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第1篇 怎樣認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效
一、怎樣認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效
（一）房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。
（二）產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。
（三）產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無(wú)效出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。
（四）侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。
（五）單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。
（六）價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
（七）非法轉(zhuǎn)讓。
二、為什么房屋買賣合同被法院認(rèn)定為無(wú)效
有這些情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
三、房屋買賣合同解除后中介費(fèi)是否需要退還
中介撮合買賣雙方簽訂合同后，支付的中介費(fèi)用是不會(huì)退的，但如果因中介原因造成房屋買賣合同解除的，可以要求中介退還服務(wù)費(fèi)。
《中華人民共和國(guó)民法典》
第九百六十二條 中介人報(bào)告義務(wù)中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。
中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九百六十三條 中介人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。
中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。
第2篇 認(rèn)定房屋買賣合同事項(xiàng)
一、____與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價(jià)格和房屋的交付時(shí)間。此后，____依約支付了約定的合同價(jià)款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付____使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另____又與____簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)得的商品房以每平方米高于原購(gòu)入價(jià) 元賣給____。但后因此房?jī)r(jià)格上漲，____拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與____的買賣合同無(wú)效，____因之訴至法院。
二、
分歧本案審理中首要的一點(diǎn)是認(rèn)定____與_____買賣合同的效力如何，對(duì)此有三種意見。
第一種意見認(rèn)為合同無(wú)效，理由為：買賣合同違反了《____市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
第二種意見認(rèn)為合同效力待定，理由為：_____取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn)，是無(wú)權(quán)處分，無(wú)權(quán)處分的合同效力待定。
第三種意見認(rèn)為合同有效，理由為：____將其對(duì)房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
三、評(píng)析審理本案的第一關(guān)鍵在于對(duì)認(rèn)定____與____間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭(zhēng)議的法律問題為：____與____的買賣合同是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定;____將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無(wú)權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無(wú)權(quán)處分，那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下：
三、
1、《____市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款。《民法典》第52條第1款的第5項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無(wú)效的重要依據(jù)之一。____認(rèn)為根據(jù)《____市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與____所訂立的合同違反了這一強(qiáng)制性的規(guī)定，故為無(wú)效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《民法典》第52條所謂的強(qiáng)制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;第二、《____市房地產(chǎn)管理法》是________年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性;第三、從《民法典》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，對(duì)實(shí)踐中如____與_____類似的買賣合同都認(rèn)定為無(wú)效不利用物價(jià)值的有效且充分使用，所以在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍;第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明，其標(biāo)的物無(wú)須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的.出賣人。綜上，以本案訟爭(zhēng)買賣合同違反《____市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
2、____轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)并與相對(duì)人訂立轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同。無(wú)權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此，判斷____的行為是否是無(wú)權(quán)處分就要看____對(duì)商品房是否享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中，因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同，將商品房交付____使用，____因此獲得了對(duì)商品房的直接占有，占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一，____對(duì)商品房的實(shí)際占有使得____對(duì)商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國(guó)民法采取的是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記主義，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志，因此，____取得的是一個(gè)欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上，我們認(rèn)為，____轉(zhuǎn)讓商品房給____的行為是有權(quán)處分，不是無(wú)權(quán)處分，故而本案訟爭(zhēng)的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。
3、____的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指，在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下，合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中____將商品房轉(zhuǎn)讓給____時(shí)抬高了合同價(jià)格，改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付____實(shí)際使用，____不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因?yàn)槠渥约壕芙^辦理的原因所致，所以可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司與____間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅，故認(rèn)定____與_____合同為債權(quán)讓與合同并進(jìn)而認(rèn)為買賣合同有效的觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的?？傊覀冋J(rèn)為，本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J(rèn)定____與_____的合同是有效的，____的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。____違反合同約定，____訴請(qǐng)____繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。
四、余論上文論證中的一個(gè)主要爭(zhēng)議問題可能是在____轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分上。如果認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分，根據(jù)通說(shuō)的觀點(diǎn)，因《民法典》51條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分被認(rèn)為是效力待定的，因此，____與_____的合同效力會(huì)被認(rèn)定為效力待定的合同。此時(shí)買賣合同會(huì)因?yàn)開___惡意拒絕辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，也不利于解決____與_____的糾紛。況且，對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力問題，我國(guó)法學(xué)界本來(lái)就存有爭(zhēng)議，同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同是有效的。本案中認(rèn)定____的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分，可能有人會(huì)認(rèn)為這和我國(guó)民法傳統(tǒng)中認(rèn)為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實(shí)質(zhì)上是因?yàn)槲覈?guó)法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實(shí)踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個(gè)案中有所突破。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果本案中____將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認(rèn)定這種處分行為無(wú)效或是效力待定，毫無(wú)意義。其實(shí)，《 》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機(jī)關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。對(duì)本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認(rèn)定本案訟爭(zhēng)合同為有效合同卻應(yīng)當(dāng)是殊途同歸的選擇，這是因?yàn)?，我們都認(rèn)為以誠(chéng)實(shí)信用為原則，盡量減小合同無(wú)效的范圍是當(dāng)前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的兩個(gè)基本理念。
第3篇 買賣合同:商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任認(rèn)定
司法實(shí)務(wù)中，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前活躍，商品房預(yù)售合同糾紛中遲延*違約責(zé)任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，人民法院在審理時(shí)較為慎重。
一、*的義務(wù)分擔(dān)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，*應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請(qǐng)，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。
買受人的申請(qǐng)，指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，持登記申請(qǐng)材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實(shí)務(wù)中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。
依《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)合法建造房屋行為取得房屋所有權(quán)，對(duì)該所有權(quán)進(jìn)行出售處分時(shí)，需要先辦理所有權(quán)初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請(qǐng)書;申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明(一般指建設(shè)用地許可證)、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表)、房屋測(cè)繪報(bào)告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測(cè)量成果、房產(chǎn)圖測(cè)繪資料、房產(chǎn)面積測(cè)算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金交款收據(jù))。
需要特別指出的是：除當(dāng)事人有特別約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無(wú)義務(wù)為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第135條：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書為止。
二、遲延*違約責(zé)任有關(guān)疑難問題的認(rèn)定與處理
1.“由于出賣人的原因”的認(rèn)定
*時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單。因此司法實(shí)踐中認(rèn)定“由于出賣人的原因”，應(yīng)審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的 辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！贝藶榧s定期間。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件，則可以認(rèn)定為“由于出賣人的原因”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因?yàn)樽陨淼脑?，也可能因?yàn)榈谌说脑颍鐪y(cè)繪部門遲延測(cè)繪、竣工驗(yàn)收部門遲延驗(yàn)收、登記機(jī)構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第121條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便因?yàn)榈谌说脑蛟斐蛇`約，也應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
2.非“由于出賣人的原因”的認(rèn)定
(1)買受人自身的原因。首先是買受人對(duì)商品房買賣合同約定義務(wù)的違反，通常是沒有如約交付購(gòu)房款等，此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務(wù)，屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對(duì)房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機(jī)構(gòu)提出*申請(qǐng)。
(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事由，因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可免責(zé)。
3.遲延*違約責(zé)任適用訴訟時(shí)效的審查
在司法實(shí)務(wù)中，適用訴訟時(shí)效制度主要涉及兩個(gè)問題：第一，是否適用訴訟時(shí)效規(guī)定;第二，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從何時(shí)起算。在遲延*違約責(zé)任案件中，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定,這一點(diǎn)已無(wú)爭(zhēng)議?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)遲延*違約行為發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù)，買受人開始享有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的請(qǐng)求權(quán)。訴訟時(shí)效期間的起算，若當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延*違約金的履行期限的(這種情況極少見)，從該期限屆滿之日起起算;沒有約定，根據(jù)《人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算。若不能確定履行期限的，應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延*違約行為后是否向其主張過(guò)違約金給付，如果買受人沒有主張過(guò)，訴訟時(shí)效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計(jì)算。之前已經(jīng)經(jīng)過(guò)的期間，因買受人沒有主張過(guò)違約金給付，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的客觀條件，也就不存在計(jì)算訴訟時(shí)效的問題。如果買受人已經(jīng)主張過(guò)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時(shí)仍沒有給付，訴訟時(shí)效期間從寬限期屆滿之日起計(jì)算;當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不給付違約金，訴訟時(shí)效期間從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計(jì)算。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查
辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在*過(guò)程中的主要義務(wù)，因此準(zhǔn)確審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的情況，對(duì)于確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延*違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志，應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，司法實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得登記機(jī)構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有意見主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得登記機(jī)構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時(shí)，其義務(wù)是協(xié)助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項(xiàng)登記、批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人*的前提，初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人*的前提是初始登記完成，只有在準(zhǔn)予初始登記的批復(fù)作出之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助*的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)人出具收件書面憑證，僅說(shuō)明申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)予以受理。至于是否準(zhǔn)予初始登記，須由登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料反映的事實(shí)是否符合登記條件后才能確定，如不符合則不予登記。
第4篇 商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任認(rèn)定
司法實(shí)務(wù)中，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前活躍， 商品房預(yù)售合同 糾紛中遲延辦證 違約責(zé)任 案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，人民法院在審理時(shí)較為慎重。
一、辦證的義務(wù)分擔(dān)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，辦證應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請(qǐng)，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。
買受人的申請(qǐng)，指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自 銷售合同 簽訂之日起90日內(nèi)，持登記申請(qǐng)材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理 房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人 身份證 明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實(shí)務(wù)中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的 商品房買賣合同 、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。
依《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)合法建造房屋行為取得房屋所有權(quán)，對(duì)該所有權(quán)進(jìn)行出售處分時(shí)，需要先辦理所有權(quán)初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請(qǐng)書申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明(一般指建設(shè)用地許可證)、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表)、房屋測(cè)繪報(bào)告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測(cè)量成果、房產(chǎn)圖測(cè)繪資料、房產(chǎn)面積測(cè)算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金交款收據(jù))。
需要特別指出的是：除當(dāng)事人有特別約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無(wú)義務(wù)為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第135條：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書為止。
二、遲延辦證違約責(zé)任有關(guān)疑難問題的認(rèn)定與處理
1.“由于出賣人的原因”的認(rèn)定
辦證時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單。因此司法實(shí)踐中認(rèn)定“由于出賣人的原因”，應(yīng)審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！贝藶榧s定期間。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件，則可以認(rèn)定為“由于出賣人的原因”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因?yàn)樽陨淼脑颍部赡芤驗(yàn)榈谌说脑颍鐪y(cè)繪部門遲延測(cè)繪、竣工驗(yàn)收部門遲延驗(yàn)收、登記機(jī)構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第121條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便因?yàn)榈谌说脑蛟斐蛇`約，也應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
2.非“由于出賣人的原因”的認(rèn)定
(1)買受人自身的原因。首先是買受人對(duì)商品房買賣合同約定義務(wù)的違反，通常是沒有如約交付購(gòu)房款等，此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務(wù)，屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對(duì)房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦證申請(qǐng)。
(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事由，因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可免責(zé)。
3.遲延辦證違約責(zé)任適用訴訟時(shí)效的審查
在司法實(shí)務(wù)中，適用訴訟時(shí)效制度主要涉及兩個(gè)問題：第一，是否適用訴訟時(shí)效規(guī)定第二， 訴訟時(shí)效期間 應(yīng)從何時(shí)起算。在遲延辦證違約責(zé)任案件中，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定,這一點(diǎn)已無(wú)爭(zhēng)議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)遲延辦證違約行為發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù)，買受人開始享有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的請(qǐng)求權(quán)。訴訟時(shí)效期間的起算，若當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見)，從該期限屆滿之日起起算沒有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算。若不能確定履行期限的，應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延辦證違約行為后是否向其主張過(guò)違約金給付，如果買受人沒有主張過(guò)，訴訟時(shí)效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計(jì)算。之前已經(jīng)經(jīng)過(guò)的期間，因買受人沒有主張過(guò)違約金給付，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的客觀條件，也就不存在計(jì)算訴訟時(shí)效的問題。如果買受人已經(jīng)主張過(guò)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時(shí)仍沒有給付，訴訟時(shí)效期間從寬限期屆滿之日起計(jì)算當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不給付違約金，訴訟時(shí)效期間從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計(jì)算。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查
辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦證過(guò)程中的主要義務(wù)，因此準(zhǔn)確審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的情況，對(duì)于確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延辦證違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志，應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，司法實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得登記機(jī)構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有意見主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得登記機(jī)構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時(shí)，其義務(wù)是協(xié)助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項(xiàng)登記、批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在準(zhǔn)予初始登記的批復(fù)作出之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助辦證的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)人出具收件書面憑證，僅說(shuō)明申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)予以受理。至于是否準(zhǔn)予初始登記，須由登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料反映的事實(shí)是否符合登記條件后才能確定，如不符合則不予登記。
第5篇 商品房買賣合同糾紛案認(rèn)定解析
范x
一、案情 王x與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份 商品房買賣合同 ，合同約定了買賣的價(jià)格和房屋的交付時(shí)間。此后，王x依約支付了約定的合同價(jià)款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王x使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王x又與李x簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)得的商品房以每平方米高于原購(gòu)入價(jià)500元賣給李x。但后因此房?jī)r(jià)格上漲，王x拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李x的買賣合同無(wú)效，李x因之訴至法院。
二、分歧 本案審理中首要的一點(diǎn)是認(rèn)定王x與李xx買賣 合同的效力 如何，對(duì)此有三種意見。
第一種意見認(rèn)為 合同無(wú)效 ，理由為：買賣合同違反了《____市房地產(chǎn)管理法》 無(wú)產(chǎn)權(quán)房 屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
第二種意見認(rèn)為合同效力待定，理由為：王xx取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn)，是無(wú)權(quán)處分，無(wú)權(quán)處分的合同效力待定。
第三種意見認(rèn)為合同有效，理由為：王x將其對(duì)房屋開發(fā)公司的 債權(quán)轉(zhuǎn)讓 給了自己，這一債權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同 符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
三、評(píng)析 審理本案的
第一關(guān)鍵在于對(duì)認(rèn)定李x與王x間 房屋買賣合同 的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭(zhēng)議的法律問題為：王x與李x的買賣合同是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；王x將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無(wú)權(quán)處分還是有權(quán)處分；如果上述行為是無(wú)權(quán)處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下：
1、《____市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款?！?合同法 》第52條第1款的第5項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政 法規(guī) 的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無(wú)效的重要依據(jù)之一。王x認(rèn)為根據(jù)《____市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李x所訂立的合同違反了這一強(qiáng)制性的規(guī)定，故為無(wú)效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強(qiáng)制性條款，
第
一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款；
第
二、《____市房地產(chǎn)管理法》是________年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；
第
三、從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，對(duì)實(shí)踐中如王x與李xx類似的買賣合同都認(rèn)定為無(wú)效不利用物價(jià)值的有效且充分使用，所以在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍；第
四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明，其標(biāo)的物無(wú)須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非 房屋所有權(quán) 人也可能成為房屋的.出賣人。綜上，以本案訟爭(zhēng)買賣合同違反《____市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
2、王x轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)并與相對(duì)人訂立轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同。（王xx法159頁(yè)）無(wú)權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此，判斷王x的行為是否是無(wú)權(quán)處分就要看王x對(duì)商品房是否享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中，因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同，將商品房交付王x使用，王x因此獲得了對(duì)商品房的直接占有，占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一，王x對(duì)商品房的實(shí)際占有使得王x對(duì)商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國(guó)民法采取的是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記主義，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志，因此，王x取得的是一個(gè)欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上，我們認(rèn)為，王x轉(zhuǎn)讓商品房給李x的行為是有權(quán)處分，不是無(wú)權(quán)處分，故而本案訟爭(zhēng)的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。
3、王x的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指，在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下，合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給
第三人的法律行為。本案中王x將商品房轉(zhuǎn)讓給李x時(shí)抬高了合同價(jià)格，改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付王x實(shí)際使用，王x不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因?yàn)槠渥约壕芙^辦理的原因所致，所以可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司與王x間的 債權(quán)債務(wù) 關(guān)系已因履行而消滅，故認(rèn)定王x與李xx合同為債權(quán)讓與合同并進(jìn)而認(rèn)為買賣合同有效的觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。 總之，我們認(rèn)為，本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J(rèn)定王x與李xx的合同是有效的，王x的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王x違反合同約定，李x訴請(qǐng)王x繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。
四、余論 上文論證中的一個(gè)主要爭(zhēng)議問題可能是在王x轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分上。如果認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分，根據(jù)通說(shuō)的觀點(diǎn)，因《合同法》51條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分被認(rèn)為是效力待定的，因此，王x與李xx的合同效力會(huì)被認(rèn)定為效力待定的合同。此時(shí)買賣合同會(huì)因?yàn)橥鮴惡意拒絕辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，也不利于解決王x與李xx的糾紛。況且，對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力問題，我國(guó)法學(xué)界本來(lái)就存有爭(zhēng)議，同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同是有效的。（參見王x的觀點(diǎn)） 本案中認(rèn)定王x的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分，可能有人會(huì)認(rèn)為這和我國(guó)民法傳統(tǒng)中認(rèn)為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實(shí)質(zhì)上是因?yàn)槲覈?guó)法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實(shí)踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個(gè)案中有所突破。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果本案中王x將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認(rèn)定這種處分行為無(wú)效或是效力待定，毫無(wú)意義。其實(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機(jī)關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。 對(duì)本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認(rèn)定本案訟爭(zhēng)合同為有效合同卻應(yīng)當(dāng)是殊途同歸的選擇，這是因?yàn)?，我們都認(rèn)為以誠(chéng)實(shí)信用為原則，盡量減小合同無(wú)效的范圍是當(dāng)前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的兩個(gè)基本理念。
第6篇 重復(fù)買賣合同認(rèn)定
賣方:甲方
買方:乙方
經(jīng)充分協(xié)商，甲乙雙方現(xiàn)就房屋買賣事宜訂條約如下：
一、甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有，并已收取乙方購(gòu)房定金人民幣。
1、房屋狀況
房屋座落：
幢號(hào)室號(hào)建筑結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積用途
2、該房屋的所有權(quán)證號(hào)為：國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為：。
3、該房屋的土地使用權(quán)取得方式“√”：出讓、劃撥本合同一經(jīng)簽訂，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣元，大寫：佰拾萬(wàn)仟佰拾元整，乙方在
年月日前分次付清，付款方式：。
乙方支付房款具體約定為：
1、于前，支付甲方房款
2、于前，支付甲方房款
3、。
三、甲方于年月日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時(shí)，應(yīng)將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項(xiàng)費(fèi)用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗(yàn)收。
四、甲方應(yīng)就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實(shí)告知乙方，并無(wú)任何隱瞞。乙方對(duì)該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉，并無(wú)任何異議。
五、甲方將戶口于年月日前從該房屋遷出。
六、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。
七、乙方中途違約，乙方無(wú)權(quán)要求甲方返還定金。甲方中途違約，甲方應(yīng)在違約之日起日內(nèi)雙倍返還定金給乙方。乙方不能按期向甲方付清購(gòu)房款，或甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約一方向?qū)Ψ浇o付房地產(chǎn)價(jià)款千分之的違約金。
八、上述房地產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)所需繳納的契稅由方承擔(dān)，營(yíng)業(yè)稅由方承擔(dān)，印花稅由方承擔(dān)，個(gè)人所得稅由方承擔(dān)，向房產(chǎn)交易部門交納的手續(xù)費(fèi)由方承擔(dān)。其它稅費(fèi)約定情況：。
九、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
十、本合同經(jīng)雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項(xiàng)，可另行議定，其補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。
十一、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，市房地產(chǎn)交易管理部門一份。
十二、甲乙雙方約定隨之轉(zhuǎn)讓的附屬裝修設(shè)施為。
十三、其它約定事項(xiàng)：。
甲方：乙方：
共有權(quán)人：地址：
地址：聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：
年月日
簡(jiǎn)易版房屋買賣合同范本二
出賣人：________________村委會(huì)
買受人：______________________
身份證號(hào)碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。
7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
