物業(yè)公司請銷假制度-5（20篇范文）

體系如何搭建

物業(yè)公司請銷假制度是保障員工權(quán)益、維護(hù)正常運(yùn)營秩序的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。構(gòu)建這一制度時，我們應(yīng)遵循公平、透明與人性化的原則。第一步，明確請假類別，如病假、年假、事假等；第二步，設(shè)定各類假期的申請流程，確保審批及時有效；第三步，制定請假天數(shù)的計算方式，保證公正；第四步，規(guī)定未批準(zhǔn)假期的處理辦法，防止濫用。

體系框架

制度框架應(yīng)包括以下幾個部分：1) 引言，闡述制度的目的和適用范圍；2) 請假類型及定義，詳列各類假期的適用情況；3) 請假申請程序，明確申請、審批和通知的步驟；4) 假期計算規(guī)則，包括累積和扣除的細(xì)節(jié)；5) 違規(guī)處理，設(shè)定相應(yīng)罰則；6) 制度修訂和解釋權(quán)，明確更新機(jī)制。

重要性和意義

請銷假制度對于物業(yè)公司而言，不僅規(guī)范了員工行為，也維護(hù)了公司的正常運(yùn)作。它有助于提升員工滿意度，通過合理安排休假，減少因人員短缺導(dǎo)致的服務(wù)質(zhì)量下降。明確的制度也能防止?jié)撛诘募m紛，保護(hù)公司與員工雙方的合法權(quán)益，增進(jìn)團(tuán)隊和諧。

制度格式

制度文件應(yīng)保持清晰易讀，采用標(biāo)準(zhǔn)的文檔格式，如標(biāo)題、副標(biāo)題、正文等。條款應(yīng)簡潔明了，避免冗長復(fù)雜的句子。使用專業(yè)術(shù)語時，確保員工能理解其含義。例如，“員工需提前至少2個工作日提交書面請假申請”、“未經(jīng)批準(zhǔn)擅自離崗將視為曠工”。此外，制度中應(yīng)包含實例或圖示，以幫助理解和執(zhí)行。

請注意，制度的實施需要結(jié)合實際情況靈活調(diào)整，定期評估效果，以確保其持續(xù)適應(yīng)公司的發(fā)展需求。務(wù)必保持與員工的溝通，使他們了解并遵守這些規(guī)定，共同營造一個高效、有序的工作環(huán)境。

物業(yè)公司請銷假制度-5范文

第1篇 物業(yè)公司請銷假制度-5

物業(yè)公司請銷假制度(五)

一、全體職工必須做到有事先請假,事后要銷假。

二、職工請假要提前寫出請假報告,待逐級批準(zhǔn)后,方可離崗,不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。

三、職工請批假范圍

請假1小時內(nèi),由所在站站長批準(zhǔn);請假半日以上(含半日),須提前寫出請假報告,由副經(jīng)理或經(jīng)理批準(zhǔn),各站長一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。

四、因病請假一日以上(含一日)須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。

五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按集團(tuán)公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、以上事項如有違反,按獎懲制度第十二條執(zhí)行。

第2篇 物業(yè)公司項目開發(fā)部規(guī)章制度

項目開發(fā)部工作任務(wù)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)或?qū)懽謽堑暮贤騾f(xié)議的簽訂。

2、負(fù)責(zé)依據(jù)顧客或本公司的要求進(jìn)行服務(wù)實現(xiàn)策劃，提供服務(wù)實施所須的有關(guān)資料。

3、負(fù)責(zé)市場調(diào)研及項目開發(fā)接管后的服務(wù)策劃及準(zhǔn)備。

4、負(fù)責(zé)公司物業(yè)管理合同及其他相關(guān)文件資料的管理、歸類整理、建檔和保管工作。

5、完成公司指定的各類業(yè)務(wù)指標(biāo)的制作、編寫，并隨時答復(fù)領(lǐng)導(dǎo)對物業(yè)市場動態(tài)情況的查詢。

6、接待客戶來訪同時做好來訪記錄。

7、對待客戶反饋的意見及建議及時傳遞和溝通。

項目部工作流程圖

市場調(diào)研 選定物業(yè)項目 制定服務(wù) 實現(xiàn)策劃表 與開發(fā)商接洽談判 對服務(wù)要求 進(jìn)行評審 簽訂物業(yè)合同 或協(xié)議 各項物業(yè)服務(wù)策劃及資源籌備 物業(yè)驗收及接管入住 開展物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)檢查 持續(xù)改進(jìn)增強(qiáng)業(yè)主滿意 項目部員工上崗條件

1、愛崗敬業(yè)，工作積極主動，具有創(chuàng)新精神和團(tuán)隊合作精神。

2、能夠吃苦耐勞，打破工作時限，認(rèn)真完成工作。

3、須具有大專以上學(xué)歷(或同等學(xué)歷)。

4、熟悉公司服務(wù)流程，日常工作，通曉物業(yè)管理行業(yè)業(yè)務(wù)知識。

5、必須經(jīng)過部門培訓(xùn)后方可上崗。

項目部經(jīng)理崗位職責(zé)

1.根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)制定的工作方針，全面、具體地負(fù)責(zé)管理物業(yè)市場開拓工作。

2.掌握本地區(qū)的物業(yè)市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，并根據(jù)市場變化規(guī)律，提出具體的工作計劃方案，以及個體物業(yè)開拓工作流程和細(xì)則。

3.擴(kuò)大本地區(qū)的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，熟悉本地區(qū)的物業(yè)市場特點(diǎn)、營銷特點(diǎn)，與本地區(qū)的主要開發(fā)商、建筑商，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

4.負(fù)責(zé)本地區(qū)的市場調(diào)研與分析預(yù)測工作，以及公司業(yè)務(wù)廣告;負(fù)責(zé)與相關(guān)的調(diào)研機(jī)構(gòu)、廣告公司、發(fā)布媒體保持正常聯(lián)絡(luò);評估市場調(diào)研、廣告效果，提出改進(jìn)建議或研究報告供領(lǐng)導(dǎo)參考。

5. 擴(kuò)大外埠市場，擴(kuò)展物業(yè)市場范圍。

6. 負(fù)責(zé)對本部門人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)、績效考核和督促，并根據(jù)市場變化對業(yè)務(wù)人員進(jìn)行動態(tài)的優(yōu)化分配。

7. 負(fù)責(zé)公司物業(yè)管理合同及其他相關(guān)文件資料的管理、歸類、整理、建檔和保管工作。

8. 負(fù)責(zé)各類業(yè)務(wù)指標(biāo)的月度、季度、年度統(tǒng)計報表和報告的制作、編寫，并隨時答復(fù)領(lǐng)導(dǎo)對物業(yè)市場動態(tài)情況的質(zhì)詢。

9. 全面管理項目開發(fā)部的日常業(yè)務(wù)工作。

10. 完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。

項目部員工崗位職責(zé)

1.熱愛本職工作，打破工作時限，保質(zhì)保量的完成工作。

2. 實現(xiàn)服務(wù)策劃，承攬物業(yè)項目，在公司授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂合同或協(xié)議。

3、組織協(xié)調(diào)內(nèi)部服務(wù)部門，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)，并跟蹤回訪服務(wù)效果。

4. 負(fù)責(zé)收集、整理、歸納市場行情、客源等信息資料，提出分析報告，為部門經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考。

5. 收集合作伙伴、競爭對手及行業(yè)內(nèi)市場信息，并及時向部門經(jīng)理匯報。

6.不斷學(xué)習(xí)掌握物業(yè)行業(yè)政策、法律、法規(guī)。7.工作積極進(jìn)取、有開拓能力、創(chuàng)新精神和團(tuán)隊合作精神。

8、做好上門客戶的接待和電話來訪工作。

9、負(fù)責(zé)客戶、顧客的投訴記錄，協(xié)助有關(guān)部門妥善處理。

10、協(xié)助部門經(jīng)理做好部內(nèi)內(nèi)務(wù)、各種部內(nèi)會議的記錄等工作。

11、完成部門經(jīng)理臨時交辦的其他任務(wù)。

第3篇 物業(yè)管理公司文件管理制度-6

物業(yè)管理公司文件管理制度6

第一節(jié)總則

一、為適應(yīng)公司全方位規(guī)范化科學(xué)管理,做好公司文件管理工作,使之規(guī)范化和制度化,特制定本制度。

二、公司文件是傳達(dá)方針政策,發(fā)布公司行政規(guī)章制度、指示、請示和答復(fù)問題、指導(dǎo)商洽工作、報告情況、交流信息的重要工具。因此,必須認(rèn)真做好文件的管理工作,有效地為公司發(fā)展服務(wù)。

三、公司全體員工都應(yīng)發(fā)揚(yáng)深入調(diào)查、聯(lián)系群眾、結(jié)合實際、實事求是和認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作作風(fēng),努力提高文件質(zhì)量和處理效率。

四、文件處理必須做到準(zhǔn)確、及時、安全,嚴(yán)格按照規(guī)定的時限和要求完成。公司文件由總經(jīng)辦統(tǒng)一發(fā)放、傳遞、用印、保管和立卷歸檔。

第二節(jié)文件分類

一、規(guī)定。發(fā)布重要的行政規(guī)章制度,采取重大的強(qiáng)制性行政措施,用規(guī)定。

二、決定、決議。對重要事項或重大行動做出安排,用決定。經(jīng)會議討論通過并要求貫徹的事項,用決議。

三、通知。轉(zhuǎn)發(fā)上級機(jī)關(guān)文件,批轉(zhuǎn)下級文件,要求下級辦理和需要共同執(zhí)行的事項,用通知。

四、通報。表彰先進(jìn),批評錯誤,傳達(dá)重要信息,用通報。

五、請示、報告。向上級請求批示與批準(zhǔn),用請示。向上級匯報工作、反映情況、提出建議,用報告。

六、批復(fù)。答復(fù)請示事項用批復(fù)。

七、函。商洽工作、詢問問題、向有關(guān)主管部門請求批準(zhǔn)等,用函。

八、會議紀(jì)要。傳達(dá)會議議定事項和主要精神,要求與會者共同遵守的,用會議紀(jì)要。

第三節(jié)文件格式

一、文件一般由標(biāo)題、發(fā)文字號、簽發(fā)人、密級、緊急程度、正文、附件、發(fā)文時間、印章、主題詞、主送單位(部門)、抄報(送)單位(部門)等部份組成。

二、文件標(biāo)題應(yīng)準(zhǔn)確簡要概括文件的主要內(nèi)容。

三、發(fā)文字號包括代號、年號、順序號。

四、公司發(fā)文代號分為四種:①___發(fā)、②___人發(fā)、③___客發(fā)。冠以上述發(fā)文代號的內(nèi)發(fā)文件應(yīng)對全公司具有效力,對外發(fā)文應(yīng)代表公司的整體意志。

發(fā)文一般應(yīng)該是對公司各方面事務(wù)具有一定指導(dǎo)性或約束力的事項的宣告,日常的程序性、流程性文件則應(yīng)以工單、請示、報告、簡報等形式流轉(zhuǎn)。力避隨意發(fā)文。

___發(fā)用于公司及各部門的對內(nèi)對外發(fā)文,由總經(jīng)辦統(tǒng)一編號;___人發(fā)、___客發(fā)分別用于人力資源部的對內(nèi)對外發(fā)文及客戶服務(wù)中心的對外發(fā)文,文件由發(fā)文部門自行編號,總經(jīng)辦統(tǒng)一認(rèn)定。(公司其他部門均以___發(fā)的代號發(fā)文,以②、③代號發(fā)文,須在發(fā)文權(quán)限范圍內(nèi)。)

五、文件必須蓋章或簽字。

六、密級分為絕密、機(jī)密、秘密。

七、緊急程度分為特急、急、平。

八、文件內(nèi)容要求事實清楚、觀點(diǎn)鮮明、條理清晰、文字精煉、用語準(zhǔn)確。

九、發(fā)文單位必須注明全稱。

十、多頁文件應(yīng)標(biāo)明頁碼。

十一、文字從左至右橫寫、橫排,左側(cè)留裝訂位。

十二、文件紙一般使用a4型。

第四節(jié)收文

一、收文一律使用《收文簿》。

二、外單位來文均由行政部指定專人收文,由總經(jīng)辦統(tǒng)一拆封、登記,根據(jù)文件屬性及時分送相關(guān)部門。

第五節(jié)辦文

一、辦文包括文件的分送、傳遞、承辦、催辦等程序。

二、辦文由總經(jīng)辦統(tǒng)一安排,包括文件的分送、傳遞和催辦。

三、協(xié)辦部門必須積極配合主辦部門完成文件處理。

四、文件的催辦由總經(jīng)辦負(fù)責(zé),防止漏辦或延誤。

五、嚴(yán)格按照時限要求完成。

六、文件傳遞必須保證安全,完善簽收手續(xù),防止文件遺失。

七、文件辦理完畢后,統(tǒng)一交由總經(jīng)辦指定專人保管、立卷歸檔。

第六節(jié)發(fā)文

一、發(fā)文一律使用《___公司發(fā)文稿紙》。

二、發(fā)文程序如下:

公司內(nèi)部發(fā)文:

擬稿人→部門經(jīng)理核準(zhǔn)→主管副總經(jīng)理→總經(jīng)辦統(tǒng)一編號→打印→蓋章(簽字)→發(fā)文→備案

對外發(fā)文:

擬稿人→部門經(jīng)理審核→主管副總經(jīng)理→總經(jīng)理核準(zhǔn)→總經(jīng)辦統(tǒng)一編號→打印→蓋章(簽字)→發(fā)文→備案

第七節(jié)其他

一、時限要求:

1、特急:限4個工作時內(nèi)完成。

2、急:限8個工作時內(nèi)完成。

3、平:限16個工作時內(nèi)完成。

二、文件的保密要求:

1、絕密文件:閱后應(yīng)立即退回發(fā)文部門,并由發(fā)文部門保存在保險柜內(nèi)。

2、機(jī)密文件:閱后應(yīng)立即保存在保險柜內(nèi)。

3、秘密文件:閱后立即保存在文件柜內(nèi)。

三、文件立卷歸檔按照《檔案管理制度》執(zhí)行。

第4篇 物業(yè)公司管理制度范本

【最完整的物業(yè)公司管理制度范本】

第一部分 崗位職責(zé)

公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。

5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作計劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅持年終考核。

7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。

8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復(fù)，認(rèn)真解決。

9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

4、制訂年度工作計劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅持年終考核。

5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復(fù)、認(rèn)真解決。

6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

7、經(jīng)濟(jì)與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實施本部門的各項工作。

2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。

3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。

4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，定期開展員工培訓(xùn)。

5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進(jìn)行考核。

管理處主任崗位職責(zé)

在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。

1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎懲制度;

2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函;

3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神;

4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;

5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實際操作;

6、隨時掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量;

7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃;

8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào);

9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。

內(nèi)勤員崗位職責(zé)

內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作。

1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實施采購;

2、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳;

3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù);

4、做好本部門員工的考勤、考核管理;

5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;

6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報告的收發(fā);

7、負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報;

8、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄;

9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復(fù)和解釋;

10、完成本部門安排的其他工作。

管理員崗位職責(zé)

在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。

1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;

2、建立收費(fèi)臺帳，掌握收費(fèi)動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費(fèi)用;

3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù);

4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;

5、負(fù)責(zé)對外包服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督管理;

6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

文員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作;

2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;

3、負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件;

4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄;

5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案;

6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;

7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費(fèi)用的通知書;

8、通過各種媒介做好宣傳工作;

9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;

公司管理制度

第5篇 物業(yè)管理公司員工離職管理制度-5

物業(yè)管理公司員工離職管理制度(五)

一、目的

為加強(qiáng)公司人力資源管理,規(guī)范員工離職的相關(guān)程序,依據(jù)《勞動合同法》等國家法律和有關(guān)地方法規(guī),結(jié)合本公司實際情況,特制定本管理制度。

二、適用范圍

1.本管理制度適用于公司總部及外派員工。

2.各子公司參照本管理制度并結(jié)合自身情況制定本公司的員工離職管理辦法。

三、術(shù)語和定義

1.離職

指公司與員工雙方因某種原因終止聘任關(guān)系,根據(jù)不同的原因,離職可分為試用期內(nèi)解除勞動關(guān)系、勞動合同到期不再續(xù)簽、辭職、辭退、自動離職、協(xié)商解除勞動合同以及開除等七類情況。

1.1試用期內(nèi)解除勞動關(guān)系:指在勞動合同中規(guī)定的試用期內(nèi),公司與員工任何一方提出解 除勞動關(guān)系的情況。

1.2勞動合同到期不再續(xù)簽:指公司與員工簽訂的勞動合同在合約期滿后,公司或員工任何一方提出不再續(xù)簽合同,雙方解除勞動關(guān)系。

1.3辭職:指勞動合同履行過程中,員工因自身原因提出解除勞動關(guān)系的情況。

1.4辭退:指勞動合同履行過程中,因某種原因,公司提出解除勞動關(guān)系的情況。

1.5自動離職:指員工終止勞動關(guān)系時不履行解除手續(xù),擅自出走離崗,或者解除手續(xù)沒有辦理完畢而離開單位的情況。

1.6協(xié)商解除勞動合同:指勞動合同履行過程中,當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除勞動關(guān)系的情況。

1.7開除:指員工因觸犯國家法律法規(guī)或公司制度規(guī)定中予以開除的條款,經(jīng)查實后,公司立即與其解除勞動關(guān)系的情況。

四、職責(zé)劃分

1.綜合服務(wù)部負(fù)責(zé)離職面談、離職手續(xù)的辦理工作;

2.各職能部門配合綜合服務(wù)部進(jìn)行離職面談、離職手續(xù)辦理工作。

五、程序和內(nèi)容

(一)試用期員工離職處理辦法

1.試用期內(nèi)公司提出解除勞動關(guān)系的處理方法

1.1員工所在部門應(yīng)在試用期結(jié)束前15個工作日,根據(jù)員工轉(zhuǎn)正的有關(guān)規(guī)定,完成對新員工的轉(zhuǎn)正評估和考核;如果轉(zhuǎn)正評估或考核結(jié)果不符合公司要求,所在部門應(yīng)及時與綜合服務(wù)部進(jìn)行溝通,如需要終止試用的,應(yīng)立即辦理離職手續(xù);

1.2員工的直接上級應(yīng)與綜合服務(wù)部一同對其進(jìn)行離職面談,提出解除勞動關(guān)系的理由,并聽取員工的意見,包括試用期內(nèi)的工作意見。

1.3由綜合服務(wù)部指導(dǎo)員工辦理相關(guān)離職手續(xù)。

2.試用期內(nèi)員工提出解除勞動關(guān)系的處理方法

2.1員工本人應(yīng)填寫《離職申請和審批表》向所在部門負(fù)責(zé)人提出申請,部門負(fù)責(zé)人應(yīng)及時與員工進(jìn)行溝通,了解離職原因和試用期的工作意見,并及時上報綜合服務(wù)部;

2.2綜合服務(wù)部在收到員工離職的申請后,要及時安排與擬離職員工的面談,在了解員工真實離職原因后,應(yīng)視情予以挽留;

2.3如員工堅持離職,則由綜合服務(wù)部指導(dǎo)員工辦理相關(guān)離職手續(xù)。

(二)勞動合同到期不再續(xù)簽

1.公司提出不再續(xù)簽勞動合同的處理方法

1.1員工所在部門應(yīng)在勞動合同期滿前45天,根據(jù)對該員工的考核結(jié)果或公司業(yè)務(wù)調(diào)整的需要,確定是否與該員工續(xù)簽勞動合同,并將意見上報綜合服務(wù)部;

1.2綜合服務(wù)部經(jīng)與用人部門溝通,并報主管上級批準(zhǔn)后,應(yīng)向員工簽發(fā)《終止/解除勞動合同通知單》;

1.3通知單發(fā)出后,員工的直接上級應(yīng)與綜合服務(wù)部一同對其進(jìn)行離職面談,說明不續(xù)簽的理由,并聽取員工的意見,包括工作意見;

1.4由綜合服務(wù)部指導(dǎo)員工辦理相關(guān)離職手續(xù)。

2.員工提出不再續(xù)簽勞動合同的處理方法

2.1同試用期內(nèi)員工提出解除勞動關(guān)系的處理方法

(三)辭職

1.辭職條件

1.1根據(jù)《勞動合同法》的相關(guān)規(guī)定,員工享有在勞動合同期內(nèi)提前解除勞動合同的權(quán)利,但應(yīng)至少在離職前30天以書面形式向所在部門負(fù)責(zé)人提出辭職申請。

2.辭職的處理方法

2.1同試用期內(nèi)員工提出解除勞動關(guān)系的處理方法

(四)辭退

1.辭退處理方法

1.1對于需要進(jìn)行辭退的員工,部門負(fù)責(zé)人應(yīng)按照《員工辭退建議表》的相關(guān)要求提交辭退建議和相關(guān)材料;

1.2接到部門負(fù)責(zé)人提交的辭退建議后,綜合服務(wù)部應(yīng)在3個工作日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查,核實是否滿足辭退條件,并將審核意見及時反饋給公司分管人力資源的副總經(jīng)理和用人部門。如遇有重大或事實不易認(rèn)定的事件,可根據(jù)具體情況適當(dāng)延長調(diào)查時間;

>

1.4根據(jù)辭退原因、結(jié)合員工實際業(yè)績表現(xiàn)由用人部門負(fù)責(zé)人與綜合服務(wù)部與員工進(jìn)行離職面談,向員工出示《終止/解除勞動合同通知單》并聽取員工意見;

1.5綜合服務(wù)部在發(fā)出《終止/解除勞動合同通知書》后,應(yīng)及時通知相關(guān)部門,以便于這些部門提前做好準(zhǔn)備工作;

1.6由綜合服務(wù)部指導(dǎo)員工辦理相關(guān)離職手續(xù)。

(五)自動離職

1.自動離職的員工需承擔(dān)違約責(zé)任,公司有權(quán)利向該員工追索因其行為給公司造成的經(jīng)濟(jì)損失;

2.對于因員工在任職期間的行為或由于工作交接不完整給公司經(jīng)濟(jì)或聲譽(yù)帶來損害的,公司有權(quán)利向該員工追索因其行為給公司造成的經(jīng)濟(jì)損失,必要時將追究其法律責(zé)任。

(六)協(xié)商解除勞動合同

經(jīng)員工和所在部門、綜合服務(wù)部的平等協(xié)商解除勞動合同的,雙方可以隨時終止勞動關(guān)系,并按正常程序辦理離職手續(xù)。

(七)開除

因員工觸犯國家法律法規(guī)或公司制度規(guī)定中予以開除的條款,經(jīng)查實后,公司立即與其解除勞動關(guān)系,限期辦理離職手續(xù)。對于違法違紀(jì)情節(jié)嚴(yán)重者,公司將送交執(zhí)法機(jī)關(guān)追究其民事和刑事責(zé)任。

六、員工離職交接程序

1.員工正式離職前必須按照《員工離職交接單》內(nèi)的各項內(nèi)容,逐項辦理交接。

1.1工作移交

1.11員工離職前應(yīng)提前準(zhǔn)備工作移交文檔,并與指定的工作移交人辦理工作移交。員工離職前應(yīng)準(zhǔn)備的工作移交文檔包括:

1.111員工執(zhí)行的主要工作任務(wù)事項說明,主要工作流程、對外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)關(guān)系說明等,其明細(xì)程度以便于工作接手人據(jù)此迅速掌握工作進(jìn)展情況為準(zhǔn)。

1.112員工保管的書面公司文件、合同、商務(wù)資料、業(yè)務(wù)資料、技術(shù)文檔及移交清單。

1.113相關(guān)電子文件及存放說明。

1.12員工完成工作移交文檔并辦理工作事項交接及工作文件交接事宜后,由員工所在部門負(fù)責(zé)人在其《員工離職交接單》工作移交項目下,書面簽署交接完畢證明意見。

1.2資產(chǎn)移交

1.21員工應(yīng)對其保管和使用的辦公車輛、辦公家具、辦公電腦及設(shè)備、通訊設(shè)備、耐用辦公文具、辦公耗材、圖書、電子資料、公司鑰匙、出入證、停車證等物品編制詳細(xì)的資產(chǎn)移交清單目錄;

1.22綜合服務(wù)部依據(jù)移交清單和此前員工領(lǐng)用資產(chǎn)時辦理的登記記錄,逐項盤點(diǎn)核定員工保管資產(chǎn)并辦理移交管理和領(lǐng)用管理變更登記;

1.23員工領(lǐng)用資產(chǎn)移交核對無誤,則由綜合服務(wù)部在《員工離職交接單》資產(chǎn)移交項目下,書面簽署交接完畢證明意見。如員工領(lǐng)用資產(chǎn)出現(xiàn)缺損,則綜合服務(wù)部應(yīng)先與員工依據(jù)公司資產(chǎn)清核管理辦法,辦理資產(chǎn)缺損申報登記,如確定資產(chǎn)缺損責(zé)任由員工承擔(dān),則應(yīng)由綜合服務(wù)部出具資產(chǎn)缺損賠償通知,發(fā)給員工和財務(wù)部,由財務(wù)部在財務(wù)結(jié)算時進(jìn)行扣繳。

1.3財務(wù)結(jié)算

1.31員工離職前應(yīng)將其任職期間因公費(fèi)用依程序報銷,并結(jié)清個人現(xiàn)金借款、支票領(lǐng)用結(jié)算等事項。員工同時應(yīng)完成其執(zhí)行工作職責(zé)承擔(dān)的款項追繳、發(fā)票追繳等財務(wù)工作事項,無法當(dāng)時完成的應(yīng)明確列明相關(guān)事項并加以說明,以便財務(wù)部統(tǒng)一管理并委托他人辦理;

1.32員工辦理完畢個人財務(wù)事項結(jié)算,由公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人在其《員工離職交接單》財務(wù)結(jié)算欄目下簽署結(jié)清證明意見;

1.33擔(dān)任公司重要崗位或承擔(dān)公司重要工作的員工,應(yīng)公司財務(wù)經(jīng)理要求,可以對其執(zhí)行的財務(wù)事項進(jìn)行離職內(nèi)部財務(wù)審計,審計無異議后經(jīng)財務(wù)經(jīng)理簽署財務(wù)結(jié)算完成證明意見。

1.4薪資及補(bǔ)償金結(jié)算

1.41綜合服務(wù)部審核《員工離職交接單》上各項交接工作完成無誤后,向離職員工說明勞資結(jié)算情況以及社會保險轉(zhuǎn)出等事宜,并由綜合服務(wù)部負(fù)責(zé)人在《員工離職交接單》勞資交接項下簽署確認(rèn)意見;

1.42綜合服務(wù)部向財務(wù)部發(fā)出員工薪資及補(bǔ)償金結(jié)算通知,財務(wù)部依據(jù)離職審批批準(zhǔn)的薪資結(jié)算日和補(bǔ)償金發(fā)放辦法,依財務(wù)規(guī)定流程發(fā)放薪資及補(bǔ)償金;

1.43員工未辦理完畢離職交接事項不得發(fā)放薪資及補(bǔ)償金;

1.44財務(wù)部發(fā)放離職員工薪資和補(bǔ)償金后,應(yīng)通知綜合服務(wù)部,并由財務(wù)部負(fù)責(zé)人在《員工離職交接單》薪資及補(bǔ)償金結(jié)算項目下簽署結(jié)清意見;

1.45員工離職時應(yīng)在《員工離職交接單》上填報真實有效的離職后聯(lián)絡(luò)方法,以便公司就員工原負(fù)責(zé)工作或交接事項與員工聯(lián)絡(luò)。

七、附則

1.本制度自2023年4月1日起施行。

2.各子公司可參照本制度制定本公司相關(guān)員工離職管理辦法,并報總公司審批后執(zhí)行。

第6篇 物業(yè)公司管理制度

為強(qiáng)化公司內(nèi)部管理，提高工作效率，加強(qiáng)組織觀念，維護(hù)正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項公司管理制度。

考勤管理制度

第一條 請銷假

1.請假一天的由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，請假兩天及以上的由總經(jīng)理批準(zhǔn)，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。

2.請假手續(xù)以書面為準(zhǔn),如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應(yīng)電話請假,書面手續(xù)后補(bǔ)。短信請假無效。

3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應(yīng)在歸崗后盡快到辦公室進(jìn)行登記，并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。

第二條 病假

1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。

2.患病員工請假應(yīng)于當(dāng)日九點(diǎn)前向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。

3.員工須在病愈上班當(dāng)日將病假條交給辦公室核查存檔。

第三條 事假

1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預(yù)測的緊急情況，必須由本人在早晨九點(diǎn)以前請示公司領(lǐng)導(dǎo))，如實說明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可休假，否則按曠工處理。

2.事假按照日標(biāo)準(zhǔn)工資100%扣除。

3.工作時間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。

第四條 年假

1、根據(jù)《職工帶薪年休假條例》年假天數(shù)的計算以在本公司工作的年限為準(zhǔn)，職工累計工作已滿1年不滿2023年的，年休假5天;已滿2023年不滿20年的，年休假10天;已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應(yīng)提前向公司提出申請、審批方可進(jìn)行休假。

3、當(dāng)年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。

第五條 婚假

1.根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交行政部備案。假后須拿結(jié)婚證及證明銷假?；榧贂r間：按法定結(jié)婚年齡(女20周歲，男22周歲)結(jié)婚的，可享受3 天婚假;符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假包括公休假和法定假。 再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

2.結(jié)婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠(yuǎn)近，另給予路程假。

第六條 產(chǎn)假

1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產(chǎn)前15天)產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領(lǐng)取獨(dú)生子女證的產(chǎn)假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。 )

3、女員工懷孕三個月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產(chǎn)假的護(hù)理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。

第七條 喪假

1.員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠(yuǎn)近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經(jīng)辦公室簽字后，報總公司備案。

2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)放。

第八條 曠工

1.未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關(guān)規(guī)定等行為，均視為曠工。

2.曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當(dāng)月只發(fā)同年北京市最低生活標(biāo)準(zhǔn)工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。

第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結(jié)合本公司的經(jīng)營特點(diǎn)及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調(diào)休)。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準(zhǔn)。

3、遲到早退情節(jié)嚴(yán)重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后酌情處理。

第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認(rèn)。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應(yīng)的手續(xù)。

2、若員工上、下班未辦理相關(guān)手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

第十一條 加班、調(diào)休

1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結(jié)核算，以獎金或假期形式(調(diào)休)兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。

財務(wù)管理制度

一.財務(wù)管理制度

1.嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和有關(guān)財經(jīng)紀(jì)律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務(wù)會計工作。

2.財務(wù)部負(fù)責(zé)全公司的經(jīng)濟(jì)總核算,并要綜合公司資金運(yùn)作的情況、管理費(fèi)收入和費(fèi)用開支的資料定期向總經(jīng)理報告。

3.負(fù)責(zé)組織各部門編制收支預(yù)算草案,根據(jù)總經(jīng)理的指令,結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合平衡。編制公司年度的財務(wù)預(yù)算草案,定期對執(zhí)行情況進(jìn)行分析,并作出書面報告送總經(jīng)理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴(yán)格檢查備用金的使用,嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負(fù)責(zé)全公司資金運(yùn)作的組織和調(diào)動,定期把資金變化情況向總經(jīng)理匯報。

5.遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務(wù)記載,正確核算,按時準(zhǔn)確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費(fèi),做好收支結(jié)算表、欠繳管理費(fèi)情況表,編制月、季、年度損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。

7.負(fù)責(zé)公司的各項財產(chǎn)登記、核對工作,保證資產(chǎn)更新的資金來源,保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴(yán)格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經(jīng)審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,用權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為收益性支出(如辦公費(fèi)用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為資本性支出(如固定資產(chǎn)的購置)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復(fù)式記帳憑證。

5.會計科目的設(shè)置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應(yīng)及時向董事會和有關(guān)部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫會計檔案銷毀清冊,經(jīng)總經(jīng)理審閱,報董事會和財政部門批準(zhǔn)后銷毀。

三.現(xiàn)金管理制度

1.根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的需要,庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應(yīng)在當(dāng)天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內(nèi)支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。

2.現(xiàn)金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補(bǔ)貼、福利補(bǔ)助費(fèi)、差旅費(fèi)等款項;

2.2 支付給不能轉(zhuǎn)帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務(wù)報酬或購買物資的款項;

2.3 結(jié)算起點(diǎn)(￥100元)以下的零星支付款項。

3.不準(zhǔn)單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準(zhǔn)利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準(zhǔn)用白條或不符合財務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴(yán)格遵守《支付結(jié)算辦法》中有關(guān)支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經(jīng)總經(jīng)理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領(lǐng)用支票者必須在開出支票五天內(nèi)報帳。

2.支票金額起點(diǎn)為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內(nèi)。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉(zhuǎn)帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉(zhuǎn)帳,不得支取現(xiàn)金。

3.簽發(fā)支票應(yīng)使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預(yù)留的銀行印章。預(yù)留的銀行印章必須為單位的財務(wù)專用章及法定代表人或其授權(quán)的代理人的私章,支票印鑒應(yīng)蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預(yù)留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標(biāo)準(zhǔn)

1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應(yīng)有回訪;

2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1. 工作人員接到投訴后,應(yīng)首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。

2. 工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實之后通知相關(guān)人員限期解決,特殊情況應(yīng)向物業(yè)總經(jīng)理匯報。

3. 針對較嚴(yán)重的投訴,工作人員應(yīng)及時向物業(yè)經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討,落實解決措施及責(zé)任人,限期進(jìn)行處理。

4. 相關(guān)人員在處理完投訴后,要迅速將處理結(jié)果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5. 辦公室負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。

6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。

7. 投訴記錄由客戶服務(wù)部兼職助理進(jìn)行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1. 簽訂詳細(xì)的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權(quán)力義務(wù),防止以后不必要的麻煩。

2. 對物業(yè)的設(shè)施安排合理的日常維護(hù)、檢修,使事故減少到最低點(diǎn)。

3. 經(jīng)常開展反饋調(diào)查便民服務(wù),了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4. 對客戶或客戶入伙時應(yīng)及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、 投訴受理

1. 開通投訴熱線。

2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。

3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任。即使錯誤在本身,亦不可當(dāng)面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內(nèi)容。

4. 對于客戶的設(shè)訴,能當(dāng)場做出解釋應(yīng)當(dāng)場給客戶解決,若不能馬上處理的應(yīng)記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結(jié)果。

5. 應(yīng)感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關(guān)部門進(jìn)行處理或報上級主管審批。

6. 對于某個人違紀(jì)的投訴,應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關(guān)人員的檢查,確保事實的準(zhǔn)確性,在依照事件的大小提請有關(guān)部門給予處理。

7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結(jié)果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8.規(guī)范用語:

1] 您好!請問我們能為您做些什么

2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。

3] 我們會及時把處理結(jié)果通知您

4] 您是否對處理結(jié)果感到滿意

5] 您是否還有什么要求

6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1.安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務(wù)。

2.安保人員實行“三班二運(yùn)轉(zhuǎn)”24小時值班制度，在任何情況下應(yīng)保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當(dāng)值。

3.由安保部完成安保員崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)及專業(yè)技能培訓(xùn)，并提供相應(yīng)的考核記錄，保證質(zhì)量。

4.安保員執(zhí)勤按相關(guān)制度和崗位工作規(guī)程完成。

5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6.突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達(dá)現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，按規(guī)定程序處理并及時總結(jié)。

7.消防系統(tǒng)運(yùn)行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8.消防設(shè)施及消防疏散標(biāo)識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00

中班:18:00- 0:00

夜班:0:00 - 8:00

三、管理規(guī)范

1.嚴(yán)禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2.嚴(yán)禁安保員當(dāng)班時看閱書報小說，玩游戲機(jī)等與工作無關(guān)的事情。

3.嚴(yán)禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4.嚴(yán)禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。

5.嚴(yán)禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準(zhǔn)。

6.嚴(yán)禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴(yán)禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴(yán)禁安保員之問，監(jiān)守自盜，用權(quán)謀私，侵吞公款。

9.嚴(yán)禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。

10.嚴(yán)禁參加非法宗教活動，參與__、賭博等。

11.嚴(yán)禁無故不參與安保會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)訓(xùn)練及集體活動。

12.嚴(yán)禁私藏淫穢書刊、影片、槍、彈、參與吸毒、販毒、私運(yùn)的一切違法活動。

13.嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、搞不團(tuán)結(jié)、頂撞上級。

14.嚴(yán)禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16.嚴(yán)禁私自運(yùn)用公司財產(chǎn)物品。

17.嚴(yán)禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴(yán)禁泄露物業(yè)部及安保機(jī)密。

19.嚴(yán)禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴(yán)禁任何形式的賄賂收賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴(yán)禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴(yán)禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當(dāng)。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴(yán)禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當(dāng)著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點(diǎn)頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側(cè)擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴(yán)禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。

5.與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴(yán)禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關(guān)事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配：

行政中心所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區(qū)6名;b區(qū)2名;c區(qū)2名;d區(qū)1名;內(nèi)外廣場5名。

二、保潔職責(zé)范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負(fù)責(zé)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

2、景觀廣場、內(nèi)廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負(fù)責(zé)的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達(dá)到無異味，蹲盤、小便池?zé)o垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內(nèi)廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應(yīng)根據(jù)實際情況，調(diào)整作息時間，如有臨時保潔工作應(yīng)做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成學(xué)院所交給的各項任務(wù)。

四、 保潔工作時間：上午7：30～ 11：30

下午14：30～18：30

五、 監(jiān)督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領(lǐng)導(dǎo)及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質(zhì)保量完成公司所交予的各項任務(wù)者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關(guān)單位進(jìn)行考評，獎優(yōu)罰劣。

維修維護(hù)制度

一、工作要求

1、負(fù)責(zé)全行政中心水、電及有關(guān)設(shè)施的維修、保養(yǎng)和管理;

2、負(fù)責(zé)監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權(quán)提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關(guān)器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴(yán)格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質(zhì)量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他設(shè)施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進(jìn)行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認(rèn)真細(xì)致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點(diǎn)部位;

4、巡檢情況必須認(rèn)真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當(dāng)事人的責(zé)任。

員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。

1.員工上崗培訓(xùn)期20天為有薪培訓(xùn)，以各部門主管進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)為主。

2.培訓(xùn)內(nèi)容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內(nèi)容。

3.培訓(xùn)目標(biāo)：通過對新員工的集中培訓(xùn)，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務(wù)意識優(yōu)良、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質(zhì)服務(wù)人員。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產(chǎn)率和服務(wù)質(zhì)量，對于在崗管理人員進(jìn)行不定期的培訓(xùn)顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。

(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎(chǔ)。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。

4.培訓(xùn)內(nèi)容。

(1)管理服務(wù)目標(biāo)、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。

(2)投訴回訪處理經(jīng)驗總結(jié)。

5.培訓(xùn)方式：

(1)利用內(nèi)部師資力量住址培訓(xùn)或邀請有關(guān)專家實施培訓(xùn)。

(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關(guān)職能機(jī)構(gòu)進(jìn)行全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)的培訓(xùn)。

(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進(jìn)的物業(yè)管理公司參觀學(xué)習(xí)，開拓視野，拓展思維。

(4)組織管理人員就工作中的難點(diǎn)、焦點(diǎn)、典型案例進(jìn)行剖析，讓員工掌握好管理服務(wù)的原則性和靈活性。

走(回)訪制度

一、制定走(回)訪制度的意義：

1、加強(qiáng)物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關(guān)心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。

2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務(wù)走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范：

1、辦公室負(fù)責(zé)行政中心內(nèi)所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務(wù)要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進(jìn)處理結(jié)果，直至其滿意。

2、辦公室應(yīng)了解回訪單位的基本情況，服務(wù)項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應(yīng)介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細(xì)記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內(nèi)容詳細(xì)記錄在《物業(yè)調(diào)查表》中，并對能夠當(dāng)時解答和解決的問題立即予以答復(fù)，對暫時不能解決的問題，則詳細(xì)記錄。

5、回訪結(jié)束時，應(yīng)對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將《物業(yè)調(diào)查表》中各單位提出的問題進(jìn)行整理，分類，同時采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)部門解決處理，并跟進(jìn)處理全過程。

7、如相關(guān)人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經(jīng)理，由辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行解決，將處理結(jié)果上報辦公室。

8、工作人員跟進(jìn)相關(guān)責(zé)任部門或責(zé)任人的整改結(jié)果，就改進(jìn)處理結(jié)果對業(yè)主進(jìn)行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進(jìn)直至業(yè)主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進(jìn)行匯總，上交辦公室及物業(yè)經(jīng)理審閱簽字后，報物業(yè)經(jīng)理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進(jìn)行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點(diǎn)反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務(wù)局進(jìn)行評審，為下一年度物業(yè)公司的改進(jìn)提供依據(jù)。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進(jìn)行回訪，滿意程度應(yīng)進(jìn)行歸納總結(jié)。

12、《調(diào)查表》發(fā)放操作規(guī)范

(1)每半年進(jìn)行一次詳細(xì)調(diào)查。

(2)發(fā)放對象：行政中心內(nèi)所有單位。

(3)發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務(wù)。

(4)向業(yè)主介紹此次意見調(diào)查的重點(diǎn)項目。

(5)確定《調(diào)查表》的收取時間。

(6)工作人員在收取時，應(yīng)查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進(jìn)及回訪。

(7)工作人員收回《調(diào)查表》后，交辦公室。物業(yè)經(jīng)理首先對《調(diào)查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進(jìn)行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進(jìn)行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。

(8)物業(yè)經(jīng)理組織各部門管理人員，召開《調(diào)查表》調(diào)查專項研討會，下發(fā)調(diào)查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進(jìn)行研究討論，初步提出整改方案。

(9)會后，各部門管理人員就《調(diào)查表》反應(yīng)的內(nèi)容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經(jīng)理。

(10)辦公室負(fù)責(zé)收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進(jìn)行跟進(jìn)回訪。

(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進(jìn)行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經(jīng)理，為今后公司完善服務(wù)提供依據(jù)。

13、相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人規(guī)范：

(1)相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人接到辦公室反饋的問題，由責(zé)任部門經(jīng)理立即落實解決措施、方法和責(zé)任人，并將改進(jìn)的情況及時反饋客服部。

(2)不能立即進(jìn)行整改的問題應(yīng)及時與辦公室溝通由辦公室進(jìn)行協(xié)調(diào)。

(3)整改完畢后，應(yīng)及時反饋辦公室進(jìn)行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負(fù)責(zé)制定各項走訪計劃，內(nèi)容及要求。

(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內(nèi)容及要求進(jìn)行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進(jìn)處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。

(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)需求信息，準(zhǔn)確差別分類，及時上報項目經(jīng)理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經(jīng)辦公室經(jīng)理審閱報總公司批準(zhǔn)，并就相關(guān)材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內(nèi)容記錄在《調(diào)查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進(jìn)入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)處理并及時將信息反饋至業(yè)主。

4、所有登門拜訪相關(guān)記錄均由辦公室負(fù)責(zé)存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調(diào)查問卷至少進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查。發(fā)放調(diào)查問卷時應(yīng)在《調(diào)查表》上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析模版，共同進(jìn)行滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作的開展。

8、辦公室負(fù)責(zé)對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作計劃的具體執(zhí)行和任務(wù)分配。

9、各部門負(fù)責(zé)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行落實解決，及時整改，將處理結(jié)果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應(yīng)三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經(jīng)理隨時調(diào)整。

2、電話回訪情況隨時進(jìn)行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

一、應(yīng)每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切設(shè)備、設(shè)施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施有任何損壞或潛在危險，應(yīng)立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內(nèi)一切設(shè)施運(yùn)作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點(diǎn)等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內(nèi)容來檢查，每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點(diǎn)。

三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設(shè)施設(shè)備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀(jì)律及工作表現(xiàn)等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應(yīng)及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應(yīng)按緊急事件處理程序處理并通知有關(guān)部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應(yīng)立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應(yīng)立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法，應(yīng)及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)工作，了解處理情況并記錄質(zhì)量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設(shè)備設(shè)施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設(shè)施每季進(jìn)行全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)一次。

二、檢查時進(jìn)行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細(xì)觀察、聽、看設(shè)備運(yùn)行是否正常，在無異聲、故障、打印機(jī)是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。

三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復(fù)，不能排除需要更換件的應(yīng)立即報告物業(yè)經(jīng)理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應(yīng)立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應(yīng)進(jìn)行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應(yīng)采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應(yīng)立即修復(fù)更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關(guān)閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

九、卷簾門檢查時應(yīng)進(jìn)行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運(yùn)行是否靈活流暢，電機(jī)是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關(guān)應(yīng)保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應(yīng)及時修補(bǔ)。

十、消火栓檢查時應(yīng)進(jìn)行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關(guān)是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關(guān)轉(zhuǎn)不動或轉(zhuǎn)動費(fèi)力，應(yīng)立即維護(hù)修理。

十一、各區(qū)域的消防設(shè)施及消防器材是各單位用于初期火災(zāi)的撲救，各單位應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)。

十二、各單位使用和保管人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握消防設(shè)施及消防器材的使用、檢查、維護(hù)和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災(zāi)的撲滅方法，熟悉消防設(shè)施及消防器材的各種設(shè)備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進(jìn)行檢查擦試保養(yǎng)和清點(diǎn)，要經(jīng)常保持消防設(shè)施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設(shè)施及消防器材每月進(jìn)行一次全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進(jìn)行全面擦拭保養(yǎng)。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進(jìn)行處理和上報。

(二)值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)重復(fù)值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時方可離開。

(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。

(四)每天對監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

(一)監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實值班期間的各項工作任務(wù)。

(二)監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。

(三)非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室 ，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。

(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

(五)公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

(一)監(jiān)控人員每天對錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標(biāo)記，為公安部門破案提供有效線索。

(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內(nèi)打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像要及時存檔保留，并做好標(biāo)記。

(三)對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行存檔保留，并做好標(biāo)記。

第六條 產(chǎn)假

1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產(chǎn)前15天)產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領(lǐng)取獨(dú)生子女證的產(chǎn)假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。 )

3、女員工懷孕三個月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產(chǎn)假的護(hù)理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。

第七條 喪假

1.員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠(yuǎn)近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經(jīng)辦公室簽字后，報總公司備案。

2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)放。

第八條 曠工

1.未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關(guān)規(guī)定等行為，均視為曠工。

2.曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當(dāng)月只發(fā)同年北京市最低生活標(biāo)準(zhǔn)工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。

第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結(jié)合本公司的經(jīng)營特點(diǎn)及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調(diào)休)。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準(zhǔn)。

3、遲到早退情節(jié)嚴(yán)重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后酌情處理。

第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認(rèn)。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應(yīng)的手續(xù)。

2、若員工上、下班未辦理相關(guān)手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

第十一條 加班、調(diào)休

1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結(jié)核算，以獎金或假期形式(調(diào)休)兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。

財務(wù)管理制度

一.財務(wù)管理制度

1.嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和有關(guān)財經(jīng)紀(jì)律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務(wù)會計工作。

2.財務(wù)部負(fù)責(zé)全公司的經(jīng)濟(jì)總核算,并要綜合公司資金運(yùn)作的情況、管理費(fèi)收入和費(fèi)用開支的資料定期向總經(jīng)理報告。

3.負(fù)責(zé)組織各部門編制收支預(yù)算草案,根據(jù)總經(jīng)理的指令,結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合平衡。編制公司年度的財務(wù)預(yù)算草案,定期對執(zhí)行情況進(jìn)行分析,并作出書面報告送總經(jīng)理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴(yán)格檢查備用金的使用,嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負(fù)責(zé)全公司資金運(yùn)作的組織和調(diào)動,定期把資金變化情況向總經(jīng)理匯報。

5.遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務(wù)記載,正確核算,按時準(zhǔn)確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費(fèi),做好收支結(jié)算表、欠繳管理費(fèi)情況表,編制月、季、年度損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。

7.負(fù)責(zé)公司的各項財產(chǎn)登記、核對工作,保證資產(chǎn)更新的資金來源,保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴(yán)格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經(jīng)審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為收益性支出(如辦公費(fèi)用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為資本性支出(如固定資產(chǎn)的購置)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復(fù)式記帳憑證。

5.會計科目的設(shè)置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應(yīng)及時向董事會和有關(guān)部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫會計檔案銷毀清冊,經(jīng)總經(jīng)理審閱,報董事會和財政部門批準(zhǔn)后銷毀。

三.現(xiàn)金管理制度

1.根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的需要,庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應(yīng)在當(dāng)天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內(nèi)支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。

2.現(xiàn)金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補(bǔ)貼、福利補(bǔ)助費(fèi)、差旅費(fèi)等款項;

2.2 支付給不能轉(zhuǎn)帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務(wù)報酬或購買物資的款項;

2.3 結(jié)算起點(diǎn)(￥100元)以下的零星支付款項。

3.不準(zhǔn)單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準(zhǔn)利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準(zhǔn)用白條或不符合財務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴(yán)格遵守《支付結(jié)算辦法》中有關(guān)支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經(jīng)總經(jīng)理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領(lǐng)用支票者必須在開出支票五天內(nèi)報帳。

2.支票金額起點(diǎn)為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內(nèi)。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉(zhuǎn)帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉(zhuǎn)帳,不得支取現(xiàn)金。

3.簽發(fā)支票應(yīng)使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預(yù)留的銀行印章。預(yù)留的銀行印章必須為單位的財務(wù)專用章及法定代表人或其授權(quán)的代理人的私章,支票印鑒應(yīng)蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預(yù)留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標(biāo)準(zhǔn)

1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應(yīng)有回訪;

2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1. 工作人員接到投訴后,應(yīng)首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。

2. 工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實之后通知相關(guān)人員限期解決,特殊情況應(yīng)向物業(yè)總經(jīng)理匯報。

3. 針對較嚴(yán)重的投訴,工作人員應(yīng)及時向物業(yè)經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討,落實解決措施及責(zé)任人,限期進(jìn)行處理。

4. 相關(guān)人員在處理完投訴后,要迅速將處理結(jié)果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5. 辦公室負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。

6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。

7. 投訴記錄由客戶服務(wù)部兼職助理進(jìn)行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1. 簽訂詳細(xì)的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權(quán)力義務(wù),防止以后不必要的麻煩。

2. 對物業(yè)的設(shè)施安排合理的日常維護(hù)、檢修,使事故減少到最低點(diǎn)。

3. 經(jīng)常開展反饋調(diào)查便民服務(wù),了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4. 對客戶或客戶入伙時應(yīng)及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、 投訴受理

1. 開通投訴熱線。

2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。

3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任。即使錯誤在本身,亦不可當(dāng)面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內(nèi)容。

4. 對于客戶的設(shè)訴,能當(dāng)場做出解釋應(yīng)當(dāng)場給客戶解決,若不能馬上處理的應(yīng)記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結(jié)果。

5. 應(yīng)感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關(guān)部門進(jìn)行處理或報上級主管審批。

6. 對于某個人違紀(jì)的投訴,應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關(guān)人員的檢查,確保事實的準(zhǔn)確性,在依照事件的大小提請有關(guān)部門給予處理。

7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結(jié)果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8.規(guī)范用語:

1] 您好!請問我們能為您做些什么

2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。

3] 我們會及時把處理結(jié)果通知您

4] 您是否對處理結(jié)果感到滿意

5] 您是否還有什么要求

6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1.安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務(wù)。

2.安保人員實行“三班二運(yùn)轉(zhuǎn)”24小時值班制度，在任何情況下應(yīng)保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當(dāng)值。

3.由安保部完成安保員崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)及專業(yè)技能培訓(xùn)，并提供相應(yīng)的考核記錄，保證質(zhì)量。

4.安保員執(zhí)勤按相關(guān)制度和崗位工作規(guī)程完成。

5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6.突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達(dá)現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，按規(guī)定程序處理并及時總結(jié)。

7.消防系統(tǒng)運(yùn)行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8.消防設(shè)施及消防疏散標(biāo)識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00

中班:18:00- 0:00

夜班:0:00 - 8:00

三、管理規(guī)范

1.嚴(yán)禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2.嚴(yán)禁安保員當(dāng)班時看閱書報小說，玩游戲機(jī)等與工作無關(guān)的事情。

3.嚴(yán)禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4.嚴(yán)禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。

5.嚴(yán)禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準(zhǔn)。

6.嚴(yán)禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴(yán)禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴(yán)禁安保員之問，監(jiān)守自盜，以權(quán)謀私，貪污公款。

9.嚴(yán)禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。

10.嚴(yán)禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。

11.嚴(yán)禁無故不參與安保會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)訓(xùn)練及集體活動。

12.嚴(yán)禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13.嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、搞不團(tuán)結(jié)、頂撞上級。

14.嚴(yán)禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16.嚴(yán)禁私自運(yùn)用公司財產(chǎn)物品。

17.嚴(yán)禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴(yán)禁泄露物業(yè)部及安保機(jī)密。

19.嚴(yán)禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴(yán)禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴(yán)禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴(yán)禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當(dāng)。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴(yán)禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當(dāng)著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點(diǎn)頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側(cè)擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴(yán)禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。

5.與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴(yán)禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關(guān)事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配：

行政中心所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區(qū)6名;b區(qū)2名;c區(qū)2名;d區(qū)1名;內(nèi)外廣場5名。

二、保潔職責(zé)范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負(fù)責(zé)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

2、景觀廣場、內(nèi)廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負(fù)責(zé)的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達(dá)到無異味，蹲盤、小便池?zé)o垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內(nèi)廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應(yīng)根據(jù)實際情況，調(diào)整作息時間，如有臨時保潔工作應(yīng)做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成學(xué)院所交給的各項任務(wù)。

四、 保潔工作時間：上午7：30～ 11：30

下午14：30～18：30

五、 監(jiān)督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領(lǐng)導(dǎo)及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質(zhì)保量完成公司所交予的各項任務(wù)者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關(guān)單位進(jìn)行考評，獎優(yōu)罰劣。

維修維護(hù)制度

一、工作要求

1、負(fù)責(zé)全行政中心水、電及有關(guān)設(shè)施的維修、保養(yǎng)和管理;

2、負(fù)責(zé)監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權(quán)提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關(guān)器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴(yán)格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質(zhì)量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他設(shè)施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進(jìn)行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認(rèn)真細(xì)致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點(diǎn)部位;

4、巡檢情況必須認(rèn)真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點(diǎn)部位設(shè)備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當(dāng)事人的責(zé)任。

員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。

1.員工上崗培訓(xùn)期20天為有薪培訓(xùn)，以各部門主管進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)為主。

2.培訓(xùn)內(nèi)容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內(nèi)容。

3.培訓(xùn)目標(biāo)：通過對新員工的集中培訓(xùn)，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務(wù)意識優(yōu)良、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質(zhì)服務(wù)人員。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產(chǎn)率和服務(wù)質(zhì)量，對于在崗管理人員進(jìn)行不定期的培訓(xùn)顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。

(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎(chǔ)。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。

4.培訓(xùn)內(nèi)容。

(1)管理服務(wù)目標(biāo)、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。

(2)投訴回訪處理經(jīng)驗總結(jié)。

5.培訓(xùn)方式：

(1)利用內(nèi)部師資力量住址培訓(xùn)或邀請有關(guān)專家實施培訓(xùn)。

(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關(guān)職能機(jī)構(gòu)進(jìn)行全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)的培訓(xùn)。

(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進(jìn)的物業(yè)管理公司參觀學(xué)習(xí)，開拓視野，拓展思維。

(4)組織管理人員就工作中的難點(diǎn)、焦點(diǎn)、典型案例進(jìn)行剖析，讓員工掌握好管理服務(wù)的原則性和靈活性。

走(回)訪制度

一、制定走(回)訪制度的意義：

1、加強(qiáng)物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關(guān)心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。

2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務(wù)走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范：

1、辦公室負(fù)責(zé)行政中心內(nèi)所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務(wù)要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進(jìn)處理結(jié)果，直至其滿意。

2、辦公室應(yīng)了解回訪單位的基本情況，服務(wù)項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應(yīng)介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細(xì)記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內(nèi)容詳細(xì)記錄在《物業(yè)調(diào)查表》中，并對能夠當(dāng)時解答和解決的問題立即予以答復(fù)，對暫時不能解決的問題，則詳細(xì)記錄。

5、回訪結(jié)束時，應(yīng)對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將《物業(yè)調(diào)查表》中各單位提出的問題進(jìn)行整理，分類，同時采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)部門解決處理，并跟進(jìn)處理全過程。

7、如相關(guān)人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經(jīng)理，由辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行解決，將處理結(jié)果上報辦公室。

8、工作人員跟進(jìn)相關(guān)責(zé)任部門或責(zé)任人的整改結(jié)果，就改進(jìn)處理結(jié)果對業(yè)主進(jìn)行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進(jìn)直至業(yè)主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進(jìn)行匯總，上交辦公室及物業(yè)經(jīng)理審閱簽字后，報物業(yè)經(jīng)理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進(jìn)行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點(diǎn)反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務(wù)局進(jìn)行評審，為下一年度物業(yè)公司的改進(jìn)提供依據(jù)。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進(jìn)行回訪，滿意程度應(yīng)進(jìn)行歸納總結(jié)。

12、《調(diào)查表》發(fā)放操作規(guī)范

(1)每半年進(jìn)行一次詳細(xì)調(diào)查。

(2)發(fā)放對象：行政中心內(nèi)所有單位。

(3)發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務(wù)。

(4)向業(yè)主介紹此次意見調(diào)查的重點(diǎn)項目。

(5)確定《調(diào)查表》的收取時間。

(6)工作人員在收取時，應(yīng)查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進(jìn)及回訪。

(7)工作人員收回《調(diào)查表》后，交辦公室。物業(yè)經(jīng)理首先對《調(diào)查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進(jìn)行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進(jìn)行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。

(8)物業(yè)經(jīng)理組織各部門管理人員，召開《調(diào)查表》調(diào)查專項研討會，下發(fā)調(diào)查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進(jìn)行研究討論，初步提出整改方案。

(9)會后，各部門管理人員就《調(diào)查表》反應(yīng)的內(nèi)容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經(jīng)理。

(10)辦公室負(fù)責(zé)收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進(jìn)行跟進(jìn)回訪。

(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進(jìn)行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經(jīng)理，為今后公司完善服務(wù)提供依據(jù)。

13、相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人規(guī)范：

(1)相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人接到辦公室反饋的問題，由責(zé)任部門經(jīng)理立即落實解決措施、方法和責(zé)任人，并將改進(jìn)的情況及時反饋客服部。

(2)不能立即進(jìn)行整改的問題應(yīng)及時與辦公室溝通由辦公室進(jìn)行協(xié)調(diào)。

(3)整改完畢后，應(yīng)及時反饋辦公室進(jìn)行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負(fù)責(zé)制定各項走訪計劃，內(nèi)容及要求。

(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內(nèi)容及要求進(jìn)行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進(jìn)處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。

(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)需求信息，準(zhǔn)確差別分類，及時上報項目經(jīng)理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經(jīng)辦公室經(jīng)理審閱報總公司批準(zhǔn)，并就相關(guān)材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內(nèi)容記錄在《調(diào)查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進(jìn)入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)處理并及時將信息反饋至業(yè)主。

4、所有登門拜訪相關(guān)記錄均由辦公室負(fù)責(zé)存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調(diào)查問卷至少進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查。發(fā)放調(diào)查問卷時應(yīng)在《調(diào)查表》上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析模版，共同進(jìn)行滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作的開展。

8、辦公室負(fù)責(zé)對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作計劃的具體執(zhí)行和任務(wù)分配。

9、各部門負(fù)責(zé)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行落實解決，及時整改，將處理結(jié)果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應(yīng)三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經(jīng)理隨時調(diào)整。

2、電話回訪情況隨時進(jìn)行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

一、應(yīng)每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切設(shè)備、設(shè)施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施有任何損壞或潛在危險，應(yīng)立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內(nèi)一切設(shè)施運(yùn)作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點(diǎn)等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內(nèi)容來檢查，每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點(diǎn)。

三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設(shè)施設(shè)備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀(jì)律及工作表現(xiàn)等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應(yīng)及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應(yīng)按緊急事件處理程序處理并通知有關(guān)部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應(yīng)立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應(yīng)立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法，應(yīng)及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)工作，了解處理情況并記錄質(zhì)量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設(shè)備設(shè)施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設(shè)施每季進(jìn)行全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)一次。

二、檢查時進(jìn)行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細(xì)觀察、聽、看設(shè)備運(yùn)行是否正常，在無異聲、故障、打印機(jī)是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。

三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復(fù)，不能排除需要更換件的應(yīng)立即報告物業(yè)經(jīng)理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應(yīng)立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應(yīng)進(jìn)行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應(yīng)采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應(yīng)立即修復(fù)更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關(guān)閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

九、卷簾門檢查時應(yīng)進(jìn)行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運(yùn)行是否靈活流暢，電機(jī)是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關(guān)應(yīng)保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應(yīng)及時修補(bǔ)。

十、消火栓檢查時應(yīng)進(jìn)行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關(guān)是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關(guān)轉(zhuǎn)不動或轉(zhuǎn)動費(fèi)力，應(yīng)立即維護(hù)修理。

十一、各區(qū)域的消防設(shè)施及消防器材是各單位用于初期火災(zāi)的撲救，各單位應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)。

十二、各單位使用和保管人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握消防設(shè)施及消防器材的使用、檢查、維護(hù)和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災(zāi)的撲滅方法，熟悉消防設(shè)施及消防器材的各種設(shè)備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進(jìn)行檢查擦試保養(yǎng)和清點(diǎn)，要經(jīng)常保持消防設(shè)施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設(shè)施及消防器材每月進(jìn)行一次全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進(jìn)行全面擦拭保養(yǎng)。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進(jìn)行處理和上報。

(二)值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)重復(fù)值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時方可離開。

(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。

(四)每天對監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

(一)監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實值班期間的各項工作任務(wù)。

(二)監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。

(三)非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室 ，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。

(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

(五)公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

(一)監(jiān)控人員每天對錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標(biāo)記，為公安部門破案提供有效線索。

(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內(nèi)打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像要及時存檔保留，并做好標(biāo)記。

(三)對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行存檔保留，并做好標(biāo)記。

第7篇 物業(yè)公司三重一大集體決策制度

物業(yè)公司三重一大實行集體決策制度

為全面落實_中央關(guān)于《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實施綱要》,貫徹執(zhí)行牛奶公司關(guān)于加強(qiáng)對“三重一大”實行集體決策制度的意見,推進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化、規(guī)范化、民主化、程序化,切實控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、避免經(jīng)營失誤、防止經(jīng)營損失和嚴(yán)格監(jiān)管措施,根據(jù)本公司的實際情況,對企業(yè)重大決策、重要項目安排、重要干部任免和大額度資金使用(以下簡稱“三重一大”)實行集體決策提出以下規(guī)定:

一、“三重一大”集體決策的主要內(nèi)容

1、企業(yè)年度經(jīng)營計劃和投資計劃;企業(yè)年度預(yù)算方案、決算方案。

2、企業(yè)發(fā)展項目、重大工程招投標(biāo)、大宗物資的采購、大額度資金的使用事項。

3、企業(yè)中層以上干部的任免、企業(yè)管理人員的聘任與解聘事項。

4、企業(yè)重大勞動用工、職工收入分配事項。

5、企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;企業(yè)的基本規(guī)章制度。

6、企業(yè)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)集體決策的其它內(nèi)容。

二、“三重一大”集體決策的責(zé)任主體

企業(yè)“三重一大”集體決策的責(zé)任主體,根據(jù)不同的內(nèi)容會有所區(qū)別,一般有黨政領(lǐng)導(dǎo)班子會議、黨政領(lǐng)導(dǎo)班子擴(kuò)大會議、班子成員分管條線會議、職代會等。

企業(yè)“三重一大”決策必須遵循國家法律、法規(guī)、方針政策與黨的紀(jì)律,決策時必須信息公開、民主討論、集體決策,不能個人擅自決定。

三、維護(hù)制度的嚴(yán)肅性、完善監(jiān)督機(jī)制與責(zé)任追究

我們應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)“三重一大”集體決策制度,平時要加強(qiáng)對企業(yè)在執(zhí)行“三重一大”集體決策制度方面的督促檢查。

凡屬不履行或不正確履行“三重一大”集體決策制度的;不執(zhí)行或擅自改變集體決定的;未經(jīng)集體決定個人擅自決策的;未向決策機(jī)構(gòu)提供全面真實情況而造成錯誤決策的責(zé)任人;決策后發(fā)現(xiàn)了可能會造成損失的情況,能夠挽回而不主動采取糾正或補(bǔ)救措施的;其它因違反“三重一大”集體決策制度而造成失誤的,要根據(jù)事實、性質(zhì)、情節(jié),依法依紀(jì)追究責(zé)任人的相關(guān)責(zé)任。

第8篇 某物業(yè)公司文件檔案管理制度

物業(yè)公司文件檔案管理制度

(一)意義

(二)文件檔案的類別與形式

公司文件檔案包括以下各類別的書面文字形式、磁卡和電腦存藏(硬盤存藏、磁盤存藏)形式。

1.公司法律文件:公司章程、批準(zhǔn)證書、營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、審計報告、企業(yè)代碼、銀行稅務(wù)登記等

2.公司董事會文件:董事會構(gòu)成、股本構(gòu)成、董事會決議、記要等

3.公司管理制度:公司運(yùn)營、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度、文本、流程

4.公司財務(wù)資料:各類總、分帳冊、報表、單據(jù)、憑賬、報告等

5.公司人事薪資:人事結(jié)構(gòu)、錄用考核文件、薪資結(jié)構(gòu)、薪資表、獎金計劃及分配記錄、獎懲記錄、保險計劃及記錄《勞動合同》等

6.公司經(jīng)營策略規(guī)劃:客戶需求分析、市場分析、各種調(diào)查分析、營銷策略、公關(guān)網(wǎng)絡(luò)、實施計劃等

7.公司客戶名冊:客戶名冊、服務(wù)合同、協(xié)議、策略聯(lián)盟協(xié)議、客戶拓展、防談名冊及記錄等

8.公司業(yè)務(wù)文件:公司各項對外服務(wù)的內(nèi)部管理制度、流程、文本及有關(guān)方法培訓(xùn)資料、報價體系等

9.公司客戶服務(wù)文件:服務(wù)過程中與客戶溝通產(chǎn)生的往來傳真、往來函、建議書、分析底稿、調(diào)查底稿、客戶提供之資料等

10.公司客戶檔案:已結(jié)案客戶的完整檔案,包括客戶服務(wù)資料及公司各種服務(wù)文本、方案、策劃、設(shè)計成果等

11.公司專業(yè)資料:公司搜集的各種業(yè)務(wù)文本、流程、制度、企劃書、顧問服務(wù)理論、方法、同業(yè)服務(wù)成果、各類行業(yè)資料、公司由政府主管部門獲取及購買的政策法規(guī)、公司各類剪報等

12.公司圖書、雜志:公司由公開發(fā)行系統(tǒng)購買、訂購的各種圖書、雜志

13.公司日常行政文件:日常通知、備忘、報告、批復(fù)、外來文函

14.公司宣傳資料:公司對外宣傳廣告用之公司介紹、業(yè)務(wù)介紹、互聯(lián)網(wǎng)主頁介紹等。

第9篇 s物業(yè)公司保密制度

物業(yè)公司秘密是關(guān)系公司權(quán)力和利益,依照特定程序確定,在一定時間內(nèi)只限一定范圍的人員知悉的事項。公司附屬組織和分支機(jī)構(gòu)以及職員都有保守公司秘密的義務(wù)。公司保密工作,實行既確保秘密又便利工作的方針。對保守、保護(hù)公司秘密以及改進(jìn)保密技術(shù)、措施等方面成績顯著的部門或職員實行獎勵。

1.目的

為保守公司秘密,維護(hù)公司權(quán)益,特制定本制度。

2.職責(zé)

總經(jīng)理負(fù)責(zé)保密級以上資料的復(fù)制、摘錄、攜帶外出等的審批。

總經(jīng)辦負(fù)責(zé)保密制度的監(jiān)督與管理。

3.過程與方法控制

3.1.公司秘密包括下列內(nèi)容:

3.1.1.公司重大決策中的秘密事項;

3.1.2.公司尚未付諸實施的經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營方向、經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營項目及經(jīng)營決策

3.1.3.公司內(nèi)部掌握的合同、協(xié)議、意見書及可行性報告、主要會議記錄。

3.1.4.公司財務(wù)預(yù)決算報告及各類財務(wù)報表、統(tǒng)計報表。

3.1.5.公司所掌握的尚未進(jìn)入市場或尚未公開的各類信息。

3.1.6.公司職員人事檔案,工資性、勞務(wù)性收入及資料。

3.1.7.業(yè)主資料;

3.1.8.公司規(guī)定不公開的財務(wù)、銀行賬戶賬號;

3.1.9.其他集團(tuán)公司或公司管理層確定應(yīng)當(dāng)保守的公司秘密事項。

3.1.10.公司職能部門/項目內(nèi)部來往資料文件。

3.1.11.一般性決定、決議、通告、通知、行政管理資料等公開性文件不屬于保密范圍。

3.2.公司秘密分級:

公司所有的檔案資料,須按其秘密等級標(biāo)明相應(yīng)的字樣(一般分為絕密、機(jī)密、保密、內(nèi)部資料、公開資料五組),分門別類放置,列成清單,便于查閱使用。由指定的專人負(fù)責(zé)印制、收發(fā)、傳遞、保管。合理劃分、確立密級、該保密的必須保密,該公開的必須公開。

3.2.1絕密是最重要的公司秘密,泄露會使公司的權(quán)力和利益遭受特別嚴(yán)重的損害;代碼s

3.2.2機(jī)密是重要的公司秘密,泄露會使公司權(quán)益和利益遭受到嚴(yán)重的損害;代碼a

3.2.3秘密是一般的公司秘密,泄露會使公司的權(quán)益和利益遭受損害。代碼b

3.2.4內(nèi)部資料:泄露會使公司利益遭受一般損害;代碼c

3.2.5公開資料:公開有助于公司利益。代碼d

3.3 密級的確立

依據(jù)保密分級表確立各類文件資料的密級。

3.3.1公司各職能部門/項目負(fù)責(zé)人對其產(chǎn)生的文件資料,提出定級意見,確立后均在文件右上角編號最后一位注明,每季度由總經(jīng)辦核實密級。

3.3.2屬公司秘密事項但不能標(biāo)明密級的,通過口頭通知、傳達(dá)接觸范圍內(nèi)的人員。

3.4 密級變更及解密:

3.4.1因工作需要或環(huán)境變化,需要變更密級的,由原產(chǎn)生密級職能部門/ 項 目負(fù)責(zé)人提出申請, 交總經(jīng)辦批準(zhǔn)變更。

3.4.2對尚在保密期的文件事項,因工作需要或環(huán)境變化,需公開的,由原產(chǎn)生密件職能部門/項目負(fù)責(zé)人向總經(jīng)辦提出申請,經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)解密。

3.5 保密措施:

3.5.1公司與長期接觸秘密文件資料的員工簽定保密協(xié)議。

3.5.2公司設(shè)專人分管保密工作,有條件的專門設(shè)立保密室。公司各職能部門/項目備專人或兼管負(fù)責(zé)保存保密材料;

3.5.3公司全體員必須貫徹執(zhí)國家有關(guān)安全和保密法律、行政法規(guī)和紀(jì)律;

3.5.4保密檔案室(柜)為公司重要工作場所,任何無關(guān)人員未經(jīng)許可不得接觸;檔案室(柜)內(nèi)一切設(shè)備、設(shè)施,未經(jīng)許可不得使用或隨意翻動;

3.5.5定期檢查保密場所的電器設(shè)備、防盜、消防器材的完好狀態(tài),確保秘密檔案材料的安全;

3.5.6對保密材料須專門登記入冊,并定期清查,防止丟失和錯漏;

3.5.7傳閱保密材料由指定人員統(tǒng)一掌握,劃定傳閱范圍,不得自行擴(kuò)大,不得讓無關(guān)人員閱看,控制傳閱件的行蹤,以防丟失;

3.5.8保密材料不得私自復(fù)制,復(fù)印件視同原件管理,復(fù)印過程的廢紙應(yīng)及時銷毀。

3.5.9保密材料嚴(yán)格按領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的數(shù)量打印或印刷,不得擅自多印多留;草稿視同原件一樣管理。打印過程形成的廢紙、廢件應(yīng)及時銷毀;

3.5.10傳遞密級材料應(yīng)專人專送,中途不得辦理無關(guān)事項,密件不得攜入不利于保密的場所;

3.5.11做好公司重要會議的保密工作。會址應(yīng)選擇有利于保密的地方,嚴(yán)格控制無關(guān)人員進(jìn)入,嚴(yán)禁濫發(fā)會議文件,檢查有無遺留材料、筆記本;

3.5.12公司文件不能隨意放在桌面上和其它暴露的地方,如暫不閱讀或離開辦 公室時,要將文件鎖好。公司的重要文件原則上不準(zhǔn)攜帶外出,限在辦公室作用,用后應(yīng)隨手入柜加鎖及在規(guī)定限期內(nèi)歸還。

3.5.13注意在通訊和辦公自動化中的保密工作。不在無保密措施的電話、傳真 機(jī)上傳遞保密材料;

3.5.14嚴(yán)格限定密件的接觸范圍。凡查閱公司密級材料,一律須向總經(jīng)辦辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)和登記手續(xù),方可使用文件調(diào)閱單;

3.5.15對保密內(nèi)容未經(jīng)許可,不得擅自摘抄、翻印、復(fù)印、攝影、轉(zhuǎn)借或損壞; 否則由此造成的后果由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任;

3.5.16公司保證員工的隱私權(quán)不受侵犯,個人資料不被有意泄露。

3.5.17屬于公司密級的文件、資料和其它物品的制作、收發(fā)、傳遞、使用、復(fù)制、摘抄 、保存和銷毀,由總經(jīng)辦執(zhí)行;

3.5.18采用電腦技術(shù)存取、處理、 傳遞的公司秘密由當(dāng)事人負(fù)責(zé)保密。

3.5.19對于密級文件、資料和其他物品,必須采取以下保密措施:

第10篇 h物業(yè)公司招投標(biāo)管理制度

1.0總則

1.1為確定招投標(biāo)項目范圍,加強(qiáng)招投標(biāo)工作管理,規(guī)范招投標(biāo)工作程序,明確崗位職責(zé),根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《廣東省建設(shè)工程招投標(biāo)管理條例》、《南海市建筑工程招標(biāo)投標(biāo)實施細(xì)則》及《南海市能興集團(tuán)有限公司招投標(biāo)管理制度》等有關(guān)文件的規(guī)定,結(jié)合公司實際情況,特制定本制度。

1.2本制度適用范圍為本規(guī)程南海市能興物業(yè)管理有限公司。

1.3任何人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招投標(biāo)或降低招投標(biāo)活動。

1.4招投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、擇優(yōu)和誠實信用原則。

1.5任何人不得限制或者排斥符合條件的單位參加招投標(biāo),不得以任何方式干涉招投標(biāo)活動。

2.0招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)

2.1 招投標(biāo)小組由公司總經(jīng)理擔(dān)任組長,固定成員一般由主管總助、財務(wù)部負(fù)責(zé)人和相關(guān)職能部門經(jīng)理等擔(dān)任。根據(jù)招投標(biāo)項目的性質(zhì),招投標(biāo)小組組長可決定邀請2名以下熟悉該項目的專業(yè)人員作為招投標(biāo)小組的臨時成員。招投標(biāo)小組成員總?cè)藬?shù)不少于5人的單數(shù)。

2.2招投標(biāo)小組根據(jù)《南海市能興發(fā)展集團(tuán)公司投標(biāo)管理制度》中所設(shè)置的權(quán)限內(nèi)均具有如下工作職責(zé):

a)決定招標(biāo)方式、方案;

b)決定被邀請投標(biāo)的單位;

c)審批招標(biāo)文件;

d)評定中標(biāo)單位。

e)通知集團(tuán)公司稽查考核部派員列席有關(guān)招投標(biāo)會議。

f)編寫招投標(biāo)工作情況報告,報集團(tuán)公司稽查考核部備案。

2.3招投標(biāo)工作,以經(jīng)營部為招投標(biāo)工作主辦部門。

2.4招投標(biāo)主辦單位開展工作,每項工作至少應(yīng)有2人同時參加。招投標(biāo)主辦單位其主要職責(zé)如下:

a)進(jìn)行招投標(biāo)前期調(diào)查。

b)提議招標(biāo)方式和方案。

c)提議被邀請投標(biāo)的單位。

d)編制招標(biāo)方案、招標(biāo)文件、擬定合同樣板。

e)進(jìn)行發(fā)標(biāo)、收標(biāo)、開標(biāo)等工作。

f)提出有關(guān)改進(jìn)招標(biāo)工作的建議。

g)在定標(biāo)后7天內(nèi)向上一級監(jiān)督部門和集團(tuán)公司稽查考核部提交有關(guān)招標(biāo)工作情況的詳細(xì)報告。

3.0招標(biāo)工作一般程序

3.1 招標(biāo)分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。

3.1.1 公開招標(biāo),由主辦單位以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

3.1.2 邀請招標(biāo),由主辦單位以招標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。

3.1.3 議標(biāo),由招標(biāo)單位對少數(shù)幾家投標(biāo)單位分別就有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商,并達(dá)成協(xié)議。

3.1.4應(yīng)邀參加投標(biāo)的單位一般不得少于五家(特殊行業(yè)和業(yè)務(wù)經(jīng)集團(tuán)公司稽查考核部同意不得少于三家),以五至十家為宜;參加議標(biāo)的單位不得少于三家。

3.1.5 采取議標(biāo)方式的必須向房地產(chǎn)事業(yè)部和稽查考核部書面說明理由。

3.2 招標(biāo)前期工作

3.2.1 經(jīng)營部根據(jù)招標(biāo)項目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。

3.2.1.1招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件,以及簽定合同的主要條款。

3.2.1.2 招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段、確定工期的,經(jīng)營部應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期,并在招標(biāo)文件中載明。

3.2.1.3 招標(biāo)文件中不得要求或者標(biāo)明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容。

3.2.1.4 經(jīng)營部編寫工程項目招標(biāo)文件時,應(yīng)一并編制招標(biāo)項目標(biāo)底,作為評標(biāo)的直接依據(jù)。標(biāo)底的編寫應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)計圖紙及有關(guān)資料,參照國家規(guī)定的枝術(shù)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)及定額進(jìn)行編制。一個投標(biāo)項目只能編制一個標(biāo)底。標(biāo)底經(jīng)審定后,在開標(biāo)前不得泄露。

3.2.2經(jīng)營部提前1個星期向招標(biāo)小組提交招標(biāo)文件、合同、并提議招標(biāo)方式和說明理由。

3.2.3招標(biāo)小組在收到有關(guān)資料2天后,通過會議或直接書面確認(rèn)等方式確定招標(biāo)方式,并審議招標(biāo)文件,審定招標(biāo)標(biāo)底。

3.2.4 經(jīng)營部把合同文本格式《合同管理制度》規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)。

>3.2.5 經(jīng)營部對擬邀請投標(biāo)或議標(biāo)的單位進(jìn)行深入調(diào)查,并向招投標(biāo)小組推薦邀請設(shè)標(biāo)或議標(biāo)的單位。對建設(shè)工程項目的投標(biāo)單位必須進(jìn)行資格預(yù)審,并對其工程業(yè)績、施工能力等方面進(jìn)等方面進(jìn)行實地考察。 經(jīng)營部根據(jù)招標(biāo)項目的具體情況,可以組織潛在投標(biāo)人查勘項目現(xiàn)場。

3.3開展招標(biāo)工作

3.3.1經(jīng)營部按招投標(biāo)小組的決定發(fā)出招標(biāo)公告或邀請書。

3.3.2接受投標(biāo)申請書,并選定符合條件的投標(biāo)人。

3.3.3召開招標(biāo)會議,向投標(biāo)人發(fā)布招標(biāo)文件,并介紹招標(biāo)項目的有關(guān)情況和要求,對投標(biāo)人提出的問題進(jìn)行說明。任何人不得向他人透露已獲得招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。任何人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案實質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。

3.3.4預(yù)留投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的合理時間。

3.3.5招標(biāo)文件發(fā)出后,不得擅自變更。確需變更的,應(yīng)以書面形式通知所有投標(biāo)人,并按實際需要順延提交投標(biāo)文件的截止時間。

3.4收標(biāo)、開標(biāo)工作

3.4.1 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件的截止時間前,將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。經(jīng)營部收到投標(biāo)文件后,應(yīng)當(dāng)簽收保存,不得開啟。投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件的截止時間前,可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件,并書面通知經(jīng)營部。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件的截止時間后送達(dá)的投標(biāo)文件,經(jīng)營部應(yīng)當(dāng)拒收。

3.4.2 投標(biāo)截止時間一到,經(jīng)營部應(yīng)會同上級監(jiān)督人員,并邀請所有投標(biāo)人一起進(jìn)行開標(biāo)。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄,并存檔備查。

3.4.3 開標(biāo)時,由投標(biāo)人和上級監(jiān)督人員檢查投標(biāo)文件的密封情況;經(jīng)確認(rèn)無誤后,由經(jīng)營部當(dāng)眾拆封,宣讀和記錄投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

3.4.5 投標(biāo)文件逾期送達(dá)的、未密封或者在封口處沒有按照規(guī)定蓋章和簽名的、未按招標(biāo)文件的主要條款編制的,以及投標(biāo)人的法定代表人或者其委托代理人未參加開標(biāo)會議的,該投標(biāo)文件均無效。

3.4.6投標(biāo)人少于三個的,經(jīng)營部應(yīng)提議重新組織招標(biāo)。

3.4.7 開標(biāo)結(jié)束后,經(jīng)營部應(yīng)編寫《招投標(biāo)情況匯報》,作為評標(biāo)、定標(biāo)的參考資料。匯報內(nèi)容包括:

a)招標(biāo)工作進(jìn)展情況。

b)投標(biāo)單位情況和投標(biāo)文件內(nèi)容的簡介。

c)投標(biāo)文件比較及綜合評價。

3.5 評標(biāo)、定標(biāo)工作

3.5.1《招投標(biāo)情況匯報》應(yīng)在評標(biāo)、定標(biāo)會議之前至少1個星期提交招投標(biāo)小組。會議時間由招投標(biāo)小組組長確定。各招投標(biāo)小組成員應(yīng)在收到有關(guān)招標(biāo)資料2天內(nèi)對招標(biāo)資料進(jìn)行審閱。

3.5.2 評標(biāo)、定標(biāo)會議由招投標(biāo)小組組長或副組長主持。到會的招投標(biāo)小組成員必須超過半數(shù)以上方為有效會議。評標(biāo)、定標(biāo)會議必須有由上級單位派出的監(jiān)督人員參加。

3.5.3參加評標(biāo)、定標(biāo)會議的成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé),遵守職業(yè)道德,各成員應(yīng)對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。

3.5.4 經(jīng)營部人員匯報完招標(biāo)工作情況后,必須離場。

3.5.5參會的招投標(biāo)小組成員每人1票,可投贊成票或反對票或棄權(quán)票,贊成票過半數(shù)方可定標(biāo);反對票和棄權(quán)票總數(shù)達(dá)到半數(shù)或以上,不能定標(biāo),須由經(jīng)營部重新開展招標(biāo)工作。

3.5.6中標(biāo)人一經(jīng)確定,不得以任何理由變更。

3.5.7經(jīng)營部向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

3.5.8會議結(jié)束后,會議記錄人員負(fù)責(zé)根據(jù)會議記錄編寫會議紀(jì)要,記錄會議決議等內(nèi)容,并由與會人員簽名。會議記錄應(yīng)全面反映各成員的評審意見。

4.0投標(biāo)保證金

4.1 招標(biāo)文件中必須注明此次投標(biāo)的投標(biāo)保證金規(guī)定。投標(biāo)保證金是否收取及收取的標(biāo)準(zhǔn)或數(shù)量,由招投標(biāo)小組根據(jù)具體的招標(biāo)項目確定。原則上投標(biāo)保證金的定額標(biāo)準(zhǔn)為不低于該項目總投資概算金額的1‰。

4.2 投標(biāo)人提交投標(biāo)文件時,招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)同時向投標(biāo)人收取投標(biāo)保證金。落標(biāo)人交納的保證金應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)工作結(jié)束之日起7天內(nèi)退回;中標(biāo)人交納的保證金應(yīng)當(dāng)于簽訂合同時退回。

4.3中標(biāo)通知書發(fā)出后,中標(biāo)人拒絕簽訂合同的,保證金不予退回;招標(biāo)人拒絕簽訂合同的,應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人支付雙倍保證金。

5.0罰 則

5.1

違反本制度規(guī)定,不按規(guī)定的程序認(rèn)真開展招投標(biāo)工作,導(dǎo)致招標(biāo)流于形式的,對有關(guān)責(zé)任人員處以1000元以上的罰款以及行政處分。

5.2違反本制度規(guī)定,向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況的,或者泄露標(biāo)底的,對直接責(zé)任人處以1000元以上的罰款以及行政處分。

5.3違反本制度規(guī)定,以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人的,對直接責(zé)任人處以1000元以上的罰款以及行政處分。

5.4違反本制度規(guī)定,在中標(biāo)單位確定前,與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的,對直接責(zé)任人處以1000元以上的罰款以及行政處分。

5.5參加招標(biāo)工作的成員有意私下接觸投標(biāo)人,或接受投標(biāo)人的財物和其他好處的,沒收其收受的財物,并處以1000元以上的罰款以及行政處分。

5.6對有上列違規(guī)行為的招投標(biāo)小組固定成員,取消其招投標(biāo)小組成員資格;對有上列違規(guī)行為的招投標(biāo)小組臨時成員,以后不得進(jìn)入招投標(biāo)小組。

5.7經(jīng)營部不提前做好招標(biāo)準(zhǔn)備工作,拖延或浪費(fèi)時間,造成招標(biāo)工作時間緊迫的,對有關(guān)責(zé)任人員處以1000元以上的罰款。

5.8對招標(biāo)活動負(fù)有監(jiān)督職責(zé)的人員徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守者,給予行政處分。

5.9對招標(biāo)工作中有犯罪嫌疑者,移交司法機(jī)關(guān)處理。

第11篇 物業(yè)公司三重一大集體決策制度格式怎樣的

物業(yè)公司三重一大實行集體決策制度為全面落實中共中央關(guān)于《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實施綱要》,貫徹執(zhí)行牛奶公司關(guān)于加強(qiáng)對“三重一大”實行集體決策制度的意見,推進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化、規(guī)范化、民主化、程序化,切實控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、避免經(jīng)營失誤、防止經(jīng)營損失和嚴(yán)格監(jiān)管措施,根據(jù)本公司的實際情況,對企業(yè)重大決策、重要項目安排、重要干部任免和大額度資金使用(以下簡稱“三重一大”)實行集體決策提出以下規(guī)定:

一、“三重一大”集體決策的主要內(nèi)容

1、企業(yè)年度經(jīng)營計劃和投資計劃;

企業(yè)年度預(yù)算方案、決算方案。

2、企業(yè)發(fā)展項目、重大工程招投標(biāo)、大宗物資的采購、大額度資金的使用事項。

3、企業(yè)中層以上干部的任免、企業(yè)管理人員的聘任與解聘事項。

4、企業(yè)重大勞動用工、職工收入分配事項。

5、企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;

企業(yè)的基本規(guī)章制度。

6、企業(yè)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)集體決策的其它內(nèi)容。

二、“三重一大”集體決策的責(zé)任主體企業(yè)“三重一大”集體決策的責(zé)任主體,根據(jù)不同的內(nèi)容會有所區(qū)別,一般有黨政領(lǐng)導(dǎo)班子會議、黨政領(lǐng)導(dǎo)班子擴(kuò)大會議、班子成員分管條線會議、職代會等。

企業(yè)“三重一大”決策必須遵循國家法律、法規(guī)、方針政策與黨的紀(jì)律,決策時必須信息公開、民主討論、集體決策,不能個人擅自決定。

三、維護(hù)制度的嚴(yán)肅性、完善監(jiān)督機(jī)制與責(zé)任追究我們應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)“三重一大”集體決策制度,平時要加強(qiáng)對企業(yè)在執(zhí)行“三重一大”集體決策制度方面的督促檢查。

凡屬不履行或不正確履行“三重一大”集體決策制度的;

不執(zhí)行或擅自改變集體決定的;

未經(jīng)集體決定個人擅自決策的;

未向決策機(jī)構(gòu)提供全面真實情況而造成錯誤決策的責(zé)任人;

決策后發(fā)現(xiàn)了可能會造成損失的情況,能夠挽回而不主動采取糾正或補(bǔ)救措施的;

其它因違反“三重一大”集體決策制度而造成失誤的,要根據(jù)事實、性質(zhì)、情節(jié),依法依紀(jì)追究責(zé)任人的相關(guān)責(zé)任。

第12篇 物業(yè)公司培訓(xùn)管理制度-11

物業(yè)公司培訓(xùn)管理制度(十一)

1.目的

通過有效的培訓(xùn),實現(xiàn)對人力資源的開發(fā),使工作效能達(dá)到最優(yōu)化,為未來發(fā)展提供戰(zhàn)略性的高層次人才儲備,以適應(yīng)公司不斷發(fā)展的需要。

2.適用范圍

均豪公司全體員工

3.職責(zé)

3.1公司人力資源部負(fù)責(zé)公司范疇內(nèi)所有培訓(xùn)計劃的編制、匯總督導(dǎo)工作,督導(dǎo)落實培訓(xùn)管理工作的落實和檢查。

3.2 項目部根據(jù)公司制訂的年度培訓(xùn)計劃編制本項目部的年度計劃。

3.3 各項目部的行政管理辦公室負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)的所有培訓(xùn)計劃的編制、匯總督導(dǎo)工作,督導(dǎo)落實培訓(xùn)管理工作的落實和檢查。

3.4 各級主管領(lǐng)導(dǎo)對培訓(xùn)工作的執(zhí)行負(fù)責(zé)。

3.5 公司質(zhì)量檢查經(jīng)理對培訓(xùn)工作所有質(zhì)量記錄負(fù)有檢查責(zé)任。

4.術(shù)語

4.1培訓(xùn)教程:指公司按行政級別/專業(yè)/性質(zhì)所制定的不同系列培訓(xùn)課程

4.2崗位資格培訓(xùn)證書:指員工參加公司內(nèi)部培訓(xùn)和具備某種任職資格的證明。

4.3培訓(xùn)考核率:指培訓(xùn)后進(jìn)行考試的次數(shù)比例。

4.4培訓(xùn)出勤率:指應(yīng)參加培訓(xùn)人數(shù)與實際參加培訓(xùn)人數(shù)的比例。

5.程序

5.1需求調(diào)查

5.1.1項目部定期征求員工對培訓(xùn)工作的意見和建議,進(jìn)行員工工作現(xiàn)狀分析,認(rèn)真填寫《培訓(xùn)需求調(diào)查表》,每月25日前報人力資源部。

5.1.2公司人力資源部負(fù)責(zé)匯總報行政總監(jiān)并備案.

5.2計劃的編制

5.2.1各級培訓(xùn)計劃的編制均須根據(jù)培訓(xùn)需求、上年度的培訓(xùn)總結(jié)分析結(jié)果以及當(dāng)年度的公司、項目部的年度計劃要求編制。

5.2.2計劃編制須按統(tǒng)一的文本格式撰寫,作為年度工作計劃的構(gòu)成部分,并附《培訓(xùn)計劃表》。

5.2.3必要時可由公司人力資源部組織召開計劃編制專題會做預(yù)案布置研討。

5.2.4總部人力資源部的計劃是全公司范疇的整體安排,同時應(yīng)包含總部和項目部的培訓(xùn)內(nèi)容。

5.2.5總部各職能部室的專項培訓(xùn)計劃應(yīng)自行編制。

5.2.6總部、項目部因工作需要進(jìn)行臨時培訓(xùn),按照《臨時培訓(xùn)制度》、《臨時培訓(xùn)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。

5.3計劃審批

5.3.1公司年度計劃須公司總經(jīng)理辦公會審議,總經(jīng)理簽批。

5.3.2項目部年度計劃、月度計劃和單項培訓(xùn)計劃由各單位主管領(lǐng)導(dǎo)審批并報人力資源部核準(zhǔn)。

5.3.3培訓(xùn)中的其它需審批的重大事宜由行政總監(jiān)批準(zhǔn)。

5.4計劃執(zhí)行

5.4.1人力資源部負(fù)責(zé)總部培訓(xùn)計劃的落實工作。

5.4.2項目部培訓(xùn)計劃審批核準(zhǔn)后可自行分解為月計劃表,除特別要求外可自行調(diào)整安排,無須總部審批,但須每月底前將下月培訓(xùn)計劃報公司人力資源部備案。

5.5. 組織實施

5.5.1課程設(shè)置

5.5.1.1由公司人力資源部組織,各主管部門配合進(jìn)行培訓(xùn)課程設(shè)置方案的設(shè)計。

5.5.1.2培訓(xùn)課程設(shè)置方案由人力資源部匯總經(jīng)行政總監(jiān)審核后總經(jīng)理簽批(參見培訓(xùn)課程匯總表)。

5.5.1.3培訓(xùn)課程將根據(jù)需要不定期的進(jìn)行增減,每年終審核一次。

5.5.2教師選配

5.5.2.1按照《培訓(xùn)教師管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.5.3教材選用

5.5.3.1為節(jié)省人力物力,部分專業(yè)基礎(chǔ)理論利用社會現(xiàn)有教材,由人力資源部統(tǒng)一購買.

5.5.3.2部門經(jīng)理以上人員課程由主講老師按照課程要求制訂教學(xué)提綱、考核標(biāo)準(zhǔn),送人力資源部備案,經(jīng)行政總監(jiān)簽批后,認(rèn)真做好試講準(zhǔn)備工作。經(jīng)過培訓(xùn)試講合格后,由人力資源部制成錄像、光盤作為正式教材使用。

5.5.3.3部門經(jīng)理以下人員通用教材由公司提供,應(yīng)知應(yīng)會知識由各項目部授課教師制定教學(xué)提綱、考核標(biāo)準(zhǔn)送人力資源部備案后實施。對經(jīng)過培訓(xùn)授課效果好的,由人力資源部制成錄像光盤作為正式教材。

5.5.3.4新入職員工培訓(xùn)教材由公司統(tǒng)一制作下發(fā)。

5.5.3.5培訓(xùn)教材的實施細(xì)則參見《培訓(xùn)教材管理規(guī)定》。

5.5.4培訓(xùn)的管理

5.5.4.1培訓(xùn)的運(yùn)行按《各類培訓(xùn)管理程序》執(zhí)行。

5.5.4.2各項目部組織的培訓(xùn)出勤率不得低于90%。

5.5.4.3新員工入職培訓(xùn)按照《新員工入職培訓(xùn)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。

5.5.4.4外派取證培訓(xùn)按照《外派取證班管理規(guī)定》執(zhí)行.

5.5.4.5臨時培訓(xùn)按照《臨時培訓(xùn)制度》執(zhí)行

5.5.4.6崗位資格培訓(xùn)按照《崗位資格培訓(xùn)管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.5.4.7項目部執(zhí)總主抓培訓(xùn)工作,并設(shè)專人(兼職)負(fù)責(zé)日常培訓(xùn)管理工作。

5.5.4.8 各項目部于每月25日前向人力資源部報本月培訓(xùn)記錄和下月培訓(xùn)計劃。

5.5.4.9公司總部各部室舉辦的專業(yè)培訓(xùn)計劃應(yīng)于實施前5天報人力資源部。

5.5.4.10人力資源部按各項目部上報的計劃,每月定期進(jìn)行檢查,填寫《培訓(xùn)工作月檢記錄》。

5.5.4.11人力資源部將培訓(xùn)計劃執(zhí)行情況上報行政總監(jiān),并做為考核各項目部培訓(xùn)工作的依據(jù)。

5.6培訓(xùn)考核

5.6.1 對培訓(xùn)內(nèi)容學(xué)習(xí)程度要求分為了解、熟悉、掌握,其中熟悉和掌握的內(nèi)容必須經(jīng)過考核,培訓(xùn)考核率達(dá)90%以上。根據(jù)培訓(xùn)檢查的需要,人力資源部按10%比例對培訓(xùn)考核過程進(jìn)行監(jiān)督,詳見《培訓(xùn)考核辦法》。

5.6.2 新入職員工培訓(xùn)考試不合格的按《新員工入職培訓(xùn)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。

5.6.3崗位資格培訓(xùn)不合格按《崗位資格培訓(xùn)管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.6.4因工作原因未參加規(guī)定教程培訓(xùn)及考核的人員一律安排時間補(bǔ)課并進(jìn)行考課;因個人原因未參加規(guī)定教程培訓(xùn)及考核的人員按《公司獎懲管理制度》予以相應(yīng)處罰。

5.7培訓(xùn)效果評估

5.7.1為了提高培訓(xùn)質(zhì)量,每次培訓(xùn)結(jié)束后,培訓(xùn)負(fù)責(zé)人應(yīng)組織相關(guān)人員對效果進(jìn)行量化打分,填寫《培訓(xùn)學(xué)員評估表》,《培訓(xùn)教師課程評估表》,由培訓(xùn)負(fù)責(zé)人根據(jù)評分結(jié)果做出評估報告。

5.7.2《培訓(xùn)學(xué)員評估表》及《培訓(xùn)教師課程評估表》的填寫,應(yīng)充分體現(xiàn)客觀、公正原則,培訓(xùn)活動負(fù)責(zé)人在組織活動評估前,應(yīng)做反復(fù)強(qiáng)調(diào),并現(xiàn)場解答填寫

人員提出的有關(guān)問題,但不得指導(dǎo)填寫人員填寫或提前灌輸個人意見、施加個人影響。

5.7.3《培訓(xùn)學(xué)員評估表》評分結(jié)果在評估報告形成后,應(yīng)與被評估人員及其直接主管人員、部門負(fù)責(zé)人見面,《培訓(xùn)學(xué)員評估表》的正本及副本分別由公司人力資源部及所屬部門保管留存。

5.7.4《培訓(xùn)教師培訓(xùn)課程評估表》的得分結(jié)果在評估報告形成后,應(yīng)告之被評估人員。并告知其直接的上級和部門負(fù)責(zé)人員?！杜嘤?xùn)教師培訓(xùn)課程評估表》僅供人力資源部查閱;

5.7.5評估報告各類評估表應(yīng)嚴(yán)格遵循逐級呈報的原則,上報人力資源部,如屬重大培訓(xùn)活動需上報行政總監(jiān)。

5.8培訓(xùn)登記

5.8.1 所有培訓(xùn)必須認(rèn)真填寫《培訓(xùn)工作記錄表》,并于當(dāng)月隨月報一同報送總部人力資源部。虛假表報將追究填報人的責(zé)任。

5.8.2 總部人力資源培訓(xùn)部、項目部依據(jù)記錄內(nèi)容在《崗位資格培訓(xùn)證書》上做正式記錄。詳見《崗位資格培訓(xùn)證書管理規(guī)定》。

5.9培訓(xùn)備案

5.9.1人力資源部、項目部應(yīng)及時將員工培訓(xùn)情況備案待查,其備案情況應(yīng)與員工所持《崗位資格培訓(xùn)證書》登記內(nèi)容相符。

5.10材料歸檔

5.10.1人力資源部、項目部根據(jù)培訓(xùn)分類做好材料的歸檔整理工作,按照公司《檔案管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.11培訓(xùn)統(tǒng)計

5.11.1人力資源部、項目部根據(jù)培訓(xùn)情況及時做好各項數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作。見《培訓(xùn)工作統(tǒng)計表》

5.12培訓(xùn)總結(jié)

5.12.1通過員工直接上級來了解員工培訓(xùn)后各方面所發(fā)生的變化,了解員工對培訓(xùn)的需求從培訓(xùn)角度加以分析解決。

5.12.2通過員工本人介紹自己培訓(xùn)后的感受,并以此來收集改進(jìn)建議。

5.12.3總結(jié)成功經(jīng)驗,找出不足之處,并在今后培訓(xùn)工作中加以改進(jìn)并將情況反饋給各有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門。

5.12.4根據(jù)公司或行業(yè)最新發(fā)展信息以及公司經(jīng)營管理最新動態(tài)提出對原計劃進(jìn)行調(diào)整和修正意見。

5.12.5每月各項目部要對當(dāng)月的培訓(xùn)工作,做出總結(jié)與分析上報公司人力資源部,以便調(diào)整培訓(xùn)內(nèi)容。

5.13管理指標(biāo)評審

5.13.1各項目部每月要將培訓(xùn)工作管理指標(biāo)完成情況報人力資源部;人力資源根據(jù)《培訓(xùn)工作指標(biāo)月檢記錄》進(jìn)行匯總,填寫《培訓(xùn)工作管理指標(biāo)完成情況統(tǒng)計表》報行政總監(jiān)。

5.14年度評審

5.14.1人力資源部結(jié)合檢查情況進(jìn)行年度匯總,填寫《培訓(xùn)工作管理指標(biāo)完成情況統(tǒng)計表》報行政總監(jiān)進(jìn)行評審。

6.監(jiān)督執(zhí)行

公司行政總監(jiān)對公司的培訓(xùn)和效果負(fù)管理責(zé)任。

7.相關(guān)性文件

《臨時培訓(xùn)制度》

《臨時培訓(xùn)作業(yè)指導(dǎo)書》

《各類培訓(xùn)管理程序》

《培訓(xùn)教材管理規(guī)定》

《新員工入職培訓(xùn)作業(yè)指導(dǎo)書》

《外派取證班管理規(guī)定》

《崗位資格培訓(xùn)管理規(guī)定》

《培訓(xùn)考核辦法》

《崗位資格培訓(xùn)證書管理規(guī)定》

《檔案管理規(guī)定》

《獎懲管理制度》

8.質(zhì)量記錄及表格

《培訓(xùn)需求調(diào)查表》

《培訓(xùn)計劃表》

《培訓(xùn)課程匯總表》

《培訓(xùn)工作記錄表》

《崗位資格培訓(xùn)證書》

《培訓(xùn)工作統(tǒng)計表》

《培訓(xùn)工作管理指標(biāo)完成情況統(tǒng)計表》

《培訓(xùn)學(xué)員評估表》

《培訓(xùn)教師課程評估表》

第13篇 某物業(yè)公司合同管理制度

合同管理是物業(yè)管理企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容,搞好合同管理,對于公司經(jīng)濟(jì)活動的開展和經(jīng)濟(jì)利益的取得,都有積極的意義。各級管理人員及其他有關(guān)人員,都必須嚴(yán)格遵守、切實執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合,共同努力,搞好公司以重合同、守信譽(yù)為核心的合同管理工作。

1.目的:為規(guī)范公司合同的管理,防范與控制合同風(fēng)險,有效維護(hù)公司的合法權(quán)益,根據(jù)《合同法》及其它有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合公司的實際情況,制訂本制度。

2.適用范圍:公司對外簽訂的各類合同、協(xié)議、約定、等合同類文書均適用本制度。補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充約定、合同附件等原合同的補(bǔ)充類文書是原合同的必要組成部分,從屬于原合同,同樣適用本制度。

3.職責(zé)

3.1董事長負(fù)責(zé)標(biāo)的3萬以上合同的審批簽署;

3.2公司總經(jīng)理受董事長委托負(fù)責(zé)標(biāo)的3萬以下合同的審批簽署;

3.3公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)公司各類合同的管理工作,具體職責(zé)是:

3.3.1負(fù)責(zé)在有需要情況下介入各類合同的談判工作。

3.3.2負(fù)責(zé)制定銷售、采購合同統(tǒng)一文本;

3.3.3負(fù)責(zé)對合同專用章、合同統(tǒng)一文本、法人授權(quán)委托書的發(fā)放和管理;

3.3.4負(fù)責(zé)各職能部門/項目提交的各類合同的合法性、可行性、有利性審查;

3.3.5負(fù)責(zé)合同糾紛的處理;

3.3.6負(fù)責(zé)合同的檔案日常管理;

3.3.7負(fù)責(zé)本制度的監(jiān)督執(zhí)行。

3.4 職能部門/項目負(fù)責(zé)各類相關(guān)業(yè)務(wù)的合同談判。

4.合同的簽訂

4.1所有合同必須由公司簽訂,任何職能部門、項目、分公司等不得擅自簽訂合同。

4.2簽訂合同前須審查的資料:

4.2.1必須審查對方當(dāng)事人的主體資格,如營業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證、身份證明文件等。

4.2.2資信能力、履約能力,如資產(chǎn)證明、信譽(yù)紀(jì)錄、企業(yè)規(guī)模和狀況、相關(guān)的資質(zhì)證明等。

4.3合同的審批

公司簽訂的合同,必須經(jīng)公司總經(jīng)理審批。

4.3.1具體權(quán)限如下:

4.3.1.1一般情況下合同由董事長授權(quán)總經(jīng)理審批。

4.3.1.2 標(biāo)的超過3萬元的由董事長審批。

4.3.1.3標(biāo)的超過公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會審批。

4.3.2合同原則上由經(jīng)辦部門/項目負(fù)責(zé)人具體經(jīng)辦,擬訂初稿后必須經(jīng)相關(guān)職責(zé)部門、品質(zhì)督導(dǎo)部、總辦、總經(jīng)理(董事長)審閱后按合同審批權(quán)限簽署。

合同審查的要點(diǎn)是:

4.4.1.1合同的合法性。包括:當(dāng)事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。

4.3.2.2合同的嚴(yán)密性。包括:合同應(yīng)具備的條款是否齊全;當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。

4.3.2.3合同的可行性。包括:當(dāng)事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預(yù)計取得的經(jīng)濟(jì)效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險;合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟(jì)損失。

4.3.3根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要,合同還應(yīng)當(dāng)視情況是否呈報上級主管機(jī)關(guān)鑒證、批準(zhǔn),或報工商行政管理部門鑒證,或請公證處公證。

4.4不得與沒有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的組織簽訂合同,也不得簽訂與法人履約能力明顯不相符的經(jīng)濟(jì)合同。

4.5公司出具授權(quán)委托書委托員工簽訂合同的,該員工為公司委托人。公司委托人,可以在公司授權(quán)范圍內(nèi)代表公司簽約。公司委托人必須對本企業(yè)公司負(fù)責(zé)。若公司委托人超出委托權(quán)限簽約,造成公司損失的,公司將按照有關(guān)本制度有關(guān)規(guī)定處理。

4.6簽訂合同必須貫徹平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)脑瓌t和價廉物美、擇優(yōu)簽約的原則。任何人對外簽訂合同,都必須以維護(hù)本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟(jì)效益為宗旨,決不允許在簽訂合同時假公濟(jì)私、損公肥私、謀取私利,違者依本制度有關(guān)規(guī)定嚴(yán)懲。

4.7合同的形式:除即時結(jié)算付清款項的合同外,一律采用書面合同,并必須采用統(tǒng)一合同文本。

4.8合同的內(nèi)容應(yīng)符合以下要求:

4.8.1當(dāng)事人的情況:記載清楚合同當(dāng)事人的名稱(個人的要寫姓名和身份證號)、地址、聯(lián)系方式,合同抬頭、落款、公章以及對方當(dāng)事人提供的資信情況載明的當(dāng)事人的名稱、住所應(yīng)保持一致。

4.8.2合同標(biāo)的:合同標(biāo)的應(yīng)具有唯一性、準(zhǔn)確性,買賣合同應(yīng)詳細(xì)約定規(guī)格、型號、商標(biāo)、產(chǎn)地、等級等內(nèi)容;服務(wù)合同應(yīng)約定詳細(xì)的服務(wù)內(nèi)容及要求;對合同標(biāo)的無法以文字描述的應(yīng)將說明材料如圖紙等作為合同的附件。

4.8.3數(shù)量:合同應(yīng)采用國家標(biāo)準(zhǔn)的計量單位,約定標(biāo)的物數(shù)量,無法約定確切數(shù)量的應(yīng)約定數(shù)量的確定方式(如電報、傳真、送貨單、發(fā)票等)。

4.8.4質(zhì)量:有國家標(biāo)準(zhǔn),部門行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)約定所采用標(biāo)準(zhǔn)的代號;化工產(chǎn)品等可以用指標(biāo)描述的產(chǎn)品應(yīng)約定主要指標(biāo)要求(標(biāo)準(zhǔn)已涵蓋的除外);憑樣品支付的應(yīng)約定樣品的產(chǎn)生方式及樣品存放地點(diǎn)。

4.8.5價款或報酬:價款或者報酬應(yīng)在合同中明確,采用折扣形式的應(yīng)約定合同的實際價款;價款的支付方式如轉(zhuǎn)帳支票、匯票(電匯、票匯、信匯)、托收、信用證、現(xiàn)金等應(yīng)予以明確;價款或報酬的支付期限應(yīng)約定確切日期或約定在一定條件成就后多少日內(nèi)支付。

4.8.6履行期限、地點(diǎn)和方式

履行期限應(yīng)具體明確定,無法約定具體時間的,應(yīng)在合同中約定履行期間的方式;

合同履行地點(diǎn)應(yīng)力爭作對本方有利的約定,如買賣合同一般約定交貨地點(diǎn)為本公司倉庫或本公司的住所地;約定具體地名的應(yīng)明確至市轄區(qū)或縣一級;

買賣合同在合同中應(yīng)約定交付的手續(xù),即合同履行的標(biāo)志,如托運(yùn)單、倉庫保管員簽單等。

4.8.7合同的擔(dān)保

合同中對方事人要求提供擔(dān)?；虮痉揭髮Ψ疆?dāng)事人提供擔(dān)保的,應(yīng)結(jié)合具體情況根據(jù)《擔(dān)保法》的要求辦理相關(guān)手續(xù)。

4.8.8合同的解釋

合同文本中所有文字應(yīng)具有排它性的解釋,對可能引起歧義的文字和某些非法定專用詞語應(yīng)在合同中進(jìn)行解釋。

4.8.9保密條款

對技術(shù)類合同和其他涉及經(jīng)營信息、技術(shù)信息的合同應(yīng)約定保密承諾與違反保密承諾時的違約責(zé)任。

4.8.10違約責(zé)任

根據(jù)《合同法》作適當(dāng)約定,注意合同的公平性。

4.8.11合同糾紛解決的約定:為了方便公司控制訴訟成本,合同糾紛統(tǒng)一約定由公司所在地的法院、仲裁委員會處理。

4.9 簽訂合同的工作程序:

4.9.1簽訂合同前,經(jīng)辦人員或公司指定的其他談判人員應(yīng)按照本制度4.2條對對方當(dāng)事人的有關(guān)情況進(jìn)行審查,并復(fù)印對方當(dāng)事人所有的相關(guān)資料如法人營業(yè)執(zhí)照及專業(yè)資格證書等留存。

4.9.2銷售、采購合同,由主辦業(yè)務(wù)人員與對方當(dāng)事人商談后擬好合同條款,附合同會簽表報審批,由總經(jīng)公編寫合同編號并加蓋合同專用章,必要時,由總經(jīng)理指定責(zé)任人員對合同進(jìn)行合法性審查。

4.10

.3除銷售、采購合同以外的合同由總經(jīng)理指定責(zé)任人員會同相關(guān)部門與對方當(dāng)事人進(jìn)行商談,擬好合同條款,附合同會簽表報批,審批程序按照本制度4.3規(guī)定執(zhí)行,合同審批通過后再經(jīng)公司簽章生效。

4.10.4若合同要經(jīng)過政府有關(guān)部門登記才生效的,或者法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的合同,合同成立后由總經(jīng)辦依法及時辦理。

4.10.5合同正式簽訂后,合同文本及有關(guān)材料復(fù)印件除經(jīng)辦人自行保管外,應(yīng)當(dāng)隨合同及相關(guān)資料的原件和會審表交存公司總經(jīng)辦備案。

5.合同的履行

5.1公司及所屬分公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù),并隨時督促對方當(dāng)事人及時履行其義務(wù)。合同的經(jīng)辦員工應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)公司依約履行合同,因工作疏忽導(dǎo)致公司違約的,公司將按照本制度有關(guān)規(guī)定追究經(jīng)辦人的責(zé)任。

5.2在合同履行過程中,對本公司的履行情況應(yīng)及時做好記錄并經(jīng)必須做好對方確認(rèn)工作。

其中,履行銷售合同交付貨物時應(yīng)由對方當(dāng)事人簽署一式二份的收貨單,一份留存對方,一份交銷售部門備查。向?qū)Ψ疆?dāng)事人交付增值稅發(fā)票時應(yīng)由對方當(dāng)事人出具收條。

履行采購合同付款時應(yīng)由對方當(dāng)事人出具收款收據(jù)或收條,公司原則上只開具限制性抬頭的轉(zhuǎn)賬支票,不允許以現(xiàn)金形式支付。

5.3在履行合同過程中,經(jīng)辦人員若發(fā)現(xiàn)并有確切證據(jù)證明對方當(dāng)事人有下列情況之一的,應(yīng)立即中止履行,同時及時書面上報總經(jīng)辦處理,并報總經(jīng)理。

5.3.1經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化;

5.3.2轉(zhuǎn)移財產(chǎn),抽逃資金,以逃避債務(wù);

5.3.3喪失商業(yè)信譽(yù);

5.3.4有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形;

5.4債權(quán)債務(wù)的定期確認(rèn)和發(fā)生重大變動時的確認(rèn);

5.4.1在常年合同特別是常年銷售、采購合同履行過程中,經(jīng)辦人員應(yīng)定期對帳,確認(rèn)雙方債權(quán)債務(wù);

5.4.2在對方當(dāng)事人發(fā)生兼(合)并、分立、改制或其他重大事項以及本公司或?qū)Ψ疆?dāng)事人的合同經(jīng)辦人員發(fā)生變動時,應(yīng)及時對帳,確認(rèn)合同效力及雙方債權(quán)債務(wù)。

6.合同糾紛的處理

6.1合同雙方在履行過程中發(fā)生糾紛時,應(yīng)首先根據(jù)法律和公司規(guī)定,按照實事求是的原則,由經(jīng)辦人、有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問,與對方當(dāng)事人平等協(xié)商解決;經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負(fù)責(zé)到底。

6.2合同雙方在一定期限(一般為一個月)內(nèi)無法就糾紛的處理達(dá)成一致意思或?qū)Ψ疆?dāng)事人無意協(xié)商解決的,經(jīng)辦人員應(yīng)及時書面報告總經(jīng)辦和總經(jīng)理,并擬定處理意見,報總經(jīng)理決定。

對方當(dāng)事人涉嫌合同詐騙的,應(yīng)立即報告總經(jīng)辦和總經(jīng)理。

6.3公司決定采用訴訟或仲裁處理的合同糾紛,以及對方當(dāng)事人起訴的,相關(guān)部門應(yīng)及時將合同的簽訂、履行、糾紛的產(chǎn)生及協(xié)商情況整理成書面材料連同有關(guān)證據(jù)報總經(jīng)辦。

6.4處理合同糾紛的原則:

6.4.1堅持以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩,法律沒規(guī)定的,以國家政策或合同條款為準(zhǔn)。

6.4.2以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后,應(yīng)及時與對方當(dāng)事人友好協(xié)商,在既維護(hù)本公司合法權(quán)益,又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上,互諒互讓,達(dá)成協(xié)議,解決糾紛。

6.4.3因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛,應(yīng)堅持原則,保障我方合法權(quán)益不受侵犯;因我方責(zé)任引起的糾紛,應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益,主動承擔(dān)責(zé)任,并盡量采取補(bǔ)救措施,減少我方損失;因雙方責(zé)任引起的糾紛,應(yīng)實事求是,分清主次,合情合理解決。

6.4.4合同糾紛的提出,加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時間,應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進(jìn)行,并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。

6.5凡由總辦處理的合同糾紛,所有相關(guān)職能部門及項目必須主動提供下列證據(jù)材料:

6.5.1合同的文本(包括變更、補(bǔ)充、解除合同的協(xié)議),以及與合同有關(guān)的附件、文書、傳真、圖表等;

6.5.2送貨、提貨、托運(yùn)、驗收、發(fā)票等有關(guān)憑證;

6.5.3貨款的承付、托收憑證,有關(guān)財務(wù)帳目;

6.5.4產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報告;

6.5.5有關(guān)方違約的證據(jù)材料;

6.5.6其他與處理糾紛有關(guān)的材料。

6.6對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書、上級主管機(jī)關(guān)的處理意見、仲裁書、判決書、裁定書、調(diào)解書等,在正式生效后,應(yīng)復(fù)印若干份,分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí),各職能部門/項目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)該文書執(zhí)行的了解或履行。

6.7對于當(dāng)事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的,承辦人應(yīng)及時向主管負(fù)責(zé)人匯報。

6.8對方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的,可向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行統(tǒng)一由總經(jīng)辦處理。在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前,有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真檢查對方的執(zhí)行情況,防止差錯,并把有關(guān)情況及時報告總經(jīng)辦。執(zhí)行中若達(dá)成和解協(xié)議的,應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

6.9合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的,應(yīng)及時通知有關(guān)職能部門/項目,并將有關(guān)資料匯總歸檔以備考。

7.合同的變更、解除

7.1 公司的合同變更、解除,按照合同簽訂程序報原審批人員批準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的,應(yīng)依法及時辦理。

7.2變更、解除合同的協(xié)議在未達(dá)成或未批準(zhǔn)之前,原合同仍有效,仍應(yīng)履行,經(jīng)雙方一致同意停止履行的除外。

7.3合同的變更、解除的有關(guān)規(guī)定:

7.3.1在合同履行期間由于客觀原因需要變更或者解除合同的,須經(jīng)雙方協(xié)商,重新達(dá)成書面協(xié)議,新協(xié)議未達(dá)成前,原合同仍然有效,必須繼續(xù)履行。公司收到對方當(dāng)事人要求解除或變更的通知書后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)作出書面答復(fù)。

7.3.2存在下列情形之一的,公司可以單方解除合同,經(jīng)辦人應(yīng)當(dāng)及時向公司合同的審批程序原審批人員報告情況。

7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;

7.3.2.2在履行期限屆滿之前,對方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

7.3.2.3對方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

7.3.2.4對方遲延履行債務(wù)或其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

7.3.2.5法律規(guī)定的其他情形。

7.4變更或解除合同的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式(包括書信、電報)。

8.合同檔案的日常管理

8.1本公司實行二級合同管理,公司總經(jīng)理辦公室全面負(fù)責(zé)公司的合同原件管理,相關(guān)職能部門/項目留存合同的復(fù)印件?？偨?jīng)理辦公室會同有關(guān)職能部門/項目認(rèn)真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下:

8.1.2.1建立合同檔案;

8.1.2.2建立合同管理臺帳;

8.1.2.3填寫合同情況月報表。

8.2公司的公章專人管理,公司的空白合同、授權(quán)委托書也由專人管理,公司所有合同、授權(quán)委托書均由總辦統(tǒng)一登記編號、經(jīng)辦人簽名,并記錄領(lǐng)取情況,業(yè)務(wù)人員不得隨身攜帶合同專用章或已蓋章的空白授權(quán)委托書、空白合同出外,特殊情況由總經(jīng)理批準(zhǔn)的除外。

合同專用章、蓋章的空白合同、授

權(quán)委托書、已簽訂的合同有遺失的,應(yīng)及時向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報案,并登報聲明。

8.3合同有關(guān)的送貨回單,增值稅發(fā)票收據(jù)以及業(yè)務(wù)往來傳真、信函、對帳單等資料,職能部門/項目應(yīng)自行保管好;重要資料應(yīng)將原件交總經(jīng)辦隨合同保管。

8.4合同經(jīng)辦人員與本公司終止勞動關(guān)系前應(yīng)把有關(guān)材料及空白合同、名片、委托書移交完畢,經(jīng)總經(jīng)辦和有關(guān)部門確認(rèn)后方可辦理有關(guān)手續(xù)。

合同經(jīng)辦人員與本公司終止勞動關(guān)系或因其他原因發(fā)生變更的,總經(jīng)辦應(yīng)在情況發(fā)生當(dāng)日二周內(nèi)書面告知各有關(guān)單位。

9.考核與獎懲

9.1公司、所屬各項目全體職員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守本制度,有效訂立、履行合同,切實維護(hù)公司的整體利益?？偨?jīng)辦負(fù)責(zé)本制度執(zhí)行情況的監(jiān)督考核。

9.2對在合同簽訂、::履行過程中發(fā)現(xiàn)重大問題,積極采取補(bǔ)救措施,使本公司避免重大經(jīng)濟(jì)損失以及在經(jīng)濟(jì)糾紛處理過程中,避免或挽回重大經(jīng)濟(jì)損失的,予以獎勵。

9.3合同經(jīng)辦人員出現(xiàn)下列情況之一,給公司造成損失的,公司將依法向責(zé)任人員追償損失:

9.3.1未經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)或超越職權(quán)簽訂合同;

9.3.2擅自為他人提供合同專用章或蓋章的空白合同,授權(quán)委托書;

9.3.3應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同而未簽訂書面合同;

9.3.4工作疏忽導(dǎo)致公司違約造成損失的。

9.4合同經(jīng)辦人員出現(xiàn)下列情況之一,給公司造成損失的,公司酌情向有關(guān)人員追償損失:

9.4.1因工作過失致使公司被詐騙;

9.4.2公司履行合同未經(jīng)對方當(dāng)事人確認(rèn);

9.4.3遺失重要證據(jù);

9.4.4發(fā)生糾紛后隱瞞不報或私自了結(jié)或報告避重就輕,事發(fā)后沒有立即報告公司的按隱瞞不報處理;

9.4.5合同專用章、蓋章的空白合同、授權(quán)委托書遺失未及時報案和報告;

9.4.6其他違反公司相關(guān)制度的。

9.5公司職員在簽訂、履行合同過程中觸犯刑法,構(gòu)成犯罪的,將依法移交司法機(jī)關(guān)處理。

9. 6 以上未明晰獎罰的行為均通過年度績效考核體現(xiàn)。

10、附則

10.1 本制度由廣州__物業(yè)管理有限公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)解釋。

10.2 本制度由總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效,自頒布之日起執(zhí)行

第14篇 物業(yè)公司動火審批制度9

物業(yè)公司動火審批制度(九)

1.根據(jù)用火部位和危險程度,實行公司、部門、班組三級審批管理制度。動火時,必須到消防安全管理中心辦理動火證,方可動火施工,違者按有關(guān)規(guī)定處理。

2.在樓層悶頂、車庫、制冷機(jī)房等有易燃易爆液體、氣體的容器、管線、設(shè)備處動火屬一級;由主管部門或民工、外委托施工負(fù)責(zé)人采取消防措施,并事先通知安全管理員到場監(jiān)督,方可動火,疑難危險問題報請公司領(lǐng)導(dǎo),召集有關(guān)員工采取可靠措施,作為特殊動火處理。

3.非屬一級動火管理之處的使用電焊、氣焊、燒烤、煨管、熬瀝青和批準(zhǔn)使用的電爐及爐火取暖的管理屬二級;由主管部門制定用火管理制度,執(zhí)行防火管理規(guī)定,并責(zé)成專人落實。

4.屬于正常使用中的加工餐食的液化石油器爐灶,烤爐及吸煙管理屬三級,由班長負(fù)責(zé)檢查,落實崗位員工消防責(zé)任制。

第15篇 物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)

1.目的

建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項目的工程管理。

2.范圍

本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)

分項內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

前期介入、分戶驗收、接管驗收:

見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》

裝修服務(wù):

在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主

物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時間,避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)根據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查

物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)項目的具體情況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路線及時間

業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》

物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計缺陷、共性問題進(jìn)行識別,制訂應(yīng)對措施。制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進(jìn)行指導(dǎo)。提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求

裝修前對裝修的注意事項及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進(jìn)行交底說明

每日必須對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容,必須由業(yè)主提供申報結(jié)果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留

裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗收

裝修完畢后,房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔

遺留工程處理:

各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進(jìn)記錄,交房半年內(nèi),跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決

形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避免類似問題再出現(xiàn)

工程檔案資料:

各個物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責(zé)任管理,電子目錄上報公司,項目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機(jī)制,保障資料的長期完整。新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收

設(shè)備臺帳:

在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳

所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在附近醒目位置粘貼予以標(biāo)識

節(jié)能降耗:

在項目交房一年內(nèi)應(yīng)根據(jù)具體情況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的情況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo),并力爭持續(xù)改進(jìn)

公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈(聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈,但可以適當(dāng)控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采用控制開啟時間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)約;其它能耗資源的控制使用

各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)具體情況建立《節(jié)能降耗制度》,并進(jìn)行落實

中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動、風(fēng)機(jī)起?？刂坪蛯嵤崃坑嬃抗芾淼却胧﹣砜刂颇芎?/p>

維養(yǎng)計劃:

各項目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴(yán)格執(zhí)行,保留記錄

維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機(jī)等)等

維養(yǎng)計劃必須與年度預(yù)算相結(jié)合

設(shè)備房管理:

設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識,按照公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作

現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備維修檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻

配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好

設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識;重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識

各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標(biāo)示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確

設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的使用

重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應(yīng)急照明燈

設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品

應(yīng)該有外來人員登記制度

水電表每天必抄,注意觀察水電異動的狀況

設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采用防爆型開關(guān)、燈具

噪音污染嚴(yán)重的設(shè)備應(yīng)采用防噪設(shè)施

設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理

供配電系統(tǒng)管理:

屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄

管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整

高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作保護(hù)設(shè)施

公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識。臨時取電必須穿管、作出警示防護(hù)要求

動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆

電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。補(bǔ)償控制手動、自動切換有效。補(bǔ)償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小

于00.9

高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確

高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠,電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)

酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋

發(fā)生停電事故后, 5分鐘(特殊困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機(jī),并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時

發(fā)電機(jī)設(shè)備:內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏; 發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī),潤滑油泵、啟動電機(jī),無異常聲音、異常震動;柴油發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求;備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥善處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)及時更換;必須配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪流切換使用;備有符合要求的切換開關(guān)裝置;發(fā)電機(jī)接地可靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常情況下,發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。每兩周啟動試運(yùn)行一次,每次運(yùn)行時間為15分鐘

電梯管理:

電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備

電梯運(yùn)行穩(wěn)定,開關(guān)門靈活,舒適感好,平層準(zhǔn)確,轎廂通風(fēng),照明良好, 從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響

合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)

門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好

限速器動作應(yīng)靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關(guān)的可靠性

供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄

電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施

保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)

轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水

繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導(dǎo)線編號清楚無誤

盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯

滑動導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻

緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕

傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠

鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%

安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開

物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害等

電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位

運(yùn)行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援知識的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理

給排水系統(tǒng)管理:

水泵運(yùn)行無異響,無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范圍內(nèi),具體操作參考水泵說明書

設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)定時間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測

限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案

高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負(fù)0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗

下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積

污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠,平時轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值

常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避免污染環(huán)境與浪費(fèi)電能

綜合管溝、化糞池等一定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障安全

建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查計劃,外委或部分外委工作計劃

水泵房有報警設(shè)施,防止爆管

有排水溝和防溢水設(shè)施:

生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置

管線上有流水方向指示:

生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保安全

智能化系統(tǒng)管理:

可視對講系統(tǒng):管理平臺機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫面清晰、聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊、線纜標(biāo)識清楚正確。室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝牢靠

門禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠,線路布置連接牢固

周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識清楚、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝牢固

停車場道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈活有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固

監(jiān)控攝像機(jī):內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動靈活,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝牢固,錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定

巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常

背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接可靠、 揚(yáng)聲器聲音清晰,無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象

按照保養(yǎng)計劃對電腦進(jìn)行維護(hù)。根據(jù)電腦的實際情況與使用情況,對重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲

消防系統(tǒng)管理:

消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警

記錄

消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常

噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進(jìn)行檢查,同時按比例進(jìn)行抽檢

消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。設(shè)施功能完備無損壞

開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置

消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕

定期進(jìn)行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)

卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確

對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測計劃,并在一定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施

采暖系統(tǒng)管理:

鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全附件靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好

嚴(yán)格按照鍋爐使用說明書進(jìn)行鍋爐操作

鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固

市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標(biāo)識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認(rèn)可

換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗

熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行

市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝結(jié)水排凈,待排出全是蒸汽為止

分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清楚,無泄漏無修蝕

電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關(guān)過負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠

空調(diào)系統(tǒng)管理:

冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全

風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;中央空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次

冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作,換季啟動機(jī)組時,需對冷水機(jī)組進(jìn)行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施

冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配

房屋本體及附屬設(shè)施管理:

房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象

每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)

空置房水電控制閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)

內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患,外墻裝飾無破損

屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計

小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識圖

各種休閑娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈活,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角

兒童活動場所和娛樂設(shè)施無安全隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色彩活躍,物品整齊

北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放

所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮

木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次

操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施,應(yīng)設(shè)置使用說明,做好相應(yīng)的安全警示

活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示

景觀照明根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放,室外用電必須保障漏電保護(hù)完好,無破損線路,盡量使用安全電壓

加建改造管理:

造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等

技術(shù)交底:需要說明施工細(xì)節(jié),重要位置的相關(guān)要求,注意事項,施工工藝,相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn),任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定

特殊工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料

新工藝新材料必須符合相關(guān)規(guī)定,如使用標(biāo)準(zhǔn),安全標(biāo)準(zhǔn),環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)

工具管理:

各部門應(yīng)建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責(zé)任進(jìn)行管理

員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)

大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應(yīng)每個月進(jìn)行一次保養(yǎng)

公用工具中的計量器具應(yīng)定期送檢,檢驗后合格的方可使用

計量儀器儀表管理:

購買儀器儀表時,必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗,出具檢驗報告結(jié)果,并有效標(biāo)識

對于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由提供儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料

受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識;不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔

質(zhì)保金退付管理:

在接到退付質(zhì)保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內(nèi)來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及意見

做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛

組織專業(yè)維修人員

仔細(xì)排查相關(guān)項目,是否百分百沒遺留問題,如果存在隱患問題,立即提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險金

退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行簽字。應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用

維修基金使用:

由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前,按照相關(guān)規(guī)定,應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)

當(dāng)?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應(yīng)至少做到帳目清楚,并向業(yè)主公開

接管項目應(yīng)與委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法,或明確相關(guān)管理責(zé)任

維修家政服務(wù):

維修人員接單后,檢查整理儀容儀表,根據(jù)維修內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具準(zhǔn)備,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時間內(nèi)到達(dá)的,需由客戶服務(wù)部知會客戶,并約定時間

工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走

完成維修工作后應(yīng)主動請客戶檢查,客戶滿意后,請客戶在維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)及服務(wù)意見。并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪

維修人員入戶維修時,不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機(jī)密

維修或更換貴重物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議

經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應(yīng)與業(yè)戶講明情況,根據(jù)實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長

物料管理:

倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標(biāo)識,容易領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放

倉庫應(yīng)根據(jù)庫存物資特性,配備相應(yīng)的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施

易燃易爆物資應(yīng)隔離存放,存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具

大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險的加工維修設(shè)備的存放地點(diǎn)離住宅窗戶應(yīng)至少30米,離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放

庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整

所有庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳,定期盤點(diǎn),保證帳物相符

部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應(yīng)的維修工具與材料,把可利用物資再加工再維修再利用

做好設(shè)備設(shè)施緊急預(yù)案常用的工具配置、保養(yǎng)與應(yīng)急材料的管理。如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動潛水泵,安全繩,安全帶,應(yīng)急照明等

第16篇 物業(yè)公司文件格式的管理規(guī)定行政工作制度

物業(yè)公司行政工作制度:文件格式的管理規(guī)定

6文件格式的管理規(guī)定

6.1適用對象

本規(guī)定適用于公司/管理處所有對內(nèi)和對外文件,包括打印版本和手寫版本的文件。

6.2.公司標(biāo)志

公司標(biāo)志在文件上端的最左邊,具體如下:

6.3文件編號的規(guī)則:

1)文件編號由:物管公司/項目物管處/發(fā)文部門/文件種類/檔號組成

例如:g80/rms/cw/m1/0001

檔號

文件種類

發(fā)文部門

項目物管處

物管公司

詮釋:

物管公司 g80文件類型內(nèi)部工作聯(lián)系單w

項目物管處時代rma備忘錄m

嶺南rms會議紀(jì)要mu

逸彩rmy電子郵件e

發(fā)文部門資源部zy傳真f

財務(wù)部cw物管公司0

工程部gc項目管理中心1

客服部kf合作公司2

保安部ba往來公司3

檔號 `0001始

6.3日期的格式統(tǒng)一有以下兩種

6.3.1中文式___年_月_日,例如:二零零五年一月三十一日(以下簡稱為中文

文字日期)、或2005年1月31日(簡稱為中文式數(shù)字日期)。

6.2.2英文式--年/月/日,例如:2005/1/31。

6.3使用規(guī)定

6.3.1對外的公文、信函、內(nèi)部的備忘錄等正式文件,其最后落款的文件日期,統(tǒng)一使用上述之中文式文字日期;正文內(nèi)容提及到的日期,則可選擇上述格式中的任一種。

6.3.2其他種類文件(包括電子郵件),其正文內(nèi)容提及的日期和文件的日期,則可選擇上述格式中的一種。

第17篇 z物業(yè)公司文件資料管理制度

1、目的

規(guī)定本公司文件資料的編寫、批準(zhǔn)、發(fā)布、更改、保存和作廢等活動以及適用外來文件的控制要求,確保公司各項工作正常開展和保存必要的證據(jù)。

2、適用范圍

適用于本公司內(nèi)部文件的編寫、收發(fā)、控制及資料保管和外來文件的管理。

3、職責(zé)

3.1 各職能部門負(fù)責(zé)工作文件的編寫、收集和存檔。

3.2 綜合管理部負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的管理與控制。

3.3 辦公室負(fù)責(zé)文件發(fā)放、存檔、資料保管以及文件的處理。

3.4 辦公室主任主管文件、資料管理工作的控制。

4、相關(guān)文件

《文件控制程序》q/ph-qp-4.2.3

《質(zhì)量記錄控制程序》q/ph-qp-4.2.4

5、工作程序和管理辦法

5.1 文件的產(chǎn)生

5.1.1 各相關(guān)部門根據(jù)工作需求編寫文件。

5.1.2總經(jīng)理助理對文件進(jìn)行審核。

5.1.3總經(jīng)理審批通過的文件由辦公室打印和發(fā)放,作為非受控文件生效。

5.1.4辦公室對生效的文件印制,必須使用[印制文件登記表](qr-wd01-02-01)。

5.2文件、資料的類別

5.2.1 受控文件

a)內(nèi)業(yè)資料;

b)圖紙資料;

c)按照質(zhì)量體系的控制要求進(jìn)行管理的文件;

d)在質(zhì)量體系中引用的法律、法規(guī)和外來文件;

e)與服務(wù)過程有關(guān)的合同協(xié)議;

f)業(yè)主檔案(如:公共合約、用戶登記表等,屬于業(yè)主財產(chǎn),由綜合管理部管理與控制,具體執(zhí)行[顧客財產(chǎn)控制程序]q/ph-qp-7.5.4)。

管理與控制具體執(zhí)行[文件控制程序]( q/ph-qp-4.2.3)。

5.2.2非受控文件

與公司經(jīng)營和服務(wù)工作范圍相關(guān)的文件作為非受控文件管理,辦公室應(yīng)對其進(jìn)行分類和編碼,以便于歸檔,根據(jù)目前公司現(xiàn)有的非受控文件,可分為:

a)內(nèi)行文、外行文: 1

b)未被質(zhì)量體系引用的外來文件: 2

c)與服務(wù)過程無關(guān)的合同協(xié)議: 3

d)未被質(zhì)量體系引用的法律法規(guī): 4

e)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性文件: 5

f)照片、錄像帶:6

g)電腦貯存:7

5.3文件、資料目錄的索引號

_-_._-__

文件盒編號

同號柜序列號

文件柜編號

文件類別編碼

5.4文件、資料歸檔與管理

5.4.1各職能部門對各種工作文件進(jìn)行編寫、收集、整理和存檔,并匯總到辦公室統(tǒng)一管理。

5.4.2辦公室負(fù)責(zé)文件、資料的保密性防范,公司所有受控文件和非受控文件的資料均屬保密性文件。

5.4.3辦公室負(fù)責(zé)對文件、資料的管理和保護(hù),文件、資料應(yīng)分門別類包裝和存放,對于需存檔的文件、資料要及時存檔,并建立[存檔備案資料目錄](qr-wd01-02-02),注明文件類別、索引號、份數(shù)等,如用必要還應(yīng)有內(nèi)容說明。并在檔案柜上貼好存放文件的索引號范圍。確保調(diào)用、借閱文件、資料時易于識別和檢索,便于對文件資料的保管。

5.5 文件、資料的發(fā)放

5.5.1文件應(yīng)按各職能部門工作性質(zhì)和范圍發(fā)放,由辦公室制定[文件分發(fā)登記表](qr-wd01-02-03),注明發(fā)放范圍、數(shù)量、分發(fā)號等,并要求領(lǐng)用人在[文件分發(fā)登記表]上簽領(lǐng),以便對發(fā)放的文件進(jìn)行統(tǒng)計和檢查。

5.5.2辦公室在文件發(fā)放的過程中不得誤發(fā)、遺失,發(fā)現(xiàn)文件誤發(fā)時應(yīng)立即追回,同時作好文件的補(bǔ)救工作。

5.6文件資料的調(diào)用、借閱與歸還

5.6.1借閱者應(yīng)在[文件、資料借閱登記表](qr-wd01-02-04)上詳細(xì)注明文件、資料的編號和圖號,并按時歸還和辦理歸還手續(xù)

5.6.2借閱的文件、資料未經(jīng)允許不得復(fù)印、摘抄、外借和傳播。

5.6.3借閱的文件、資料歸還時,辦公室應(yīng)對文件資料是否完好進(jìn)行檢查,若文件、資料受損的,借閱者應(yīng)闡述受損原因,并在[文件、資料借閱登記表]的備注欄上注明,因人為因素造成的應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任。

5.6.4機(jī)密性文件的調(diào)用與借閱規(guī)定

a)a級機(jī)密文件資料:公司年度計劃、公司年終報告總結(jié)及公司章程、董事會決議,公司財務(wù)報表、法律訴訟文件等的調(diào)用與借閱需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

b)b級機(jī)密文件資料:業(yè)主檔案,公司員工檔案、公司規(guī)章制度、公司經(jīng)營專項審批文件等的調(diào)用與借閱需經(jīng)辦公室主任批準(zhǔn)。

c)c級機(jī)密文件資料:內(nèi)業(yè)資料和技術(shù)性圖紙資料、法律法規(guī)類文件的調(diào)用與借閱需經(jīng)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)并向辦公室聯(lián)系辦理。

d)行業(yè)主管借閱文件、資料的僅限于b級機(jī)密和c級機(jī)密文件、資料。

e)業(yè)主(用戶)因工作需要借閱文件、資料的,僅限于技術(shù)圖紙和已張貼在公共場所的文件。

f)外來單位借閱、調(diào)用文件、資料的限于國家執(zhí)法部門,如公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、法院等單位因工作和偵破案件需要的,可以給予協(xié)助與配合,但在此之前應(yīng)檢驗和登記來訪單位和人員的證明文件和相關(guān)證件,由辦公室主任向總經(jīng)理請示后親自辦理。

g)以上文件資料的調(diào)用與借閱按5.5.1 、5.5.2和5.5.3條款執(zhí)行。

5.7 文件的復(fù)制、破損和丟失

5.7.1未經(jīng)允許,不得隨意復(fù)印公司的文件資料,如因工作需要復(fù)印文件,須經(jīng)辦公室主任批準(zhǔn),并在[文件復(fù)印登記表](qr-wd01-02-05)上填寫復(fù)印文件的名稱,復(fù)印數(shù)量,并簽名。

5.7.2文件使用人應(yīng)對文件妥善保管,當(dāng)文件破損嚴(yán)重影響使用或丟失時,應(yīng)填寫[文件補(bǔ)發(fā)申請表](qr-wd01-02-06),由辦公室主任批準(zhǔn),辦理更換手續(xù)。補(bǔ)發(fā)新文件時應(yīng)收回破損文件,并應(yīng)給予新的分發(fā)號,新的分發(fā)號延續(xù)原來文件分發(fā)號。

5.8 文件、資料的更新

文件增加條款和更新時應(yīng)及時更換,保證在使用處獲得有效版本。

5.9 文件的作廢與銷毀

5.9.1內(nèi)容不適用于公司運(yùn)行或超過有效期限的文件,經(jīng)過總經(jīng)理過期審批后給予作廢或銷毀處理。

5.9.2在分發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)文件遺失或在使用過程中文件破損嚴(yán)重和丟失的,應(yīng)向上級匯報,經(jīng)總經(jīng)理審批后,給予作廢處理。

5.9.3 作廢文件蓋作廢章,留一至兩份備案,其余銷毀。文件銷毀處理時需兩個人進(jìn)行,一人實施,一人監(jiān)督。

5.9.4辦公室對于作廢和銷毀的文件,應(yīng)在[作廢、銷毀文件登記表](qr-wd01-02-07)上注明作廢或銷毀文件的編號、版本號和分發(fā)號作廢,并向各部門書面發(fā)布作廢聲明,防止誤用。

6、使用的記錄表格

序號

名稱

編號

存放地點(diǎn)

存放時間

1

[印制文件登記表]

qr―wd01―02―01

辦公室

一年

2

[存檔備案資料目錄]

qr―wd01―02―02

辦公室

長期

3

[文件分發(fā)登記表]

qr―wd01―02―03

辦公室

一年

4

[文件、資料借閱登記表]

qr―wd01―02―04

辦公室

一年

5

[文件復(fù)印登記表]

qr―wd01―02―05

辦公室

一年

6

[文件補(bǔ)發(fā)申請表]

qr―wd01―02―06

辦公室

一年

7

[作廢、銷毀文件登記表]

qr―wd01―02―07

辦公室

一年

起草人: 審核人: 審批人:

日期: 日期: 日期:

第18篇 物業(yè)公司財務(wù)籌資管理制度

物業(yè)公司財務(wù)制度之籌資管理

第一條 資金來源包括負(fù)債和所有者權(quán)益。

第二條 公司可運(yùn)用負(fù)債方式滿足資金需要,負(fù)債包括流動負(fù)債和長期負(fù)債。流動負(fù)債是指期限不超過一年的負(fù)債,主要包括短期借款、商業(yè)信用(包括應(yīng)付帳款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收帳款等)等;長期負(fù)債是指期限超過一年的負(fù)債,主要包括長期借款和債券等。

第三條 優(yōu)先充分運(yùn)用商業(yè)信用手段增加流動資金,在向銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)借入借款應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)、政策,在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上與借款方簽訂借款合同后辦理借款。

第四條 借款相關(guān)費(fèi)用的處理:

1、流動負(fù)債性質(zhì)的借款費(fèi)用或雖然是長期借款性質(zhì)但不是用于購建固定資產(chǎn)的借款費(fèi)用,直接計入當(dāng)期損益。

2、債券發(fā)行費(fèi)是指與債券發(fā)行直接有關(guān)的費(fèi)用,包括債券承銷費(fèi)、印刷費(fèi)、律師費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)以及其他直接費(fèi)用。不是用于購建固定資產(chǎn)的債券發(fā)行費(fèi)直接計入當(dāng)期損益。

3、購建固定資產(chǎn)發(fā)生的債券發(fā)行費(fèi)和借款費(fèi)用,在尚未交付使用前計入在建工程的成本;在固定資產(chǎn)交付使用后計入財務(wù)費(fèi)用,具體可根據(jù)額度和使用期限確定可采用一次性計入財務(wù)費(fèi)用或分期攤銷。

4、籌建期間發(fā)生的借款費(fèi)用計入長期待攤費(fèi)用。

5、清算期間發(fā)生的借款費(fèi)用計入清算損益。

第五條 所有者權(quán)益是保證公司穩(wěn)定經(jīng)營的重要資金來源,主要包括股本、資本公積、留存收益等。公司可以根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定,通過吸收社會法人、外國資本和職員投資等方式不斷增加資本總額,以增強(qiáng)公司實力。

第六條 股票發(fā)行費(fèi)是與股票發(fā)行直接有關(guān)的費(fèi)用,包括股票承銷費(fèi)、注冊登記費(fèi)、律師費(fèi)、公關(guān)及廣告費(fèi)、印刷費(fèi)及其他直接費(fèi)用。股票按面值發(fā)行,發(fā)行費(fèi)計入當(dāng)期費(fèi)用;股票按溢價發(fā)行,發(fā)行費(fèi)先從本次股票發(fā)行的溢價中扣除,其余溢價部分計入資本公積,發(fā)行費(fèi)用大于本次股票溢價而未能抵扣的部分,列入財務(wù)費(fèi)用。

第七條 公司發(fā)行債券和增發(fā)新股由董事會制定相關(guān)方案,經(jīng)股東大會審議通過后才能實施。

第19篇 物業(yè)公司傳真機(jī)復(fù)印機(jī)計算機(jī)電腦管理制度

物業(yè)公司傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、計算機(jī)(電腦)管理制度

一、為確保辦公設(shè)備的正常運(yùn)行和使用,必須指定專人保管、操作使用。

二、非操作人員,未經(jīng)許可不得私自操作使用。

三、為節(jié)約紙張和能源,嚴(yán)格控制復(fù)印和傳真數(shù)量,非必要不予復(fù)印和傳真。

四、一般不承接外單位及私人委托的打印、復(fù)印、傳真,特殊情況須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意,并辦理付款手續(xù)后,方可操作使用。

五、嚴(yán)格控制計算機(jī)外部軟件流入管理,嚴(yán)禁安裝游戲軟件(盤)和使用,以防電腦病毒感染。

六、計算機(jī)內(nèi)存資料注意保密,凡涉及機(jī)要文件資料須加密碼保存,未經(jīng)批準(zhǔn),任何人不得提取(閱)電腦內(nèi)存信息、數(shù)據(jù)資料。

七、凡內(nèi)部常用業(yè)務(wù)資料、數(shù)據(jù),必須進(jìn)行備份處理,以免丟失。

八、下班工作結(jié)束后,應(yīng)做好辦公設(shè)備的日常保養(yǎng)和清潔工作,并及時處理廢棄稿件,切斷電源。

第20篇 物業(yè)公司固定資產(chǎn)管理制度17

物業(yè)公司固定資產(chǎn)管理制度(十七)

1、資產(chǎn)管理包括資產(chǎn)的保管、保養(yǎng)、使用、維修及支付保養(yǎng)、維修的各種支出。

2、資產(chǎn)實行分級管理。所有資產(chǎn)由財務(wù)部列帳記載,其中工程、機(jī)電、設(shè)施類物資由工程部管理,涉及各使用部門的由部門保管;其他物質(zhì)由綜合事務(wù)部管理。

3、使用年限在一年以上或價值在人民幣2,000元以上的電器、機(jī)械、運(yùn)輸工具等為固定資產(chǎn);不屬于固定資產(chǎn)而價值較高使用時間較長的物品為低值易耗品;辦公使用的消耗性物品為辦公用品;其他消耗性物品為物料。

4、所有固定資產(chǎn)和非消耗性物品按使用部門歸類登記;屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人歸類登記。

5、各種物資應(yīng)設(shè)倉庫保管,倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格和型號設(shè)帳記錄各種物品的收、發(fā)、存情況,并按月向總經(jīng)理、副總經(jīng)理和財務(wù)部報送月報表。

6、各種物品必須按規(guī)定定期進(jìn)行檢修。由使用部門提出檢修計劃,經(jīng)批準(zhǔn)后,由對口部門安排檢修.

7、固定資產(chǎn)發(fā)生損壞時,使用部門應(yīng)立即報告管理部門維修。損壞嚴(yán)重時,必須報告公司領(lǐng)導(dǎo)。

8、低值易耗品和非消耗性物資發(fā)生損壞時,由使用部門或使用人向有關(guān)管理部門辦理以舊換新。屬人為損壞者(包括需維修的)由責(zé)任者進(jìn)行賠償。

9、固定資產(chǎn)或低值易耗品報廢時,由使用部門填寫報廢表,經(jīng)綜合事務(wù)部組織相關(guān)部門鑒定并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后報廢,由歸口主管部門進(jìn)行處理。所有物品進(jìn)行檢修、報廢時均需到財務(wù)部備案。

10、固定資產(chǎn)的折舊年限按國家的每一固定資產(chǎn)預(yù)計殘值率10%確定其殘值后,按直線法計提折舊,從投入使用月份的次月起,按月計提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止計算折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后,仍可繼續(xù)使用的,不再計提折舊;提前報廢的,不補(bǔ)提折舊.

11、各種低值易耗品在領(lǐng)用后,原則上一次性攤銷。但數(shù)額較大的,按使用時間攤銷。

12、購置各種物品必須辦理進(jìn)庫驗收手續(xù);領(lǐng)用各種物品必須填寫領(lǐng)料單,經(jīng)部門主管簽批后辦理領(lǐng)用。庫存物品每月至少盤點(diǎn)一次,發(fā)生盤盈、盤虧或變質(zhì),應(yīng)立即查清原因,報告主管領(lǐng)導(dǎo)。情況嚴(yán)重的,應(yīng)報告公司總經(jīng)理。

注:

1、固定資產(chǎn)的定義--單位價值在人民幣2,000元以上或者使用年限超過一年以上的物品。

2、低值易耗品的定義--不屬于固定資產(chǎn),而又價值較高或使用時間較長的物品。

3、辦公用品的定義--辦公使用的消耗性物品。

4、物料用品的定義--進(jìn)行管理所需使用的消耗物品。