地產(chǎn)研究報告12篇

篇一 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

一、項目背景

1 、 項目名稱：

居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（2）《a市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

（4）《住宅設計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

3、項目概況

1 ）地塊位置：該基地東起

，南至

路，西至 路、北至

，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約

平方米，該地塊屬a市 類地段。

2 ）建設規(guī)模與目標：

土地面積：

畝（

平方米） [文秘范文-//m.ok3w.net]

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝（a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）

建筑面積（預計）：總建筑面積：

㎡

3 ）周圍環(huán)境與設施

（1）步行約10 分鐘可至a市中心。

（2）西側(cè)為 市城市中心景點。

（3）東側(cè)為

城市綠化帶，南側(cè)為

廣場。

（4）西南靠近a市

小學。

（5）北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)

花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況（參考）

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目

套數(shù) 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡） 位置

向陽小區(qū) 1500

22

1400

寶山路

新華小區(qū) 785

8

1344

黃河街

銀河小區(qū) 170

1460

銀河街

成光小區(qū) 130

1400

學院路

太陽神小區(qū)500

6.9

1508

英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況

項目

面積㎡

單價元/㎡

位置

匯豐花園 40~~80

4000~5600

新城區(qū)

秋爽花園 50~~70

5000~1XX

市中心

碧苑小區(qū) 36~~50

6800

建設路

桃園小區(qū) 車庫

550

秋浦路

荷花村

車庫

550

建設路

三、項目財務分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，

拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1）、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2）、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3）、 管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、 房屋拆遷評估服務費費：35000元

5）、 獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。

主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

1

1、防雷審查：61460*1=6.15萬元

1

2、消防審查：

1

3、文物：0.2萬元

1

4、規(guī)劃設計：10萬元

1

5、建筑設計：XX*12+59460*30=180.78萬元

1

6、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

1

7、測量定位：10萬元

1

8、煤氣增容：2500元/戶

1

9、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元

（1

8、19項代收代繳，未計）

（二） 工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用

142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、項目費用分析結(jié)論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

篇二 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、xx市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、xx地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、xx鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區(qū)配套設施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設計建議

第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率

第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術(shù)設計提出相應的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網(wǎng)站;

3、國家建設部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;

4、xx市2000房地產(chǎn)年鑒;

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于xx市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——xx鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)xx市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬m，盡在酷貓寫作范文網(wǎng)。

篇三 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告（下）

一、 投資地塊的地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。

1.土地性質(zhì)及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構(gòu)成，較平整。

該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的xx大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿xx大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。

3.東向

遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項目周邊情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。

1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） （略）

2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） （略）

3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） （略）

1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于xx鄉(xiāng)。xx鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。

經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如xx新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設施和公共設施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。

社會環(huán)境：該區(qū)域位于xx區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發(fā)建設，有液化汽供應站。

經(jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹路段調(diào)查 沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及xx新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有35路車通行,基礎(chǔ)設施,公共設施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設有xx市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.

整個經(jīng)濟實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強,交通也便利,基礎(chǔ)公共設施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。

4.xx大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大部分為2-3層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼兒園,兩個集貿(mào)市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因xx大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。

5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶

自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎(chǔ)設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.

人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設施一應俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在2000-3000人之間。

經(jīng)濟環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多;二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。

二、 xx地區(qū)區(qū)域分析

1.基礎(chǔ)設施狀況分析

1.1交通狀況 1.2人文環(huán)境及生活配套設施

地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設施。教育機構(gòu)不健全,僅有華中高級中學,塔子湖小學和黃浦園豐村小學,田園小區(qū)小學等,醫(yī)療設施缺乏,主要為小的門診部?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。

1.3市政配套設施

水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的xx路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的xx路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。 氣:整個xx地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設dn500管道至xx生態(tài)花園一帶,xx路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設dn300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設dn300管道。 居民習慣:此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。

2.xx地區(qū)住宅市場調(diào)查

2.1xx地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 xx地區(qū)大約有2.5萬畝地,已征用一萬畝,尚未征用的地塊有1.5萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地,其中有征地指標的約為30家,但尚無項目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將xx地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據(jù)此論述xx地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓情況: 左塊地出讓情況: 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為xx鄉(xiāng)政府和xx生態(tài)花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。

2.2xx地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢

xx地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有xx生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．xx地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。xx地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況．

2.2.1區(qū)域發(fā)展狀況 2.2.2供求關(guān)系 2.2.3價格

2000年xx市住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。xx大道建成通車，各樓盤的配套設施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。

2.2.4付款方式

隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如xx生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。

2.2.5物業(yè)形態(tài)

本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。

2.2.6戶型 2.2.7物業(yè)管理

物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。

2.2.8目標客源

目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。

二、 項目周邊主要物業(yè)分析

晨星苑

1.項目規(guī)劃 2.戶型設計 戶型 1**2 3*2 錯式 復式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層

比例 20% 15% 45% 15% 5%

3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。

三、項目周邊主要物業(yè)分析

晨星苑

1.項目規(guī)劃 2.戶型設計 戶型 1**2 3*2 錯式 復式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層

比例 20% 15% 45% 15% 5%

3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。

xx生態(tài)花園

1.項目規(guī)劃 2.戶型設計

一期主要戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標如下：

戶型 2*2 3*2 4*2 復式 比例 10% 45% 30% 15%

二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，具體指標如下：

戶型 2*2 3*2 4*2 6*，盡在酷貓寫作范文網(wǎng)。

篇四 xx區(qū)xx鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告（上）

內(nèi) 容 提 要

[關(guān)鍵字]xx花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、xx市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、xx地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、xx鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區(qū)配套設施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設計建議

第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率

第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術(shù)設計提出相應的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國家建設部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、xx市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬m，盡在酷貓寫作范文網(wǎng)。

篇五 房地產(chǎn)研究調(diào)研報告

內(nèi) 容 提 要

xx區(qū)xx鄉(xiāng)，屬于xx市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)xx區(qū)xx鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項目財務凈現(xiàn)值3620.11萬元，項目財務內(nèi)部收益率27.1%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。

[關(guān)鍵字]xx花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、xx市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、xx地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、xx鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區(qū)配套設施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設計建議

第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率

第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術(shù)設計提出相應的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網(wǎng)

3、國家建設部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;

4、xx市2000房地產(chǎn)年鑒;

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于xx市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一xx鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)xx市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬m，盡在酷貓寫作范文網(wǎng)。

篇六 2023房地產(chǎn)項目可行性研究報告

寫作提綱

一、概述

簡述項目提出的背景、技術(shù)開發(fā)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模；項目產(chǎn)品的主要用途、性能；投資必要性和預期經(jīng)濟效益；本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。

二、技術(shù)可行性分析

1、項目的技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進性和效果論述。

2、產(chǎn)品技術(shù)性能水平與國內(nèi)外同類產(chǎn)品的比較。

3、項目承擔單位在實施本項目中的優(yōu)勢。

三、項目成熟程度

1、成果的技術(shù)鑒定文件或產(chǎn)品性能檢測報告、產(chǎn)品鑒定證書。

2、產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性，以及在價格、性能等方面被用戶認可的情況等。

3、核心技術(shù)的知識產(chǎn)權(quán)情況。對引進技術(shù)的消化、吸收、創(chuàng)新和后續(xù)開發(fā)能力。

四、市場需求情況和風險分析

1、國內(nèi)市場需求規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展前景、在國內(nèi)市場的競爭優(yōu)勢和市場占有率。

2、國際市場狀況及該產(chǎn)品未來增長趨勢、在國際市場的競爭能力、產(chǎn)品替代進口或出口的可能性。

3、風險因素分析及對策。

五、投資估算及資金籌措

1、項目投資估算

2、資金籌措方案

3、投資使用計劃

六、經(jīng)濟和社會效益分析

1、未來五年生產(chǎn)成本、銷售收入估算。

2、財務分析：以動態(tài)分析為主，提供財務內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現(xiàn)值等指標。

3、不確定性分析：主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析，對項目的抗風險能力作出判斷。

4、財務分析結(jié)論

5、社會效益分析

七、綜合實力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

1、企業(yè)員工構(gòu)成（包括分工構(gòu)成和學歷構(gòu)成）

2、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經(jīng)營管理水平。

3、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。

4、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（包括項目實施所需的基礎(chǔ)設施及原材料的來源、供應渠道等）。

八、項目實施進度計劃(

九、其它

1、環(huán)境保護措施

2、勞動保護和安全

3、必要的證明材料

（1）特殊行業(yè)許可證（如食品、農(nóng)藥、醫(yī)藥、化肥產(chǎn)品生產(chǎn)許可證及批文）；通信產(chǎn)品入網(wǎng)許可證；公共安全產(chǎn)品生產(chǎn)許可證；壓力容器生產(chǎn)許可證等。

（2）可提供項目立項證明、高新技術(shù)企業(yè)證書、產(chǎn)品質(zhì)量認證、環(huán)保證明；產(chǎn)品訂貨意向、合同等補充材料。

十、結(jié)論

篇七 房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)**市委、市政府對加快**市市場經(jīng)濟開發(fā)建設的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

1、概述

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實施可行性分析

具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大**，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大**”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們**市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對**市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻?，他們看?*的房地產(chǎn)市場，對**的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在**購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于**是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當?shù)耐鈦砭用袷窃?*經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

三、項目內(nèi)容

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞**畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。**市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，

進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設計適當、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

3、市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：a型戶224㎡/戶有20戶，b型戶264㎡/戶有69戶，c型戶275㎡/戶有15戶，d型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投資分析：①基礎(chǔ)設施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8

萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

4、項目建設計劃

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，

滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在2023年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、2023年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設施建設，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設，

完成總投資的25%。

2、2023年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、2023年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、2023年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務。

五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。

1、四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于2023年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現(xiàn)籌資2000萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從2023年5月啟動到2023年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款2000萬元。2023年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。

4、2023年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預約預售2000萬元)實際籌資1500萬元。

5、2023年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還2000萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

六、組織實施

為保證項目的順利實施，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔項目的開發(fā)建設，

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理責任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權(quán)、債務，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷**。公司有決心在3年的開發(fā)建設中，實現(xiàn)碧波揚風帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為**市邊境建設、為了**市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。

7、效益與風險分析

(一)、預期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當?shù)貒窠?jīng)濟增長的貢獻按2001年房地產(chǎn)投資對gdp貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當?shù)豨dp的貢獻為4110.12萬元，按2001年**市國內(nèi)gdp值7.85億元計算增幅，每年能拉動**經(jīng)濟增長1個百分點。

3、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝x3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內(nèi)市場變化的風險

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從**房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，**這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓**的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

八、結(jié)論

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在**市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是可行的。請市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

**分公司

二00六年三月三十日

篇八 住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容

住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告一般包括以下內(nèi)容：

（1）宏觀環(huán)境分析

①經(jīng)濟環(huán)境；②城市規(guī)劃；③政策環(huán)境。

（2）房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

①城市土地供應；②城市住宅開發(fā)狀況；③住宅供給和需求狀況；④存量住宅交易狀況。

（3）客戶分析

①產(chǎn)品的需求特征；②產(chǎn)品購買決策過程；③客戶生活形態(tài)特征。

（4）競爭分析

①競爭對手分析；②競爭項目分析。

篇九 房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的內(nèi)容

房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容：

1.項目總論；

2.項目概況；

3.項目投資環(huán)境分析；

4.項目區(qū)域環(huán)境分析；

5.房地產(chǎn)市場分析；

6.項目市場定位；

7.項目規(guī)劃與建筑方案；

8.項目開發(fā)建設進度安排；

9.投資估算與資金籌措；

10.項目經(jīng)濟效益分析；

11.項目風險分析；

12.項目社會效益和影響分析；

13.項目可行性研究結(jié)論與建議。

篇十 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

房地產(chǎn)項目可行性研究報告的基本構(gòu)成：

在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應包括的內(nèi)容。一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。

（一）封面

要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。

（二）摘要

用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。摘要的讀者對象是沒有時問看詳細報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。

（三）目錄

如果可行性研究報告較長，要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

（四）正文

這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽的方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。

（五）附表

對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。

（六）附圖

為了輔助文字說明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。這些附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設計方案平面圖、項目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。有時附圖中還會包括評估報告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。

篇十一 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告正文的寫作要點

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告正文的寫作要點：

按照前述報告正文中應包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點介紹如下。

（一）項目總說明

在項目總說明中，應著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。

（二）項目概況

在這一部分內(nèi)容中，應重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標準、項目所需市政配套設施的情況及獲得市政建設條件的可能性、項目建成后的服務對象。

（三）投資環(huán)境研究

主要包括當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設施狀況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。

（四）市場研究

按照所評估項目的特點，分別就當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。

（五）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

這一部分主要應就項目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項目附近地區(qū)近期開工建設或籌備過程中的競爭性發(fā)展項目予以分析說明。

（六）規(guī)劃方案及建設條件

主要介紹項目的規(guī)劃建設方案和建設過程中市政建設條件（水、電、路等）是否滿足工程建設的需要。

（七）建設方式及進度安排

項目的建設方式是指建設工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設工程的承發(fā)包方式提出建議。

（八）投資估算及資金籌措

這一部分的主要任務是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。

（九）項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預測和選定

（十）項目經(jīng)濟效益評價

（十一）風險與不確定性分析

（十二）可行性研究的結(jié)論

篇十二 小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

“ 城南春天 ” 可行性研究報告

第一章 投資環(huán)境分析

一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

XX年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?

二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

XX年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

XX年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；XX年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)

XX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XX年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章 項目概況

一、建設地址

新風小區(qū)二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

二、項目規(guī)模

“新風小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。

本項目“城南春天”為“新風小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛?shù)為636套，入住人口約XX人。

三、總體規(guī)劃設計理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應大學城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。小區(qū)內(nèi)配套設計齊全，規(guī)劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場，其余路設次入口，小區(qū)中心設區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡。

2、建筑單體設計

小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。

小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設計

整體環(huán)境景觀設計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。

規(guī)劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。

設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。

根據(jù)組團分區(qū)，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。

小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理

優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。

本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。

本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側(cè)門，供車輛出入。

小區(qū)入口設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。

此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第三章 項目市場分析與整合營銷

一 、項目市場分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越

本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

2、周邊生活配套完善

本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設計突出

本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等（詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設計”）。

4、教育配套優(yōu)勢顯著

自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。

本項目地處大學城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業(yè)技術(shù)學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬

本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第

一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。

一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。

施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

6、市場供求關(guān)系良好

本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大

本項目所處的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。

恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷

我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。

XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。

事實證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。 據(jù)此進度預計，一期186套現(xiàn)房將于XX年4月實現(xiàn)100%售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。

三、 “城南春天”價格定位

現(xiàn)階段本項目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。

另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。從XX年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。

樓盤名稱

荊州花園

順馳·太陽城

翰林苑

觀邸

起價 （元/ m 2 ）

1380

1616

1448

1428

均價 （元/ m 2 ）

1550

1750

1460

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備 注

僅剩10余套

與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢。

如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等。

根據(jù)消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。

目前，我公司根據(jù)項目自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“城南春天”整合營銷

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠，實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風小區(qū)二期·城南春天

以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落

“春天”點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設計優(yōu)勢；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園

將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。

梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設計優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：

（1）XX荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）

（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）

以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。

主打廣告語的設計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。

5、賣點提煉：

（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。

絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標準景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。

黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。

（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間

超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風

暴。

精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留……

省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。

（3）完美設計，成就大家風范

100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場， 400m 特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。

綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

（4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想

金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。

愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。

（5）“五心”級物管，感受心的呵護

家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。

讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。

第四章 投資計劃及經(jīng)濟分析

一 、前期工程情況

1、土地出讓手續(xù)全部完善；

2、地