篇一 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作報(bào)告3400字
隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，房改政策逐步到位，盡管近些年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭依然迅猛，特別是20__年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資及整體規(guī)模仍然保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，正逐漸成為二線城市中新的投資熱點(diǎn)。小編整理了一份合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作報(bào)告，僅供參考借鑒。
一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20__年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20__年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長45。9%。
與20__年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢(shì)十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢(shì)頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。
2、合肥市房價(jià)一路走高
目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20__年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元，但由于房價(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢(shì)頭在20__年8月份以后開始趨于平緩。
據(jù)悉，20__年新建樓盤中房價(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20__元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20__—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20__年，合肥房價(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房價(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購買力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房價(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國家人均gdp達(dá)1000美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時(shí)，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)
在20__年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。
二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費(fèi)者特征分析
消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發(fā)達(dá)國家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20__年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20__年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20__年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20__年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20__年主力消費(fèi)者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費(fèi)者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20__年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20__年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長機(jī)會(huì)和空間；
二是20__年中檔定位的項(xiàng)目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì)中堅(jiān)力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場(chǎng)中堅(jiān)力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗費(fèi)需求資源有關(guān)；
三是由于年輕消費(fèi)者購房意向相對(duì)強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20__年高層、小高層需求略有上升；
四是20__年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20__年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。
三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展
自20__年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20__年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20__年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目）
按區(qū)域劃分，20__年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解決土地市場(chǎng)混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。20__年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計(jì)劃為7300畝，土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。
四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì)
1），小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì)，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會(huì)成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例?？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居?。辉诳篂?zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實(shí)行三表自動(dòng)收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警的智能系統(tǒng)；要運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
篇二 河南信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告1300字
河南信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
據(jù)悉，在如今的社會(huì)中，買房問題一直都是困擾著朋友們的事情，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景空前壯大，人們居住的環(huán)境也是越來越好。不同地區(qū)和不同的.房源差距有很大，下面為大家推薦信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告，朋友們可以關(guān)注本文。
一級(jí)市場(chǎng)：
20__年6月，信陽共成交4宗土地，居住類、商業(yè)類和綜合類分別為2宗、1宗和1宗，建設(shè)用地面積22.38萬平米，規(guī)劃建筑面積40.84萬平米，環(huán)比和同比升幅都超過180%，成交金額37.27億元，環(huán)比和同比升幅都超過400%。
20__年1-6月，信陽共成交38宗土地，同比下降57%，居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為15宗、9宗、5宗、8宗和1宗，建設(shè)用地面積232.1萬平米，同比下降62%，規(guī)劃建筑面積543.41萬平米，同比下降50%，成交金額685.49億元，同比下降39%，樓面地價(jià)12615元/平米，同比上升23%。
20__年1-6月，信陽共供應(yīng)土地33宗，同比下降50%，居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為14宗、7宗、5宗、6宗和1宗，建設(shè)用地面積206.89萬平米，同比下降58%，土地規(guī)劃建筑面積438.65萬平米，同比下降47%。
二級(jí)市場(chǎng)：
20__年6月，信陽新增商品住宅供應(yīng)量環(huán)比同比均上升。本月住宅批售套數(shù)13862套，環(huán)比上升94%，同比上升61%，批售面積135.68萬平米，環(huán)比上升82%，同比上升44%。
20__年1-6月，信陽新增商品住宅供應(yīng)量同比下降。住宅批售套數(shù)39041套，同比下降33%，批售面積384.92萬平米，同比下降40%。
20__年6月，商品住宅市場(chǎng)成交環(huán)比同比均量價(jià)齊升。20__年1-6月，商品住宅市場(chǎng)成交同比量價(jià)齊升。成交9010套，環(huán)比上升29%，同比上升102%；成交面積103.93萬平米，環(huán)比上升31%，同比上升120%；成交均價(jià)為27987元/平米，環(huán)比上升3%，同比上升6%；成交金額290.87億元，環(huán)比上升34%，同比上升134%。從成交區(qū)域來看，主力成交的幾個(gè)區(qū)域是通州、大興、房山和朝陽，此4個(gè)區(qū)域成交量在920套以上。 2023年1-6月，商品住宅成交同比量價(jià)齊升，成交39304套，同比上升28%；成交面積426.7萬平米，同比上升31%；成交均價(jià)為26776元/平米，同比上升4%；成交金額1142.53億元，同比上升36%。
存量方面，選取全市一手房市場(chǎng)2023年7月－20__年6月月均銷售速度來計(jì)算，全市存量套數(shù)約需要16個(gè)月可消化完成，存量面積約需要18個(gè)月的消化時(shí)間，從近幾個(gè)月的整體去化時(shí)間來看，信陽商品住宅市場(chǎng)平均消化速度加快，但新增供應(yīng)上升，本月庫存量上升，達(dá)到118942套，較5月上升6.54%，消化周期小幅縮短。
三級(jí)市場(chǎng)：
20__年6月，信陽二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比同比均上升。二手房（住宅）成交套數(shù)為18576套，環(huán)比上升12%，同比上升187%；成交面積168.61萬平米，環(huán)比上升14%，同比上升187%。
20__年1-6月，信陽二手房市場(chǎng)成交量同比上升。二手房（住宅）成交套數(shù)為85051套，同比上升93%；成交面積764.64萬平米，同比上升89%。
總的來講：
6月信陽土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交均有所恢復(fù)，供應(yīng)有限的情況下，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈。商品住宅方面，新增供應(yīng)量環(huán)比同比均上升，成交環(huán)比同比均量價(jià)齊升，存量上升，消化周期小幅縮短。本月為半年度最后一個(gè)月，市場(chǎng)沖刺明顯，供應(yīng)和成交雙雙環(huán)比上升，且幅度較大。上半年整體來看，土地供應(yīng)和成交均同比下降，商品住宅新增供應(yīng)量同比下降，成交則同比量價(jià)齊升。6月底央行再次降息，信貸政策寬松程度進(jìn)一步加大，對(duì)下半年成交量有一定刺激作用。
篇三 關(guān)于房地產(chǎn)存量市場(chǎng)狀況的調(diào)研報(bào)告1650字
房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此，其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，筆者近日先后到_____市房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理(市場(chǎng))處、_____市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房(二手房)市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升，呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析
(三)我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題
1.還款風(fēng)險(xiǎn)
借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購房借款人。
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3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善
由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
二、解決問題的對(duì)策和建議
篇四 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告4300字
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文
一、__房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今，__商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
__年以后，隨著大量外埠資本注資__，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使__的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20__年后，這一局面被打破，__濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20__年，__房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前，__房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、__商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：__中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：__城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，__區(qū)域占據(jù)了39.54%，__區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20__年(1-6月份)__商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析
__區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居__市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20__年(1—6月份)，__住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20__年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20__年(1—6月份)，__住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，__區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)__市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在__中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
__中心區(qū)作為__市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間。
(2)__商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20__年(1—6月份)__商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，__市在__年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20__年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
__作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對(duì)__中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20__年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于__中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20__年(1-6月份)__的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到__總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到__總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，__90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、__各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
__區(qū)目前由__中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和__區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)__中心區(qū)
20__年上半年__中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年__中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先__中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
__的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于__內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來，__內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)__中心區(qū)的加快建設(shè)。
__中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號(hào))
(二)古田片區(qū)
20__年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房價(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號(hào))
(三)二七、后湖片區(qū)
20__年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號(hào))
(四)東西湖片區(qū)
20__年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房價(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
篇五 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告精選4300字
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
一、__房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今，__商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
__年以后，隨著大量外埠資本注資__，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使__的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20__年后，這一局面被打破，__濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20__年，__房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前，__房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、__商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：__中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：__城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，__區(qū)域占據(jù)了39.54%，__區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20__年(1-6月份)__商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析
__區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居__市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20__年(1—6月份)，__住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20__年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20__年(1—6月份)，__住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，__區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)__市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在__中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
__中心區(qū)作為__市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間。
(2)__商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20__年(1—6月份)__商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，__市在__年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20__年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
__作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對(duì)__中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20__年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于__中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20__年(1-6月份)__的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到__總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到__總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，__90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、__各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
__區(qū)目前由__中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和__區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)__中心區(qū)
20__年上半年__中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年__中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先__中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
__的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于__內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來，__內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)__中心區(qū)的加快建設(shè)。
__中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號(hào))
(二)古田片區(qū)
20__年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房價(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
三)二七、后湖片區(qū)
20__年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號(hào))
(四)東西湖片區(qū)
20__年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房價(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
篇六 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀2600字
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇摘要:多年來持續(xù)看漲的高房價(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位，我們于2023年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。
一.調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對(duì)此事高度重視，2002年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房價(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)
果后采用e_cel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析
我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比
例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價(jià)分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房價(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對(duì)未來兩年鄭州房價(jià)的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來兩年鄭州市的房價(jià)來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房價(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價(jià)或許有下降的可能。從長遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價(jià)問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
篇七 關(guān)于瀘州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)查報(bào)告2050字
瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市，一個(gè)時(shí)期以來，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。
一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
(二)住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟
(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升
92年以來，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展
以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來因素。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高
如過去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10 萬平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬元，無一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購置新房、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。
三、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)
市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到 120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。2000年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現(xiàn)的。
不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%，40%和40%。
四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施
一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破。
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費(fèi);新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。
五、結(jié)束語
通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。
篇八 濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告3900字
濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
一、總體概況
1、地理綜述：
濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海，扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，全市2006年末總?cè)丝?55.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。
2、基礎(chǔ)設(shè)施概況：
濰坊市鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬公里。全部開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100%，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。
3、城市經(jīng)濟(jì)綜述
(1)地區(qū)生產(chǎn)總值
濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級(jí))，臨朐、昌樂2縣，共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬。2006年濰坊市生產(chǎn)總值(gdp)完成1720.88億元，按可比價(jià)格比上年增長16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)gdp增長0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54。
(2)居民收入
1)濰坊市人均gdp及增長情況
2005年人均gdp達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元)，2006年人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。
2)濰坊市人均可支配收入情況
城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增長15.1%。
4、城市建設(shè)規(guī)劃
中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”
1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);
2) “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);
3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。
4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。
5、未來城市規(guī)劃
(1)城市化與中心城市人口規(guī)模
根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)2023年將達(dá)到127萬人，2023年將達(dá)到179萬人;人口發(fā)展策略方面，將實(shí)行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中，擴(kuò)大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。
(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力
近期(從目前到2023年)全市g(shù)dp年均增速達(dá)到13%，到2023年gdp總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市g(shù)dp年均增速實(shí)現(xiàn)16%，到2023年gdp總規(guī)模達(dá)到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。
遠(yuǎn)期全市g(shù)dp年均增速為9%，到2023年全市g(shù)dp達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市g(shù)dp到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到2023年中心城市g(shù)dp規(guī)模達(dá)到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40。
(3)濰坊城市用地
根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》，1997年2003年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，此外，城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。
規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha，中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2，占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2，占地面積45.2km2。倉儲(chǔ)用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。
小結(jié)：近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。
二、調(diào)查內(nèi)容
1、調(diào)查時(shí)間：
2008年7月21號(hào)、22號(hào)
2、調(diào)查區(qū)域：
以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調(diào)研。
3、調(diào)查對(duì)象：
面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等
4、調(diào)查目的：
了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境
三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查
1、產(chǎn)品形態(tài)
單就從房地產(chǎn)品來說，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒有在市場(chǎng)上出現(xiàn)，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求，產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過程。從建筑形態(tài)上來看，簡(jiǎn)單
的復(fù)制，借鑒的東西太多了。有個(gè)性，有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號(hào)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品，沒有錯(cuò)落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區(qū)景觀的營造。當(dāng)然在實(shí)際操作過程中，開發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。
通過簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，目前市區(qū)在售樓盤100多個(gè)，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質(zhì)化，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價(jià)格也相差不大，差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：1、最差。低檔房，不是說品質(zhì)很差，而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買得起。2、最好。當(dāng)然是說品質(zhì)、配套、房型、房價(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問題。奎文區(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì)，在濰坊綠化作為樓盤賣點(diǎn)，不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。
2、市場(chǎng)需求量
任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。
潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬人，到2023年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計(jì)算，就需要660萬的住宅面積。
現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個(gè)家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個(gè)改善需求是60平米。
隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。
總體來說濰坊市房地產(chǎn)未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。
3、房地產(chǎn)價(jià)格
2007年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的'已到3500元/平米。從區(qū)域市場(chǎng)房價(jià)來看奎文區(qū)是房價(jià)領(lǐng)跑者，濰城區(qū)房價(jià)相對(duì)要低一些，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的，蓋什么樣的就
賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣，貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒有泡沫和水份，房價(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，市區(qū)房價(jià)依然不會(huì)下降，房價(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。
據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年以來的投資、開發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.3億元，同比增長44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米，同比增長82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米，同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米，同比增長19.95%，其中，新開工住房95.95萬平方米，同比增長26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì)，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬平方米，同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米，同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。
預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化，隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落，但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上半年，市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)同比增長2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。
價(jià)格的上升，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來，鋼材、建材價(jià)格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來，據(jù)估算，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%，混凝土價(jià)格上漲約30%，水泥價(jià)格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí)，新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲。外因方面，是住房消費(fèi)的增長。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動(dòng)人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大，因拆遷而購房的居民較多;三是社會(huì)各類群體收入水平的提高，購買力增強(qiáng)。
各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房價(jià)盡管持續(xù)上升，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落，房價(jià)總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)不會(huì)下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升會(huì)放緩。
濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
篇九 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2023年11550字
房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我們老百姓所關(guān)注的，下面是小編搜集整理的2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀。更多資訊請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注調(diào)研報(bào)告欄目！
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20__年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)盔一步得到完善。
20__年至20__年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20__年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20__年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，20__年漲至2300元/㎡，20__年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20__年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20__年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20__年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20__年--20__年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中20__年完成22萬㎡;20__年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;20__年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20__年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20__年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。
20__年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20__年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救_政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20__年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20__年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)肯快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20__年-20__年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20__年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20__年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20__年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
20__年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20__—20__每畝均價(jià)為207.4萬元，20__年畝均價(jià)94.1萬元，基本與20__年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20__年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20__年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場(chǎng)筐融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從20__到20__年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長到大幅回落。20__年至20__年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20__年至20__年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從20__年的2050元/㎡上升到20__年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20__年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20__年—20__年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20__年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20__年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20__年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20__年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20__年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20__年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20__年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20__年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20__年—20__年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。20__年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20__年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20__年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20__年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20__年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入20__年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20__年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)盔行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房價(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房價(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房價(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房價(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價(jià)不合理上漲。
一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。
三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。
其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；⒓s化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
奎期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
狂年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
狂年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定2023年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在2023年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。2023年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2023年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)炕易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)盔入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
景時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì)，建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)聚格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
卡立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
酷合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
篇十 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告1200字
自去年下半年以來，國家相繼出臺(tái)了取消限購、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢(shì)
(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)
通過對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少?！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問題時(shí)，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí)，大家都知曉簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、利好剛需購房、有效調(diào)控房價(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐敗、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐敗、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
篇十一 上半年縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告4400字
一、云陽概況
（一）區(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c，最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達(dá)到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里，新縣城“大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場(chǎng)、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。
（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2023年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評(píng)定為國家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%，此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報(bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場(chǎng)空間。為此，我們進(jìn)行了“云陽縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米，其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米，其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場(chǎng)，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米，其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米，其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米，其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米，其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析針對(duì)本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。三、土地市場(chǎng)分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地
上半年縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第2頁
的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價(jià)格最高價(jià)（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2023．2755．50可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)云陽縣土地市場(chǎng)將在穩(wěn)定下來，呈上升勢(shì)頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)，雖然略有下降，恢復(fù)到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價(jià)格最高價(jià)7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)4．505．4423．2228．9414．2023．2755．50四、土地儲(chǔ)備的幾點(diǎn)建議（一）應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。（二）由于土地出讓價(jià)格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無法確定，對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。特此報(bào)告
篇十二 八一房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3250字
目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開了座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)基本情況
一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從__年開始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)平均增長速度__%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。__年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的__%。
二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長。__年以來，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ€(wěn)定快速增長，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長，從__年的__%到__年增長到__%。
三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長。__年以來，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。
四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長。__年—__年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢(shì)，凈增加__萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。__年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的__%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入__年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的__%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。__年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成__萬元，同比增長__%，占稅收總收入的__%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
二、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房價(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。
2、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。__年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從年以來，受金融危機(jī)影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
3、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題
準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房價(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價(jià)無市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、周邊城市房價(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重。無論從銷售價(jià)格上、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一、消費(fèi)群體定位趨同的問題，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后，并未及時(shí)進(jìn)行開發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高，房價(jià)也隨之升高，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。
四、推進(jìn)準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議
近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)誠信等級(jí)進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級(jí)，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。
二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對(duì)其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時(shí)，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房價(jià)收入比控制在6-8左右;針對(duì)高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和城市發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。
三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。
四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為。
五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長效機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
篇十三 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告模板3300字
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告模板
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定__年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在__年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。__年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。__年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
篇十四 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2300字
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長，商品房價(jià)格與商品住房價(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后_”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。
篇十五 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2400字
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20__年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長27%，20__年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。__年以來平均銷竣比為2.64，__年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是__年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)'拐點(diǎn)論'的影響。
__年南京商品房銷售均價(jià)平穩(wěn)增長，__年初售價(jià)同比增長10.1%，環(huán)比略有下降。20__年，南京市商品房全年銷售均價(jià)為5303.8元/平方米。
__年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價(jià)增長0.5%，但是比較__年末的銷售均價(jià)略有下降。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年前兩個(gè)月成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較__年同比有所減少。__年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比__年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)'90/70'政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
二，__年以來南京商品房銷售情況
20__年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積1137.88萬平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價(jià)為4__7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。
__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價(jià)增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來看，__年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是__年末到__年初房價(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)'拐點(diǎn)論'影響，成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，__年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
四，南京各區(qū)域主要在售樓盤
根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價(jià)會(huì)有較大升值空間。
五，南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃
根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，__年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比__年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比__年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
__年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比__年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)'90/70'政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比__年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比__年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。__年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與__年大致持平。
總之，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)'90/70'政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
