如根據(jù)司法解釋第十一條的規(guī)定,在出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷,且未能重新訂立買賣合同的,或因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實現(xiàn)的,出租人與承租人均可解除融資租賃合同。二是就合同解除后的損失賠償問題做了進一步明確。根據(jù)司法解釋第十六條的規(guī)定,融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷而解除,出租人根據(jù)融資租賃合同的約定,或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明,但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由,主張承租人賠償相應損失的,人民法院應予支持。該條第二款同時規(guī)定,出租人的損失已經(jīng)在買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷時獲得賠償?shù)?應當免除承租人相應的賠償責任。三是就承租人向出賣人索賠的問題予以了進一步明確。司法解釋第二十四條第三款規(guī)定,承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領租賃物、索賠等買賣合同權利的,人民法院應通知出租人作為第三人參加訴訟。此項規(guī)定以同時將兩個合同及兩個合同的連接點出租人均納入到審判程序為前提,從訴訟程序上對承租人的索賠權予以了間接的認可,這不僅符合融資租賃合同中承租人享有索賠權的基本法理及立法慣例,也有效解決了買賣合同與融資租賃合同的權利義務銜接問題,有利于在一個訴訟程序中全面解決兩個合同和三方當事人之間的責任承擔問題,既減少了訴累,也更符合融資租賃合同中出租人承擔融資功能的本質。
問:融資租賃行業(yè)普遍反映,由于租賃物為承租人所占用使用,故經(jīng)常出現(xiàn)承租人對外轉讓、抵押租賃物的情形?，F(xiàn)行法律未就融資租賃合同中的租賃物登記問題作出明確規(guī)定,給出租人的物權保障帶來較大風險。請問,司法解釋就此問題是否作出了規(guī)定?
答:您所說的問題客觀確實存在。我們在司法解釋制定過程中,也注意到了這一點。但租賃物的登記機關及登記效力應當由法律作出規(guī)定,而不應由司法解釋作出規(guī)定。在租賃期間,出租人享有租賃物的所有權,但租賃物實際為承租人所占用使用,因此,承租人對外轉讓、抵押租賃物以再融資的風險始終客觀存在。對有明確登記機關的飛機、輪船、企業(yè)廠房等租賃物,因租賃物的所有權以登記為公示方式,故承租人占有使用租賃物,并不影響租賃物所有權在法律上的歸屬。但對大量沒有所有權登記機關的機械設備及其他無所有權登記機關的動產(chǎn)而言,占有為所有權的主要公示方式,在承租人對外轉讓租賃物時,受讓人可以根據(jù)善意取得制度取得租賃物的所有權,但對出租人而言,其租金債權的物權保障消失殆盡。在立法未就租賃物的登記機關作出明確規(guī)定的前提下,實踐中,出租人不得不采取各種各樣的措施來保護其對租賃物的所有權。如,有的出租人在租賃物的顯著位置作出標識,顯示租賃物的所有權歸屬及租賃屬性,有的出租人在租賃物有明確的抵押登記機關的前提下,通過授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關辦理抵押權登記,以避免租賃物被承租人對外轉讓、抵押的風險。但此類行為能否產(chǎn)生對抗善意第三人的法律后果,仍屬不確定狀態(tài)。有鑒于此,相關部門也對融資租賃登記查詢工作開始了實踐探索。
司法解釋第九條對出租人的物權保護問題給予了積極的回應。根據(jù)該條規(guī)定,承租人或者租賃物的實際使用人未經(jīng)出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權,第三人依據(jù)物權法第一百零六條的規(guī)定取得租賃物的所有權或者其他物權,出租人主張第三人物權權利不成立的,人民法院不予支持,但有四種例外情形:一是出租人已在租賃物的顯著位置作出標識,第三人與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的;二是出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關辦理抵押權登記的;三是第三人與承租人交易時未按照行業(yè)或地區(qū)主管部門的要求在相應機構進行融資租賃交易查詢的;四是出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形。該條規(guī)定從第三人取得租賃物的所有權或者他物權是否構成善意的事實認定角度,將實務中出租人廣泛采用的并且符合現(xiàn)行法律規(guī)定的所有權保護措施予以認可,將有利于加強出租人對租賃物的物權保障,并引導和促進融資租賃行業(yè)整體的健康發(fā)展。
問:在融資租賃合同糾紛中,最常見的是承租人違約,未能按期支付租金。對此,出租人多在主張收回租賃物的同時,要求承租人賠償全部未付租金。也有觀點認為,出租人只能選擇要求收回租賃物或者承租人支付全部未付租金,而不能同時主張。司法解釋對此問題是如何規(guī)定的?
答:根據(jù)《合同法》第二百四十八條的規(guī)定,承租人違約,出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同,收回租賃物。但出租人是否可以同時要求支付全部租金和收回租賃物,存有不同認識。從法理上看,支付全部租金的訴訟請求實際上是要求繼續(xù)履行合同,僅是要求租金加速到期;而收回租賃物的訴訟請求實際上是要求解除合同,故這兩項請求在本質上是相矛盾的。因此,出租人只能擇一行使。司法解釋第二十一條第一款對此予以明確:出租人同時提出上述兩項訴請的,人民法院應告知其作出選擇。
對出租人請求承租人支付全部租金但未能最終實現(xiàn)時如何進行救濟的問題,實務中也有不同認識。一種觀點認為出租人可以直接請求就租賃物進行強制執(zhí)行,以執(zhí)行所得清償租金債權。另有觀點認為,按照一事不再理的原則,出租人不能再訴請解除合同、收回租賃物。我們認為,從法理上看,前后兩訴的訴請并不相同,故此種情形并不構成一事不再理。司法解釋第二十一條第二款對此予以明確:出租人訴請全部租金未予清償后,出租人再行起訴請求解除融資租賃合同、收回租賃物的,人民法院應予受理。
第4篇 人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題解釋
人民法院
關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋
（第四稿）
為了正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結合審判實踐，制定本解釋。
一、合同的效力
第一條（售后回租）
承租人將標的物出賣給出租人、再從出租人處租回，一方當事人以承租人和出賣人系同一人為由主張融資租賃合同無效的，人民法院不予支持。
第二條 （行政許可）
法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定租賃物的使用人需要取得行政許可，承租人已經(jīng)取得行政許可，當事人以出租人未取得行政許可為由主張融資租賃合同無效的，人民法院不予支持。
第三條 （融資租賃合同無效的情形）
有下列情形之一的，人民法院應認定融資租賃合同無效：
（一）出租人不具有在中華人民共和國境內(nèi)從事融資租賃經(jīng)營資格的；
三種意見：
1、只允許有資質的企業(yè)從事融資租賃業(yè)務；（該意見為傾向性意見）
2、出租人是企業(yè)的，須具備相應資質，但個人從事融資租賃業(yè)務不受限制；
3、不限制出租人資質。
（二）以房屋等不動產(chǎn)為租賃物的；
三種意見：
1、不允許不動產(chǎn)作為租賃物；（該意見為傾向性意見）
2、允許不動產(chǎn)作為租賃物；
3、有限允許不動產(chǎn)作為租賃物，僅限于商業(yè)地產(chǎn)，土地使用權、住宅等不允許。
（三）以基礎設施收費權、股權等權利或者僅以軟件、商標權等無形資產(chǎn)作為租賃物的；
三種意見：
1、不允許無形資產(chǎn)作為租賃物；（該意見為傾向性意見）
2、允許無形資產(chǎn)作為租賃物；
3、有限允許無形資產(chǎn)作為租賃物，允許的范圍包括軟件、商標權、專利權等知識產(chǎn)權，收費權、股權等不允許。
第四條 （合同無效的處理）
融資租賃合同被認定無效后，人民法院應區(qū)分下列情形分別處理：
（一）因承租人的過錯造成合同無效，出租人不要求返還租賃物的，人民法院可以判決租賃物歸屬承租人，承租人折價補償并賠償因其過錯給出租人造成的損失。
（二）因出租人的過錯造成合同無效，承租人要求退還租賃物的，人民法院可以判決退還租賃物，如有損失，出租人應賠償相應損失。
（三）因雙方過錯造成合同無效的，可以返還租賃物，并根據(jù)過錯大小各自承擔相應的責任。
租賃物正在繼續(xù)使用且發(fā)揮效益的，對租賃物是否返還，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，人民法院可以根據(jù)實際情況作出判決。
二、合同的履行和租賃物的公示
第五條 （告知義務）
出租人訂立買賣合同時應當告知出賣人其購買租賃物的目的是租給承租人。出賣人知道或者應當知道融資租賃關系的，人民法院應當認定出租人履行了告知義務。
出租人未履行告知義務，承租人向出賣人主張受領標的物、索賠、（行使解除權）等買賣合同權利的，人民法院不予支持；承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。
第六條 （租賃物的受領）
依照合同法第二百三十九條的規(guī)定，有以下情形之一，承租人拒絕受領租賃物的，人民法院應予支持：
（一）租賃物嚴重不符合約定的；
（二）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿時仍未交付的。
承租人拒絕受領租賃物的，應當及時通知出租人。承租人無正當理由拒絕受理租賃物或者遲延通知造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?/p>
第七條 （拒絕受理租賃物的法律后果）
承租人拒絕受領租賃物，買賣合同尚未解除，出租人請求承租人支付租金的，人民法院應予支持；但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。
承租人拒絕受領租賃物導致出租人損失，出租人要求承租人賠償?shù)?，人民法院應予支持。出賣人存在過錯的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。
第八條 （租賃物毀損滅失的風險）
在承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔。
租賃物毀損或者滅失，雙方均未主張解除融資租賃合同，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應予支持。
第九條 （出租人、承租人轉移租賃物的權利）
未經(jīng)承租人同意，出租人轉讓、抵押租賃物或者轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方、抵押權人以此為由要求解除或變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。
出租人存在前款行為而未及時通知承租人，承租人要求出租人賠償因此所造成的損失的，人民法院應予支持。
第十條 （租賃物公示）
承租人或者租賃物的實際使用人未經(jīng)出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權，第三人依據(jù)物權法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得租賃物的所有權或其他物權，出租人主張對租賃物的所有權的，人民法院不予支持。
前款情形中，出租人在租賃物的顯著位置作出標識表明該物為租賃物且該標識未被涂改、拆除，第三人主張構成善意取得的，人民法院不予支持。
第三人未按照其行業(yè)主管部門的要求在信貸征信機構進行融資租賃交易查詢，主張構成善意取得的，人民法院不予支持。
出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關辦理抵押權登記的，人民法院對抵押登記的效力應予認可。
第十一條 （合同到期后租賃物的歸屬）
根據(jù)合同法第二百五十條的規(guī)定，租賃期間屆滿后租賃物的所有權歸出租人的，承租人應予返還。
租賃物因毀損、滅失或附合于其他財產(chǎn)而無法返還，出租人要求承租人給予合理補償?shù)?，人民法院應予支持?/p>
三、合同的解除
第十二條 （任意一方均可解約的情形）
依照合同法第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一，一方當事人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：
（一）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且不能重新訂立買賣合同的；
（二）租賃物毀損、滅失且未能修復或選定替代物的；
（三）因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的。
第十三條 （出租人可以解約的情形）
依照合同法第九十四條及第二百四十八條的規(guī)定，有下列情形之一，出租人要求解除融資租賃合同，人民法院應予支持：
（一）未經(jīng)出租人同意，承租人將租賃物進行轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物，嚴重損害出租人權益的；
（二）以售后回租方式訂立融資租賃合同，承租人在訂立合同前已經(jīng)在租賃物上設立了其他物權，致使出租人無法取得租賃物所有權的；
（三）承租人未按約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同明確約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；
（四）合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人連續(xù)兩期未支付租金，且未付租金數(shù)額達到全部租金的百分之十五，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；
（五）承租人被宣告破產(chǎn)的；
（六）承租人違反合同約定致使不能實現(xiàn)合同目的的其他情形。
第十四條 （承租人可以解除融資租賃合同的情形）
因出租人的過錯致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人要求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持。
第十五條 （合同解除的后果——租金及租賃物）
當事人請求解除融資租賃合同，但未對租金及租賃物的歸屬提出主張，人民法院判決解除融資租賃合同的，應當告知當事人就租金及租賃物的歸屬是否一并主張作出選擇。
第十六條 （合同解除的后果——責任承擔）
融資租賃合同的解除不影響當事人因其違約行為承擔相應的賠償責任。
融資租賃合同因租賃物毀損、滅失或者其他不可歸責于當事人的原因而解除，出租人要求承租人返還購買租賃物的價款及其利息的，人民法院應予支持。
融資租賃合同因買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷而解除，出租人根據(jù)合同約定或者以供貨人系承租人選擇為由主張承租人賠償其因合同解除而遭受的損失的，人民法院應予支持，但出租人對損害的發(fā)生或者擴大有過錯的，可以相應減輕或者免除承租人的賠償責任。出賣人存在過錯的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。
四、違約責任
第十七條 （出租人對承租人平靜占有使用租賃物的擔保責任）
依照合同法第二百四十五條的規(guī)定，出租人有下列情形之一，造成承租人財產(chǎn)損失，承租人要求出租人承擔相應的賠償責任的，人民法院應予支持：
（一）妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用；
（二）擅自取回租賃物；
（三）第三人因出租人的原因對租賃物主張權利，導致承租人無法占有、使用租賃物；
（四）影響承租人對租賃物占有、使用的其他情形。
第十八條 （出租人未行使索賠權或未履行協(xié)助義務的責任）
依照合同法第二百四十條的規(guī)定，出租人有下列情形之一，造成承租人對出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔相應的賠償責任的，人民法院應予支持：
（一）知道或者應當知道租賃物有瑕疵而不告知承租人的；
（二）融資租賃合同約定由出租人行使對出賣人的索賠權，而出租人怠于行使的；
（三）買賣合同的索賠權只能由出租人行使，而出租人怠于行使的；
（四）在承租人行使索賠權時不予協(xié)助的。
第十九條 （出租人承擔瑕疵擔保義務的責任）
根據(jù)合同法第二百四十四條的規(guī)定，租賃物不符合約定且出租人實施了下列行為之一，承租人要求出租人承擔相應的賠償責任的，人民法院應予支持：
（一）在承租人選擇出賣人、租賃物時，利用自己的技能、經(jīng)驗或者判斷幫助承租人作出選擇，并對租賃物的選定起決定作用或者形成不可忽視的影響的；
（二）直接干預或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的；
（三）擅自變更承租人已經(jīng)選定的出賣人或者租賃物的。
出租人根據(jù)承租人的要求，提供與出賣人、租賃物有關的信息，但未對相關信息進行篩選或者為承租人選定出賣人、租賃物提供意見，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院不予支持。
第二十條 （承租人逾期支付租金的責任）
承租人逾期支付租金時，融資租賃合同約定承租人應當支付逾期利息或者一定數(shù)額違約金的，從其約定。
既約定逾期利息又約定逾期付款違約金的，人民法院應當告知當事人選擇適用逾期利息或者違約金條款。逾期利息或者違約金低于或者過分高于出租人的損失，當事人請求調整的，人民法院可以依照合同法第一百一十四條的規(guī)定處理。
在承租人逾期支付租金的情形下，合同對款項的償還順序有約定的，從其約定；未約定的，應當按照未付逾期利息、違約金、損害賠償金、其他應付款項、租金的順序償還。
第二十一條 （逾期支付租金時出租人的解約選擇權）
出租人根據(jù)合同法第二百四十八條提起訴訟，既要求承租人支付全部租金又要求解除合同的，人民法院應告知其作出選擇。出租人拒絕選擇的，人民法院可以判決解除融資租賃合同。
兩種意見：
1、法院直接判決解除合同；（該意見為傾向性意見）
2、法院判決合同加速到期，承租人仍不履行租金支付義務的，出租人可以再起訴解除合同。
第二十二條 （逾期支付租金導致解約時的租賃物處理）
因承租人逾期支付租金導致融資租賃合同解除，出租人直接取回租賃物或者要求承租人返還租賃物，并要求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。
出租人未能取回租賃物，提起訴訟后申請人民法院對租賃物先予執(zhí)行的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況作出決定。
出租人取回租賃物或者承租人返還租賃物的，出租人可以委托有資質的機構對租賃物的價值進行評估，或者與承租人協(xié)商對租賃物進行處分；雙方無法協(xié)商達成一致的，訴訟期間可以申請人民法院委托具有相應資質的機構對租賃物進行評估、拍賣，拍賣不成的，出租人、承租人可以各自對外詢價，價高者買得租賃物。
租賃物的處分價款或者評估價值應當?shù)謨敵鲎馊说膫鶛?。以評估價值抵償債權的，承租人可以按照評估價格買回租賃物。
第二十三條 （逾期支付租金導致解約時的損失賠償）
出租人要求承租人賠償損失的，承租人賠償?shù)膿p失額應當相當于未支付的全部租金及其他費用減去租賃物經(jīng)變賣或者其他方式處分后的價值，并按下列情形分別處理：
（一）租賃物的價值不足以彌補承租人未支付租金及其他費用的，承租人應當予以補足；
（二）租賃物的價值超出承租人未支付租金及其他費用的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，該超出部分價值扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有，殘值部分價值歸出租人所有；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有或承租人有權以象征性價款留購租賃物的，該超出部分價值在扣除象征性留購價款后歸承租人所有。
第二十四條 （承租人擅自處置租賃物的責任）
因承租人擅自處分租賃物或者其他嚴重違約行為導致融資租賃合同解除，出租人要求承租人返還租賃物并賠償損失的，人民法院應予支持。因第三人善意取得或者其他原因無法返還租賃物的，承租人應予折價賠償。損失賠償額按照本解釋第二十四條規(guī)定的方法計算。
第二十五條 （承租人破產(chǎn)時租賃物的取回）
承租人被宣告破產(chǎn)或進入強制清算程序的，租賃物不屬于承租人的破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人可以取回租賃物，也可以委托破產(chǎn)管理人或清算組處理。
出租人取回租賃物的，應委托有資質的評估機構對租賃物的價值進行評估，或者與破產(chǎn)管理人、清算組協(xié)商處分租賃物；雙方無法協(xié)商達成一致的，可以申請人民法院委托具有相應資質的機構對租賃物進行評估、拍賣；拍賣不成的，出租人和破產(chǎn)管理人、清算組可以各自對外詢價，價高者買得租賃物。
租賃物的處分價款或者評估價值應當?shù)謨敵鲎馊说膫鶛?。一方委托評估的，相對方可以按照評估價格買回租賃物。
第二十六條 （承租人破產(chǎn)時出租人債權的實現(xiàn)）
租賃物處分價款或評估價值低于出租人債權額的，不足部分作為一般債權參加破產(chǎn)清償程序。所得租賃物處分價款或者評估價值超出出租人債權額的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，其超出部分扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有或者由出租人折價支付給承租人；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有的或承租人有權以象征性價款留購租賃物的，該超出部分價值在扣除象征性留購價款后歸承租人所有。
出租人在取回租賃物前以書面形式明確向受理破產(chǎn)案件的人民法院表示放棄租賃物所有權的，其對承租人的全部債權均可以作為普通債權參與破產(chǎn)分配。
破產(chǎn)財產(chǎn)分配時租賃物尚未變現(xiàn)或評估的，管理人應當將出租人申報的債權按照普通債權分配額進行提存。自破產(chǎn)程序終結之日起滿二年租賃物仍不能按照法定程序變現(xiàn)或評估的，人民法院可以將提存的分配額分配給出租人。
第二十七條 （出租人破產(chǎn)）
出租人破產(chǎn)時，租賃物已經(jīng)交付給承租人使用且融資租賃合同的租賃期限尚未屆滿的，破產(chǎn)管理人可以同承租人就融資租賃合同繼續(xù)履行與否進行協(xié)商。
協(xié)商不成的，除非有本解釋第十七條規(guī)定的情形，管理人只能轉讓融資租賃合同項下的權利和租賃物的所有權。在同等條件下，承租人申請對租賃物優(yōu)先購買的，人民法院應予支持。
五、其他規(guī)定
第二十八條 （融資租賃案件的當事人）
出租人、承租人因融資租賃合同發(fā)生糾紛，合同當事人未對出賣人提起訴訟，但人民法院經(jīng)審查認為出賣人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以根據(jù)案件的具體情況通知出賣人作為第三人參加訴訟。
承租人與租賃物的實際使用人不一致，合同當事人未對租賃物的實際使用人提起訴訟，但人民法院經(jīng)審查認為租賃物的實際使用人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以根據(jù)案件的具體情況通知租賃物的實際使用人作為第三人參加訴訟。
第二十九條 （買賣以外的方式取得租賃物）
出租人根據(jù)承租人對租賃物的選擇，以租賃、定作等買賣以外的方式取得租賃物并提供給承租人使用的，出租人與承租人之間發(fā)生糾紛提起訴訟，人民法院可以將其作為融資租賃合同糾紛進行審理。
第三十條 （融資租賃案件的審理范圍）
出租人與出賣人訂立的買賣合同中訂有仲裁條款或者事后達成書面仲裁協(xié)議的，人民法院在融資租賃合同糾紛案件中不應對買賣合同項下的權利義務關系作出處理。但融資租賃合同糾紛涉及租賃物的交付與受領、租賃物的質量瑕疵等與買賣合同有關的事實的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況作出認定。
第三十一條 （涉外融資租賃合同糾紛的準據(jù)法）
根據(jù)合同法第一百二十六條的規(guī)定，涉外融資租賃合同糾紛案件的當事人沒有協(xié)議選擇處理合同爭議所適用的法律的，應當適用租賃物使用地的法律。
第三十二條 （訴訟時效）
當事人因融資租賃合同租金欠付爭議向人民法院請求保護其權利的期限，適用民法通則第一百三十五條的規(guī)定，自承租人欠付的最后一期租金屆滿后的次日起計算。
當事人因涉外融資租賃合同貨物買賣爭議向人民法院請求保護其權利的期限，適用合同法第一百二十九條的規(guī)定。
第三十三條 （司法解釋的溯及力）
本解釋施行前本院發(fā)布的有關融資租賃合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。
本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
民二庭召開融資租賃司法解釋征求意見會
為了規(guī)范《合同法》融資租賃合同章的法律適用，更好地解決審判實踐中的融資租賃合同糾紛，2022年4月11日至12日，人民法院民二庭在浙江寧波組織召開了融資租賃合同司法解釋征求意見會，就《關于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的解釋（第四稿）》征求行業(yè)協(xié)會及部分融資租賃公司的意見。
人民法院民二庭宋曉明庭長、劉竹梅副庭長，全國人大財經(jīng)委的同志，人民法院民二庭第八合議庭全體成員，來自上海、江蘇、浙江等高院、中級法院以及融資租賃行業(yè)協(xié)會、融資租賃公司的30余位代表參加了會議。
會議由人民法院民二庭副庭長劉竹梅主持。宋曉明庭長發(fā)表講話，他指出，融資租賃進入中國已經(jīng)有三十多年，其間既取得了較快的發(fā)展，也經(jīng)歷了一些波折。融資租賃司法解釋的制定要注意平衡各方利益，要更多地思考法律規(guī)則對于融資租賃交易行為本身的影響和推動，要充分聽取出租人、承租人、出賣人以及與融資租賃交易相關的第三人等多方交易主體的意見。要更加注重司法解釋工作的科學化和規(guī)范化，準確把握法律精神，正確行使司法解釋權。
劉竹梅副庭長介紹了該司法解釋的制定背景。與會代表對該司法解釋稿給予了積極評價，并圍繞著該司法解釋稿中有關融資租賃合同的效力、租賃物范圍、融資租賃公示、違約責任的承擔、破產(chǎn)程序中如何取回租賃物等方面的內(nèi)容進行了充分的交流，并結合實踐中遇到的問題，對司法解釋的修改完善提出了建設性意見。宋曉明庭長對大家熱情關注融資租賃司法解釋并踴躍提出寶貴意見表示感謝，并充分肯定了這些意見對完善該司法解釋的重要參考價值。
會后，融資租賃合同司法解釋小組將按預定計劃進一步修改完善司法解釋稿后，征求相關部委意見，穩(wěn)步推動司法解釋工作繼續(xù)推進。
