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第1篇 法拍房屋買賣合同
2023法拍房屋買賣出賣人：________________________(以下簡稱甲方)
買受人：________________________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____________市_________路________號房屋_______間，建筑面積_______________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____________，南至____________，西至_________，北至____________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣__________________萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____________萬元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發(fā)生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負
責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實，甲方應(yīng)于1個月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
第2篇 撤銷司法拍賣民事裁定書
解除保全申請人：______________
被申請人：______________
__________________(寫明當事人及案由)一案，本院于_____________年__________月__________日作出(_____________)號民事裁定，。_______________于_____________年__________月__________日向本院申請解除上述保全措施。
本院經(jīng)審查認為。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零一條第三款/《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百六十六條第一款第_____項規(guī)定，裁定如下：
解除對_______________的______________________。
案件申請費______元，由_____________負擔。
本裁定立即開始執(zhí)行。
如不服本裁定，可以自收到裁定書之日起五日內(nèi)向本院申請復(fù)議一次。復(fù)議期間不停止裁定的執(zhí)行。
審判長_______________
審判員_______________
審判員_______________
_____________年__________月__________日
第3篇 拍賣物委托依法拍賣合同
2023拍賣物委托依法拍賣合同編號：_________
簽訂地點：_________
簽訂日期：_________年_________月_________日
委托人(簡稱甲方)：_________
拍賣人(簡稱乙方)：_________
根據(jù)《深圳市動產(chǎn)拍賣暫行規(guī)定》和其他有關(guān)法規(guī)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條 甲方愿就下述拍賣物委托乙方依法公開拍賣：
拍賣物名稱：_________。
品種規(guī)格：_________。
數(shù)量：_________。
質(zhì)量：_________。
包裝：_________。
存放地：_________。
第二條 拍賣物的交付方式：_________。
第三條 拍賣物的估價和底價：_________。
第四條 拍賣方式：_________。
第五條 拍賣期限：_________。
第六條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
甲方應(yīng)保證對拍賣物擁有無爭議的處分權(quán)，并向乙方供有關(guān)的證明文件和拍賣物的詳盡資料。必要時，乙方可隨時向甲方要求提供咨詢，甲方不得拒絕。
甲方可在法律允許的情況下確定拍賣物的底價;乙方不得以低于該底價的價格進行拍賣，但因此而造成不能成交的，由甲方承擔責任。
甲方在交付拍賣物時，應(yīng)向乙方指出其知道或應(yīng)當知道的拍賣物瑕疵。否則，由此造成的后果由甲方負責。
甲方應(yīng)向乙方預(yù)付受理費_________元，用于對拍賣物進行估價，倉儲保管、運輸、保驗和公告、廣告等項費用開支，由乙方按實際開支多退少補?！渡钲谑袆赢a(chǎn)拍賣暫行規(guī)定》第十八條，十九條和二十條規(guī)定情況的，由乙方先行墊付;其金額在拍賣成交后，從所得價款中扣除。
根據(jù)《深圳市動產(chǎn)拍賣收費規(guī)定》，甲方應(yīng)按成交總金額的_________%向乙方支付傭金;該款項也可由乙方從拍賣所得價款中扣除。
乙方應(yīng)對拍賣物的底價保密，不得委托或代理他人參加競價;亦不得委托他人進行拍賣。
乙方對其占管的拍賣物負適當保管責任，并應(yīng)將拍賣物的變動情況及時通知甲方;確因乙方的過錯而造成拍賣物損失的，由乙方負賠償責任。
拍賣過程結(jié)束，乙方在收齊全部應(yīng)收款項后，應(yīng)通過其銀行帳戶，將拍賣所得價金一次全部付給甲方，不得延誤。
對需要征稅的拍賣物，由甲方交付稅金;經(jīng)稅務(wù)機關(guān)同意，稅金可以從拍賣所得價款中取得。
拍賣成交后，由乙方按成交價金開給競買人發(fā)票或符合稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的收據(jù)。
第七條 有關(guān)拍賣程序的中止和終止問題，根據(jù)《深圳市動產(chǎn)拍賣暫行規(guī)定》
第四十二條、四十三條之規(guī)定予以處理。
第八條 合同經(jīng)雙方簽字后生效，不得違約。否則，由違約方向他方按拍賣物底價的_________%支付違約金。因合同履行產(chǎn)生糾紛時，任何一方均可向深圳市經(jīng)濟合同仲裁委員會申請仲裁，也可直接向人民法院起訴。
第九條 其他需要約定的事項：_________。
第十條 本合同有效期自_________年_________月_________日始，至_________年_________月_________日止。
委托人(蓋章)：_________ 拍賣人(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
開戶銀行：_________開戶銀行：_________
帳號：_________帳號：_________
第4篇 “法拍房”要走過以下“七十二”法律程序磨難
司法拍賣是指人民法院在民事案件強制執(zhí)行程序中，按程序自行進行或委托拍賣機構(gòu)公開處理債務(wù)人的財產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。為實現(xiàn)司法公開最大化與變現(xiàn)資產(chǎn)最大化，一般情況下，法院會通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置財產(chǎn)，也就是常說的“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣”。
一、對房屋為執(zhí)行標的的情況，案外人享有排除執(zhí)行的權(quán)利
（一）所有權(quán)人
由于不動產(chǎn)物權(quán)一般以登記為生效條件，故案外人主張對不動產(chǎn)享有所有權(quán)的，應(yīng)審查其是否符合《民法典》第28條至第30條不需要登記即可發(fā)生物權(quán)變動的情形。具體而言，主要有以下幾種情形：
（1）法院或仲裁委所做出的對房屋權(quán)屬產(chǎn)生變動效果的法律文書。需要注意的是，該類裁判文書必須是能夠直接引起房屋權(quán)屬變動的形成判決或執(zhí)行裁定等生效文書，而不能是基于債權(quán)關(guān)系而判定的給付判決。
（2）因繼承或受遺贈取得房屋的情形。
（3）具有合法手續(xù)批準建造房屋的事實物權(quán)。
（二）房屋預(yù)告登記人
案外人以其系房屋預(yù)告登記權(quán)利人提起執(zhí)行異議之訴，只需證明其預(yù)告登記在涉案房屋被強制執(zhí)行之前，即可獲得支持，因預(yù)告登記后實施的物權(quán)行為不具有效力，使得預(yù)告登記人具有了類似物權(quán)排他效力的權(quán)利，應(yīng)可阻卻執(zhí)行。
（三）已經(jīng)簽訂拆遷安置補償協(xié)議的被拆遷人
在拆遷人作為被執(zhí)行人的案件中，對尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的安置房屋進行強制執(zhí)行的，且房屋被法院查封之前已經(jīng)就系爭安置房屋和拆遷人簽訂安置補償協(xié)議的被拆遷人（案外人），提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)予以支持。
（四）基于租賃合同關(guān)系的占有人
若在法院查封房屋之前，租賃合同已經(jīng)合法成立并正在履行的，承租人可以依據(jù)其合法占有的權(quán)利阻止轉(zhuǎn)移占有的強制執(zhí)行，也即承租人有權(quán)要求繼續(xù)承租系爭房屋。但需注意的是，實現(xiàn)抵押權(quán)的執(zhí)行中，雖然承租人可以主張“買賣不破租賃”，但其無權(quán)阻止對系爭房屋的拍賣。
（五）基于房屋買賣合同關(guān)系的買受人/物權(quán)期待權(quán)
所謂物權(quán)期待權(quán)，在我國現(xiàn)行法律中并無明確的規(guī)定。本文所指的情形系在房屋買賣合同糾紛中，買受人購買了系爭房屋但尚未過戶之時，出售人因金錢債權(quán)生效判決而被強制執(zhí)行在其名下的系爭房屋，此時買受人（案外人）雖尚未成為房屋權(quán)利人，僅享有要求出售人配合過戶的請求權(quán)利，但在一定條件下法律賦予其可排除強制執(zhí)行的權(quán)利，使其獲得如物權(quán)人般的地位，故稱之為“物權(quán)期待權(quán)”。
《民訴法解釋》第501條第2款中規(guī)定的利害關(guān)系人對第三人享有的到期債權(quán)?！懂愖h和復(fù)議規(guī)定》第28條及《查扣凍規(guī)定》第17條賦予了房屋買賣合同關(guān)系中尚未變更登記的買受人在一定條件下可排除強制執(zhí)行的權(quán)利，本文稱之為“物權(quán)期待權(quán)”。相較而言，《查扣凍規(guī)定》表述的條件較為籠統(tǒng)，即案外人在司法查封前“已經(jīng)支付全部價款并實際占有”房屋。而施行較后的《異議和復(fù)議規(guī)定》則在此基礎(chǔ)上做了更為具體的規(guī)定，增加了簽訂書面合同、排除買受人自身過錯等條件。
（1）案外人已經(jīng)支付全部房屋價款的判斷
作為判斷已經(jīng)支付全部價款的事實依據(jù)，案外人應(yīng)負舉證責任。對于房款的支付，案外人應(yīng)提供房屋價款轉(zhuǎn)賬證明或現(xiàn)金提取證明及被執(zhí)行人的收款證明。對于僅剩少量尾款作為水電煤公用事業(yè)費用結(jié)算和戶口遷移保證金的，可以視為已經(jīng)支付全部價款。對于采用抵債方式的，也可以視為支付價款，但案外人應(yīng)當提供所抵債務(wù)客觀存在及符合抵債要件的證據(jù)材料。對于采用向銀行抵押貸款方式支付部分價款的，案外人應(yīng)證明銀行在法院查封前已經(jīng)核準抵押貸款，如案外人要求繼續(xù)履行合同且銀行也同意繼續(xù)辦理相關(guān)抵押貸款手續(xù)的，可以視為已經(jīng)支付全部價款。
（2）案外人查封前已經(jīng)實際占有系爭房屋的判斷
作為判斷實際占有的事實依據(jù)，也應(yīng)由案外人負舉證責任。案外人可提供房屋交接單、物業(yè)進戶單，或者戶名已變更為案外人的水電煤等公用事業(yè)的支付憑證，或者物業(yè)、保安、鄰居的證人證言。對于物業(yè)、保安或鄰居提供的書面證明，慎重起見，可以要求相關(guān)人員到庭陳述所證明的事實。案外人還可提供對系爭房屋進行實際裝修等證據(jù)來證明其對系爭房屋的實際控制。
（3）案外人非因自身原因?qū)е路课萆形催^戶的判斷
作為判斷案外人無過錯的事實依據(jù)，案外人應(yīng)當向法院提供其全面適當履行合同義務(wù)的證據(jù)材料。具體而言，案外人應(yīng)證明其不存在導(dǎo)致出售人可予以抗辯拒絕履行配合過戶義務(wù)的違約行為，也不存在怠于主張合同權(quán)利，任由出售人逾期過戶的行為。當然，還要審查買賣雙方關(guān)于合同過戶期限約定是否符合一般交易慣例，若雙方約定的期限過長，且其約定系出于規(guī)避限購政策或安置房交易限制等原因，則由此產(chǎn)生的交易風險應(yīng)由案外人承擔，該類情形應(yīng)定性為“案外人自身原因”，不能以此排除執(zhí)行。反之，若案外人已經(jīng)盡到上述舉證義務(wù)，則舉證責任應(yīng)轉(zhuǎn)移給申請執(zhí)行人，由其證明案外人存在對房屋未過戶具有過錯，若申請執(zhí)行人無法舉證，則應(yīng)認定房屋未過戶非因案外人自身原因所致。
三、無法排除對房屋強制執(zhí)行的幾種爭議權(quán)利
（一）共有權(quán)人
若部分共有人負有外債，需要分割房屋以履行生效法律文書所確定的義務(wù)，此時其他共有人可否以共有權(quán)利為基礎(chǔ)提出執(zhí)行異議之訴阻卻執(zhí)行？本文認為不可以。因為共有人在法定條件下具有分割共有物的權(quán)利，其他共有人不得拒絕，但提出異議的共有人可以通過優(yōu)先購買權(quán)獲得救濟，或者向作為被執(zhí)行人的共有人進行追償。
（二）借名買房中的借名人
借名買房中的借名人是否可以直接依據(jù)借名協(xié)議確權(quán)成為房屋的所有權(quán)人，在司法實踐中存在爭議。本文采“債權(quán)說”，即認為借名協(xié)議只產(chǎn)生借名人請求被借名人辦理變更登記手續(xù)的債權(quán)請求權(quán)，而無法直接產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?；诖?，本文認為案外人與被執(zhí)行人之間就作為執(zhí)行標的房屋的借名協(xié)議，僅是普通債權(quán)，不足以阻卻執(zhí)行，無法對抗以物權(quán)登記公信力而申請執(zhí)行的申請人。借名購房的產(chǎn)生往往出于規(guī)避國家政策的目的，借名人理應(yīng)承擔由此產(chǎn)生的風險。
（三）以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人
對于以房抵債協(xié)議的債權(quán)人是否可以排除強制執(zhí)行，爭議較大。僅從最高院審結(jié)的相關(guān)案例中，對此爭議就存在截然相反的觀點。本文認為，以房抵債協(xié)議原則上不能排除強制執(zhí)行，但若債權(quán)人（案外人）與債務(wù)人就其債務(wù)和房款已進行了清算，且已實際合法占有房屋的，則可類推適用《異議和復(fù)議規(guī)定》第28條關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，排除強制執(zhí)行。
除上述除外情形外，依抵債協(xié)議形成的時間系債務(wù)履行期限屆滿的前后，排除無效情形后，以房抵債協(xié)議可形成讓與擔保，或形成新債清償、代物清償協(xié)議。而擔保物權(quán)不是排除房屋執(zhí)行的實體權(quán)利，若債權(quán)人已經(jīng)因以房抵債協(xié)議變更登記成為系爭房屋權(quán)利人，也沒有執(zhí)行異議主張的空間。故以房抵債協(xié)議構(gòu)成讓與擔?；驑?gòu)成代物清償且實際履行的，不存在討論執(zhí)行異議之訴的空間。而若尚未變更登記，即使成立新債清償，也僅具有債權(quán)效力，該債權(quán)與普通債權(quán)并無二致，僅是替代給付，在替代給付完成前不發(fā)生消滅舊債的效力，故本文認為以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人無論形成何種法律關(guān)系，均不得以此對抗房屋的強制執(zhí)行。
（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)但未登記為建設(shè)用地使用權(quán)人的一方
被執(zhí)行人參與房地產(chǎn)合作開發(fā)，且登記為建設(shè)用地使用權(quán)人，其因金錢債權(quán)判決被法院強制執(zhí)行其開發(fā)的房屋，則與其形成合作開發(fā)關(guān)系，約定享有系爭房屋物權(quán)但未登記成為建設(shè)用地使用權(quán)人的另一方是否可以憑借合作協(xié)議的約定或?qū)嶋H建造房屋的事實阻卻執(zhí)行？
因合法建造等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（《民法典》第30條）也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)情形下，若房屋系經(jīng)合法建造，尚未進行所有權(quán)初始登記時，合法建造人因其事實行為亦可直接取得房屋的所有權(quán)，而不必以登記作為所有權(quán)的生效要件。但以事實行為取得物權(quán)，必須符合“合法”的要求。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，合法建造必須滿足取得建設(shè)用地使用權(quán)、規(guī)劃許可證等條件，雙方之間對房屋權(quán)屬的約定也不能違反房地一體原則，故本文認為此種情形下，未登記成為建設(shè)用地使用權(quán)人的開發(fā)一方無權(quán)阻卻執(zhí)行。
（五）建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)人
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，系指在建設(shè)工程被拍賣、折價等情形下，承包人的工程價款債權(quán)可優(yōu)先于抵押權(quán)、其他普通債權(quán)得以實現(xiàn)。故在本質(zhì)上，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是建設(shè)工程折價或拍賣所得價款受償保護的順位權(quán)，（《民法典》第286條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》）故案外人不得以其對被執(zhí)行的建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)為由，要求停止執(zhí)行，其可在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院提出異議。若異議未獲支持，優(yōu)先受償權(quán)人可提出“執(zhí)行分配方案異議之訴”。
四、執(zhí)行標的的拍賣
當執(zhí)行異議被駁回后，接下來就要按照規(guī)定的時間和規(guī)定的進入競拍程序。競拍人應(yīng)當符合以下條件
（1）繳納保證金
如果您沒有相關(guān)平臺賬號的話，第一步就得先按平臺要求進行注冊。保證金能通過銀行卡轉(zhuǎn)賬或者第三方支付平臺支付，一般不接受現(xiàn)金。保證金在競拍成功后會直接轉(zhuǎn)化成房款，競價失敗的話，會自動無息退回到相關(guān)賬戶。
（2）開始競拍出價
競拍方式很簡單，按照設(shè)定的加價幅度，按照自己的價格預(yù)期增加數(shù)額即可。
（3）繳納拍賣款
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣成交的，由網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺以買受人的真實身份自動生成確認書并公示。買受人應(yīng)當在拍賣公告確定的期限內(nèi)，將剩余價款交付人民法院指定賬戶。
競拍過程中一定要慎重考慮自己的實際經(jīng)濟情況和購買能力，千萬不要盲目出價。如果競拍出價成功后又悔拍，保證金將不予退還；而且，悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。
如何進行過戶，辦理房產(chǎn)證？
（五）辦理競拍標的過戶手續(xù)
（一）拿到協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書
在繳納剩余價款后，法院會出具協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書。買受人可以直接拿著協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書到房屋所在區(qū)縣的不動產(chǎn)登記事務(wù)中心申請“強制過戶”，無須與房屋的原產(chǎn)權(quán)人有任何接觸。
（二）繳納相關(guān)稅費
在辦理過戶手續(xù)之前，您需要到稅務(wù)機關(guān)繳納相應(yīng)的稅費。至于稅費的具體金額和繳納方式以及稅務(wù)明細，稅務(wù)機關(guān)會有說明。
（三）辦理過戶手續(xù)
在完成以上步驟之后，買受人需攜帶協(xié)助執(zhí)行通知書、執(zhí)行裁定書和相關(guān)稅務(wù)繳納憑證到房屋所在區(qū)縣的不動產(chǎn)登記事務(wù)中心申請過戶，辦理相關(guān)產(chǎn)證。
競拍人的防坑指南
（1）標的物的實際狀況。一般拍賣平臺上有相關(guān)圖片和視頻，有重大瑕疵（如房屋漏水）的會有特別說明；
（2）房屋上是否有戶口。如有則需要成交后辦理戶口遷出的相關(guān)手續(xù)；
（3）房屋上是否有租賃合同。如有請關(guān)注租賃合同到期時間；
（4）房屋內(nèi)是否有他人占用（如業(yè)主或不明住客居?。?；
（5）房屋上是否有其他附著義務(wù)。如拖欠物業(yè)費、水電費等；
（6）明確是否支持貸款。 因“法拍房”需短期內(nèi)付清全款，拍賣前應(yīng)做好資金準備工作?，F(xiàn)在，有部分金融機構(gòu)推出了司法拍賣的貸款，相關(guān)信息可關(guān)注拍賣平臺中的貸款服務(wù)，亦可咨詢拍賣輔助機構(gòu)。
