大廈管理標準12篇

第1篇 景洲大廈物業(yè)管理服務標準

景洲大廈物業(yè)管理服務標準

雙方約定:乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準提供物業(yè)管理服務,沒有明確規(guī)定的,以雙方約定的本服務標準(見附件二:《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準》)為準。附件二為本合同的組成部分,具有同等法律效力。

一、綜合管理

1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理。

2.負責制定物業(yè)管理服務工作計劃,并組織實施。

3.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施。

4.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修15分內(nèi)到現(xiàn)場。

5.全體員工統(tǒng)一著裝,持證上崗率100%。

6.管理規(guī)章制度健全,服務質(zhì)量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全。

7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同、《業(yè)主公約》等手續(xù);公開服務標準、收費依據(jù)及標準。

8.應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理。

9.每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%, 綜合服務滿意率達到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準。

二、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按政府規(guī)定的行業(yè)物管標準執(zhí)行,有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護,包括:

1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修,按相關(guān)維修服務標準執(zhí)行。

2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、通路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝渠洞通暢。

3.確保雨水、污水管道保持通暢,定期清掏化糞池、雨水井,相關(guān)設施無破損。

4.負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護。

5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設施清冼,對蓄水池定期消毒,確保蓄水池清潔衛(wèi)生,水質(zhì)達到深圳市飲用水標準。

6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%;維修保養(yǎng)滿意率100%。

三、維護和保持服務范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括:

1.有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實行責任制,有明確的分工和責任范圍。

2.設定垃圾集納地點,每日不少于2次清運樓內(nèi)垃圾,按相關(guān)服務標準,對垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進行管理。

3.每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行清掃,做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物。

4.對樓梯間、門廳,電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行清掃。

5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。

6.在雨天氣應及時對區(qū)內(nèi)道路積水進行清掃處理。

7.小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側(cè)、墻壁實行區(qū)間立體綠化,按相關(guān)綠化服務標準執(zhí)行。

8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標率、 消殺達標率 、綠化達標率100%。

四、小區(qū)安全

1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監(jiān)控管理,認真做好外來人員登記管理工作,有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業(yè)主確認,然后登記放行。應加強大廈治安巡邏管理,若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗,造成業(yè)主家中被盜,財產(chǎn)損失和其它意外事故,除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外,乙方將承擔賠償責任。

2.若因物業(yè)車場管理責任,造成業(yè)主車輛被盜,乙方將承擔賠償責任。

3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。

五、公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,包括:

1.封閉管理:做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守,車輛行駛通暢,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;保證門禁系統(tǒng)運行正常。

2.維護交通秩序:對小區(qū)內(nèi)機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。

3.看管公共財產(chǎn):包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。

4.夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行防范檢查和巡邏,巡邏做到有計劃、有記錄。

5.小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時,應及時報警,并配合公安部門進行處理,并通報全體業(yè)主,不得隱瞞。

六、車場管理 機動車輛在停車場的看管

1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。

2.對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。

3.保證停車有序,24小時設專人看管。

七、消防管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

1.有健全的消防管理制度,建立消防責任制。

2.消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。

3.定期進行消防訓練,保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

八、電梯維護 養(yǎng)護、運行、維護

1.景洲大廈電梯更換后,保證景洲大廈電梯24小時(例行保養(yǎng)和故障維修除外)安全運行,按政府行業(yè)有關(guān)法規(guī)標準對大廈電梯進行維護 。電梯出現(xiàn)關(guān)人事故,管理人員應在15分鐘以內(nèi)到場進行處理。

2.嚴禁大廈內(nèi)公司使用住宅電梯承載運送貨物。

3.電梯必須按國家規(guī)定每年定期實行年檢。

九、裝修管理服務 房屋裝飾裝修管理

1.有健全的裝修管理服務制度。

2.查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項。

3.裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

4.業(yè)主裝修結(jié)束后,應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門處理;

5.及時清運裝修垃圾,每天清運垃圾二次,垃圾在小區(qū)不過夜。

深圳市景洲大廈業(yè)主委員會

深圳市__物業(yè)管理公司

2003.11.1.

第2篇 某大廈物業(yè)管理服務內(nèi)容標準

大廈物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準

1客戶服務

1.1接待服務

_儀表儀容端莊整潔;

_按規(guī)定著裝,服裝整潔,佩戴胸卡,頭發(fā)梳理整齊,淡妝、不留長指甲、不涂抹指甲油;

_接聽電話,做好來電記錄;

_為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務;

1.2問訊服務

_接受問訊及查詢;

_處理客戶的郵件;

_函件、雜志收發(fā)管理。

1.4票務服務

_客戶至大堂或電話預定汽車、火車、飛機和其它票務;

_經(jīng)確認后給予辦理;

_預定成功后電話通知客戶或上門服務;

1.5叫車、洗車服務

_為客戶聯(lián)系預定出租車或其它用車服務;

_代客戶到洗車場洗車;

1.6引導服務

_門崗安保提供引導客戶至俱樂部服務;

1.7收費、繳費服務

_代客戶繳水費、電費、煤氣費等各類費用;

1.8信息服務

_交通方面信息;

_主要娛樂休閑、購物、體育信息;

_旅游觀光場所信息;

1.9代訂報刊雜志服務

_為客戶提供訂閱報刊雜志的信息;

_根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志;

1.10商務中心服務;

_客戶可收發(fā)傳真;

_商務中心可以為客戶提供打字、復印、秘書服務;

_可提供上網(wǎng)服務;

1.11家政服務

_代請代搬家具公司;

_代請保姆、清潔鐘點服務;

_代請家教

2安保服務

2.1大廳崗服務

_外來人員進出管理

_物品出門管理

_大廈的安全防范

2.2巡邏崗服務

_大廈公共區(qū)域安全防范管理

_業(yè)主裝修狀況巡視管理(裝修施工、裝修時間、垃圾清運、電梯使用)

2.3監(jiān)控服務

_24小時監(jiān)控服務

_異常情況及時處理

_大廈的安全防范

2.4車管服務

_車輛停放管理

_機動車泊位使用管理

3清潔綠化服務

3.1清潔服務

_維護公共區(qū)域清潔

_負責垃圾清運

3.2綠化服務

_綠化養(yǎng)護

_更新室內(nèi)擺綠

3.3住戶特約清潔服務

_代辦家庭單位保潔服務;

_代請清洗地毯、地板打蠟;

4維修服務

4.1設備運行

_設備的日常檢查

_設備日常與定期維護保養(yǎng)

4.2維修保養(yǎng)

_公用設施的檢查

_公用設施的維護與修理

_入室維修服務

5俱樂部服務

5.1健身房

_健身房按會所規(guī)定的服務時間開放;

在健身房使用設施和設備應注意安全,違章操作者,由自己承擔風險,在使用設備或設施時,服務人員應主動向客人演示;

_使用健身房者應衣著適當;

_14歲以下者不準進入健身房;

_不得將食品或飲料攜入健身房,嚴禁在健身房吸煙。

5.2閱覽室

_按規(guī)定的時間開放;

為住戶提供中外報刊雜志坐堂閱覽;

5.3棋牌室

_謝絕18歲以下者進入棋牌室;

_可以根據(jù)時點確定收費標準;

5.6室內(nèi)維修24小時有償服務收費標準(部分)

5.7室內(nèi)保潔有償服務收費標準

第3篇 機關(guān)大廈物業(yè)管理原則標準

政法機關(guān)大廈物業(yè)管理的原則和標準

一、管理范圍

(一)總體而言,凡屬成都__大廈占地13.6畝區(qū)域內(nèi)的范圍,不管是地上,還是地下;大廈內(nèi)部還是大廈外部,均為物業(yè)管理的范圍。

(二)具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是:

1、成都__大廈共用部位的維護和管理

共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分,主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。

2、大廈共用設備設施運行及維護管理

共用設備設施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設施等。

3、衛(wèi)生保潔

(1)公共部位的日常清洗保潔;

(2)大廈外墻清洗保潔;

(3)垃圾清運、化糞池清掏;廈內(nèi)綠化租擺,區(qū)域環(huán)境綠化維護;

4、保安消防

(1)協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序,保證人身及財產(chǎn)安全;

(2)負責做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作;

(3)管理區(qū)域內(nèi)的交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。

二、管理標準

(一)確保大廈公共設備設施安全完整,運行正常,狀態(tài)良好。零修及時率達到100%;

(二)客戶投訴處理率100%;

(三)物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓合格率100%,工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范,做到程序化、規(guī)范化、標準化、制度化;

(四)24小時全天候保安監(jiān)控,保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好,人身財產(chǎn)安全,無重大案情發(fā)生;

(五)值班室24小時熱線服務,保證業(yè)主對物業(yè)服務管理滿意率達到95%以上。對緊急安全問題,保證3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,30分鐘內(nèi)解決問題,特殊情況短時間處理不了的要在3小時內(nèi)給予明確答復。

(六)履行公約的各種規(guī)定;

(七)參加優(yōu)秀物業(yè)達標活動,爭取3年內(nèi)達到國家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標準。

三、管理原則與目標

(一)成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設施。物業(yè)管理的主要任務是通過優(yōu)質(zhì)的管理,最大化的發(fā)揮各部分功能的作用,最大限度的延長設備的壽命,盡量的減少維修保養(yǎng)費用。這三者有機的結(jié)合起來,就達到了保值增值的管理目標?？傊?我們將組織最強的管理班子,最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家,與成都法院的管理人員通力合作,在短期內(nèi)把__大廈做成成都市乃至全國法院系統(tǒng)設備一流、管理一流的品牌大廈,做到經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。

(二)__公司的四大工作目標

1、為業(yè)主服務,使物業(yè)保值增值;

2、為用戶服務,創(chuàng)造'安、暖、快、潔、便'的時間與空間環(huán)境。

3、為社會服務,使家庭、經(jīng)濟、社會環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、為企業(yè)服務,求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。

(三)__物業(yè)服務宗旨

為客人營造一個'安全、溫暖、快捷、潔凈、方便'的工作與生活環(huán)境,簡稱'安、暖、快、潔、便'。對客服務工作方針是:'程序、效率、溫暖、主動'。工作要求是:'企業(yè)圍著經(jīng)營轉(zhuǎn),經(jīng)營圍著市場轉(zhuǎn),領(lǐng)導圍著員工轉(zhuǎn),員工圍著客人轉(zhuǎn)'。簡稱'四轉(zhuǎn)'。

(四)__物業(yè)員工要做到'四熱愛'

愛祖國、愛企業(yè)、愛崗位、愛客人。

(五)__物業(yè)員工要做到'四過硬'

作風過硬、紀律過硬、業(yè)務過硬、制度過硬。每天的工作要做到:'日事日畢、日清日高'。

(六)__物業(yè)員工的十字銘是

對企業(yè)忠誠,對客人負責,對員工公正,對職業(yè)專精,對工作嚴謹。

第4篇 寫字樓大廈物業(yè)安全管理標準

寫字樓(大廈)物業(yè)安全管理標準

1.管理目標

(1)確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災。

(2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。

(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)主的安全情況,采取防范措施。

2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡

(1)在大廈設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。

(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。

(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。

第5篇 大廈廣場封閉式管理標準作業(yè)程序制度

(大廈)廣場封閉式管理標準作業(yè)程序

1.0目的

為切實保障大廈業(yè)主、租戶的人身財產(chǎn)安全,改善外來人員進入大廈較為混亂無序的局面,規(guī)范物品出入管理,保障__廣場的正常工作、經(jīng)營秩序.

2.0適用范圍

所有進入__廣場大樓的人員及物品出入均按本程序進行管理.

3.0 職責

3.1保安隊主管負責檢查執(zhí)行情況.

3.2保安隊領(lǐng)班負責實施人員及物品出入管理.

4.0程序要點

4.1人員進出管理.

4.1.1大樓常駐單位領(lǐng)導或熟悉的租戶佩帶工作證、出入證進出大樓時:

a)當值保安員應立即立正,并主動問好;

b)待租戶離開崗位后,當值保安員方可稍息;

4.1.2無工作證件、工號牌的工作人員或陌生人進入大樓時:

a)當值保安員立即起立,敬禮,并說:'您好!請問您去哪一樓,哪個公司'

b)當來人說明是租戶時,當值保安員應禮貌的要求對方出示工作證件、工號牌,經(jīng)核對

證件無誤后,將證件交還本人(從驗證到將證件交還來人應在30秒內(nèi)完成 )并說:'不好意思,剛認識您,謝謝合作,請進!'

c)當來人說明是業(yè)主/租戶客人時,當值保安人員應禮貌要求客人按<<外來人員出入登記表>>登記,完畢后放行,登記應在1分鐘內(nèi)完成;

d)當來訪說明是來訪者,當值保安人員應首先詢問其去哪一樓,哪個公司,有什么事情。

如來人能準確說出去向,則應按<<外來人員出入登記表>>嚴格登記完畢后允許來人進入大樓;

如來人無法說出要訪人的姓名或公司,當值保安人員應說:'對不起,請您與您的朋友聯(lián)系好后,再來訪好嗎'

如來人說明是施工人員,則需核對有無有效的施工臨時出入證,如有,驗證后按<<外來人員出入登記表>>嚴格登記完畢后再放行;如沒有施工臨時出入證,則要求其辦理有效的施工臨時出入證后方可進入.

施工人員一律由西門及大樓北門進出,其它通道嚴禁放行。

4.1.3對公司領(lǐng)導或重要客人進入大樓檢查或進行工作時,當值保安人員應立正敬禮,并主動問好。

4.2物品出入管理

4.2.1租客、來訪人員及施工人員進入大樓攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時,當值保安員應禮貌的拒絕物主將此類物品帶入大樓內(nèi).

4.2.2當值保安員應對施工人員進入大樓內(nèi)的施工用具/材料作好登記工作.

4.2.3租客/來訪人員及施工人員攜帶物品離開小區(qū)時,當值保安員應禮貌檢查,認真履行放行手續(xù):

a)如已經(jīng)辦理了有效的放行手續(xù)時,禮貌核查放行物品與放行單所列明的物品是否相符,不相符只放行放行單所列的物品;

b)如沒有辦理有效的放行手續(xù)時,應要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行.

c)物品經(jīng)核對無誤放行后.當值保安員應及時在貨物出入單上簽署姓名及日期.

4.2.4物品放行后,當值保安員應及時將物品的種類/數(shù)量等登記在<<物品放行登記表>>上.

4.3當值保安員在具體工作中,言行舉止應嚴格依照<<保安隊員服務管理標準作業(yè)規(guī)程>>的規(guī)定進行工作.

4.4每班下班前,當值保安員應收集所有放行單交領(lǐng)班,并由領(lǐng)班上交物管處統(tǒng)一保管,<<物品放行登記表>>及放行單保存期為3年.

5.0記錄

5.1<<外來人員出入登記表>>

5.2 <<貨物出入單>>

6.0相關(guān)支持文件

6.1<<保安隊員服務管理標準作業(yè)規(guī)程>>

第6篇 商業(yè)大廈管理成本測算管理費標準

商業(yè)大廈管理成本測算和管理費標準

1 物業(yè)管理費標準及傭金標準

根據(jù)__物業(yè)管理邀標文件提供的有關(guān)資料,通過項目實地考察和專業(yè)測算,__對本項目物業(yè)管理費標準確定為寫字樓和酒店人民幣2.80元/平方米月,商業(yè)裙樓人民幣3.00元/平方米月,每月合計人民幣18.82萬元。全年合計人民幣2283萬元(不包含能源費和房屋設備維護基金),管理處按照管理成本的10%提取傭金。

2 對物業(yè)管理處財務管理的認識

2.1 __一貫將'錢盡其用'作為物業(yè)管理中財務運作的控制原則,通過精確預算、嚴格執(zhí)行、杜絕浪費,力爭使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值,以同樣的價錢提供更高檔的服務。

2.2 物業(yè)管理專業(yè)中財務管理應具有營銷財務的概念,即注重財務管理中額度、平衡、審核、建議等因素,使財務管理有效地推動物業(yè)管理工作的進行。

2.3 物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務預算和執(zhí)行能力。實行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預算。

2.4 成本控制原則不能以降低服務質(zhì)量和用戶滿意度作為代價,用戶滿意永遠是最高原則。

3 管理處控制成本主要措施

3.1 合理安排維修基金的使用,保證__物業(yè)維修、改造工程良性運作。

3.2 通過精確的計算和合理的安排,制定有效的節(jié)能措施,降低物業(yè)運行公共能源費用,減少__的運行開支。

3.3__有著豐富的設備保養(yǎng)經(jīng)驗,能自行組織力量實施設備的維護及大、中修改造,減少外包項目,有效降低了設備保養(yǎng)費用及運行費用。

3.4 加強員工培訓,發(fā)揮員工'一專多能'的作用,合理安排崗位,盡量減少人員。

3.5 采用成本倒算原則,制定切實可行的物業(yè)管理年度預算。在執(zhí)行預算過程中實行成本否決制,即預算中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。

4 __物業(yè)管理有關(guān)費用測算

4.1 __管理費收入預測表(表1)

4.2 __管理費支出預測表(表2)

4.3 __管理費支出明細預測表(表3)

4.4 __管理處物資裝備表(表4)

4.5 __管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表(表5)

4.6 前期介入支出預測表(表6)

4.7 測算說明

a. 預算按建設部關(guān)于公共性服務收費費用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及__招標文件指定服務項目測算(不包含能源費及房屋設備維護基金);

b. 預算參照__管理之相近辦公樓費用標準及z的有關(guān)規(guī)定、市場價測算;

c. 前期費用投入人民幣18.48萬作為開辦費,在管理費中分五年攤銷;物資裝備費用人民幣12.59萬元,固定資產(chǎn)投入人民幣11.56萬元由__投入,在管理費中分五年攤銷;

d. 管理處收取的管理費僅用于上述管理成本項目;特約性服務見《特約性服務收費標準》;

e. __在第一年處于設備維保期,預計設備保養(yǎng)費可比正常期有所減少,以上測算均以第一年度的開支為標準,正常年度的管理費標準可根據(jù)甲方要求與實際情況進行調(diào)整;

f. 按正常年度管理費開支測算,如果管理費收支有盈余,盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲備金;

g. 本預算未涉及項目由雙方協(xié)議商定。

__管理費收入測算表1(單位:萬元)

項目面積收費標準月收入年收入

寫字樓45,09572.80元/月/平方米12.63151.52

商業(yè)裙樓16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70

停車場11,494.00室內(nèi)車位214個,室外車位20個,室內(nèi)60元/月,室外50元/月1.3816.61

合計72,617.4318.822283

__管理費支出預測表表2(單位:萬元)

序號項目計算依據(jù)月支出年支出

一工資福利53人,7人深圳公司派駐6.8181.73

二辦公費1.5718.79

三設施設備運行維保費3.7344.71

四環(huán)境管理費清潔、綠化、消殺3.0036.00

五固定資產(chǎn)折舊總額241500元,分五年攤銷0.404.83

六開辦費攤銷總額184800元,分五年攤銷0.313.70

七不可預見費(2%)以上六項總和的2%0.323.80

八管理者酬金(10%)以上七項總和的10%1.6119.36

九法定稅費(6%)收入的6%1.0512.65

合計18.82256

__管理費支出明細預測表表3(單位:萬元)

序號項目計算依據(jù)月支出年支出

一工資福利6.9683.50

1主任1人,工資標準4000元/月0.404.80

2副主任1人,工資標準3000元/月0.303.60

3部長4人,工資標準2000元/月0.809.60

4助理、工程師3人,工資標準1500元/月0.4540

5文員9人,工資標準1000元/月0.9010.80

6技術(shù)人員15人,工資標準700元/月1.0512.60

7安管員20人,工資標準500元/月1.0012.00

8福利費按月工資總額的14%0.698.23

9社會保險(養(yǎng)老,醫(yī)療,失業(yè),工傷),員工補貼按月工資總額的25%1.2314.70

二辦公費1.5718.79

1市內(nèi)交通補助、差旅費3000元/月0.303.60

2通迅費電話費8×150元/月、通迅補貼1000元/月、網(wǎng)絡費按400元/月計0.263.12

3書報資料費、印刷費雜志、報刊、資料,500元/月,印刷費1000元/月0.151.80

4辦公用

品、低耗品1500元/月0.151.80

5辦公設備維護500元/月0.050.60

6服裝費管理人員每人1000元/年,維修人員600元/年,保安人員500元/年0.303.55

7業(yè)務招待費綜合測算1500元/月0.151.80

8辦公水電費每月用電1500元,每月用水500元0.202.40

9公眾責任險投保金額1000000元,費率1.2‰,全年1200元0.010.12

三設施設備運行維保費3.7344.71

1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護材料費等共40000元/年0.334.00

2公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等28000元/年0.232.80

3冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng)冷熱給排水設施運行維護0.334.00

4消防安全及安全管理費0.384.61

(1)消防設施保養(yǎng)包括消防主機系統(tǒng)維護,管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng),按照0.5元/平方米年0.303.63

(2)器械及設施更換保安器械及停車場標識等設施的保養(yǎng)、更換0.050.60

(3)對講機管理費每部40元/月0.030.38

5智能化系統(tǒng)0.678.00

(1)信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng),衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),大樓樓宇自控系統(tǒng)0.334.00

(2)安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng),報警系統(tǒng),巡更系統(tǒng)0.081.00

(3)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)計費系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)0.253.00

6空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)含空調(diào)主機維護及水質(zhì)處理0.4760

7電梯維護,年審按500元/臺月,年審核1000元/部年1.2314.70

8水池清洗、水質(zhì)檢測費清洗1500元/次,檢測500元/次,每年兩次0.030.40

9自行車棚摩托車棚維護保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算2400元/年0.020.24

10公共設施零星維護圍墻,雨污水井清理、垃圾站箱、vi系統(tǒng)等日常零星維護綜合測算300元/月0.030.36

四環(huán)境管理費3.0036.00

1綠化(外包)包含人員、材料0.708.40

2清潔材料費(外包)包含人員、材料1.8021.60

3消殺費(外包)包含人員、材料0.151.80

4化糞池清理疏通費清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00

5外墻清潔費按每年一次,0.8元/

第7篇 科技大廈物業(yè)管理部員工考核標準

科技大廈管理部員工考核標準

一.經(jīng)理考核標準

1.未能貫徹公司工作意圖,延誤工作的,扣15分/次。

2.執(zhí)行領(lǐng)導的工作指令,不負責工作的,扣10分/次。

3.未作調(diào)查,錯誤發(fā)出指令,造成負面影響的,扣10分/次。

4.未能協(xié)調(diào)部門內(nèi)部員工形成良好的合作關(guān)系的,扣10分/次。

5.未能主動計劃和完善部門之日常管理事務的,扣10分/次。

6.員工培訓考核、儀容禮貌、工作質(zhì)量和紀律監(jiān)察不力的,扣10分/次。

7.重大事故或重大投訴處理不當,或?qū)筒欢Y貌的,扣10分/次。

8.凡下屬員工在執(zhí)行崗位職責中犯有錯誤的,扣10分/次。

9.未能與其他部門做協(xié)調(diào)配合,影響工作的,扣10分/次。

10.每月未能按時提交工作報告的,扣5分/次。

二.大廈主任考核標準

1.未能協(xié)助、完成經(jīng)理的日常管理或工作指令的,扣10分/次。

2.重大、突發(fā)事件處理不當,工作上嚴重失誤的,扣15分/次。

3.部門財產(chǎn)交接不清,造成損失的,扣10分/次。

4.未能發(fā)現(xiàn)、阻止用戶違反《管理公約》的行為,令公司的安全、形象、財產(chǎn)損失的,扣10分/次。

5.接待投訴未能及時跟進,妥善處理,或?qū)筒欢Y貌的,扣10分/次。

6.對員工的紀律、儀容禮貌、工作質(zhì)量控制及監(jiān)察不力的,扣10分/次。

7.工作上弄虛作假,不向上級作真實的反映、匯報的,扣10分/次。

8.未能配合其他部門工作,導致工作失誤或投訴的,扣10分/次。

9.未能遵守公司規(guī)章制度,在員工中產(chǎn)生較大影響的,扣10分/次。

10.未能跟進上一班工作或員工執(zhí)行職責中犯有錯誤的,扣5分次。

三.資深管理員考核標準

1.未能協(xié)助、完成主管日常管理或工作指令的,扣10分/次。

2.未能發(fā)現(xiàn)、阻止用戶違反《管理公約》的行為,令公司的安全、形象、財產(chǎn)損失的,扣10分/次。

3.無故未能完成上級主管的工作指令,工作效率差的,扣10分/次。

4.對裝修單位控制不力,導致投訴或?qū)`例未能指出及糾正的,扣10分/次。

5.未能發(fā)現(xiàn)、阻止異常設施,引致投訴或事故發(fā)生的,扣10分/次。

6.未能協(xié)助、配合其他部門做好在廈管理工作的,扣10分/次。

7.對下屬員工的工作質(zhì)量控制不力,督導不足的,扣10分/次。

8.不給予執(zhí)行上級工作指令或私自改變指令行事,而事后沒有與上級主管協(xié)議的扣10分/次。

9.衛(wèi)生監(jiān)管不力,引致投訴或無故不參加部門例會的,扣5分/次。

10.處理重大、突發(fā)事件中有差錯,工作失職的扣10分/次。

11.未能完成每天員工評估、清潔質(zhì)量評估的扣5分/次。

四.信報員考核標準

1.執(zhí)行主管指令,不負責分撿、派發(fā)信報出現(xiàn)差錯的,扣10分/次。

2.未能按時完成每日郵件、信報派發(fā),引致用戶投訴的扣10分/次。

3.未按規(guī)定處理退郵,造成郵件堆積的扣10分/次。

4.對用戶信報資料,未能定期核對,導致派發(fā)錯誤的,10分/次。

5.對有關(guān)信報的投訴,未能耐心解釋與客爭辨或不禮貌的,扣10分/次。

6.年中(終)未能及時聯(lián)系郵局,校對、整理、保管訂閱資料,資料混亂的扣10分/次。

7.工作效率差,未能及時派發(fā)報刊雜志,引致投訴的,扣10分/次。

8.節(jié)假日未能對郵件、報刊雜志進行妥善處理、保管,造成遺失的扣15分/次。

9.工作中因責任心不強造成錯派、漏派現(xiàn)象,每次/信扣1分。

10.送來的郵件未作認真清點、簽收、登記的,扣10分/次。

五.聯(lián)絡員考核標準

1.未能及時跟時跟進維修事項,令維修工作延誤,引致投訴或事件發(fā)生的扣15分/次。

2.不按時完成巡樓報告和驗收報告的書寫和打印的,扣10分/次。

3.對工程事項交待不清,使工作脫節(jié)的,扣10分/次。

4.對提供的工程和清潔事務,未能聯(lián)絡有關(guān)執(zhí)行部門及時跟進,造成影響的,扣10分/次。

5.未能將大廈實務資料錄入電腦,工作失職的,扣10分/次。

6.未能閱讀工作日志、跟進手冊的交班事項,延誤工作的,扣10分/次。

7.未能認真閱讀巡樓報告,督導維修事務的,扣5分/次。

8.對遺留工程未能做好督促,造成積壓的,扣10分/次。

9.其他部門和內(nèi)部協(xié)調(diào)性差,影響工作引致投訴的,扣10分/次。

10.接待客人的投訴未能耐心解釋或不禮貌的扣10分/次。

六.內(nèi)勤管理員考核標準

1.未能在規(guī)定內(nèi)完成人事考勤或考勤有差錯的,扣10分/次。

2.未能安排、督促巡樓管理員對用戶變動資料的更改、核實,資料陳舊的,扣10分/次。

3.未能做好水牌的訂購、維護、變更工作,造成誤導的,扣10分/次。

4.文件收發(fā)、歸檔不規(guī)范,管理混亂影響工作的,扣10分/次。

5.對員工的工資單領(lǐng)取或其他事項報銷有差錯的,扣10分/次。

6.協(xié)助部門主管處理行政事務中有差錯的,扣10分/次。

7.對大廈工作匙、用戶匙管理不善,造成錯匙或遺失的扣10分/次。

8.對客戶的投訴和服務要求,未能耐心解釋或組織落實的,扣10分/次。

9.未能協(xié)調(diào)其他部門或內(nèi)部工作,造成影響的扣10分/次。

10.未能閱讀工作日志和跟進手冊交待的工作事項,延誤工作的,扣10分/次。

七.巡樓管理員考核標準

1.日常巡樓中未能發(fā)現(xiàn)設施異常,導致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。

2.未能發(fā)現(xiàn)房間異常,使公司受到損失的,扣10分/次。

3.裝個單位控制不力,發(fā)現(xiàn)違例未能指出及糾

正的,扣10分/次。

4.對公司的開源節(jié)流制度未能嚴格執(zhí)行,浪費公司資源的,扣10分/次。

5.對工程的巡查、驗收工作馬虎了事,工作態(tài)度差的,扣10分/次。

6.對巡樓報告沒有認真記錄、保管,以致遺失影響工作的,扣10分/次。

7.未能完成當日的郵件派發(fā),工作效率差的,扣10分/次。

8.對所派的郵件無認真保管以致遺失的,扣10分/次。

9.對樓層的衛(wèi)生監(jiān)管不力以致投訴的,扣5分/次。

10.對樓層不安全的因素,未能及時制止或匯報,造成嚴重影響的扣10分/次。

11.接待用戶的投訴未能耐心解釋或不禮貌的,扣10分/次。

八.接待處管理員考核標準

1.不認真閱讀交班本及跟進上班交待的工作事項,扣10分/次。

2.崗位上不注重儀容禮貌,有損公司形象的,扣10分/次。

3.工作上不能主動、熱情待客提供服務的,扣10分/次。

4.大廈貨物、人員出入的控制不力,以致公司的形象、安全、財產(chǎn)受損的扣10分/次。

5.對公司開源節(jié)流未能嚴格執(zhí)行,造成浪費資源的,扣10分/次。

6.未能按實際設置告示牌,以致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。

7.對郵件工作沒能認真簽收、保管,以致遺失的,扣15分/次。

8.違反員工條例,未經(jīng)批準擅自離崗的,扣10分/次。

9.未能及時發(fā)現(xiàn)設施異常,以致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。

10.不積極協(xié)助、配合保安維護正常秩序的,扣5分/次。

九.貨物出入管理員考核標準

1.沒有認真閱讀交班本及跟進事項,延誤工作的,扣10分/次。

2.對大廈貨物、人員出入控制不力,以致公司的形象、安全、財產(chǎn)、受損的,扣10分/次。

3.對裝修余池、生活垃圾房控制不力,對環(huán)境衛(wèi)生造成影響的,扣10分/次

4.衛(wèi)生監(jiān)管不力導致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。

5.余泥清運監(jiān)管不力,令公司損失的,扣10分/次。

6.未能及時發(fā)現(xiàn)設施異常,以致投訴或事件發(fā)生的,扣10分/次。

7.崗位上不注重儀容禮貌,有損公司形象的,扣10分/次。

8.未嚴格執(zhí)行公司物品放行制度,私放物品,令公司損失或用戶投訴的,扣15分/次。

9.違反員工條例未經(jīng)批準擅自離崗的,扣10分/次。

10.不積極協(xié)助、配合保安維護正常秩序的,扣5分/次。

十.電話接線員考核標準

1.不聽從上級主管工作安排和工作指令的,扣10分/次。

2.對總機房設施未作檢查,以致空線、轉(zhuǎn)接失靈或投訴的,扣10分/次。

3.未能正確使用規(guī)范用語,語氣生硬以致投訴的,扣10分/次。

4.重大投訴未作登記或向上級反映的,扣10分/次。

5.無特殊情況或事先沒有知會使用自動電腦話務員的,扣10分/次。

6.未經(jīng)批準擅自離崗或私自更改上班安排的,扣10分/次

7.在崗位上做與工作無關(guān)的事項,扣10分/次。

8.未按規(guī)定穿著工衣、佩戴工卡的,扣10分/次。

9.無故不參加公司培訓工作的?？?0分/次。

10.未經(jīng)批準擅自給崗位員工打外線電話的,扣10分/次。

十一.評分和獎罰

1.每月28日由上級對下級評分一次,滿分為100分。

2.月考評得分分級:

90~100分優(yōu)秀

80~90分優(yōu)良

70~80分一般

60~70分達標合格

50~60分不合格

50分以下處分:口頭警告或書面警告

3.年度考評獎罰

3.1全年每月得分在90分以上,獲評優(yōu)秀員工候選人資格;

3.2全年有10個月得分在90分以上,獲得公司表揚候選人資格;

3.3全年出現(xiàn)三個月在70分以下,不能獲他年終最高獎;

3.4全年出現(xiàn)三個月在60分以下,取消該年度升級資格;

第8篇 會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務標準實施措施

行政辦事中心及會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務標準及實施措施

(一)物業(yè)清潔管理服務標準

1、建筑物外圍清潔管理

(1)針對__氣候特點和各種常見有害微生物的習性,采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認等步驟進行調(diào)查分析,制定對策,定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過'清潔、改造、消殺、隔離'等步驟-使內(nèi)外環(huán)境改善,以防治有害生物的滋生與各種不同類型災害的發(fā)生。

(2)綠地道路衛(wèi)生管理

行政辦事中心及會議大廈是一個政府辦公場所,在綠地道路衛(wèi)生管理上應管好照'六不'、'六凈'、'三化'、'三優(yōu)'工作要求實施管理。

'六不':不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞。

'六凈':路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

'三化':凈化、綠化、美化。

'三優(yōu)':優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務。

對枯死的樹木、剪枝、斷枝、落葉及落果、道路垃圾、廢料及時清理,在減少病蟲害發(fā)生的基礎(chǔ)上,美化道路綠地的景觀,體現(xiàn)綠色環(huán)保效果。

(3)外圍景觀的管理

-1對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。

-2服務開放區(qū)域,如廚房、鍋爐房、車庫等排放的廢氣實施統(tǒng)一收集凈化再排放。

-3外圍景觀水池的管理,定期保潔、殺菌、除塵,保證水質(zhì)清澈、無異味。

-4加強外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理。用戶下班期間,安排多名清潔工進行巡查、清潔。

管理人員要經(jīng)常巡查,確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。

2、辦公區(qū)域清潔管理

(1)辦公公共區(qū)域清潔。充分利用用戶工余時間進行辦公公共區(qū)域清潔作業(yè),每天夜間6時至凌晨2時在工作人員下班后完成室內(nèi)部分的清潔:用戶上班期間,將保潔工作寓于'隱形服務'之中,實施'零干擾'工作方式。

(2)利用周末和節(jié)假日清洗辦公樓通道,通道玻璃護欄、墻面及地下室車庫,平常保潔,保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。

(3)各會議室及重要的議事場所清潔。清潔人員按規(guī)范實施清潔、保潔作業(yè),有會議或議事時應加大周圍環(huán)境保潔力度,協(xié)助保持這些區(qū)域的安靜,同時,根據(jù)業(yè)主需要加強會議結(jié)束后的清潔服務與檢查工作。

(4)禮儀接待區(qū)的清潔。時刻保持'三常'形象,即:常凈、常新、常優(yōu)雅。附屬設施擺放整齊,工藝品、展品應精心保潔,保持一個優(yōu)雅。附屬設施擺放整齊,工藝品、展品應精心保潔,保持一個優(yōu)雅、潔凈的接待環(huán)境。

(5)行政辦事中心及會議大廈辦公室安全保密、管理區(qū)域的清潔管理工作按照業(yè)主的具體要求配備高素質(zhì)的可靠人員專人負責,做好清潔衛(wèi)生的同時保證4個'不':不該進入的地方不進入,不該動的地方不動,不該看的不看,不該問的不問,同時施以兩人共同作業(yè)、記錄進出辦公室時間、定期(三個月)更換人員搭配、每月進行法制教育等措施,保證信息保密及室內(nèi)財物安全。

(6)電梯的清潔。專人負責電梯的清潔衛(wèi)生,每天早晨工作人員上班前半小時完成清潔,以后每半小時清抹一次(含中午用戶下班期間)。

第9篇 全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準評分細則

序號標準內(nèi)容規(guī)定分值評分細則

一基礎(chǔ)管理22

1、按規(guī)劃要求建設,房屋及配套設施投入使用1

符合1.0,不符合0

2、已辦理接管驗收手續(xù)1

符合1.0,不符合0

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1

符合1.0,不符合0

4、建設單位在租售大廈前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責、權(quán)、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與開發(fā)建設單位或開發(fā)建設單位委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責、權(quán)、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1

符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0

7、房屋使用手則、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善1

完善1.0,基本完善0.5,不完善0

8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程和有關(guān)規(guī)定履行職責1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責、權(quán)、利明確1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

10、物業(yè)管理企業(yè)制訂有符合實際的創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意1

符合1.0,不符合0

11、建立健全物業(yè)管理各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法2

制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物業(yè)管理服務工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5

12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹1

管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0

13、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段,管理效率得到提高1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

14、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用及維修基金收支情況1

執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公開0

15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便1

包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1

16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權(quán)屬清冊,查閱方便1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

17、建立24小時值班制度,設立服務電話,受理業(yè)主和使用人報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等并及時處理,有回訪制度和記錄2

符合2.0,沒有值班制度的扣0.5,未設服務電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不

及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1

18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,并對意見及時整理和處理,滿意率達90%以上1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

19、建立并落實維修服務承諾制,零修急修及時率95%以上、返修率不高于2%,并有回訪記錄2

建立并落實1.0,建立但未落實扣 0.5,未建立扣 1.0;及時率符合 0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄0

二房屋管理及維修養(yǎng)護9

1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置1

符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣0.2

2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5

3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象2

符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損1

符合1.0,未按規(guī)定設置0;按規(guī)定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕1

符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1

7、大廈裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

三共用設備管理35

(一)綜合要求5

1、制訂崗位責任制、設備安全運行、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行2

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程1

符合1.0,不符合0

4、設備良好,運行正常,一年內(nèi)無重大管理責任事故1

符合1.0,不符合0

(二)供電系統(tǒng)3

1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶1

符合1.0,不符合0

2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行1

符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5

3、備用應急發(fā)電機,可隨時起用1

符合1.0,不符合0

(三)弱電系統(tǒng)2

1、按工作標準規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作1

符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常,有記錄,并按規(guī)定期限保存1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

(四)消防系統(tǒng)5

1、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設施設備齊全,運行正常,完好無損,可隨時起用1

發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5

2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法,并能及時處理各種問題1

每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2

3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責任人1

符合1.0,責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2

4、訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通1

無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1

5、無火災安全隱患1

每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5

(五)電梯系統(tǒng)6

1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1

符合1.0,不符合0

2、電梯按規(guī)定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、轎廂、井道、機房保持清潔1

轎廂應干凈,井道應清潔、無垃圾雜物,機房門道槽應無雜物,發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2

4、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗1

符合1.0,不符合0

5、運行出現(xiàn)故障后,維修人員應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修1

符合1.0,不符合0

6、運行出現(xiàn)險情后,應有排除險情的應急處理措施1

符合1.0,不符合0

(六)給排水系統(tǒng)9

1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患1

沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2

5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象&nbs

p; 1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、制定事故應急處理方案1

無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5

(七)空調(diào)系統(tǒng)3

1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應急處理方案1

無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5

(八)供暖供氣系統(tǒng)3

1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常1

符合1.0,不符合0

2、管道、閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患1

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃

符合1.0,不符合0

四共用設施管理4

1、共用配套服務設施完好,無隨意改變用途1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2

4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

五保安及車輛管理9

1、大廈基本實行封閉式管理1

符合1.0,不符合0

2、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言語規(guī)范,認真負責2

符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2

3、結(jié)合大廈特點,制訂安全防范措施1

對特殊的部位要有相應的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2

4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、室內(nèi)停車場管理嚴格,出入登記1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施1

符合1.0,不符合0

六環(huán)境衛(wèi)生

管理10

1、環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

2、清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔1

未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2

3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺2

每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5

4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

5、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象2

符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1

符合1.0,不符合0

7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染1

每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5

七綠化管理4

1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿1

長勢不好扣1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物1

符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

4、對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實1

無措施扣1.0;有措施,落實不力扣0.5

八精神文明建設3

1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規(guī)定1

符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0

2、設有學習宣傳園地、開展健康向上的活動1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法案件1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

九管理效益4

1、物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上2

每降低1個百分點扣0.5

2、提供有償服務,開展多種經(jīng)營1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況1

第10篇 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)標準評分細則

建設部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知

各省、自治區(qū)建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):

我部自1995年開展全國優(yōu)秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項目典型,對推動建立物業(yè)管理體制,提高全國物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標準,難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執(zhí)行。現(xiàn)將考評驗收工作的有關(guān)事項通知如下:

一、從今年起,我部只對申報全國物業(yè)管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號;取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業(yè)管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優(yōu)秀”兩個檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。

二、申報基本條件

1.參評項目符合城市規(guī)劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。

2.取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。

3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。

4.物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故。

5.未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務質(zhì)量等方面的重大投訴。

三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報我部。

四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求,各地在進行考評驗收時,在質(zhì)量和數(shù)量上都應從嚴掌握,使評選出來的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區(qū)、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。

五、根據(jù)建房〔1995〕120號文件要求,全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自1995年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目稱號的復查工作。經(jīng)省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到1995年標準、不能起到先進示范作用的物業(yè)管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。

六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。

七、新標準頒布后,1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》停止執(zhí)行。

八、其它有關(guān)“全國物業(yè)管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房〔1995〕120號文件要求執(zhí)行。

附:1.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細則

2.全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達標申報表(略)

全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|序號| 標準內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細則 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|一 | 基礎(chǔ)管理 | 32 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.按規(guī)劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|-------

---------------------------------------|

| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合 |

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |規(guī)定扣0.5,未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等 | | |

| |各項公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |

| |11.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |作標準,并制訂具體的落實措

施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |

| |風嚴謹 | 2 |書扣0.1;著裝及標志符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |13.物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0,未公|

| |管理服務費用收支情況 | 2 |開0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、 |

| | | |種類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設 |

| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖 |

| |冊,管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善 |

| | | 2 |扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權(quán)屬清冊, | | |

| |查閱方便 | 2 |每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |17.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業(yè)主| | |

| |和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電|

| |質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理, | |話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2,沒有回|

| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

| |18.定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見 | | |

| |單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| | | |建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣 |

| |19.建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及 | |1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1; |

| |時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |

| | | 2 |記錄不完整或無回訪記錄0 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|二 |房屋管理與維修養(yǎng)護 | 14 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.主出入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有 | |符合2.0,無示意圖扣0.5,無路標扣0.3,幢、單 |

| |路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯 | 2 |元、戶號每缺一個扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn) | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋 |

| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污 |

| |料無脫落、無污跡 | 2 |損扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整 | |符合2.0,未按規(guī)定設置0;按規(guī)定設置,但不整 |

| |潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面; | | |

| |除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |

| |網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷疑水集中收集,支架無 | | |

| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|---------------

-------------------------------|

| |7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu) | | |

| |安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|三 |共用設施設備管理 | 15 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.共用配套設施完好,無隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |2.共用設施設備運行、使用及維護按規(guī)定要求有 | |設施設備運行按規(guī)定記錄0.5,無事故隱患0.5; |

| |記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴 | |遵守操作規(guī)程0.6,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;遵 |

| |格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 | 2 |守保養(yǎng)規(guī)范0.4,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |3.室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無架空 | | |

| |管線,無礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |4.排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象 | | |

| | | 1 |符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路 | |通暢、平整1.0,發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積 |

| |面井蓋不影響車輛和行人通行 | |水扣0.2;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|

| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.供水設備運行正常,設施完好、無滲漏、無污 | |設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染0.6,|

| |染;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質(zhì)符合 | |發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;保障措施嚴格0.4,無|

| |衛(wèi)生標準;制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴0;水質(zhì)符合衛(wèi)生標準0.5,不符|

| | | |合0;有處理方案0.5,無處理方案0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整; | | |

| |供電設備運行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、 | | |

| |樓道燈等公共照明設備完好 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.電梯按規(guī)定或約定時間運行,安全設施齊全,無 | | |

| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機房通風、 | | |

| |照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應急處理方案 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.三北地區(qū),冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|四|保安、消防、車輛管理 |10| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.小區(qū)基本實行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;| | |

| |保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,言 | |符合2.0,無專業(yè)保安隊伍扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)|

| |語規(guī)范,認真負責 |2 |一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道 | | |

| |暢通;制訂消防應急方案 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|

| |5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車 | |理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承 |

| |輛進出有登記 | |諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣 |

| | |2 |0.1,出入無記錄扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.非機動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管| |符合2.

0,制度不全或不落實的扣1.0,亂停放|

| |理有序 |2 |每部車扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|五|環(huán)境衛(wèi)生管理 |14| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.環(huán)衛(wèi)設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確 | |未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責 |

| |的責任范圍,實行標準化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產(chǎn)日清 |

| |3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害 |1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自 | | |

| |占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃 | | |

| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |7.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準;無亂設攤點、| | |

| |廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |9.排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標準,外墻無污染|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|---------

-------------------------------------|

|六|綠化管理 |7 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置 | | |

| |得當 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無| |長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2|

| |折損現(xiàn)象,無斑禿 |2 |分 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|七|精神文明建設 |3 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|八|管理效益 |5 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.物業(yè)管理服務費用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個百分點扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |

----------------------------------------------------------------------------------------

----------------------

全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|序號| 標準內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評分細則 |

|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

|一 |基礎(chǔ)管理 | 21 | |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |1.按規(guī)劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |2.已辦理接管驗收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |4.建設單位在租售廠房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |

| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |5.在房屋租售合同簽訂時,購房人或承租人與物業(yè) | | |

| |管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,雙方責權(quán)利 | | |

| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |符合1.0,管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,|

| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用 | | |

| |人公約等各項公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |------------------------------------------------

--|--------|------------------------------------------------|

| |9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |

| |雙方責權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案,并 | | |

| |經(jīng)業(yè)主委員會同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |

| | | |業(yè)管理服務工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管 |

| |11.工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |

| |工作標準,并制訂具體的落實措施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實措施 |

| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |

| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 |

| |風嚴謹 | 1 |書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |13.物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化 | | |

| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |

| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5,未公 |

| |管理服務費用及維修基金收支情況 | 1 |開0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 |

| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |類、用途分類統(tǒng)計成冊,房屋及共用設施設備 |

| |冊,管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資 |

| | | 1 |料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |16.建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設施權(quán)屬 | | |

&

第11篇 會議大廈安全管理質(zhì)量標準

行政中心及會議大廈安全管理質(zhì)量標準

1.管理要點

1)組織保障

建立健全物業(yè)安全管理之組織機構(gòu),對安全管理員實施軍事化管理,加強安全管理員綜合業(yè)務技能、服務技巧和職業(yè)道德的訓導。

2)資源保障

在充分利用物業(yè)固有的安防系統(tǒng)之基礎(chǔ)上,物業(yè)安全管理將配備訓練有素、體現(xiàn)萬科特色之安全管理隊伍和充足的安全裝備,以提供必備的資源保證。在實際中完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理,合理利用物業(yè)安全技防系統(tǒng),并不斷總結(jié),提出安防系統(tǒng)改進方案,配合人力防范確保安全。

3)職責明確,突出重點

明確各安全崗職責和責任區(qū)域,制定各崗之崗位細則,實現(xiàn)管理無盲區(qū),確保日間和夜間安全管理。

4)重點區(qū)域,重點管理,重點加強市領(lǐng)導辦公樓層、機要部門樓層的安全管理。按要求做好日常安全管理工作記錄。

5)全員參與,注重細節(jié)

以多種手段和措施定期檢查分析安全管理工作情況,不斷完善、不斷提高安全管理質(zhì)量,積極開展qc活動,提高全員參與的程度,從細節(jié)上不斷提高服務品質(zhì)。

6)24小時安全防范

嚴密巡查,根據(jù)物業(yè)特點制定巡邏路線圖,并按規(guī)定路線和時間實行24小時巡更守衛(wèi)制度。

7)快速反應能力

針對各種可能的緊急突發(fā)事件,擬定相應的應急措施和程序,建立快速反應、快速支持的安全體系。

定期組織各類防災害事故和應急處理之演習,以防患于未然。

8)文明值勤、善待市民

強調(diào)安全員值勤中舉止文明、態(tài)度和藹,體現(xiàn)政府機關(guān)良好的社會形象。著裝整齊、干凈整潔,體現(xiàn)政府機關(guān)良好的精神風貌。

9)保障秩序、消除隱患

維護日常政府機關(guān)良好的環(huán)境秩序。防止噪音喧鬧、防止發(fā)生交通、人流的堵塞。安全管理以預防為主,消除所有安全隱患。

2.緊急突發(fā)事件的應急管理

1)應急體系

_與政府有關(guān)安全管理部門加強溝通與協(xié)作,建立有效的應急安全管理體系和各類緊急突發(fā)事件的應急預案。

_接受萬科集團和萬科物業(yè)'抗災救災領(lǐng)導小組'之業(yè)務指導,必要時按照集團規(guī)定尋求領(lǐng)導小組的支援和幫助。

_在公司質(zhì)量體系文件的基礎(chǔ)上,結(jié)合物業(yè)的特點和實際情況,制定各類緊急事件如電梯困人、電力故障、水管爆破、火警、臺風雷暴、盜竊搶劫、可疑物體、偷車、意外傷害、傳染病、恐嚇事件等分項之緊急處理程序,并不斷修訂和完善。

2)緊急突發(fā)事件處理流程

_各安全崗或其它員工遇緊急事件,將快速做出反應,應與控制中心取得聯(lián)系,以求同伴快速支援,并通知相關(guān)固定崗加強戒備,同時控制中心密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后,相關(guān)的安全崗及時將處理結(jié)果反饋控制中心并做好質(zhì)量記錄。

_如支援人員趕至事件現(xiàn)場,仍不能控制事態(tài),控制中心將立即作整體調(diào)度;如中心調(diào)動增援人員仍不能有效控制,則將向社會機構(gòu)求助,并迅速向政府相關(guān)部門及有關(guān)領(lǐng)導、萬科物業(yè)公司相關(guān)領(lǐng)導匯報。

_固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域異常情況,將根據(jù)情況報告控制中心或巡邏崗處理,在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。

_參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中注意隨時保持與控制中心聯(lián)系,以便控制中心人員及時作出各項安排。

_事件處理后,相關(guān)人員做好詳細的質(zhì)量記錄。并組織全面總結(jié),提升緊急突發(fā)事件防范的經(jīng)驗和技能。

3)安全緊急事件處理程序見下圖:

注:圖中_o表示無法控制或無法處理,yes表示已經(jīng)控制或已經(jīng)處理

3.防臺風、暴雨應急處理

△物業(yè)服務中心接到臺風、暴雨等通知,應立即緊急動員,組織人力、物力,積極做好防洪防汛準備工作。

△中心人員應隨時跟蹤臺風暴雨信號發(fā)布情況并對應處理和通報。

△物業(yè)服務中心各班組應對所轄的設施、設備進行全面檢查,特別要保障排水系統(tǒng)、自控系統(tǒng)的正常運行。

△停止進行室外作業(yè),并檢查懸掛物等危險物品是否牢靠,發(fā)現(xiàn)問題及時解決;

△如不能處理應立即向物業(yè)服務中心經(jīng)理報告,物業(yè)服務中心經(jīng)理根據(jù)情況作出相應處理。

△如氣象臺發(fā)布三級(黃色)以上臺風警報或紅色以上雨信號,控制中心通知經(jīng)理及各部門負責人到崗準備應急措施;組織搶險隊伍,準備物資器材,檢查水電通信交通工程設施;加固或拆除臨時設施。

△物業(yè)服務中心在宣傳欄或其他顯眼地方貼出'三防'公告,通知和檢查各用戶關(guān)好門窗,并組織'三防'搶救小組,準備防洪板、防洪沙袋,檢查室外及地面排水溝是否暢通,拆除或固定室外各種高空懸掛物,防止吹砸。

△每次防洪、防臺風工作應予完整記錄,并向公司品質(zhì)部提交專題報告。

4、發(fā)生偷盜、搶劫、兇殺事件等治安事故和刑事案件的處理

△設法制服、阻攔犯罪,并立即報告控制中心、上級領(lǐng)導,召集附近的安全員支援。

△熟悉運用先進技防系統(tǒng)對事發(fā)區(qū)域進行監(jiān)控,發(fā)揮控制中心通訊優(yōu)勢,及時發(fā)布、傳達各種指令。

△控制中心經(jīng)請示物業(yè)服務中心經(jīng)理助理以上領(lǐng)導后可向派出所報警,通知隊員趕赴現(xiàn)場,并對犯罪現(xiàn)場進行拍照。

△支援人員攜帶必要器材(電警棍、手電筒、對講機等)趕赴現(xiàn)場,制服罪犯,保護犯罪現(xiàn)場,維護現(xiàn)場秩序,勸阻圍觀人員。

△向當事人或報案人、知情人了解案情,并做好記錄。

△協(xié)助公安人員善后處理。

△處理完畢,安全班應將有關(guān)情況寫成材料記錄在《緊急事件處理記錄表》上并報公司品質(zhì)部。

5.火災應急處理

△控制中心聯(lián)系附近安全員查明起火原因類型,通知值班組長組織自救,并通知滅火總指揮(物業(yè)服務中心經(jīng)理)

△經(jīng)安全員現(xiàn)場確認不能自行撲滅火災,控制中心經(jīng)請示滅火救災總指揮后報警,并迅速向上級領(lǐng)導和政府部門相關(guān)領(lǐng)導報告,同時派人到路口接應消防車進入現(xiàn)場。

△啟動消防水泵(啟動自動滅火裝置),所有電梯落底、消防梯運送救火人員。立即切斷火災現(xiàn)場電源和煤氣總開關(guān),但勿切斷自動噴淋滅火系統(tǒng)電源。

△監(jiān)控消防設備運行,保持通訊聯(lián)絡。

△組織義務消防隊員按照滅火組、救護組、設備組、疏散組、救援組、后勤組等職責開展工作,撤離易燃易爆物品,啟用滅火器材,全力撲滅初起之火。

△義務消防隊員組織群眾撤離危險地區(qū),救助傷員并做好妥善安排。保護好現(xiàn)場,維持火場秩序。

△協(xié)助有關(guān)部門做好善后工作。

△處

理完畢后,物業(yè)服務中心將有關(guān)情況寫成材料記錄在《緊急事件處理記錄表》并報公司品質(zhì)部。

6.消防安全管理

消防管理是政府機關(guān)物業(yè)管理的重點和難點,是保證行政中心和大會堂人身、財產(chǎn)

安全的重要管理環(huán)節(jié)。

1)消防安全管理要點:

△強化消防意識:堅決貫徹'預防為主、消防結(jié)合'的消防管理方針,確?；馂氖鹿实牧惆l(fā)生率。

△建立消防隊伍:根據(jù)消防管理'預防為主,消防結(jié)合,,方針,設置專義務消防隊伍,成立消防緊急應急分隊,任命義務消防隊員(原則上為物業(yè)服務中心全體人員)。

△建立消防制度:建立周密完善的消防疏散圖、防火責任制,制定消防作戰(zhàn)方案、救護措孥、定期檢查各類消防設施,明確防火檔案制度及消防員職責,并定期邀請消

△防專業(yè)人員進行專題培訓和定期進行消防模擬演習,以防患于未然。

△落實防火責任制:堅決執(zhí)行消防安全責任制,落實各級和各項消防管理責任人和滅火指揮人員。

△強化消防意識:加強物業(yè)服務中心員工的消防觀念和防火意識,任何管理服務人員都有消除火災隱患之責任。

△加強過程控制:各個環(huán)節(jié)嚴格遵照國家有關(guān)規(guī)定和公司質(zhì)量管理體系文件之要求,各消防設施定期檢測,保證完好無損,隨時可以啟用。各類簡易滅火器材固定位置放置,便于有需要時有關(guān)人員取用方便。

△24小時監(jiān)控:對物業(yè)各區(qū)域?qū)嵭?.4小時消防安全監(jiān)控,對火災易發(fā)生區(qū)加強防范和巡查,重點防范。

△定期消防預演:定期組織員工進行防火、災演習,熟練掌握各種消防設施的使用方法,提高對火警的應付能力。

△全員防范:安全管理員、保潔員以及全體物業(yè)服務中心工作人員日常工作注意巡視,保持警惕,對于不應放在某處的物體,不能解釋來歷的物體和不適宜放在某處的物體要及時處理,對危及消防安全的事故隱患及時報告、處理。

△標識完備:嚴格遵照萬科物業(yè)完備之ci系統(tǒng)要求,完善各類防火標識,和各類消防設施的使用說明標識。

2)強化消防意識:

△堅決貫徹'預防為主、防消結(jié)合'的消防管理方針

△每兩周舉行一次消防宣傳

△每季度組織一次消防知識培訓

△每半年組織一次消防演習,確?；馂牡牧惆l(fā)生率

3)建立消防隊伍:

△根據(jù)消防管理'預防為主,防消結(jié)合'方針,設置專業(yè)消防隊伍,成立消防緊急應急分隊(成員為物業(yè)服務中心全體人員)。

△物業(yè)服務中心經(jīng)理為物業(yè)服務中心消防安全管理第一責任人,依照消防法律、法規(guī)履行消防安全管理職責,組織消防安全工作的落實和監(jiān)督總結(jié),建立健全防火安全責任制度。并在一旦發(fā)生火情時,擔任物業(yè)服務中心消防滅火總指揮。

△經(jīng)理助理落實和監(jiān)督消防工作,督促完善防火安全責任制度。

△各主管為消防管理分項責任人,具體負責組織消防工作的具體組織、落實、培訓、演習、檢查、完善消防設施,組織和建立義務消防隊,依照有關(guān)消防法規(guī),建立落實各項消防安全措施,并制定消防作戰(zhàn)方案。

△指定專人為各項消防管理工作的直接執(zhí)行人,負責各項消防安全措施的具體實施,組織消防安全知識的宣傳及消防安全檢查,消除火險隱患,及時制止、糾正違章行為。

△全體員工都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警、參加滅火工作的義務。

41.建立消防制度:

△建立周密完善的消防疏散圖、防火責任制,制定消防作戰(zhàn)方案、救護措施、定期檢查各類消防沒詫明確防火檔案制度及消防員職責。

△物業(yè)服務中心全體人員組建一支義務消防隊伍,制定出一套有效的,切合實際的消防作戰(zhàn)方案,由鈞業(yè)服務中心經(jīng)理審批后報公司品質(zhì)管理部驗證生效。消防作戰(zhàn)方案、消防作戰(zhàn)示意圖應懸掛于控制中心及安全員宿舍。

a.義務消防隊應按以下要求組成并分配相應的任務

△消防總指揮:由物業(yè)服務中心經(jīng)理擔任,負責消防作戰(zhàn)的全面指揮。

△消防副總指揮:由物業(yè)服務中心經(jīng)理助理和安全管理主管擔任,協(xié)助總指揮的工作,在火災發(fā)生時確保設備、設施的正常運作。

△滅火組組長:由當值安全班長擔任,在火災發(fā)生時組織力量進行滅火,及時向中心報告火情。

△聯(lián)絡人員:在進行滅火時定時向總指揮匯報一次現(xiàn)場火情及相關(guān)信息,同時協(xié)助滅火工作。

△滅火組成員:在火災發(fā)生時聽從滅火組長的指揮進行滅火。

△后勤組成員:負責協(xié)助消防器材和消防工具的運輸。

△救護組成員:負責在火災發(fā)生時實施現(xiàn)場救護。

△疏散組成員:負責在火災發(fā)生時對人員和車輛進行疏導疏散,制止無關(guān)人員和車輛進入。

b.消防工作的控制過程:

△物業(yè)服務中心定期舉行消防安全知識和消防作戰(zhàn)方案的培訓,使所有員工了解消防基本常識、消防作戰(zhàn)程序的內(nèi)容及在火災發(fā)生時自己的任務。每半年要組織全體員工就消防安全知識和消防作戰(zhàn)方案進行考核,安全員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器、知道疏散人員的方法。

△每位員工應熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,掌握消防器材的具體使用方法。

△定人,定時、定措施消除火險隱患,每年年底組織一次消防實戰(zhàn)演習(演習時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習前制定演習方案并提前一周報公司相關(guān)部門進行審核,演習后保存相應的圖片記錄,有關(guān)演習的情況記錄在案。

△對消防設施、設備進行統(tǒng)計并記錄于《消防設施清單》上,并根據(jù)情況對《消防設施清單》及時更新。

△物業(yè)服務中心每月定期組織檢查維修保養(yǎng)消防器材設備,并提交消防工作總結(jié)及消防、監(jiān)控設備保養(yǎng)簡報。

△每半年至少進行一次消防緊急集合,人員以義務消防隊員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)),準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況。各組緊急集合的指定地點及所需時間由公司相關(guān)部門核定,對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、延誤人員予以嚴肅處分。

△保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。嚴禁在所轄區(qū)域內(nèi)的任何地方貯存易燃、易爆以及各類劇毒物品。

△未經(jīng)同意任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送排煙閥、破玻璃按鈕,不得隨意動用消防器材和消防水。

△配備足夠的消防用沙,不得挪做它用,煙感、溫感、噴淋頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。

△任何員工發(fā)現(xiàn)異味、

異聲、異色等現(xiàn)象及時報告,并采取積極措施處理。

c.火警、火災的一般處理原則:

△任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,立即就近取用滅火器滅火,并向控制中心報瞀。

△接到火警通知后,控制中心人員要求現(xiàn)場人員講明火警地點,燃燒物質(zhì),火勢情況等,及時派人帶對講機、滅火器、消防工具到現(xiàn)場了解情況及滅火,確認火災程度。

△控制中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進入現(xiàn)場,通知有關(guān)人員組織疏散。安排人員關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。

△消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場、調(diào)派人員、組織救護,同時集合全體人員布置救災工作,必要時安排設備負責人員切斷煤氣總閥及市電,啟動應急電源,并向政府機關(guān)有關(guān)部門報告現(xiàn)場情況。

△火勢擴大到三級時(猛烈階段),立即廣播、通知人員離開房間,在場工作人員指揮顧客從消防樓梯安全疏散,禁止搭乘電梯。同時撥打火警電話119通知公安消防部門進行搶救,并向社會求助。安排接應組人員負責引導、配合外界增援隊伍。

△物業(yè)服務中心積極協(xié)助消防部門做好火災現(xiàn)場的保護工作。

d、消防安全管理控制要點:

△加強物業(yè)服務中心員工的消防觀念和防火意識,任何管理服務人員都有消除火災隱患之責任。

△各個環(huán)節(jié)嚴格遵照國家有關(guān)規(guī)定、萬科物業(yè)質(zhì)量保證體系文件之要求。

△保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通,各消防設施定期檢測,保證完好無損,隨時可以啟用。

△對物業(yè)及周邊實行24小時消防安全監(jiān)控,對消防要害部門和火災易發(fā)生區(qū)域加強防范和巡查,重點防范。

△定期組織員工進行防火、防災演習,熟練掌握各種消防設施的使用方法,提高對火警的應急能力。

△落實各級、各項消防管理責任人和滅火指揮人員。

△安全員及保潔員日常工作注意巡視,保持警惕,對于不應放在某處的物體,不能解釋來歷昀物體和不適宜放在某處的物體要及時處理。

△完善各類防火標識和各類消防設施使用說明的標識。

△各類簡易滅火器材固定位置放置,便于有需要時有關(guān)人員取用方便。

△制定合理可行的滅火程序和疏散計劃。

△密切注意周圍環(huán)境的消防安全動態(tài),發(fā)現(xiàn)異常及時通知控制中心。

7.交通及車輛停放管理

1)停車場管理

△指定區(qū)域:為保證行政中心及大會堂的正常秩序,所有車輛必須在指定區(qū)域停放。

△內(nèi)外區(qū)別:行政中心及大會堂的地下車庫、行政中心的平臺車庫一般僅供內(nèi)部車輛停放,外來車輛一般停放于東西兩側(cè)的地面停車場;

△主樓、東樓、西樓之北門前的地面停車場,也將首先保障內(nèi)部車輛使用,根據(jù)使用情況考慮劃分相應部分供外來車輛使用。

△分類停放:地下車庫及地面停車場根據(jù)車型劃分不同停車區(qū),在保持停車場整齊美觀的同時,保持停車場良好的空間視線,有利于停車場的安全管理。

△對號入座:內(nèi)部車位由行政中心及大會堂有關(guān)部門提供編排的車輛停放位置,將各車牌號碼標明于對應停車位。來車各就各位。防止亂停亂放,尤其要防止領(lǐng)導的專用車位被占用。

△出入有別:進出按照車輛出入方向指示行駛,保證行車有序。

△照章行車:區(qū)內(nèi)行車遵照行車路線指示,保證暢通。安全管理員尤其要保障消防通道的暢通。

△安全第一:完善各種安全標志及交通設施,保證行車安全。如限速坡、限速標志、轉(zhuǎn)彎凸鏡等。

△標識完備:萬科物業(yè)將設置完備的交通標識,包括道路行車方向標識,建筑指向標識、不同車輛停車區(qū)域標識、禁行區(qū)域標識、禁鳴標識車輛出入口方向標識等

2)交通、車輛、停車場管理要點

△制訂詳細的管理制度,

△出入el置明確的行車方向標識,所有車輛出入根據(jù)指示行車。

△特殊情況下,安排臨時交通崗,在指定的區(qū)域指揮行車。

△車輛出入口安全崗對進、出車輛進行控制并詳細記錄,并不得向任何車輛收費。

△區(qū)域內(nèi)各車道均置方向指示標志,引導各類車輛的行車秩序。

△保證消防通道暢通,防止車輛占道停放。

△加強停車場的安全巡查,防止發(fā)生車輛盜搶事件。巡查過程中,注意觀察車輛的安全狀態(tài),如發(fā)現(xiàn)車輛漏油等情況,應以恰當?shù)姆绞街獣囍?。發(fā)現(xiàn)可疑車輛,進行恰當?shù)陌踩刂撇⒓皶r通知相關(guān)部門。

8.公共秩序及來訪管理

△各安全固定崗要熟悉物業(yè)各功能區(qū)域分布,以保證對來訪人員的控制和引導。

△不同時段人員相對集中區(qū)域的公共安全,由控制中心與安全巡邏崗配合管理,發(fā)現(xiàn)異常立即通知就近崗位安全員及時處理。

△控制中心安全員嚴密監(jiān)視備受控重點情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員,應立即通知巡邏人員密切注視。

△特定區(qū)域的管理遵照政府有關(guān)部門的要求執(zhí)行。

△外來公務人員將在主樓、東樓及西樓之一樓北門大廳登記處受到禮貌接待,經(jīng)登記、驗證、發(fā)放通行證后方可放行,對不能明確確認安全的情況下,須與被訪者聯(lián)絡確認。

△安全員需注意檢查來訪人員的配卡,可放行證件之類別由政府有關(guān)部門以書面形式知會,對未佩來訪有效證件的人員,可禮貌地進行查問。

△各安全崗需密切配合,發(fā)現(xiàn)異常立即通知就近崗位安全員及時處理。

△對樓內(nèi)大聲喧嘩、嬉鬧等不文明行為,安全管理員需有禮貌地勸止。

△對損壞、破壞物業(yè)及設施的一切不當行為,需立即制止,情況嚴重時,需立即報告物業(yè)服務中心及政府有關(guān)部門。

△加強與政府安全管理部門的溝通,共同制定完善的管理制度。

9.安全隊伍的建設與管理

抓好安全隊伍建設,是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié),安全隊伍應同時具備日常執(zhí)勤安全的護衛(wèi)隊,撲滅一般火災的消防隊,抗災搶險的搶險隊,便民服務的義工隊,緊急情況下的民兵應急小分隊簿多功能。因此在安全員隊伍建沒上應做到:

1)堅持安全員等級考核制度,提供安全員提升的規(guī)范途徑。

按照萬科物業(yè)的傳統(tǒng).安全員實行等級考核制度,分初級安全員、中級安全員和高級安全員,等級與個人侍遇和提升潛力掛鉤,這樣可極大的調(diào)動安全員求學進取的積極性,從制度上為安全員隊伍業(yè)務能力的提高提供了途徑。

安全員招聘嚴格把好安全員入職關(guān)。擇優(yōu)錄取,培訓合格上崗,在本物業(yè)項目,更加注重安全員的政審情況及家庭背景。進駐行政中心和大會堂物業(yè)時。將從我司其他物業(yè)服務中心抽調(diào)有經(jīng)驗的基層安全管理人員和不少于2/3的在崗安全員。

> 2)加強市場意識、競爭意識、服務意識,落實'三級培訓'。

所謂。三級培訓',一級培訓主要是現(xiàn)場崗前崗位培訓,安全員要以老帶新,給每一個新到安全員指定入職引導人,及時適應崗位要求;二級培訓即在職培訓,組織學習《安全員崗位手冊》,使安全員對物業(yè)概況、物業(yè)服務中心概況、職責、權(quán)限、業(yè)務等規(guī)定和要求有所掌握;三級培訓中主要是公司組織入職培訓、強化培訓,例如物管法規(guī)、安全管理知識、交流等等,使安全員能了解和認同萬科物業(yè)的管理服務理念,具備規(guī)范靈活的崗位操作技能。

3)落實'三會一演練'

△'三會'在消防方面,即會報警,會使用滅火器,會逃生救護。'一演練'指的是根據(jù)科研中心實際情況制定出'消防演習方案',每年兩次組織安全員進行演練,提高滅火和救助能力。

△實行準軍事化管理,實行'四會三堅持'。

第12篇 大廈花卉栽培管理程序標準

大廈花卉栽培管理程序、標準

1.0范圍

管區(qū)內(nèi)的花卉栽培管理。

2.0作業(yè)程序

2.1選定花卉栽培的品種。

2.2配制培養(yǎng)土,裝盆備用。

2.3種植時帶土移栽,如為袋裝苗的須去掉膠袋后移栽。

2.4復土時應復出營養(yǎng)土1-2cm ,低于盆口2- 3cm。

2.5淋水養(yǎng)護,將新種的盆花放在陰棚里,每天早上淋水一次,每半個月施少許花肥,發(fā)現(xiàn)病蟲要及時防治。

2.6根據(jù)不同的花種,做好修剪和摘心工作。

3.0標準

葉片茂盛,枝條均勻,花朵鮮艷,成活率95%。

4.0注意事項

花卉施肥和治蟲時要少量多次,避免重旋損苗。