水產(chǎn)品市場招商工作可行性報(bào)告

水產(chǎn)品市場招商工作可行性報(bào)告
      都市漁港水產(chǎn)品市場的籌備和建設(shè)傾注了全體遼漁人的精力和希望，如何做好市場開業(yè)前的前期調(diào)研和招商工作至關(guān)重要。下面就結(jié)合水產(chǎn)品市場的租金、售價(jià)以及市場建設(shè)的投資與收益等4個(gè)問題做一簡單分析，僅供參考。
1.  用什么方法保證水產(chǎn)品市場建設(shè)資金平衡？
  答：通過出租、出售攤位和柜臺，廣告收入等可以保證市場建設(shè)資金平衡和快速收回。
2.  用什么方法能達(dá)到市場運(yùn)營費(fèi)用平衡？ 租、售面積各多少比較合適？
答：市場開業(yè)后的市場運(yùn)營費(fèi)用大致應(yīng)包括管理人員薪金、各種稅費(fèi)、物業(yè)維護(hù)費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。
如果用出租、出售攤位和柜臺的收入來收回前期市場建設(shè)成本的話，那么用市場廣告費(fèi)用基本可以支付日常運(yùn)營產(chǎn)生的各種費(fèi)用。
這里指的廣告主要包括市場主樓外墻大型戶外廣告以及各樓層室內(nèi)廣告等。現(xiàn)以大型戶外墻體廣告為例分析：我們水產(chǎn)品市場的主樓外部尺寸為東西寬138米、南北長207米，周長大約690米。除掉透明玻璃、出入口與汽車通道等不可利用區(qū)域，大約有600米左右長度可以懸掛大型戶外廣告。按照現(xiàn)在的廣告市場行情，大連市內(nèi)青泥洼橋、西安路等一類商業(yè)區(qū)每個(gè)基本單位尺寸（10米×10米）廣告的價(jià)格約為50萬到100萬元/年，如果我們水產(chǎn)品市場廣告按照每個(gè)基本單位尺寸（10米×10米）20萬元/年收益的話，600米的長度至少可以懸掛40個(gè)尺寸為10米×10米大型戶外廣告牌，年收益大約在800萬元左右。（按照廣告牌之間距離5米計(jì)算）
 
市場主樓內(nèi)各層租、售面積預(yù)估介紹（以1號工程的北樓先行開業(yè)為例）：
一樓：攤位面積合計(jì)7000平，全部出租，租金9元/平·天
二樓：攤位面積合計(jì)7000平，租售各一半，4萬元/平（或2.5萬元/平）
三樓：攤位面積合計(jì)7000平，全部出售
四樓：攤位面積合計(jì)7000平，全部出租
3.  站在攤位投資者的角度，按10年期算，用經(jīng)濟(jì)學(xué)算法，考慮到利率、通貨膨脹等因素，幫助客戶算一筆投資回報(bào)的帳，發(fā)掘其中的商機(jī)，以便吸引顧客投資。
攤位投資者（即客戶）：以10平米攤位為例，售價(jià)4萬，一個(gè)攤位投資40萬元。按現(xiàn)行五年利率4.75%（較高利率標(biāo)準(zhǔn)），通貨膨脹率按照6%（根據(jù)權(quán)威人士預(yù)估十二五期間通脹率）預(yù)計(jì)。
如果存在銀行：40萬元在銀行中10年后的本金總收入為
40× 63.62（萬元）
    如果投資者購買攤位：每年租金收入9×365×10=3.285（萬元），計(jì)入通貨膨脹因素，10年租金收入=37.75萬元（等比數(shù)列計(jì)算公式： =），攤位價(jià)值40萬元×=40萬元×1.79=71.63萬元，本利合計(jì)：109.38萬元。
因此，投資購買攤位的收益比存款在銀行多45.76萬元。
4.  列出選擇租/售各自的理由，是選租還是售？參考價(jià)格：售價(jià)4萬元/平，租價(jià)：9元/天/平米，即10平米的攤位年租金3.28萬元。闡述價(jià)格合理性。
   水產(chǎn)品市場可以采取租售結(jié)合的方式。對于前期以出租形態(tài)存在的攤位，后期如果有需要還可以轉(zhuǎn)為銷售，采用以租代售（用客戶前期租金作為后期買攤位的價(jià)款）或者前期租賃商戶有優(yōu)先購買權(quán)的方式。
出租的方式，投資回報(bào)較慢，但顧客資金壓力不大，會有較多客戶采納，且我公司作為出租方可以根據(jù)市場行情逐年漲價(jià)，對商戶的經(jīng)營也可以進(jìn)行一定管理和干預(yù)。
出售的方式，投資回報(bào)較快，但顧客資金壓力較大，客戶不會輕易考慮。出售后的攤位及柜臺，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)易手，我公司對其經(jīng)營的管控力度將會減小，對我公司市場的宏觀管理有一定消極影響。
租價(jià)9元/平米·天（即3285元/平米·年）的價(jià)格是是可行的。理由是：長興市場的水產(chǎn)品攤位租金為3200元/平米·年，搬遷后價(jià)格將會上漲。黑嘴子市場冰鮮區(qū)攤位租金4000元/平米·年。
售價(jià)4萬元/平米的價(jià)格，相比于大連灣現(xiàn)有公建來說偏高（據(jù)調(diào)查，以大連灣東門附近公建為例，每平米價(jià)格在2萬元左右。但這一帶公建的商業(yè)地理價(jià)值與未來預(yù)期投資收益率相比都市漁港水產(chǎn)品市場來說明顯偏低）。綜合各種因素考慮，水產(chǎn)品市場攤位或?qū)９竦钠骄蹆r(jià)在2.5萬元至3.5萬元之間比較合理。
根據(jù)所附《市場租售收入預(yù)測對比表》分析可得：保守的預(yù)測，按照租價(jià)7元/平米·天和較低售價(jià)2.5萬元（或2.3萬元/平米）計(jì)算（計(jì)入空置率因素后），如果1號工程先行開業(yè)，第一年即可收回建設(shè)成本2億元且有盈余；如果1、2號工程同時(shí)開業(yè)，第一年也能收回建設(shè)成本4億元且有盈余。