第1篇 物業(yè)管理費用測算規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)費用測算
根據(jù)“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路,對“******”的物業(yè)管理服務(wù)費進行測算。內(nèi)容包括:
一、 經(jīng)費測算的原則及說明;
二、 經(jīng)費測算:
1、人工成本;2、行政辦公費;3、設(shè)備/設(shè)施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產(chǎn)折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預(yù)見費;10、管理者酬金;11、稅金。
詳細(xì)測算書內(nèi)容如下:
第一節(jié) 經(jīng)費測算的原則及說明
一、 測算的依據(jù)
(一) 成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī);
(二) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定”;
(三) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。
二、 經(jīng)費測算的原則
(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則
物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。
(二) 服務(wù)水平與管理費用相匹配的原則
針對“*******”高檔物業(yè)需求,根據(jù)服務(wù)水平與管理費用“質(zhì)價相符”的市場特點,準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平,準(zhǔn)確定位管理費用的標(biāo)準(zhǔn)。
(三) “零預(yù)算”原則
物業(yè)管理費實行“零預(yù)算”原則,“以支定收”,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),確定物業(yè)管理費用的支出;再根據(jù)物業(yè)管理費用的支出確定物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)。這樣,物業(yè)管理費用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費用支出為基礎(chǔ),并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業(yè)管理費用支出×管理酬金比例。
三、 測算的有關(guān)說明
(一) 物業(yè)管理費支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費,公共設(shè)備、設(shè)施日常運行、維護及保養(yǎng)費,綠化管理費,保潔衛(wèi)生費,保安費,辦公費用,物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預(yù)見費。
(二) 有關(guān)費用的說明
1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)市場化原則,參照成都行業(yè)工資水平,根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn),人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下:
序號 職 務(wù) 月薪 備 注
1 中心經(jīng)理 4,000
2 品質(zhì)行政主管(中心經(jīng)理助理) 2,500
3 安全主管 1,800
4 工程維修主管 2,000
5 清潔綠化主管 1,800
6 高級管家 1,800
7 會計&nb
sp;1,400
8 出納 1,200
9 維修技工 1,200
10 安全班長1,100
11 安全員900
12 清潔工600
13 綠化工600
2、物資裝備的攤銷
物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產(chǎn)”,依據(jù)財務(wù)制度按5年攤銷;單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費,按5年攤銷。
3、開辦費攤銷
開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進營銷成本中,不可預(yù)見費根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例,不可預(yù)見費提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%(4年)按5年攤銷進管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定和行業(yè)慣例,每年按總支出的8%提取管理者酬金。
5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測算。
第二節(jié) 經(jīng)費測算
經(jīng)費測算總表(單位:人民幣元)
序號 項 目 測算依據(jù) 月支出 備 注
1 人工成本 詳見人工費測算明細(xì)表122,202.00
2 行政辦公費 詳見辦公費測算明細(xì)表14,406.67
3 設(shè)備/設(shè)施維護費 詳見維護費測算明細(xì)表 9,984.00
4 公用電費 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算23,500.00
5 公用水費 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算4,200.00
6 清潔費(設(shè)施材料) 詳見清潔費測算明細(xì)表10,233.00
7 綠化費 詳見綠化費測算明細(xì)表&
nbsp; 17,388.00
8 保安費 詳見保安費測算明細(xì)表 400 注:將開盤期間人工成本攤進物管成本中
9 固定資產(chǎn)折舊 詳見固定資產(chǎn)測算明細(xì)表1,397.50
10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細(xì)表3,036.87 23,994.13
11 小計206,748.03 227,705.30
12 不可預(yù)見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11
13 管理者酬金 以上各項之和的10.00%21,088.30 23,225.94
14 營業(yè)稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66
15 總計245,193.66 270,048.01
16 每平方米月管理費(不含電梯分?jǐn)? 69416.16平方米收費面積 3.53 4.05
根據(jù)我們的測算,本項目管理費月支出為245,193.66元(不含e型房每月電梯維護費用),按照不同房型的價格、建筑面積比率,將管理費分?jǐn)側(cè)缦?
房型系數(shù) 管理費標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米.月) 備 注
a 1.143 4.0
b 1.057 3.7
c、d 1 3.5
e 0.914 3.2 按照分?jǐn)傁禂?shù)測算e型房管理費2.8元/平方米.月,加上電梯維護費0.42元/平方米.月,實際管理費標(biāo)準(zhǔn)為3.2元/平方米.月
(一)人工成本測算
序號 項目 人數(shù) 月薪 計算方法 月支出 備 注
1 工資
(1) 中心經(jīng)理 1 4,000 人數(shù) * 月薪 4,000
(2) 品質(zhì)行政主管 1 2,500 人數(shù) * 月薪 2,500
中心經(jīng)理助理
(3) 安全主管 1 1,800 人數(shù) * 月薪 1,800
(4) 工程維修主管 1 2,000 人數(shù) * 月薪 2,000
(5) 清潔綠化主管 1 1,800 人數(shù) * 月薪 1,800
(6) 高級管家 3 1,800
人數(shù) * 月薪 5,400
(7) 會計 1 1,400 人數(shù) * 月薪 1,400
(8) 出納 1 1,200 人數(shù) * 月薪 1,200
(9) 維修技工 7 1,200 人數(shù) * 月薪 8,400
(10) 安全班長 31,100 人數(shù) * 月薪 3,300
(11) 安全員 40 900 人數(shù) * 月薪 36,000
(12) 清潔工 30 600 人數(shù) * 月薪 18,000
(13) 綠化工 3600 人數(shù) * 月薪 1,800
(14) 小計 94 87,600
2 三費一金
(1) 福利待遇 工資總額* 8% 7,008.00
(2) 培訓(xùn)費 工資總額* 8% 7,008.00
(3) 工會費 工資總額* 2% 1,752.00
(4) 社會保險費 工資總額* 20%17,520.00
(5) 教育基金 工資總額* 1.5% 1,314.00
(6) 小計34,602.00
3 合計122,202.00
(二)行政辦公費
序號 項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備注
1 辦公用品、低值易耗品
(1) 管理人員 10 人 20 數(shù)量 * 單價 200.00
(2) 操作人員 80 人 5 數(shù)量 * 單價400.00
小計 90 人 &nbs
p;600.00
2 通訊費用
(1) 固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 * 單價750.00
(2) 移動電話 2 部300 數(shù)量 * 單價600.00
小計1,350.00
3 車輛使用費用 2 部 1500 數(shù)量 * 單價 3,000.00
4 員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 * 單價2,400.00
5 社區(qū)文化活動費 12 次1500 綜合測算1,500.00
6 服裝費用
(1) 管理人員服裝 13 套900 11700 975.00
(2) 維修工服裝 7400 2800 233.33
(3) 清潔綠化工 34 270 9180 765.00
(4) 保安員 431000 43000 3583.33
(5) 小計 66680 5556.67
7 合計 14,406.67
(三)設(shè)施設(shè)備維護費
序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備注
1 電梯維保費 8 臺600 12 4,800.00 不記入總費用
2 電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用
3 電梯保險費 8 臺
4 強電系統(tǒng)維護費2,000.00
(1) 高壓供電系統(tǒng) 屏
(2) 低壓供電系統(tǒng) 屏
(3) 備用發(fā)電機維護費 臺
小計2,000.00
5 給排水系統(tǒng)維護費800.00
(1) 給排水水泵維護費 臺
(2) 給水水管維護費
(3) 排水水管維護費
(4) 消防水系統(tǒng)
消防箱 套
小計 800.00
6 室外景觀綠化水維護費 500.00
7 游泳池維護費 200.00
8 消防系統(tǒng)維保費 500.00
9 弱電系統(tǒng)維護費2,500.00
(1) 消防弱電系統(tǒng)維護費
(2) 控制中心維護費
(3) 保安監(jiān)控系統(tǒng)維護費
(4) 防盜報警系統(tǒng)維護費
(5) 巡更系統(tǒng)維護費 &nbs
(6) ic卡門禁統(tǒng)維護費
(7) 停車場系統(tǒng)維護費
小計 2,500.00
10 建筑本體維修費
11 設(shè)備維修零星材料費600.00
小計9,600.00
12 不可預(yù)見費 4%384.00
13 合計9,984.00
(四)公用水電費
序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備 注
1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00
2 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00
合計 27,700.00
(五)清潔費
序號 項目 計算方法 月支出 備 注
1 基本清潔費
(1) 清潔人工費 / /
(2) 工具/材料費 綜合測算 2000
2 清潔設(shè)備折舊費 (5年分?jǐn)? 清潔工具 1333
總價80,000元
3 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500
4 室外水景清潔費 每月清洗1次1000
5 化糞池清理費 每一年清洗2次400
7 消殺費 綜合測算
;1000
8 總計10,233.00
(六)綠化費
項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注
綠化費41400 m2 0.42 數(shù)量 * 單價 17,388.00
(七)保安費
項 目 計算方法 月支出 備 注
日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測算400.00
(八)固定資產(chǎn)折舊
序號 項目 資產(chǎn)總額 計算方法 月支出 備 注
1 行政辦公設(shè)備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33
2 工程設(shè)備 9,850.00 分5年攤消164.17
3 合計 1,397.50
附表:固定資產(chǎn)清單
(一) 行政辦公設(shè)備
項 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備 注
會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00
大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00
復(fù)印機 1 臺 15,000.00 15,000.00
內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00
數(shù)碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00
電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00
小計74,000.00
(二) 工程設(shè)備
項 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備注
200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00
備用發(fā)電機 1 臺 5,000.00 5,000.00
臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00
小計 9,850.00
合計 83,850.00
(
九)開辦費攤銷
序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注
1 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤?cè)霠I銷成本
2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按(80%)5年攤銷 3,036.87 攤?cè)胛锕艹杀?/p>
3 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤?cè)胛锕艹杀?/p>
“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日,為期12個月。在此期間,購置相應(yīng)的辦公設(shè)備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備,人員到位。開辦費分五年攤銷。 開辦費總表
項目 數(shù)量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出
1 人工成本
(1) 工資
中心經(jīng)理 1 12 4,000.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 48,000.00
品質(zhì)行政主管(中心經(jīng)理助理) 1 10 2,500.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 25,000.00
安全主管 1 12 1,800.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 21,600.00
工程維修主管 112 2,000.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 24,000.00
清潔綠化主管 110 1,800.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 18,000.00
高級管家 6 61,800.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 64,800.00
會計 1 21,400.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 2,800.00
出納 1 21,200.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 2,400.00
維修技工 2 12 1,200.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 28,800.00
安管班長 3 12 1,100.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 39,600.00
安管員 40 12900.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 432,000.00
清潔工 35 12600.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 252,000.00
綠化工 2 12 600.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 14,400.00
小計973,400.00
(2) 三費一金
福利費工資總額 8% 77,872.00
工會經(jīng)費工資總額 2% 19,468.00
社會保險費工資總額 13% 126,542.00
教育基金工資總額 1.5% 14,601.00
小計 238,483.00
合計1,211,883.00
2 行政辦公費
(1) 辦公用品、低值易耗品 綜合測算 3,000.00
(2) 通訊費 綜合測算 3,000.00
(3) 員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數(shù) * 開辦時間 * 單價 75,600.00
合計81,600.00
3 入伙資料 350 60.00 21,000.00
4 辦公設(shè)備 見開辦期辦公設(shè)備清單 18,600.00
5 工程工具 見開辦期工程工具清單 14,710.00
6 治安消防用品 見開辦期治安消防用品清單 25,315.00
7 服裝 見開辦期低值裝備清單 66,540.00
總計1,439,648.00
1、 開辦期辦公設(shè)備清單
序號 項 目 數(shù)量 單位 單價 合計(元) 備 注
1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00
2 工作臺 10 套 500.00 5,000.00
3 轉(zhuǎn)椅 10 把 80.00 800.00
5 打印機 2 臺 700.00 1,400.00
6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00
7 檔案柜 2 個 300.00 600.00
8 電話 5 部 100.00 500.00
9 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00
10 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00
12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00
13 飲水機 4 臺 200.00 800.00
第2篇 物業(yè)項目管理范圍規(guī)范
物業(yè)項目管理范圍
**國際中心項目規(guī)劃紅線以內(nèi),4棟樓產(chǎn)權(quán)人業(yè)權(quán)部位以外區(qū)域;業(yè)權(quán)部位與公共區(qū)域關(guān)聯(lián)不可分割管理的區(qū)域和為整體建筑提供服務(wù)及能供運營的公共設(shè)備設(shè)施部位發(fā)生的相關(guān)公共事務(wù)管理。包括:設(shè)備設(shè)施管理、能源管理、交通秩序管理、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理、垃圾清運管理、發(fā)生的與2號樓相關(guān)的各項成本費用包括法定設(shè)施年檢費等,均由共享人按照區(qū)劃分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)即:面積分?jǐn)傇瓌t或使用量受益原則的比例承擔(dān)。
地上部分:
1、管理范圍:指業(yè)主業(yè)權(quán)摟座幕墻、散水以外、**國際中心項目規(guī)劃紅線以內(nèi)的路面、空地、行車道、綠地、圍欄、人行及車輛出入口、人防出入口、消防通道、三包責(zé)任區(qū)等區(qū)域。
2、管理設(shè)備設(shè)施:高壓配電系統(tǒng)、樓外廣場照明泛光系統(tǒng)、路燈、市政供水排污系統(tǒng)、化糞池、市政管線和管井(自來水井、雨水井、污水井、電力井、通信電纜井)、通風(fēng)井、燃?xì)庹{(diào)壓站、停車場(交通指示設(shè)施、標(biāo)識等)消防室外水泵接合器、地下消火栓、監(jiān)控系統(tǒng)等。
3、服務(wù)內(nèi)容:包括保潔、綠化、公共秩序維護、交通疏導(dǎo)、公共設(shè)施的維護保養(yǎng)。
地下部分:
1、管理范圍:夾層、地下一、二層的銷售區(qū)域的公用部分及地下三層人防空間。
2、管理設(shè)施設(shè)備:公共行車道、坡道;消防水泵機房、中水機房、電纜分界小室、中央變電站、衛(wèi)星、有線電視信號機房、通訊機房、電纜線槽、消防水池及水管線、消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、人防疏散樓梯、物業(yè)用房等處。
3、服務(wù)內(nèi)容:保潔、交通疏導(dǎo)、共用設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)。
第3篇 新城物業(yè)管理通用行為規(guī)范-5：巡邏崗項目規(guī)范禮儀禮節(jié)
麗景新城物業(yè)管理通用行為規(guī)范(5):巡邏崗項目規(guī)范禮儀禮節(jié)
巡邏:
1.行走時應(yīng)昂首挺胸,正視前方,保持中速,手臂要擺直線,肘關(guān)節(jié)略屈,前臂不要向上甩動。向后擺動時,手臂外開不超過30度,隨步伐自由、協(xié)調(diào)擺動,前后擺動的幅度為30-40厘米。手不能插入口袋。
2.巡邏行走時頭可微擺,主要以眼睛余光巡視四周。
路遇客戶:
1.巡邏行走時遇到客戶,要面帶微笑,點頭致意。
2.在小區(qū)或大廈內(nèi)見到需要幫助者,應(yīng)主動上前詢問并幫忙。
遇見可疑人物:
1.通知中心進行監(jiān)視。
2.進行跟進,嚴(yán)密注意對方行為。
3.上前詢問前,要先通告同伴,再近距離接觸。有禮貌地詢問對方:“您好,是否有什么可以幫到您”,如確定對方是外來無干人員,要委婉地告訴對方,這是私人住宅小區(qū),謝絕參觀。
保持小區(qū)衛(wèi)生巡邏時主動拾撿小區(qū)內(nèi)垃圾,做到人過地凈。
車場出入口(收費)崗項目規(guī)范禮儀禮節(jié):交通手勢車輛交通指揮手勢(停止、直行、右轉(zhuǎn)彎、左轉(zhuǎn)彎)均采用國家規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)手勢。交通手勢分為:直行手勢與直行輔助手勢、左轉(zhuǎn)彎、右轉(zhuǎn)彎、停車手勢、慢行手勢與前車避讓后車手勢。
1.直行手勢,在身體保持立正姿勢,以左手勢伸出與身體呈90度,掌心朝外,五指并攏,并且目跟臂走。
2.直行輔助手勢,在直行手勢前提下,由目隨右臂伸出與身體成90度,然后手臂由右至左擺動,小臂與身體平行,小臂與大臂成90度,距胸前約20公分。
3.左(右)轉(zhuǎn)彎:以身體保持立正姿勢下,左(右)手臂朝前方伸出,手臂與身體約120度,手呈立掌,掌心向前,五指并攏,隨即左(右)手向前伸出,手臂與身體成45度距右小腹部約30公分,目光隨左(右)手掌進行左右擺動。
4.停車手勢動作要領(lǐng):以身體保持立正姿勢下,左手臂伸出前方伸出,手呈立掌,掌心朝前,手臂與身體約120度。
5.慢行手勢動作要領(lǐng):以身體保持立正姿勢下,右手臂伸出前方伸出,掌心朝下,右手臂與身體約60度,目光隨右手臂上下擺動。
6.前車避讓后車動作要領(lǐng):身體保持立正姿勢,以左手臂向前伸出與身體呈90度,掌心朝左同時向左擺動、隨即右手向前伸出與身體呈90度,掌心向上,小手臂后折與大手臂呈90度,掌心朝后同時向后擺動。
車輛進出停車場:
1.車輛駛?cè)肴肟谇凹刺詈贸鋈霊{證(使用智能卡除外)。
2.發(fā)放(收取)車輛出入憑證:“請您保留憑證?！薄ⅰ罢埬鍪緫{證”。
3.立正,右手(或左手)抬起路障,使路障呈直立狀態(tài)。
4.右臂(左臂)向右(向左)平伸,手掌向前,示意車輛直行通過。
中心值班崗項目規(guī)范禮儀禮節(jié):
接聽電話:
1.按照接聽電話禮儀執(zhí)行。
客戶預(yù)約:
1.接客戶預(yù)約時,要嚴(yán)格遵守接聽電話的禮儀,及時記錄并重復(fù)內(nèi)容以確認(rèn)。
2.及時反饋給相關(guān)部門。
3.跟進處理結(jié)果,及時登記。
第4篇 太陽城物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則規(guī)范
太陽城物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)管理原則
物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,順馳物業(yè)在進行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主,都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司,享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。順馳物業(yè)在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中,均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。
*服務(wù)態(tài)度--熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù),尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。
*服務(wù)設(shè)備--完好
良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護,使之始終處于完好狀態(tài),降低設(shè)備故障率。
*服務(wù)技能--嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外,更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì),如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù),財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識,保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。
*服務(wù)項目--齊全
除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外,物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度,努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù),使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。
*服務(wù)方式--靈活
物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外,還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想,努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式,切忌死板僵硬的管理,應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。
*服務(wù)程序--規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟,它看起來無關(guān)緊要,實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán),不可隨心所欲、雜亂無章。
*服務(wù)收費--合理
物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為,用戶不交管理費而享受服務(wù)是不現(xiàn)實的。而順馳物業(yè)制定的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定,以'大眾化收費、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)'為原則;公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的,以'保底微利,以支定收'為原則。
*服務(wù)制度--健全
順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度,以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。
*服務(wù)效率--快速
服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。在'時間就是金錢,效率就是生命'的時間價值觀下,服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間,而且能為用戶帶來利益,順馳物業(yè)將努力提高員工素質(zhì),減少工作環(huán)節(jié),簡明工作程序,縮短辦事時間,提高服務(wù)效率。
第5篇 z物業(yè)園區(qū)電梯管理規(guī)范
物業(yè)園區(qū)電梯管理規(guī)范
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時,乘客按響緊急呼救鈴后,值班人員應(yīng)立即通知保修人員迅速修理,同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰被困乘客,請其耐心等待,切勿自行開啟電梯門,以免發(fā)生危險。
(二)勸喻用電梯搬運物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘用電梯人數(shù)過多時,應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險。
(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯,以免發(fā)生危險。
(五)保安值班人員時刻注意閉路電視,警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾,以免影響梯門開關(guān)。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時,應(yīng)急時通知保修人員進行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時,管理人員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。
(八)狂風(fēng)暴雨時,如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有滲水時,應(yīng)即盡量阻止雨水進入電梯槽,暴風(fēng)雨后,必須根治漏水情況。
(九)電梯槽底有積水時,應(yīng)及時報告上級處理,同時研究水的來源,及早修理。
(十)凡有水進入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。
(十一)電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙,除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。
(十二)電梯每年“年檢“一次,并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊及樓梯時,勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
(十四)火警發(fā)生時,勸喻住戶切勿搭乘電梯,因電梯可能隨時停在半途,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。
(十五)經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類的告示牌。
(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時無法求救及導(dǎo)致窒息。
第6篇 物業(yè)保修階段工程質(zhì)量設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)范
物業(yè)項目保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)范
1、目的
為入伙后房屋、設(shè)備設(shè)施進入免費保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設(shè)備設(shè)施正常安全運行。
2、范圍
適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下稱地產(chǎn)、物業(yè))。
3、職責(zé)
3.1集團物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作規(guī)范。
3.2地產(chǎn)項目部負(fù)責(zé)對入伙及保修階段工程質(zhì)量問題的處理。
3.3地產(chǎn)工程管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督、督促項目部工程質(zhì)量問題的處理工作。
3.4地產(chǎn)對保修期內(nèi)的房屋和設(shè)備質(zhì)量問題承擔(dān)管理責(zé)任。
3.5各地物業(yè)負(fù)責(zé)在保修階段對設(shè)備設(shè)施進行日常管理和巡查。
4、方法和過程控制
4.1工程質(zhì)量問題處理方法
4.1.1地產(chǎn)在入伙前,需結(jié)合具體情況確定工程質(zhì)量返修的管理辦法。目前工程質(zhì)量返修問題的處理主要有兩種方式:a、由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進處理;b、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進服務(wù)。
4.1. 1.1 由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進處理
1)物業(yè)任一部門接到客戶反映的工程質(zhì)量問題時,須予以記錄,并反饋至地產(chǎn)相關(guān)部門;
2)地產(chǎn)相關(guān)部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業(yè),以便協(xié)助處理和跟進;
3)地產(chǎn)每月需統(tǒng)計并填報《工程質(zhì)量保修記錄表》,并報集團工程管理部;
4)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。
4.1. 1.2 地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進服務(wù)
1)地產(chǎn)與物業(yè)在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)、物業(yè)簽定三方協(xié)議,明確工作方法及相關(guān)責(zé)任;
2)為物業(yè)便于管理,地產(chǎn)并將施工方的保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)直接管理。物業(yè)內(nèi)部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工方;
3)物業(yè)負(fù)責(zé)受理業(yè)主報修、聯(lián)系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,物業(yè)管理處指定返修管理專員負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量問題,
4)管理處接到工程質(zhì)量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負(fù)責(zé)處理。
5)返修管理專員聯(lián)系業(yè)主進行現(xiàn)場查看,并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結(jié)果為業(yè)主誤報或業(yè)主自身原因造成,無須維修或業(yè)主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。
6)確認(rèn)為工程質(zhì)量問題,返修管理專員通知施工單位負(fù)責(zé)人安排返修,施工單位負(fù)責(zé)人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認(rèn)。
7)如保修單位不履行責(zé)任,或多次返修不成功的,由物業(yè)制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交返修單位確認(rèn)。
8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業(yè)主進行回訪,并將回訪結(jié)果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業(yè)主商定維修時間,與施工隊進行現(xiàn)場交底,并與施工隊負(fù)責(zé)人在《房屋維修任務(wù)書》上簽名確認(rèn)。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業(yè)主、施工隊負(fù)責(zé)人進行驗收,并請業(yè)主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認(rèn)。
9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質(zhì)量保修記錄表》報地產(chǎn)委托部門。
10)返修管理專員將返修資料歸檔。
4.1.2對于業(yè)主反映的普遍公共設(shè)施配套等問題,由物業(yè)提交專題報告報地產(chǎn),由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理。
4.2設(shè)備保修期內(nèi)的管理工作
4.2.1地產(chǎn)與物業(yè)按照《新建物業(yè)接管驗收指引》,辦理驗收手續(xù),對部分在《物業(yè)管理委托合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費維保的管理工作可一并交接給物業(yè),同時對供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進行確定。
4.2.2為在接管初期設(shè)備設(shè)施免費維保期內(nèi)對施工或安裝單位的維保工作進行有效監(jiān)控,地產(chǎn)應(yīng)確保移交時,提供設(shè)備設(shè)施采購及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復(fù)印件,設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。
4.2.2物業(yè)應(yīng)制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書,包含對保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作,并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書進行操作,填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.2.3 保修期內(nèi)是由安裝單位/供應(yīng)商進行日常保養(yǎng)維修的,管理處應(yīng)按照維保方提供保養(yǎng)計劃,將維修方每次到現(xiàn)場進行保養(yǎng)的情況記錄在《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上,并將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不及時等情況在記錄表中記錄。
4.2.4電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍須分包給社會專業(yè)公司維保的,物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修到期前二個月,著手準(zhǔn)備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。
4.2.5對于保修期內(nèi)的各類設(shè)備,在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時,管理處應(yīng)及時通知安裝單位處理,如影響到業(yè)主使用的,應(yīng)同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細(xì)記錄在《保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表》,報送物業(yè)公司和地產(chǎn)公司相關(guān)部門。
5、質(zhì)量記錄表格(供參考)
第7篇 物業(yè)客服中心辦公環(huán)境管理規(guī)范
1.保持辦公環(huán)境的安靜,不得大聲喧嘩;
2.保持辦公環(huán)境的干凈、整潔;
3.每天對辦公室進行一次清掃,每周對辦公室進行一次大掃除;
4.辦公室的煙灰缸中的煙蒂應(yīng)隨時清理,一般不得超過三個;
5.保持辦公用品擺放整齊,不得存放與辦公無關(guān)的物品;
6.及時整理辦公室報紙,保持報紙的有效性和完整性;
7.保持辦公室文件柜內(nèi)的整齊,資料、文件擺放有序,保持文件的時效性;
8.愛護辦公用品和辦公設(shè)備,節(jié)約辦公用品,保持辦公用品的干凈;
9.控制空調(diào)的使用, 30℃以上制冷,5℃以下制熱;
10.離開辦公室時應(yīng)將座椅擺放整齊;
11.衛(wèi)生間應(yīng)及時清理,保持空氣清新;
12.避免在工作時間接待私人來訪者,私人會客時間不得超過10分鐘;
13.辦公室電話原則上不得公話私用,接聽私人電話不得超過3分鐘;
14.下班前全面做好安全檢查后離開。
第8篇 辦公樓物業(yè)財務(wù)會計日常管理規(guī)范
辦公樓物業(yè)財務(wù)會計日常管理
(一)、財務(wù)管理模式
我公司的各項財務(wù)管理工作均以預(yù)算管理為中心,采取集中控制、按物業(yè)項目分別獨立核算的管理模式。管理要點概述如下:
獨立核算:物業(yè)項目收、支獨立核算,自負(fù)盈虧。
預(yù)算管理:物業(yè)項目管理中心根據(jù)工作計劃、參考?xì)v史數(shù)據(jù)編制下年度所管物業(yè)項目的各項收、支預(yù)算,并預(yù)測現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況,報公司審批后執(zhí)行。執(zhí)行當(dāng)年,進行預(yù)算控制,年終進行決算。年末按預(yù)算指標(biāo)完成情況進行業(yè)績考核。
集中控制:一方面,利用公司規(guī)模優(yōu)勢降低成本費用,由各專業(yè)資深人士擔(dān)任各專業(yè)總監(jiān),負(fù)責(zé)相應(yīng)支出項目的審核;同時,財務(wù)人員實行公司派出制度,公司財務(wù)部對各管理中心進行集中財務(wù)監(jiān)控。
(二)、財務(wù)管理目標(biāo)
本公司的財務(wù)管理目標(biāo)是:合理使用物業(yè)管理各項費用,發(fā)揮資金的最大效益,在控制物業(yè)管理成本費用的基礎(chǔ)上,使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值、增值,延長物業(yè)使用壽命,提升物業(yè)品質(zhì),同時為公司取得應(yīng)得的收益。
第9篇 鄰里小區(qū)整體物業(yè)管理目標(biāo)理念規(guī)范
左鄰右里小區(qū)整體物業(yè)管理目標(biāo)和理念
左鄰右里以其優(yōu)越的布局、高檔的配置和建筑的現(xiàn)代風(fēng)格,構(gòu)筑了具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀,是集多元化、時尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。
左鄰右里作為面向高檔次的住宅小區(qū),必須具有高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適的生活、居住環(huán)境。我們有信心、也有能力將該小區(qū)打造成金壇高品住宅小區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的象征。
針對該小區(qū)的總體概況和各個要素,確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。
一、管理基本定位
第一步(從房產(chǎn)銷售開始到房屋銷售結(jié)束):物業(yè)管理以房屋銷售為中心,促進配合開發(fā)公司的房屋銷售
物業(yè)管理的好壞必將直接影響到房屋的銷售,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將形成良好的市場口碑,對房屋的銷售起到無形的宣傳作用,反之將成為銷售的阻礙。在此期間,物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵,性價比高的物業(yè)管理對房屋的銷售將起到積極作用,根據(jù)這一特點,在管理初期加強物業(yè)管理的品牌效應(yīng),集中管理優(yōu)勢,盡快創(chuàng)出該住宅小區(qū)的物業(yè)管理品牌,形成良好的市場口碑,促進房屋的銷售。
第二步:該住宅小區(qū)房屋銷售結(jié)束以后
此后的物業(yè)管理進入成熟期,隨著業(yè)主委員會的成立,工作重心轉(zhuǎn)移到與業(yè)主委員會的配合,積極配合與其開展延伸服務(wù),促進物業(yè)增值、保值,打造該住宅小區(qū)在金壇市住宅小區(qū)中的領(lǐng)頭地位,達(dá)到社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。
二、管理理念定位
樹立'以品質(zhì)為重,以服務(wù)為尊'的理念,抓住'運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景' 三個保障。
(一)樹立'以品質(zhì)為重,以服務(wù)為尊'的理念
堅持'以管理服務(wù)于人,以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠心打動人、用信譽塑造人',打造鑫盛物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽取小區(qū)業(yè)主和使用人的合理化建議和要求,及時彌補工作中的缺陷與不足,提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。
該小區(qū)作為較高檔的住宅小區(qū),其特點決定了物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種'舒適、安全、尊貴'。我們秉著真誠的態(tài)度,以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn),為業(yè)主締造最純粹的感性,使業(yè)主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在'溫暖、潔凈、方便、快捷'的人居環(huán)境上,居住環(huán)境應(yīng)該首先注重'舒適'的一面,以滿足其'生理上的基本需求'。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù),我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足業(yè)主(使用人)的'安全需求'需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。
尊貴:'以人為尊'、'以人為本'的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高品質(zhì)的物業(yè)管理將使業(yè)主(使用人)感受到檔次和身份的象征,通過我們的管理,力求讓業(yè)主(使用人)滿足'受人尊重的需求'。
(二)抓住三個保障:'運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景'。
運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備
要保證小區(qū)的正常運轉(zhuǎn),最基本的條件就是保證小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的可靠運行。選派綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護,對小區(qū)的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進行定期的養(yǎng)護,保證小區(qū)設(shè)施設(shè)備常年運轉(zhuǎn)良好。
安全溫馨的居住環(huán)境
小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障,通過我公司的努力,營造小區(qū)安全溫馨的工作環(huán)境,保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn),確保無重大治安案件。
賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景
居住生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個好的心情,在做好小區(qū)清潔工作的同時,我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作,做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹木生長正常,布局合理。
三、管理方式
將該住宅小區(qū)的物業(yè)管理按照按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)等級》四級標(biāo)準(zhǔn)實施進行管理。
在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo),在經(jīng)濟上實行獨立核算自負(fù)盈虧,實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。
四、管理目的
1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護和對人的管理和服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。
2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排小區(qū)各項設(shè)施的管理養(yǎng)護,強化宣傳,對業(yè)主和使用人進行依法管理約束,共同維護小區(qū)環(huán)境。
3、維護業(yè)主和使用人的權(quán)益。加強對業(yè)主(使用人)的行為管理、維護業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主和使用人。
4、加強對該住宅小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護和提高房產(chǎn)公司和物業(yè)公司的社會聲譽。
5、以良好的售后服務(wù)建立該住宅小區(qū)的品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主,使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。
五、管理原則
根據(jù)全國《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則,本著'以樓養(yǎng)樓,略有節(jié)余'和'精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的管理原則,實行'管、養(yǎng)、修、服務(wù)'為一體的綜合管理。
六、管理內(nèi)容
1、小區(qū)房屋建筑本體公用部分(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備房等)的維修,養(yǎng)護管理。
2、小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備(公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等)的維修,養(yǎng)護,管理和運行服務(wù)。
3、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等)的維修、養(yǎng)護和管理。
4、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。
5、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物公用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
6、交通、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M行安全監(jiān)控和巡視等安護工作。
8、消防管理。
9、小區(qū)文化娛樂活動。
10、其他特約服務(wù)。
11、物業(yè)管理檔案、資料。
七、總體目標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)實施方案
(一)總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)將該住宅小區(qū)管理成'舒適、安全、文明'的住宅小區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標(biāo)準(zhǔn),使本住宅小
區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)。
(二)創(chuàng)優(yōu)實施方案
1.準(zhǔn)備階段
①成立達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,并制定詳細(xì)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計劃;
②加強員工隊伍建設(shè),強化員工團隊精神。
2.實施階段
①做好達(dá)標(biāo)宣傳工作;
②做好員工培訓(xùn)工作,提高管理水平;
③對照創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn),參照先進管理,對薄弱環(huán)節(jié)、不足之處加以改進;
④按計劃分配任務(wù),責(zé)任到部門、到人,簽定責(zé)任書;
⑤定期進行自檢,不斷改進、總結(jié);
第10篇 購物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想規(guī)范
zz購物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想
提要:
管理定位--高檔商業(yè)社區(qū)
管理目標(biāo)--句容市商場物業(yè)管理最佳
管理模式--現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理
四大理論--客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計劃管理、時間管理
五大優(yōu)勢--理念、團隊、技術(shù)、經(jīng)驗、配套
四個重點--整體形象、安全、機電設(shè)備管理、建筑外觀
四大措施--全面投入,保障設(shè)備的良好運行;不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進行管理;全面防范,治安事件發(fā)生率為零;發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢,實施專業(yè)化低成本管理;
六大保障--整合型管理體系(iso9000、iso14000、ohsas18000)、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財、物的有力保障、專業(yè)的機電設(shè)備運行管理保障能力、高效的客戶關(guān)系管理和信息處理平臺
持續(xù)超越--持續(xù)滿足和超越客戶市場需求的意識
一、管理定位
通過規(guī)范和統(tǒng)一商場的經(jīng)營秩序,打造干凈、清新、溫馨、時尚、安全、舒適的購物消費環(huán)境。
二、管理目標(biāo)
全年不斷深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平,提升物業(yè)管理形象。
三、管理機制與模式
(一)實行執(zhí)行機構(gòu)、責(zé)任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的'三位一體'式的共管機制,推行科技型物業(yè)管理模式。
(二)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式
現(xiàn)代化:充分吸收中國物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果,依托我公司管理人員多年物業(yè)管理經(jīng)驗,學(xué)習(xí)并借鑒國際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗,憑借我公司本土化運作年的優(yōu)勢,結(jié)合句容本地實際,在購物中心實施既具備國際國內(nèi)一流水準(zhǔn),又符合句容市本地化的商場物業(yè)管理模式。
專業(yè)化:以我公司的精銳專業(yè)團隊,在公共秩序維護、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等方面為句容**國際購物中心全面實行專業(yè)管理及服務(wù)。
四、管理學(xué)理論運用
句容**國際購物中心作為一流的購物中心,其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。本公司長期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善,并堅信堅實的管理理論是夯實一個企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。針對句容**國際購物中心物業(yè)特質(zhì),我們將以詳盡的客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計劃管理、時間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項目運作的理論保障。
客戶關(guān)系管理:'以客戶為中心',不是一句空洞的口號,而是富有哲理的經(jīng)營理念。反映在企業(yè)當(dāng)中,就是所有的業(yè)務(wù)過程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價值,客戶獲得客戶價值是客戶滿意、客戶忠誠的根本理由。以客戶為中心的經(jīng)營模式的實現(xiàn),需要一套科學(xué)而有效的解決方案,它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、實施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念,對句容**國際購物中心物業(yè)管理客戶市場有效開發(fā)和拓展。
合工理論:本公司倡導(dǎo),每一個員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個人,由此,公司才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。因此,員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng),在本公司一直受到重視。而在對員工進行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時,本公司越來越明顯感覺到,合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。
200年以前,亞當(dāng)斯密以制造針為例論述了勞動分工的作用。而且,他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點,也成了后來的管理學(xué)家創(chuàng)建管理學(xué)的理論前提。確實勞動分工較大幅度地提高了勞動生產(chǎn)率,也有利于專業(yè)化和職能化管理。但是,這種理論發(fā)展到今天,負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來?，F(xiàn)代社會,一方面追求產(chǎn)品個性化,生產(chǎn)復(fù)雜化,企業(yè)經(jīng)營多元化,如果片面強調(diào)分工精細(xì)和專業(yè)化,則使得企業(yè)的整體協(xié)調(diào)作業(yè)過程和對過程的監(jiān)控越來越高,結(jié)果致使企業(yè)整體效率低下;同時,把人分成上下級關(guān)系的官僚體制,使人的積極性、主動性得不到充分發(fā)揮,相反腐蝕著人的精神,不利于人的身心健康,以至于走到了分工與協(xié)作原則初始動機的反面。另一方面,高科技的發(fā)展,特別是計算機的普及運用,使簡化管理環(huán)節(jié)成為可能。同時,與市場變化和高科技發(fā)展相對應(yīng)的是勞動力素質(zhì)大大提高,員工不再滿足于從事單調(diào)、簡單的復(fù)雜性工作,對分享決策權(quán)的要求日益強烈。
因此,本公司打破分工理論的桎梏,在公司提出'合工理論',即借助信息技術(shù),以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口,將原先被分割得支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合理地'組裝'回去,將幾道工序合并,歸一人完成,并將分別負(fù)責(zé)不同工序的人員組合成工作小組或團隊,以利于共享信息、簡化交接手續(xù)、縮短時間。另外,減少管理層次,提高管理幅度,建立扁平化的組織結(jié)構(gòu),從而打破官僚體制,減少了審核與監(jiān)督程序,降低了管理成本,減少了內(nèi)部沖突,增加了組織的凝聚力,大大調(diào)動了員工的積極性,促進了員工的個人發(fā)展。本公司將在句容**國際購物中心物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論,最大限度地降低管理成本,提高工作效率。
目標(biāo)計劃管理:由本公司整體目標(biāo)延展出句容**國際購物中心物業(yè)管理處各工種分項活動、分項目標(biāo)與各項工作計劃的過程即所謂目標(biāo)計劃延展。即為目標(biāo)計劃管理的精髓。其實施則透過本公司組織架構(gòu),應(yīng)用目標(biāo)延展的方法來制定句容**國際購物中心物業(yè)管理處各項工作計劃,并建立績效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成的考核標(biāo)準(zhǔn)。
時間管理:要求句容**國際購物中心物業(yè)管理處各工種員工務(wù)必了解時間管理的涵意、樹立時間成本的意識,掌握時間管理的遠(yuǎn)近分配、時間管理的優(yōu)先順序、時間管理的限制突破、時間管理的計劃效率、時間管理的結(jié)果及評估等,使句容**國際購物中心的各項物業(yè)管理工作得以高效率的展開。
五、管理優(yōu)勢
(一)理念優(yōu)勢
理念是服務(wù)的靈魂所在,是員工動力的源泉,公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想。以'至情、至微、至效'的精神為理念,不懈追求更高的服務(wù)境界,極力員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力,在這種理念的支撐下,近年來,公司所管理的眾多項目中,受到了業(yè)主的一致好評好信任。
以'至情、至微、至效'為基礎(chǔ),我們引伸出了以下獨具特色的理念:'至優(yōu)化'理念; '換位思考'理念以及'-∞(無窮小)'理念等。
至優(yōu)化理念
即每個員工都有明確的職責(zé)范圍,在服務(wù)過程中遇到的任何問題,都要設(shè)計出幾套解決問題的方案,從用戶(使用人)的角度、經(jīng)濟的角度選擇一個最佳的解決方案,達(dá)到最佳的效果,同時以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施:'快捷服務(wù)'、'機務(wù)作風(fēng)'、'便民服務(wù)'等。'快捷服務(wù)'即在接到擁護需求信息或任務(wù)時,要求我們的員工立即行動并迅速解決問題,體現(xiàn)'效率就是生命'的精神;'機務(wù)作風(fēng)'即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)維護管理方法,對每一項工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致去完成;'便民服務(wù)'即向業(yè)主(用戶)提供購物導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù),體現(xiàn)公司的'周到服務(wù)'
。'至優(yōu)化理念'服務(wù)達(dá)到的效果是:當(dāng)您在繁忙工作的時候,優(yōu)美的購物環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享消費購物的樂趣;在您需要服務(wù)的時候,管理服務(wù)人員就會出現(xiàn)在您的身邊,每個員工的工作都是一絲不茍,彬彬有禮且規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
換位思考
即凡事都要設(shè)身處地站在客戶需求的角度進行考慮,再反過來考慮如何滿足客戶的需求,真正做到以客戶為中心,把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點和工作的最終目標(biāo)。'你想到的我們都已做到,你沒有想到的我們超前做到',從而提供更適合客戶需要的服務(wù),滿足甚至超越客戶的需求。
-∞(無窮小)理念
*-∞(無窮小)磨合
即在物業(yè)管理介入中,深入物業(yè)現(xiàn)場、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項功能,站在使用人的角度,發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素,及時提出合理化建議,將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài),同時,結(jié)合其物業(yè)特點,充分了解客戶需求,進一步完善各項管理方案及制度,并理順各方面的關(guān)系,在正式接管物業(yè)時,使管理磨合期接近'零'。
*-∞(無窮小)風(fēng)險
商業(yè)物業(yè)的管理有別于其他物業(yè),特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。為防止意外事件的發(fā)生,公司在'人防'、'技防'和制度建設(shè)、監(jiān)督機制等方面都有嚴(yán)格的管理措施,確保萬無一失,為了解決業(yè)主和商戶后顧之憂,我們著眼于長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任,不斷完善硬件與軟件設(shè)施,確保物業(yè)的正常安全運行,注重物業(yè)相關(guān)保險事宜,按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險、第三者責(zé)任險,并與事務(wù)管理部門協(xié)商安防設(shè)備保險事宜,提高句容**國際購物中心物業(yè)抗風(fēng)險能力。
*-∞(無窮小)干擾
--在購物中心正式開放時間以外完成所有公共部位的清潔工作,確保不會因清潔使地面濕滑造成行走不便,購物中心正式開放時,清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,不能因保潔而影響和干擾消費都購物。
--在保證商戶正常工作的前提下,對會妨礙消費者購物的維修保養(yǎng)工作,一律安排在購物中心開放時間以外(突發(fā)事件需緊急處理的情況除外),同時,在維修保養(yǎng)工作中,維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示措施后,方可進行工作。維修完畢,立即清理現(xiàn)場,以避免造成污染和給用戶帶來不便。
*-∞(無窮小)缺陷
就是要求每一個員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎,把工作上可能發(fā)生的缺陷(缺點)降低到'零'的一種管理方法,零缺陷并不是說絕對沒有缺陷,或缺陷絕對等于零,而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念,每一個員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭做到無缺陷,從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量。
(二)技術(shù)優(yōu)勢--技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊伍
公司積累了多年的樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗,公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員三十多名,配備有大量維修設(shè)備,維修儀器儀表和專用工具,公司對電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、秩序維護監(jiān)控以及先進的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法,能制訂出高效、可操作性強的設(shè)備管理方案,確保各系統(tǒng)的正常運行。
我們的技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)句容**國際購物中心的物業(yè)特點,制訂出有效的機電設(shè)備經(jīng)濟運行方案,節(jié)能降耗,為客戶顯著降低物業(yè)運行費用。
(三)經(jīng)驗優(yōu)勢--豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗
公司相關(guān)管理人員均有著多年的商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗,從管理專業(yè)理論和句容當(dāng)?shù)厥袌龆际值牧私?是我們有信心為句容**國際購物中心提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及有力保障。
(四)配套優(yōu)勢--提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)
我們?nèi)粘５奈飿I(yè)管理實踐中,積累了為客戶提供全方位、綜合性、專業(yè)化、個性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗,在句容**國際購物中心的物業(yè)管理中,我們將潛心研究消費者、業(yè)主、商戶的需求,提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。
六、工作重點
經(jīng)過全面深入的調(diào)研,了解了句容**國際購物中心物業(yè)狀況,并從業(yè)主(商戶)的角度出發(fā),分析了句容**國際購物中心物業(yè)管理的重點,經(jīng)歸納整理,句容**國際購物中心的物業(yè)管理工作重點體現(xiàn)在以下五個方面:
(一)整體形象
項目位于市區(qū)中心,為政府重點招商項目,后期必將成為句容市標(biāo)志性商業(yè)'旗航'為此我們提出了--時尚、高雅、溫馨。
時尚--體現(xiàn)句容**國際購物中心改革的思想和與國際接軌的購物方式。
高雅--展示句容**國際購物中心購物的品味高檔。
溫馨--象征句容**國際購物中心為人性化消費吸引力。
(二)安全防衛(wèi)
句容**國際購物中心商業(yè)運作,均采用全開放式設(shè)計,進出中心的車輛和人員很多,成分復(fù)雜,因此,句容**國際購物中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。
(三)設(shè)施設(shè)備
句容**國際購物中心是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體,是一座超大型的智能化建筑、機電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機容量大、復(fù)雜,而且進口設(shè)備多、技術(shù)先進。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng),其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件,所以,設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。
(五)建筑物
句容**國際購物中心建設(shè)形象現(xiàn)代新穎,外型美觀,對維護管理要求高。裝飾材料的多樣性,決定了今后我們在物業(yè)管理工作中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段,如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕;地毯的防潮、防蛀蝕、防染色;皮革材料的防腐蝕老化;大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護的重要內(nèi)容。與此同時,建筑物的外觀又是句容**國際購物中心的形象。所以,建筑物的管理十分重要。
七、主要措施
針對以上我們所列舉的管理重點及物業(yè)特性,我公司對句容**國際購物中心的管理將采取四大措施。
措施之一:全面投入,保障設(shè)備的良好運行
句容**國際購物中心設(shè)備設(shè)施的日常運作有著極高的管理維護要求。本物業(yè)投入使用的一些先進設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣,涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎(chǔ)上,將制訂科學(xué)合理、切實可行的維護、保養(yǎng)、運行計劃,保證各項設(shè)施設(shè)備的良好、有效運作。并且,本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護人員針對句容**國際購物中心物業(yè)所投入的各種類設(shè)施設(shè)備進行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),保證意識到位,技術(shù)到位,服務(wù)到位。
措施之二:不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進行管理
中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè),人員素質(zhì)要求相對較低,對于大量的日常工作主要以量取勝,而本公司正在不斷完善企業(yè)制度,逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化。
措施之三:全面防范,最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率
句容**國際購物中心物業(yè)的人員數(shù)量多、流動性強、成分復(fù)雜且不易管理,這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難,根據(jù)句容**國際購物中心的安防條件,結(jié)合本公司長期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗,依托本公司常年堅持半軍事化管理的高素質(zhì)護衛(wèi)隊伍,從實際情況出發(fā),確立了句容**國際購物中心使用初期'人防為主、技防為輔',常規(guī)期'雙管齊下,全面防范'的整體治安思路,采用三重五層防范系統(tǒng),并將實行24小時安護員全方位便裝巡邏制、24小時監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信,經(jīng)過本公司的管理,可以確保句容**國際購物中心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率。
措施之四:發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢,實施對電梯、秩序維護、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理
物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；⒎较虬l(fā)展是市場的選擇和時代的要求。在句容**國際購物中心的管理工作中,針對該物業(yè)的諸多特點,我們將充分發(fā)揮本公司管理規(guī)模優(yōu)勢,逐步實現(xiàn)綠化、保潔、秩序維護、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護等方面的專業(yè)化管理,同時,本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神,珍惜和用好來自客戶的每一分錢,力求所費必有所值。我們組織了專門班子,對句容**國際購物中心物業(yè)位置、設(shè)計功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進行研究,并將采取'集中配送、貨比三家'和修舊利廢、獎節(jié)罰超等一系列具體措施,分項控制人力和物化消耗,力爭以低于市場價的收費提供服務(wù),保證業(yè)主、商戶、社會全面受益。充分體現(xiàn)本公司'以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng),使經(jīng)營品質(zhì)不斷提升,讓用戶獲得滿意服務(wù)'的質(zhì)量方針和'以客戶為中心'的經(jīng)營思想。
八、六項具體保障
(一)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\行體系--整合型管理體系
iso9000質(zhì)量管理體系、iso14000環(huán)境管理體系和ohsas18000職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系,在句容**國際購物中心的物業(yè)管理中,我們導(dǎo)入iso9000、iso14000、ohsas18000三種管理體系,并將這三種管理體系進行完全整合,形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系,進而制訂綜合的管理方案,進行綜合策劃、綜合預(yù)算、實現(xiàn)多種的管理目標(biāo),從而在句容**國際購物中心的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量,對用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并且把句容**國際購物中心創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè),使其成為句容市一顆亮麗的明珠,同時,確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全,消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。
整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過程中,將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ),即將所有管理活動都?xì)w結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實施和驗證的過程,并按'計劃--執(zhí)行--檢查--處理'四個階段運行,即pdca循環(huán),這是我們整合型管理體系的運作方式,也是做任何事情必須遵循的規(guī)律,我們開展每項工作,應(yīng)先有設(shè)想或打算(計劃),然后按計劃去實施,即執(zhí)行,計劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差,應(yīng)及時糾偏與調(diào)整,即核對檢查;根據(jù)檢查結(jié)果,把成功的經(jīng)驗加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中,沒有解決的問題反映給下一個循環(huán),繼續(xù)改進,即處理階段。
公司對句容**國際購物中心所有服務(wù)程序進行全方位監(jiān)控,將物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)程序化,通過月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項檢驗控制手段,嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度,使得各項工作以最規(guī)范的程序進入市場,保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進和提高。
(二)科學(xué)的人力資源管理體系
物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是'服務(wù)',物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向客戶提供服務(wù)的過程,物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果,公司在句容**國際購物中心的物業(yè)管理中,并對人力資源管理進行全程的有效控制。
定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過精干的人員達(dá)到高效運作的目的。
人員錄用入職政審。確保句容**國際購物中心物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過硬。
秩序員實行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。
實行人性化民主型內(nèi)部管理和'幫帶'制度。促進能力較差的員工共同進步,著力培養(yǎng)員工的團隊精神,提高整體管理水平,增強凝聚力,使員工始終保持積極進取的心態(tài)。
科學(xué)培訓(xùn)。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論,讓員工隨時掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài),積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外較新的管理技術(shù)與方法,總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn),進一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。
量化考核和末尾淘汰制?？己税ㄞD(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等,專業(yè)技術(shù)人員和秩序維護人員每半年進行一次考核,名次最后者淘汰;各部門負(fù)責(zé)人,工程技術(shù)人員、管理人員每年進行一次考核,名列最后者降級或淘汰。
崗位'動態(tài)'管理,競爭上崗。激勵員工求知上進。
內(nèi)部職稱評定。肯定并充分發(fā)揮員工的能力。
崗位薪酬實行管理、技術(shù)崗位兩條線,以崗定薪、保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。
(三)嚴(yán)密的安全管理和保密體系
以'外弛內(nèi)張'為原則,以秩序維護、消防管理、車輛管理為主線,以訓(xùn)練有素、行動迅速、果斷干練的秩序隊伍為載體,利用現(xiàn)代化手段,依靠先進的技術(shù)設(shè)備與工具,科學(xué)組織日常管理,精心布置重大活動的安全安排,迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。
重大活動、按性質(zhì)采取一級加強保衛(wèi)、二級保衛(wèi)、三級保衛(wèi)等三種方案。
秩序狀態(tài)管理:根據(jù)報警信息反映的不同事件,定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài),并相應(yīng)規(guī)定一級、二級、三級、四級反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心,相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系,針對不同的狀態(tài),調(diào)動不同的反應(yīng)力量,采取相應(yīng)的處理程序,分級應(yīng)對,限時到位,通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào),確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。
消防重點部位重點防范。
(四)人、財、物的有力保障
實施精英人才組合戰(zhàn)略。委派精銳骨干組成句容**國際購物中心專業(yè)管理團隊,我們將委派現(xiàn)任我公司項目經(jīng)理、具有打造'精品'物業(yè)經(jīng)驗、組織能力強、責(zé)任心強的同志出任句容**國際購物中心物業(yè)管理處的經(jīng)理、委派具有精湛技術(shù)和豐富實踐經(jīng)驗的工程師擔(dān)任句容**國際購物中心的物業(yè)管理處技術(shù)總工程師,從公司抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干,組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專業(yè)技術(shù)齊全的高效團隊。
配置齊全、先進的句容**國際購物中心物業(yè)管理設(shè)備,為實現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。
公司具備一定的資金實力和物質(zhì)基礎(chǔ),句容**國際購物中心項目將作為公司的管理重點之一,重點保障。
(五)提高設(shè)施設(shè)備運行管理保障能力
正式進駐后,立即完成
制度,確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運行良好。
日常管理
--預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。
--對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好重要設(shè)備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
--實行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護相結(jié)合的方式,以專業(yè)修理為主,同時要求設(shè)備的使用操作人員進行日常的維修保養(yǎng)和小修。
--完善設(shè)備管理和定期維修制度。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
--修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修材料費用。
--制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案,確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時及時有序處理。
(六)高效的客戶管理和信息處理平臺
本公司多年來一直把'以客戶為中心',追求最高程度客戶滿意率作為不懈努力的工作目標(biāo)。在句容**國際購物中心物業(yè)管理項目中,本公司將一如既往關(guān)注客戶需求,通過'管理報告制'、'定期回訪制'以及隨時溝通等方式在第一時間了解客戶的服務(wù)需求與服務(wù)咨詢,并以本公司的24小時客戶投訴中心配合本項目的物業(yè)管理工作,力爭讓客戶獲得滿意服務(wù)。我們的客戶:物業(yè)的所有人(業(yè)主)、使用人(商戶)、受益人(消費者)--外部客戶;員工--內(nèi)部客戶,正確處理好這兩種客戶,及時處理各種信息,實現(xiàn)員工滿意,業(yè)主、用戶滿意。
九、持續(xù)滿足和超越客戶市場的意識
物業(yè)管理市場發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營的模式,更高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標(biāo)。公司一直把持續(xù)持續(xù)滿足和超越客戶市場作為我們工作的終極目標(biāo),開掘句容**國際購物中心物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的深度及廣度:
本公司在句容**國際購物中心確立的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),將以國家建設(shè)部頒布的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合。本公司所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以用service(即中文'服務(wù)'一詞)中的7個字母來概述:
s,即smile(微笑),服務(wù)人員要對每一位客戶微笑;
e,即e*cellent(出色),服務(wù)人員要將每一項工作都做得很出色;
r,即ready(準(zhǔn)備),服務(wù)人員要隨時準(zhǔn)備為客戶服務(wù);
v,即viewing(看待),服務(wù)人員要把每一位客戶都當(dāng)做需要特殊照顧的貴賓看待;
i,即inviting(邀請),服務(wù)人員每一次服務(wù)結(jié)束都要向客戶發(fā)出下次再來的邀請;
c,即creation(創(chuàng)造),服務(wù)人員要善于創(chuàng)造溫暖的服務(wù)氣氛;
e,即eye(眼光),服務(wù)人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶。
第11篇 農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理特色服務(wù)規(guī)范
**農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理的特色服務(wù)
提供便利、高效、經(jīng)濟的特色服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn),亦是提高**農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)質(zhì)量和管理效率的重要措施和保障。我們將根據(jù)**農(nóng)貿(mào)市場的特點、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)戶需求調(diào)研結(jié)果,結(jié)合我司開展特色服務(wù)的成功經(jīng)驗,充分考慮業(yè)戶需求的每一細(xì)節(jié),通過提供豐富的特色服務(wù)項目,切實提高**農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)管理水平。也就是說物業(yè)管理將圍繞**農(nóng)貿(mào)市場各業(yè)戶的需求,秉承“以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念,開展全方位的業(yè)戶服務(wù)。
(一)日常期間特色物業(yè)服務(wù)(初步設(shè)想)
1. 提供即時維修服務(wù)
提供維修安裝服務(wù)(大件設(shè)備等辦公設(shè)備等安裝,辦公家具等維修);提供各種即時維修安裝服務(wù)。
2. 設(shè)立“紅十字”便民藥箱
管理處常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱免費供有需要的業(yè)戶使用。
3. 提供信息咨詢服務(wù)
(1)市內(nèi)各種培訓(xùn)信息
(2)餐飲單位信息
(3)搬家公司信息
(4)禮儀公司及禮儀服務(wù)信息
(5)交通信息
(6)其它信息咨詢服務(wù)
4、業(yè)戶搬遷服務(wù)措施
(1)設(shè)立業(yè)主搬遷接待(服務(wù))小組,合理安排相關(guān)程序,協(xié)助業(yè)戶
在搬入**農(nóng)貿(mào)市場時更方便、更快捷。具體包括提供車輛或搬家公司聯(lián)系。
(2)如有特殊要求,采用電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式,即時提供各種便捷服務(wù)。
(3)管理處將在搬入期臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū),派專人看護并提供協(xié)助;組建以管理處員工為主的義務(wù)搬運隊,為業(yè)戶提供搬遷服務(wù)。
(1)如有必要,在搬遷期間可由管理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽佳的辦公用品、辦公家具供應(yīng)商,展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價格等相關(guān)資料,使業(yè)戶節(jié)約時間、集中訂購,由供應(yīng)商及時按需送貨上門安裝。
5、清潔服務(wù)措施
業(yè)戶在入遷初期時,將對新的居住環(huán)境進行必要的清潔。管理處可聯(lián)系專業(yè)清潔公司為業(yè)戶提供規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。
日常期間視業(yè)戶需要可另行約定分時段預(yù)約上門提供清潔服務(wù)。
6、業(yè)主服務(wù)熱線措施
為了方便業(yè)戶,管理處配備業(yè)主服務(wù)熱線,24小時專人接聽加洲地帶三期內(nèi)各員工服務(wù)需求信息,為有需求的業(yè)主提供各種服務(wù)及幫助。
(二)業(yè)主服務(wù)項目一覽表
1、無償服務(wù)
編號項目內(nèi)容備 注
代寄、代領(lǐng)郵件
代訂報刊、雜志
臨時代為保管小件物品
電話留言服務(wù)
代搬重物
其他可選擇的無償服務(wù)
2、有償服務(wù)
編號項目內(nèi)容收 費
修理窗簾、拉窗等(不含材料)按成本價收費
疏通下水管道(主管)按成本價收費
疏通下水管道(支管)按成本價收費
修門、配鎖按成本價收費
查線、換線(電路)按成本價收費
維修、更換門鎖按成本價收費
更換、檢修開關(guān)、插座按成本價收費
家政服務(wù)按成本價收費
清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按成本價收費
綠化養(yǎng)護按成本價收費
傳真按成本價收費
打字按成本價收費
復(fù)印按成本價收費
其它特色服務(wù)按成本價收費
第12篇 物業(yè)助理管理員服務(wù)禮儀規(guī)范
物業(yè)助理/管理員除了負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安外,還承擔(dān)小區(qū)綜合管理的任務(wù)。由於工作性質(zhì)的特殊性,物業(yè)部成為管理處各部門中與業(yè)戶接觸最頻繁的單位;物業(yè)助理/管理員的服務(wù)規(guī)范和精神風(fēng)貌成為小區(qū)品質(zhì)和管理水平的最直接的體現(xiàn),因此加強物業(yè)助理/管理員的規(guī)范服務(wù)意識成為物業(yè)管理處工作的一項重要內(nèi)容。
物業(yè)助理/管理員的服務(wù)
1. 著裝整潔、儀容端莊,值勤時必須佩帶工作證。
2. 待人熱情、禮貌、莊嚴(yán)。
3. 物業(yè)助理/管理員因公務(wù)進入住戶區(qū)域或單元內(nèi),應(yīng)先徵得對方業(yè)戶的許可後方可進入,避免干擾業(yè)戶正常生活秩序。
4. 進入業(yè)戶單元前,應(yīng)先按鈴,向?qū)Ψ秸f明造訪原因,得到許可後方可進入。
5. 物業(yè)助理/管理員於巡檢時如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶單元大門未鎖,切不可冒失推入。必須先按門鈴,并高聲詢問是否有人,在確認(rèn)無人後,::才可代為鎖門留簽,并通知管理處。
6. 物業(yè)助理/管理員因公進入住客區(qū)域要注意禮貌招呼問候,問好在前、稱謝在後、舉止得體,對可能有的不禮貌對待不強辯、不計較。
7. 物業(yè)助理/管理員進住客區(qū)域後,如無必要,盡量不要與住客搭訕或閑聊,避免引起不必要的誤會。
第13篇 大學(xué)樓宇物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范
大學(xué)樓宇物業(yè)(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)
(設(shè)施設(shè)備管理)技術(shù)服務(wù):
(一)服務(wù)內(nèi)容:
物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的基本水電設(shè)備、暖通空調(diào)、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)施、通訊設(shè)施、景觀燈、公共即熱式開水爐、多媒體設(shè)施設(shè)備、高壓變電所、一級供水供電基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備由委托方相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門確定專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng),物業(yè)服務(wù)方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。
(二)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):
1、水電設(shè)備房內(nèi)要保持整潔,設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,油漆完好、整潔光亮;室內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。水電設(shè)施設(shè)備房鑰匙由服務(wù)方專人保管,給水設(shè)施設(shè)備每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設(shè)備由機電人員負(fù)責(zé)清潔及定時進行巡回檢查,了解設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認(rèn)真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關(guān)職能主管部門,爭取早日解決。
(2)水泵房內(nèi)機電設(shè)備由機電人員負(fù)責(zé),無關(guān)人員不得進入水泵房。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動位置,操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運轉(zhuǎn),完成年檢任務(wù),定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。
(5)水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,泵及管道每半月清洗一次。
(6)不定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
4、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結(jié)果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。
5、電梯運行與管理。
(1)配備規(guī)定的有特種設(shè)備上崗證的服務(wù)人員管理服務(wù)。
(2)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務(wù),做好相關(guān)記錄。
(3)按維保服務(wù)合同督促維保單位實施電梯及其安全設(shè)施檢查每月不少于2次。確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全,通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。
(4)在電梯維修時應(yīng)配合做好臨時警示管理。
(5)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應(yīng)盡快設(shè)法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障。
(6)有關(guān)空調(diào)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料有物業(yè)服務(wù)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務(wù)評價。
(7)配合完成每年電梯年檢工作。
6、空調(diào)設(shè)備維護管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應(yīng)及時與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對空調(diào)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關(guān)服務(wù)資料物業(yè)服務(wù)方需妥善保管。對維修完成后的驗收維保、維修并做好記錄。
(3)做好節(jié)能減排相關(guān)工作,嚴(yán)格按委托方有關(guān)空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。
第14篇 文化館物業(yè)管理內(nèi)容規(guī)范
文化館物業(yè)管理內(nèi)容
(一)安全保衛(wèi)
1.范圍為**區(qū)文化館內(nèi)安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作,包括公共廣場、停車場、建筑物等。
2.組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的保安隊伍,有上崗證及資格證的專業(yè)工程技術(shù)人員,執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任制以確保整個**區(qū)文化館的安全、有序。
3.由**區(qū)文化館分管部門與中標(biāo)人共同確定值勤崗位、值勤時間、崗位職責(zé)等。
4.對一般外來的訪問、辦事人員,建立詢問登記制度。
5.辦公公共場所要控制噪音,制止喧鬧現(xiàn)象,無閑雜人員隨意流動。
6.重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控。整個**區(qū)文化館做到24小時有安全護衛(wèi)人員巡查。
7.確保無重大火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生。
8.對突發(fā)事件有應(yīng)急處理程序計劃和措施,必要時及時報告**區(qū)文化館分管部門,防止事態(tài)進一步惡化,協(xié)助保護現(xiàn)場。
9.其它與安全保衛(wèi)有關(guān)事項。
(二) 交通、車輛、停車場管理
1.交通、車輛、停車場管理要指定專人負(fù)責(zé),要制定可行的管理制度。
2.自行車、機動車等各種車輛停放有序,有專人指引按規(guī)定停放,做到車輛停放規(guī)范、整齊、分類、安全。
3.車輛停放建立登記制度,嚴(yán)防被盜事件發(fā)生。
4.**區(qū)文化館內(nèi)車輛行駛有序,一律不準(zhǔn)按鳴。
5.其它與交通、車輛、停車場有關(guān)的事項。
(三) 清潔衛(wèi)生
1.范圍包括整個**區(qū)文化館內(nèi)所有歌舞廳、舞蹈室、展廳、休息室、公共部分、停車場、電梯、通道、公共地方、衛(wèi)生間、建筑物外墻、門窗、**區(qū)文化館內(nèi)廣場、道路、紅線內(nèi)公共區(qū)域。
2.由**區(qū)文化館分管部門和中標(biāo)人共同制訂工作制度和標(biāo)準(zhǔn),以對工作質(zhì)量進行考核。
3.房屋立面、公共樓梯、**區(qū)文化館內(nèi)廣場、道路整潔,無堆放雜物現(xiàn)象。
4.中標(biāo)人按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進行日常定期清掃或不定期的清掃保潔,做到按制定標(biāo)準(zhǔn)全天候、全方位保潔,特別對衛(wèi)生間做到按標(biāo)準(zhǔn)定人定點定時管理、巡查、監(jiān)督。
5.中標(biāo)人需負(fù)責(zé)垃圾的收集、清運,做到垃圾日產(chǎn)日清。
6.定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。
7.辦公體育館內(nèi)大堂、走道、公共場所地面定期打磨保養(yǎng)。
8.建筑物自來水水池定期清洗、消毒(每年4次),供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無二次污染及隱患。
9.污水排放通暢,定期清理化糞池、垃圾箱。
10.中標(biāo)人在清潔衛(wèi)生中消耗的物料工具等費用自負(fù)。
11.定期清洗外墻(每年2次)。
12.其它與清潔衛(wèi)生有關(guān)的事項。
(四)綠化管理
范圍包括**區(qū)文化館紅線范圍內(nèi)的綠化地保養(yǎng)維護。
1、草坪和地被管理
①草坪平整表綠,地被植物生長旺盛,水、肥充足,無病蟲害。
②據(jù)草地品種、生長情況、氣候狀況等因素,一般生長季節(jié)每月除雜草2次,非生長季節(jié)每兩個月除雜草1次,要求連根系清除。
2、綠籬和灌木養(yǎng)護管理
①保持綠籬完整無缺口,植物生長良好,葉色正常。
②除雜草,發(fā)現(xiàn)寄生藤必須馬上清除,并入袋銷毀,養(yǎng)護面松土,無板結(jié),綠籬每年修剪整型12次以上。
③施肥:每年松土施復(fù)合肥4次,結(jié)合雨天進行,以撒施為主。
(五)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護和管理。
1.中標(biāo)人要有熟練、專職、有上崗證及資格證的專業(yè)工程技術(shù)人員對物業(yè)各項設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護,配電房需24小時有人員值班。
2.電梯、中央空調(diào)(含水處理)、消防三項設(shè)施、設(shè)備,**區(qū)文化館分管部門已聘請專業(yè)公司承包維修、養(yǎng)護工作,中標(biāo)人要制定措施指定專人做好與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)及監(jiān)理工作,明確責(zé)任。
3.中標(biāo)人對專業(yè)公司承包、保養(yǎng)的電梯、中央空調(diào)設(shè)施設(shè)備,在日常使用過程中要制定使用運行制度,定人,定時開、關(guān)設(shè)備,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備使用過程中的隱患并通知專業(yè)公司維修、保養(yǎng),杜絕安全事故發(fā)生。
4.對消防設(shè)施、設(shè)備物業(yè)管理人員要做到人人有消防知識,人人會基本操作,杜絕火災(zāi)事故。要做好巡視工作,制止破壞消防設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。
5.中標(biāo)人對設(shè)備設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)管理,進行定期或臨時的保養(yǎng)和維修,以確保各項設(shè)施的完好和正常使用,維修保養(yǎng)工作要建立制度,強調(diào)時效性,必須做到當(dāng)日事當(dāng)日清,對無法解決的事故或較大型的保養(yǎng)和維修,及時報**區(qū)文化館分管部門處理。
6.中標(biāo)人在維修保養(yǎng)項目中屬正常的維修、保養(yǎng)、更新或使用中的消耗,不屬中標(biāo)人人為事故破壞,單價材料費用在商定限額人民幣叁佰元($300)內(nèi)的由中標(biāo)人負(fù)責(zé),超出范圍的單項工程費用及元器件費用報**區(qū)文化館分管部門審批后,由**區(qū)文化館分管部門支付零部件、物料及工程費用。
7.其它與物業(yè)設(shè)施、設(shè)備使用、維護和管理有關(guān)的事項。
(六)公共設(shè)施維護和管理
1.建筑物本體、道路、場地(結(jié)構(gòu)、防水、外立面除外);
2.室外排污、排雨水管道維護,地下管網(wǎng);
3.市政設(shè)施、沙井、雨水井、污水井;
4.物業(yè)裝修管理。
(七)檔案資料管理
1.中標(biāo)人要建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。
2.在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。
(八)物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)要求
1.中標(biāo)人必須參照國家及省、市對物業(yè)管理示范項目的有關(guān)規(guī)定、具體標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合中標(biāo)人自身的管理服務(wù)水平制定相應(yīng)的質(zhì)量指標(biāo),中標(biāo)人要具體承諾物業(yè)管理各項目要達(dá)到的指標(biāo),包括但不限于清潔保潔率;治安案件發(fā)生率;道路、停車場、路燈使用完好率;房屋及配套設(shè)施公用設(shè)施場所完好率;設(shè)備完好率;火災(zāi)、違章發(fā)生率;違章處理率;用戶投訴率;物業(yè)使用人對物業(yè)管理的滿意率等。
2.中標(biāo)人為完成承諾指標(biāo)采取的措施。
(九) 物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費支付時間
1.物業(yè)委托管理期限為自合同簽訂起兩年。
2.中標(biāo)人與采購人簽訂合同時,須向采購人交納人民幣2萬元($20,000.00元)作為履約保證金。若中標(biāo)人在簽訂合同后2個月內(nèi)未能成功取得由區(qū)級以上公安機關(guān)頒發(fā)的'內(nèi)部保安組織許可證',采購人有權(quán)終止合同,同時對中標(biāo)人交納的履約保證金不予退還。若中標(biāo)人沒有違約行為,履約保證金在合同有效期滿
后15個工作日內(nèi)由采購人無息退還中標(biāo)人。
3.服務(wù)費按月結(jié)算,每月10日前支付上月服務(wù)費。中標(biāo)人在每月底開具正式稅務(wù)發(fā)票原件交采購人,采購人在收到中標(biāo)人發(fā)票的10個工作日內(nèi)辦理支付手續(xù)。如中標(biāo)人提供的服務(wù)不足一個月時按日計算服務(wù)費。
(十)中標(biāo)人責(zé)任
1.管理服務(wù)期內(nèi)由于中標(biāo)人責(zé)任造成群眾、采購人人身傷亡和財產(chǎn)損失的,由中標(biāo)人負(fù)責(zé)賠償。
第15篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)物業(yè)管理人員規(guī)范用語
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:物業(yè)管理人員規(guī)范用語第六節(jié)物業(yè)管理人員規(guī)范用語
一、文明禮貌用語
1.問候語:你好!早晨(早上)好!
2. 祝賀語:節(jié)日好!節(jié)日快樂!恭喜發(fā)財!祝您好運!萬事勝意!
3．一路順風(fēng)!
4. 歡迎語:歡迎!歡迎光臨!歡迎指導(dǎo)!
5. 見面語:請進!請坐!請用茶!
6. 致歉語:對不起!請原諒!請諒解!
7. 祈請語:請關(guān)照!請指正!請稍候!請稍等!請留步!
8. 致謝語:謝謝!多謝關(guān)照!多謝指正!
9. 辭別語:再見!bye-bye!晚安!
二、 管理人員用語接到電話接待來訪您好!()部門請問有什么事您好!請坐!請用茶!請問你有什么問明事由后迅速判斷解決問題的方法、時間;重要事項作好記載;請示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)?；卮?“我們將在()時間內(nèi)為您解決(服務(wù))問題”。如遇有解決不了或難以答復(fù)的問題,或請示領(lǐng)導(dǎo)后再回答,或做耐心解釋。請問還有什么事請問還有什么事
三、 維修用語接到住戶電話接待住戶來訪謝謝,再見歡迎再來,您慢走,再見!您好!工程部請問有什么要求您好!請問有什么事詢問明白需要維修內(nèi)容及地點,判斷是否有能力、有人手及時維修。有能力、有人手缺能力、缺人手我們立即派人去維修“我們暫時缺人手,是否另給時間”或?qū)Σ黄鹞覀儠翰惶峁┐隧椃?wù)再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、時間、地點之后,再問“您還有什么要求”再見您走好!上門維修“您好!我是工程部的,請問是否您家的……需維修”檢查維修項目情況,若為有償服務(wù),應(yīng)向業(yè)主(住戶)聲明收費標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主(住戶)意見一致后進行維修,完成后清場,征詢意見。“請您驗收,簽意見!”。謝謝再見!
四、 安管員用語
1.當(dāng)來訪客人進入值班室時,(起立)“請問先生(小姐……):有什么事(您找誰)”
2. 當(dāng)有上級領(lǐng)導(dǎo)(來賓在公司領(lǐng)導(dǎo)陪同下)來到時,(起立向來客、領(lǐng)導(dǎo)敬禮)“歡迎光臨”、“請多指教”、“多謝指導(dǎo)”等。
3．在接待業(yè)主(住戶)報案時,“先生(小姐),別急,慢慢講”當(dāng)報案人說準(zhǔn)業(yè)主(住戶)樓座號及姓名后“請您出示證件”,查畢交還證件時,“謝謝合作”;在明確案情后,“請稍候”,立即向值班室報告,并告知業(yè)主(住戶)處理的辦法、時間。
4. 在巡邏中,當(dāng)發(fā)現(xiàn)有違反治安管理條例的人和事時,主動上前詢問“請問先生(小姐),發(fā)生了什么事”需要向當(dāng)事人作調(diào)查時,“對不起,請到值班室協(xié)助我們調(diào)查”。
5. 當(dāng)發(fā)現(xiàn)業(yè)主(住戶)家中有異常情況時,先按門鈴,待主人開門后“請問,您有什么需要幫忙”、“對不起,打擾了。”
6. 在巡邏中發(fā)現(xiàn)違章時,予以制止,制止違章時均要敬舉手禮(限十歲以上人員違章須敬禮)。
7. 當(dāng)車輛停在道口擋車器前時,上前立正敬舉手禮,“請先生(小姐)用行駛證(或其他有效證件)換取車位牌(卡)”,當(dāng)從司機手中接過證件時,“謝謝合作”;當(dāng)后面有車輛在排隊等候時,“對不起,久等了!”
8. 當(dāng)發(fā)出有車輛違章停泊時,“先生(小姐),對不起,請您按位泊車(或“請不要停在人行道”、“請不要停在綠化地”、“請不要停在路口”)。
9. 當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛未關(guān)好門、窗(自行車、摩托車未上鎖)時,“先生(小姐),請關(guān)好車門、窗(請鎖好車)?！?/p>
10. 當(dāng)出場車輛有可疑之處,需詢問時,“請問,先生(小姐)貴姓住哪棟哪座屬何單位”、“請出示證件?！辈⒓皶r向隊長或值班室報告,請示處理辦法,退還證件時,“對不起,謝謝!”
11.當(dāng)司機(或車主)對停車、放行、收費等問題有疑問時,應(yīng)耐心解釋“對不起,我們按……規(guī)定辦事(收費),請諒解!
第16篇 新接管物業(yè)項目設(shè)備管理內(nèi)容規(guī)范
新接管物業(yè)項目設(shè)備管理內(nèi)容
物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后,就進入了運行使用階段,這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進行維修保養(yǎng),保證這些設(shè)備正常運行,充分發(fā)揮它們的功效。
物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行,加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求,為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。
【正常管理】
負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的運行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理工作。
制定設(shè)備應(yīng)急處理方案,并定期演練,逐步完善。
制定各設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟運行方案,記錄各設(shè)備運行參數(shù),定期分析并加以調(diào)整。
工作流程:
【重大、特殊活動管理】
設(shè)備管理部主管及各系統(tǒng)設(shè)備工必需提前2小時趕到現(xiàn)場。
值班工程師需指揮各系統(tǒng)設(shè)備工提前2小時對配電房、機房的主要設(shè)備及相關(guān)活動場所全面檢查,內(nèi)容包括變配電設(shè)備、空調(diào)、水泵設(shè)備、電梯設(shè)備、相關(guān)樓層的層面空調(diào)機、煙感、溫感、卷簾門、照明燈光、衛(wèi)生間、茶水間等相關(guān)設(shè)備的各種運行參數(shù)的記錄,開啟必要設(shè)備,發(fā)現(xiàn)故障立即報告設(shè)備經(jīng)理并立即修復(fù),保證重大、特殊活動的正常進行。
工作流程:
設(shè)備管理部主管--提前2小時/各系統(tǒng)設(shè)備工--提前2小時/現(xiàn)場--消防報警設(shè)備/空調(diào)設(shè)備/相關(guān)樓層設(shè)備/給排水設(shè)備/電子會議設(shè)備/變配電設(shè)備/電梯設(shè)備--巡視--正常/報告設(shè)備管理部主管--不正常/一般故障--各系統(tǒng)設(shè)備工/特殊故障--維保單位--搶修--修復(fù)
