房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度(15篇)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度是一套規(guī)范化的管理流程，旨在確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的高效、合規(guī)和有序進(jìn)行。它涵蓋了從項(xiàng)目啟動(dòng)到竣工驗(yàn)收的各個(gè)階段，包括但不限于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理、施工管理、成本控制、質(zhì)量監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防控以及后期的銷(xiāo)售與售后服務(wù)。

包括哪些方面

1. 項(xiàng)目策劃與立項(xiàng)：明確項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，制定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，完成立項(xiàng)審批。

2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作，確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)。

3. 招標(biāo)采購(gòu)：選擇合適的承包商和供應(yīng)商，進(jìn)行合同談判與簽訂。

4. 施工管理：監(jiān)督施工進(jìn)度，確保工程質(zhì)量和安全，處理施工過(guò)程中遇到的問(wèn)題。

5. 成本控制：編制預(yù)算，監(jiān)控項(xiàng)目成本，防止超支。

6. 風(fēng)險(xiǎn)管理：識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與監(jiān)控。

7. 營(yíng)銷(xiāo)與銷(xiāo)售：制定營(yíng)銷(xiāo)策略，組織銷(xiāo)售活動(dòng)，處理客戶關(guān)系。

8. 售后服務(wù)：提供保修服務(wù)，解決業(yè)主投訴，維護(hù)公司聲譽(yù)。

重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1. 保障合規(guī)性：確保項(xiàng)目符合國(guó)家法律法規(guī)，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2. 提高效率：通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少?zèng)Q策延誤，加快項(xiàng)目進(jìn)度。

3. 保證質(zhì)量：嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系能提升建筑品質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4. 控制成本：有效的成本管理有助于保持項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

5. 降低風(fēng)險(xiǎn)：提前預(yù)防和應(yīng)對(duì)潛在問(wèn)題，降低項(xiàng)目失敗的可能性。

6. 維護(hù)客戶滿意度：良好的售后服務(wù)可以提升品牌形象，促進(jìn)口碑傳播。

方案

為建立完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度，我們可以采取以下措施：

1. 制定詳細(xì)規(guī)章制度：編寫(xiě)詳細(xì)的管理手冊(cè)，明確各崗位職責(zé)，規(guī)定工作流程。

2. 強(qiáng)化培訓(xùn)：定期對(duì)員工進(jìn)行制度培訓(xùn)，確保全員理解和執(zhí)行。

3. 實(shí)施信息化管理：利用項(xiàng)目管理軟件，實(shí)現(xiàn)信息共享，提高工作效率。

4. 設(shè)立審計(jì)機(jī)制：設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，定期檢查制度執(zhí)行情況，提出改進(jìn)意見(jiàn)。

5. 激勵(lì)與考核：將制度執(zhí)行情況納入員工績(jī)效考核，激發(fā)積極性。

6. 持續(xù)優(yōu)化：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施反饋，不斷調(diào)整和完善管理制度，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。

通過(guò)上述方案，我們能夠建立起一套科學(xué)、高效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度，從而推動(dòng)公司的穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度范文

第1篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目食堂膳材管理規(guī)定

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目食堂膳材管理規(guī)定

編號(hào)_-_-004

版本ver1.0

日期2022/3/28

批準(zhǔn)審核編訂行政辦

1、目的:依據(jù)總公司員工食堂管理制度的經(jīng)營(yíng)管理及運(yùn)作規(guī)定,為了加強(qiáng)食堂膳材的管理與控制,保證膳材質(zhì)量,降低膳材成本,提高采購(gòu)作業(yè)及管理的透明度,特針對(duì)本項(xiàng)目員工食堂膳食材料的采購(gòu)、收發(fā)料管理等制定本規(guī)定。

2、適用范圍:__項(xiàng)目員工食堂之膳材管理。

3、管理職責(zé):

3.1行政辦:負(fù)責(zé)員工食堂所用膳材購(gòu)入與管理控制,保證膳材質(zhì)量,降低膳材成本,提升伙食水準(zhǔn),并持續(xù)改善。

3.2財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)員工食堂膳食材料的驗(yàn)收監(jiān)督與膳食材料費(fèi)用的賬務(wù)處理及管理控制等。

3.3膳食委員會(huì):負(fù)責(zé)監(jiān)督員工食堂膳材管理及運(yùn)行,并及時(shí)向行政辦提供合理的改善建議或改善方案。

4、內(nèi)容:

4.1膳食材料供應(yīng)商的甄選與確定

4.1.1本項(xiàng)目員工食堂所用的每一類(lèi)膳食材料,以市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)為原則,須甄選3家或以上的供應(yīng)商,擇優(yōu)錄用。

4.1.2供應(yīng)商可由其同行推薦,或由食堂管理員到市場(chǎng)上甄選,對(duì)供應(yīng)商的基本要求:有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)許可證,有良好的商業(yè)信譽(yù)、行業(yè)道德。

4.1.3所甄選的供應(yīng)商,應(yīng)先填寫(xiě)供應(yīng)商資格審查表(見(jiàn)附表1),詳盡列出供應(yīng)商姓名、商鋪名稱(chēng)、商鋪地點(diǎn)、家庭住址、經(jīng)營(yíng)范圍、供貨品種、曾經(jīng)所供應(yīng)的廠商、服務(wù)承諾等內(nèi)容,并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)許可證原件審查及影印件備存。

4.1.4行政辦依市場(chǎng)膳材價(jià)格制定價(jià)目表(蔬菜類(lèi)除外),所選供應(yīng)商之報(bào)價(jià)應(yīng)低于或等于本項(xiàng)目制定的價(jià)位,行政辦并根據(jù)各供應(yīng)商所提供的資料進(jìn)行實(shí)地考察了解,綜合上述分析后簽署甄選意見(jiàn),呈報(bào)上級(jí)副總核準(zhǔn)確認(rèn)。

4.1.5所確定的供應(yīng)商,應(yīng)與行政辦簽定膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議、膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議,明確員工食堂所需各類(lèi)膳材的價(jià)格與品質(zhì)要求及對(duì)供應(yīng)商的約束條款等。

4.1.6行政辦所甄選確認(rèn)的供應(yīng)商提供的供應(yīng)商資格審批表、膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議、膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)許可證的影印件、報(bào)價(jià)單等資料建立供應(yīng)商檔案體系。

4.2膳食材料供應(yīng)商的管理與評(píng)核

4.2.1 行政辦食堂管理人員每周至少有二次的市場(chǎng)膳材價(jià)格調(diào)查,并詳細(xì)地做好記錄,為本項(xiàng)目膳食材料制定價(jià)格提供依據(jù),如供應(yīng)商的膳材供應(yīng)價(jià)格高于市場(chǎng)批發(fā)價(jià)格時(shí),應(yīng)及時(shí)的對(duì)供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報(bào)上級(jí)核準(zhǔn)。

4.2.2供應(yīng)商必須每?jī)芍?15天)對(duì)其所供應(yīng)的膳食材料進(jìn)行一次報(bào)價(jià),供應(yīng)商在本報(bào)價(jià)期內(nèi),應(yīng)以確認(rèn)的價(jià)格供應(yīng)膳食材料,不可中途提價(jià),若某類(lèi)膳材價(jià)格波動(dòng)特別大時(shí),必須由雙方協(xié)商做出價(jià)格調(diào)整。若供應(yīng)商連續(xù)三次私自提高價(jià)格者,應(yīng)取消其膳材供應(yīng)資格并及時(shí)對(duì)供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報(bào)上級(jí)核準(zhǔn)。

4.2.3供應(yīng)商所送膳材,驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格的則退貨、數(shù)量不足的則補(bǔ)貨、多出來(lái)的則不接收,若供應(yīng)商連續(xù)三次所送膳材不合格者,應(yīng)及時(shí)對(duì)供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報(bào)上級(jí)核準(zhǔn)。

4.2.4行政辦后勤管理人員應(yīng)每天對(duì)膳材驗(yàn)收的異常狀況做好記錄,填寫(xiě)在膳材驗(yàn)收記錄評(píng)估表上,每月對(duì)供應(yīng)商的供貨狀況進(jìn)行評(píng)估,主要包括膳材的質(zhì)量合格率、價(jià)格、信譽(yù)、服務(wù)態(tài)度、供貨是否及時(shí)等。

4.3食堂膳食材料采購(gòu)計(jì)劃的確定

4.3.1根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有實(shí)際情況,食堂管理人員每天要統(tǒng)計(jì)出實(shí)際就餐人數(shù),此數(shù)據(jù)用來(lái)分析預(yù)算未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的用餐人數(shù),以作為膳食材料采購(gòu)計(jì)劃的重要依據(jù)。

4.3.2行政辦食堂管理員與廚師,應(yīng)于每周五負(fù)責(zé)擬訂下周的周菜食譜,遞交行政辦主管或主任核準(zhǔn)確認(rèn),下星期一公布。每周的菜食譜必須考慮膳食營(yíng)養(yǎng)的均衡調(diào)配、菜色品種的搭配、時(shí)令季節(jié)膳材價(jià)格的變化等因素。

4.3.3行政辦食堂管理員同廚師依據(jù)周菜食普,按要求于每周五負(fù)責(zé)擬訂下周的膳材采購(gòu)計(jì)劃單,呈報(bào)行政辦主管或主任核準(zhǔn)確認(rèn);每周的膳材采購(gòu)計(jì)劃必須考慮膳食營(yíng)養(yǎng)的均衡調(diào)配、菜色品種的搭配、時(shí)令季節(jié)膳材價(jià)格的變化、膳食成本的控制等因素。

4.3.4行政辦管理員于每周六將下周的膳材采購(gòu)計(jì)劃單分別交給各膳材供應(yīng)商,供應(yīng)商則依此采購(gòu)計(jì)劃單給予供貨,若有采購(gòu)變動(dòng)食堂管理員應(yīng)提前通知供應(yīng)商給予相應(yīng)變更供貨。

4.4食堂膳食材料收、發(fā)的管理控制

4.4.1凡屬同本項(xiàng)目簽署經(jīng)營(yíng)協(xié)定的供應(yīng)商,每天均應(yīng)按規(guī)定時(shí)間要求送貨到指定地點(diǎn):早餐時(shí)間定為6:00,午晚餐定為8:00,地點(diǎn)定為綜合樓員工飯?zhí)脙?nèi)及會(huì)所員工食堂內(nèi)。

4.4.2每日早餐膳食材料(面包、蛋糕、粉面、油條等),必須經(jīng)由一執(zhí)勤保安及值班廚工的質(zhì)檢、過(guò)磅、簽單確認(rèn),再由行政后勤食堂管理員簽名審核后遞交行政辦主管或主任審批。

4.4.3每日午、晚餐膳食材料(米、油、疏菜、肉類(lèi)食品、干貨、水果、其它調(diào)配料等),必須經(jīng)由行政辦食堂管理員、財(cái)務(wù)倉(cāng)庫(kù)管理員、主管廚師3人的質(zhì)檢、過(guò)磅、簽單確認(rèn),再由行政辦主管或主任審批確認(rèn)。

4.4.4行政辦食堂管理員、財(cái)務(wù)倉(cāng)庫(kù)管理員、主管廚師在質(zhì)檢、過(guò)磅收貨過(guò)程中,對(duì)供應(yīng)商的膳食材料有異常情況時(shí)要及時(shí)上報(bào)處理,并同時(shí)要如實(shí)做好記錄。

4.4.5所有膳材驗(yàn)收合格后,除早點(diǎn)、肉類(lèi)、蔬菜類(lèi)部分,其他食品如米、油、干料、副食品、五味等應(yīng)入庫(kù)儲(chǔ)存,做到分類(lèi)標(biāo)識(shí)、先進(jìn)先出,盡可能減少庫(kù)存、甚至做到零庫(kù)存。

4.5食堂膳食費(fèi)用控制及帳目管理

4.5.1行政辦食堂管理員要統(tǒng)計(jì)當(dāng)天的就餐人數(shù)和上報(bào)膳材采購(gòu)日?qǐng)?bào)表,并于每月3日前統(tǒng)計(jì)上月食堂所用電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)、柴油費(fèi)及人工費(fèi)等相應(yīng)數(shù)據(jù)。

4.5.2各部門(mén)于每月3日前將本部門(mén)上月使用的飯卡集中回收后交于行政辦總務(wù)文員,總務(wù)文員于每月5日前詳實(shí)的統(tǒng)計(jì)上月飯卡之就餐人數(shù)與就餐量,并計(jì)算用餐員工的餐費(fèi)報(bào)送財(cái)務(wù)部。

4.5.3行政辦將每次的膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議送交財(cái)務(wù)部一份備案,食堂管理員每隔10天,將供應(yīng)商所簽認(rèn)的膳食材料領(lǐng)料單匯總核實(shí)、財(cái)務(wù)部門(mén)復(fù)核、行政辦主管或主任審核、副總審批后,送交財(cái)務(wù)部門(mén)帳務(wù)結(jié)算處理。

4.5.4行政辦食堂管理人員應(yīng)依據(jù)以上數(shù)據(jù),于每月10日前對(duì)上月食堂經(jīng)營(yíng)狀況的收支分析、員工人均每天實(shí)際伙食費(fèi)用與人均標(biāo)準(zhǔn)伙食費(fèi)用比較分析等,填報(bào)食堂經(jīng)營(yíng)分析表。

4.5.5行政辦于每月初向公司及員工公布上個(gè)月食堂資金費(fèi)用的使用情況,同時(shí)組織召開(kāi)膳食委員會(huì)議,依據(jù)食堂經(jīng)營(yíng)分析狀況,提出相應(yīng)的改善建議或方案。

4.6行政辦后勤工作人員的

素質(zhì)要求

4.6.1驗(yàn)收膳材的工作人員如發(fā)現(xiàn)供應(yīng)商提供的膳食材料在質(zhì)量、重量、品種、價(jià)格等存在問(wèn)題時(shí),應(yīng)堅(jiān)持原則拒收或做好詳盡登記,并將具體情況上報(bào)行政辦主管或主任。

4.6.2驗(yàn)收膳材的工作人員必須廉潔奉公、堅(jiān)持原則,不得串通供應(yīng)商一起營(yíng)私舞弊,如發(fā)現(xiàn)有收紅包、撈好處的任何違規(guī)行為,公司將給予嚴(yán)肅的行政處分直至解雇。

5、參考文件及使用表單

5.1膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議書(shū)

5.2膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議

5.3供應(yīng)商資格審查表

5.4膳材驗(yàn)收記錄評(píng)估表

5.5膳材采購(gòu)計(jì)劃表

5.6食堂經(jīng)營(yíng)分析表

5.7膳材采購(gòu)日?qǐng)?bào)表

6、膳食材料管理流程圖:

第2篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心管理制度

地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心管理制度

一、考勤/值班制度

1、日常工作時(shí)間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。

2、值班:

3、員工如因病假、補(bǔ)休、休假、公差等原因未能上班,應(yīng)向所在部門(mén)經(jīng)理書(shū)面報(bào)告,并交辦公室核實(shí)后,方可執(zhí)行,否則按相關(guān)制度進(jìn)行處理。并及時(shí)在考勤表當(dāng)天欄內(nèi)注明事由,并根據(jù)公司具體情況做相應(yīng)處理。

4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計(jì)扣半天工資;遲到、早退超過(guò)一小時(shí),計(jì)扣一天工資。

5、員工請(qǐng)事假一天,不核發(fā)當(dāng)日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個(gè)月累計(jì)曠工2次者予以開(kāi)除處理。

二、勞動(dòng)紀(jì)律

1、聽(tīng)從上級(jí)指揮、服從上級(jí)安排,員工除正式上訴外,不得越級(jí)報(bào)告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結(jié)派。

2、遵紀(jì)守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動(dòng)。

3、保守公司機(jī)密(機(jī)密包括信息、業(yè)務(wù)情況、制度等),愛(ài)護(hù)公物,不得有損害項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商以及公司利益和形象的言行。

4、工作時(shí)間內(nèi)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙、吃零食。不得在銷(xiāo)售及辦公場(chǎng)合奔跑、喧嘩、擅入其他部門(mén),擅自翻拿他人物件。

5、工作時(shí)間內(nèi)不得談與公事無(wú)關(guān)的事情,不得在售樓部閱報(bào),讀與業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的書(shū)籍,寫(xiě)私人信件、聽(tīng)收音機(jī)、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。

6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費(fèi)、好處費(fèi)。

7、工作時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售人員不得與客戶私下吃飯。

以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報(bào)、警告、記過(guò)、除名、等處分。

三、例會(huì)制度

1、經(jīng)理應(yīng)實(shí)行例會(huì)制,并于每周一上交上周工作總結(jié)(上周目標(biāo)、完成情況、業(yè)務(wù)員工作情況、不足及改進(jìn)辦法和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議)及本周工作計(jì)劃(工作目標(biāo)、具體實(shí)施計(jì)劃),同時(shí)結(jié)合主管銷(xiāo)售總監(jiān)的建議、指導(dǎo),開(kāi)展工作。

2、日例會(huì):每天早上9:00-9:30為例會(huì)時(shí)間;

周例會(huì):每周日召開(kāi)全體銷(xiāo)售人員工作會(huì)議,由主管經(jīng)理主持召開(kāi);

月例會(huì):每月30日為例會(huì)時(shí)間。(如果30日為休息日則提前)。

3、周會(huì)及重要日會(huì)必須設(shè)專(zhuān)人作會(huì)議紀(jì)要。

四、請(qǐng)假制度

1、員工請(qǐng)病假一天以內(nèi)的須由部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)并報(bào)辦公室核準(zhǔn)且不扣工資。一天以上(含二天)的請(qǐng)假,事先須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意后報(bào)公司辦公室批準(zhǔn)后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開(kāi)除處理。

2、員工因病不能提前請(qǐng)假,應(yīng)先請(qǐng)示部門(mén)經(jīng)理征得同意方可休假,并出具市級(jí)以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內(nèi)到辦公室補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù),逾期作曠工處理。

3、無(wú)故曠工者,公司將予以除名處理。

五、離辭制度

員工自動(dòng)離職,置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)提前10天,銷(xiāo)售主管應(yīng)提前20天,銷(xiāo)售經(jīng)理應(yīng)提前1個(gè)月向公司提出書(shū)面申請(qǐng)。自動(dòng)離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項(xiàng)目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無(wú)損,否則按實(shí)際情況在工資或提成中予以扣除。

六、售樓部管理細(xì)則

為達(dá)到并保持工作高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù),除銷(xiāo)售人員守則外,特針對(duì)售樓部的具體情況,另行特定銷(xiāo)售人員行為準(zhǔn)則如下:

(一)、作息時(shí)間

早上8:30~下午8:30

(二)、考勤

1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)

2、午膳進(jìn)餐時(shí)間定為30分鐘

超過(guò)5分鐘(扣5分)

超出15分鐘(扣8分)

如無(wú)特殊情況或事前未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)超出30分鐘當(dāng)曠工一天;

3、違反請(qǐng)假制度的(扣2分)

(三)、紀(jì)律

1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

2.對(duì)上司不尊重,故意與上司作對(duì);(扣10分或開(kāi)除)

3.有影響公司聲譽(yù)之言行;(扣10分或開(kāi)除,并追究法律責(zé)任)

4.損壞公司財(cái)物;(扣10分或賠償)

5.泄露、出賣(mài)公司機(jī)密;(開(kāi)除)

6.偽造文件意圖行騙;(開(kāi)除)

7.與客人爭(zhēng)吵及對(duì)客人不禮貌;(扣10分或開(kāi)除)

8.向客人或發(fā)展商索取金錢(qián)或其他報(bào)酬;(開(kāi)除)

9.不按工作程序做事;(扣5分)

10.搬弄事非捏造事實(shí)誹謗他人,影響團(tuán)結(jié);(扣10分或開(kāi)除)

11.逃避工作,推卸責(zé)任;(扣10分)

12.工作馬虎;(扣5分)

13.儀容不整;(扣2分)

14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)

15.在售樓部前臺(tái)化妝;(扣2分)

16.上班沒(méi)有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)

17.在售樓部?jī)?nèi)吃零食;(扣2分)

18.在售樓部?jī)?nèi)吸煙;(扣2分)

19.有客人在場(chǎng)時(shí),在售樓部?jī)?nèi)閱讀報(bào)章刊物;(扣8分)

20.有客人在場(chǎng)時(shí)閑談;(扣2分)

21.當(dāng)值時(shí)間打瞌睡;(扣8分)

22.保持售樓部整潔,每天早上未對(duì)柜臺(tái)上雜物進(jìn)行清理;(扣3分)

23.當(dāng)值時(shí)擅自職守,干私人事情;(扣10分)

24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)

25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開(kāi)除)

26.挪用公司錢(qián)銀;(退款及開(kāi)除并追究法律責(zé)任)

27.隱瞞包庇同事錯(cuò)誤;(扣10分)

28.當(dāng)值時(shí)講粗言穢語(yǔ)及行為不檢;(扣5分)

29.不參加每天售樓部例會(huì)的;(扣5分)

30.未經(jīng)許可,打私人電話;(扣5分)

31.當(dāng)值時(shí)出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)

32.未到下班時(shí)間擅自更衣、簽名;(扣5分)

33.未做當(dāng)天工作記錄;(扣8分)

34.不按規(guī)定填寫(xiě)客戶登記本者;(扣10分或開(kāi)除)

35.如無(wú)正當(dāng)理由三天內(nèi)沒(méi)有聯(lián)系到過(guò)公司的客戶;(扣10分)

36.展銷(xiāo)期間不到場(chǎng)者;(扣5分)

37.未經(jīng)許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開(kāi)除)

38.未經(jīng)許可擅自對(duì)客戶做出超權(quán)限的承諾;(扣10分或開(kāi)除)

39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。

40.私自對(duì)接開(kāi)發(fā)商;(扣10分或開(kāi)除)

如員工一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)兩次或扣分超過(guò)10分,則由公司發(fā)出警告信,一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)四次或扣分超過(guò)18分,則可考慮開(kāi)除。任何人當(dāng)年內(nèi)接獲兩封警告信者,則降職處分或即時(shí)開(kāi)除。

本制度由銷(xiāo)售經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)及行政經(jīng)理備案處理。銷(xiāo)售經(jīng)理及銷(xiāo)售人員應(yīng)自覺(jué)遵守以上考勤及紀(jì)律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時(shí)處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開(kāi)除處理。

附:員工綜合考評(píng)表

第3篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)制管理規(guī)定

一、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管的產(chǎn)生

每上一個(gè)新項(xiàng)目之前,每一位銷(xiāo)售員可就本項(xiàng)目的定位、策劃、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售員的管理提出自已的意見(jiàn)和建議,公司就提出的意見(jiàn)和建議擇優(yōu)選取項(xiàng)目主管。項(xiàng)目主管非終身制,并且實(shí)行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)?、平等?/p>

二、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管待遇

每一位項(xiàng)目確定了現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管后,其基本工資可由原來(lái)的銷(xiāo)售員工資調(diào)升到部門(mén)業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場(chǎng)主管津貼,另可享受銷(xiāo)售提成。

三、項(xiàng)目主管獎(jiǎng)懲

1、若在考核期內(nèi)未能達(dá)到銷(xiāo)售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷(xiāo)售經(jīng)理有權(quán)撤銷(xiāo)該現(xiàn)場(chǎng)主管并另外選取主管。

2、項(xiàng)目封盤(pán)以后,若完成公司制訂的總銷(xiāo)售任務(wù),則以該項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的萬(wàn)分之二獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)主管。

3、項(xiàng)目銷(xiāo)售提前完成,將會(huì)作為下一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主管或銷(xiāo)售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。

4、項(xiàng)目結(jié)束后,現(xiàn)場(chǎng)主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷(xiāo)售員同級(jí)(優(yōu)秀項(xiàng)目主管除外)。

5、在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中,如現(xiàn)場(chǎng)主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級(jí)、停職、開(kāi)除等處分,如給公司造成名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

6、一個(gè)月本現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部銷(xiāo)售人員違紀(jì)事件超過(guò)三次(以處罰單為準(zhǔn)),給予該現(xiàn)場(chǎng)主管銷(xiāo)售部?jī)?nèi)部通報(bào)批評(píng),并處以100元罰款,一個(gè)月內(nèi)本銷(xiāo)售組銷(xiāo)售人員違紀(jì)事件超過(guò)六件,全公司通報(bào)批評(píng)。自動(dòng)解除現(xiàn)場(chǎng)主管職務(wù),并處以300元處罰。

7、銷(xiāo)售部如未完成當(dāng)月銷(xiāo)售任務(wù),銷(xiāo)售部當(dāng)月銷(xiāo)售提成中項(xiàng)目系數(shù)降一檔以示處罰。

四、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷(xiāo)售員每天的工作情況,

組織現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷(xiāo)售過(guò)程中存在的不足,激發(fā)銷(xiāo)售員銷(xiāo)

售激情,保證銷(xiāo)售員以飽滿的熱情投入工作,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作的組織、人員的管理負(fù)有責(zé)任。

2、實(shí)行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管上崗前需向銷(xiāo)售經(jīng)理提交一份項(xiàng)目銷(xiāo)售方案及管理草案,銷(xiāo)售經(jīng)理以此并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定出本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo),并經(jīng)公司批準(zhǔn),作為本次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管的考核標(biāo)準(zhǔn)(如因公司原因調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃,按調(diào)整后的銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行考核)。

3、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管可根據(jù)銷(xiāo)售經(jīng)理的安排參加項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作,包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目命名、項(xiàng)目市調(diào)、銷(xiāo)售政策、銷(xiāo)售口徑、銷(xiāo)售價(jià)格等和銷(xiāo)售過(guò)程中與廣告、策劃中心銜接工作。

4、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管要根據(jù)公司的管理制度對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行嚴(yán)格的管理,擁有對(duì)違反公司規(guī)章制度的銷(xiāo)售員提出處罰建議的權(quán)力。

5、妥善處理好現(xiàn)場(chǎng)的日常事務(wù),不能處理的及時(shí)上報(bào)。

6、將每天的銷(xiāo)售情況(客戶訪談?dòng)涗洝㈦娫捊勇?tīng)記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理。并完成每天的銷(xiāo)售日記。

7、安排銷(xiāo)售員輪流值班和輪休,每周一報(bào)表報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理,如有變動(dòng),應(yīng)提前一天通知銷(xiāo)售經(jīng)理。

8、掌握銷(xiāo)售進(jìn)度,提出銷(xiāo)售策略。

9、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實(shí)因特殊原因需和其他公司合作,可向銷(xiāo)售經(jīng)理上報(bào),由銷(xiāo)售經(jīng)理上報(bào)公司并由公司負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)合同。

10、維持售房處的正常銷(xiāo)售秩序,維護(hù)售房處的整潔,接受銷(xiāo)售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。

第4篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

1、各施工單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》,建立質(zhì)量管理機(jī)構(gòu),設(shè)置專(zhuān)職質(zhì)檢員,建立質(zhì)量責(zé)任制,強(qiáng)化工程質(zhì)量管理,對(duì)各自施工工程范圍的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。

2、施工單位應(yīng)按照新修訂的建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收系列規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn),控制工程質(zhì)量,按照驗(yàn)評(píng)分離、強(qiáng)化驗(yàn)收、完善手段、過(guò)程控制的指導(dǎo)思想,采取有效的手段,加強(qiáng)施工過(guò)程中的質(zhì)量控制。施工單位項(xiàng)目經(jīng)理為質(zhì)量的第一責(zé)任人。

3、業(yè)主要求總承包單位按照本工程的總體質(zhì)量目標(biāo)參與全部工程質(zhì)量管理,總承包單位應(yīng)按照總體質(zhì)量目標(biāo),針對(duì)充分滿足使用功能、設(shè)計(jì)效果和觀感質(zhì)量,全面提高工程質(zhì)量整體水平的目的,提出合理化建議,各分包施工單位應(yīng)給予配合執(zhí)行。

總承包單位配合監(jiān)理單位加強(qiáng)施工單位自身質(zhì)量管理能力,充分強(qiáng)化和調(diào)動(dòng)各施工單位的質(zhì)量意識(shí)和積極性,實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程的質(zhì)量管理。

4、為了確保工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),每周至少定期一次由監(jiān)理組織,業(yè)主、總包單位和各分包單位責(zé)任人參加質(zhì)量檢查,對(duì)各施工單位本周完成的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定,對(duì)不合格工程或質(zhì)量隱患下達(dá)整改指令,并將評(píng)定結(jié)果在監(jiān)理例會(huì)上通報(bào)。

5、各分包施工單位應(yīng)服從總包單位質(zhì)檢員的各項(xiàng)口頭或書(shū)面的整改要求,對(duì)不服從管理的施工單位,總包單位應(yīng)報(bào)業(yè)主和監(jiān)理,經(jīng)批準(zhǔn)后可采取強(qiáng)制措施。

6、各分包單位必須編制分項(xiàng)工程作業(yè)設(shè)計(jì)或施工方案,由總包單位報(bào)業(yè)主和監(jiān)理單位審核后實(shí)施,方案必須符合工程總體質(zhì)量目標(biāo)要求。

7、各分項(xiàng)分部工程所用原材料、成品、半成品必須符合國(guó)家相關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)和相關(guān)合同文件要求,材料進(jìn)場(chǎng)時(shí),提供產(chǎn)品合格證和有效質(zhì)量證明文件,按照規(guī)定需要復(fù)檢的材料,必須有施工單位和監(jiān)理方見(jiàn)證取樣,并送具有檢測(cè)資質(zhì)的單位檢驗(yàn)。

8、對(duì)施工單位私自更換工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更換具有同樣效能的材料的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位將給予嚴(yán)厲處罰,并對(duì)已施工的部位予以返工處理。

9、施工過(guò)程中的上一道工序未經(jīng)驗(yàn)收,不得進(jìn)入下道工序的施工,監(jiān)理單位組織施工單位責(zé)任人對(duì)分項(xiàng)工程的工序節(jié)點(diǎn)和成品驗(yàn)收,驗(yàn)收時(shí)必須先向監(jiān)理報(bào)驗(yàn),并提前24小時(shí)向監(jiān)理單位送報(bào)驗(yàn)材料。

10、工程施工技術(shù)資料是施工質(zhì)量可追溯的依據(jù),各單位應(yīng)該與工程同步,及時(shí)有效的整理,要求項(xiàng)目齊全,內(nèi)容具體,手續(xù)完備,真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。

工程資料的填寫(xiě)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》和《新疆維吾爾自治區(qū)建筑工程施工統(tǒng)一用表》的規(guī)定整理填寫(xiě)。

11、工程竣工時(shí),施工單位必須交業(yè)主一套完整的竣工資料(包括音像資料),必須是原件,復(fù)印件必須字跡清晰,有關(guān)簽字完整有效。

第5篇 健升房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展管理辦法

地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密度大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目定案之前,須在詳細(xì)的調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上,做好周密的可行性分析,逐級(jí)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審定,積極慎重做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)租售階段的經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)減少風(fēng)險(xiǎn),取得較好收益。

1.1 地產(chǎn)投資管理

地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分立項(xiàng)、論證、報(bào)批和簽約四步驟進(jìn)行。

a、地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的立項(xiàng)

⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項(xiàng)目后,指定地產(chǎn)部專(zhuān)人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項(xiàng)目的情況,并做初步調(diào)查,對(duì)所得信息歸納整理歸檔。

⑵ 對(duì)接觸到的項(xiàng)目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡(jiǎn)要的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,向部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)后,進(jìn)行部門(mén)內(nèi)部分析討論,把有價(jià)值的項(xiàng)目報(bào)送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。

b、地產(chǎn)項(xiàng)目的投資論證

經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:

⑴項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地通知書(shū)》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《國(guó)有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無(wú)抵押等有關(guān)資料)。

⑵現(xiàn)場(chǎng)情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。

⑶項(xiàng)目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等)。

⑷項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價(jià)格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售比例、戶型及戶型比例等)。

⑸項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過(guò)或有了解的其他地塊的可比資料。

⑹合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位資訊實(shí)力報(bào)告(財(cái)力、人力、經(jīng)營(yíng)操作等情況)及介紹人情況。

⑺合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。

c、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的報(bào)批

在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上,由地產(chǎn)部牽頭,財(cái)務(wù)部、工程部聯(lián)合撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性報(bào)告,逐級(jí)報(bào)送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。

d、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的簽約

項(xiàng)目一經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時(shí)委托公司法律顧問(wèn)起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報(bào)主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對(duì)外簽約。

e、項(xiàng)目正式簽約后應(yīng)建立完整的項(xiàng)目檔案。

f、由地產(chǎn)部牽頭,財(cái)務(wù)部、工程部協(xié)助擬定詳細(xì)的發(fā)展計(jì)劃,進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)展階段。

1.2征地管理

在做好項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的征地手續(xù)。征地程序如下:

a、與地方洽商有關(guān)征地補(bǔ)償及有關(guān)工作等事宜。

b、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地通知書(shū)》。

c、申請(qǐng)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。

d、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。

e、向區(qū)和市國(guó)土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。

f、向市房地局辦理土地估價(jià),簽定《土地出讓合同》。

g、向市房地局辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。

1.3項(xiàng)目實(shí)施前管理

項(xiàng)目實(shí)施前期階段分為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建兩部分。

a、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施階段的首要工作,建設(shè)工程技術(shù)是否先進(jìn),經(jīng)濟(jì)上是否合理,設(shè)計(jì)將起著決定性的作用,設(shè)計(jì)文件則是安排建設(shè)計(jì)劃和組織施工的主要依據(jù)。

⑴設(shè)計(jì)單位的選定,一般通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定。

⑵項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)與評(píng)選:

①根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃,由地產(chǎn)部編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)招標(biāo)文件,報(bào)公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。

②地產(chǎn)部擬定合適的設(shè)計(jì)公司參加設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)。

③召開(kāi)設(shè)計(jì)方案的評(píng)審會(huì),選中方案及設(shè)計(jì)單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

⑶項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定

①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見(jiàn),指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司修改方案,直至符合公司對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想,并通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)的審批。

②督促設(shè)計(jì)單位按發(fā)展計(jì)劃完成擴(kuò)初方案及施工圖設(shè)計(jì),直至獲得政府規(guī)劃部門(mén)及其它專(zhuān)業(yè)部門(mén)的批準(zhǔn)。

③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項(xiàng)目特性、規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計(jì)要點(diǎn),分別在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段,召集有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)家對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)會(huì)審,會(huì)審紀(jì)要報(bào)總經(jīng)理和主管副總。

④按照發(fā)展計(jì)劃,對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。

⑤上述方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度均應(yīng)按建設(shè)部頒布的《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件。

⑷ 內(nèi)外裝修與設(shè)備選型

根據(jù)公司制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設(shè)備的選擇。

①裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定。地產(chǎn)部編制的項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總批準(zhǔn)。

②裝修材料及設(shè)備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國(guó)產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時(shí)再選用進(jìn)口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報(bào)主管副總審定后方能生效。

⑸ 樣板房的設(shè)計(jì)、施工管理

通過(guò)樣板房的設(shè)計(jì)、施工的管理,為今后大面積的項(xiàng)目開(kāi)展,提供必要的保證,減少不必要的浪費(fèi),應(yīng)遵循下列準(zhǔn)則:

① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對(duì)象需求編制裝修標(biāo)準(zhǔn),報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

② 聯(lián)系有實(shí)力的裝修公司參加室內(nèi)設(shè)計(jì)投標(biāo),在確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計(jì)。

③ 在樣板房施工過(guò)程中進(jìn)行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤(pán)負(fù)責(zé),地產(chǎn)部確定所有的裝修標(biāo)準(zhǔn)、::材料及顏色等。

④ 會(huì)同工程部對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行結(jié)算。

⑤ 樣板房的驗(yàn)收應(yīng)由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤(pán)參加,以上部門(mén)聯(lián)合發(fā)出整改意見(jiàn)供地盤(pán)參考。

b、項(xiàng)目報(bào)建管理

在做好項(xiàng)目投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)。報(bào)建程序如下:

⑴向市、區(qū)計(jì)委辦理投資計(jì)劃任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目的計(jì)劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對(duì)擬建項(xiàng)目的批文。

⑵辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

⑶申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

⑷送審總平面方案。

⑸送審四圖一書(shū)(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說(shuō)明書(shū))。

⑹送審單體建筑設(shè)計(jì)方案。

⑺送審初步設(shè)計(jì)方案。

⑻各專(zhuān)業(yè)部門(mén)報(bào)建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。

⑼施工圖報(bào)建。

⑽辦理市政配套設(shè)施費(fèi)、檔案合同、報(bào)建費(fèi)。

⑾辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)》。

⑿辦理《放線冊(cè)》、《余泥排放證》。

⒀辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

1.4 市場(chǎng)調(diào)查管理

a、地產(chǎn)部應(yīng)成立市場(chǎng)調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,特別是廣州市的。在科學(xué)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上,準(zhǔn)確分析廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、消費(fèi)取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù),為項(xiàng)目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計(jì)劃及銷(xiāo)售策劃提供信息支持。

b、市場(chǎng)調(diào)研的主要方式及內(nèi)容

通過(guò)各種調(diào)研方式,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)物業(yè)的存量、空置率等,并對(duì)已調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤對(duì)比研究。

⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》等報(bào)刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專(zhuān)版,收集包括各樓盤(pán)的租賃信息、專(zhuān)題房地產(chǎn)評(píng)論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的各類(lèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

⑵采用上門(mén)實(shí)地調(diào)查或參加展銷(xiāo)會(huì)的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì),力求全面了解樓盤(pán)信息,包括樓宇的類(lèi)型、位置、高度、面積、戶型及比例、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售價(jià)格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預(yù)售時(shí)間、租售情況等,并對(duì)該物業(yè)做出綜合評(píng)價(jià)。

⑶對(duì)于特定的任務(wù)進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)查研究或針對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的調(diào)查研究。

c、市場(chǎng)調(diào)研信息的處理

⑴對(duì)于接觸過(guò)的每一個(gè)地塊項(xiàng)目要做詳細(xì)記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價(jià)信息庫(kù)。以此為基礎(chǔ),分析相鄰地塊的經(jīng)濟(jì)收益。

⑵對(duì)于收集到的資料、信息進(jìn)行分類(lèi)、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類(lèi)物業(yè)的信息庫(kù)。在科學(xué)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)物業(yè)的走勢(shì)及消費(fèi)者的市場(chǎng)取向。

第6篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)制管理規(guī)范

一、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管的產(chǎn)生

每上一個(gè)新項(xiàng)目之前,每一位銷(xiāo)售員可就本項(xiàng)目的定位、策劃、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售員的管理提出自已的意見(jiàn)和建議,公司就提出的意見(jiàn)和建議擇優(yōu)選取項(xiàng)目主管。項(xiàng)目主管非終身制,并且實(shí)行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)?、平等?/p>

二、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管待遇

每一位項(xiàng)目確定了現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管后,其基本工資可由原來(lái)的銷(xiāo)售員工資調(diào)升到部門(mén)業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場(chǎng)主管津貼,另可享受銷(xiāo)售提成。

三、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷(xiāo)售員每天的工作情況,

組織現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷(xiāo)售過(guò)程中存在的不足,激發(fā)銷(xiāo)售員銷(xiāo)

售激情,保證銷(xiāo)售員以飽滿的熱情投入工作,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作的組織、

人員的管理負(fù)有責(zé)任。

2、實(shí)行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管上崗前需向銷(xiāo)售經(jīng)理提交一份項(xiàng)目銷(xiāo)售方案及管理草案,銷(xiāo)售經(jīng)理以此并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定出本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo),并經(jīng)公司批準(zhǔn),作為本次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管的考核標(biāo)準(zhǔn)(如因公司原因調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃,按調(diào)整后的銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行考核)。

3、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管可根據(jù)銷(xiāo)售經(jīng)理的安排參加項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作,包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目命名、項(xiàng)目市調(diào)、銷(xiāo)售政策、銷(xiāo)售口徑、銷(xiāo)售價(jià)格等和銷(xiāo)售過(guò)程中與廣告、策劃中心銜接工作。

4、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管要根據(jù)公司的管理制度對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行嚴(yán)格的管理,擁有對(duì)違反公司規(guī)章制度的銷(xiāo)售員提出處罰建議的權(quán)力。

5、妥善處理好現(xiàn)場(chǎng)的日常事務(wù),不能處理的及時(shí)上報(bào)。

6、將每天的銷(xiāo)售情況(客戶訪談?dòng)涗?、電話接?tīng)記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理。并完成每天的銷(xiāo)售日記。

7、安排銷(xiāo)售員輪流值班和輪休,每周一報(bào)表報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理,如有變動(dòng),應(yīng)提前一天通知銷(xiāo)售經(jīng)理。

8、掌握銷(xiāo)售進(jìn)度,提出銷(xiāo)售策略。

9、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實(shí)因特殊原因需和其他公司合作,可向銷(xiāo)售經(jīng)理上報(bào),由銷(xiāo)售經(jīng)理上報(bào)公司并由公司負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)合同。

10、維持售房處的正常銷(xiāo)售秩序,維護(hù)售房處的整潔,接受銷(xiāo)售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。

四、項(xiàng)目主管獎(jiǎng)懲

1、若在考核期內(nèi)未能達(dá)到銷(xiāo)售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷(xiāo)售經(jīng)理有權(quán)撤銷(xiāo)該現(xiàn)場(chǎng)主管并另外選取主管。

2、項(xiàng)目封盤(pán)以后,若完成公司制訂的總銷(xiāo)售任務(wù),則以該項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的萬(wàn)分之二獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)主管。

3、項(xiàng)目銷(xiāo)售提前完成,將會(huì)作為下一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主管或銷(xiāo)售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。

4、項(xiàng)目結(jié)束后,現(xiàn)場(chǎng)主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷(xiāo)售員同級(jí)(優(yōu)秀項(xiàng)目主管除外)。

5、在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中,如現(xiàn)場(chǎng)主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級(jí)、停職、開(kāi)除等處分,如給公司造成名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

6、一個(gè)月本現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部銷(xiāo)售人員違紀(jì)事件超過(guò)三次(以處罰單為準(zhǔn)),給予該現(xiàn)場(chǎng)主管銷(xiāo)售部?jī)?nèi)部通報(bào)批評(píng),并處以100元罰款,一個(gè)月內(nèi)本銷(xiāo)售組銷(xiāo)售人員違紀(jì)事件超過(guò)六件,全公司通報(bào)批評(píng)。自動(dòng)解除現(xiàn)場(chǎng)主管職務(wù),并處以300元處罰。

7、銷(xiāo)售部如未完成當(dāng)月銷(xiāo)售任務(wù),銷(xiāo)售部當(dāng)月銷(xiāo)售提成中項(xiàng)目系數(shù)降一檔以示處罰。

第7篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量安全文明管理

1工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo)

1.1工程質(zhì)量管理目標(biāo)

(注:--應(yīng)以量化指標(biāo)說(shuō)明,如有效投訴率等)

1.2安全文明施工管理目標(biāo)

1.3 質(zhì)量與安全管理獎(jiǎng)罰措施

例,僅供參考

1)質(zhì)量目標(biāo)獎(jiǎng)罰措施

2棟多層住宅需達(dá)到區(qū)優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),否則罰款10萬(wàn)元;單體工程質(zhì)量達(dá)到市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),則獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)元;單體工程被評(píng)為金牛獎(jiǎng),則獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元。

2)文明施工的目標(biāo)處罰措施

工程必須獲得區(qū)文明工地稱(chēng)號(hào),否則罰款10萬(wàn)元;工程若獲得市級(jí)文明工地的稱(chēng)號(hào),則獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元。工程施工過(guò)程中,業(yè)主和監(jiān)理每周對(duì)總包進(jìn)行綜合評(píng)分。周得分低于70分,罰1000元。月平均得分低于70分,罰10000元。月平均得分高于90分,每月獎(jiǎng)勵(lì)10000元。

2質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想

2.1優(yōu)選隊(duì)伍,杜絕多層轉(zhuǎn)包

1)選擇承包方時(shí),要考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)我們的成本控制目標(biāo)是有必要的。

2)杜絕層層轉(zhuǎn)包是我們選擇承包商的重要指標(biāo)。優(yōu)選選擇高效、重信譽(yù)、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。

3)提高自身管理能力。在一個(gè)項(xiàng)目按專(zhuān)業(yè)分工、適當(dāng)拆分分包,增加甲供比例,廣泛進(jìn)行社會(huì)資源的整合。

4)每次投標(biāo)的投標(biāo)方應(yīng)有足夠合格的數(shù)量,保證每次投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性是很有必要的。

2.2強(qiáng)化過(guò)程監(jiān)督

1)承建商的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、上級(jí)公司的支持等對(duì)工程質(zhì)量影響很大。

2)強(qiáng)調(diào)過(guò)程監(jiān)管,加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理公司的管理,通過(guò)監(jiān)理公司實(shí)施對(duì)承建商嚴(yán)格質(zhì)量控制。

3)重點(diǎn)監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運(yùn)作,協(xié)調(diào)各方的關(guān)系,關(guān)注承建商的成本控制,評(píng)價(jià)供方的表現(xiàn)。

2.3利用監(jiān)理的力量,強(qiáng)化質(zhì)量及安全控制

1)監(jiān)理單位是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位,并協(xié)助項(xiàng)目部進(jìn)行成本控制,項(xiàng)目部依據(jù)監(jiān)理合同(包括招標(biāo)文件、投標(biāo)書(shū))、經(jīng)批準(zhǔn)的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范,對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行有效管理和監(jiān)控是一項(xiàng)特別重要的工作,是保證項(xiàng)目管理正常進(jìn)行的重要保證。

2)現(xiàn)場(chǎng)工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進(jìn)行有效溝通,使其了解公司的管理思路、工作方式,盡快與項(xiàng)目部合拍。

3)現(xiàn)場(chǎng)工程師要樹(shù)立監(jiān)理單位的威信,充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用,為監(jiān)理單位開(kāi)展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

2.4溝通與支持

1)溝通活動(dòng):與主要承建商,特別是其領(lǐng)導(dǎo)層建立正確的關(guān)系,工程應(yīng)獲得其公司層面的支持。

2)管理與技術(shù)支持:

_設(shè)計(jì)交底;

_施工節(jié)點(diǎn)與細(xì)部交底;

_技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底;

_施工工藝交底;

_施工組織與配合交底;

_質(zhì)量控制點(diǎn)交底;

_樣板驗(yàn)收交底。

3)財(cái)務(wù)支持:目前,工程承包方的注冊(cè)資金都很少,通常的承包模式都是:工程先干后付款,工程承包方的資金壓力是很大的,同時(shí)妨礙工程承包方組織優(yōu)秀的社會(huì)資源。我們應(yīng)按合同(同時(shí)合同支付條款也不要太苛刻)及時(shí)支付。

3工程質(zhì)量管理措施

3.1 圖紙審查制度

施工圖出圖前,由設(shè)計(jì)部組織,項(xiàng)目部配合,對(duì)施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)的審查,重點(diǎn)檢查其與設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的符合性,施工做法的合理性,銷(xiāo)售承諾的落實(shí),對(duì)圖紙上出現(xiàn)的問(wèn)題,形成審查文件,轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)院修改后重新出圖。

開(kāi)工前,由項(xiàng)目部組織,總承包商、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司參加,進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審,并形成圖紙會(huì)審紀(jì)要。對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的地方進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審查。

3.1.1 建筑專(zhuān)業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)房屋的開(kāi)間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的要求。

2)建筑說(shuō)明和裝修材料表是否有錯(cuò)漏或交待不清。

3)平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合,各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局,平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交待清楚;注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸;核查立面圖中每層標(biāo)高、門(mén)窗位置與平面圖是否相符;注意核查剖面圖中各層標(biāo)高,特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理;立面圖中應(yīng)標(biāo)明門(mén)窗的標(biāo)高;結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。

4)校對(duì)上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸;上屋面處的平臺(tái)標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高,防止雨水倒泛;標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭,標(biāo)高要核準(zhǔn)。

5)樓梯踏步的高寬、平臺(tái)寬度不宜小于梯段寬度;封閉式剪刀樓梯兩面開(kāi)門(mén);如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí),必須有對(duì)外的窗戶等。

6)屋面上防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的要求要求。

7)配合設(shè)備專(zhuān)業(yè),必須在建筑圖上表示的開(kāi)洞和預(yù)埋件是否有遺漏。尤其注意對(duì)空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。

8)門(mén)窗表中的數(shù)量、尺寸、型號(hào)必須與平面圖核對(duì),有否遺漏或差錯(cuò)。

9)如有地下車(chē)庫(kù),需注意汽車(chē)入庫(kù)道與自行車(chē)入庫(kù)道的不同,同時(shí)要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫(kù)的集水坑。

10)外陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。

11)屋頂避雷裝置的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

12)圖紙必須交待的節(jié)點(diǎn)有無(wú)遺漏。

13)圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集,一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。

14)建筑節(jié)點(diǎn)作法是否與《現(xiàn)行建筑施工規(guī)范》中的規(guī)定有沖突。

3.1.2結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)結(jié)構(gòu)總說(shuō)明(核對(duì)地質(zhì)勘察報(bào)告),校對(duì)基礎(chǔ)部分的設(shè)計(jì)。

2)復(fù)核各類(lèi)結(jié)構(gòu)的尺寸是否齊全,用料設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震要求。

3)校核所有平面中各項(xiàng)分尺寸和外包總尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。

4)校對(duì)所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋,主次梁交接處須加箍或吊筋,柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。

5)如有懸挑構(gòu)件,懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部;懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時(shí),懸挑主筋應(yīng)下彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。

6)電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的喪計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。

7)各設(shè)備專(zhuān)業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺(tái)等是否表示無(wú)誤。

8)樓面和梁面有高低差時(shí),要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。

9)所有必須繪制的構(gòu)件詳圖,節(jié)點(diǎn)詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖有否遺漏。

10)防潮層的設(shè)置,女兒墻的壓頂,磚砌陽(yáng)臺(tái)欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計(jì)完善。

11)構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級(jí)比計(jì)算需要值超過(guò)太多時(shí),要提出合理化建議;反之用料不足的要提出增補(bǔ)。

12)凡選用的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件,必須注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。

13)避雷接地的設(shè)計(jì)是否符合構(gòu)造及規(guī)范要求。

3.1.3給排水專(zhuān)業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)校對(duì)設(shè)計(jì)說(shuō)明和材料明細(xì)表,是否有錯(cuò)、漏。

2)校對(duì)用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)供水總量是否符合規(guī)范。

3)進(jìn)水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚(yáng)程的高度進(jìn)行設(shè)計(jì),但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。

4)核對(duì)水泵房的大小以及水泵的臺(tái)數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。

5)檢查各層平面布置圖,是否有遺漏,如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外,應(yīng)加設(shè)計(jì)洗衣機(jī)和淋浴器二個(gè)頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過(guò)濾水的頭子。

6)校對(duì)所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。

7)校對(duì)泵房間的設(shè)計(jì)和水箱的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求。

8)排水管的直徑按照排放量而定。校對(duì)排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度;排進(jìn)市政集水井的坡度不小于0.3%。

9)校對(duì)各層平面圖和排水系統(tǒng)圖,特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。須設(shè)置地漏的地面是否做坡度。

10)凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。

11)屋面排水斗的設(shè)計(jì)和排水量是否符合規(guī)范要求。

12)注意變壓器室下面,是否須要設(shè)置隔油池。

13)化糞池的型號(hào)和數(shù)量按排放量定。

3.1.4 煤氣專(zhuān)業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)煤氣設(shè)計(jì)量與實(shí)際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。

2)煤氣管道是否設(shè)計(jì)到廚房及浴室。

3)校對(duì)煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。

4)對(duì)煤氣管道特殊要求的說(shuō)明是否遺漏。

5)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。

3.1.5 強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)校對(duì)說(shuō)明書(shū)與材料表,是否有遺漏或須補(bǔ)充。

2)校對(duì)用戶總耗電量和設(shè)計(jì)總電量是否符合,并須所在區(qū)供電局批準(zhǔn)。

3)進(jìn)戶線的方位應(yīng)該離供電局距離最短的方向,節(jié)省用戶的電線、電纜。

4)根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。

5)檢查每層分項(xiàng)的電表或配電箱的設(shè)計(jì)有否。

6)動(dòng)力與照明線路必須分開(kāi)。

7)校對(duì)每戶需用電氣設(shè)備的布局(如照明、空調(diào)、電視)以及高標(biāo)準(zhǔn)裝修所提出的要求是否都有設(shè)計(jì)。

8)校對(duì)所有平面圖的設(shè)計(jì)。

9)校對(duì)高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。

10)電纜溝的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

11)防雷系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否遺漏。

12)對(duì)建筑所須開(kāi)洞、預(yù)埋的都須在圖中交待清楚,并要注明標(biāo)高和尺寸。

3.1.6弱電專(zhuān)業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)是否設(shè)總機(jī)房,根據(jù)電話門(mén)數(shù)而定?？倷C(jī)房必須木地板。

2)進(jìn)每戶的電話線除特殊要求外,每戶進(jìn)一路線,設(shè)二~三個(gè)分線盒。

3)衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。

4)校對(duì)消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。

3.2 施工單位質(zhì)量保證體系

總承包商在開(kāi)工前,根據(jù)項(xiàng)目工程特點(diǎn)和合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo),編制《項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃》,并上報(bào)項(xiàng)目部和監(jiān)理公司。項(xiàng)目部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性,并將意見(jiàn)以書(shū)面形式反饋給總承包商進(jìn)行修改。

3.3 設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度

對(duì)于工程中甲供材料、甲定乙購(gòu)材料,施工前,項(xiàng)目部必須進(jìn)行實(shí)地考察,考察其規(guī)格、型號(hào)、施工工藝、節(jié)點(diǎn)處理、成品保護(hù)方式,并由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行封樣。

不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備,進(jìn)場(chǎng)時(shí),都由總包按照國(guó)家規(guī)范、合同要求和樣板進(jìn)行檢驗(yàn),影響結(jié)構(gòu)和使用功能的,還要按照要求進(jìn)行見(jiàn)證取樣試驗(yàn)。

未經(jīng)檢驗(yàn)合格,任何材料不得使用在工程上。

對(duì)檢驗(yàn)不合格者,應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志,進(jìn)行隔離,并盡快作退場(chǎng)處理。

3.4 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度

3.4.1戰(zhàn)前培訓(xùn)對(duì)象

戰(zhàn)前培訓(xùn)是指在重要的分部分項(xiàng)工程施工之前,由項(xiàng)目部工程組內(nèi)部組織的關(guān)于該項(xiàng)工程施工管理要點(diǎn)的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)制度。培訓(xùn)由項(xiàng)目部的工程經(jīng)理負(fù)責(zé)組織,整個(gè)項(xiàng)目的工程管理人員必須全體參加。

需進(jìn)行培訓(xùn)的分部分項(xiàng)工程包括:土方工程、擋土支護(hù)工程、樁基基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝工程、砌體工程、建筑裝飾工程、屋面及防水工程、樓地面工程、門(mén)窗工程、電氣工程、給排水工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、電梯工程、樣板房及精裝修工程、室外環(huán)境及綠化工程、驗(yàn)樓及入伙,以及其他有必要進(jìn)行培訓(xùn)的工程。

3.4.2培訓(xùn)時(shí)間

培訓(xùn)時(shí)間為各分部分項(xiàng)工程開(kāi)始實(shí)施前一周。

3.4.3培訓(xùn)制度要求

1)項(xiàng)目工程經(jīng)理在培訓(xùn)開(kāi)始前三天知會(huì)負(fù)責(zé)講評(píng)的工程師做好講評(píng)的準(zhǔn)備工作。該工程師必須認(rèn)真熟悉圖紙,針對(duì)該分部分項(xiàng)工程的施工流程,質(zhì)量控制要點(diǎn)難點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的準(zhǔn)備,以保證培訓(xùn)工作能夠順利完成;

2)培訓(xùn)時(shí)首先由負(fù)責(zé)此次講評(píng)的現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行講評(píng),講評(píng)的重點(diǎn)主要是該分項(xiàng)工程的施工流程和質(zhì)量控制要點(diǎn),難點(diǎn),以及作為甲方的工程管理人員必須嚴(yán)格把握的事項(xiàng)。還可以結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)講一下在該分部分項(xiàng)工程施工或質(zhì)量控制中的一些優(yōu)秀做法和寶貴心得;

3)講評(píng)結(jié)束后,所有參會(huì)人員針對(duì)自己不懂的地方進(jìn)行提問(wèn),負(fù)責(zé)講評(píng)的工程師應(yīng)該給予詳細(xì)的解釋,務(wù)求使每位參會(huì)人員都能很好的理解該分部分項(xiàng)工程的施工流程和控制要點(diǎn)。特別是要讓負(fù)責(zé)其他分項(xiàng)的工程師也很好的理解該分項(xiàng)工程,使他們能夠更好的配合該分部分項(xiàng)工程工作的開(kāi)展。對(duì)于該分項(xiàng)工程質(zhì)量控制中的難點(diǎn)問(wèn)題大家一起進(jìn)行討論,最后拿出一個(gè)有效的控制手段;

4)會(huì)議結(jié)束后整理成會(huì)議紀(jì)要(格式附后),由項(xiàng)目工程主管副總簽發(fā);

5)會(huì)議紀(jì)要每位參會(huì)的工程師都應(yīng)仔細(xì)閱讀,務(wù)求在該分部分項(xiàng)工程實(shí)施之前消化吸收。

3.5 樣板驗(yàn)收制度

3.1樣板驗(yàn)收對(duì)象

應(yīng)作施工樣板的施工項(xiàng)目包括:支護(hù)錨桿、樁基工程(試樁)、鋼筋工程、砌體工程、抹灰工程、飾面磚粘貼工程、鋁合金窗安裝、木門(mén)安裝、欄桿工程、防水工程、保溫工程、電梯大堂裝修工程、油漆工程、轉(zhuǎn)換層施工,以及其他有必要作施工樣板的工程。

對(duì)于新材料,新設(shè)備、新工藝等,也要先做樣板,報(bào)監(jiān)理公司及項(xiàng)目部,通過(guò)試驗(yàn)和鑒定后,才可應(yīng)用的工程上。

3.2樣板驗(yàn)收時(shí)間要求

樣板驗(yàn)收應(yīng)在該項(xiàng)工程大面積施工前15天組織進(jìn)行(特殊項(xiàng)目根據(jù)工程實(shí)際情況提前),最遲提前一周完成。

3.3樣板驗(yàn)收工作程序

1)項(xiàng)目工程經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目各項(xiàng)樣板驗(yàn)收組織工作,甲方工程管理人員、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、承建單位協(xié)同實(shí)施。

2)各分部分項(xiàng)工程開(kāi)始施工前15天,由項(xiàng)目工程經(jīng)理組織甲方工程管理人員、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工單位,討論確定該項(xiàng)工程施工作業(yè)方法和施工工藝,明確質(zhì)量要求,由施工單位組織作施工樣板。

3)施工樣板完成后,由監(jiān)理組織進(jìn)行樣板驗(yàn)收,甲方項(xiàng)目工程經(jīng)理、工程師、監(jiān)理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)及專(zhuān)業(yè)工程師、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、專(zhuān)業(yè)施工員、施工班組長(zhǎng)參加。驗(yàn)收首先由施工單位施工班組長(zhǎng)和施工員介紹該樣板工程作業(yè)方法和施工工藝,施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)表述,然后參與驗(yàn)收各方分析該樣板工程質(zhì)量情況,并由甲方工程管理人員和監(jiān)理工程師進(jìn)一步講述該項(xiàng)工程施工工藝和質(zhì)量控制要點(diǎn),明確施工質(zhì)量要求,同時(shí)闡述該項(xiàng)工程管理流程,最后由工程經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收總結(jié)。

4)樣板驗(yàn)收應(yīng)形成驗(yàn)收紀(jì)要,詳細(xì)記錄驗(yàn)收過(guò)程,清晰表述該項(xiàng)工程施工工藝、控制要點(diǎn)、質(zhì)量要求,驗(yàn)收紀(jì)要由項(xiàng)目主管工程副總簽發(fā),項(xiàng)目分管工程師應(yīng)跟蹤保證紀(jì)要分發(fā)至施工班組,并跟蹤參與施工班組交底會(huì)議。

3.6項(xiàng)目質(zhì)量管理要點(diǎn)

根據(jù)本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn),結(jié)合工程管理要求,擬將以下項(xiàng)目部位作為本工程的管理要點(diǎn),施工中應(yīng)加強(qiáng)管理:

例,僅供參考

1)定位放線

2)樁基施工

3)鋁合金門(mén)窗安裝

4)單元門(mén)、入戶門(mén)安裝

5)欄桿扶手安裝

6)地下室、屋面防水施工

7)衛(wèi)生間防水涂膜施工

8)水暖電管線預(yù)留預(yù)埋

9)配電箱、配電柜安裝

10)室外配套工程

11)會(huì)所鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻工程

12)會(huì)所泳池設(shè)備安裝工程

13)會(huì)所中央空調(diào)安裝工程

14)會(huì)所電梯安裝工程

15)外墻裝飾工程

16)外墻外保溫體系施工;

17)內(nèi)街鋪貼工程

18)精裝修工程

3.7技術(shù)方案先行制度

總承包商和各分包商在施工前,應(yīng)編制各分項(xiàng)工程施工技術(shù)方案,并報(bào)監(jiān)理公司和項(xiàng)目部審批,審批通過(guò)后,才能進(jìn)行施工。未報(bào)施工方案的,一律不得施工。

項(xiàng)目中擬審批的施工方案包括:(例,僅供參考,可作相應(yīng)的補(bǔ)充或調(diào)整)

1)施工組織設(shè)計(jì)

2)測(cè)量方案

3)雨季施工方案

4)冬季施工方案

5)樁基施工方案

6)基坑支護(hù)施工方案

7)地下防水施工方案

8)混凝土施工方案

9)鋼筋施工方案

10)模板施工方案

11)砌筑施工方案

12)腳手架施工方案

13)屋面工程施工方案

14)裝修施工組織設(shè)計(jì)

15)成品保護(hù)施工方案

16)外墻外保溫施工方案

17)設(shè)備專(zhuān)業(yè)施工組織設(shè)計(jì)

18)會(huì)所鋼結(jié)構(gòu)施工方案

19)會(huì)所玻璃幕墻施工方案

3.8質(zhì)量通病處理

針對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開(kāi)裂、廚廁間漏水、窗臺(tái)滲漏水、出頂間外墻墻面開(kāi)裂,以及防水設(shè)計(jì)不合理、空調(diào)洞倒水、門(mén)窗質(zhì)量問(wèn)題、結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露出的管理問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、承包商參加,召開(kāi)專(zhuān)門(mén)的技術(shù)討論會(huì),制定有效的措施,有條件的可以作樣板,以提高工程質(zhì)量。

3.9日常質(zhì)量管理

項(xiàng)目部協(xié)助監(jiān)理公司,對(duì)承包商的日常施工進(jìn)行管理,嚴(yán)格施工工藝和工作流程,對(duì)重要的部位和工藝進(jìn)行旁站。

每周監(jiān)理例會(huì),總承包商負(fù)責(zé)將上周的工程質(zhì)量實(shí)施情況作總結(jié)匯報(bào),就工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因,制定糾正措施和預(yù)防措施,杜絕在后續(xù)工程在類(lèi)似問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。

3.10設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問(wèn)題

對(duì)于在設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問(wèn)題,項(xiàng)目部配合設(shè)計(jì)部,以設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)的形式向有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出要求,明確設(shè)計(jì)要求和節(jié)點(diǎn)做法,確保設(shè)計(jì)圖紙的深度和質(zhì)量。

3.11質(zhì)量事故處理

對(duì)嚴(yán)重的質(zhì)量事故,由總承包商提出技術(shù)處理方案,并經(jīng)監(jiān)理公司和項(xiàng)目部認(rèn)可后,進(jìn)行處理。對(duì)經(jīng)處理的部位,應(yīng)重新檢查驗(yàn)收。

對(duì)于一般的質(zhì)量事故,由總承包商按技術(shù)處理方案處理后,重新檢查驗(yàn)收。

3.12分戶驗(yàn)收――把握竣工驗(yàn)收最后防線

工程完工驗(yàn)收、分戶竣工驗(yàn)收是最后防線,嚴(yán)格驗(yàn)收,不放行任何不合格的產(chǎn)品,將從政府的抽樣驗(yàn)收提高到100%的驗(yàn)收。

3.13入住前質(zhì)量檢查和維修

根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法,項(xiàng)目部與物業(yè)公司一起,對(duì)主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門(mén)窗質(zhì)量等進(jìn)行詳盡的檢查,并對(duì)廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗(yàn),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)要求總承包商進(jìn)行維修,確保業(yè)主入住交接的順利進(jìn)行。

3.13成品保護(hù)措施

1)鋁合金門(mén)窗:

運(yùn)輸時(shí)應(yīng)妥善捆扎,幢與幢之間用非金屬軟質(zhì)材料隔墊開(kāi),吊裝時(shí)選擇牢靠固定的著力點(diǎn),防止窗體互相磨損、擠壓、扭曲變形、損壞附件。

進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)在室內(nèi)豎直排放,產(chǎn)品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內(nèi)保持清潔、干燥、通風(fēng)。

禁止人員踩踏,不得在其上面安放腳手架,懸掛重物。

在清潔時(shí),保護(hù)膠紙要妥善剝離,注意不得劃傷,刮花表面。

門(mén)窗在安裝過(guò)程中及驗(yàn)收前,采取可靠的保護(hù)措施不得污損。已安裝的門(mén)窗框洞口不得作為運(yùn)料通道。

嚴(yán)禁在門(mén)窗框上、扇上安裝腳手架、懸掛重物。外腳手架不得壓在門(mén)窗框上,并嚴(yán)禁瞪踩窗框、窗扇或窗撐。應(yīng)防止利器劃傷門(mén)窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。

門(mén)窗框的上檻及兩側(cè)用膠帶紙、薄膜保護(hù)好,下檻用九夾板制成馬蹄形蓋板保護(hù)。

在玻璃安裝后,應(yīng)在玻璃上貼上保護(hù)膜,并貼上明顯提醒標(biāo)志。

2)入戶門(mén):

運(yùn)輸時(shí)應(yīng)放在托架上,并妥善捆扎,起吊時(shí)不得將抬杠插入框內(nèi)抬運(yùn)。

進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)進(jìn)專(zhuān)門(mén)倉(cāng)庫(kù)保存,豎直排放,產(chǎn)品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內(nèi)保持清潔、干燥、通風(fēng)。

進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后安裝前應(yīng)測(cè)量其對(duì)角線的長(zhǎng)度和平平整度,并采用可靠的保護(hù)措施。

對(duì)選用門(mén)洞口作運(yùn)輸材料的出入口或進(jìn)出頻繁的門(mén)洞口,應(yīng)在門(mén)框邊加設(shè)防護(hù)板,以防碰傷撞壞框體;如果長(zhǎng)期作上料口時(shí)應(yīng)采取預(yù)留門(mén)洞開(kāi)的方法,作后塞口。

施工中嚴(yán)禁在門(mén)框上搭設(shè)腳手扳和懸掛重物。應(yīng)防止利器劃傷門(mén)窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。

3)防水層

基層砂漿必須進(jìn)行養(yǎng)護(hù),可用蓄水養(yǎng)護(hù)或用草包、紙袋覆蓋后澆水養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)期間必須保持覆蓋層材料濕潤(rùn)并禁止閑人上層面踏踩火災(zāi)說(shuō)明繼續(xù)施工。合理安排施工流向,避免過(guò)早上人走動(dòng)。

已鋪貼的防水層,應(yīng)及時(shí)采取措施保護(hù),操作人員不得穿戴釘鞋作業(yè)。

穿過(guò)地面、墻面等處的管道根部、地漏等不得碰損、變形,以免鋪好后更換。

地漏、排水、變形縫等處應(yīng)保持暢通,施工中應(yīng)采取保護(hù)措施,防止基層積水或污染而影響防水層的施工質(zhì)量。

4)涂料與油漆

在涂刷涂料前,預(yù)先清理基層表面;涂料干燥前,應(yīng)防止塵土污染和熱空氣的侵蝕。

將門(mén)窗用風(fēng)鉤或用木鍥固定,防止扇框粘結(jié)涂層,影響質(zhì)量和美觀,同時(shí)防止門(mén)窗玻璃損壞。

涂料施工完畢,尚未干燥前,設(shè)置標(biāo)志牌,防止觸摸。

5)地坪

安裝施工有鐵爬梯或有鋼管等鐵制品等接觸地坪時(shí),必須事先墊好麻袋或夾板,以防劃傷地面

粉刷施工手推車(chē)運(yùn)輸材料時(shí),不得隨意碰磕地坪,同時(shí)粉刷時(shí)應(yīng)在墻面附近的地坪上墊好夾板或麻袋,防止砂漿污染地坪。

6)地磚

急促砂漿尚未達(dá)到強(qiáng)度前,其他各種不得進(jìn)入同一施工區(qū)操作。

不得使用鐵制爬梯,以防破壞地磚

其他各種施工時(shí),應(yīng)盡量避免尖利物品直接作用于瓷磚表面。

施工時(shí),人員應(yīng)穿軟包底鞋,并不準(zhǔn)其他人員走入;鋪設(shè)完畢以后,要做好圍檔,禁止人行;待砂漿達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度后,上面覆蓋紙板后,方可允許人員行走,但仍需防止后道工序施工時(shí)有重物壓砸、拖拉。

7)電梯

電梯安裝完畢后內(nèi)部及門(mén)框用夾板包裹,防止污染及損壞。

調(diào)試運(yùn)行后一般不作施工運(yùn)輸用除特別需要征得同意后方可使用。

電梯在使用過(guò)程中派有證書(shū)的專(zhuān)人開(kāi)啟,并定期進(jìn)行保養(yǎng)。

4安全文明施工管理

4.1安全文明施工控制要點(diǎn)

1)在工程施工前,項(xiàng)目部應(yīng)組織學(xué)習(xí)國(guó)家安全法律和規(guī)章制度及地方性安全法律法規(guī),對(duì)施工圖紙中影響施工安全的因素提出改進(jìn)建議,以及對(duì)施工場(chǎng)地環(huán)境安全隱患提出糾正措施,并審查施工總平面圖中辦公室、宿舍、食堂、倉(cāng)庫(kù)等臨時(shí)設(shè)施的布置及施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有關(guān)安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和文明施工要求。

2)項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、工程機(jī)械設(shè)備供應(yīng)單位進(jìn)行安全資質(zhì)審查,審查各相關(guān)單位執(zhí)行《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》的情況。

3)項(xiàng)目部要督促施工單位完善健全現(xiàn)場(chǎng)安全管理制度和安全保證體系,要求施工單位必須配備足夠的安全檢查人員。檢查項(xiàng)目經(jīng)理、工長(zhǎng)、安全檢查人員、特種作業(yè)人員配備及安全資格培訓(xùn)持證上崗情況。

4)項(xiàng)目部要審查承包商提供的施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施和專(zhuān)項(xiàng)施工方案是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并應(yīng)對(duì)臺(tái)風(fēng)、雷暴、高溫、雨期等季節(jié)性施工方案中的安全技術(shù)措施進(jìn)行審查。

5)在施工過(guò)程中項(xiàng)目部專(zhuān)業(yè)工程師要監(jiān)督施工單位實(shí)施安全技術(shù)措施的情況,每周組織監(jiān)理單位、施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全進(jìn)行檢查,并形成安全檢查記錄表。

6)項(xiàng)目部專(zhuān)業(yè)工程師要對(duì)基坑支護(hù)與降水工程、土方開(kāi)挖工程、模板工程、起重吊裝工程、腳手架工程、拆除工程、爆破工程等進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)工程安全控制技術(shù)措施審查,并對(duì)該專(zhuān)項(xiàng)工程的安全工作進(jìn)行旁站監(jiān)督檢查,做好記錄。

7)項(xiàng)目部應(yīng)每月檢查施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、專(zhuān)職安全生產(chǎn)管理員安全生產(chǎn)考核、培訓(xùn)記錄。

8)監(jiān)督承包單位按審定后的安全技術(shù)措施規(guī)定搭設(shè)安全防護(hù)設(shè)施、起重機(jī)械和施工電梯等。

9)項(xiàng)目部應(yīng)要求施工單位建立各種作業(yè)機(jī)械設(shè)備的操作規(guī)程并定期檢查施工單位施行情況。

10)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位對(duì)紅線區(qū)地下管網(wǎng)(水、電、氣)及紅線圍墻周界作好安全防護(hù)措施

11)項(xiàng)目部專(zhuān)業(yè)工程師每月檢查承包單位三寶、四口、臨邊防護(hù)、安全用電情況,督促總包單位及時(shí)整理現(xiàn)場(chǎng)安全管理資料。

12)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位建立施工現(xiàn)場(chǎng)安全用電及防火管理制度,并設(shè)置符合消防要求的消防設(shè)施。

13)項(xiàng)目部應(yīng)要求施工單位在新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝的使用前必須編制安全技術(shù)措施并報(bào)審。施工時(shí)應(yīng)按審定后的安全技術(shù)措施進(jìn)行安全控制。。

14)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位在開(kāi)盤(pán)前加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)售樓通道的安全管理、并于開(kāi)盤(pán)前兩周對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行安全培訓(xùn),形成《看樓人員安全注意事項(xiàng)》發(fā)給營(yíng)銷(xiāo)部。

15)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位建立施工現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)制度及出入證管理制度。

16)項(xiàng)目部在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生安全事故后要立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并積極跟蹤事故的處理結(jié)果。弄清事故發(fā)生的原因,并督促施工單位制定相應(yīng)的防范措施。

4.2安全文明施工檢查制度

4.2.1安全文明巡檢及周檢制度

監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常巡視工作,檢查承包商現(xiàn)場(chǎng)各種材料是否按規(guī)定分類(lèi)堆放整齊、臨時(shí)道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標(biāo)識(shí)是否完整準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)垃圾是否分類(lèi)存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護(hù)、腳手架安全防護(hù)措施是否得力、現(xiàn)場(chǎng)夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專(zhuān)門(mén)的庫(kù)房?jī)?nèi)。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整改,整改后報(bào)監(jiān)理公司進(jìn)行復(fù)查。

監(jiān)理公司對(duì)場(chǎng)地安全文明施工的檢查,以周報(bào)形式報(bào)送項(xiàng)目部;每月底組織一次對(duì)進(jìn)場(chǎng)施工單位的檢查、評(píng)比工作。

4.2.2安區(qū)文明月檢制度

項(xiàng)目安全文明施工狀況每月例行大檢查一次,由監(jiān)理單位組織,項(xiàng)目部及各施工單位參加。

_檢查依據(jù)包括:

(1)國(guó)家、地方相關(guān)文明施工和安全檢查的規(guī)范、規(guī)定;

(2)施工單位申報(bào)的安全文明施工措施;

(3)工程設(shè)計(jì)文件。

_檢查內(nèi)容包括:

(1)現(xiàn)場(chǎng)文明施工和安全情況;

(2)施工單位安全自檢記錄和文件資料管理情況;

(3)工地文明施工和安全技術(shù)交底和會(huì)議紀(jì)要;

(4)上月檢查整改意見(jiàn)落實(shí)情況。

_檢查方法:

(1)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物檢查;

(2)相關(guān)資料抽查。

_檢查結(jié)論

(1)檢查結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)會(huì)講評(píng);

(2)存在問(wèn)題提出整改意見(jiàn),項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理、施工單位落實(shí);

(3)形成檢查記錄表(統(tǒng)一采用監(jiān)理規(guī)范表格)及會(huì)議紀(jì)要備案。

第8篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)管理守則

地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)管理守則

1.考勤管理

1)工作時(shí)間

a.銷(xiāo)售人員工作時(shí)間為:9:00-18:00,上班前十五分鐘到場(chǎng)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,下班時(shí)間以顧客全部離開(kāi)銷(xiāo)售中心為原則;冬季、展銷(xiāo)會(huì)、節(jié)假日等特殊情況的上下班時(shí)間另行通知;

b.代理公司銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)主管與代理公司銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)代理主管的休息日需交錯(cuò)執(zhí)行,確保日常事務(wù)的順利進(jìn)行。

2)考勤制度

a.嚴(yán)格執(zhí)行班表安排(每周班表排好后,提交一份至開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理處備案),月底將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考勤記錄進(jìn)行核對(duì);

b.如因特殊情況需要調(diào)休或補(bǔ)休,須征得代理公司當(dāng)值主管以上同意并簽字,并提前一天提出申請(qǐng);每月限定為一次,無(wú)法調(diào)休者做事假(或病假)處理,超過(guò)兩次做一日未到場(chǎng)(曠工)處理;

c.必須按時(shí)到崗,不得遲到早退,遲到或早退15分鐘以上做當(dāng)日未到場(chǎng)(曠工)處理;因特殊情況不能到達(dá)銷(xiāo)售中心的,應(yīng)于上班前通知所屬公司現(xiàn)場(chǎng)主管,如未能與所屬主管取得聯(lián)系取得同意簽字,則需向上一級(jí)人員提出申請(qǐng),直至有上級(jí)人員批準(zhǔn)后方可延遲到崗;

d.工作時(shí)間不得擅離崗位,禁止打瞌睡、睡覺(jué)或從事其它與工作無(wú)關(guān)的事情;若需外出應(yīng)說(shuō)明地點(diǎn)、事由和所需時(shí)間,并經(jīng)所屬代理公司銷(xiāo)售經(jīng)理同意,否則視情節(jié)輕重以事假或當(dāng)日未到場(chǎng)(曠工)處理;所有培訓(xùn)必須準(zhǔn)時(shí)參加,請(qǐng)假做事假處理,無(wú)故缺席做當(dāng)日未到場(chǎng)(曠工)處理;

e.銷(xiāo)售中心召開(kāi)會(huì)議,全體人員必須提前5分鐘到達(dá);

f.未經(jīng)所屬代理公司銷(xiāo)售經(jīng)理及上一級(jí)人員同意,不得擅自更改考勤表。

2.銷(xiāo)售人員行為規(guī)范

1)儀容、儀表要求

a.所有銷(xiāo)售人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)必須穿著統(tǒng)一制工作裝、黑色皮鞋、上崗證明及工作卡;

b.所有銷(xiāo)售人員必須衣著整齊干凈、無(wú)污跡和明顯皺褶,衣領(lǐng)袖口要干凈。扣好紐扣、結(jié)正領(lǐng)帶,不可將袖口疊起,衣袋中不要有過(guò)多物品;衣服應(yīng)熨平整,褲子應(yīng)熨出褲線;皮鞋要保持干凈、光亮;

c.女員工切忌濃妝艷抹,可以化淡妝,使人感到自然、美麗、精神好;女員工不得涂有色指甲油,不得佩帶除手表、戒指之外的飾物;忌用過(guò)多的香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水;穿傳統(tǒng)黑色有跟皮鞋,不可穿反皮或涼鞋等,皮鞋應(yīng)保持光亮適度;不能穿黑色或白色襪子;

d.上班前不得吃異味食物,保持口氣清新;

e.要勤洗手,勤剪指甲,指甲邊縫不得藏有贓物;

f.必須保持儀容整潔,避免身體有異味、頭屑等現(xiàn)象;

g.不可染較明顯夸張顏色的頭發(fā),要干凈得體;

h.在為客戶服務(wù)時(shí),不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客戶服務(wù)。

2)售樓人員的工作態(tài)度

a.基本原則

a)服從上司:切實(shí)服從上司的工作安排和調(diào)配,按時(shí)完成任務(wù),不得拖延、拒絕或終止工作;

b)嚴(yán)于職守:銷(xiāo)售人員必須按時(shí)上下班,不得遲到、早退或曠工,必須按編排表當(dāng)值,不得擅離職守,個(gè)人調(diào)離、調(diào)換更值時(shí)需先征得主管同意;

c)正直誠(chéng)實(shí):必須如實(shí)向上級(jí)匯報(bào)工作,堅(jiān)決杜絕偷盜、欺騙或陽(yáng)奉陰違等不道德的行為;

d)勤勉負(fù)責(zé):必須發(fā)揮高效率和勤勉精神,對(duì)自己從事的工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精。

b.售樓人員的服務(wù)態(tài)度

a)友善,以微笑來(lái)迎接客人、與同事和睦相處;

b)禮貌,任何時(shí)刻均應(yīng)使用禮貌用語(yǔ);

c)熱情,工作中應(yīng)主動(dòng)為客戶著想;

d)耐心,對(duì)客人的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心聆聽(tīng),并耐心的介紹、解釋。

c.售樓人員的舉止

a)站姿:軀干站直,頭部端正,面露微笑,目視前方,兩臂自然下垂。

b)坐姿:輕輕落座,避免扭臂尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)發(fā)出響聲;接待客人時(shí),落座在座椅的1/3到2/3之間,不得靠依椅背;落座時(shí),應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏,以免坐皺或顯出不雅;聽(tīng)客人講話時(shí),上身微微前傾,不可東張西望或顯得心不在焉;兩手平放腿上,不要插入兩腿間,也不要托腿或玩弄任何物品;兩腿自然平放,不得蹺二郎腿,應(yīng)兩腿并攏;工作時(shí)不得照鏡子,涂口紅等;不得將任何物件夾于腋下;不得隨地吐痰及亂丟雜物。

c)交談:與人交談時(shí),必須保持衣著整潔;交談時(shí),用柔和的目光注視對(duì)方,面帶微笑,并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容;與人交談時(shí),不可整理衣著、頭發(fā)、看表等;在售樓部?jī)?nèi)不得大聲說(shuō)笑或手舞足蹈;講話時(shí),請(qǐng)、您、謝謝、對(duì)不起等禮貌用語(yǔ)要經(jīng)常使用,不講粗言穢語(yǔ)或使用蔑視性和侮辱性的語(yǔ)言;不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人;稱(chēng)呼客人時(shí),要用某先生或某小姐或女士,不知姓氏時(shí)要用這位先生或這位小姐或女士;任何時(shí)候招呼他人均不能用喂。

d.行為規(guī)范

a)對(duì)待客人態(tài)度要自然大方、熱情、穩(wěn)重、有禮、不以膚色種族、信仰、 服飾取人;

b)在與客人談話時(shí)應(yīng)注意站立姿勢(shì)端正,講究禮貌,用心聆聽(tīng),不搶話,爭(zhēng)辯;講話聲音適度,有分寸,語(yǔ)氣溫和、文雅,不大聲喧嘩,聽(tīng)到客人的意見(jiàn)或批評(píng)時(shí)不應(yīng)辯解,應(yīng)冷靜對(duì)待,及時(shí)上報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理;

c)對(duì)待客人的詢問(wèn),做到有問(wèn)必答,不得以生硬、冷淡的態(tài)度待客;如果遇到特別重要的問(wèn)題或困難,及時(shí)向銷(xiāo)售經(jīng)理請(qǐng)示解決,切記不可向客戶傳達(dá)不正確的樓盤(pán)信息;

d)如遇到客戶有特別要求,不得隨便承諾,例如:改變房屋結(jié)構(gòu)、推遲交款,要求特別折扣及物業(yè)管理方面等超出銷(xiāo)售人員范圍的問(wèn)題,一定要向經(jīng)理申請(qǐng),如因銷(xiāo)售人員的原因造成的影響,由銷(xiāo)售人員負(fù)責(zé);

e)銷(xiāo)售人員必須在每天上班時(shí)核對(duì)銷(xiāo)控表,了解成交情況,向客戶推介時(shí)要先核實(shí)單位;

f)銷(xiāo)售人員不能在售樓部外任何地方接待客戶或遞卡片,不能與客戶在售樓部以外的任何地方面談或者找其他銷(xiāo)售人員幫該客戶介紹;凡在售樓部外咨詢樓盤(pán)情況的新舊客戶(如咨詢會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)、樣板房、小區(qū)內(nèi)等),銷(xiāo)售人員只能指引客戶自行到售樓部咨詢;或者盡量解答,但不能直接接待客人、遞卡片或者找指定銷(xiāo)售人員幫客戶介紹;

g)不得在工作場(chǎng)所化妝、照鏡,做不雅觀的動(dòng)作;

h)工作時(shí)間不得喧嘩、吵鬧及追逐,不能當(dāng)著客人談及與工作無(wú)關(guān)的事情,不能在公眾區(qū)域搭肩、挽手;發(fā)生爭(zhēng)客事件,不得在現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)論,不能協(xié)商的可向銷(xiāo)售經(jīng)理報(bào)告,由銷(xiāo)售經(jīng)理協(xié)商解決,進(jìn)行處理;

i)銷(xiāo)售人員應(yīng)時(shí)刻保持良好的精神狀態(tài),注意坐姿端正,不可東倒西歪,無(wú)精打采;

j)銷(xiāo)售人員必須服從代理公司現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理的工作安排

,經(jīng)理分配的工作必須按時(shí)完成;銷(xiāo)售人員對(duì)經(jīng)理所安排的工作有任何異議,對(duì)同事有任何意見(jiàn),都不可當(dāng)著客人的面爭(zhēng)論;

k)每日須由銷(xiāo)售人員輪流在銷(xiāo)售大廳門(mén)口站崗,站崗時(shí)要保持良好形象,不允許打電話,發(fā)信息、聊天;如有特殊情況,須交接好崗位后再離開(kāi);

l)售樓部?jī)?nèi)行走應(yīng)注意姿勢(shì)自然大方,在門(mén)口處注意慢行,在通道、門(mén)口談話時(shí),盡量靠邊,不妨礙他人通行,嚴(yán)禁在門(mén)口處成群結(jié)隊(duì),阻塞通道;

m)電話應(yīng)先問(wèn)好,隨后報(bào)出樓盤(pán)名稱(chēng)(如:您好!__花園),接聽(tīng)電話一定要注意禮貌,如遇到不會(huì)解答的問(wèn)題,應(yīng)找熟悉的同事解答;

n)上班時(shí)間不能用售樓部電話談私事,如因特殊情況需請(qǐng)示經(jīng)理,經(jīng)同意后時(shí)間不得超過(guò)3分鐘;

o)銷(xiāo)售人員在工作時(shí)間應(yīng)確保手機(jī)開(kāi)機(jī)并隨身攜帶,銷(xiāo)售經(jīng)理全天不得關(guān)機(jī);

p)不得隨意向外泄露發(fā)展商和銷(xiāo)售同事的聯(lián)絡(luò)電話;

q)早餐就餐時(shí)間為9:00之前,午餐時(shí)間為中午11:30至13:00,就餐地點(diǎn)為辦公室,就餐完畢,快餐盒等全部擲入戶外垃圾桶,不得放于辦公室內(nèi)。午餐時(shí)間應(yīng)分批安排并做好登記,平日一般在30分鐘內(nèi),展銷(xiāo)會(huì)或節(jié)假日等客流多的特殊時(shí)期,盡量控制在15分鐘內(nèi)完成,用餐后要及時(shí)整理好儀容才可上崗;

r)嚴(yán)禁在工作臺(tái)前翻閱報(bào)紙,雜志,工作臺(tái)上只能擺放銷(xiāo)售資料、電話、電腦等工作物品,其他物品如水杯、報(bào)紙、雜物只可放在抽屜里,用完的物品應(yīng)放回原處,離開(kāi)座位應(yīng)將椅子擺放好,保持工作場(chǎng)所整潔;

s)每天下班前各崗位必須整理好工作資料。

t)每次會(huì)后或接待完客戶后須及時(shí)將桌椅復(fù)位、收拾好水杯和工作資料;

u)每半月輪流由各組負(fù)責(zé)整理前臺(tái)和更衣室衛(wèi)生,并監(jiān)督其他組的組員做好保潔;

v)應(yīng)積極主動(dòng)承擔(dān)各類(lèi)公益事務(wù),并服從相關(guān)負(fù)責(zé)人及主管的安排和指示;

w)銷(xiāo)售前臺(tái)的衛(wèi)生由全體銷(xiāo)售人員負(fù)責(zé),保持臺(tái)面的整潔。

違反以上規(guī)定程序者,經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)主管確認(rèn),視情況給予罰款50-100元。

3.聯(lián)合代理相關(guān)制度

1)接電

a.各代理公司分別負(fù)責(zé)一組電話,隔日輪換;

b.做好電話文本登記,作為來(lái)訪客戶歸屬查詢依據(jù);

c.每日及時(shí)錄入明源系統(tǒng)

2)詢客與接待

a.有客戶走進(jìn)售樓部,站在第一位的銷(xiāo)售員首先要有禮貌地詢問(wèn)客戶您好,請(qǐng)問(wèn)是第一次來(lái)訪嗎如客戶表示未聯(lián)系過(guò),則由站第一位的銷(xiāo)售人員負(fù)責(zé)跟進(jìn)。如客戶表示曾經(jīng)聯(lián)系過(guò)則繼續(xù)詢問(wèn)客戶:請(qǐng)問(wèn)是與哪位銷(xiāo)售人員聯(lián)系的如客戶能清楚講出此前聯(lián)系過(guò)的銷(xiāo)售人員姓名,則由該銷(xiāo)售人員跟進(jìn)。如客戶不能清楚講出此前是哪位銷(xiāo)售人員聯(lián)系過(guò),即視為新客戶處理,由站在第一位的銷(xiāo)售人員跟進(jìn);

b.在a銷(xiāo)售人員接待到訪新客后,如該客戶并未坐下在洽談桌進(jìn)行洽談或未離開(kāi)售樓部進(jìn)行參觀時(shí),此時(shí)該客戶與之前曾跟進(jìn)或曾相識(shí)的b銷(xiāo)售人員相認(rèn),b銷(xiāo)售人員則可無(wú)條件取回該客戶的權(quán)屬,而a銷(xiāo)售人員應(yīng)無(wú)條件讓出該客戶,a銷(xiāo)售人員可站回頭位重新輪后接待;

c.當(dāng)a銷(xiāo)售人員已經(jīng)和客戶在洽談桌洽談或已經(jīng)離開(kāi)售樓部進(jìn)行參觀后,此時(shí)客戶與之前曾跟進(jìn)的或曾相識(shí)的b銷(xiāo)售人員相認(rèn)(包括直系親屬),b銷(xiāo)售人員必須出示3天以內(nèi)有效的聯(lián)系記錄(明源系統(tǒng))且該客戶也承認(rèn)是該人員聯(lián)系過(guò)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理確認(rèn)后,在3日內(nèi)(含3日)則可由原b銷(xiāo)售人員跟進(jìn),成交后業(yè)績(jī)及傭金歸原b銷(xiāo)售人員所有。如公共客戶接聽(tīng),接待聯(lián)系薄顯示在3日外,則由a銷(xiāo)售人員跟進(jìn);

d.客戶成交后在3日內(nèi)發(fā)現(xiàn)該業(yè)主及與其有夫妻及父子和母子關(guān)系之相同客戶,且客戶登記3日內(nèi)有效(含3日),成交后業(yè)績(jī)雙方公司對(duì)半。若成交超過(guò)3日才發(fā)現(xiàn)的,任何關(guān)系傭金均不作分成;

e.售樓部門(mén)口是客戶接待的起始點(diǎn),在場(chǎng)外遇到新的客戶,應(yīng)該引導(dǎo)來(lái)訪客戶到售樓部咨詢(在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)周邊截客另當(dāng)別論)。任何在售樓部外地方接待客戶、遞名片,或找其它銷(xiāo)售人員幫該客戶介紹的行為都被視為違規(guī)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)并查實(shí),將此客戶交予另一方代理公司銷(xiāo)售主管指定人員跟進(jìn);

f.如一位銷(xiāo)售人員正在與客戶洽談成交過(guò)程中,而另一位銷(xiāo)售人員此時(shí)發(fā)現(xiàn)該客戶是他的舊客戶,該銷(xiāo)售人員只能與客戶正常打招呼,但不得以任何理由或借口通過(guò)與該客戶交談,通電話,或者其它任何形式阻礙成交;

g.若因銷(xiāo)售人員服務(wù)態(tài)度不好造成客人投訴,同時(shí)如該客戶要求指定其它銷(xiāo)售人員進(jìn)行跟進(jìn)的,則該客戶的權(quán)屬轉(zhuǎn)交給指定銷(xiāo)售人員并由該銷(xiāo)售人員跟進(jìn)。如果客戶未指定銷(xiāo)售人員,則由該代理公司銷(xiāo)售經(jīng)理指定銷(xiāo)售人員為其服務(wù);

h.當(dāng)接待參觀團(tuán)客戶時(shí),站第一位的銷(xiāo)售員位置不變,交由所屬代理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)安排或親自接待;

i.雙方公司銷(xiāo)售人員均不能以任何方式私下聯(lián)絡(luò)對(duì)方的已接待客戶,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實(shí)后,直接清除出場(chǎng);

有關(guān)客戶的歸屬是現(xiàn)場(chǎng)的關(guān)鍵,出現(xiàn)糾紛在所難免,在客戶面前的爭(zhēng)吵是現(xiàn)場(chǎng)大忌,一旦出現(xiàn)造成不良影響者將直接清除出場(chǎng)。違反以上規(guī)定程序者,經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)主管確認(rèn),情節(jié)嚴(yán)重者直接清除出場(chǎng),視情況給予罰款500-1000元。

3)舊業(yè)主或舊客戶介紹新客戶到場(chǎng)按以下幾種情況處理

a.當(dāng)日業(yè)主或舊客戶介紹新客戶共同進(jìn)入售樓部指定找某位銷(xiāo)售人員,則該兩類(lèi)客戶均由該銷(xiāo)售人員跟進(jìn);

b.當(dāng)日業(yè)主或舊客戶與新客戶共同進(jìn)場(chǎng),但業(yè)主或舊客戶并無(wú)指定銷(xiāo)售人員的情況下,則由站第一位的銷(xiāo)售人員接待;

c.當(dāng)新客戶獨(dú)立進(jìn)場(chǎng),在指定銷(xiāo)售人員的情況下,由該銷(xiāo)售人員或代理公司指定銷(xiāo)售人員跟進(jìn);

d.當(dāng)新客戶獨(dú)立進(jìn)場(chǎng),在無(wú)指名情況下,由站第一位的銷(xiāo)售人員接待;

e.當(dāng)新客戶到場(chǎng),無(wú)指定找哪一位銷(xiāo)售人員,則由站在第一位的銷(xiāo)售人員跟進(jìn)。當(dāng)已進(jìn)入介紹過(guò)程中,并開(kāi)始坐在洽談桌進(jìn)行洽談或已離開(kāi)售樓部到樣板間參觀,則無(wú)論舊業(yè)主或舊客戶到場(chǎng)后是否指定銷(xiāo)售人員跟進(jìn)均由站在第一位的銷(xiāo)售人員跟進(jìn),但在介紹時(shí)尚未坐在洽談桌進(jìn)行洽談或未離開(kāi)售樓部到樣板間參觀,而業(yè)主或舊客戶到場(chǎng),指定由某銷(xiāo)售人員跟進(jìn),則由該指定銷(xiāo)售人員跟進(jìn),原站第一位的銷(xiāo)售人員重新站回頭位。

4)辭退員工處理

對(duì)于雙方代理公司在所代理項(xiàng)目自動(dòng)離職或被辭退的員工,對(duì)方公司于該代理項(xiàng)目不得再錄用此員工。

5)銷(xiāo)售控制登記本

銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)只能使用一本銷(xiāo)售控制登記本,由當(dāng)天總值代理公司負(fù)責(zé)登記當(dāng)天銷(xiāo)控,各代理公司不得自行設(shè)立銷(xiāo)售控制登記本,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按違規(guī)責(zé)任嚴(yán)肅處理。

6)關(guān)于保密

a.做好資料保密工作,銷(xiāo)售人員未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意,不得隨意進(jìn)入開(kāi)發(fā)商辦公室,不得私自翻閱柜臺(tái)資料,不得私

自索取銷(xiāo)控資料、認(rèn)購(gòu)書(shū)資料、客戶資料、報(bào)表等;

b.銷(xiāo)售人員未經(jīng)對(duì)方公司同意,不得隨意進(jìn)入對(duì)方辦公室,不得私自翻閱柜臺(tái)資料;

c.各銷(xiāo)售公司對(duì)己方明源系統(tǒng)的賬號(hào)與密碼嚴(yán)格保密;

d.銷(xiāo)售人員對(duì)來(lái)訪客戶資料、認(rèn)購(gòu)書(shū)資料必須妥善保管,嚴(yán)禁外泄;

e.嚴(yán)禁超權(quán)限承諾客戶,嚴(yán)格執(zhí)行公司簽發(fā)的統(tǒng)一口徑,不可超出此范圍允諾客戶,不知為不知;

f.公司內(nèi)部資料不得給客戶翻閱;

g.各類(lèi)申請(qǐng)報(bào)告是公司的內(nèi)部文件,上級(jí)的批復(fù)意見(jiàn)不得給客戶查看。

以上處罰的同時(shí),現(xiàn)場(chǎng)主管可以要求相關(guān)人員做出相關(guān)檢查和說(shuō)明。

7)權(quán)屬與傭金分配

a.此條例只處理涉及兩家不同代理公司分傭的情況,而同一代理公司內(nèi)問(wèn)題由代理公司內(nèi)自行協(xié)調(diào)解決;

b.只有認(rèn)定為共同跟進(jìn)和共同成交的情況,可以在成交后傭金各占50%;

c.客戶的定義以認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同上所列認(rèn)購(gòu)人或購(gòu)房人之姓名為準(zhǔn)認(rèn)購(gòu)書(shū)與合同有差異的,以合同為準(zhǔn);

d.所有成交客戶從成交日起3日后,不接受拆傭申請(qǐng);

e.共同跟進(jìn)的確認(rèn)依據(jù)上文中詢客與接待相關(guān)條款處理;

f.共同成交以認(rèn)購(gòu)書(shū)上確認(rèn)的姓名為主,是認(rèn)購(gòu)書(shū)中認(rèn)購(gòu)方(之一)且客戶登記是在3天內(nèi)的,經(jīng)客戶及雙方主管確認(rèn)后傭金各占50%;

g.如對(duì)客戶歸屬產(chǎn)生糾紛,不得在客戶面前出現(xiàn)任何爭(zhēng)吵及糾紛,待客戶離場(chǎng)/認(rèn)購(gòu)/簽約后可先與對(duì)方現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理協(xié)商解決,如協(xié)商不成則向現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)理提交書(shū)面申請(qǐng)要求審議,并提交相關(guān)客戶接待證據(jù),開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理經(jīng)審議完畢后出具處理意見(jiàn),若仍有爭(zhēng)議,則此客戶成交單位傭金沒(méi)收,算作開(kāi)發(fā)商客戶。

4.處罰條例

1)初級(jí)處罰條例(首次口頭警告,二次罰款50元,三次加倍)

a.在公司或售樓部不按公司要求坐、立、行、走,如上班時(shí)間雙手插衣服口袋站立等;

b.未按要求及時(shí)填寫(xiě)并上交開(kāi)發(fā)商所要求的各種表格;

c.上班時(shí)間及銷(xiāo)售中心內(nèi)及周邊都嚴(yán)禁吸煙;

d.賣(mài)場(chǎng)談客區(qū)內(nèi)嚼口香糖;

e.在工作期間不按規(guī)定穿著工裝;

f.不使用問(wèn)候語(yǔ)言,不主動(dòng)問(wèn)候;

g.工作時(shí)間內(nèi)吵鬧,開(kāi)玩笑、玩耍、鉤肩搭背、閱讀與工作無(wú)關(guān)的資料、書(shū)籍、報(bào)刊等;

h.上班時(shí)間說(shuō)粗口,或聚集閑聊與工作無(wú)關(guān)的事;

i.前臺(tái)責(zé)任人擅自離開(kāi);

j.在銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)域吃午飯;

k.每日未能收好前臺(tái)各類(lèi)銷(xiāo)售資料;

l.于樣板房?jī)?nèi)閑坐或使用房?jī)?nèi)擺設(shè);

m.填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)錯(cuò)誤的;

n.明源錄入數(shù)據(jù)有誤。

2)中級(jí)處罰條例(首次罰款100元,二次罰款加倍并由做書(shū)面檢討)

a.工作時(shí)間內(nèi)吃早餐、零食及未批準(zhǔn)中午外出用餐;

b.工作時(shí)間內(nèi)利用銷(xiāo)售熱線撥打私人電話或電話閑談;

c.電話無(wú)人接聽(tīng)。

d.違反操作規(guī)程造成不良影響;

e.工作期間,在銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)域發(fā)生爭(zhēng)吵;

f.在填寫(xiě)銷(xiāo)售性文書(shū)的過(guò)程出現(xiàn)錯(cuò)寫(xiě)、漏寫(xiě)等情況,未發(fā)生嚴(yán)重后果的。

g.非特殊情況,銷(xiāo)售中心大堂出現(xiàn)無(wú)銷(xiāo)售人員站位的。

h.認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)日未及時(shí)錄入明源的。

i.明源錄入數(shù)據(jù)有誤的,錯(cuò)誤處在3處以上的。

3)高級(jí)處罰條例(首次罰款200元并做檢討,二次罰款加倍并由經(jīng)理做書(shū)面檢討)

a.在銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)域睡覺(jué)者;

b.因服務(wù)態(tài)度被客戶投訴者,情況屬實(shí)的;

c.將項(xiàng)目的各項(xiàng)非公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)外界發(fā)布的;

d.在填寫(xiě)銷(xiāo)售性文書(shū)的過(guò)程出現(xiàn)錯(cuò)寫(xiě)、漏寫(xiě)等情況,導(dǎo)致嚴(yán)重后果的;

e.銷(xiāo)售人員內(nèi)部之間相互搶客,導(dǎo)致客戶不滿的;

f.擅自帶客戶到非開(kāi)放區(qū)域參觀的。

4)終極處罰條例(書(shū)面向代理公司、地產(chǎn)公司通報(bào)并罰款1000元,代理公司經(jīng)理做書(shū)面檢查,相關(guān)銷(xiāo)售人員離場(chǎng)觀察)

a.利用工作之便進(jìn)行炒樓行為(如賣(mài)籌、賣(mài)位、賣(mài)折扣等),或利用工作之便進(jìn)行二手樓交易,以及采用不正當(dāng)方式獲取其他非法收入;

b.在員工中制造消極情緒,四處散布謠言,組織員工聚眾鬧事,或打架斗毆,嚴(yán)重影響工作秩序和社會(huì)治安;

c.在銷(xiāo)售過(guò)程未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意承諾擅自承諾客戶,并造成嚴(yán)重后果的;

d.擅自出售未推房源或出售因換房、退房、撻定、保留而未通知可從新推售的房源;

e.擅自出售未經(jīng)發(fā)展商調(diào)價(jià)的房源,新價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格的差額從代理費(fèi)中扣除;

f.在銷(xiāo)售開(kāi)放區(qū)域打架斗毆,影響工作秩序和社會(huì)秩序的;

g.在銷(xiāo)售過(guò)程中未經(jīng)公司同意擅自承諾客戶,未造成嚴(yán)重后果的。

5)處罰執(zhí)行流程

a.開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)主管確認(rèn)處罰事項(xiàng),并在處罰登記表上列明處罰時(shí)間、處罰事項(xiàng)、處罰金額等;

b.經(jīng)查實(shí)需要進(jìn)行處罰的,代理公司現(xiàn)場(chǎng)主管在處罰登記表上進(jìn)行確認(rèn)。代理公司現(xiàn)場(chǎng)主管拒絕簽字確認(rèn)的,由發(fā)展商營(yíng)銷(xiāo)部主管人員進(jìn)行確認(rèn),罰款金額雙倍計(jì)算,代理公司主管三次拒絕簽字確認(rèn)的該主管作退場(chǎng)處理;

c.每月對(duì)處罰登記表進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì),交公司財(cái)務(wù)部一份存檔;

d.每次的銷(xiāo)售提成結(jié)算,將在上一次提成及本次提成時(shí)間段期間的處罰金額在代理費(fèi)中扣除。

5.獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定

1)服務(wù)之星(獎(jiǎng)金300元)

本獎(jiǎng)項(xiàng)視各銷(xiāo)售中心具體情況每月評(píng)選一次一名,參評(píng)者須符合以下條件:在工作中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)遲到早退現(xiàn)象;接電規(guī)范,客戶信息填寫(xiě)完整;工作認(rèn)真按時(shí)完成;對(duì)待客戶真誠(chéng)熱情,沒(méi)有被客戶投訴過(guò)。

2)銷(xiāo)售之星(第一名獎(jiǎng)金500元,第二名獎(jiǎng)金300元)

本獎(jiǎng)項(xiàng)視各銷(xiāo)售中心具體情況每月評(píng)選一次,參評(píng)者須符合以下條件:在工作中無(wú)遲到早退現(xiàn)象;無(wú)客戶投訴;銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名其所屬銷(xiāo)售中心的第一、二位;銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名以當(dāng)月商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽約金額為準(zhǔn)。

3)進(jìn)步之星(獎(jiǎng)金100-500元)

本獎(jiǎng)項(xiàng)在和理化建議被采納實(shí)施并出現(xiàn)效果后即予以獎(jiǎng)勵(lì),參評(píng)者須符合以下條件:在工作中善于思考,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出合理化建議,經(jīng)實(shí)踐證明對(duì)于提高工作效率和工作質(zhì)量具有明顯的效果;

4)附則

a.評(píng)獎(jiǎng)程序:由代理公司銷(xiāo)售經(jīng)理根據(jù)銷(xiāo)售人員

的工作情況,依據(jù)獎(jiǎng)項(xiàng)規(guī)定的要求,進(jìn)行申報(bào),并提交相關(guān)材料;開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理收集齊各項(xiàng)資料后,簽署個(gè)人意見(jiàn),匯集到開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部;開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部依據(jù)提交上來(lái)的材料,結(jié)合平日掌握的工作情況,并經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)考核,初步確定獲獎(jiǎng)?wù)呙麊?并進(jìn)行張榜公布;

b.在對(duì)初定名單進(jìn)行張榜公布時(shí),如有異議,可以向開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部提出,并提交相應(yīng)的證據(jù),經(jīng)調(diào)查情況屬實(shí)者,應(yīng)予以修改;

c.所有獎(jiǎng)項(xiàng)在無(wú)合適的人選時(shí),均允許空缺;

第9篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目水電配套管理工作內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目水電配套管理工作內(nèi)容

一、前期準(zhǔn)備

立項(xiàng)同時(shí),供電問(wèn)題要作前期規(guī)劃。作為建設(shè)單位的電氣專(zhuān)業(yè)人員,應(yīng)作好以下工作:_根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積,估算供電負(fù)荷:按50w/m2建筑面積指標(biāo)估算。見(jiàn)《北京市區(qū)民用建筑近期市政能源規(guī)劃指標(biāo)》。

再根據(jù)所需供電負(fù)荷量,估算供電方案:建筑面積40萬(wàn)m2需要由供電局的區(qū)域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設(shè)方開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)閉站,再由開(kāi)閉站分別向小區(qū)各配電室供電。(2根3×150mm2電纜)

建筑面積4萬(wàn)m2時(shí))要設(shè)小區(qū)變配電室一座,其上一級(jí)10kv高壓電源由開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)閉站

第10篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售案場(chǎng)管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售案場(chǎng)管理制度(簽署版)

一、接待客戶制度

1、接待客戶必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目組制定的a、b位排位順序接待制度,在接客戶時(shí)候a、b位不能隨意走動(dòng),無(wú)故離開(kāi)視為自動(dòng)放棄,a位須把資料準(zhǔn)備好。如果因?yàn)橐燥埢蛘呤巧舷词珠g要離開(kāi)時(shí)必須找順位代替。否則也視為自動(dòng)放棄接待,一周內(nèi)無(wú)故自動(dòng)放棄接待客戶超過(guò)三次以上的銷(xiāo)售人員,立即停止接待客戶一周,并罰款20元扣10分?？蛻暨M(jìn)入銷(xiāo)售大廳后a位同事還沒(méi)有上前迎接接待的,a位同事罰款10元,并扣分5分。

2、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。

3、銷(xiāo)售人員在客戶登記本上登記好后不得擅自進(jìn)行涂改,一切私自的修改都視為無(wú)效處理,如確實(shí)需要修改的地方須要先報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或主管簽字確認(rèn)后才有效。

4、如銷(xiāo)售人員的客戶登記發(fā)生沖突的,以先登記的為準(zhǔn)。但特別說(shuō)明如客戶登記時(shí)姓名不完整的一定要求客戶登記全名,否則以后發(fā)生重復(fù)登記時(shí)只認(rèn)可全名登記并電話正確的記錄為準(zhǔn)。

5、如接待的客戶是以夫妻、父母、子女或準(zhǔn)未婚夫妻的姓名重復(fù)登記的親屬視為同一客戶處理,以先登記的為準(zhǔn)。

6、當(dāng)遇到老客戶回訪或者老客戶帶新客戶來(lái)訪時(shí),首先由原接待銷(xiāo)售人員優(yōu)先接待。如原銷(xiāo)售人員暫時(shí)沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)(如:吃飯、樣板房、洗手間),則不管是老客戶還是老客戶帶新客戶都由a位同事先代其接待,等原銷(xiāo)售人員回到現(xiàn)場(chǎng)后交由其自己接待,a位同事則繼續(xù)補(bǔ)a位。但如原銷(xiāo)售人員沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)上班,則由a位同事全程接待(現(xiàn)場(chǎng)同事有特殊委托的除外),當(dāng)天成交后如果是老客戶則業(yè)績(jī)分半,如果是新客戶則算a位接待同事業(yè)績(jī).接待同事接完后算接待名次,不予補(bǔ)位.

7、銷(xiāo)售人員在接待客戶時(shí),客戶主動(dòng)表明身份是同行、裝修、推銷(xiāo)、記者等非購(gòu)房目的的客戶由a位接待后補(bǔ)a位,(客戶表明身份時(shí)要讓其他同事聽(tīng)到),其他情況一律計(jì)a位接待名次。

二、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理

1、工作時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤制度,如違反遲到10分鐘以內(nèi)罰款10元扣5分;遲到10到20分鐘以內(nèi)罰款20元扣10分;遲到20到30分鐘以內(nèi)罰款30元扣15分;如果遲到30分鐘以上則按曠工處理,并罰款50元扣20分。

2、換工作服時(shí)間不得超過(guò)10分鐘。銷(xiāo)售中心9:10分前必須換好工作服裝坐在前臺(tái),外賣(mài)場(chǎng)10:10前必須換好工作服裝到前臺(tái)就位。如超過(guò)時(shí)間,每次罰款10元扣5分。

3、上班時(shí)間不能私自外出,有特殊情況必須得到項(xiàng)目經(jīng)理許可方可外出,中午吃飯時(shí)間為半個(gè)小時(shí)(接待客戶例外),如有違反罰款50元扣20分;沒(méi)到下班時(shí)間,不得提前換下工作服,如有違反,每次罰款10元扣5分。

4、在案場(chǎng)前臺(tái),不得高聲喧嘩、嬉笑打鬧。發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。

5、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。

6、每個(gè)銷(xiāo)售人員按照劃分的責(zé)任田進(jìn)行負(fù)責(zé),如責(zé)任管理不到位,每次罰款10元扣5分。

7、銷(xiāo)售人員在接待客戶光臨時(shí)必須說(shuō):“你好,歡迎光臨”。客戶離開(kāi)時(shí),必須把客戶送至門(mén)口說(shuō):“請(qǐng)慢走,如有什么不清楚的地方請(qǐng)隨時(shí)致電給我”。并且不得在客戶未離開(kāi)時(shí),討論客戶。如沒(méi)做到,每次罰款5元。

10、不準(zhǔn)在銷(xiāo)售中心前臺(tái)吃零食、看報(bào)、抽煙。違者罰款10元,扣5分。

11、銷(xiāo)售人員要認(rèn)真做好每一位客戶的來(lái)訪登記工作,且必須客觀真實(shí)有效。如有漏填,每一空罰款2元。

12、每天做報(bào)表的銷(xiāo)售人員要認(rèn)真做好每天以及每周的來(lái)訪、來(lái)電統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作,并在下班之前知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天的成交情況,如果發(fā)現(xiàn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤的每次罰款10元扣5分;如果當(dāng)值人員沒(méi)有做報(bào)表或下班前沒(méi)有知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理的罰款20元扣10分。

13、銷(xiāo)售人員必須按照正規(guī)禮儀接待和銷(xiāo)講,如有違者首次進(jìn)行口頭警告,再犯進(jìn)行書(shū)面檢查,屢教不改者停止樓盤(pán)銷(xiāo)售工作,罰款50元扣20分;并學(xué)習(xí)禮儀接待和銷(xiāo)講,直到考核合格為止。

14、銷(xiāo)售人員不得在前臺(tái)電腦上打游戲以及瀏覽一些不健康的網(wǎng)站,如有違反者罰款50元扣10分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止接待客戶一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。

15、銷(xiāo)售人員須嚴(yán)格按照銷(xiāo)講資料統(tǒng)一說(shuō)詞,不得添改。如果發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題,及時(shí)以書(shū)面形式交給銷(xiāo)售主管,主管及時(shí)匯總后交給銷(xiāo)售經(jīng)理。提交甲方,促使甲方盡快回復(fù),然后一周再匯總一次,甲方回復(fù)須簽字確認(rèn)方可執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售人員私自給客戶進(jìn)行亂承諾、亂銷(xiāo)講的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止樓盤(pán)銷(xiāo)售工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí),等待公司處罰決定。

16、每天下班前須把自己的相關(guān)資料收回抽屜里保管好,如:客戶登記本、銷(xiāo)講資料、自己的辦公用具等,如發(fā)現(xiàn)下班后把自己東西隨意仍在前臺(tái)就離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)的每次罰款5元扣5分。

17、每周例會(huì)不能隨意請(qǐng)假,開(kāi)會(huì)時(shí)手機(jī)調(diào)為振動(dòng),如接聽(tīng)緊急電話時(shí)須向項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)準(zhǔn)后外出接聽(tīng);不準(zhǔn)在會(huì)議期間隨意走動(dòng),交頭接耳,喧嘩,搞小動(dòng)作,散會(huì)后各自負(fù)責(zé)將座椅歸位,桌面物品清走,違者罰款10元扣5分;會(huì)議書(shū)記員做好每一次的會(huì)議記錄,會(huì)議記錄做好后須經(jīng)理簽閱,復(fù)印給每一位銷(xiāo)售人員,公司各種規(guī)章制度、通知須經(jīng)理簽字后復(fù)印給每位銷(xiāo)售人員,簽字確認(rèn)并留存?zhèn)浞菀环?便于查閱。

18、上級(jí)交代的任務(wù)必須如期完成,逾期者每超過(guò)一天罰款5元。(以此累加)。

19、銷(xiāo)售人員每天在下班之前必須將當(dāng)天接待的客戶資料錄入公司銷(xiāo)售系統(tǒng)內(nèi),如有特殊情況無(wú)法當(dāng)日錄入必須填[延后錄入申請(qǐng)表],經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可延后錄入;開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售人員要隨時(shí)跟進(jìn)自己的有效客戶,一個(gè)月為有效期限,如在有效期內(nèi)沒(méi)做任何跟進(jìn),則自動(dòng)失效并隨時(shí)成為他人客戶。銷(xiāo)售人員每跟進(jìn)客戶一次都要做好自己的記錄,并錄入到公司的售樓系統(tǒng)里,項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)隨時(shí)登陸系統(tǒng)檢查跟進(jìn)情況,如超過(guò)5組客戶未跟進(jìn)則罰款20元扣10分。

20、銷(xiāo)售人員在上班時(shí)間用坐機(jī)打私人電話不得超過(guò)三分鐘,并且不得在前臺(tái)看與工作無(wú)關(guān)的書(shū)籍,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元扣5分。

21、銷(xiāo)售人員不得在客戶面前討論公司傭金及管理制度等問(wèn)題;不得把一些關(guān)于公司公司的工資待遇及管理制度等機(jī)密的事宜告訴客戶。如有違反者每發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。

22、銷(xiāo)售人員的手機(jī)在早上09:00----晚上10:00之間不能關(guān)機(jī),其他時(shí)間可以關(guān)機(jī),便于應(yīng)付突發(fā)事件的發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有開(kāi)機(jī)的,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元。

23、銷(xiāo)售人員在正常情況下不得遞自己

名片給其他銷(xiāo)售人員的客戶,除非得到原銷(xiāo)售人員的許可,如有違反發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止樓盤(pán)銷(xiāo)售接待工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。

24、銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售期間無(wú)權(quán)直接找開(kāi)發(fā)商打折,必須通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理或主管進(jìn)行交流,違者罰款50元扣20分。

25、每位銷(xiāo)售人員有義務(wù)為客戶解答任何問(wèn)題,并做好記錄登記。

26、銷(xiāo)售人員在工作期間如違反管理制度遭到開(kāi)發(fā)商投訴的,每一次罰款50元扣20分。如遭到客戶投訴的,在項(xiàng)目經(jīng)理或者主管認(rèn)定后,確實(shí)是因?yàn)殇N(xiāo)售人員錯(cuò)誤造成投訴的,每一次罰款50元扣20分。

27、罰款收繳工作必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,不得延誤。如果超過(guò)時(shí)間不上繳,每超過(guò)一天罰款金額增加1倍,以此類(lèi)推。

28、進(jìn)行手簽合同時(shí),要對(duì)領(lǐng)用合同進(jìn)行登記。如沒(méi)有特殊原因,無(wú)故浪費(fèi)合同的,每份合同按5元賠償。

29、中午飯后,銷(xiāo)售人員要對(duì)就餐現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清潔,并把垃圾放在一樓衛(wèi)生間的垃圾捅里。如沒(méi)有做到,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。

30、銷(xiāo)售人員在客戶購(gòu)房后要承擔(dān)起提醒客戶及時(shí)付款,按時(shí)辦理按揭手續(xù),配合銀行準(zhǔn)備好相關(guān)資料等完善購(gòu)房手續(xù)的責(zé)任。如因銷(xiāo)售人員沒(méi)有及時(shí)通知客戶造成時(shí)間延遲的,公司將對(duì)其該套房屋的成交傭金做延后發(fā)放的處理。

31、銷(xiāo)售人員在簽定合同后一定要自己先進(jìn)行檢查,檢查完以后要統(tǒng)一交項(xiàng)目經(jīng)理處進(jìn)行復(fù)核后方可交到開(kāi)發(fā)商處理。如果沒(méi)有執(zhí)行以上規(guī)定流程,而發(fā)現(xiàn)合同簽定有錯(cuò)誤的,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元,扣5分。

32、當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)時(shí),銷(xiāo)售主管和高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)要承擔(dān)起現(xiàn)場(chǎng)的管理和監(jiān)督工作,保證客戶個(gè)開(kāi)發(fā)商提出的相關(guān)問(wèn)題能及時(shí)解決。

33、銷(xiāo)售人員上班必須著工作服,如有違反罰款50元,扣10分處理。換下的便裝和鞋子統(tǒng)一安排擺放在一樓辦公室衣柜里,如果發(fā)現(xiàn)亂擺亂放的罰款20元,扣5分處理。

34、中午12:00―13:00為銷(xiāo)售人員輪換吃飯和休息時(shí)間,午休是分兩組進(jìn)行輪休,每組半小時(shí);休息時(shí)間的看報(bào)、看雜志等事宜全部安排在休息室內(nèi)進(jìn)行。銷(xiāo)售主管或高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)至少要保證有一個(gè)人在前臺(tái),以便對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作的監(jiān)督,并且還有權(quán)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待量,對(duì)休息人員做出靈活的安排和調(diào)整;絕對(duì)杜絕在前臺(tái)發(fā)現(xiàn)以上行為,否則罰款20元,扣10分處理。

每月考核成績(jī)直接決定著銷(xiāo)售同事升職以及上崗安排,請(qǐng)各位同事切記認(rèn)真對(duì)待。每月考核結(jié)束后未達(dá)到70分的同事為不及格,有兩次以上不及格同事,將直接報(bào)送公司行政部做除名處理。

第11篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售部管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售部管理制度

1、項(xiàng)目體所有員工遲到/早退、20/次,如未與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假懲罰翻倍,經(jīng)理及以上50/次

2、請(qǐng)假需與銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)明,得到同意后告之銷(xiāo)管客服部,如有一方不告之者,按礦工處理。200元/次

3、銷(xiāo)售人員出現(xiàn)換班換休,請(qǐng)通知銷(xiāo)管客服部,如未告之、20/次

4、在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)未穿著統(tǒng)一服裝、未佩戴工牌、未佩戴上崗證、20/次

5、銷(xiāo)售夾未按規(guī)定地點(diǎn)擺放、20/次

6、前臺(tái)桌椅、桌面未按規(guī)定擺放整齊、20/次

7、當(dāng)天接訪銷(xiāo)售在未接待客戶的情況下,應(yīng)在前臺(tái)坐齊,不在者、20/次

8、門(mén)前站崗人員缺崗,、當(dāng)天同組人員每人50/次

9、前臺(tái)接訪無(wú)人、50/次

10、將來(lái)電來(lái)訪表擅自帶離制定位置、100/次

11、在銷(xiāo)售大廳內(nèi)有來(lái)訪客戶的情況下隨意談?wù)摽蛻艏罢務(wù)搩?nèi)部工作事宜、50/次

12、在未進(jìn)場(chǎng)、臨時(shí)辦公區(qū)及進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)閱讀與銷(xiāo)售無(wú)光的報(bào)刊雜志、書(shū)籍及網(wǎng)絡(luò)、20/次

13、手機(jī)在早8點(diǎn)到晚10點(diǎn)之間不暢通者、100/次

14、挑客戶、搶客戶、100/次

15、與內(nèi)部員工發(fā)生爭(zhēng)吵與廝打、200/次

16、與客戶爭(zhēng)吵與廝打、勒令離職

17、在客戶面前發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、停電訪兩周,,并罰款500元

18、冷落客戶、100/次

19、泄露客戶信息、兜售客服資料、勒令離職,并罰款500元

20、私自復(fù)印重要銷(xiāo)售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、100/次

21、丟失重要銷(xiāo)售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、500/份

22、未向客戶介紹__會(huì)及相關(guān)積分計(jì)劃、100/次

23、銷(xiāo)售口徑滯后或錯(cuò)誤、一處錯(cuò)誤50元,以此類(lèi)推,第二次犯同樣的錯(cuò)誤予以辭退

24、在值班期間未保持熱線暢通、50/次

25、利用銷(xiāo)售電話長(zhǎng)時(shí)間打私人電話、50/次

26、客戶有效投訴、500/次

27、投訴轉(zhuǎn)由北京萬(wàn)科處理時(shí)未提交書(shū)面的投訴經(jīng)過(guò)說(shuō)明、200/次

28、crm當(dāng)天錄入不及時(shí),簽約后不及時(shí)更新,銷(xiāo)管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

29、crm查處錯(cuò)誤,銷(xiāo)管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處,見(jiàn)crm罰款細(xì)則、該項(xiàng)罰款中的50%

30、銷(xiāo)售人員在填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)單,會(huì)簽單等各銷(xiāo)售單據(jù)時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤,銷(xiāo)管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

31、crm被公司查出錯(cuò)誤罰款者、處以公司2倍的罰款

32、認(rèn)購(gòu)書(shū)未按規(guī)定簽字蓋章,銷(xiāo)管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、100/次、該項(xiàng)罰款中的50%

33、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售助理同意,隨意變更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次

34、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售助理同意,隨意變更合同條款、500/次

35、私自向客戶承諾額外折扣,且客戶確定可享受額外折扣后才確定購(gòu)房、該折扣的這讓金額由銷(xiāo)售本人承擔(dān),再處以500/次的罰款

36、私自向客戶承諾退換房、更名、延期付款、200/次

37、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶房款繳納時(shí)間及金額、50/次

38、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶按揭應(yīng)提交資料、50/次

39、簽約各資料提交不齊全者,銷(xiāo)管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/樣、該項(xiàng)罰款中的50%

40、業(yè)主臨時(shí)公約填寫(xiě)不完整,提交不及時(shí),銷(xiāo)管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、50/次、該項(xiàng)罰款中的50%

41、合同審理完畢后交于客服部,出現(xiàn)錯(cuò)誤如漏簽日期,裝訂順序等,視情節(jié)輕重給予處罰,銷(xiāo)管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%作為獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

42、報(bào)表未按時(shí)提交(甲方與公司)、50/次

43、未按時(shí)提交工作總結(jié)、50/次

44、報(bào)表/工作總結(jié)未按照萬(wàn)科要求的格式、內(nèi)容撰寫(xiě)、50/次

45、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)清晰、準(zhǔn)確、出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、50/次

46、與甲方溝通即時(shí)通暢,如有不及時(shí)反應(yīng)、100/次

47、合同資料齊全,如出現(xiàn)遺落和丟失、100-500/次

48、客戶檔案建立完善、及時(shí),如出現(xiàn)遺漏或丟失、50-200/次

49、與各接口單位的良好溝通,如出現(xiàn)問(wèn)題、50/次

50、妥善處理客戶投訴,如出現(xiàn)未調(diào)節(jié)完整、100/次

51、各部門(mén)文檔歸檔完整,出現(xiàn)問(wèn)題、50/次

52、及時(shí)進(jìn)行對(duì)賬,如延誤、50/次

53、網(wǎng)上認(rèn)購(gòu),網(wǎng)上簽約如出現(xiàn)錯(cuò)誤、100-500/次

54、出色解決突發(fā)事件,視情節(jié)給予獎(jiǎng)勵(lì)、50-100/次

55、甲方予以表?yè)P(yáng)、100/次

56、以上錯(cuò)誤各部門(mén)經(jīng)理知情不報(bào)、處以兩倍的罰款

57、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)與項(xiàng)目總監(jiān)有隨時(shí)制定獎(jiǎng)懲條例的權(quán)限

第12篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售主管負(fù)責(zé)制管理規(guī)范

房產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售主管負(fù)責(zé)制管理規(guī)范

一、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管的產(chǎn)生

每上一個(gè)新項(xiàng)目之前,每一位銷(xiāo)售員可就本項(xiàng)目的定位、策劃、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售員的管理提出自已的意見(jiàn)和建議,公司就提出的意見(jiàn)和建議擇優(yōu)選取項(xiàng)目主管。項(xiàng)目主管非終身制,并且實(shí)行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)?、平等?/p>

二、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管待遇

每一位項(xiàng)目確定了現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管后,其基本工資可由原來(lái)的銷(xiāo)售員工資調(diào)升到部門(mén)業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場(chǎng)主管津貼,另可享受銷(xiāo)售提成。

三、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷(xiāo)售員每天的工作情況,組織現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷(xiāo)售過(guò)程中存在的不足,激發(fā)銷(xiāo)售員銷(xiāo)售激情,保證銷(xiāo)售員以飽滿的熱情投入工作,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作的組織、人員的管理負(fù)有責(zé)任。

2、實(shí)行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管上崗前需向銷(xiāo)售經(jīng)理提交一份項(xiàng)目銷(xiāo)售方案及管理草案,銷(xiāo)售經(jīng)理以此并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定出本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo),并經(jīng)公司批準(zhǔn),作為本次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管的考核標(biāo)準(zhǔn)(如因公司原因調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃,按調(diào)整后的銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行考核)。

3、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管可根據(jù)銷(xiāo)售經(jīng)理的安排參加項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作,包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目命名、項(xiàng)目市調(diào)、銷(xiāo)售政策、銷(xiāo)售口徑、銷(xiāo)售價(jià)格等和銷(xiāo)售過(guò)程中與廣告、策劃中心銜接工作。

4、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管要根據(jù)公司的管理制度對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行嚴(yán)格的管理,擁有對(duì)違反公司規(guī)章制度的銷(xiāo)售員提出處罰建議的權(quán)力。

5、妥善處理好現(xiàn)場(chǎng)的日常事務(wù),不能處理的及時(shí)上報(bào)。

6、將每天的銷(xiāo)售情況(客戶訪談?dòng)涗?、電話接?tīng)記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理。并完成每天的銷(xiāo)售日記。

7、安排銷(xiāo)售員輪流值班和輪休,每周一報(bào)表報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理,如有變動(dòng),應(yīng)提前一天通知銷(xiāo)售經(jīng)理。

8、掌握銷(xiāo)售進(jìn)度,提出銷(xiāo)售策略。

9、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實(shí)因特殊原因需和其他公司合作,可向銷(xiāo)售經(jīng)理上報(bào),由銷(xiāo)售經(jīng)理上報(bào)公司并由公司負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)合同。

10、維持售房處的正常銷(xiāo)售秩序,維護(hù)售房處的整潔,接受銷(xiāo)售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。

四、項(xiàng)目主管獎(jiǎng)懲

1、若在考核期內(nèi)未能達(dá)到銷(xiāo)售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷(xiāo)售經(jīng)理有權(quán)撤銷(xiāo)該現(xiàn)場(chǎng)主管并另外選取主管。

2、項(xiàng)目封盤(pán)以后,若完成公司制訂的總銷(xiāo)售任務(wù),則以該項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的萬(wàn)分之二獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)主管。

3、項(xiàng)目銷(xiāo)售提前完成,將會(huì)作為下一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主管或銷(xiāo)售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。

4、項(xiàng)目結(jié)束后,現(xiàn)場(chǎng)主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷(xiāo)售員同級(jí)(優(yōu)秀項(xiàng)目主管除外)。

5、在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中,如現(xiàn)場(chǎng)主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級(jí)、停職、開(kāi)除等處分,如給公司造成名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

6、一個(gè)月本現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部銷(xiāo)售人員違紀(jì)事件超過(guò)三次(以處罰單為準(zhǔn)),給予該現(xiàn)場(chǎng)主管銷(xiāo)售部?jī)?nèi)部通報(bào)批評(píng),并處以100元罰款,一個(gè)月內(nèi)本銷(xiāo)售組銷(xiāo)售人員違紀(jì)事件超過(guò)六件,全公司通報(bào)批評(píng)。自動(dòng)解除現(xiàn)場(chǎng)主管職務(wù),并處以300元處罰。

7、銷(xiāo)售部如未完成當(dāng)月銷(xiāo)售任務(wù),銷(xiāo)售部當(dāng)月銷(xiāo)售提成中項(xiàng)目系數(shù)降一檔以示處罰。

第13篇 某某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度

某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度

1.目的:為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)作和管理,為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的支撐,拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道,規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門(mén)與項(xiàng)目中介溝通過(guò)程中的工作,特制定本制度。

2.范圍:

2.1適用范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門(mén)

2.2發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門(mén)

3.名詞解釋:項(xiàng)目?jī)?chǔ)備包括土地儲(chǔ)備和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

3.1項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個(gè)人或單位。

3.3項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。

3.4項(xiàng)目拓展部門(mén)是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門(mén)或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的工作人員。

3.5項(xiàng)目責(zé)任人是指獲取中介項(xiàng)目信息的第一人、拓展項(xiàng)目小組的牽頭人。

3.6項(xiàng)目備案是指各項(xiàng)目公司拓展項(xiàng)目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后,向總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料及項(xiàng)目初步分析報(bào)告的備案,并留存項(xiàng)目資料。

4.職責(zé):

4.1總部發(fā)展中心:

4.1.1負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門(mén)對(duì)拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案;

4.1.2審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容;

4.1.3負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。

4.2項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理:

4.2.1負(fù)責(zé)督促拓展部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案;

4.2.2協(xié)助拓展部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。

4.2項(xiàng)目公司拓展部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任人/發(fā)展中心拓展項(xiàng)目責(zé)任人:

4.2.1負(fù)責(zé)厘清項(xiàng)目關(guān)系,認(rèn)定所拓展項(xiàng)目的中介;

4.2.2負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案及中介信息的備案;

4.2.3及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目中介變更或變動(dòng)的信息;

4.2.4負(fù)責(zé)解釋與項(xiàng)目中介有關(guān)的信息和情況;

4.2.5依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本,草擬中介服務(wù)協(xié)議書(shū)。

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項(xiàng)目中介的分類(lèi):

5.1.1一類(lèi)項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的,且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起關(guān)鍵性作用(能根據(jù)我方要求,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程溝通)的個(gè)人或單位。

5.1.2二類(lèi)項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通,且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起輔助性作用的個(gè)人或單位。

5.1.3三類(lèi)項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。

5.2項(xiàng)目中介的認(rèn)定:

5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信息,并提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件,達(dá)到總部發(fā)展中心項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)的,即可認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.2不能提供項(xiàng)目所有方信息并進(jìn)行切實(shí)溝通和協(xié)調(diào)的,不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.3提供項(xiàng)目信息不完整或有明顯不真實(shí)的不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.4項(xiàng)目中介以項(xiàng)目為單位,就同一項(xiàng)目而言,項(xiàng)目中介只有一個(gè);中介為多人或多級(jí)時(shí),視為一個(gè)中介團(tuán)體;

5.2.5拓展項(xiàng)目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目備案時(shí),信息來(lái)源屬項(xiàng)目中介的,須同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目中介備案,項(xiàng)目中介信息由該拓展項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實(shí)并解釋。

5.2.6項(xiàng)目責(zé)任人要保留項(xiàng)目中介在項(xiàng)目談判過(guò)程中起到中介服務(wù)作用的憑證,要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過(guò)程記錄文件中體現(xiàn),作為最終確定該項(xiàng)目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。

5.2.7若同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介時(shí),可視如下不同情況進(jìn)行選擇:

5.2.7.1同一項(xiàng)目拓展部門(mén)內(nèi),若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介互無(wú)關(guān)系時(shí),選擇能夠提供較詳盡資料和信息的,溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的;

5.2.7.2同一項(xiàng)目拓展部門(mén)內(nèi),若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介同屬一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí),視其為一個(gè)中介團(tuán)體;

5.2.7.3不同項(xiàng)目拓展部門(mén)間,針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)不同多個(gè)中介,以項(xiàng)目備案時(shí)間先后為準(zhǔn),確定項(xiàng)目歸屬及項(xiàng)目中介,或以上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)確定為準(zhǔn)。5.3項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn):

5.3.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介清楚明確,應(yīng)包含如下內(nèi)容:項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類(lèi)建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

5.3.2項(xiàng)目法律文件,應(yīng)有以下法律文件中的一個(gè)或多個(gè):立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;

5.3.3項(xiàng)目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。

5.4項(xiàng)目中介接洽過(guò)程的工作原則:

5.4.1尊重第三方及其工作成果,承認(rèn)項(xiàng)目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用;

5.4.2注重接洽工作時(shí)的個(gè)人儀表,樹(shù)立良好的公司形象,詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)《員工手冊(cè)》及《拓展項(xiàng)目談判管理制度》;

5.4.3在我方與項(xiàng)目所有方進(jìn)行溝通前,要求項(xiàng)目中介提供公開(kāi)的項(xiàng)目資料,原則上項(xiàng)目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的,須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人,方可執(zhí)行;

5.5.項(xiàng)目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費(fèi)用的額度;中介費(fèi)用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級(jí)別以上人員;

5.5.1與項(xiàng)目中介接洽過(guò)程中,要注意保守公司機(jī)密,不得泄露公司機(jī)密。中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用:中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中介提供中介服務(wù),使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成,且合作協(xié)議正式生效為前提;

5.5.2若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的,則相應(yīng)的,項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付;

5.5.3三類(lèi)項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為:1――10萬(wàn)元人民幣;二類(lèi)項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的1-3‰(含稅)累時(shí)比例額度給付,該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票;

5.5.4項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目成交總價(jià)10億元以上8―10億元5―8億元2―5億元5.5.5付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類(lèi)項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類(lèi)項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),上浮30―50%,或視項(xiàng)目具體情況,由雙方協(xié)商另行商定,經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定;

5.5.6中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi);

5.5.7無(wú)論項(xiàng)目合作達(dá)成與否,項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān),我方不予負(fù)擔(dān);

5.5.8若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形,視情節(jié)輕重,予以核減中介費(fèi)給付額:5.5.8.1在合作過(guò)程中溝通協(xié)調(diào)不利的;

5.5.8.2在合作過(guò)程中有弄虛作假情節(jié)的;

5.5.8.3在合作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的;

5.5.8.4在合作過(guò)程中泄露我方公司機(jī)密的。

5.6從項(xiàng)目中介渠道獲取項(xiàng)目信息的操作流程:前期接洽中介認(rèn)定獲取項(xiàng)目信息資料及法律文件項(xiàng)目中介完成初步分析報(bào)告初步可行獲取詳細(xì)資料項(xiàng)目中介中介備案項(xiàng)目備案溝通協(xié)調(diào)與項(xiàng)目所有方接觸、溝通、談判項(xiàng)目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務(wù)協(xié)議

5.7中介服務(wù)協(xié)議:

5.7.1中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項(xiàng)目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;

5.7.2中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效,任何以個(gè)人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無(wú)效。

5.7.3中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行;

6.獎(jiǎng)懲條例:

6.1對(duì)于引薦項(xiàng)目中介并達(dá)成項(xiàng)目協(xié)議的公司拓展人員的獎(jiǎng)勵(lì)辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見(jiàn)《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》;

6.2與中介接洽過(guò)程中不得接受他方人員的賄賂或回扣,否則將按公司相關(guān)制度給予懲處;

6.3無(wú)

7.與中介接洽過(guò)程中泄露公司機(jī)密的,按公司相關(guān)制度給予懲處。

第14篇 某某房地產(chǎn)項(xiàng)目談判管理制度

某房地產(chǎn)總部項(xiàng)目談判管理制度

1.目的:

項(xiàng)目談判是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán),談判活動(dòng)貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作,特制定此制度。

2.范圍:

2.1適用范圍:__總部發(fā)展中心

2.2發(fā)布范圍:__總部發(fā)展中心

3.名詞解釋:

3.1談判工作小組

3.1.1項(xiàng)目談判必須成立談判小組,談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成,其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級(jí)別及以上人員。

3.1.2每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。

3.1.3談判工作小組是代表公司對(duì)外談判的唯一代表,我方所有談判信息必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f,其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ?.1.4談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則,將談判進(jìn)展及時(shí)反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

5.職責(zé):

總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改

5.1作業(yè)內(nèi)容:

5.1.1談判禮儀

談判代表要有良好的綜合素質(zhì),談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表,穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.2談判要求談判前要確定談判人員,與對(duì)方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。

5.2.1談判前應(yīng)制定談判大綱,談判大綱應(yīng)規(guī)范化,成為談判完成的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.2談判大綱包括但不限于:

5.2.2.1合作方式

5.2.2.2合作條件

5.2.2.3項(xiàng)目操作方案

5.2.2.4雙方?jīng)Q策程序及時(shí)間

5.3談判后一定要做談判紀(jì)要,并報(bào)相關(guān)人員備案。談判結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo),得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。

5.3.1經(jīng)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批的項(xiàng)目,方可進(jìn)行深入談判。談判工作程序初選階段

5.3.1.1項(xiàng)目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查項(xiàng)目:規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況,并取回相關(guān)紙版及電子版資料。

5.3.1.2該階段招待飯店原則上安排在

5.3.2立項(xiàng)、可研階段星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

5.3.2.1談判小組出具《項(xiàng)目建議書(shū)》,報(bào)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批后,談判小組提出立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃,并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)召開(kāi)立項(xiàng)項(xiàng)目工作會(huì)議,匯報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃及項(xiàng)目的談判要點(diǎn),并按會(huì)議精神與對(duì)方進(jìn)行談判。

5.3.2.2當(dāng)與合作方談判達(dá)成一致后,談判小組應(yīng)及時(shí)完成《項(xiàng)目可研報(bào)告》,可研報(bào)告要盡量詳盡對(duì)項(xiàng)目前期、法律、經(jīng)濟(jì)、合作方式、合作條件、項(xiàng)目運(yùn)作方案的可行性進(jìn)行判斷。

5.3.2.3該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向,由法律部配合完成。

5.3.2.4招待飯店原則上安排在

5.3.3決策階段

星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

5.3.3.1項(xiàng)目可研報(bào)告報(bào)決策委員會(huì),審核通過(guò)后,安排談判對(duì)等人員出面,落實(shí)決策委員會(huì)決議。

5.3.3.2該階段由法律部配合審計(jì)合作方財(cái)務(wù)等狀況并出具書(shū)面法律意見(jiàn)。

5.3.3.3該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議,由法律部配合完成。

5.3.3.4該階段飯店原則上安排在

6.獎(jiǎng)懲條例:星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

6.1談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法,不得接受對(duì)方人員或其他人員的賄賂或回扣,按公司相關(guān)制度給予獎(jiǎng)懲。

7.注意事項(xiàng):

7.1談判中要注意保守機(jī)密,不得將公司機(jī)密私自泄露給對(duì)方或無(wú)關(guān)人員,按照公司員工手冊(cè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第15篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

房地產(chǎn)總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

__總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:__房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

2.2發(fā)布范圍:__房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

3.名詞解釋:

3.1[項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]:指項(xiàng)目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

3.2[項(xiàng)目]:本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各項(xiàng)目公司2007年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開(kāi)發(fā)協(xié)議,可進(jìn)行操作的項(xiàng)目。

[項(xiàng)目公司]:指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。

4.職責(zé):

總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員:負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項(xiàng)目投資測(cè)算和可行性研究報(bào)告;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心人員對(duì)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì)

總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo);項(xiàng)目運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間營(yíng)銷(xiāo)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo);各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員:負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門(mén);

各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員:負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門(mén);

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見(jiàn)附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門(mén)責(zé)任人備注

土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接成本合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用總成本合計(jì)

5.1.1土地及大配套費(fèi)指標(biāo):土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用;大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來(lái)制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費(fèi)用,主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用,主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等;

5.1.1.7土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費(fèi)用,包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出,如中介費(fèi)用等;

5.1.1.9紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.2前期費(fèi)用指標(biāo):主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用

5.1.2.1三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場(chǎng)地平整,通水,通電。通路的費(fèi)用;5.1.2.2各種設(shè)計(jì)費(fèi)用,主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等;

5.1.2.3招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作,如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用;

5.1.2.4勘測(cè)費(fèi)是對(duì)項(xiàng)目地塊的測(cè)繪等費(fèi)用,主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測(cè);

5.1.2.5審圖費(fèi)用主要是施工圖審查費(fèi)用;

5.1.3建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是項(xiàng)目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等;

5.1.3.1.土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時(shí),主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo);

5.1.3.1.監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費(fèi)用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用;

5.1.5公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用,如小區(qū)配套的學(xué)校、會(huì)所等等;

5.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過(guò)程中不可估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在,可能產(chǎn)生一些費(fèi)用;該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計(jì)指標(biāo)直接成本是項(xiàng)目操作過(guò)程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用;直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)之和;

5.1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出;管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過(guò)程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出,一般在前期測(cè)算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目

銷(xiāo)售,所支出的推廣、宣傳、活動(dòng)等各項(xiàng)費(fèi)用;一般住宅為計(jì)劃銷(xiāo)售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項(xiàng)目具體定位和銷(xiāo)售手法的不同,要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo);

5.1.11總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和,反映了整個(gè)項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出,也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。

5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)

5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告,在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。

5.2.2.土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.3.前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.4.建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.5.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.6.直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.7.銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營(yíng)銷(xiāo)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售的人員核實(shí)后下達(dá);

5.3指標(biāo)的執(zhí)行

5.3.1項(xiàng)目公司相應(yīng)部門(mén)和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。

5.3.2項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門(mén)及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.3項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)及報(bào)批手續(xù)的部門(mén)或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.4項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的部門(mén)及人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.5項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的部門(mén)及人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見(jiàn)成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.6項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門(mén)及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售的部門(mén)及人員應(yīng)將銷(xiāo)售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.4指標(biāo)的審計(jì)

5.4.1負(fù)責(zé)審計(jì)部門(mén):該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門(mén)或人員負(fù)責(zé)填寫(xiě)本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門(mén)及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)審計(jì)。

土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.6直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.1.7銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營(yíng)銷(xiāo)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.25.4.2.1審計(jì)方式總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃;

5.4.2.25.4.3各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作,填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等;審計(jì)周期一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn),根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃,由審計(jì)負(fù)責(zé)部門(mén)制定。6.獎(jiǎng)懲條例:

超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.2單項(xiàng)指標(biāo)超額完成出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.3總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過(guò)20%以上。

6.1.2獎(jiǎng)勵(lì)金額

6.1.2.1對(duì)于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門(mén)或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對(duì)于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門(mén)或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。

6.1.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)

6.1.3.1達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的部門(mén)或人員,應(yīng)由部門(mén)負(fù)責(zé)人或員工提交書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū),經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)簽字后,上報(bào)集團(tuán)管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門(mén)或中心該獎(jiǎng)勵(lì)是否達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),審核通過(guò)的,由管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.1.46.1.4.1獎(jiǎng)勵(lì)審核獎(jiǎng)勵(lì)審核負(fù)責(zé)部門(mén)主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門(mén),包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心;

6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門(mén)要根據(jù)書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;6.1.4.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的獎(jiǎng)勵(lì)金額和方式,由管理中心向被獎(jiǎng)勵(lì)部門(mén)下達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行的通知書(shū)。

6.1.5獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門(mén)向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào);

6.1.5.2團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心;

6.1.5.3個(gè)人獲得獎(jiǎng)金,應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo)20%以上;

6.2.1.2單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門(mén)或個(gè)人進(jìn)行資金懲罰,金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門(mén)主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門(mén),包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心;

6.2.3.2負(fù)責(zé)審核

的部門(mén)要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書(shū)面懲罰通知單,通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門(mén)下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書(shū)。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門(mén),部門(mén)負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額,其他部門(mén)員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月,直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。

7.2注意事項(xiàng):注意事項(xiàng):此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)指標(biāo),各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整審核指標(biāo)。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

8.附件: